第四章 住房抵押贷款证券化ppt课件

1、第四章 住房抵押贷款证券化1.第一节 住房抵押贷款证券化的根本构造住房抵押贷款证券化mortgage backed sec- uritization, MBS，是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债务转让给一家特别的专业机构，该机构以其收买的住房抵押贷款为根底而在资本市场上发行证券主要是住房抵押贷款债券的行为过程。2.一、住房抵押贷款证券化运作的根本构造3.借款人贷款人特设机构SPV效力机构受托机构投资者证券承销机构券商借贷关系出卖贷款支付购买价钱还本付息还本付息出卖证券出卖证券担保评级图4-2 住房抵押贷款证券化运作的现金流表示图4.5.二、住房抵押贷款证券化运作的现金流住房抵押贷款

2、证券化运作过程，涉及多个主体之间的现金流转。1原始贷款人与证券化特设机构之间的现金流。2证券化特设机构与证券承销机构之间的现金流。3证券承销机构与投资者之间的现金流。4投资者与借款人之间的现金流。6.在住房抵押贷款证券化运作中，这些现金流转过程是经过受托机构、效力机构的协助实现的，详细过程如下。7.1发行收入的获得。证券化特设机构从证券承销商那里获得证券的发行收入。2支付购买价钱。证券化特设机构按抵押贷款买卖合同的规定，将发行收入的大部分作为购买价钱支付给原始贷款银行。3对投资者还本付息。指定的效力机构将抵押组合产生的现金收入，存入受托管理机构的特设机构收款专户，用于特设机构对投资者还本付息。

3、8.借款人效力机构发起人受托管理机构SPV收款专户投资者图4-2 住房抵押贷款证券化动作的现金流表示图9.第二节 住房抵押贷款证券化的动作机理10.一、风险分散机理11.二、资产组合机理可以证券化的金融资产必需具备以下特征。1能带来一个未来稳定的现金收入流。2资产还款期限和还款条件易于把握。3资产到达一定的信誉质量规范。12.三、资金配置机理资金配置机理是指从平衡全 社会资金供求的角度，使资金的供应方与需求方在更宽广的范围内结合起来，从而使分散、闲置的资金更有效的运用。资金配置机理是住房抵押贷款证券化的运作的推进力。13.四、信誉分工机理信誉分工机理是指经过对整个信誉放贷过程进展分工，使各个专

4、业性金融机构可以专注于信誉过程的某一详细部分，从而构成竞争优势。14.发放抵押贷款管理抵押贷款和现金流其他效力贷款银行贷款银行贷款银行发放抵押贷款收买、重组抵押贷款，发行住房抵押证券管理抵押贷款和现金流贷款银行SPV受托管理机构效力机构担保机构证券承销机构图4-3 信誉分工机理表示图15.五、利益驱动机理利益驱动机理是指经过利益刺激来激发微观经济单位参与与市场经济的活力和积极性。详细到住房抵押贷款证券化，利益驱动机理正是各方参与者积极参与和推进证券化运作的目的所在。16.风险分散管理资产组合机理住房抵押贷款证券化运作利益驱动机理信誉分工机理资金配置机理出发点根底目的所在推进力保证图4-4 住房

5、抵押贷款证券化运作机理表示图17.风险分散资产组合信誉分工资产配置利益驱动图4-5 住房抵押贷款证券化运作机理的内在联络表示图18.第三节 我国实施住房抵押贷款证券化的现实意义1分散贷款风险，提高资产质量，有利于其运营活动的进一步开展。2住房抵押贷款证券化可以降低住房信贷本钱，为普通居民住房投资与消费提供资金支持3经过住房抵押贷款证券化，开展资本市场新融资工具，可以提高资本市场的深度和广度。4住房抵押贷款证券化有利于提高我国银行业的竞争力。19.根据产生现金流的资产证券化类型不同,我们经常把资产证券化划分为资产支持证券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS与ABS之间最大的区

6、别在于:前者的根底资产是住房抵押贷款,后者的根底资产是除住房抵押贷款以外的其他资产 20.实施证劵化的步骤21.(1)发起人如国家开发银行和建行确定证券化资产,组建资产池。 22.(2)设立特设信托机构(SPV)。SPV是资产证券化的关键性主体,它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体,设立目的在于实现发起人需求证券化的资产与其他资产之间的风险隔离。在SPV成立后,发起人将资产池中的资产出卖给SPV,将风险锁定在SPV名下的证券化资产范围内 23.(3)资产的真实销售。即证券化资产完成从发起人到SPV的转移。在法律上,本质意义上的资产证券化中的资产转移该当是一种真实的权属让渡,在会计处置上那么称为

