7房地产开发项目融资

1、第七章 房地产开发工程融资7/10/20221第七章 房地产开发工程融资 本章要求了解房地产开发工程融资概念与意义；熟悉房地产金融市场的结构、房地产开发工程融资的资金来源、方式和步骤；掌握金融机构对开发工程贷款进行审查与评估的工作内容。 7/10/20222第七章 房地产开发工程融资第一节 房地产资本市场第二节 房地产开发工程融资第三节 金融机构对工程贷款的审查7/10/20223第一节 房地产资本市场一、房地产市场与房地产资本市场二、房地产企业融资三、房地产抵押贷款四、金融机构对房地产抵押物的要求五、房地产投资信托基金7/10/20224一、房地产市场与房地产资本市场没有融资要求关系密不可分

2、：房地产开发耗资巨大，因此房地产开发企业对资金的需求相对持续。随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了躲避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房地产融资，实现房地产权益的证券化。7/10/20225一、房地产市场与房地产资本市场（续）房地产贷款土地储藏贷款房地产开发贷款房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票交易房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成局部。房地产市场与资本市场的联系，形成了房地产资本市场。个人住房贷款商业用房贷款7/10/20226一

3、、房地产市场与房地产资本市场（续）表7-1 房地产资本市场的结构分类7/10/20227二、房地产企业融资房地产企业融资主要分为两大类：权益融资和债务融资。权益融资的方式：公司上市或增发新股吸收其他机构投资者资金合作开发等权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是工程投资所形成的可分配利润。7/10/20228债务融资的方式：贷款、发行企业债券债务融资的资金融出方不承担工程投资风险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有关费用。房地产开发相关的债务融资主要有：房地产开发贷款和土地储藏贷款。二、房地产企业融资（续）7/10/20229（一）房地产开发贷款房地产开发贷款是指

4、向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产工程的贷款。土地购置贷款土地开发贷款建设贷款（二）土地储藏贷款土地储藏贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储藏机构。二、房地产企业融资（续）7/10/202210房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。主要包括：个人住房抵押贷款商用房地产抵押贷款在建工程抵押贷款三、房地产抵押贷款7/10/202211（一）个人住房抵押贷款是指个人购置住房时，以所购置住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括：商业性住房抵押贷款政策性（

5、住房公积金）住房抵押贷款政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。三、房地产抵押贷款（续）7/10/202212我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。贷款期限最长不超过30年。三、房地产抵押贷款（续）7/10/202213（二）商用房地产抵押贷款商用房地产抵押贷款：是指购置商用房地产的机构或个人，以所购置房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最

6、长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。三、房地产抵押贷款（续）7/10/202214（三）在建工程抵押贷款是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。三、房地产抵押贷款（续）7/10/202215合法设定房地产抵押权择优选择设押的房地产合理确定抵押率（贷款价值比率）处置抵押物的渠道畅通四、金融机构对房地产抵押物的要求7/10/202216（一）房地产投资信托基金的含义房地产投资信托基金是指通过制定信托投资方案，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等

7、方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。五、房地产投资信托基金7/10/202217（二）房地产投资信托基金的分类按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型按发行股票的原则划分：开放式、封闭式按组织形态的不同划分：契约型、公司型五、房地产投资信托基金（续）7/10/202218（三）房地产投资信托基金的特征投资目标清晰：投资于房地产把大局部收益分配给了基金投资者：90%以上是资金信托和财产信托的结合：接受房地产价格更多的取决于其所拥有的房地产价值并不一定需要在交

8、易所公开上市，只要得到批准就可以采取私募的方式融资五、房地产投资信托基金（续）7/10/202219投资于房地产投资信托基金的好处在于：流动性好市场价值稳定高现金回报有效分散投资风险抵御通货膨胀五、房地产投资信托基金（续）7/10/202220第二节房地产开发工程融资一、房地产工程融资概述二、房地产工程融资的渠道三、融资方案分析与决策7/10/202221一、房地产工程融资概述（一）房地产投资工程使用资金的特性特性：垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高矛盾：资金投入的集中性与来源的分散性；资金投入量大与每笔收入来源小；投资回收期长与再生产过程连续性7/10/202222

