邻里中心商业模式研究报告PPT通用课件

1、1邻里中心商业模式研究报告2通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析，形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。研究目的：基础资料来源： 典型案例实地调研；公司资料库。3第一部分 商业的概念一、商业的概念二、商业的发展三、商业的类型特征四、商业的发展趋势第二部分 邻里中心的概念及发展一、社区的概念二、社区商业的概念三、邻里中心的由来四、邻里中心的基本功能五、邻里中心的分类六、邻里中心的规模及分布七、邻里中心的业态特征八、邻里中心未来发展趋势第三部分 邻里中心商业规划及运营一、邻里中心的规划要素1、邻里中心的建筑格局2、

2、邻里中心的交通3、邻里中心的人流动线4、邻里中心的设计要素二、邻里中心的运营管理1、邻里中心的销售2、邻里中心的租赁3、邻里中心的租售比4、邻里中心的运营管理模式另附：昆明邻里中心案例第一部分 商业的概念4一、商业的概念二、商业的发展三、商业的类型特征四、商业的发展趋势一、商业概念商业地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产类型：商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。

3、对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产中常出现的物业类型：购物中心、MALL、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓。购物中心：世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。” 购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售

4、店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。(1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里20公里，有40 个100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个

5、租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.6世界最美购物中心QVB世界最美购物中心QVBMALL：Mall（音译 “摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，

6、许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。7世界顶级购物中心Wafi mall常见购物mall步行街:步行街业态组合形式:商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店

7、、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。 据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲

8、化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。 从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。 8广州上下九步行街上海南京路步行街写字楼: 首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也

9、应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。 其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商

10、业场所等。9公寓:公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。 住宅公寓： 公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，特点：供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。10服务式公寓服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。是指为中长期

11、商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。11对比项目服务式公寓产权式酒店酒店定位定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务短期住宿客户产权单一产权非单一产权单一产权物业性质酒店多为酒店酒店物业管理物业统一经营管理物业统一经营管理物

12、业统一经营管理出租/出售不打散销售先售后租（管理方统一出租）以经营为主，不租不售功能有厨房有厨房无厨房服务标准提供酒店水准服务与管理提供酒店水准服务与管理全套酒店服务开发商利润资金回笼慢、升值空间大资金回笼快、升值空间大（但利润需要与业主分摊）资金回笼慢、升值空间大酒店式公寓: 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。 特点：由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民

13、置业投资的首选。12老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。特点:一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。13二、商业的发展14初级商业中级商业高级商业商业的等级划分等级体系都市级商业中心区域级商业中心社区级商业中心特色级商业中心概况指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围超广域型的商业中心或商业集聚功能区，是最高等级的城市商

14、业“中心地”。区域级商业中心介于市级和社区级商业中心之间的商圈，是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。城市商业发展的重点和趋势，主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街区位特征位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区，服务人口5万人左右，应有一个相应规模的社

15、区级商业中心，特色商业大多位于历史文化景观区、旅游景点功能特征行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。服务休闲娱乐业态集中、文化内涵丰富特色景观，同历史、旅游、文化等进行嫁接。商业特征商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。大城市的商业营业面积一般为30万平方米左右；小城市商业面积更大，包括辐射周边的郊县、乡镇等。网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为10万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营业面积为1-2

16、.5万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。特色商业最能代表一座城市历史、文化、旅游与商业价值融合程度。客流特征交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上。服务人口为20万人左右。社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。目的性消费者业态特征业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。确保满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。特色化业态根据辐射范围、服务对象、规模

17、体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系从整个城市商业等级体系看社区商业中心三、商业的类型特征商业类型特征零售主导型主导功能是零售购物.以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分大型零售网点 指营业面积在5000平方米以上的零售网点中型零售网点 指营业面积在2000-5000平方米的零售网点小型零售网点 指营业面积在2000平方米以下的零售网点批发主导型主导功能是批发贸易物流主导型主导功能是物流运作.物流园区是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业 集中布局 的场所，是具胡较大规模和综合服务功能的物流集结点。 国际性枢纽型物流园区： 是指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际

