6投资分析基础ppt课件

1、房地产开发运营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业.第二章 房地产投资分析根底第一节 现金流量的构成第二节 资金等值计算运用第三节 房地产投资经济效果评价.第二章 房地产投资分析根底第一节 现金流量的构成第二节 资金等值计算运用第三节 房地产投资经济效果评价.现金流量：一定时期各时点上实践发生的资金流出或流入。 第一节 现金流量的构成 现金流量图： 概念：一 现金流量.投资形式经营方式投 资成 本开发投资出售开发过程中的资金投入开发过程中的成本支出出租开发过程中的资金投入含建设成本和出租成本经营开发过程中的资金投入含建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本

2、经营购买房地产时的资金投入经营过程中的成本支出房地产投资工程中投资与本钱的特点二 房地产投资分析中的投资与本钱 .1.房地产开发工程总投资.2.开发本钱在房地产开发工程产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建立投资。当房地产开发工程有多种产品时，可以经过开发建立投资的合理分摊，分别估算每种产品的本钱费用3.运营本钱指房地产产品出卖、出租时，将开发产品本钱按照国家有关财务和会计制度结转的本钱包括：土地转让本钱、出租土地运营本钱、房地产销售本钱、房地产出租运营本钱。对于分期收款的工程，房地产销售本钱和出租运营本钱通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应

3、结转的运营本钱4.期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发运营活动而发生的运营费用、管理费用和财务费用。.三 运营收入、利润和税金 销售收入=销售房屋面房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入=营业额商业营业本钱自营中的商业运营风险报答利润总额=运营利润营业外收支净值运营利润=运营收入运营本钱期间费用销售税金税后利润=利润总额所得税可分配利润=税后利润法定盈余公积金法定公益金未分配利润经营收入利润.税金销售税金：包括营业税、城市维护建立税和教育费附加，又称“两税一费土地运用税：房地产开发投资企业在开发运营过程中占用国有土地应交纳的一种税房产税：投资者拥有房地产时应交纳的一

4、种财富税企业所得税=应纳税所得额税率；应纳税所得额=收入总额准予扣除工程金额；房地产开发投资企业所得税税率普通为33%.例1:房地产投资分析的目的，是为了 。 A. 可行性研讨的需求B.获得好的技术方案的经济效果C.对技术方案破费最小的投资D.尽能够降低投资本钱。 例2:人们为达成一事或获得一物所必需付出或曾经付出的代价，称为 。 A.投资B.本钱C.消费本钱D.销售本钱 例3:某地营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，那么销售税金为应纳税销售收入的 。 A.15%B.5.5%C.12.36%D.8.56 小结例题.第二章 房地产投资分析根底第一节 现金流量的构成第二节 资金等值计算运用

5、第三节 房地产投资经济效果评价.第二节 资金等值计算运用一 资金时间价值的概念同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进展计息，即“利息再生利息。二 单利计息与复利计息.三 名义利率与实践利率利率TextTex名义利率指一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积 实践利率指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率 r：名义利率 i ：实践利率 m：一年内计息次数.四 资金等效值

6、的概念是指在思索时间要素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金能够具有一样的价值。等效值简称为等值P-现值F终值A延续出如今各计息周期期末的等额支付金额，简称年值G每一时间间隔收入或支出的等差变化值s每一时间间隔收入或支出的等比变化值n计息周期数五 复利计算.六 复利系数规范表示法及复利计算公式汇总表.等差序列现值系数等差序列年费用系数等差序列的现值系数和年费用系数.当is时 当i=s时 等比序列现值系数等比序列年费用系数等比序列的现值系数和年费用系数.例一.例二.例三.例四.例五.例六.例1:知年利率为15%，按半年计息，那么年实践利率为 。 A15.56% B12.68% C15.86%

7、 D16.08% 答案：A 例2:在资金等效值计算中，人们把资金运动起点的金额称为 。 A年金 B现值 C时指 D终值 小结例题.第二章 房地产投资分析根底第一节 现金流量的构成第二节 资金等值计算运用第三节 房地产投资经济效果评价.一 房地产投资经济效果的表现方式二 投资回收与投资报答三 收益率四 其他投资经济效果评价目的第三节 房地产投资经济效果评价.一 房地产投资经济效果的表现方式租金物业增值股权添加置业投资销售收入经济效果投资收益率开发投资.二 投资回收与投资报答投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资报答是指投资者所投入资本在运用过程中，所获得的报酬 金融机构在向居民提供抵押贷款

8、时，借款人在每月的还款额中一部分是还本，另一部分是付息对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)报答。 .全部投资收益率Yo)权益投资收益率YE收益率内部收益率IRR)折现率净现值三 收益率.收益率(Yield Rates)是一个投资报答率，它通常被表示为一个复合年百分率(就像复利计息中的复利率一样)，阐明了投资工程在某一计算周期内的延续收益才干(投资报答率通常为某年的收益或收入与投资之比)。折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。在投资者进展投资决策时，往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值

9、等于其当前拟投入的资本，因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。.内部收益率(IRR)代表了某一固定资本投资在其持有期内实践获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。全部投资收益率(Yo)反映了全部已投入资本的收益程度。可以以为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。(概念上)全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。 权益投资收益率(YE)是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益程度的目的。.四 其他投资经济效果评价目的现金报答率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系Text例如：某商业店铺的购买价钱为59.5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款，24.5万元由投资者现金支付。假设该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1.96万元，那么该投资的现金报答率为1.96/24.5=8%。1.现金报答率扣除折旧前的净收入/除以业主的初始现金投资 .1物业投资所获得的年净运营收入/年还本付息数额。2例如：某物业投资所获得的年净运营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，那么该物业投资的还本付息比率为30/20=1.5。3物业的还本付息比率越高，阐明该投资的还贷才干越强。2.还本付息比率.某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30