5房地产交易及置业投资

1、第五章 房地产交易及置业投资学习目标： 掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等额本息还款法和等额本金还款法的计算方法 熟悉房地产交易行为税收的概念及特征、税收的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉房地产置业投资的风险类别及其防范措施 了解构成我国房地产管理的根本制度体系、房地产转让的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规定、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素；了解房地产置业投资的内容1第一节 房地产交易概述 第二节 房地产交易的税费 第三节 房地产置业投资 2第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概

2、念及根本制度二、房地产交易的形式 三、商品房销售 3 一、房地产交易的概念及根本制度 （一）房地产交易的概念 所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义。 房地产交易应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。 （二）房地产交易行为和原则 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。 国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为 交易原则：自愿、公平、老实信用等原则及房地产权利主体一致原则。 4 （三）房地产管理根本制度 我国城市房地产管理法对房地产管理规定了五项根本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成我国

3、房地产管理的根本制度体系。 五项重要的根本制度：国有土地有偿、有限期使用制度；房地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产评估人员资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 五种合同：土地使用权出让合同；房地产转让合同；商品房预售合同；房地产抵押合同；房屋租赁合同。 5 五种登记备案制度房地产开发企业及房地产中介效劳机构的设立登记制度；商品房预售合同登记备案制度；房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；房屋租赁合同登记备案制度；土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。 五种证书：土地使用权证书；房屋所有权证书；房地合一的房地产权证书；房地产估价师资格证书；商品房预售许可证书。

4、6 二、房地产交易的形式 包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 （一）房地产转让 1、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括以下行为： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 7 2、房地产转让的分类 根据转让的方式，房

5、地产转让可分为有偿和无偿两种方式。 房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。 房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为。8 3、房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化。以下房地产不得转让： (1)达不到转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 (3)依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产，未经其他共有人书面同

6、意的。 (5)权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。9 4、房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。 (1)房地产转让当事人签订书面转让合同； (2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产

7、进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。 10 （二）房地产抵押 1、房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 抵押人 抵押权人 预购商品房贷款抵押 在建工程抵押两种特殊形式。 2、房地产抵押的一般规定 (1)房地产抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。 (3) 有经营期限的企业抵押的，不应当超过该企业的经营期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过剩余年限。11 (5) 以共有的房地产抵押的，共

8、有人的书面同意。 (6) 预购商品房贷款抵押的，商品房开发工程必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (7) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 (8) 订立抵押合同时，不得在合同中约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。 (9) 抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。12 3、房地产抵押登记 当事人应在抵押合同签订后的30日内，持以下文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记： (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同； (4)国有

9、土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； (6)可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议定的抵押价值书面协议或者房地产估价机构出具的估价报告； (7)登记机关认为必要的其他文件。 对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发他项权利证书。13 4、房地产抵押的效力 抵押权为价值权而非实体权。 5、房地产抵押权的实现 抵押是一种民事法律关系，平等的法律地位。并应符合民法通则、担保法规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。 协议优先

10、受偿 人民法院拍卖 变卖抵押房地产 顺序清偿 债权比例清偿 抵押权因抵押物灭失而消灭14 （三）房屋租赁 1、房屋租赁的概念 房屋租赁，狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。 2、房屋租赁的分类 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。 按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。 15 3、房屋租赁的条件 公民、法人

11、或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。 有以下情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得房屋所有权证的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)共有房屋未取得共有人同意的； (4)权属有争议的； (5)属于违章建筑的； (6)不符合平安标准的； (7)抵押，未经抵押权人同意的； (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。164、房屋租赁的一般规定 （1）签订书面租赁合同。租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。 租赁期限不得超过20年，续订租赁合同，不得超过20年。 （2）房屋租赁实行

12、登记备案制度 租赁合同签订后30日内，办理登记备案手续。 （3）房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为本钱租金、商品租金、市场租金。 （4）房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。必须征得房屋出租人的同意， 应当订立转租合同，也必须办理登记备案手续。终止日期规定， 随之变更、解除或者终止。17 三、商品房销售 是房地产交易的特殊形式。商品房买卖双方还只是债权债务关系。 （一）商品房预售的概念 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 商品房预售实行预售许可。 （二）商品房预售的条件 (1

