完善住宅专项维修资金使用与 管理的相关思考

1、完善住宅专项维修资金使用与管理的相关思考胡静【摘要】住宅楼专项维修资金是保修期过后专门用于维修和翻新共有 设施和社区设施的资金。其中，住宅楼专项维修资金由于其与民生的 关系以及难以使用和管理成为社会关注的焦点和热点问题。因此，改 善住宅专项维修资金的使用和管理制度是保障国家和人民生计、加强 社会稳定和统一的重要因素。因此，我们应促进本基金的合理利用, 为我国房地产业的顺利开展奠定基础。【关键词】住宅专项维修资金;使用；管理；相关思考Thoughtsonperfectingtheuseandmanagementofhousingspecialmain tenancefundsAbstractth

2、especialmaintenancefundforresidentialbuildingsisthefundsp eciallyusedforthemaintenanceandrenovationofcommonfacilities andcommunityfacilitiesafterthewarrantyperiod. Amongthem , thespecialmaintenancefundforresidentialbuildingshasbecometh efocusandhotissueofsocialattentionbecauseofitsrelationshipw ithp

3、eople1slivelihoodanddifficulttouseandmanage. Therefore , improvingtheuseandmanagementsystemofhousingspecialmaintenan cefundsisanimportantfactortoensurethelivelihoodofthecountry andpeopleandstrengthensocialstabilityandunity. Therefore , weshouldpromotetherationaluseofthefundandlayafoundationfort hesm

4、oothdevelopmentofChina，srealestateindustry.【Keywordshousingspecialmaintenancefund；use；Administration； Relevantth inkingDOI 10. 12334/j. issn. 1002-8536. 2022. 13. 003引言： 中国改革开放以来，中国经济开展取得了重要成果，城市建设也取得 了突破性进展，住房数量和规模不断扩大。国家为了加强和澄清住房 所有者维护和修缮住房社区、共同设施和共同设备的责任，先后制定 了关于住房社区、共同设施和共同设施的维护、修缮和交换管理的各 项规定，界定

5、了责任主体的所有权关系以及权利和利益。同时，从“维 修费用”、“维修基金”和“专项维修基金”等方面界定了住宅共用 部件、设施和设备的维修资金。虽然我国专项住房资金的存放和使用 总体上具有一定程度的科学性，但具体实施过程中仍存在诸多缺乏之 处，导致了一些矛盾和问题，需要高度重视。这要求我们在今后的发 展进程中坚持问题导向，注重解决住宅专项维修资金存放和使用过程 中存在的悬而未决问题，通过系统思考和大力推广创新思想，大力推 进住宅专项维修资金存放和使用的改革、创新和开展，使其走上科学、 健康和可持续开展的道路。1、当前住宅专项维修资金使用和管理中存在的主要问题住宅专项维修资金交存标准不规范根据有关

6、规定，局部地方的商品房业主和非商品房业主须根据其拥有 的房屋建筑面积交存住宅专项维修资金,建筑面积每平方米的首笔保 证金金额为当地房屋安装工程费用的5%至8%。这种作为住宅专项维 修基金交付标准的住宅费用也有一定的不正当性。它主要表达在三个 方面。第一，如何界定施工本钱标准；第二，对于主要业主如何获得 购置房屋的建筑本钱标准，以支付房屋的特殊维修费用；第三，如何 保障所有业主知情的权益。住宅专项维修资金使用难度系数高第一，根据规定，只有在建筑面积和作为资金支付一局部的家庭总数 占总数2/3以上的情况下，方可经业主批准使用资金。有些房主多年 来没有住在社区里，有些人把房子租出去了。很难及时有效地

7、获得 2/3以上的业主签名，往往难以统一意见。第二，基本费用和住宅专 项维修资金的使用范围重叠，不清楚应支付哪些资金。缺乏相应的监管适当监管是住房专项维修基金制度运作的保障。有效的监督可以防止 许多潜在风险，并尽快采取适当措施，有效地防止和防止有害损失的 进一步扩大。各种统计数据研究说明，我国住宅专项维修资金运作存 在诸多问题，如责任不明、监督不力等管理纠纷，真正需要申请住宅 专项维修资金的业主权益得不到有效保障。资金使用存在制约住宅专用维修资金的使用必须按照住宅专用维修资金行政管理方法 的要求进行。现行制度是“双重2/3制度”。但在具体实施过程中, 住宅专项维修资金的使用仍在一定程度上受到影

