成都鑫苑城商住一体高层住宅规划文本

1、成都鑫苑城9#地块规划方案设计2019.12正本前期分析规划愿景规划设计产品策略目录 content01CHAPTER.ONE 前期分析pre-phase analysis四川成都SI CHUANCHENGDU成都市是四川省省会，简称蓉，别称“蓉城、锦城”，位于中国西南地区，四川盆地西部，成都平原腹地，是国家历史文化名城，古蜀文明发祥地，商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市，自古享有“天府之国”的美誉。项目背景 Projection Background郫县西站郫县站郫县东站红光镇站安德火车站成都市 中心大学城项目区位 Projection Location项目位于成都市郫都区中

2、心区域，交通便利。距离成都市中心24公里。郫县三个火车站点都在5公里以内。交通分析 Traffic Analysis成灌高速SITE郫县站项目基地距郫县火车站2.8km，地块周边有多条城市主干道,交通路网发达，可达性便利。周边资源 Peripheral ResourcesSITE3KM辐射圈创智公园知识公园清水河生态 艺术公园清水河项目基地3km辐射圈内有创智公园等多个城市公园，5km辐射圈内有清水河，景观资源丰富。配套设施 Supporting facilities3KM辐射圈创智公园知识公园郫都区 人民医院清水河生态艺术公园郫都区 体育中心郫都区 中医医院郫县郫都区 人民医院 郫都区第五第

3、一中学人民医院SITE恒创太平洋购物中心望丛祠郫都区政府永乐汇生活购物广场1958时代广场时代购物中心成都工业学院成都石室 蜀都中学川派盆景博览园红星中学成都铁路 工程学校百伦百货项目基地3km辐射圈内有学校、医院、公园、商场等配套设施，基础配套设施完善。1.郫都区一中2.东南新城农贸市场3.郫都区体育馆项目东临蜀信路一段，西至蜀信西路，北临文信路，南至中信大道二段，周边配套完善。周边现状分析 Peripheral Status Analysis6.五彩城7.杜鹃公园4.郫都区图书馆5.龙光君悦华庭8.中信未来城85342167SITE项目周边配套完善，规划前景好，发展潜力大地段 环境 教育

4、交通 配套 现状临近郫都区电子信息产业功能区综合服务主中心。周边景观资源丰富，北侧紧邻杜鹃公园。项目周边教育资源丰富，有郫都区实验中学、郫都区一中等学校。周边交通设施完善，交通便利。周边配套完善。地块特征 Block Characteristics地库部分已建，需保留。02CHAPTER.TWO 规划愿景Planning Vision创建一座涵养生态的城市花园住区to create a community with city garden,which can be a benefit for the ecology system愿景 Vision塑造一个生态时尚的品质楼盘to build a

5、eco-modern-Community with high quality愿景 Vision营造一种多元共享的现代生活场所To create a modern living place with full of muti-functions & sharingidentity愿景 Vision设计如何让城市更美好？HowCanYouDesignMakes CityBetter树立地域标杆to be a local benchmark打造生态共享to create a sharing-eco-environment中心景观to focus on a central社区公园to rise the

6、 quality of landscape for the community1.规划策略Planning strategy2.产品策略product strategy3.景观策略Landscape strategy设计策略 Design Strategy形象感、仪式感的居住规划体系1最大化利用景观资源多功能体系打造归家仪式感规划策略 Planning Strategyto use the urban planning lanuage which full with Sense of image and ceremonymaxmal to use the landscape resoure可视

7、化、有场景的空间体验产品2转角阳台、通透宽厅，壮阔美景尽收眼底体现细腻的生活氛围产品策略 Product Strategyspace with visual & senseL balcony&wide living room, to get more great views可感知、有角度的共享景观体系3创造内部景观，共享多重景观270度观景，外部借景景观策略 Landscape Strategyto create a sharing landscape system, that can be perceived and which also have muti view points在推导逻辑

8、的基础上打造四个各具特色的方案Create four distinctive programs1 城市之核+都市花园”1 core of the city garden for metropolis2“城市绿脉”2 green corridor of the city3“皇家礼序”3 Royaltys Etiquette4“创新之城” 4 city of Innovation03CHAPTER.THREE 规划设计Planningdesign经济技术指标用地性质二类住宅用地用地面积27886.37（41.83亩）容积率4.0绿地率30%建筑密度20%限高100m规划条件 Planning Co

