亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器

1、 HYPERLINK / 市场研究 HYPERLINK / 亚太区生命科学不动产 HYPERLINK / 产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 目录 HYPERLINK l _bookmark4 01 HYPERLINK l _bookmark7 02前言 04 HYPERLINK l _bookmark19 03生命科学不动产十大趋势 06 HYPERLINK l _bookmark21 04结语 17仲量联行生命科学不动产研究 18| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 |在这个充满挑战和重大变革的时期，亚太区的生命科学企业在国际和国

2、内市场的增长已蓄势待发。| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 01前言：企业不动产需求与产业发展同步增长因为新冠疫情，生命科学领域在世界范围内受到前所未有的重视。而除了疫情因素以外，亚太地区的生命科学领域还面临着许多结构性挑战和机遇：人口增长和老龄化带来了新的医疗保健需求；消费者愈发注重健康和保健，并希望在获得医疗服务的途径上有更大的话语权；通胀压力和生命科学供应链成本的上涨，意味着企业必须比以往任何时候都更注重运营成本效益的提升。在这个充满挑战和重大变革的时期，亚太区生命科学企业在国际和国内市场的增长已蓄势待发。配置最优质的不动产将在解锁该行业增长

3、机遇方面发挥关键作用。因此，关于企业不动产(CRE)的决策必须与该地区的行业发展同步。对诸如研发实验室或医疗办公室等高度专业化空间日益增长的需求而言尤为如此。| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 |仲量联行对亚太地区150多位来自生命科学领域的企业不动产和设施管理专业人士开展了调研。我们的受访者代表了较为广泛的生命科学企业，如总部在亚太区或非亚太区，业务分布主要在国内或遍布国际，以及业务涉及医疗保健、生物制药、制药和医疗器械等生命科学的各个领域。| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 02亚太区生命科学不动产十大

4、趋势我们的研究旨在更好地了解生命科学企业对行业前景的展望，这将对企业未来的不动产需求产生怎样的影响，以及由此给开发商、租户和投资者带来的机遇。我们研究的十大发现如下：生命科学正处于全球增长赛道上。近四分之三(73%)的受访者认为全球生命科学领域的前景将持续向好。亚太区将成为生命科学领域全球增长的主要受益者。研究发现，生命科学企业对亚太区市场的投资将进一步扩大，新加坡、上海、北京和香港等地将成为投资的核心热点城市。由于靠近顶尖人才和消费市场，亚太区对生命科学企业更具吸引力。生命科学企业对亚太区抱有很大信心，认为该地区提供了合适的人才并具备强劲的消费需求，能推动生命科学企业的发展。新冠疫情加速了企

5、业在短期内进行空间优化的进程。受疫情影响，生命科学领域的租户正在寻求节约成本或更有效利用现有空间的方案。从长远来看，优质空间对实施增长战略至关重要。 83%的受访者认为，最优质的不动产配置对企业吸引顶尖人才至关重要。对研发实验室和医疗办公室的需求最大。三分之二(66%)的受访者表示，他们将在2025年前进一步扩大在亚太区的研发实验室空间数量。在进行空间选址时，取得所有权或较长租约是首选。略高于一半(54%)的受访者计划在未来12个月内就其研发空间的租期进行重新谈判，与五年前相比，现在他们希望寻求更长的租约。优质空间供不应求。我们发现，包括日本、泰国、中国香港和新加坡在内的一些成熟和新兴市场，目

6、前的优质空间供应并不足以支持未来的需求。生命科学企业租户对定制装修合作持开放态度。 生命科学企业愿意就研发空间和办公室的装修与投资者和开发商合作，以满足所期望的装修要求。生命科学企业愿意为获得绿色认证的建筑支付溢价。 85%的受访者表示，他们愿意支付一定的溢价来租用获得绿色认证的建筑。先进的员工配套设施和邻近交通枢纽也是生命科学企业选择空间的重要考量。| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 1：生命科学正处于全球增长赛道上。过去几年是生命科学领域的转型期。新冠疫情为一些企业带来了新的收入来源，包括研发和推广新冠疫苗，以及生产和提供个人防护设备(PPE)

7、、呼吸机、治疗方法和检测服务的企业。与此同时，为解决诸如癌症、艾滋病、疟疾和婴儿死亡率等其它公共卫生问题，研究和创新需求方兴未艾。自2020年以来，生命科学领域的认知度和盈利能力不断提升，市场普遍对该行业未来十年的发展前景保持乐观态度。近四分之三(73%)的亚太区企业不动产负责人认为，从现在到2025年，全球生命科学领域的市场前景将持续向好；同时，认为亚太区的生命科学市场前景将持续向好的达到76%。综合来看，这些结果表明，即使新冠确诊病例数量下降，生命科学领域并无需求放缓的预期。相反，该行业正为下个十年的持续增长夯实基础。图表1从现在到2025年，您认为以下情况会退步、进步还是保持不变？显示认