8、响。目前许多房屋所 有者由于工作原因，有的长期在外租房，造成自有房屋空置或租给他 人，影响了住宅专项维修资金的使用。更重要的是，一些申请主体在 使用住宅楼专用维修资金时，没有采用“2/3制度”，甚至“欺骗业 主”。某些地方的住宅楼专项维修基金引起诉讼案件充分说明了这一 点。在新的历史条件下，建设一个更完善的住房专项维修资金使用制 度已成为一项迫切任务，需要在不同地点进行深入研究和分析，否那么 将对城市住房的良性循环产生负面影响。86B138FF-1F4F-47DE-A42E-4526FD835581 1. 5管理制度不完善住宅专项维修基金管理方法明确规定了住宅专项维修基金的适用和每项程序的法律

9、责任主体。该管理方法限制了住房保修期届满后公共局部和设施的具体范围，调整了存款收费规定，进一步明确了 资金的使用、监测和管理。但是，仍然存在一些漏洞，导致了 “漏洞 利用”这一突出现象。确保相关管理制度的明确性是确保住宅专用维 修资金合理使用的关键。6住宅专项维修资金使用信息不透明由于有维修期限，在到达规定期限后，房屋买卖合同属于业主的日期 即为特别维修基金期满的日期。但是，如何在此时保护业主的合法权 益是一个需要考虑的重要问题。专项维修资金不能完全公开透明，导 致专项维修资金的使用实际上无法存在，甚至频繁挪用。这些都是常 见的坏现象。资金筹集缺乏强制性关于筹资问题，虽然行政措施中有明确的规定

10、，但在实践中筹资方面 仍然存在一些问题。由于建筑材料的价格和各地建筑设计的费用不同, 导致维修资金的存款标准不一致，当地建筑部门可以根据实际情况做 出适当调整，增加维修资金的质押金额。此外，由于维修基金条例 的原那么，法律规定的增加条例过于简单，组织增加的主题、程序和方 法不够明确，业主对权利保护和自主权的认识缺乏，导致业主寻找借 口或经常拒绝支付赡养费，而且难以实施强制性的住房特别基金。缺少归集后续资金的相关计划调查显示，局部地区为住宅楼宇维修第一阶段筹集的资金较多，由于 缺少后续的资金归集计划，导致住宅楼再次需要维修时资金明显缺乏。 如果有些地区需要撤除，政府会确保居民在其他地方定居。这些

11、居民 大多没有按照规定全额缴存住宅专项维修基金，甚至有的没有缴存， 这也严重影响了住宅房屋的后续改建及维修工作。资金使用难度较大按照有关规定，住宅专用维修基金的使用须经占“总人数2/3”以上 的用户同意，然后可由业主委员会或有关房地产服务公司提出申请。 但是，由于一些社区缺乏业主委员会，业主支付的专项维修资金无法 合法使用。即使有专门的业主委员会，也很难要求2/3以上的业主同 意这项要求，要求业主委员会或物业公司挨家挨户地解释他们的意见。 刚才小区里有很多业主的时候，不同的业主有不同的工作时间和空闲 时间。因此，只需要较少的住宅专用维修用品的局部维修工作被推迟。 此外，在现实生活中，一些需要住

12、宅专项维修资金来维持住房的工作 很难满足要求，最终只能放弃。例如，住宅建筑顶层常见的防水维修 可以用该基金进行符合规定的修复。但是，由于其他楼层的用户无法 感受到高层业主的问题，他们很难同意高层业主使用专项维修资金来 修复自己的房屋。2、住宅专项维修资金在使用和管理上的对策2.1制定合理的专项资金交存标准，表达人文关怀按照现行维修基金管理方法，中央直辖市、市、县人民政府有关建筑 部门应当合理确定和公布第一阶段每平方米专项维修基金的数额，及 时做出调整。如果每平方米的存款价格仅仅由每平方米建筑和安装费 用的5%-8%来决定，那么兴旺城市的业主是可以接受的，但欠兴旺地 区的业主将承受很大的负担。地

13、方有关政府部门可根据地方经济开展 水平和群众消费水平制定适当的资金存入标准，定期调整，公布供群 众反应，最后决定后印发文件和编制小册子。这样，买房的人在心理 上更容易接受积极缴存，同时感受到当地政府的人文关怀。2使用体系健全和完善住宅专用维修资金的使用制度在确保住宅专用维修资金的使用方面 发挥着重要的辅助作用。具体实施过程中，应建立相对完善的住宅专 项维修资金使用制度，尤其应按照住宅专项维修资金管理条例制 定更具体的实施规定，在遵守“2/3制度”的前提下，对住宅专项维 修资金的使用内容、使用过程和使用类型进行制度建设。同时，要认 真加强法律法规建设，重申住宅专项维修资金的使用不存在违法现象。