9、ndition现状利用 Current Situation Utilization现方案设计充分考虑现状开挖基坑范围，住宅主体结构均在原方案地下车库范围内。图例：用地红线基坑上口开挖线基坑下口开挖线土地价值分析 Land Value Analysis居住价值高低居住价值:地块北侧为城市公园杜鹃公园，景观最佳，噪音较少，居住 价值高；西侧为城市主干道沿街绿化带，景观较好；沿街有噪 音影响，居住价值一般。居住用地 已建居住用地 未建居住用地未建居住用地已建居住用地已建居住用地 未建居住用地 未建商业价值:地块东侧与南侧临街，对面有商业与之呼应，所以南侧和东侧 沿街面有一定的商业价值，其中小区东南角

10、为街道交叉口，具 有绝佳的商业价值。商业价值高低居住用地已建视线分析 Vision AnalysisN景观价值高低规划逻辑Programming Logic4.0的容积率20%的建筑密度平均层数=（容积率/建筑密度）4/20%=20层地块限高100米规划与产品组合的 可能性全高层方案一“城市之核+都市花园”整体鸟瞰图 Rendering整体鸟瞰图 Rendering沿街透视图 Rendering单体透视图 Rendering规划理念 Planning Concept芙蓉花成都市花 锦鲤吉祥如意理念原型结构提取抽象提升融入规划设计中，使传统文化和现代建筑相融合。方案生成 Scheme Gener

11、ation总图原始布局中心景观最大化，角部T6视野受阻。原始方案引入周边因素，优化布局方案生成 Scheme Generation楼栋扭转，围合形成中央大花园。商业体系与景观体系生成景观资源利用总图落成案例： 中鹰黑森林将中鹰黑森林位于上海普陀区万里城核心区域，西侧紧邻15万平 方米中央绿化带，中央绿化带让中鹰黑森林相对独立于万里城大社区， 既让最美的风景在门前驻足，又保证了生活的无限幽静，是万里城中最 适宜居住的地段。启 示融 合公园式住宅生活+自然森林外，看森林；森林里，享森林。利用周边公园资源及内部景观资源营造，打造杜鹃公园中的城市花园住宅，分区独立，视线融合，景观共享。案例分析 Cas

12、e Analysis总平面图General LayoutN成都鑫苑城9#地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积27886.3741.83亩总建筑面积160169.37其中(一)地上计容建筑面积111544.53建筑高度100m商业建筑面积4703.57小于计容的10%住宅建筑面积105910.96配套建筑面积930.00其中物业管理用房470.00总建筑面积的3 且不小于400平米文化活动室150.00社区卫生服务 站60.00社区服务用房150.00消控室50.00公厕50.00(二)地上不计容建筑面 积2434.64其中架空层2344.64垃圾房90.00住宅建筑面积的 0.8，且

13、不小于20平米(三)地下建筑面积46190.20其中地下车库43045.61地下非机动车库835.08地下设备用房2309.51容积率4.00-4.0建筑密度20.00%-20%建筑占地面积5578.43总户数906套总人数2899人3.2人/户绿地率30.00%-30%机动车停车数1320辆其中地面停车位0辆不设置地面停车地下停车位1320辆非机动车停车数1115辆其中地面停车位558辆地下停车位557辆1.5m/辆人防面积5578.43，N规划结构 Planning Structure一核中心花园两轴中心景观轴视觉通廊轴五组团品茗轩 听风阁 精英汇 活力坊 凭雨廊精英汇活力坊听风阁凭雨廊品

14、茗轩中心花园外部借景，内部造园，空间相互渗透规划理念 Planning Concept规划理念 Planning Concept围绕中央花园，形成花瓣状组团空间规划理念 Planning Concept阔景阳台最大化享受内部景观规划理念 Planning Concept空间扭转，扩大景观视野，极致化楼宇间距规划理念 Planning Concept空间灵动，错落有致，丰富的天际线变化中 央 花 园文 化雅 致亲切交 流品茗轩碰撞共享多元精英汇凭雨廊活力坊生态舒适休闲听风阁规划理念 Planning Concept底层架空，视觉通透，营造趣味多样的体验空间，打造多主题的泛会所规划分析 Plann

15、ing Analysis户型分布图图例：100平米115平米125平米135平米 商业户型配比表物业类型户型结构计容面积面积段策划面积合计面积比户数户数比营销套数要求高层3房2卫102.2010032715.1230.89%32035.32%30%3房2卫114.4511527925.8026.37%24426.93%30%3房2卫125.0212512251.9611.57%9810.82%10%4房2卫135.3213533018.0831.18%24426.93%30%合计-105910.96100.00%906100.00%100.00%规划分析 Planning Analysis消防