18、物流 为导向，辐射 国内外的物流园区。区域性综合型物流园区： 是指以区域性物流为主导，辐射珠江三角洲、华南地区及 全国的物流园区。服务主导型主导功能是餐饮或其它类型服务，随着经济的发展，现代服务业将聚集形成新型 的服务主导功能区。商务主导型主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是CBD，一般拥有较为密集 的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以会展业为主导的功能区，即拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务区。17大型零售网点中小型零售网点大型购物中心社区型购物中心大型百货店大型综合超市仓储式商场综合型购物中心主题型购物中心超市

19、便利店专卖店专业店综合商业街专业商业街零售网点商业街餐饮服务网点娱乐服务网点其他服务网点中央商务区会展商务区零售主导型商业功能区服务主导型商业功能区商务主导型商业功能区批发主导型商业功能区物流主导型商业功能区普通商务区批发市场园区批发市场群批发市场国际性枢纽型物流园区区域性综合型物流园区大型批发市场中型批发市场小型批发市场高级批发市场中级批发市场低级批发市场商业类型细分：四、商业的发展趋势（一）聚集与扩散1、城市空间拓展。从城市成因来看，聚集与扩散和城市的发展是密不可分的。2、商业的集聚与扩散。商业的扩散是随着城市空间的扩大，原来集聚的消费的扩散而进行的平衡行为。在人口高度聚集的区域，进一步促

20、进了商业的集聚。3、削弱的中间地带。大众商品销售趋向便利型、社区型商业街市，品牌企业、高档商品为了树立品牌，取向都市型商业街市，特定的消费又有了专业特色街市，区域型的商业街市在城市空间发展变化中处于一个被削弱的中间地带。如果不能聚集更多的商业企业，必将退为低一层次的商业街市。而在人口导入的区域，地方政府规划得当，则区域型商业街市有可能发展成为都市型商业街市。二、庞大化与细小化的趋势1、超大型商业企业诞生。经济高度发展时期，超大型商业企业诞生是必然的趋势。2、迷你型商业企业层出不穷。迷你型的商业企业具有投资小、收获快、转变经营项目迅速等优点，是商业中最细小、最活跃的细胞。据统计，在我国商业企业构

21、成中，小型商业约占93%，是吸纳大量就业机会的途径。18（三）有形商品与无形商品同时销售的趋势 在现时的零售商业中，人们往往十分重视有形商品的销售，而忽视无形商品的销售。在市场经济发达的区域不是这样，与我们观念不同的是：商业企业在销售某一实物商品同时，也把该商品的另一部分销售（售后）服务也出售给了消费者；消费者在享用实物商品的同时也消费了无形商品，随着这种观念为人们的广泛接受，有形商品销售与无形商品销售相组合。（四）智能化与人格化的趋势1、智能化是现代科学技术在商业的运用。 2、商业人格化，指服务过程中更加人性化。（五）标准化与艺术化的倾向1、商业标准化倾向充分体现在现代商业活动中。连锁超市在

22、大中城市中遍地开花就是其杰作之一，统一的商场布置、陈列着同样的商品、营业员穿着相同的衣装，连他们的每个动作都是事先精心设计。 2、商业艺术化倾向主要体现在个性化消费的行业。消费者有个性化服务的行业主要集中在与个人直接有关的行业，如服饰、餐饮、装潢用品等，商业的艺术倾向，是商业企业为了获得某一部分特定的消费者群的“肯定”而进行艺术化包装的商业行为。19从商业的概念看邻里中心，邻里中心属于商业地产的一种，邻里中心包含着商业地产中常出现的物业类型：购物中心、MALL、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓等，也具有商业地产的商业潜质。从商业发展看邻里中心，邻里中心属于初级商业，在商业等级划分中

23、属于社区商业中心范畴。从商业的类型看邻里中心，邻里中心以零售和服务为主，商务为辅。从商业的发展趋势看邻里中心，随着城镇化的推进，都市将会以社区为单位，随着商业的发展趋势，迷你型商业企业层出不穷。随着人们生活水平的提高，对商业也有了不同程度的要求。只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积和周边地区范围内的物业才能持续性发展，这也意味规范化的社区商业是未来城市商业发展的趋势。邻里中心作为先进的社区服务理念，取得了极大的成功。邻里中心空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户，作为便民中心的形式出现。以下针对邻里中心

