合正惠东滨海项目营销策略报告(终)

1、03-0503-05年年06-0806-08年年09-1209-12年年03-0503-05年，以年，以东部梅沙为主东部梅沙为主06-0806-08年，散年，散点状分布点状分布09-1209-12年，东年，东部滨海回归部滨海回归基于深圳度假物业大视角看待本项目1富裕阶层的理想居住地喜欢在喜欢在FOUR SEASONSFOUR SEASONS的两个大的两个大泳池里泳池里拥览维港的拥览维港的景色景色。 著名模特著名模特 黄皆晨黄皆晨喜欢去泰国的喜欢去泰国的Chiva-SomChiva-Som作水疗，感受作水疗，感受心、智、灵合一心、智、灵合一。 上海滩创办人上海滩创办人 邓永锵邓永锵 喜欢去丽江悦

2、榕庄位处蓊郁的清幽环境，喜欢去丽江悦榕庄位处蓊郁的清幽环境，平静和优雅平静和优雅。 前门前门2323号创办人号创办人 李景汉李景汉喜欢去位于鸟布的喜欢去位于鸟布的AmandariAmandari度假村，四周度假村，四周群山环抱群山环抱、遍布、遍布稻田，其设计恍如在一个稻田，其设计恍如在一个小村落小村落，自然，自然惬意惬意。 设计师设计师/ /建筑师建筑师 郭锡恩郭锡恩我喜欢去九寨天堂洲际酒店，这座位处四川山峦中的地们，我喜欢去九寨天堂洲际酒店，这座位处四川山峦中的地们，舒适舒适怡人，北京长城脚下的公社也不错，这里的环境能令人怡人，北京长城脚下的公社也不错，这里的环境能令人心境平静下来，我也喜欢

3、这里的心境平静下来，我也喜欢这里的建筑建筑。 芭蕾舞舞者芭蕾舞舞者 侯宏澜侯宏澜富裕阶层的理想居住地视角一：客户视角一线城市，放大的富裕阶层群体市场快递：市场快递：北京：08年北京豪宅逆势提价，价格提升近16%；09年春节过后，以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份进一步攀升至25.7% n类豪宅物业销售迅速，不受经济周期的影响；n普通住宅物业受经济形势影响较大；在经济周期变化中，波动幅度较大n类豪宅物业溢价明显，其溢价是对好生活的向往08-09年住宅销售特征：年住宅销售特征：富裕阶层的理想居住地视角一：客户视角富裕阶

4、层.VS.富豪阶层的生活态度富裕阶层生活态度富裕阶层生活态度富豪阶层生活态度富豪阶层生活态度事业有成名望与影响力对生活需求：生活渐渐成为主题，对生活需求：生活渐渐成为主题，寻找生活、体验生活，不断提升的寻找生活、体验生活，不断提升的生活品味与不同的度假感受生活品味与不同的度假感受对生活态度：固化的生活品味，爱好的对生活态度：固化的生活品味，爱好的圈层化与高投入圈层化与高投入有成熟的人生经验影响别人的人生经历出国旅游的机会和实力可随意转移的生活地优越感、压力感并存责任感大于压力感，炫耀感与显富神情光鲜，内心优越，却仍渴望尊重和高度认同更多地为了表达个人的专属品位表达个人的专属品位富裕阶层的理想居

5、住地渴望城市工作，周边生活的理想生活延伸视角一：客户视角奢侈大众化时代的生活理想奢侈大众化时代奢侈品的消费逐渐以富裕阶层消费为主，品味生活成为富裕阶层的生活重心富裕阶层的理想居住地视角二：城市视角真正的城市吸引力始于工作，落于生活天祥度假区天祥度假区文山温泉文山温泉福隆海水浴场福隆海水浴场三二行馆温泉三二行馆温泉台湾台北富裕阶层的理想居住地视角二：城市视角真正的城市吸引力始于工作，落于生活湘南海岸湘南海岸箱根度假区箱根度假区富士山富士山日本东京大江户温泉大江户温泉富裕阶层的理想居住地视角二：城市视角真正的城市吸引力始于工作，落于生活乏味的深圳20年多的深圳速度，成就了深圳，也成为了一个空乏的城