7、真实销售。其目的是保证证券化资产的独立性-发起人的债务人不得追索该资产, SPV的债务人也不得追索发起人的其他资产。 24.(4)进展信誉增级。SPV获得证券化资产后,为吸引投资者并降低融资本钱,SPV必需提高拟发行资产支持证券的信誉等级,使投资者的利益能得到有效维护和实现。信誉提高技术成为资产证券化胜利与否的关键之一。25.(5)资产证券化的信誉评级,即由信誉评级机构对未来资产可以产生的现金流进展评级以及对经过信誉增级后的拟发行证券进展评级。资产支持证券的评级为投资者提供证券选择的根据,从而构成资产证券化的又一重要环节。 26.(6)出卖证券。在经过信誉评级后,SPV作为发行人如中诚信托和中

8、信信托,经过各类金融机构如银行或证券承销商等,向投资者销售资产支持证券(ABS)。27.(7)向发起人如国家开发银行和建行支付资产购买价款,即SPV将证券发行收入按照事先商定的价钱向发起人支付购买证券化资产的价款。 28.(8)管理资产池。资产支持证券发行终了后到金融市场上恳求挂牌上市,但SPV还需求对资产池进展管理和处置,对资产所产生的现金流进展回收。管理人可以是资产的原始权益人即发起人,也可以是专门聘请的有阅历的资产管理机构。在信贷资产证券化运作中,管理人主要担任收取债务人按期归还的本息并对其履行债务虚施监视,在房地产证券化运作中,管理人主要担任经过出租或出卖房地产等方式获取收益。29.(

9、9)清偿证券。按照证券发行时的商定,待资产支持证券到期后,由资产池产生的收入在还本付息、支付各项效力费之后,假设有剩余,按协议规定在发起人和SPV之间进展分配,整个资产证券化过程即告终了。对资产证券化的根本运作程序了解之后,我们可以看到,整个资产证券化的运作都是围绕SPV这个中心展开的,SPV是整个资产证券化发行与买卖构造中的中心。 30.第四节 我国住房抵押贷款证券化的方式选择31.一、住房抵押贷款证券化的动作方式1、过手证券方式是以住宅抵押贷款资产池为支撑所发行的证券。过手证券的发行人将抵押贷款聚集成一个为所发行证券提供担保的资产池，然后以此资产池为支撑发行过手证券，并将由该资产池所产生的

10、现金流在扣除了有关的费用之后“过手给证券投资者。32.债务人效力人受托管理人托收账户投资人信誉提高本金和利息本金和利息图4-6 过手证券构造中的现金流33.图4-6显示了一个典型的过手证券构造中的现金流。债务人将本金和利息按时支付给效力人通常为银行，效力人在扣除相应的效力费后将本金和利息存入一个独立的以受托管理人名义开立的托收账户中，然后由受托管理人在商定的时间内将这些本金和利息支付给投资人。在利用担保等保险措施进展信誉提高时，假设发生债务人拖欠贷款和违约的情况，信托管理人有权要求承保人付款来发行保险合同。34.在过手证券方式下，原始贷款银行把拟证券化的抵押贷款组合转让给SPV，由SPV或代表

11、SPV利益的受托管理机构发行证券给投资者，每份证券按比例代表整个抵押组合中的相应权益。随着抵押组合的出卖，为了维护投资者的权益，原始贷款行把源自组合的一切权益和收益都转让给SPV，并由受托管理机构托管。35.但通常仍由原始贷款银行继续为这些贷款提供效力，以确保资金及时、足额到位。效力机构将现金流转存到受托管理机构的SPV收款专户，该账户中的资金首先用于支付到期的住房抵押证券本息，然后再按期交付效力机构的效力费。36.2、抵押债券方式是抵押贷款机构以其持有的抵押贷款或抵押贷款支持证券为抵押品而发行的债券。与过手证券不同，它代表的是一种债务关系，而不是一切权关系，抵押债券是发行人的负债。相应的抵押