24、展开研究。20小结：第二部分 邻里中心的概念及发展21一、社区的概念二、社区商业的概念三、邻里中心的由来四、邻里中心的基本功能五、邻里中心的分类六、邻里中心的规模及分布七、邻里中心的业态特征八、邻里中心未来发展趋势一、社区的概念德国社会学家F滕尼斯于1881年首先使用社区这一名词(一般译为共同体团体集体公社等),当时是指由具有共同的习俗和价值观念的同质人口组成的,关系密切的社会团体或共同体.第一次给“社区”定义的是美国芝加哥大学的社会学家罗伯特E帕克（Robert Ezra Park）。他认为，社区是“占据在一块被或多或少明确地限定了的地域上的人群汇集”，“一个社区不仅仅是人的汇集，也是组织制

25、度的汇集”。从滕尼斯开始到现在,人们对它的理解发生了很大的变化.因此,关于社区的定义和解释也就多种多样。目前，众多的定义有两大类：一类强调精神层面(人群的共同体如成员必须具有共同的传统价值等)，一类强调地域的共同体(即具有共同的居住地,即在一个地区内共同生活的人群)。在汉语里，“社区”其实是个外来语。20世纪30年代中国社会学家在翻译英文学术著作时，把英语单词community翻译成“社区”，从此汉语里有了这个词语。22“社”是指相互有联系、有某些共同特征的人群，“区”是指一定的地域范围。所以，“社区”可以说是相互有联系、有某些共同特征的人群共同居住的一定的区域。 美国威廉斯堡社区“社区”一词

26、在拉丁语中意思是共同的东西和亲密的伙伴关系。 二、社区商业的概念社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。社区商业是区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL 、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业概念分析定义内容狭义满足单个居住小区内的居民消费，虽然一些小区的社区商业由于规模较大也辐射周边住宅小区，可该商

27、业物业的初始土地使用权为该小区开发商所有，这类社区商业仍然属于狭义上的社区商业。广义服务于拥有多个居住小区的大型生活居住区内的居民消费，主要表现形态为“邻里中心”。24商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主

28、，个别中型主力店商业小型商业店铺 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。相对于城市中心商业，区域型商业和邻里型商业而言，社区商业在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。 社区商业的分类按商业级别分社区商业的主要布局类型和物业形态传统的住宅小区和规模较小的住宅小区内的社区商业物业形态一般以裙房和底商较多，规模较大的住宅小区的社区商业物业形态一般是独立的商业建筑。目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多。25当前国内外的社区商业的主要布局类型和物业形态按与住宅建筑关系分按所在地域分按布局形态分按商业布局分与住宅混建的裙房

29、或底铺独立单体的裙房或底铺在住宅区内住宅区内周边沿街设置与住宅区分离独立设置街区条状块状组团型条状结合型沿街式组团式多点式会所式物业类型社区底商社区商业内街社区中心案例【星河世纪广场】【阳光棕榈园】【万科城】物业形态利用楼盘底层作为商业用房以平面形式按照街的形态布置单层或者多层商业由社区底商、社区商业内街、独立商业建筑及其它配套组成 消费人群以小区居民为主 主要是小区内居民 小区内与周边区域人群 优劣势对比分散式的街铺对住宅干扰较大；集中式商场的设备、人流、停车也对小区有较大影响内街式集中商业布局，与住宅相对分离，干扰不大，便于管理有利于小区的形象展示规模比较大，提供多样化服务集中商业布局，对

30、住宅干扰比较小有利于小区的形象展示社区商业的主要表现形态27整体的分布与商业的规模、性质有直接关系；不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。类型优点缺点圈地街铺型商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，

31、易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。商业分布类型圈地街铺型 入口街铺型 入口集中型 以点带面型28商业分布类型案例圈地街铺型示例：锦绣江南入口街铺型示例：深圳万科四季花城入口集中型示例：星河湾以点带面型示例：沿海赛洛城邻里中心与社区商业的区别与联系29类比项社区商业邻里中心概念区分隶属住宅项目广义的社区商业，工业园区运用为主操作者住宅开发商商业地产开发商操作手段住宅小区规划市政规划为主操作模式开发与经营通常分离开发与经营高度统一服务业态精选式、业态精

32、链接式、业态全服务范围单个住宅小区为主，周边为辅单个或多个工业园区内的多个住宅项目与城市商业关系业态互补区域替代市场化程度较高高社区商业中心的概念社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域。是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。是房地产大盘时代的产物。其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。是社区商业的最高组织形式：一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。社区商业中心设在居住区内人流集中地区。单位服务人口为3