6、市。深圳城市文化的长期缺失，形成了光鲜外表下的空洞。城市逃逸走出去，寻找生活，发现人生。视角三：度假视角深圳富裕阶层度假的缺失深圳圈高端度假整体失色珠海：海泉湾、御温泉珠海：海泉湾、御温泉度假体系创新与提升不足度假体系创新与提升不足香港：愉景湾、贝沙湾高成本与城市高压力下的资源漠视东莞与惠州：东莞与惠州：度假资源利用与建设不足度假资源利用与建设不足视角三：度假视角深圳高端度假资源与生活的缺失城区城市扩张郊区郊区城市边缘城市边缘深圳滨海度假物业的两极化：n顶级圈层化与高端商务化n低端大众化潜水基地大梅沙游艇会浪骑游俱乐部喜来登酒店海滨浴场海洋世界平海古城大鹏古城大南山青青世界华侨城观澜高尔夫光明

7、农场海上世界顶级度假资源大众度假资源茵特拉根以高尔夫度假资源，以观澜为代表的顶级度假资源和一些低端资源； 依靠大南山资源的普通大众化资源；以东部海景豪宅、游艇、酒店为主的顶级度假资源梅沙梅沙3030分钟分钟6060分钟分钟9090分钟分钟城市城市中心中心惠东惠东大鹏湾、大亚湾大鹏湾、大亚湾富裕阶层的理想居住地视角三：度假视角深圳度假地产真度假项目富豪化与假度假投资化项目战略跳出竞争的视野，建立我们的生活主张！已售已售项目项目在售在售项目项目1-21-2年年入市入市未来未来项目项目湖心岛十七英里云深处蓝郡天麓东海岸三门岛海怡轩优品艺墅凯旋湾曼湾夏沙金海湾合生项目海森威山庄海辰中信项目深业项目长银

8、双月湾海景湾皇庭项目津房大综艺碧桂园澳南雅苑熊猫项目本项目富裕阶层的理想居住地释放富裕阶层度假需求，我们营造怎样的生活？目机会项21313年来，合正一直遵循年来，合正一直遵循“所享所享 超越梦超越梦想想”的经营理念。的经营理念。所享所享享受是滨海项目永恒的生活主题，享受是滨海项目永恒的生活主题，今天，我们要今天，我们要建立一个阶层的滨建立一个阶层的滨海享受海享受。超越梦想超越梦想我们始终保持着强烈的我们始终保持着强烈的好好奇心奇心，还有很多价值等待我们去挖掘。，还有很多价值等待我们去挖掘。超越梦想不仅仅是我们的口号、信念，超越梦想不仅仅是我们的口号、信念，也是我们正在经历着的，是我们正在努也是

9、我们正在经历着的，是我们正在努力倡导的。超越梦想，就在现在。我们力倡导的。超越梦想，就在现在。我们将引领深圳东的滨海岸，我们将建立将引领深圳东的滨海岸，我们将建立“合正海资源地产模式合正海资源地产模式”本地旅游休闲本地旅游休闲自住类自住类短期目的地型短期目的地型resort一流目的地型一流目的地型 resortResort的功能的功能单一复合空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫Bintan亚龙湾稔平南国桃园华侨城观澜GOLF荔湖GOLF光明农场美视GOLF愉景湾大梅沙御温泉丹霞山海凌岛小梅沙飞沙滩七星岩Hidden ValleyHomestead国际标杆珠三角市场

10、Forest Highlands华侨城天麓本项目富裕阶层的理想居住地国际度假模式：本项目为短期目的地型模式借鉴国际目的地型度假地产模式本报告是严格保密的。隐居谷四季度假城（Hidden Valley Four Seasons Resort），建造四季度假生活方式1u隐居谷四季村是一个一年四季都有活动的度假村，提供一种“度假村生活方式”。同时也展示了陈旧的度假村升级、扩张和多样化的趋势。u隐居谷占地面积约2000英亩（8KM2）， 在宾夕法尼亚州索莫赛特县的丛山中，临近有100平方公里的公共土地。匹兹堡96公里（1h车程）本报告是严格保密的。通过有计划的安排控制开发进程，不断提升度假村价值，优势

11、资源启动，利用滑雪场的优势建立度假区的增值点。1第三阶段：稳定发展第三阶段：稳定发展1991年，建成了规划的460间旅馆客房中的213间和规划的3000套住宅单元中的960套。1995年，度假村已建成1/3，约1000套单元已售出。滑雪接待能力翻倍。第一阶段：缓慢发展第一阶段：缓慢发展1949年，原开发商买下场地。20世纪50年代初期，经营着一家县级小旅店。1958年，旅店业主开发了第一个雪坡和提升索道。1977年，小分部开业，开发了第一批度假低层联排住宅项目。第二阶段：快速发展第二阶段：快速发展1983年，凯特勒兄弟公司（KBI）从原业主手中买下了隐居谷产业。规划建成四季度假村，并开始计划实

