上海IF社区项目商业部分销售方案

1、上海IF社区项目商业部分销售方案业态定位建议价格定位建议商铺销售模式报告内容提要第一局部：商场业态定位建议项 目 概 况 本工程商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯穿，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。布局优势：每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主力面积为60-120平方米。每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。临道路商铺的外墙以大面积玻璃材料为主，通透感较强，物业的整体视觉形象良好。建筑为框架结构，各堵内墙都

2、能自由打通，可自由分割。楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也到达了3.3米。布局劣势：供水、供电缺乏，无煤气 。停车位严重缺乏，货物运载空间也受到影响今后五角场商圈日均人流量将到达68万人次未来几年将完全将成为上海第二个徐家汇独特地理形态和巨大的潜在消费能力五角场商圈的未来大环境分析：五角场城市副中心新建小区新江湾城住宅新村中原居住区人气周边丰富的人口根底商业运营的保障以三大主力店的“商业磁石效应为根底，依托五角场商圈的辐射，极大的提升了黄兴路的商气和人气。小环境分析:家具、家居、建材、家电类为主的业态，使黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街，一条辐射可达杨浦全区的特色专业街。与周边商业充分

3、融合，利用五角场商圈的整体效应，做“精做“专 。通过对大环境和小环境的分析定位思路一定位思路二抓住区域开展的未来趋势和人群消费特征，做“特做“强，作为五角场大商业的有效补充。 思路一寻求空白，做特做强我们的商业是品牌服饰折扣专营店方案1定位考虑居住人气很旺，整体消费仍然以吃、穿等日常消费为主流整体消费水平不高，学生占据相当大的比例，“消费实力不强，但追求品味是区域现在也是未来很长时间内的消费特征五角场核心商圈内商业档次较高，集中中高层消费群，我们抓住中层主流消费群，给五角场核心商业圈以补充。品牌折扣专营店在上海目前还不多，但经营状况都很好，如：世贸商城、长风公园华联商厦二楼、foxtown等。

4、主题鲜明，群众接受度高，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。三楼:内衣、鞋、包等小商品的知名品牌二楼知名运动品牌adidas、 nike、 reebok、puma、匹克等底楼：中档休闲服饰品牌，如ONLY、JACK&JOHNS、ESPRIT等业态布局优势：市场接受度高，消费群广； 保证商场档次，未来升值更有空间可能；服饰经营对场地条件要求不高；主题鲜明，易于招商，也易于后期管理 拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营；劣势：必须有知名的商场经营管理公司来参与招商与经营，如foxtown；这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度也比较大。思路一寻求空白，做特做强

5、我们的商业是酒店用品专营商场方案2定位考虑五角场城市副中心的开展，商务人气大量导入，带来酒店业的繁荣经济型酒店如莫泰168、如家等整体行业的崛起，五角场必定会为该类型酒店的必争之地酒店用品专营商场在全市范围较少，本案是五角场乃至全市商业业态的一个补充主题鲜明，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。三楼:客房、餐厅等使用的皮草、布革纺织品二楼玻璃、金银铜、不锈钢、陶瓷、铝合金器皿，及机器、机械底楼：酒店家具业态布局优势：主题鲜明，易于招商，也易于后期管理；比较符合五角场未来经济开展的趋势，相对来讲是一个市场空白，一种时机，比较容易做出专业和品牌。劣势：消费群过于集中、单一，有一定风险；集

6、体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高；本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可能存在一定的限制。思路二融入区域商业，做精做专我们的商业是个性&艺术家居天地风气家居坊定位考虑大量居住区，家居产品市场潜力巨大黄兴路现有商业集中于这一类型，有集聚效应侧重于软装潢的家居专业经营在区域里相对空白符合工程建筑格局及业态限制情况三楼:灯饰、挂镜等家居饰品馆二楼床上用品、窗帘等家纺产品底楼：沙发、梳妆台、藤艺等小件家具特色馆业态分布综合考虑本案的产品特点、周边消费状况和经营风险，我方较为推荐第一种方案；在有相关专业经营公司的前提下，我方推荐第二种方案。第二局部：商场价格定位建议目前案场商铺客