16、流线图例：城市主干道 城市支路小区消防流线 消防出入口消防扑救场地规划分析 Planning Analysis日照分析（一）、依据成都市城市规划管理技术 规定的规定，每套住宅至少有一个卧室 或者起居室大寒日日照不低于2小时的日照 要求；（二）、日照日期：大寒日（早上8点-下午16点）；（三）、分析结论：本项目日照均满足成都市城市规划管理技术规定（2017） 的要求.0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h通过灵动的商业流线，打造趣味的商业体系。沿街商业通过弧形的设计构图，不仅增加商业的展示面，同时灵活商业的动线，增加业主活动的体验性和趣味感。商业透视图规划分析 Plan

17、ning Analysis商业总面积：4703.57，商业占比4.22%其中：一层商业：2899.30，二层商业：1804.27二层平面图一层平面图通过商业的灵动性，活跃商业的展示面和体验性，使 商业和住宅社区完美融合，形成商住为一体的综合高 档体验社区。商业平面图规划分析 Planning Analysis地下二层平面图地下车库平面图地下一层平面图Underground Garage Plan空间意向 Space Intention风雨连廊现代风雨连廊，点缀在园林内，人性化的将楼栋密切相连，最大限度的营 造和睦的社区氛围，在风雨连廊里面悠闲散步，感受属于您的诗意人生。空间意向 Space I

18、ntention底层会所底层架空，视觉通透，模糊空间界限，增加空间的连续性。依据当地 文化打造不同主题的功能空间。空间意向 Space Intention天际会所云端美景，高端体验屋顶花园，无边泳池，高端体验馆，健身馆空间意向 Space Intention四季花海天地变化，四时更迭赏五色，探四时。景观以“四季”为主题，植物设计基于二十四节气， 保证一年四季各异的全时景观场景。“城市绿脉”方案二整体鸟瞰图 Rendering六种策略SIX STRATEGIES针对地块定制化设计， 打造私享生态公园级社区， 不逐奢华， 自有奢求！1私享及全屋定制2极致化空间3绿色生态内外联动、极致化拓展空间花园

19、顶跃从空间、产品、造型、天际线等多维度进行深 度思考，提供舒适宜居的整体感受和顶层产品 的溢价。六大策略SIXSTRATEGIES六大策略SIXSTRATEGIES发挥地段优势，建筑与场地融合，营造连接地块与杜鹃公园的开放空间， 形成空间拓补关系、 空间方向关系、空间距离关系打造跨景观与城市的生态型社区4建筑场地融合5空间弹性延续6开放共享支持和服务居住功能为主导的社区文化 和公园生态系统， 创造丰富都市生活 空间体验，承载场地所赋予的特质， 又取得居住性与市民性的平衡 专属礼宾服务六重礼仪+ 私家园林打造一个既满足日常生活所需， 又适应小年轻的生活方式， 还能成为邻里间友善的社交平台， 是发

20、展社区商业的必答题。通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客 户、商家和社区三者进行有机“ 连接” ，案例：111 West 57世界之巅 | 纽约至尊地标 “The Steinway Tower”将新与旧、艺术与工程、自然与文化相融合，形成完美的对称：它将与世界中心这块土地上的公园一起，形成天际线上一道美丽的风景线。正对中央公园中轴，举目而眺, 公园自然风光沿视线延伸启 示融 合公园式住宅高空视野及景观资源的提升利用周边公园资源及内部景观资源营造，打造杜鹃公园 轻奢住宅，分区独立，视线融合，景观共享，极享受巨尺度大花园案例分析 Case Analysis总平面图General Layout成

21、都鑫苑城9#地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积27886.3741.83亩总建筑面积163161.79其 中(一)地上计容建筑面积111545.49建筑高度100m商业建筑面积4663.57小于计容的10%住宅建筑面积105931.92配套建筑面积950.00其 中物业管理用房490.00总建筑面积的3， 且不小于400平米文化活动室150.00社区卫生服务站60.00社区服务用房150.00消控室50.00公厕50.00(二)地上不计容建筑面积3085.00其中架空层2995.00垃圾房90.00住宅建筑面积的0.8，且不小于20 平米(三)地下建筑面积48531.30其 中地下

22、车库46196.21地下非机动车库835.09地下设备用房1500.00容积率4.00-4.0建筑密度19.99%-20%建筑占地面积5575.27总户数908套总人数2906人3.2人/户绿地率30.00%-30%机动车停车数1320辆其 中地面停车位0辆不设置地面停车地下停车位1320辆非机动车停车数1115辆其中地面停车位558辆地下停车位557辆1.5m/辆人防面积5575.27私家园林+城市公园“家建筑在园林之中”从使用功能、室外空间、动线划分等多维度进行深度思考，提供舒适宜居的整体感受。建立社区的情景：主体空间具有强烈的可识别性、领域感，使社区的每个空间具有强烈的可识别性！规划分析