12、施。1988年，高尔夫球场开业。1989年，约建成500套住宅单元、越野滑雪小道和其它休闲设施。会议中心由接纳200人扩充到接纳400人组团的规模。本报告是严格保密的。越野滑雪中心商店、餐厅、湖泊、小径旅店和会议中心四季旅店、会议中心、健身俱乐部、游泳池、餐厅、酒吧、钓鱼台、游艇港、礼品商店滑雪基地小旅店、餐厅、酒吧、咖啡屋、造雪指挥部、雪橇出租和售票处、滑雪学校，从基地引出8条提升索道未17处雪坡服务。住宅区联排、独立，地段包括山坡上、高尔夫球场边、林中、湖滨高尔夫球场俱乐部会馆网球俱乐部会馆隐居谷四季度假城根据资源及特性布置不同的休闲娱乐设施及物业。1本报告是严格保密的。产品多样化：产品多

13、样化：住宅产品包括公寓、底层联排和独栋等，地段多样化，包括山坡上、高尔夫球场边、林中和湖滨，资源利用充分。开发策略开发策略核心：核心：将隐居谷的单季度假村活动和有限的房地产运作转化为一个四季度将隐居谷的单季度假村活动和有限的房地产运作转化为一个四季度假村和会议和中心，并具备多种房地产产品和休闲娱乐设施。假村和会议和中心，并具备多种房地产产品和休闲娱乐设施。关键活动：关键活动：将高尔夫视为与滑雪相等的关键活动来吸引市场，山地自行车也成为度假村的主要活动项目之一。支撑体系：支撑体系：计划用18洞的高尔夫球场、会议中心、容量翻倍的滑雪设施和其他休闲设施支撑规划的3000套住宅。利用环境：利用环境：隐

14、居谷把考虑它的自然条件和环境作为开发的强有力指导原则，让住宅和休闲设施去适应自然环境。1以滑雪场、高尔夫起动，强势度假资源带动度假村的发展，同时开发部分配套住宅满足发展本报告是严格保密的。休闲设施休闲设施滑雪：滑雪：17面雪坡和8条提升索道，垂直落差186m，日容量6500人高尔夫：高尔夫：冠军赛级的18洞72杆高尔夫球场。该球场补充附近品质较低的公共球场和本地区高贵的私人俱乐部之间的空白。旅店和会议中心：旅店和会议中心：设有体育俱乐部，提供四季室内休闲项目，包括羽毛球场、篮球场、温水游泳池、桑拿浴室、涡旋冲浪池、健身房等。会议中心的旅客及住宅居民和度假村的家庭而设置的。户外其他设施：户外其他

15、设施：集中在环绕1.6万M2的湖周围。湖内季节性的回游鳟鱼和鲈鱼群，独木舟、脚踏船、水上自行车、皮划艇和帆船等水上娱乐活动。3个温水室外温水游泳池、48千米的徒步和自行车远足小径、18洞高尔夫球场、篮球排球运动场、网球场。活动安排活动安排野营活动：野营活动：度假村为儿童提供各种野营活动，为成人举办高尔夫和网球野营，每周举行，每次半天或一天学校、比赛：学校、比赛：隐居谷以其成人和小孩的滑雪学校而闻名，还特别提供幼儿茶馆照看小孩、幼儿滑雪、滑雪营和青年滑雪赛等项目1以四季度假为指导，提供多样休闲活动符合短假的全家欢式活动需求。本报告是严格保密的。惠斯勒度假区（Whistler Resort），致力

16、于建造功能多样的度假区u惠斯勒（Whistler）是加拿大最发达的滑雪度假区，区内有可以全年开放的各种度假设施和活动；u整个度假区面积约3.12万英亩。惠斯勒村的总人口约8600人，约有115家各类型度假饭店，客房及其他各类住宿设施约1600间，餐厅约有90家，其他商店约为200家。有超过2500套共有产权的公寓，超过2300个单体别墅和联排别墅；u据1996年的统计数字显示，共有超过170万的滑雪人士曾到此胜地享受滑雪之乐。120公里温哥华2本报告是严格保密的。惠斯勒主要由度假村和滑雪场组成，形成多功能的旅游产品组合，避免了旅游的季节性u慧斯勒是度假胜地，冬季有滑雪运动，夏季适合泛舟和钓鱼，