14、为了进一步完善住宅专项维修资金的使用制度，各行政部门应根据各 自的实际情况，制定住宅专项维修资金的专门使用制度，同时通过信 息技术建立相应的管理制度和平台，使住宅专项维修资金的使用更加 科学。3健全法律制度(1)应加强完善相关法律制度，借鉴国内外成熟的理论和实践经验， 根据中国国情制定维修资金制度。同时，有必要加强相关的司法解释 和配套措施，使维修资金的保管问题、标准、使用和监督措施更加明 确，弥补现有立法中的缺乏。(2)提高立法水平和质量，使上级法律 和国家政策统一起来，各地区应根据各自的地方条件制定和完善合理 可行的地方维修基金法律法规。2.4提高管理人员的专业素养负责维修基金或房屋管理的

15、部门往往不专业，必然会在资金收取、管 理、使用方面产生纠纷，而有关业务部门那么需要在维修基金政策和条 例、工程技术本钱核算等方面开展专业工作。因此，有关部门必须加 强相关管理人员的素质培训，不断提升技术水平及素质水平，确保住 宅专用维修资金的合理运作。2. 5加强维修资金监督为了确保资金的平安，有必要加强监督。政府主要负责收集维修资金 和制定管理制度。转入业主委员会后，行政主管部门应指导业主委员 会管理资金，让维修资金发挥作用。本着业主自我监督的精神，在管 理过程中必须透明和公开地管理现金流动。定期公布资金的使用情况, 制定严格的规章制度。使用资金的所有操作程序应符合规定，出现问 题时应采取措

16、施。使资金的管理、核算和使用更加规范化，让业主有 一种参与感和平安感，更有效地管理专项住房护理基金。2. 6按照标准收取资金住宅专项维修资金在住房方面起着非常重要的作用，因此，我们必须 根据要求，向缴费低于标准的业主收取住宅专项维修资金，并要求房 地产企业依法缴纳相应的住宅专项维修资金,并对挪用的资金进行补 偿。有关部门应对未能在必要时筹集专项住房维修资金的房地产企业 进行处分，使住宅专项维修资金的筹集真正符合阈家规定。86B138FF-1F4F-47DE-A42E-4526FD835581 2. 7资金使用更加公开透明为了提高住宅楼专项维修资金的管理效率，应建立相应的制度，公布 住宅楼专项维

17、修资金的使用情况，与业主沟通，使业主有机会了解专 项维修资金的使用情况。此外，有必要管理特别维修基金的使用过程, 查明特别基金是否用于特殊目的，实现信息披露的目的，维护业主的 相关权益。在管理和使用住房专项基金时，应尽量减少需经过的环节, 降低风险概率，采取措施解决问题，提高灵活应对能力，确保资金安 全，支持社会稳定。2. 8对住宅专项维修资金应急使用的思考虽然在使用住宅楼专项维修资金时,完善相关制度可以有效确保资金 使用的合理化、科学性、开放性和透明度，但仍有许多突发事件需要 管理者根据相关制度和实际情况做出相应调整。例如，在正常情况下, 住宅建筑专用维修设备的使用必须得到业主的批准，业主的

18、专有局部 占建筑总面积的2/3以上，占总人数的2/3以上。但是，如果出现危 及居住区房屋平安的紧急情况(例如，危及人身平安的电梯故障)， 只能向业主做出通知，而不能征求他们的意见，以确保业主的人身安 全。以最快的速度减少不平安的隐患，提高工作效率。2.9促进业主委员会、业主大会的成立，实现业主自治住宅寡项维修资金是业主的共同财产，其管理和使用由业主决定。因 为商品房维修费的分类、管理和使用耗费了大量的时间和精力，需要 具备一定的会计和财务能力，并且知道相关的准那么的高素质人才，积 极成立业主大会及业主委员会是解决所有这些问题的基础。加强和规 范住宅专项维修资金的使用和管理，切实实现业主自治，保护业主的 合法权益。结语：概括地说，为了改善住宅专项维修基金的使用和管理，应该充分发挥 政府的监督作用，有利于解决资金使用和管理方面的各种纠纷。促进 业主协会和工业代表协会的成立，实现