33、 万至4 万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街式”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主来规划建设社区商业中心。3031社区商业中心的分类按操作模式分模式具体操作大型社区商业中心配置大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、酒店等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。“ 沿街式” 社区商业中心在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银

34、行商业服务设施，满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。“ 改建式” 社区商业中心只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。在成功复制深圳万科四季花城的基础上加以开拓创新，不仅其情景洋房设计概念已在国内申请专利，而且其地处郊区开创的内向型社区商业中心，纯粹服务于社区居民的社区商业中心也取得傲人的成绩。32大型社区商业中心案例借鉴广州万科四季花城区位：广州万科四季花城位于广州与佛山两市交接处的佛山南海区黄岐镇，位置远离广州市区，规划

35、：总建筑面积约为49.7万平方米，规划居住人口约为17000人。 风格特色：小区商业街以欧式骑楼建筑风格设计， 业态：包括超市、书店、精品店、影像店、家居用品店、美容美发店、洗衣店、咖啡店等年轻人喜欢的品种。规划特色：万科将小区商业街集中规划在小区入口，小区入口处设有公交汽车总站，坐车回家的住户都从这里进出，既可方便住户购物消费，也为商业街增加人流量、营造商业氛围；虽然商业街是人流集中点，但因位置规划得当，并没有对小区住户的日常生活造成不良影响。万科四季花城社区商业中心以假日广场（整栋商业楼2层，主力店聚集）的27 家，湖畔花街（俗称地产一条街）32家，缤纷广场35家餐饮店，微风广场8家，米兰

36、苑12家，阳光广场7家，影湖居27家，文景街14家，风情广场16家，金色广场23家，和社区外部的29家商铺，一共230家。33交通设施在万科四季花城东南门设有万科四季花城总站，交通十分便利，且从广州市交通部门获悉，地铁六号线将于2012年下半年开通试运营，开通后， 6号线在金沙洲设有3个站，其中浔峰岗站为大型接驳站，横沙站、沙贝站设为一般换乘站。万科四季花城东门距离浔峰站约10分钟车程。服务配套齐全：客服中心医疗配套教育配套各种培训配套金融配套区位：五华区黑林铺办事处前所片区，昆瑞路与昌源中路交汇处规划：总占地面积1000余亩，净用地面积为：132373.94,总建筑面积为:691134.65

37、,地上计入容积率的建筑面积：562873.01，地下建筑面积：123502.76，架空层面积：4758.88、项目商业建筑面积达65000平方米，容积率：4.25，建筑密度：26.58%，总户数：4470户，停车位2999个。内部涵盖精品住宅，寓所、逾30亩的中央台地美泉公园、约65000的假日广场、近600米的滨河风情商街名启鸿假日城市是西市区二环边70万平米的风景城邦。定位：集商业、休闲、娱乐、生活为一体的综合商业中心34“ 沿街式” 社区商业中心案例借鉴启鸿假日城市商业配套： 几乎囊括了餐饮、娱乐、休闲、康体、百货、品牌专卖店、精品特色店等与生活息息相关的业态，还引进了沃尔玛、国美电器、

38、肯德基等国际知名商家，为社区业主的提供精彩的假日生活。国外社区商业中心的发展特点欧美的社区商业中心盛行大型新兴社区商业欧美的社区和外面是基本分离的，一办在社区里，小超市、餐饮店、快餐、宠物服务、自主洗衣店都很多，这些都市社区居民生活上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这正是社区商贸服务业的优势所在。特点：一种是在“中心”内有一主题，如以一家大超市为主，附带部份折扣或全部专卖店、厂家直销店等；另一种是突破传统观念，呈块状型，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。以美国为例，社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购务中心和邻里型购物

39、中心之间。社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在各国城市整体商业整体中具有重要的地位，例如在美国2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于购物中心（3205）和区域型购物中心（1429亿美元）。35欧美大而新联盟化，日本街区特色化，新加坡邻里中心服务化“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。在日本, 便利店除了卖及时快速消费品之外, 还有代收水煤电各种费用的服务, 并且, 还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24 小时经营 , 并设有取款业务, 人们从