23、 Planning Analysis“两轴+一园+一带”“私享、全屋定制”新建杜鹃公园用地面积1.79万，处于生态的成长期，5年、10年之后，可成长为城市绿岛杜鹃公园和社区私家园林共计2.82万，针对地块定制化设计，打造私享生态公园级社区，不逐奢华，自有奢求！规划策略 Planning Strategy01.私享及全屋定制生态衍生轴内外联动 “极致化”规划策略 Planning Strategy02.内外联动、极致化拓展空间98米270米53-57米113+100=213米72米162米55米公园式住宅，最为直接的关联，“巨制” 最大的视距、最佳观景朝向、最多观景户数规划策略 Planning

24、 Strategy02.内外联动、极致化拓展空间创造巨大视距退台式体量变化规划策略 Planning Strategy03.绿色生态示范空间“花园顶跃”处处体现科技与生态共生、人与自然的融合,借助自然山水资源及文化等人文优势，实现项目良性循环和低碳发展，打造特色景观空间环境。从空间、产品、造型、天际线等多维度进行深度思考，提供舒适宜居的整体感受和顶层产品的溢价。规划策略 Planning Strategy03.绿色生态示范空间发挥地段优势，建筑与场地融合，营造连接地块与杜鹃公园的开放空间，形成空间拓补关系、空间方向关系、空间距离关系打造跨景观与城市的生态型社区“共融”规划策略 Planning

25、 Strategy04.建筑与场地融合“共融”发挥地段优势，建筑与场地融合，营造连接地块与杜鹃公园的开放空间，形成空间拓补关系、空间方向关系、空间距离关系打造跨景观与城市的生态型社区规划策略 Planning Strategy04.建筑与场地融合“延续”整个空间作为一个连续的地表结构，有机、互动，支撑并培育自然生态过程的同时，支持和服务居住功能为主导的社区文化 和公园生态系统，创造丰富都市生活空间体验，承载场地所赋予的特质，又取得居住性与市民性的平衡生态衍生轴杜鹃公园会所私享园林共享中心商业广场/人行入口规划策略 Planning Strategy05.空间弹性延续生态衍生轴礼仪空间轴正轿会内

26、乐会云内会轿正 门厅客廷活所中廷客厅门天步地道专属礼宾服务仪式六重礼仪+私家园林自由规划策略 Planning Strategy05.空间弹性延续礼仪空间轴仪式六重礼仪+私家园林自由整体考虑园区功能板块，解决近距离活动诉求，不用长途跋涉。这是家庭、邻里、亲朋共享快乐时光的乐园六大功能体验：家庭聚会、洽谈会客、休闲阅读、户外健身、儿童乐园、邻里交流一个家庭乐园五大层级入户十大关怀细节家门口的乐活天地规划策略 Planning Strategy05.空间弹性延续礼仪空间轴复合功能空间私密空间、半封闭100老年康复休闲私密空间、半封闭55儿童活动空间55入户空间入户空间组团种植组团种植入口景墙提升领

27、域感入口景墙提升领域感通过植物组团及景墙进行遮挡围合对景种植提升入口仪式感组团种植半私密空间植物围合组团种植半私密空间植物围合组团种植半私密空间植物围合对景种植提升入口仪式感入口对景区私密空间、半封闭仪式性大堂入口86入口对景区仪式性大堂入口86垃圾分类回收规划策略 Planning Strategy05.空间弹性延续礼仪空间轴六大空间板块通过景墙植物围合成院如何打造一个既满足日常生活所需，又适应小年轻的生活方式，还能成为邻里间友善的社交平台，是发展社区商业的必答题。如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者进行有机“连接”，是社区商业成功的关键。规划策略 Planning

28、 Strategy06.开放共享，打造成为邻里间友善的社交平台如今中国社区商业进入了黄金期，无论是万科、保利、碧桂园等地产开发商，还是阿里、京东等互联网巨头都正撸起袖子布局社区商业产品线，传统社区商业和大型超市在向着提升品质与体验感的混合业态进化。社区商业和人口是最匹配的商业，也是离生活最近的商业“开放共享”商住分离，提升商业价值；处处依托生态社区，打造充满活力的街区，二层退台，打造出多层级错落有致的商业绿化溢价空间。尊重人的需求，尊重城市的脉络，为城市提供大量共享空间，为内部使用者提供交流空间。规划策略 Planning Strategy06.开放共享，打造成为邻里间友善的社交平台特色服务集