17、每年秋季鲑鱼回流也是奇迹。此外，亦可从事登山自行车运动。u温哥华人最自豪的就是，他们这儿山下可以打高尔夫，上山就可以滑雪。u慧斯勒度假区是一个高一个高品质的、全年度的度品质的、全年度的度假目的地，同时也是假目的地，同时也是一个非常适宜居住的一个非常适宜居住的社区社区。滑滑 雪雪 区区度假村度假村休闲娱乐中心休闲娱乐中心2本报告是严格保密的。冬季的滑雪运动是惠斯勒的主要吸引力u惠斯勒并拥有超过二百条高品质滑雪道及两座高耸入云的宏伟山峰u惠斯勒的滑雪期亦很长，每年十一月开始至翌年五月终结，有时会延至八月还可以作夏季滑雪u70个上山吊车；230公里的坡地，高度变化从4000公尺到1600公尺u惠斯勒

18、除了是被选为全球最佳的“滑雪乐园”，是世界闻名的理想渡假胜地惠斯勒山滑雪场于1966年启用，占地3,657英亩，标高1,530公尺，共有超过100个滑雪道。1988年，惠斯勒山启用了10人高速缆车；1996年惠斯勒山另设了一条能供6人乘坐的高速缆车黑梳山的滑雪场占地3,344英亩，1980年开放启用，标高1,609公尺。1994年，黑梳山安装了可让8人乘坐的快带缆车，以便利游客快速至山上两个不同的滑雪场 黑梳山惠斯勒山2本报告是严格保密的。一年四季的娱乐活动是度假区保持活力的重要因素u注重户外娱乐活动，专门聘请咨询公司制定户外娱乐总体规划，建成一个全年度的户外娱乐中心夏季庆典让惠斯勒村洋溢音乐

19、、充满热情。夏天来到地处山区的惠斯勒，可是避暑的好地方，到邻近山区的湖泊钓鱼、爬山健行、骑单车、打高尔夫都是夏季热门的户外动，也因此夏季的观乐人潮并不亚于冬季。2本报告是严格保密的。惠斯勒村的配套服务及特色酒店、公寓别墅是度假区不可或缺的要素u慧斯勒村是一个紧密关联的乡村中心并辐射整个山谷的开发，度假村很好地服务于两个山地滑雪区，同时与滑雪互补，形成全年性的度假区u村落里有很多餐厅、酒吧和零售商店，还有丰富的度假设施，包括一个高尔夫锦标赛场、七个湖滨游泳区、几处游泳池、两个室内水滑道、一个拥有35000平方英尺会议场地和14000平方英尺展览场地的会展中心，还有网球场、各类公园以及自行车和步行

20、道路。在湖区可以开展乘独木舟、钓鱼、野炊或其他活动。当地全年都有各种节庆和赛事。惠斯勒村(Whistler Village)于1980年建造完成，包含了惠斯勒村(Whistler Village)和上村(Upper Village)两大主要部份，以及周边的高尔夫球场、湖泊、公园等。宛若一座城堡的惠斯勒城堡度假饭店，维多利亚的女皇饭店、温哥华饭店，属同等级的高级度假饭店。设有会议中心及商业，还有别墅都是其重要组成部分。2南球场South Golf北球场North Golf西球场West Golf共有三个国际锦标级球场；依照整个度假村的地形规划，形成各自不同的景观和难度概况：南球场：长6499米，

21、标准杆73杆；北球场：长5753米，标准杆71杆；西球场：长5971米，标准杆73杆；一个主题高尔夫主题以高尔夫为主题拉动旅游休闲度假地产3Lamanga Club SpainGolf 赛事：承办高等级的高尔夫赛事，包括高水平的国际转播锦标赛等每周固定的赛事：对所有的高尔夫爱好者开放的赛事，每周一、三、五固定举办三次，为高尔夫爱好者提供正式竞赛环境以提升的机会，深受欢迎Golf 活动：为公司和团体举办的高尔夫比赛，包括公司间的锦标赛和针对初学者的推杆和劈杆挑战赛等为公司或团体组织各种与高尔夫主题相关的活动，如高等级的宴会、招待、颁奖典礼、企业激励活动，甚至婚礼等等高尔夫赛事与活动的承办，成为度