12、贷款组合所产生的现金流量也不一定用于抵押债券的本息支付，发行人可用其他来源的资金归还抵押债券的本息。37.借款人发起人SPV子公司借款人归还本息提供贷款转让贷款内部买卖债券销售收入销售债券，并支付本息债券销售收入图4-7 抵押债券运作的简易流程图38.在抵押债券方式下，往往需求把SPV设计成由原始贷款银行控制的实体通常以贷款银行的财务子公司方式存在。这样，由原始贷款银行向SPV转让抵押组合，再出SPV发行抵押债券时，由于该业务属关联方买卖，母、子公司从经济本质上讲为一个经济会计主体，从合并会计报表角度来看，该业务属内部买卖，对等业务应相互抵消，因此该业务“真实出卖特性并不明显。39.抵押债券方

13、式具备以下重要特征：1抵押债券普通都实行超额抵押担保按债券本金的110200的抵押数量超额担保。这是由于抵押债券方式不用像过手证券那样设立抵押贷款现金流的收款专户，专款公用。超额担保可以弥补因缺乏收款专户而给投资者呵斥的损失。担保品除了抵押贷款组合之外，还有公司债券、国债、可转让票据等。40.2现金流量较为稳定，利息以季度或半期支付，本金到期一次性支付，这样能较好地保证投资者的权益。41.3对发行人来说，由于债务人归还的本金和利息不需求像过手证券那样立刻过手给投资者，因此可进展投资。但是，由于抵押债券的发行费用要比过手证券高，所以在美国的发行数量遭到限制，抵押债券虽然抑制了过手证券现金流不稳定

14、的缺陷，但同时由于抵押担保超值极高，因此产生了对抵押品利用效率不高的缺陷。42.3、转付证券方式是过手证券和抵押债券的结合，兼有二者的一些特点。一方面，转付证券是发行人的负债，投资者是发行人的债务人，这与抵押债券一样；另一方面，发行人用于归还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流，这又与过手证券一样。43.转付证券和过手证券的主要区别在于：抵押贷款组合的一切权能否转移给投资者，转付证券下抵押组合的一切权不转移给投资者，投资者不用承当抵押组合的相应风险，而是作为抵押组合的债务人享有到期索取本息的权益。44.转付证券与抵押债券的主要区别在于二者归还本息的资金来源不同，转付证券下设立

15、抵押贷款现金流收款专户，专门用于对投资者还本付息，专款公用，不像抵押债券以其他资金来源对投资者还本付息，一理资金来源出现问题能够会给投资者呵斥损失。45.4、三种根本方式比较46.模式比较过手证券模式抵押债券模式转付证券模式融资工具性质所有权债权债权SPV性质独立实体非独立子公司独立实体支付方式本息月付半年（季度）付息，到期偿清本金半年付息，到期清偿本金现金流相对不稳定相对稳定相对稳定会计处理原则表外处理，将已证券化的抵押贷款融资处理，将功赎罪已证券化抵押贷款仍保留在资产负债表内表外处理，将已证券化的抵押贷款移出资产负债表是否改变发起人资本结构是否是投资者范围主要为传统抵押贷款市场以与者和有限

16、的资本市场投资者过手证券的投资者加上中长期资本市场的投资者包括抵押市场和资本市场上范围很广的投资者47.经过比较可以看出，转付证券方式较过手证券和抵押债券方式具有明显的优越性。1从融资工具性质上看，转付症券属于债务证券，它不像过手证券属于一切权证券，投资者不用承当提早偿付风险，享有较高的平安保证。2从SPV性质上看，转付证方式下的SPV是独立的实体，证证券化的抵押贷款可以实现“真实出卖，在会计上以“表外原那么处置，有利于改善发起人的资本构造，这就抑制了抵押债券的无法改善发起人的资本构造的缺陷。48.3从支付方式上看，转付证券本息支付方式固定，不受抵押贷款现金流不稳定的影响。这是由于它既保管了过

