广东怀集星汇轩商业项目总体策划运营方案 (2)ppt课件

1、怀集工程总体谋划运营方案泛亚怡高商业机构项 目 定 位第一部分当地消费市场分析工程所处怀集镇为怀集消费中心人们消费多以日常消费为主服装类产品在当地占据主导消费位置当地产业以矿业为主的化学产业以及汽车配件产业为支撑当地旅游也占据了一定的消费市场外来消费不是很旺盛，主要以当地消费为主当地文娱业态主要以洗脚、k歌、健身等为主，缺乏时髦文娱特征怀集属于三线城镇，消费品类单一工程位置周边以政府机构、学校等单位为主，消费偏向中高端高速公路是未来开展的风向标，外来消费有放大的趋势根据以上当地市场扫描，我们需求处理几个问题我们如何保证我们选择的运营业态及工程定位，充分保有当地的市场容量，以防止工程开业后难以支

2、撑可行性研讨报告略我们如何可以使得工程开业在当地获得惊动的开场效果，如何保证“开业大吉。没有一个客流旺盛的开业，可预见的运营结果将注定是一败涂地！如何最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增长？如何实现工程定位及业态的前瞻性，符合未来十年怀集的消费趋势，掌握未来怀集的消费业态先机，以充分保证工程的生命力和运营活力？业态属性提炼有利于提升工程档次的，即工程的旗舰业态具有相当消费粘性的，以保证充足的回客率保有当地最大容量的市场业态即日常消费在相当一段时间内坚持其市场活力的符合个层次人群消费特征的超越怀集现有业态档次的最具有吸客力的业态可以支撑较高租金的动态的、潮流的适当超前的那

3、我们要的是什么？香 港 城HONGKONG CITY为什么是香港城？香港本身就是一个“吃喝玩乐的地方，与工程的属性契合香港是世界的时髦消费中心，代表了世界最前端的消费潮流香港是珠三角人群向往的消费天堂香港在高端消费方面具有天然的魔力香港城“三个字本身就代表了顶级档次，聚集了最新颖的消费香港是一个“不夜城，在文娱方面具有强大的磁性以“香港城的定位占据怀集当地消费的制高点可以打呵斥当地的消费地标商业群，不仅以本地消费为主，而且辐射周边外来的消费力，“没到过香港城，等于没到过怀集笼统非常鲜明，不像“世界城“国际城那么空泛香港的元素非常丰富，可以作为交融的桥梁那么我们是不是走顶级道路或者奢侈品道路？或

4、者遵照胜利人士“只选贵的，不选对的这样的消费法那么，完全走富豪人群的业态定位呢?或者我们只卖香港的“贵嘢或者奢侈品呢？这样做是在走钢丝!这样做非常地冒险!所以我们的战略目的是： 借助高端笼统，做中端时髦百货，辐射高端人群。并视市场情况，逐渐伐整业态组合，使之逐渐锁定主流高端人群。 举个例子：首先提高心思价位，然后中端出货。 比如飞驰汽车是奢华的代表，30万左右的飞驰E系列销售非常火爆，为什么?由于在人们心目中飞驰汽车应该是百万左右的奢侈品，是那些身价千万的富豪的座驾，这个时候忽然30万就可以买辆原来向往但是消费不起的飞驰车，那些原来身价一两百万的顾客必定趋之假设鹜。这是经典营销学上的“提高心思

5、价位战略。我们的战略目的是： 让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者 偶尔“下决心来消费一是当地高端消费没有聚合，没有在本工程构成一个聚焦点，当地高端消费力不能够在短时间内被煽动起来，需求一个比较长的市场培育期使当地高端消费力活泼起来并锁定本工程。二是我公司独创的“业态测试工具通知我们，任何一个高端商业的打造都不是一帆风顺的，必需从最宽广的根底人群做起，即“自下而上的。我们效力的很多开发商一开场都喊着“要做顶级工程“要做地标工程，而我们作为独立的咨询机构，面对这样的开展商马上“泼冷水首先让大家都清醒，由于我们同样见过很多开展商因此而一败涂地，我们需求的是冷静的市场分析，踏实

6、的定位思索和务虚的运营预备我们要做的是：一、借势做市。利用“香港城定位的号召力，首先呵斥众商家对工程的认可，短时间内建立成熟的市场笼统，从而顺利实现第一步胜利招商。二、在工程前期推行阶段，迅速经过“香港城的定位最大范围地锁定区域内的中高端消费力，为工程开业后的盈利阶段做最保险的铺垫。可以预见的是： “香港城的笼统定位，可以将商家资源以及消费者眼球两个最关键的点一网通吃落地的问题： 假设没法将定位执行，我们会不会让人觉得“挂羊头卖狗肉，是不是让人觉得“香港城没有一点香港的味道？我们如何将“香港城做的有十足的香港味？两条落地途径一、经过规划，将香港的建筑、景观元素充分融入到工程中，使人觉得宛如置身

7、香港，打造购物天堂的购物气氛。二、经过商品的特征，来塑造属于“香港城的味道，以此来继续打动消费者。业 态 设 计第二部分中端时髦特征百货业态定位百货是当下最具活力的业态之一，涵盖的购买力最广我们的中心竞争力在“百货这个业态吗？我们的中心竞争力在于“时髦和“特征，在于工程的“香港味那我们选择的业态必需符合时髦、特征、香港味的调性要特别强调的是：无论是商家还是消费者都是冲着香港城的“香港味来的，我们也是因此而“上下通吃，所以这是规划和业态构成的关键要素时髦购物作为业态引擎特征餐饮作为业态牵引小型文娱作为晋级业态时尚购物特色餐饮小型娱乐77%12%11%各业态比重品类细分矩阵面积化装品，珠宝服装、鞋