22、假村重要的利润来源与知名度基础一个主题高尔夫主题3启动配置经营型超五星级酒店，国际知名酒店管理公司HYATT管理，作为整个度假村的启动和标志之一Hyatt Regency La Manga 酒店：安达卢西亚风格的超五星级酒店，共有189间豪华装修客房；提供分控空调、卫星电视、大理石盥洗室等；同时有独特的落地窗设计，室内景观最大化；规划借鉴：酒店位于度假村腹地，紧邻南球场；拥有最好的景观资源，并为高尔夫客户提供最大的便利性；与各度假住宅组团形成相对的区隔；五星级度假酒店3非纯经营性的酒店式度假物业，定期度假客户的优质投资品和经营性酒店的最佳补充TH：紧邻室外恒温泳池和La manga club

23、SPA；超大阳台设计（12-44.6平米）；TH产品分为4种户型：54.4平米STUDIO，共12套；85.8平米豪华一房一厅，共9套；124平米豪华两房一厅，共19套；155.7平米三房一厅，共11套；公寓：3面高尔夫景观资源，可以到达各楼层的直升电梯；公寓产品分为2种户型：34.6平米STUDIO，共60套；101.9平米豪华两房一厅，共60套；酒店式公寓公寓Apartment联排别墅Townhouse3展示配置作为独立组团单独开发，形成一个参与性极强的准公共娱乐空间和展示空间规划借鉴：作为一个独立的组团开发，位于一个相对较僻静的台地位置，可看远高尔夫景观；具有准公共空间的特性；集中了整个

24、度假村内的唯一的SPA，半岛俱乐部，Crazy高尔夫，一个超市和5家餐饮店，是度假村内的餐饮娱乐的集中区域之一；商业公共空间3使用配套商业商业规划原则：分散布置；在整个度假村的中部分布着若干便利店，如Lobby Shop和Deli Caf，出售纪念品和必须品等；度假村商店，出售礼品、服装、体育用品、珠宝和家庭日用品等等；规划借鉴：商业的分散布置对各组团的客户提供了最大的便利性；同时shopping 作为度假生活的一部分，融入度假村的各个地方，增加了整个度假村的休闲娱乐氛围；商业伴随着组团的逐步开发而分散布置，融入度假村主要组团，均衡便利性和开发延展性的同时有效地形成人流穿梭SPA配套散落在组团

25、内，SPA位于酒店式公寓度假区内，为休闲度假生活提供最佳注解基本设施；超过2000平米的空间，提供提供先进的设备包括桑拿、蒸汽和按摩浴缸等；还有放松区，大体育馆，健身区以及一个25米的室内泳池和一个儿童泳池；服务：针对不同的顾客设置不同的方案和护理项目；3儿童乐园游乐类为各个年龄段的儿童提供周到的娱乐和服务，更吸引家庭度假客户基本情况；少儿俱乐部、疯狂高尔夫、儿童游乐场等活动场所和设施为小游客提供最佳的游乐空间；特殊的幼儿俱乐部，即使是3个月大的baby在这里也能得到很好的照顾；3体育配套完善的体育运动设施配套，与高尔夫运动主题相得益彰，丰富度假村的运动主题基本情况；体育设施：除了高尔夫主题外

26、，度假村内还有网球、足球、板球等；32 2、项目度假体系借鉴、项目度假体系借鉴充分考虑度假的淡旺季，建立四季的全度假系统；充分考虑各种客户结构，关注各家庭成员的度假生活1 1、项目起势借鉴、项目起势借鉴项目以优势资源起势，以强的度假产品建立强势拉动力借鉴3 3、项目规划借鉴、项目规划借鉴建立多层次的度假规划体系，让公共空间散落与延伸，更丰富的度假生活层次项目规划建议n项目地形复杂，形成不同高度的梯度地形地块地形分析1第三阶第三阶:65-75:65-75米米第四阶第四阶:92-106:92-106米米起动区：起动区：6-356-35米米呈阶梯式排布呈阶梯式排布第二阶第二阶:33-45:33-45

27、米米第一阶第一阶:4.5-6:4.5-6米米项目配套规划建议项目目前地形规划n项目整体分区明确，以第一阶为公共区域，分布酒店、会所、商业、沙滩、码头等功能n以二-五阶作为别墅及高层纯住宅区域第一阶第一阶:4.5-6:4.5-6米米第三阶第三阶:65-75:65-75米米第四阶第四阶:92-106:92-106米米起动区起动区: :阶段式阶段式6-356-35米米运动场地运动场地酒店酒店人造沙滩人造沙滩船吧船吧人工水体人工水体观景台观景台风情广场风情广场码头码头商业街商业街酒店会所酒店会所会所会所水体水体会所会所项目规划评价项目规划评价项目功能分区太过明确，不利于后期持续开发，及形成丰富有层次的