13、)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 18 （三）商品房预售许可 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。应当向求购人出示商品房预售许可证。 （四）商品房预售合同登记备案 签约之日起30日内办理登记备案手续。 国务院规定，禁止商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再转让 （五）商品房现售 (1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营

14、业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。19 （六）商品房买卖合同 商品房买卖合同应包括以下主要内容： （1）当事人名称和姓名、住所； （2）商品房根本情况； （3）商品房的销售方式； （4）商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间； （5）交付使用条件及日期； （6）装饰、装修标准承诺； (

15、7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （8）公共配套建筑的产权归属； （9）面积差异的处理方式； （10）办理产权登记有关事宜； (11)解决争议的方法； (12)违约责任； (13)双方约定的其他事项。 20第二节 房地产交易的税费 一、税收概述 二、房地产交易涉及的主要税收 三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例 21 一、税收概述 (一)税收的概念及特征 是国家参与社会剩余产品分配的一种标准形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。 （二

16、）税收制度及构成要素 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。 税收制度由纳税义务人(以下简称纳税人)、课税对象、计税依据、税率或税额标准、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。22 1、纳税人(课税主体)，纳税人和负税人不同。 2、课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 3、计税依据也称“课税依据、“课税基数，是计算应纳税额的根据。一是从价计征，二是从量计征。 4、税率或税额标

17、准，是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。 5、附加、加成和减免 6、违章处理，对纳税人违反税法行为的处置。包括偷税、抗税、漏税、欠税。23 （三）税收的种类 1、对流转额的征税 增值税、消费税、营业税和关税。 2、对所得额的征税 企业所得税、个人所得税。 3、对资源的征税 城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税。 4. 对财产的征税 包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。 5、对行为的征税 印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征

18、）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。 24 二、房地产交易涉及的主要税收 主要税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税等。 （一）营业税 提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，应当缴纳营业税。计税依据为营业额。 销售不动产的营业税税率为5%。 从2011年1月28日起，个人对外销售购置缺乏5年的住房全额征收营业税；个人将购置超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购置超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 2

19、5 （二）城市维护建设税缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。计税依据为三税税额。三档地区差异比例税率，即:7%、5%、1%。应纳税额=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）适用税率 （三）教育费附加 计税依据与城市维护建设税相同，征收率为3%。应纳教育费附加（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）3。26 （四）土地增值税对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使

20、用权（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让.27 土地增值税实行四级超率累进税率，即：（1）增值额未超过扣除工程金额50%的局部，税率30%。（2）增值额超过扣除工程金额50%，未超过扣除工程金额100%的局部，税率40%，速算扣除系数为5%。 (3)增值额超过扣除工程金额100%，未超过扣除工程金额200%的局部，税率50%，速算扣除系数为15%。 (4)增值额超过扣除工程金额200%的局部，税率为60%，速算扣除系数为35%。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除工程金额后的余额即增值额。

21、28 土地增值税计算增值额的扣除工程金额包括： (1)取得土地使用权所支付的金额； (2)房地产开发本钱、费用。 (3)与转让房地产有关的税金； (4)旧房及建筑物的评估价格； (5)财政部规定的其他扣除工程。税收优惠的规定： （1）普通标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税；超过的，按规定计税。 （2）依法征收的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地

22、增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。29 （五）房产税 是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。为减轻农民负担，征税范围不包括农村。 房产税采用的是比例税率。计税依据分别为从价计征和从租计征两种形式，税率也有两种： 一种是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为 1.2%； 另一种是依照房产出租的租金收入计算缴纳的，税率为12%。 30 （六）印花税 是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象所征收的一种税。 （七）契税 是以转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承