8、为会进步的受访者比例无论是在全球范围内还是在亚太区*，生命科学跨国企业对该行业的总体前景持乐观态度。76%73%全球范围内的生命科学领域亚太区的生命科学领域*表示认为情形会“进步”的受访者比例| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 2：亚太区将成为生命科学领域全球增长的主要受益者。生命科学领域的乐观前景将为在亚太区运营的企业带来极大的推动力。亚太区近一半(48%)的企业不动产负责人表示，全球化（即扩大其业务的地理版图）将是其企业的前两大战略重点之一，而亚太区可能会是这一增长的主要受益者。这将对整个亚太区的不动产需求产生直接影响。87%的受访者表示，他们

9、预计未来十年内亚太区在其全球不动产布局中的份额会有增长。我们的研究发现，至2025年，在四个生命科学热点城市（即新加坡、上海、北京和香港，见图表2），企业对不动产的需求会很强劲；这些城市是生命科学企业心仪的首选目的地。对于寻求在亚太区扩展业务的生命科学跨国企业来说，其它具有吸引力的目的地还包括孟买、东京、悉尼、珀斯、班加罗尔和雅加达。人才和创新因素是生命科学企业的核心驱动力。仲量联行在全球创新城市指数报告中对全球城市按照人才和创新因素进行了排名，在创新方面，东京、首尔、北京、上海和新加坡均跻身前25名；同时，东京、北京、悉尼、首尔和香港在人才方面均跻身全球前25名。近日，生物技术公司莫德纳(M

10、oderna)宣布，除在澳大利亚、日本和韩国的分公司，计划新设分支以拓展在中国香港、马来西亚、中国台湾和新加坡等地的业务。图表2在未来五年内，亚太区哪些城市对您所在企业的发展最为重要？87%受访者预计亚太区在其全球不动产布局中的份额在未来十年内会增长| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 3：由于靠近顶尖人才和消费市场，亚太区对生命科学企业更具吸引力。绝大多数(82%)生命科学企业不动产负责人认为，从现在到2025年，亚太区作为生命科学中心的重要性将不断提高。在评估亚太区作为营商地的吸引力时，三个关键因素尤为突出：具备高质量人才越来越多的同类企业集中在

11、该地区拓展业务挖掘日益增长的消费者需求的能力半数以上的生命科学企业管理者都将上述因素作为选择在相关地区发展业务的关键依据（图表3）。一家总部位于新加坡的医疗保健公司的企业不动产负责人总结了在该地区发展业务的优势：亚太区为我们提供了成本更低的资源以及更高质量的劳动力，而且这里对优质医疗的需求也在不断增加。当成本效率仍然是许多生命科学企业的重要目标时，亚太区的吸引力在于：它能够在保证质量的前提下，使企业以低于北美和欧洲这类成熟市场的成本进入一个不断增长的市场。对跨国企业而言，该地区的吸引力显而易见：可获得尖端技术和良好的研究环境，快速增长和发展中的经济体待开发潜力巨大，此外还有较低的人员配置成本、

12、不动产成本和完善的本地基础设施。图表3为什么您预计在亚太区的不动产布局比例会增加？超过半数的企业管理者将人才供应和消费者需求列为将业务转移到亚太区的重要理由51%54%56%具备高质量人才亚太区作为生命科学中心的吸引力与日俱增日益增长的消费者需求| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 4：新冠疫情加速了企业在短期内进行空间优化的进程。尽管生命科学企业未来前景良好，但也应适时改变以应对全球疫情带来的短期压力。这些变化体现在生命科学企业组织和运营其不动产组合的方式上。例如，在本次调研中，超过一半(54%)的受访者已经因为新冠疫情而采用了混合办公策略。这些变

13、化通常包括保持社交距离的措施、鼓励员工居家办公，并增加在科技上的投资，以帮助位于不同办公场所的员工更好地协作。我们的研究发现，很多生命科学企业计划在短期内做出进一步的改变，特别是对其不动产组合中的办公空间进行调整（图表4），主要包括：降低员工办公分布密度 (56%)，重新设计或改造现有办公空间(56%)，以及针对办公场所租期进行重新谈判(58%)。许多企业甚至在研发空间内也施行了混合办公策略。即使是在如研发实验室这类的专业空间，企业预计也会做出类似的改变，以优化空间利用。例如，54%的企业将寻求改造或重新设计研发空间，使之在混合办公的模式下发挥最大作用。这些变化当然也是对全球疫情带来的全新工作