28、社区功能项目规划建议项目规划建议规划建议：n1 1、形成一个公共区域和多、形成一个公共区域和多个组团公共区域的规划理念个组团公共区域的规划理念n2 2、每个高度台地形成一些、每个高度台地形成一些公共功能空间及有意思的拉公共功能空间及有意思的拉动点动点n使整个社区有层次、丰富、使整个社区有层次、丰富、多样，且向内延伸多样，且向内延伸第三阶第三阶:65-75:65-75米米第四阶第四阶:92-106:92-106米米起动区：起动区：6-356-35米米呈阶梯式排布呈阶梯式排布第二阶第二阶:33-45:33-45米米第一阶第一阶:4.5-6:4.5-6米米STEP STEP 1 1. . 2 2、尽

29、量减少成本，尽量设置游艇干舱泊位，减少防波、尽量减少成本，尽量设置游艇干舱泊位，减少防波堤及游艇码头规模及投入；堤及游艇码头规模及投入；项目游艇建议：项目游艇建议：1 1、不以游艇俱乐部形式进行设置，而以游艇会形式进、不以游艇俱乐部形式进行设置，而以游艇会形式进行设置行设置3 3、尽量减少初始游艇购置成本，以喷气艇、帆船、摩、尽量减少初始游艇购置成本，以喷气艇、帆船、摩托艇、冲浪艇、帆板等代替游艇；以个别大型游艇为拉托艇、冲浪艇、帆板等代替游艇；以个别大型游艇为拉动，经济型游艇为主动，经济型游艇为主4 4、降低入会门槛，形成多样海上运动的会员整合享受、降低入会门槛，形成多样海上运动的会员整合享

30、受1 1、游艇成为项目的核心度假拉动、游艇成为项目的核心度假拉动详细研究见附件详细研究见附件2 2、大型豪华水疗会所、大型豪华水疗会所酒店：水疗会所酒店：水疗会所n在入口酒店设置豪华水疗会所，在美轮美奂的环境中为客人提供多种优质水疗，让人能够尽情享受、松弛身心；3 3、儿童海滩成为儿童的海上天堂、儿童海滩成为儿童的海上天堂儿童海滩儿童海滩n项目人造海滩建议专门预留儿童海滩项目人造海滩建议专门预留儿童海滩n对家庭成员的充分关怀与考虑，形成多样的海上游乐对家庭成员的充分关怀与考虑，形成多样的海上游乐场场4 4、会所泳池、会所泳池无边际泳池无边际泳池n项目会所泳池建议打造成无边际泳池，项目会所泳池建

31、议打造成无边际泳池，与海形成一个整体；与海形成一个整体；n在销售阶段可作为项目重要的展示点；在销售阶段可作为项目重要的展示点；5 5、特色主题酒店、特色主题酒店酒店酒店2-水主题酒店水主题酒店n项目酒店主题项目酒店主题轻开泽水主题酒店轻开泽水主题酒店n轻井泽，曾是文人雅士吸取灵感的地方，能够成轻井泽，曾是文人雅士吸取灵感的地方，能够成为文人雅士的度假胜地，轻井泽自然少不了优质为文人雅士的度假胜地，轻井泽自然少不了优质的温泉旅馆。的温泉旅馆。nHoshinoya ResortHoshinoya Resort（虹夕诺雅轻井泽星野温泉（虹夕诺雅轻井泽星野温泉酒店）便是其中一所成功结合传统与现代的代表

32、酒店）便是其中一所成功结合传统与现代的代表作，气氛与服务恰到好处，让日本的素美，以摩作，气氛与服务恰到好处，让日本的素美，以摩登的简约面貌再度呈现。登的简约面貌再度呈现。5 5、特色主题酒店、特色主题酒店n这里成了顶级的度假去处，精致至极的设计让人这里成了顶级的度假去处，精致至极的设计让人仿若置身世外桃源。更重要的是，这家酒店里处仿若置身世外桃源。更重要的是，这家酒店里处处融入了环保理念，住在这里，可是百分百的绿处融入了环保理念，住在这里，可是百分百的绿色出游。那份不事张扬的典雅，打动人心。色出游。那份不事张扬的典雅，打动人心。n观景台，可改造成定期的跳蚤市集；6 6、特色主题广场、特色主题广