23、受人征收的一种财产税。 （一）征收范围 包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换和承受国有土地使用权支付的土地出让金；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （二）税率 为3%5%。 （三）契税的计税依据成交价格 市场价格 价格的差额 31 （八）个人所得税 是以自然人取得的各类应税所得为征税对象而征收的一种所得税。 财产租赁所得和财产转让所得应缴纳个人所得税。适用比例税率，税率为20% 。 三、个人转让、租赁房屋住房纳税实例 (一)房地产交易的税收征收具体规定 南宁市政府税收征收规定，纳税人在办理二手房交易转让手续时，应提

24、供完整、准确的房屋原值凭证、合理费用凭证及完税证明，按现行税收法律、法规规定，分税种计算交纳各项税费对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按税务机关核定的征收率计征应纳税款，具体规定如表5-1、表5-2：32 （二）个人转让住宅纳税实例 王先生转让购置的自有商品房一套转让价50万元，房屋原值30万元，原住房装修费10万元，支付的住房贷款利息5万元，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等1万元，实际支付契税1.5万元。王先生可向税务机关提供购房合同、发票、税票、贷款银行出具的有效证明等有效凭证。 1、王先生转让的是居住5年以下普通住宅的 33（1）分税种计算方式：

25、免征土地增值税。王先生应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费等地方各税为：营业税：(50-30)5%=1万元城市维护建设税：17%=0.07万元教育费附加: 13%=0.03万元地方教育附加:11%=0.01万元防洪保安费:500.1%=0.05万元合计:1+0.07+0.03+0.01+0.05=1.16万元34 王先生应纳的个人所得税为: 王先生可扣除的装修费为：3010%=3万元 王先生的应纳个人所得税所得额为： 50-30-5-3-1-1.5-1.16=8.34万元 王先生应纳个人所得税为：8.3420%=1.668万元 合计应纳各税：1.16+1.668

26、=2.828万元 （2）综合征收率的计算方式： 506.5%=3.25万元或506.4%=3.2万元或506.2%=3.1万元 （三税率分别为对应房产位于市区的城建税为7；房产位于县城、镇的城建税为5；房产不在市区、县城或镇的城建税为1。）35 （3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按税务机关核定的征收率计征应纳税款： 免征土地增值税 应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、防洪保安费为： 505.65%=2.825万元 应纳个人所得税为：501%=0.5万元 合计：2.825+0.5=3.325万元 2、王先生转让的是居住5年以上普通住

27、宅的 3、王先生转让的是居住5年以下非普通住宅的 4、王先生转让的是居住5年以上非普通住宅的36 （三）个人出租房屋税收征收具体规定 凡在南宁市范围内出租（包括转租）房屋并取得收入的个人，应按税法及有关规定申报，在自行申报缴纳有关税费时，可采取以下两种方式：1、分税种计征方式：按照现行税收政策规定，分税种计算缴纳各项税费；2、综合征收率计征方式： （1）对个人出租用于住宅的自有房产，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入9%计征应纳税费，月租金低于1000元的按租金收入4%计征应纳税费；(2)对个人出租用于非住宅的自有房产，月租金高于1000元（含1000元）的按租金收入19%计征应

28、纳税费，月租金低于1000元的按租金收入12%计征应纳税费。37第三节 房地产置业投资 一、房地产置业投资的概念 二、房地产置业投资的主要投资方向 三、房地产置业投资的利弊 四、房地产置业投资中的风险及其控制 五、房地产置业投资中常用的贷款工具 六、房地产置业投资分析实例38 一、房地产置业投资的概念 是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。 置业投资的对象：开发后新建成的物业, 二手房。 目的有两个:一是满足自身的需要;二是作为投资获取经常性收入。 置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。 例如，某公司以300万元投资购置了

29、一个300m2的写字楼单位，并将其中的100m2用做该公司的办公室，将另外200m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是60万元。经过l0年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有的300m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时到达了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。39 二、房地产置业投资的主要投资方向 （一）对土地投资 （二）住宅置业投资 一般是小型置业投资者的首要选择。其考察因素主要有： 一是地段。 二是看看房间布局是否合理、功能是否完善，隔热防雨设施是否可靠。 三要考察小区的配套