40、家里到便利店几分钟的时间就可以取到款, 非常方便。甚至一些便利店还可以成为IT 配送的商业网点, 比如在网上订书, 白天要上班, 就可以将书送到店里去, 下班回来的时候再取。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。36新加坡的社区商业中心的名称是“邻里中心（Neighborhood

41、 Center）”根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。新加坡发展局将社区商业规划成三个层面，配置和设置相应的层面，三个层面划分：第一个从1 000户到1 500户配置一个邻里商店。在中国上海叫做街坊商店。第二个8 000户到10 000户建立一个小区商业。第三个40 000户配套一个中心，这可能是更多开发商关注的地区级商业，大型的购物中心。37国内社区商业中心的发展特点38伴随着我国经济的快速发展，城市化进程逐步加快，房地产业蓬勃发展，居民居住形态也在发生着转变。城市

42、被分成大量星罗棋布的社区，人口大量向社区集中，并形成了以住房为链接的、相对独立的、社区化的生活方式。由最初的分散化，到后来的集中化，再到规模化，最后到综合化社区商业中心的发展39从社区商业中心的发展看邻里中心邻里中心与社区商业中心的区别与联系商业类型选 址服务人口服务网点数建设布局业态范围社区商业中心人流集中地区34 万人20 个以上相对集中除日常生活必须消费品外，有一定量的休闲、娱乐配套邻里商业社区主要出入口5000人左右5 个以上单个散状分布居民日常生活必要消费品40邻里商业是邻里中心的一种分类，服务套数稍小。三、邻里中心的由来新加坡“邻里中心（Neighborhood Center）”的

43、概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4 hm26 hm2 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6 0008 000户规划配套一个邻里中心，从人口规模来看，新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是比

44、较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。41“邻里中心”概念来源于新加坡， 指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。邻里中心定位邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。 定位上不能仅仅将配套服务集中在一起，更加重要的是：通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌效应。其具体定位内容如右图所示：42邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。邻里中心四大特色特色具体

45、内容一社区建设紧密结合以人为本。以居住人群为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。二集中商业满足多种所需，更加便利。把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。三邻里中心服务为主。服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动

46、中心的完整系统。四政府调控，增加就业机会。是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。43案例借鉴 新加坡第一乐广场 经营面积20160，155家租户，集时尚购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的社区销品茂。目标辐射人口50万人。项目第一乐广场购物 26.56 %文化及用品 11.18 % 家电数码 7.43 %餐饮食品 24.37 %娱乐 15.74 %其它 1.70 %配套服务 13.01 %业态业种比重： 零售购物与餐饮食品所占比重基本相当，均为

47、25%左右，配套服务与文化用品所占比例相对较高。营运特点：1、贴近生活服务品类多；2、购物商店经营种类分布较为均匀，以学生儿童、家庭女性消费内容为主；3、公益服务配置好，有效增加人流量；4、市场推广内容丰富多彩。案例借鉴 新加坡第一乐广场借鉴意义： 社区商业规模面积不宜过大，2-3万左右为宜； 商业业态以家庭生活用品，方便就餐、家庭娱乐三大块为主。突出个性，区别于市区商业销品茂； 商业业种的配置以方便家庭生活为原则； 尽量改商场的自动垂直电梯为自动扶梯，既连接地铁，又方便人潮的流动； 注重公共设施的配置，带动消费的人气与商气，失小得大，树立形象，赢得口碑。46三、邻里中心的功能：苏州工业园区邻

48、里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。邻里中心的特点是有序、规范、配套。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”

49、是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。案例借鉴 苏州邻里中心苏州工业园大邻里中心分布 在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里11”一主三副的品牌群格局。48邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002 年年底被注册为商标专利区位：园区星湖街178号简介：2004年8月正式运营，建筑面积约30,000平方米，园区湖东商业第一家。

50、大厦由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和各层次中外餐饮店五家；北楼集中生鲜店，卫生服务站和文体中心等公益功能，并设置了生活必备的零售商业。 主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。 湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。邻里中心湖东大厦独创了“家装设计超市”创意产业平台邻里中心玲珑大厦区位：位于园区玲珑街58号简介：2006年12月26日落成开业，建筑面积约20,000平方米。 大厦的成功开业，是公司在坚持政