7、户接待情况：1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。2、整铺、整层客户三组： 上海住工韩国公司，预备资金2000万左右只要第2层做办公；案场报价15000，要回去考虑一下。 温秋莎热带雨林投资公司，心理价位最多11000/平米，整体收购做韩国会馆。 新怡宝整体租赁做酒店配套产品，心理价位1.5元/平米/天1、周边商业整体市场情况分析 周边商业租赁市场比较稳定，空置率和转手率较低，而少量转租客 中以中介居多； 商业租金底层根本都在8元/m2/天左右，而随着五角场的建设 和邯郸路路段的完工，商业的平均水平更有望在年底有小幅上扬；周边商业配套较为成熟，集团型商业也初具

8、规模；去年兴平昌苑底商1-2F均价25000元/平米，但销售情况不太理想。目前周边已无大面积底商在售。 业态地址所属物业名称分割面积月租金租金单价备注可的超市四平路翔殷路蓝天宾馆底商301200013.3/雯勇服饰四平路翔殷路蓝天宾馆底商25900012/好德超市国定路政本路老里底商3580007.6前年租金服装店国定路300号空政底商2055009.2明年租金递增10%房产中介国定路234号空政底商1645009.4租金看涨2、五角场板块商业市场情况一五角场周边商业租金分布如下： 国定路邯郸路沿街铺位在9-10元/m2天； 四平路国定路小户型底商在12-13.3元/m2天，裙房底楼在8元/m

9、2天； 翔殷路黄兴路南面沿街铺位由于待拆迁的原因，租金只有3元/m2天； 国定路政本路沿街底商也在7.6-8元/m2天左右。2、五角场板块商业市场情况二业态地址所属物业名称分割面积月租金租金单价备注上海百姓家庭装潢黄兴路国科路黄兴公寓沿街商业（1-2楼）400180002.2出租率100%名佳红木家具专卖国权路黄兴路科技大厦沿街商业（1-2楼）500250002.4出租率98%市益大楼底商政本路国科路底层商铺1000900003有招商启示，价格可洽谈黄兴路沿街商铺黄兴路国顺路段底层商铺150252007.5现租金有所上调国权东路沿街商铺黄兴路国权东路段底层沿街商铺8084003.5出租率100

10、%政本路沿街商铺政本路国权路段底层沿街商铺4057604.8出租商业出售商业12-13.3元/m2天蓝天宾馆底商9.2-9.4元/m2天沿街底商7.6-8元/m2天老公房底商3.5-4元/m2天沿街底商4.8元/m2天小区底商7元/m2天底铺本案30000元/m2沪东财富广场1F1-2F均价25000元/m2兴平昌苑小区底商3、工程周边商业租金分布5元/ /m2天兴平昌苑沿街底商未有客户接受原因：面积大、总价高 以上租金分布的研究范围主要以黄兴路为主线，国顺路、国权路分布两侧，周边以生活居民区为主，人口众多，商业需求量大。 研究区域内的租金范围在3-8元/平方米/天，由于商业拥有其自身的特殊性

11、，不同路段不同层面其租金价格也有很大程度的不同，该板块租金较高的商业分布在黄兴路国顺路段的沿街商铺，平均日租金到达了7.5元/平方米。 具体分析其租金水平，我们看到黄兴路、国顺路以及黄兴路以北地区今年年初沿街商铺租金在5-6元之间，现阶段租金有所上调，新进入的商铺签约租金均在7元左右。定价依据： 考虑到本案内部的分割情况与现阶段市场对商场的接受程度； 考虑到周边普通居民的日常消费能力； 考虑到五角场近阶段以及未来的规划与整个经济地位； 考虑到本案商铺在短时期内以顺利去化为最终目的； 考虑到周边现有商铺以及大润发等集中商业与本案的未来互动能力； 考虑到本案商铺的实际面积较小，商业的规模效应很难表