33、场n项目二大主题广场项目二大主题广场艺术品跳蚤市集艺术品跳蚤市集n跳蚤市集，成为区域的又一人流集聚处，跳蚤市集，成为区域的又一人流集聚处，艺术而独特，总有些有趣的人与有趣的事在艺术而独特，总有些有趣的人与有趣的事在这儿发生这儿发生n带动区域东侧的人流穿梭氛围带动区域东侧的人流穿梭氛围7 7、风情商业街、风情商业街商业商业1-风情商业街风情商业街咖啡餐厅咖啡餐厅红酒主题餐厅红酒主题餐厅7 7、风情商业街、风情商业街商业商业1-风情商业街风情商业街意大利特色香料意大利特色香料五彩的手工香皂五彩的手工香皂STEP STEP 2 2 1 1、在半山坡建设主题酒店、在半山坡建设主题酒店埃兹酒店埃兹酒店n

34、座落在中世纪法国小镇埃兹中的五星级酒座落在中世纪法国小镇埃兹中的五星级酒店；建筑在悬岩之上，有间客房店；建筑在悬岩之上，有间客房n品味中世纪的久远历史与现代奢华的人生品味中世纪的久远历史与现代奢华的人生感受感受酒店酒店3-城堡酒店城堡酒店1 1、在半山坡建设主题酒店、在半山坡建设主题酒店埃兹酒店埃兹酒店、在山腰设置主题客栈、在山腰设置主题客栈五乃竹五乃竹n五乃竹是日本的顶级酒店，仅有五乃竹是日本的顶级酒店，仅有间客房，每间均不相同，禅意、竹与间客房，每间均不相同，禅意、竹与人生是其营造主题人生是其营造主题酒店酒店4-山体禅意酒山体禅意酒店店、在山腰设置主题、在山腰设置主题客栈客栈五乃竹五乃竹n

35、建设三个挂在山腰中的祥意小居建设三个挂在山腰中的祥意小居n游历与停伫的格调小居游历与停伫的格调小居n建议引入酒店管理公司，如悦榕庄，可进建议引入酒店管理公司，如悦榕庄，可进行物业酒店托管，亦可在后期转销售行物业酒店托管，亦可在后期转销售3 3、在山体台地设置主题餐厅、在山体台地设置主题餐厅n小独栋中品味来自世界顶级的奢华舌尖感受小独栋中品味来自世界顶级的奢华舌尖感受餐厅餐厅2-别墅奢华餐别墅奢华餐厅厅n挑战极限运动挑战极限运动1 1、山体攀岩道、山体单车道、山体攀岩道、山体单车道STEP STEP 3 3 n感受在空中的运动乐趣感受在空中的运动乐趣2 2、山地网球场、山地网球场山地网球场山地网

36、球场n享受在云享受在云端挥杆的端挥杆的感觉感觉3 3、山地高尔夫练习场、山地高尔夫练习场山地高尔夫练习场山地高尔夫练习场项目整体配套建议项目整体配套建议. . 酒店：大型水疗会所人造沙滩/儿童沙滩船吧无边际泳池观景台风情广场游艇码头风情商业街酒店会所会所水体跳蚤市场主题酒店1山体攀岩道主题酒店3主题餐厅山地高尔夫练习场山体网球场度假体系日与夜交错的度日与夜交错的度假时光假时光24小时度假人生TIMECLUB我们都是时间我们都是时间DEDE稚子，但我们却向往稚子，但我们却向往永恒的白昼与夜晚，这样我们就成了永恒的白昼与夜晚，这样我们就成了时间时间DEDE主人，自己的上帝。主人，自己的上帝。TIM

37、ELORD日日山体攀岩道山体攀岩道风情商业街风情商业街沙滩沙滩游艇俱乐部游艇俱乐部儿童海上世界儿童海上世界日DE主题海洋与运动的太海洋与运动的太阳下时光阳下时光1山地高尔山地高尔夫练习场夫练习场山体网球场山体网球场 无边际泳池无边际泳池 主题酒店主题酒店跳蚤市场跳蚤市场星空派对星空派对水疗水疗船吧船吧夜夜海岸餐厅海岸餐厅 主题餐厅主题餐厅夜DE主题月光下的格调生月光下的格调生活活2山地高尔山地高尔 夫练习场夫练习场风情商业街风情商业街丰富的产品风格丰富的产品风格丰富的生活体验生活本报告是严格保密的。组团一：滨水阶度组团南洋风格具有滨海特色的现代简约风格，较适用于滨海度假项目；1滨水组团滨水组团