51、府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。 大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平方米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。 大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。50精心打造的专业家居生活广场,让园区居民体验“家文化公园”邻里中心翰林大厦区位：位于园区林泉街598号，简介：2008年9月19日开业，建筑面积约

52、23,000平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。 翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心.51区域商业服务中心.邻里中心新城大厦区位：位于园区现代大道 158 号简介： 1998 年 5 月 30 日开业运营，建筑面积约 21,000 平方米。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等 12

53、 项基本功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。 新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。52引入世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味邻里中心贵都大厦区位：位于园区中新路8号简介：2001年5月30日开业运营，建筑面积11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园，周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅，公交68路、32路和178路等经过大厦，交通极为便捷。 在功能设置上，大厦在保证满足居

54、民日常生活需要的同时，根据市场需求，增加了商务办公个性项目。其独特的区位优势使其吸引了众多贸易、物流、报关、法律服务、财务服务等公司争相入驻。更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。53根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。邻里中心师惠大厦区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街169号简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积 12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥有3,500平方米的大型室内停车场，可停放100辆中小型汽车。 为满足区域居民生活配套需要，大厦保持邻里中心 12项必备功能的基础上，根据市场需求，开发建设了邻里假日酒店，授权

55、苏州新城花园酒店管理公司全面管理，为园区消费者提供富有品位的经济型酒店。此外，大厦导入源自澳门高端的“海鲜边炉”，形成了让消费者流连忘返的特色餐饮。54建设了邻里假日酒店，导入源自澳门高端的“海鲜边炉”特色餐饮。邻里中心沁苑大厦区位 ：位于园区星港街278号简介：2007年5月30日开业运营，建筑面积11800平方米。 大厦位于园区主干道现代大道金鸡湖大桥西堍，在中天湖畔花园、新加花园、沁苑小区等住宅小区及北部工厂区的环抱之中。直接服务4000多户小区住户与几十家外资企业。沁苑大厦楼高三层 ,一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平

56、米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训，韩国幼儿培训，芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等。55突出文化休闲和培训功能四、邻里中心的分类56“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区商业中心。 邻里中心是在社区商业的基础上进化而来的. “邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体商业分级新镇中心邻里中心邻区商店配置标准4000060000套住户，1.27m2对1单位组屋配置60008000套住户,按1.27m2对1单位组屋配置10001200套住户，按1.27m2对1单位组屋配置商品档次高档商品中档

57、商品 生活必须品 必备功能娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店 诊疗所及牙医、 面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。典型的邻里中心包含35个商店、2个食阁、1个超级市场、1个菜市场、12台自动提款机。普通日用商店和餐厅 新加坡邻里中心的分类：中国邻里中心分类类型工业园区邻里中心花园城郊邻里中心居住小区邻里中心定义立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设，不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。混合的功能，叠合的姿态，多区联动，邻里互补，属于大规模社区的配套公共服务设施。多个社区联合起

58、来，是面向社区的便民服务中心，集约服务的商业综合体。案例苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服务中心属性大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功能互补围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中心，起到补充作用多个居住小区集合组建的邻里中心，起到功能互补作用标准“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体档次中档高档生活必须品功能从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”从“油盐酱醋茶”到“衣食住行娱”油盐酱醋茶消费人群主要服务于工业园内的居民，然后向周边辐射主要服务于大社区里居住小区

59、的居民，然后向周边辐射仅仅服务于社区居民新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目。新江湾与真如、徐家汇、花木共同形成上海的副中心。58案例借鉴上海新江湾城作为新江湾城的社区大配套设施五角场。社区中心与邻里中心结合通过社区中心建筑群的设置，形成新江湾城的公共活动核心地段，

60、并与邻里中心公共建筑结合，满足居住区生活之需要。本案五角场59五角场功能体量图案例借鉴上海新江湾城基本生活保障型商业布局：新江湾城社区商业中心规划确定在新江湾城街道辖区内的淞沪路东、江湾城路西、殷行路北地块，以“集中块状式”的社区商业中心，面积约3万平方米左右，主要业态应该布置：社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等业态。居住小区级商业规划3个邻里中心，以中型生鲜超市、室内净菜市场、蔬果店、书店、医药店、花店、面包房、理发店、传统杂货店等为主，建筑面积6000-8000平方米，服务半径500米街坊级商业按“城市居住区公共服务设施设置标准”设