30、设施和后期物业。 还应重点考察规划、区位以及户型设计的超前性。 （三）商业物业置业投资 销售额大小决定商业物业置业投资的经济价值。 （四） 工业物业置业投资 （五）综合楼（含商住楼、办公楼）物业置业投资 40 三、房地产置业投资的利弊 （一）房地产置业投资的优点 1、房地产置业投资可以为投资者提供较为稳定和可观的收益。 2、房地产置业投资具有一定的平安性和保值增值性。 3、房地产置业投资能抵消通货膨胀的影响。 4、易于获得金融机构的支持。 5、提高置业投资者的资金信用等级。 （二）房地产置业投资的缺乏 1、房地产置业投资数额巨大 2、房地产置业投资的回收期长 3、置业投资者需要较强的专门知识和

31、经验。41 四、房地产置业投资中的风险及其控制 （一） 房地产置业投资中的主要风险 风险可以定义为投资的实际收益与预期收益之间发生变动的可能性。 房地产置业投资主要有以下几种类型: 1、财务风险 投资收益缺乏以归还抵押贷款债务的风险叫做财务风险。财务杠杆的直接结果。表达在两方面: 正向作用。 负向作用。 2、经营风险 指投资者在管理和决策中出现失误而导致盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和本钱增加。42 3、或然损失风险 这主要是指一系列难以预料，难以抵御的风险，如自然灾害风险和意外事故风险。 （二）房地产置业投资中风险的控制 房地产置业投资存在着各

32、种风险因素，完全防止风险是不可能的，关键在于如何正确地估计风险。可以采用以下对策进行风险的控制: 1、风险控制的关键-投资前期形势判研 熟知国家和各地政府的房地产政策 投资前必须了解市场 选择的投资方式与投资对象 资金来源是否有保证 2、投资分散策略 一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。43 3、投资组合策略 是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。 4、保险策略 购置保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。 5、通

33、过物业管理控制风险 6、将风险转移给租户44 五、房地产置业投资中常用的贷款工具 我国房贷还款方式主要有等额本息归还抵押贷款法和等额本金归还抵押贷款法两种。（一）等额本金归还抵押贷款（Constant Amortization Mortgage, CAM） 贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。计算非常简便，实用性很强 其计算公式为： 式中 Mk为第k期的还款额；p为贷款本金；n为还款期数（以月为单位）；k为还款第k期；i为贷款利率 。45 例：张先生近期购置商铺一间，申请商业贷款60万元，年利率5.94%，贷款期限20年，假设贷款期内利率不变，则按等额本金归还

34、贷款方式还款，张先生首月及第120个月各还款多少？解： 即张先生第一个月还款为5470元；第120个月还款为3997.38元。46 （二）等额本息归还的抵押贷款(Constant Payment Mortgage,CPM) 它与等额本金归还法相似，假设利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。计算公式如下： 同样以上例为例，若其他条件不变，只是把还款方式改为月等额本息还款法，则张先生每月还款额为：47 （三）贷款余额的计算 设贷款本金为P ,月利率为i,贷款期为n,当贷款人归还t期后，利率调整为i,求A为多少？关于这个问题，求解方法分为两步。 第一步：先计算未清贷款余额p。 即求t

35、时点上尚未还清的贷款本金。这可用两种方法来计算。 第一种方法是采用将年金转换为现值的公式计算，即等于t其后的月还款额的现值之和。48 第二种方法是用贷款总额P减去t期累加的现值，再计算t期时间的值，该值即为未清偿贷款余额。这其实是第一种方法的公式变形，即将A的计算公式直接代入上式，化简可直接计算出未清偿贷款余额。 其计算公式为 因 所以上式= 第二步：计算利率i时的月归还额。其公式为49 例：某家庭以公积金贷款50万元在市区买了一套商品房，贷款期限为20年，贷款利率为年利率3.87%，假设该家庭按月等额归还了5年，当年利率调整为4.56%，那么，自第六年初开始月供是多少？ 解：依题意，P=50