14、方式的响应，在原材料、能源和人员成本不断上涨的情况下，企业也需要优化空间、减少浪费并尽可能地削减开销。在现在这个时点，不动产组合尤为需要给生命科学企业创造价值。图表4因为新冠疫情，您所在企业是否计划在未来12个月内采取以下行动？54%56%56%58%大多数企业租户计划在未来12个月内对其办公空间做出改变针对办公场所租期进行重新谈判降低办公空间内员工办公分布密度对现有办公空间进行重新设计或改造削减占用的办公空间| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 5：从长远来看，优质空间对实施增长战略至关重要。虽然生命科学企业的短期焦点是成本效益和空间优化，但企业也

15、认识到，需要在短期的成本节约和投资高质量的不动产之间取得平衡，以推动其增长的愿景。随着生命科学行业的人才竞争加剧，配置最优质的不动产成为生命科学企业必须在竞争中取胜的一个关键阵地。优质的不动产将是获得竞争优势的一个主要因素。几乎所有接受仲量联行调研的企业都认可企业不动产对雇主价值主张的重要性：83%的受访者认为，配置最优质的不动产对吸引顶尖人才至关重要。亚太区生命科学企业广泛认可投资于优质空间的必要性。印度一家医疗保健公司的企业不动产负责人总结了投资于一流设施能给生命科学企业带来的机遇：占据最佳位置的一流设施将帮助我们吸引优秀人才，并推动我们的研究。因此，在亚太区大多数行业中明显广泛存在的“人

16、才择优而栖”的趋势，对生命科学行业同样适用。高质量的空间能够帮助企业租户吸引和留住顶尖人才，因为他们能够提供最优越的工作环境，可满足员工对健康、福祉以及可持续发展方面日益强劲的需求。| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 6：对研发实验室和医疗办公室的需求最大。未来几年，随着生命科学企业寻求对优质不动产进行战略投资，哪些类型的空间需求最大？我们的研究发现，虽然生命科学企业对所有类型的空间需求都很强劲，但其中最强劲的是包括研发实验室和医疗办公室在内的专业设施。与许多同行一样，澳大利亚一家制药公司的企业不动产负责人将专业空间确定为优先投资的领域：我们的投资

17、策略是建立更加专业化的资产，如实验室和制造工厂。这表明，较之于后台或行政职能，支持一线运营（如研发、提供医疗服务、制造医疗设备或生产药品）将带动对空间的更多需求，因为后台或行政空间专业性较弱，且更容易适应长期的混合办公模式。三分之二(66%)的受访者表示，他们预计将在2025年前增加研发实验室空间（图表5）。同时，有60%及56%的受访者预计，将分别增加医疗办公室或设施以及制造工厂空间。我们在研究中也发现，灵活或多用途的空间有向同一物理空间聚集的趋势。例如，印度尼西亚一个消费类健康品牌的企业不动产负责人告诉我们，他们正寻求在同一园区内整合不同类型的空间：我们希望能在同一个园区内运营自己的办公室

18、、实验室、生产和供应设施。图表5从现在到2025年，您预计企业在亚太区所占用下列各类不动产的面积会增加、减少还是保持不变？ 显示增加的百分比三分之二的受访者表示，他们预计将在2025年前增加研发实验室空间*。50%54%56%60%66%研发实验室医疗办公室或设施制造工厂仓储和物流办公室*回答“增加”的受访者百分比| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 7：在进行空间选址时，取得所有权或较长租约是首选。我们的研究表明，随着生命科学领域对于在亚太区取得长足发展的信心不断增强，生命科学企业对于投资可长期使用的不动产的意愿也在增强。企业更期望获得优质空间，较

19、之于短期灵活性，他们更注重确定性。在进行不动产投资决策时，企业也更青睐于所有权或较长租约带来的确定性和稳定性（图表6），对需求量最大的专业空间（如研发实验室或医疗办公室）而言尤为如此。而对于专业性较弱的空间（如办公室），企业没有表现出明显偏好。当被问及租赁偏好在过去五年的变化时，三分之一(33%)的受访者表示，他们现在正寻求比五年前更长的租约，另有23%的受访者表示会寻求更短的租约；其余43%的受访者表示，他们的租赁偏好在最近几年没有实质性的变化。由于关键增长区域优质空间的稀缺性，通过较长租约锁定优惠租金即意味着生命科学企业需为长期投资或在建造或购买空间方面做大量前期投入，从而奠定未来十年增长