29、成 更富有“亲和力”的体验平台 “美好生活”的“美好”，需要情感浇筑，社区商业的本质是生活服务，聚焦周边家庭的生活需求，除了提 高居民生活的便捷性、舒适性，更需要承担起社交和服务功能。餐饮生活配套服务物流 配送宠物 馆银行数码 冲印美容美发健身旅游家政 服务杂货 铺花店室外 图书 馆专业 专营生鲜 菜场超市特色 早餐民生 小吃西式 简餐咖啡跳蚤市场家具 快餐养老 服务规划策略 Planning Strategy06.开放共享，打造成为邻里间友善的社交平台体量小，坪效高、业态组合灵活、可复制性强的“小而美” 零售创新性的提出匹配现代社区用户需求的四大中心交融中心、活力中心、交互中心、共享中心，营

30、造全 新的未来社区空间格局规划策略 Planning Strategy06.开放共享，打造成为邻里间友善的社交平台“24小时*7天”全周期全场景化的活动轨迹依托架空层室内的公共空间，结合室外公共区域，打造室外内功能联动的综合空间。室外场所可结合室内功能选择交互中心 功能模块，形成体系化的功能延伸。深知当代雅士的闲适追求，溯源品茶、童趣、书享、劝学，四大东方雅集生活，以一整层的 全龄泛会所，书写当代府园生活诗意。架空层三大特点：全龄关怀、专属定制、人性关怀规划策略 Planning Strategy06.开放共享，打造成为邻里间友善的社交平台为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄层的活动空间。孩子

31、 绘画、玩平衡木，老人下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多 缤纷生活至此呈现规划分析 Planning analysis功能分析地块化分为两部分，南侧沿顺文路为1F-2F的独立商业，北侧与公园绿地相邻为住宅用地，使景观资源利用率最大。住宅25F-32F社区大堂独立商业1F独立商业2F会所（地上1层，地下1层）图例：户型配比表物业类型户型结构计容面积面积段策划面积合计面积比户数户数比营销套数要求高层3房2卫100.7010031832.3230.05%31634.80%30%3房2卫115.7011528693.6027.09%24827.31%30%3房2卫125.6012513816.0013

32、.04%11012.11%10%4房2卫135.0013531590.0029.82%23425.77%30%合计-105931.92100.00%908100.00%100.00%规划分析 Planning Analysis户型分布图100产品115产品125产品135产品图例：规划分析 Planning Analysis车行流线图例：城市主干道城市支路私家车车行流线车行出入口地库出入口规划分析 Planning Analysis消防流线图例：城市次干道30m城市支路20m消防流线消防出入口 消防回车场地消防登高扑救面规划分析 Planning Analysis人行流线图例：城市主干道城市支

33、路内部一层人行流线2层空中步道 商业流线规划分析 Planning Analysis日照分析（一）、依据成都市城市规划管理技术 规定的规定，每套住宅至少有一个卧室 或者起居室大寒日日照不低于2小时的日照 要求；（二）、日照日期：大寒日（早上8点-下午16点）；（三）、分析结论：本项目日照均满足成都市城市规划管理技术规定（2017） 的要求.0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h规划设计 Planning Design利用场地优势，创造独特的商业体验，沿街连续的商业界面设置商业广场，城市街角广场的植入，使空间节奏张弛变化；商住分离，提升商业价值；首层商业做到价值最大化，

34、二层商业退台处理，形成立体街区，赠送露台，增加商业附加值商业透视图商业总面积：4663.57，商业占比4.18%其中：一层商业：2550.28， 二层商业：2113.29一层平面图利用场地优势，创造独特的商业体验，沿 街连续的商业界面设置商业广场，城市街 角广场的植入，使空间节奏张弛变化。二层平面图商业平面规划设计 Planning Design“皇家礼序”方案三整体鸟瞰图 Rendering单体透视图 Rendering蜀 王府仪中轴礼仪，皇家礼序。礼居中分布，层层递进。尊正气排布，分布有致。颐怡景秀苑，游乐其间。皇家礼序规制遵义门（外门）宗庙遵义门右顺门左顺门王宫门西府东府凉殿斋寝内江王府

35、长安司纪善所广智门德阳王府庆符王府汶川王府棂星门奉祠所典仪所体仁门广备仓审理所 南川王府江安王府承奉司典腊所驾库山川社稷坛启园中园体仁门（外门）后园正厅存心殿端礼殿承运殿正宫王寝端礼门金水桥设计理念 Design Idea古仪今古往今来设计理念 Design Idea今礼尊颐沿用中轴典雅的皇家礼序， 构建王府气质。形成层层递进的空间秩序， 塑造礼法体系。打造极致尊享的居住产品， 营造贵胄生活。营造宜人的居住环境， 创造雅致游园。周边住宅环绕，如何灵动差异？北侧紧邻公园，如何最大利用？地块面积狭小，如何朝向最优？地块南侧和东侧住宅高层环绕，为最不利点。将商业和T6户型布置在地块南侧.商业与对街呼