9、一、房地产工程融资概述（续）（二）房地产工程融资的含义房地产工程融资是发生在房地产领域中，房地产投资者为确保投资工程的顺利进行而进行的融通资金的活动。包括资金筹措、资金供给两个方面。特点：融资过程是以房地产工程为核心的。7/10/202223（三）房地产工程融资的意义房地产企业：“烂尾楼金融机构：流动性、平安性、盈利性的原则一、房地产工程融资概述（续）7/10/202224（四）融资方式资金融通方式：直接融资和间接融资直接融资：资金供需双方直接接触，不通过中介机构间接融资：资金融通通过金融中介进行，由金融机构筹集资金和运用资金一、房地产工程融资概述（续）7/10/2022251.自有资金2.信

10、贷资金（银行贷款）3.证券市场资金发行股票发行公司债券4.非银行金融机构的资金5.其他机构和个人的资金6.预售或预租收入二、房地产工程融资的渠道7/10/202226实例某小型房地产开发企业拥有100万元股本，现有某一投资工程，预计该工程的投资收益率为15%，如果该企业不进行任何融资，那么股本资本的利润率就是15%。现在如果能够以10%的利率借入100万元，与100万元股本一并投资，收益水平仍为15%，由于财务杠杆的作用，股本收益率为20%，如果投资收益水平由于市场风险跌至7%，那么股本收益率降为4%。7/10/202227科学制定、正确选择房地产开发融资方案比较并挑选资金来源可靠、资金结构合

11、理、融资本钱低、融资风险小的方案。（一）资金来源可靠性分析（二）融资结构分析资本金与债务比例、股本结构、债务结构（三）融资本钱分析债务融资本钱、资本金融资本钱（四）融资风险分析资金供给风险、利率风险、汇率风险三、融资方案分析与决策7/10/202228一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发融资方案的平安性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，选择出平安性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。平安性按照风险大小分为A、B、C、D四级；经济性按照综合融资本钱费用率上下标准分为A、B、C、D四级；A级F（综合融资本钱费用率）小于70%银行同期贷款利率；D级大于130%；可行性按照各融资

12、方式的落实程度分为A、B、C、D四级。7/10/202229第三节金融机构对工程贷款的审查一、企业资信等级评价二、金融机构对开发建设工程的审查三、有助于金融机构同意融资的其他因素四、贷款综合评价7/10/202230一、企业资信等级评价（一）企业素质企业素质是企业为完成一定的任务而必备的各种要素。素质的构成如下：领导者素质职工队伍素质企业经营管理素质知识结构、处理人际关系的能力、决策能力、组织指挥能力、领导班子素质等专业构成、文化水平构成市场开拓能力、竞争能力、风险预测和抵御能力、财务管理能力、应变能力7/10/202231一、企业资信等级评价（续）企业素质的指标企业领导者经历企 业 业 绩企

13、业管理层学历企业领导者信用企业资质等级7/10/202232一、企业资信等级评价（续）（二）资金实力注册资本；企业实有资产净值有形长期资产（三）企业偿债能力长期偿债能力指标：资产负债率、利息保障倍数；短期偿债能力指标：流动比率1；速动比率；流动比率27/10/202233一、企业资信等级评价（续）（四）企业经营管理能力应收账款周转率、存货周转率、预收账款存货比率、存货占流动资产比重、预收账款占流动负债比率（五）获利能力税后利润总额、销售利润率、总资产报酬率、自有资本报酬率（六）企业信誉到期还款率、逾期贷款率、积欠贷款利息额、对外经济担保率7/10/202234（七）企业在贷款银行的资金流量存款

14、比；贷款比；结算资金归行率（八）其他指标销售收入增长率；权益增长率；开发产品销售率；开发产品合格率；开发产品优良率企业经营管理能力企业的影响力一、企业资信等级评价（续）7/10/202235审查时要评价的指标体系：工程根本情况指标四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；工程品质；市场分析指标市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售（预租）能力财务评价指标内部收益率；销售利润率；贷款归还期；敏感性评价贷款相关因素贷款数量；贷款期限；利息率；目标收益率二、金融机构对开发建设工程的审查7/10/2022361.开发商已经拥有了工程用地的土地使用权；2.开发商准备进一步投入自有资金用于工程建设；3.有充分的证据证明，工程确实可以顺利出租或出售出