20、的基石。同时，鉴于疫情或市场的具体因素（如租金预期和供应情况）等的不确定性，以较短租期为目标的企业可能更注重灵活性。图表6从现在到2025年，您认为所有权或租赁权的比例是否会发生变化？43%39%38%35%31%27%23%25%22%22%企业在所有类型不动产上均出现了寻求所有权的趋势研发实验室医疗办公室或设施制造工厂仓储和物流办公室更多所有权更多租赁权| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 8：优质空间供不应求。企业对空间的竞争很激烈，而亚太市场并不能满足未来对专业空间的全部需求。这可能会促使企业租户锁定租期较长的空间，并支付租金溢价。而对于开发

21、商和投资者来说，市场的供应短缺显然是不断挖掘需求增长的机会。只有三分之一的受访者表示，找到在空间、位置和装修等方面符合自身要求的不动产较为容易。对绝大多数生命科学领域的企业租户而言，找到符合自身要求的空间颇具挑战。这种挑战在日本、泰国、中国香港和新加坡等市场尤为明显。下图展示了我们研究中挑战最突出的四个市场，这些市场既存在对未来强劲需求的预期，又面临寻找满足需求空间的重大挑战（图表7）。图表7在现有建筑中是否容易找到符合企业对空间、位置和装修要求的场所（纵轴）？从现在到2025年，您在以下市场占用的不动产数量将如何变化（横轴）？澳大利亚印度中国大陆生命科学企业所需空间充足企业租户青睐的地区空间

22、供不应求中国香港日本新加坡泰国受访者发现在许多市场上很难找到符合他们要求的建筑符合空间要求的程度未来对空间的需求预期| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 9：生命科学企业租户对定制装修合作持开放态度。如上文趋势6、7和8所述，在亚太区的许多主要市场，优质生命科学空间供不应求。因此，生命科学企业在找到适合其业务需求的空间时，愿意通过长租或者进行大量资本投资的方式，以确保自己的空间能够满足具体需求。因此，生命科学企业租户愿意与投资者或开发商合作，通过定制装修满足业务需求。四分之三(76%)的受访者表示，他们愿意就其研发空间的定制建造或装修项目进行合作。三

23、分之二(66%)的受访者也表示愿意为其办公空间的定制建造或装修项目进行合作。在仲量联行调研的所有受访者中，中国大陆、印度和中国香港等市场对合作的开放意愿最强（图表8）。在日本，也有近一半的受访者(44%)对研发项目的合作持开放态度。对于投资者和开发商来说，这意味着需要在投资周期早期阶段就采取合作方式，以确定潜在企业租户并与之合作，也要了解如何在新项目中尽可能地满足他们不断变化的空间需求。对于从战略角度展开合作的相关方来说，合作的投资回报潜力很大88%的生命科学企业租户表示，愿意为使用符合其要求且进行定制装修的建筑空间支付溢价。图表8在下列市场中，为创造符合要求的空间，企业与投资者或开发商合作进

24、行定制建造和装修的意愿92%74%67%40%44%75%63%40%55%81%85%79%中国和印度的企业租户对与投资者或开发商合作的态度最为开放中国大陆印度中国香港新加坡 澳大利亚日本研发空间办公空间| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器01 | 02 | 03 | 04 | 10：生命科学企业愿意为获得绿色认证的建筑支付溢价。人们对环境问题的关注与日俱增，生命科学企业也认可自身在未来几十年内实现净零排放目标中应发挥的作用。因此，企业应在商业目标和不动产投资的路径中，寻求实现碳减排和其它环境目标的平衡。在我们的调研对象中，85%的受访者表示愿意为已获得可持续发展认证的建筑空间支付溢价

25、（图表9）。我们的研究还显示，以下因素也是大多数生命科学企业愿意为建筑空间支付溢价的原因：市场领先的员工设施和配套设施、临近交通枢纽以及靠近成熟的生命科学中心。对于亚太区的不动产投资者和开发商来说，这意味着要采取措施，减少生命科学项目中的隐含碳，提高日常建筑运营的碳效率，并通过激励积极的环保选择来减少废弃物和水消耗。图表9企业是否会为使用具有以下特征的建筑支付溢价？回答“很有可能”受访者的百分比生命科学企业愿意为获得其所寻求的优质空间而投资81%82%85%85%88%88%能定制装修以满足需求市场领先的员工设施和配套设施可持续发展及绿色认证临近交通枢纽的位置靠近其它生命科学/高科技企业生态体系出色的建筑价值| 亚太区生命科学不动产：产业的增长助推器03结语：通过更定向的投资赋能增长01 | 02 | 03 | 04 |亚太区的生命科学领域正处于发展的关键时期。区域内的新市场充满机遇，而过去两年则是解锁这些机遇的跳板。企业需要拓展、多元化及深化自身在亚太区的业务，方能把握这些机遇。配置最优质的不动产对于实现这一增长十分重要。企业租户