36、(万元)，i=3.87%/12,n=240(期)，t=60（期），i=4.56%/12,求A。（1）计算第5年末未还清贷款余额。50 (2)计算A 国内商业银行的住房抵押贷款也有一些创新品种：如：接力贷（中国农业银行）、双周供（深圳开展银行）、直客式贷款（中国银行）、固定利率（招商银行、光大银行和建设银行）、等额递增（减）式还款（建行北京分行）、无障碍还款法（浙商银行）、宽限期还贷（上海银行）等。 在进行住房抵押贷款品种选择时，应该结合自身的情况，选择最适合置业者自己的贷款品种才是正确的。 51 六、房地产置业投资分析实例 某投资者方案2009年1月在某城市某专业市场中购置一间商铺，具体情况如

37、下： （一）主要基础数据： 1.商铺土地使用权出让年限：2006年1月2046年1月。 2.商铺建筑面积35.33。 3.商铺市场销售单价19980元/；如投资者同意开发商回租铺面的，商铺实际成交价按市场销售单价的80计算。 4.购置商铺的同时，购房者需预交给开发商办理商铺房屋所有权证的费用：契税按实际成交价的3计算，其他费用2000元整。另需交纳物业专项维修基金，按实际购房总价的5（转让房屋不退还）。 5.开发商与某商业银行协商，购置商铺的同时，可办理按揭贷款，贷款限额为实际购房款的50，以1万元的整数倍放款，贷款期限为10年，年利率5.94，等额本息支付，办理按揭需办理商铺保险，保险费为贷

38、款总额的1，另交贷款手续费1000元。(投资者方案还贷本息每次按1年准备)52 （二）投资者购置商铺的同时，可与开发商签订商铺回租合同主要内容： 1.回租期限：租赁期限7年，自购房之日起计算。 2.回租价格与支付方式：按商铺市场总价的8计算年租金，前3年免租金（房价已优惠，以后每年初支付一次租金。支付租金的同时，承租人代扣应缴纳的税费为租金收入的19。 （三）求解问题： 1.方案一，投资者同意以上所有条款。 （1）投资者打算回租期满后，将该商铺即刻转让，并判断商铺从购入之日起,市场价格将以每年8的速度增长。 （2）商铺转让时，预计需缴纳转让税费为转让价的8。 （3）商铺转让时，需还清银行贷款。

39、 （4）投资者设定该项投资的基准收益率为10，试计算其净现值，并判断该投资是否可行。 （5）若投资者想要获得15的内部收益率，则7年后，商铺的单价应到达多少？ （6）基准收益率仍为10%，若7年后的价格偏差20，其净现值的变动情况。 53 2.方案二，投资者打算一次性付款，但同意回租。 （1）投资者打算回租期满后，将该商铺即刻转让，并判断商铺从购入之日起,市场价格将以每年8的速度增长。 （2）商铺转让时，预计需缴纳转让税费为转让价的8。 （3）投资者设定该项投资的基准收益率为10，试计算其净现值，并判断该投资是否可行。 3.方案三，若投资者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己经营。 （1）办

40、证所缴纳的契税、物业专项维修基金费率和办证其他费用不变。 （2）土地使用权期满后，地上建筑物归国家所有，无残值。 （3）投资者设定该项投资的基准收益率为10，试计算每年净收益应到达多少？(净收益按年末计算) 4.在基准收益率为10的情况下，比较方案一和方案二两种方案，那种方案更优。54解题过程：（一）方案一，投资者同意以上所有条款。1.计算现金流量有关数据，如下：（1）商铺的市场销售总价= 35.3319980= 705893元（2）同意回租后，商铺的实际销售总价=70589380%=564715元（3）办理房屋所有权证预交契税=5647153%=16941元（4）交纳物业专项维修基金=564

