42-49税法基础班视讲义j

1、第五节土地税率、应税收入与扣除项目三、扣除项目的确定【关于土地扣除项目的归纳】（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（二）房地产开发成本（适用新建房地产转让）（三）房地产开发费用（适用新建房地产转让）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房地产转让和存量房地产转让）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发纳税人的房地产开（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）房地产开发转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+（一）+（二）5%以内或：（一）+（二）10%以内（四）与转

2、让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费附加（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）（一）+（二）20%非房地产开发转让新房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本（三）房地产开发费用利息（不包括加息、罚息）+（一）+（二）5%以内或：（一）+（二）10%以内（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加。各类企业转让存量房可扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额（四）与转让房地产有关的税金营业税；印花税；城建税和教育费附加；为）不能取得评估价格而需按所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。（六）房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价成新

3、度折扣率不能取得评估价格的，按所载金额并从年度起至转让年度止每年加计5%各类企业转让开发的土地：（一）取得土地使用权所支付的金额；（四）转让环节的税金。【例题多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值额能扣除的项目有（）。A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格【】AC一个之外的考点：纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时，发生的土地评估费不允许在计算土地时扣除。【例题多选题】转让旧，计算其土地制度）增值额

4、时准予扣除的项目有（）。（2009A.旧的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费【】ABD【例题单选题】转让旧，计算其土地A.房屋的净值增值额时准予扣除的项目是（）。B.建造旧的重置成本C.房屋开发费用D.转让环节缴纳的各种税费【】D第六节 土地应纳税额的计算一、增值额的确定（一）通过收入减除扣除项目求得（二）关于评估价格的使用纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：隐瞒、虚报房地产的成交价格的；提供的扣除项目不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【提示】1.房地产评估价格是由合评定的价格。不是由批准设立的房地产评估机

5、构根据相同地段、同类房地产进行综进行评估。2.3.可根据评估价格确定房地产转让收入。可根据评估价格确定扣除项目金额。【例题单选题】按照土地有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地时，应按照（）。（2001年）税务部门估定的价格扣除税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C.房地产评估价格扣除D.房地产原值减除30%后的余值扣除【】C二、应纳税额的计算方法（一）计算土地的步骤和公式第一步，计算收入总额。第二步，计算扣除项目金额。第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额。土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额。第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣

6、除系数。第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（二）土地关于土地计算的计算题规律题，已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。【例题1步骤型计算】某房地产开发公司与某于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊

7、利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地税额。（1997年）【及】确定转让房地产的收入15000万元。确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000）10%=700（万元）与转让房地产有关的税金为:150005%5%（7%+3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为：（3000）20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：（3000+700+825=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额:15000-992

8、5=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:5075992551%（5）计算应纳土地第一种计算方法：税额：应纳土地税额=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳土地=507540%-99255%=1533.75（万元）。【例题2步骤型计算】系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计

9、数。（2009制度）（1）（2）（3）转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。转让商铺应缴纳的印花税。转让商铺应缴纳的土地。（4）。【及】（1）营业税、城建税和教育费附加=（8050）5%（17%3%）=1.65（万元）（2）印花税=800.05%=0.04（万元）（3）可扣除项目=7080%1.650.04=57.69（万元）增值额=8057.69=22.31（万元）增值率=22.31/57.69=38.67%50%土地=22.3130%=6.69（万元）。（4）。【配比型项目配比计算方法归纳】在纷繁成本费用项目条件中，只有已售（含视同销售、产权属于全体业主所有、无偿移交）房地产的地价成

10、本和建造成本可扣除；未开发以及以开发未售的地价成本和建造成本不可扣除。【例题计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计6

11、0万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程计发生用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市建设税税率为7%：教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%。）（2010年）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的营业税。计算该房地产开发公司2010年46月共计应缴纳的城建税和教育费附加。计算该房地产开发公司的土地计算该房地产开发公司的土地计算该房地产开发公司的土地时应扣除的土地成本。时应扣除的开发成本。时应扣除的开发费用。（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地的增值额。（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地。【及】（1）46月应缴纳的营业税=605%5%=3+700=703（万元）（2）46月应缴纳的城建税和教育费附加=3（7%+3%）+700（7%+3%）=0.3+70=70.3（万元）（3）应扣除的土地成本：应缴纳的契税=60003%=180（万元）应扣除的土地成本=（6000+180）70%80%=3460.8（万元）（4）应扣除的开发成本=580080%=4640（万元）（5）应扣除的开发费用：=30080%+（3460.8）5%=240+405.04=645.04（万元）