12、达。定价方式：现通过对本案周边各路段的底层商铺做一统计：国权路：3.8-4.5元/平方米/天政本路：5元/平方米/天黄兴路：7元/平方米/天国定路：7.6元/平方米/天本案未来市场可接受的租金为：6.5元/平方米/天 注注： 该价格从区域消费群的接受程度、区域实际租金、近阶段市场的递增水平等方面综合考虑，该价格推入市场后能被商家所接受。需要说明的是： 该价格为1层的平均租金，并且为今年的市场平均租金。通过我组对区域市场上的了解与分析，现阶段市场上的租金已经有一递增现象出现，但出于保守考虑，在实际操作过程中，我组建议其租金将以每年5%的速度递增。 由于我组推出的价格是略低于市场的平均租金水平的，

13、其原因是我组考虑到将该工程为整体或整层租售；而如以正常的租金水平入市，其去化势必很有难度。具体定价如下：楼层租金（楼层均价）按市场可实现的回报率8%计算最终售价1F6.5元/平方米/天6.5元*365天/0.08*0.8525210元2F3.3元/平方米/天3.3元*365天/0.08 *0.8512798元3F2元/平方米/天2元*365天/0.08 *0.857756元 以上拟定的投资回报率为周边商业可实现的回报率，依据为各商铺每天平均营业额与月租金的比较； 以上销售价格为市场可接受的楼层均价，具体单套价格需考虑到实际的铺位地址与面积的比例； 系数0.85为未来商场的入住率。按照上述价格：

14、那么整体均价为14796元/平米左右整体租金为3.13元/天/平米总销金额为10737万1层5484.4万；2层3328.5万；3层为1923.9万第三局部：商场销售方式确定销售模式前提1、本案为准现房商铺，产权面积分割已经确定，但可整可零。2、本案需要快速出售，回笼资金。3、本案现在需要以人气来拉动本案的价值。 方式一、 整体或分层销售优先，或引进主力店 商铺的整体销售，会为日后的管理以及升值奠定根底，因此最好是能整体招商。引进主力店是很好的方式。某种程度上给一些投资者带来稳定“军心的作用，因为主力店将带来人流与商机。 本案商场局部整体有7257平方米，整体出售一方面买家难找，另一方面势必价

15、格会很低，虽然我们在销售中考虑以整体出售为主，但是分层出售其销售难度会降低一些，价格也可以适当的提高，如果有相应买家，也很值得考虑。方式二、整体或分层先招租后销售，先让商家经营起来，后期可整体出售给大的基金，在回报上即可增加谈判筹码 本案已经装修完毕，如果现场一直冷清下去，对工程销售将造成不良影响。为了积聚人气，先优先出租给品牌专业店，可对具有较高知名度和档次的经营商家采取低租金可免一年租金，以吸引其来进驻，通过各商家的品牌效应，扩大工程的整体知名度。 后期可带租约整体出售给大的基金或个体投资买家，因为已经有商家经营，其商业价值在不断增值，在价格上就有了一定的谈判筹码。方案三：分割零售，带回报

16、出售 假设前两个方案都进展不力，那么可考虑将铺位零散出售给个体投资者，投资者不参与商场的经营管理，即商铺产权与经营权相别离，同时委托专业的经营管理公司统一经营管理，并按合同约定收取租金回报和交纳一定的管理效劳费用。 根据以往的销售经验，并结合工程特点，我司建议本工程可暂定为：提供投资客3年返租，每年为8%。 建议可以通过适当地提高商场的销售价格以承担局部返租费用及经营管理费用。 经过3年的返租期后，商场经营已经相对成熟，经营客与投资客的利益就可以得到保障，这样可以增强商铺买家的信心。总体经营思路先行招商，引入知名品牌商家小铺位出售，提升物业的产品价值引入或自行成立商业经营管理公司经营商家商业经营管理公司开发商小业主回租出售委托经营租金收入返租收入聘请或注：如果引入的都是品牌