41、7155%=28236元（5）办理房屋所有权证税费合计=16941+28236+2000=47177元（6）按揭贷款限额=5647152=282357元（7）投资者可得到贷款=280000元（8）贷款月利率=（.94%12=4.95元（9）贷款月数=1012=120月（10）投资者每月还本付息额=3100.14元（保存两位小数）（11）投资者每年准备还本付息额=123100.14=37202元（12）贷款保险费=2800001%=2800元55（13）贷款费用合计=2800+1000=3800元（14）商铺回租每年租金总收入=7058938%=56471元（15）商铺回租每年租金净收入=564

42、71（1-19%）=45742元（16）7年后商铺的转让单价=19980（1+8%）7=34242.21元（保存两位小数）（17）7年后商铺的转让总价=34242.2135.33=1209777元（18）7年后商铺的转让税费=12097778%=96782元（19）7年后商铺已交贷款月数=712=84月（20）7年后商铺贷款余额=56 2.编制现金流量表，见表5-3.（1）将有关数据填入现金流量表，并计算现金流入量、流出量、净现金流量、累计净现金流量。（2）设定基准收益率（即折现率）为10，计算净现值。（3）计算内部收益率（4）若投资者想要获得15的内部收益率，则7年后，商铺的单价为：3711

43、5元（在EXCEL表格中7年后商铺转让单价与内部收益率链接，试调单价得） （5）7年后的价格偏差20，其净现值的变动情况如表5-4：57（二）方案二，投资者打算一次性付款，但同意回租。1.净现值=76406元（用上题EXCEL表格）2.工程投资可行（净现值大于零）58（三）方案三，若投资者打算一次性付款，但不同意回租，而是自己经营，则：1、购房成交总价= 35.3319980= 705893 元2、办理房屋所有权证契税=7058933%=21177元3、交纳物业专项维修基金=7058935%=35295元4、其他费用=2000元5、购房总本钱=764365元6、使用年期=40-3=37年7、年

44、纯收益=PMT(rate，nper，-pv)=PMT(10%,37,-764365)=78752元或用等额年金系列资金回收公式A=P(A/P,I,n)=78752（A/P,10%,37）=78752元59（四）在基准收益率为10的情况下，比较以上两种方案，那种方案更优。 分析：方案一净现值为103717元，方案二净现值为76406元 方案一净现值大于方案二净现值，方案一更优。60本章小结 房地产交易，并非单只房地产买卖，应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为。房地产交易应当遵循自愿、

45、公平、老实信用等原则。 五项根本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书构成我国房地产管理的根本制度体系。 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。61 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押还包括预购商品房贷款抵押和在建工程抵押两种特殊形式。 房屋租赁，狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人

46、使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。 商品房销售，是房地产交易的特殊形式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。62 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种标准形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定

47、程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。我国目前的税收，按征税对象的不同来分类，大体可分为以下五类：对流转额的征税 、对所得额的征税、对资源的征税、对财产的征税、对行为的征税。 房地产交易过程中涉及的主要税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税等。63 房地产置业投资是人们最常用的投资方式之一，它是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资形式灵活，作为投资的对象，可以是土地、住宅、商业地产，也可以是工业物业、乃至综合类房地产。当然，房地产置业

48、投资也有利有弊，好的方面是，房地产置业投资产品的保值增值性较好，也较容易获得贷款支持；局限性在于它需要大量的资金，回收期长，也对投资者有关房地产方面的专业知识要求较高。 因此，在房地产置业投资中既要看到其有利的一面，又要对其投资的风险性有清醒认识。作为投资者，当自有资金缺乏时，常要向银行贷款，这涉及到还款方式的选择，目前，我国的房地产按揭贷款，常用的是等额本金还款和等额本息还款两种。两者各有特点，投资者可根据需要选用。 64关键概念： 房地产交易(real estate transaction) 房地产抵押(mortgage) 房屋租赁(house tenancy) 商品房预售(apartment forward selling) 土地增值税(land value increment tax) 置业投资（Property Investment） 等额本金归还抵押贷款（Constant Amortization M