36、应。 高层通过错位排布灵动错开南侧地块的对视。设计生成 Design Generation地块内部错位布局，不仅形成天际线变化，同时形 成中轴庭院空间。公园外，享景观。地块内，空间 灵动。形成外围环抱，内景私密空间。通过错位排布形式，以及首层风雨连廊的设计，打造尊贵 奢侈住区氛围，形成小地块、大空间的景观体系。既有北 侧公园景观，又有内景私密庭院。商业灵动排布，强化了 入口的仪式空间感。设计生成 Design Generation小结12错开视线，弱化周边无对视感与北侧住宅呼应，形成对公园最大辐射感 形成多层次展示面，弱化一字形城市形象3312与周边场地关系：周边场地分析 Surroundin

37、g Site Analysis1碧草如茵124352艺术长廊3亲水广场4鸟语花香5休憩小站成都鑫苑城9#地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积27886.3741.83亩总建筑面积162945.02其 中(一)地上计容建筑面积111545.48建筑高度100m商业建筑面积4461.82小于计容的10%住宅建筑面积106160.00配套建筑面积923.66其 中物业管理用房463.66总建筑面积的3 且不小于400平米文化活动室150.00社区卫生服务站60.00社区服务用房150.00消控室50.00公厕50.00(二)地上不计容建筑面积2840.00其 中架空层2750.00垃圾房9

38、0.00住宅建筑面积的 0.8，且不小于20平米(三)地下建筑面积48559.54其中地下车库46224.45地下非机动车库835.09地下设备用房1500.00容积率4.00-4.0建筑密度20.00%-20%建筑占地面积5577.20总户数892套总人数2854人3.2人/户绿地率30.00%-30%机动车停车数1321辆其中地面停车位0辆不设置地面停车地下停车位1321辆非机动车停车数1115辆其 中地面停车位558辆地下停车位557辆1.5m/辆人防面积5577.20总平面图 General LayoutN礼仪主轴线景观设计上采取一轴四进的中轴礼仪式设计，组团 组合的空间形式，一进前庭

39、空间，二进迎客空间， 三进中心景观，四进后花园景观，再根据每个空间 的大小定义不同，赋予每个空间别具一格的景观氛 围，并配以不同适应不同季节的绿植，营造出多元、 优美、舒适的居住环境。中轴线景观庭院景观庭院景观大堂风雨连廊规划结构 Planning Structure景观次轴与主轴十字呼应，小区内部景观道路迎合 建筑空间布局，将各个庭院空间紧密串联，形成内 部步行系统，打造出庭院深深深几许，移步异景的 景观效果。景观次轴私属庭院口袋空间口袋空间打造，聚集商业人气，强化入口品质感。形成外围开放，内景庭院私密意境。景观主轴景观次轴线规划结构 Planning Structure景观连廊的设计，从情

40、景化入口处到小区中庭景观 主轴，高层首层4.8米的架空设计，与连廊贯通，使整个规划景观高层、洋房以及庭院景观相互串联。通过一系列的景观空间组织，转承启合，大小空间交替出现， 使得内部空间体验更加丰富。景观廊道规划结构 Planning Structure建筑围合，最大化公共景观资源，打造“崇尚自 然，师法自然”的悠然之居。延展庭院文脉，造 一处温暖的庭院,景观设计的整体基调是营造纯生 态的绿地景观效果，提供园林的鲜活感，让景观 与建筑、生活与体验融为一体，并注重实用性和 经济性。中心大庭院1：1楼王高度100M，中心轴线景观长度100M楼王景观体系高层组团景观分析 Landscape Grou

41、p Analysis合转承起起承转合强调住区的私密空间、建筑、景观一体化，打造高品质私享住宅庭院体系。社区景观 Community Landscape270度辐射景观,最大化辐射北侧景观公园，最大化内部中心庭院规划体系 Planning System户型分布图户型配比表物业类型户型结构计容面积面积段策划面积合计面积比户数户数比营销套数要求高层3房2卫1001002240021.1%22425.1%30%3房2卫1151153151029.7%27430.7%30%3房2卫1251251175011.1%9410.5%10%3房2卫1351354050038.1%30033.6%30%合计106

42、160100.0%892100.0%100%100平米115平米125平米135平米图例：规划分析 Planning Analysis人行流线商业人行入口商业人行流线 住宅人行入口 住宅人行流线图例：规划分析 Planning Analysis消防流线图例：城市主干道 城市支路小区消防流线 消防出入口消防扑救场地规划分析 Planning Analysis规划分析 Planning Analysis日照分析（一）、依据成都市城市规划管理技术 规定的规定，每套住宅至少有一个卧室 或者起居室大寒日日照不低于2小时的日照 要求；（二）、日照日期：大寒日（早上8点-下 午16点）；（三）、分析结论：本