17、手证券方式下设立的抵押贷款本息收款专户，专门用于对抵押证券的还本付息，同时又对抵押贷款的现金流进展重组，以保证现金流的相对稳定。4在转付证券方式下，可以根据重组的现金流发明出多种到期日各不一样的抵押证券，以顺应 不同层次投资者的不同偏好，在更宽广的范围内吸引投资者。49.二、我国住房抵押贷款证券化动作方式选择1、过手证券方式不应列入选择范畴2、抵押债券方式可作为过渡性安排由国有银行组建专门的子公司作为证券化实体，行使SPV的职能。这主要是基于以下几方面的思索：50.1可以充分发扬国有银行现有的金融人才、技术及资金优势，降低启动本钱，有利于节省财政支出，减轻财政负担。2由于国有银行拥有国家信誉的

18、支撑，以其子公司作为抵押债券的发行主体，既可减轻政府担保机构的压力。3这种设立和发行方式比较容易构建，可使住房抵押贷款证券化到达近期启动的效果。51.但是，抵押债券方式只能作为过渡性安排，不可长久采用，缘由如下：1、这种类型的SPV同国有银行是母体与子体的关系，是亲密关联的，在住房抵押贷款证券化运作中，SPV能够会对国有银行产生利益倾斜，导致一些不利于投资者的行为发生。52.2国有银行存在大量的不良债务，运营包袱繁重，由其子公司长期行使SPV职能，能够会导致抵押债券质量下降。3抵押债券方式并非真正意义上的证券化，并不能实现抵押贷款的“真实出卖，也不能到达原始贷款银行同SPV之间真正意义上的“破

19、产隔离。在抵押债券运作方式下，从根本上说，发放住房抵押贷款的风险仍滞留在银行体系内部。53.3、转付证券方式是最适宜的选择实施转付证券运作方式，关键是要组建真正意义上的SPV可以由中央银行、信誉卓著的国有银行、实力雄厚的券商共同组建。这家特设机构详细可采用国家控股、商业银行、券商等法人机构参股的方式，以商业方式运作，使其成为不破产的实体。资金来源上，除吸收股本外，还可以发行债券筹集资金。既可以表达国家对住房抵押贷款证券化的支持，又有减轻财政负担；既有利于维护投资者的利益，又能面向市场确定运作导向。54.三、中国住房抵押贷款证券化运作的程序设计转付证券方式是中国住房抵押贷款证券化运作最适宜的选择

20、。55.转付证券方式相应的住房抵押贷款证券化运作程序。1、确定住房抵押贷款证券化融资目的，组成资产池2、实现抵押贷款的真实出卖3、完善买卖构造，进展内部评级4、信誉增级5、进展发行评级，安排证券销售6、获取证券发行收入，向原始贷款银行支持购买价钱7、实施资产管理，建立投资者应收积累金。8、到期还本付息，对聘用机构付费。56.第五节 我国实施住房抵押贷款证券化的举措57.一、满足技术支持的要求对于住房抵押贷款的提供机构，资产证券化的技术支持应具备以下功能1出示记录，确认资产销售。2出示记录，确认属于所集资产的周期性支付。3将以上获得周期性支付转移到特定账户。4每月报告所得的本息及其预付和提早偿付

21、、以及本金损失、决策失误等情况。58.银行在管理抵押贷银行在管理抵押贷款过程中，对住房抵押贷款的逾期违约和提早还款等情况缺乏完好的数据积累，而这些数据正是金融机构控制与防备风险、在二有市场上对抵押贷款证券进展定价的重要根据。59.二、扩展住房贷款规模在实施证券化的过程中，银行要将住房抵押贷款实现真实的出卖，其首要条件是：要不断使住房抵押贷款业务到达一定规模。当贷款总金额到达一定规模时，便按一定规范将出卖的贷款进展划分和组合。同时商业银行出卖的住房抵押贷款规模也决议着抵押证券市场的规模和出卖贷款行及基他介入机构的赢利程度。60.三、实现抵押贷款信息管理规范化住房抵押贷款证券化是对成批量的抵押贷款进展的，为了便于对成批量的抵押贷款进展分类、重组构成规范化契约，抵押贷款本身必需实现规范化。61.1对于抵押贷款的存量部分，即现有抵押贷款，进展规范化处置，将现有的住房抵押贷款按期限和利率进展大到分类，建立抵押贷款分类库，然后再将抵押贷款分类库中的抵押贷款细分为规范化合约。62.2对于住房抵押贷款增量部分实现规范化。银行将按照国家一致的政策对抵押贷款增量部分实现三方面的规范化内容：一是发放程序规范化；二是贷款合同规范化；