8、、箱包家居用品电子产品精品饰品休闲餐饮小型文娱1500400400400700700300红酒雪茄屋150服装、鞋、箱包名牌服饰折扣店休闲装、正装、运动装、潮流服饰如banleo，佐丹奴，真维斯等女装如ELLE,ONLY等1500平米女装如ELLE,ONLY等，再加一些内衣品牌如banleo，佐丹奴，真维斯等家居产品家居产品中特征的设计独特的茶几、座椅、客厅装饰、灯饰、鞋架、床上用品等为主创意小家电 电饭煲、榨汁机等创意家电门店电子产品挪动营业厅、时髦手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等此部分最可以代表时髦特征挪动营业厅、时髦手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等饰品饰品作为吸客

9、力较强的业态，单位利润也相对比较高各种水晶项链、手链、耳坠、手机挂件、背包挂件、汽车内饰、家庭饰品、办公室饰品等饰品业态覆盖了现代生活最颜色斑斓的一部分，是人们放松心态寻觅轻松的最正确载体，也是最具创意的业态之一，最可以驾驭工程的时髦气氛，并且可以最大限制地做出眼球效应，是吸客的主力业态之一以哎呀呀等综合创意、DIY饰品为代表，聚集和吸引女性消费者特征餐饮以特征餐饮作为业态的有效补充，满足顾客在购物过程中的餐饮需求。有一定档次，面积需求不大的时髦特征餐饮，如仙踪林、麦乐鸡、奶茶店等餐饮是吸客才干仅次于购物的业态，尤其是特征餐饮的吸客才干更加强大，在这里更可以兼顾三楼商务酒店的一部分需求。以特征

10、餐饮作为业态的有效补充，不仅可以在开业之初迅速提高流量，并且可以坚持其充沛的盈利才干。 YBOX原色，巴克闪冰等特征奶茶店、刨冰、奶酪等，既时髦美味、又相当特征。面积需求不大，在20-30平米左右。图为天河城分店的门店特征西餐厅，如仙踪林、绿茵阁等，吸引人气，提升档次。如德克士等，满足中档层次消费，带旺现场。作为购物之后的良好补充，休闲、聚会等。精品食品店，糖果店，零食店等，档次高，富有特征，丰富业态。如台湾零食店、优之良品等。特征文娱文娱以洗脚、按摩、美容、发型设计、酒吧为主要品类珠宝化装品锁定女性顾客的业态法宝中高档次的化装品，又提升档次，更带来高档的质量生活。如雅芳、美凯琳、欧莱雅等。珠

11、宝更是高档购物场所的意味，也是填补怀集城市的空白。如谢瑞麟、周生生等珠宝品牌化装品如雅芳、美凯琳、欧莱雅等化装品超市。珠宝如谢瑞麟、周大生等珠宝品牌。红酒屋、雪茄屋 怀集仅此一家，是本工程的特征之一。其主要目的是做笼统、名气。每个品类组团设1-2间旗舰特征店，结合规划烘托香港城的味道，特征店以外的以当地的中端产品为主，以此带动整体的时髦、特征气氛建 筑 规 划第三部分以香港元素托起工程整体的高档气氛香港元素, 迪斯尼乐园等小品来营造气氛香港元素,紫荆花、星光大道、迪斯尼乐园等小品来营造香港元素, 紫荆花，意味建筑小品品牌墙，高档的意味特征门头凸出的金属材质欧式铁花，木质栏规划原那么：根据工程现

12、有体量进展规划，准确设计每种业态的面积注重人流引导，防止构成堵塞和人流稀疏，即防止一边旺一边冷的局面产生强调人流向二层的牵引力考量人流在不同时间的变化商铺划分的整体性商场的回环式人流动线规划由于工程体量不大，要以业态的混搭来实现品类的丰富度，加强客户“逛的情趣防止出现商业死角注重各业态不同人群步行速度的不同各业态对开间、进深的不同需求，服装、饰品类对开间要求较高，餐饮和文娱那么可设计进深稍大注重入口人流导向与各业态人流牵引力的关系注重垂直业态之间的过渡与协调根据各业态在一二层作用的不同分割规划特殊营业时间的业态如“沐足要预留特殊人流通道规划原那么：餐饮服装珠宝手表服装精品屋特征餐饮品牌服装珠宝

13、手表数码产品品牌服装品牌服装饰品饰品数码产品一层业态规划 餐饮服装休闲文娱红酒屋休闲餐饮家居休闲文娱红酒屋服装化装品 化装品 家居饰品饰品休闲文娱休闲餐饮二层业态规划 项 目 运 营第四部分开业时间：旺季开业可以最大限制的吸引旺季人流，并且可以预留充分的时间做人流的锁定，1公关路演：以气势浩大的公关活动来带动开业人气2开业期间商品打折，吸引人流3一切商家实行开业后3个月的免租期，3个月后实行租金的折扣，折扣幅度及时间视开业情况而定4租金方式： 固定租金+运营额提点，并视情况进展灵敏调整5商场实行会员制，锁定顾客群体分成几类vip客户，专人定期回访，6工程开业后根据业绩增长情况，进展一定范围内的业态挑选7一致收银，一致管理，一致推行8香港城各地成 功 案 例第五部分桐乡“香港城引投资热潮 时下正值严寒冬季，浙江桐乡“香港城的展现厅却门庭假设市。自去年12月中旬推出不到一个月，香港城凭仗理念新、地段好的优势获得了骄人业绩，来自上海、温州、杭州、宁波、温岭的投资客，纷纷乘看房车来桐乡投资商铺。香港城商业中心聚集国际一流精品服饰、百货，与大卖场实施错位运营。8月28日试营业