43、项目日照均满足成都市城市规划管理技术规定（2017） 的要求.0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h商业设计既保留新亚洲的古典，同时融入现代风格的幕墙体系，打造一个 具有时代性、典雅性、尊贵感的服务商业社区。商业透视图规划分析 Planning Analysis商业总面积：4461.82，商业占比4.0% 其中：一层商业：2230.91 二层商业：2230.91 三层商业：800三层平面图一层平面图商业通过口袋式商业的布局，强 化社区入口，充分利用拐角商业 的价值最大化，最大化商业区位 价值。二层平面图东南角为商业价值最大的区域， 在拐角区域局部做三层商业，强 化转角

44、商业的展示面。商业平面图规划分析 Planning Analysis“创新之城”方案四总平面图General LayoutN成都鑫苑城9#地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积27886.3741.83 亩总建筑面积159061.67其中(一)地上计容建筑面积111554.76建筑高度100m商业建筑面积4683.20小于计容的10%住宅建筑面积105931.56配套建筑面积940.00其 中物业管理用房480.00总建筑面积的3， 且不小于400平米文化活动室150.00社区卫生服务站60.00社区服务用房150.00消控室50.00公厕50.00(二)地上不计容建筑面 积2629.

45、48其 中架空层2539.48垃圾房90.00住宅建筑面积的 0.8，且不小于20平米(三)地下建筑面积44877.43其 中地下车库41798.39地下非机动车库835.16地下设备用房2243.87容积率4.00-4.0建筑密度19.93%-20%建筑占地面积5556.42总户数794套总人数2541人3.2人/户绿地率30.00%-30%机动车停车数1320辆其中地面停车位0辆不设置地面停车地下停车位1320辆非机动车停车数1116辆其 中地面停车位558辆地下停车位557辆1.5m/辆人防面积5556.42设计理念 Design concept全板式高层住宅围合，创造极致中央花园。 全

46、户型面向景观面，依托城市公园，打造全视 野顶级楼王。屋顶层层退台，打造顶层生活。中央花园杜鹃公园360度视野顶级楼王高端住宅整体鸟瞰图 Rendering群体透视图 Rendering局部透视图 Rendering局部透视图 Rendering方案回顾 Plan Review方案一NNNN设计亮点： 内外联动观景户数最大化方案二方案三方案四设计亮点： 中央大景观观景尺度最大化设计亮点： 中式礼仪空间 中轴尺度最大化设计亮点： 空间围合产品定位提升 产品策略Product strategy04CHAPTER.FOURSITE竞品分析 Analysis For Competitive Produc

47、ts保利熙园万腾五彩城花样年东原香门第龙光君悦华庭中信未来城蓝光长岛城花样年 东原 香门第容积率4.0龙光君悦华庭容积率3.0万腾五彩城容积率4.0保利熙园容积率2.0蓝光长岛城容积率2.3中信未来城容积率4.0周边竞品保利熙园117 (3室2厅2卫)127 (4室2厅2卫)142 (4室2厅2卫)74 (3室2厅2卫)93.2 (4室2厅2卫)龙光君悦华庭竞品分析 Analysis For Competitive Products花样年东原香门第112 (3室2厅2卫)136 (4室2厅2卫)101 (3室2厅2卫)125 (4室2厅2卫)蓝光长岛城竞品分析 Analysis For Com

48、petitive Products万腾五彩城90 (2室1厅2卫)138 (3室2厅2卫)中信未来城75 (2室2厅1卫)110 (3室2厅2卫)120.5 (4室2厅2卫)竞品分析 Analysis For Competitive Products竞品总结竞品楼盘产品类型梯户比面积段面宽数保利熙园高层、洋房T2106-1422.54面宽龙光君悦华庭高层T684-1063.54面宽花样年东原香门第高层、叠拼T2、T4112-1363面宽蓝光长岛城高层、多层T2、T4、T695-1482.54面宽万腾五彩城高层T470-1252.54面宽中信未来城高层、多层T3、T452-13823面宽竞品容积

49、率集中在2.04.0，建筑类型以多层洋房和高层为主，梯户比较高，产品以50-85平的两房、95-120平的三房、130-150平的四房产品为主，主要竞品集中在保利熙元、龙光君悦华庭、花样年东原香门第、蓝光长岛城、万腾五彩城、中信未来城。竞品分析 Analysis For Competitive Products竞品分析 Analysis For Competitive Products产品竞争策略挖掘地块高价值达到产品溢价最大化极致赠送附加值提高住宅品质增大面宽数保证资源利用最大化降低梯户比配置升级多种形式高层组合户型展示 Door Model ShowT4高层139+114+114+139

50、适用于方案一标准层面积：504.59 得房率：81.76%T4高层139+114+114+139 适用于方案一139配置：4房2厅2卫面宽：4.5面宽 得房率：81.76%核心价值点大面宽景观阳台主卧衣帽间设计4.5面宽高溢价阳台：7.93飘窗：4.99赠送总面积：12.92全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1394房2厅2卫105.73139.0125.35504.5981.767.934.9991.05%1143房2厅2卫86.49114.1220.816.823.4790.78%户型展示 Door Model ShowT4高层139+1

51、14+114+139 适用于方案一114配置：3房2厅2卫面宽：3面宽得房率：81.76%核心价值点独立玄关主卧套间设计阳光房设计高溢价阳台：6.82飘窗：3.47赠送总面积：10.29户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1394房2厅2卫105.73139.0125.35504.5981.767.934.9991.05%1143房2厅2卫86.49114.1220.816.823.4790.78%全赠送半赠送户型展示 Door Model ShowT4高层142+115+115+142 适用于方案二标准层面积：512.97 得房率：81.93%户型展示

52、Door Model ShowT4高层142+115+115+142适用于方案二142配置：4房2厅2卫面宽：4.5面宽 得房率：81.93%核心价值点高溢价阳台：8.45飘窗：4.46赠送总面积：12.91大面宽景观阳台主卧衣帽间设计4.5面宽全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1423房2厅2卫108.24142.4225.74512.9781.938.454.4691.01%1153房2厅2卫86.45114.8920.767.681.8790.24%户型展示 Door Model ShowT4高层142+115+115+142 适用于方

53、案一115配置：3房2厅2卫面宽：3面宽得房率：81.93%核心价值点高溢价阳台：7.68飘窗：1.87赠送总面积：9.55独立玄关主卧套间设计阳光房设计全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1423房2厅2卫108.24142.4225.74512.9781.938.454.4691.01%1153房2厅2卫86.45114.8920.767.681.8790.24%户型展示 Door Model ShowT4高层135+114+114+135 适用于方案二标准层面积：496.46 得房率：81.12%户型展示 Door Model ShowT

54、4高层135+114+114+135适用于方案二135配置：4房2厅2卫面宽：3面宽得房率：81.12%核心价值点超大赠送主卧套间设计高溢价阳台：8.04飘窗：4.22赠送总面积：12.26全赠送半赠送大面宽景观阳台户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1354房2厅2卫101.77135.3625.55496.4681.128.044.2290.18%1143房2厅2卫87.96113.721.464.284.0588.46%户型展示 Door Model ShowT4高层135+114+114+135 适用于方案一114配置：3房2厅2卫面宽：3面宽得房

55、率：81.12%核心价值点独立玄关U型书房主卧衣帽间设计高溢价阳台：4.28飘窗：4.05赠送总面积：8.33全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1354房2厅2卫101.77135.3625.55496.4681.128.044.2290.18%1143房2厅2卫87.96113.721.464.284.0588.46%户型展示 Door Model ShowT6高层136*2+113*2+104*2 适用于方案一标准层面积：703.47 得房率：82.24%户型展示 Door Model ShowT6高层136*2+113*2+104*2

56、适用于方案一104配置：3房2厅2卫面宽：3面宽得房率：82.24%核心价值点独立玄关大面宽景观阳台主卧套间设计高溢价阳台：6.00飘窗：3.60赠送总面积：9.60户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1364房2厅2卫104.69135.6924.1703.4782.246.95.4291.31%1133房2厅2卫86.49113.4620.156.823.3791.21%1043房2厅2卫79.73104.2518.5263.691.44%全赠送半赠送户型展示 Door Model ShowT6高层136*2+113*2+104*2 适用于方案一136

57、配置：4房2厅2卫面宽：4面宽得房率：82.24%核心价值点超大赠送大面宽景观阳台主卧衣帽间设计高溢价阳台：6.90飘窗：5.42赠送总面积：12.32全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1364房2厅2卫104.69135.6924.1703.4782.246.95.4291.31%1133房2厅2卫86.49113.4620.156.823.3791.21%1043房2厅2卫79.73104.2518.5263.691.44%户型展示 Door Model ShowT6高层136*2+113*2+104*2 适用于方案一113配置：3房2厅2卫面宽：3面宽得房率：82.24%核心价值点独立玄关主卧套间设计阳光房设计高溢价阳台：6.82飘窗：3.37赠送总面积：10.19全赠送半赠送户型编号户型套内面积建筑面积平层公摊标准层面积得房率赠送实际得房率阳台飘窗1364房2厅2卫104.69135.6924.1703.4782.246.95.4291.31%1133房2厅2卫86.49113.4620.156.823.3791.21%1043房2厅2卫79.73104.2518.5263.691.44%户型展示