38、l滨水别墅组团建议以南洋风格为主，白色、蓝色等淡色调，整体风格较为轻松；体现度假的感觉；l与公寓风格相协调，利于退台处理本报告是严格保密的。n超大面积落地窗户超大面积落地窗户室内与室外建筑与自然的呼应更为通透，视线再无阻碍，体验建筑中流趟的空间活力；n户户私人泳池户户私人泳池在私家的泳池里，静谧的玩水，做SPA，或者邀请朋友，惬意的进行一场奢华的泳池PARTY；本报告是严格保密的。l木栅栏的运用，形成具有木栅栏的运用，形成具有滨海风格的度假风情；滨海风格的度假风情；l灰空间的处理，将室内空灰空间的处理，将室内空间和室外环境有机结合，体间和室外环境有机结合，体现生活和度假的融合；现生活和度假的融

39、合；空间组织动线设计空间设计空间分配灰空间灵活多变开放共享，动线丰富全套间或多套间设计强调享受空间尽可能的大量使用建筑风格艺术、现代、原生本报告是严格保密的。项目公寓立面产品分析：大面积景观阳台，户型景大面积景观阳台，户型景观面好观面好三复式户型空三复式户型空间，市场创新间，市场创新产品；产品；n立面主色调建议加入木栅立面主色调建议加入木栅栏、栏、“铜板铜板”结构，与别墅结构，与别墅的南洋风格形成统一。的南洋风格形成统一。项目公寓立面风格建议：现代风格，加入与南洋风格统一的元素本报告是严格保密的。2组团二：海景山地别墅组团意大利风情别墅简约欧式风格，较适用于滨海度假项目；本报告是严格保密的。山

40、谷别墅组团山谷别墅组团3组团三：山谷别墅组团北美别墅更为乡村与自然材质，厚重海，和海岸闲适而优雅的生活；海，和海岸闲适而优雅的生活；把时间花费在海滨步道、游船码头、把时间花费在海滨步道、游船码头、有些成就感的海钓，或者在艺术长有些成就感的海钓，或者在艺术长廊交流各自收藏的品鉴，或者在沙廊交流各自收藏的品鉴，或者在沙龙中领略时尚的变迁龙中领略时尚的变迁抛开繁喧的城市，似乎仅仅一山之抛开繁喧的城市，似乎仅仅一山之外的半岛世界，宁静的海、私密的外的半岛世界，宁静的海、私密的领地和同样悠闲的住者；领地和同样悠闲的住者；海是自由的心境，海岸生活尤如悠海是自由的心境，海岸生活尤如悠长假期（长假期（Long

41、 vacation), 在这个剑在这个剑拔弩张的时代，因为有了合正南岛，拔弩张的时代，因为有了合正南岛，你才可以换一种方式生活，换一种你才可以换一种方式生活，换一种观念生活观念生活玩乐的玩乐的MoresMores朴实的朴实的ModestModest本真的本真的MetalMetal回忆的回忆的MemoryMemory亲海的亲海的MaritineMaritine顶级的顶级的MeridianMeridian精神的精神的MoralMoral合正合正南岛南岛“你的滨海玩乐天堂你的滨海玩乐天堂”“合正卡地亚湾合正卡地亚湾”城市精英反思中的向往城市精英反思中的向往有闲阶层的特权，奢侈的全新演绎有闲阶层的特权

42、，奢侈的全新演绎海居的自由与休闲，丰富的演绎空间海居的自由与休闲，丰富的演绎空间一个时代的话题，大盘形象的持续发展一个时代的话题，大盘形象的持续发展散落人间的珍珠天堂散落人间的珍珠天堂3关于竞争对手的常识：海湾无战事。合正滨海项目必须跳出深圳东部滨海竞争层面，项目本质上与金海湾等不具竞争价值生活的主张。关于目标客户的常识：在更广阔的范围内创造客户。客户是必须创造的，深圳-香港-珠三角，乃至更远，重要的是如何建立客户渠道，形成客户牵引。关于项目目标的常识：短期快速起势一期=整体。成功起势是本项目成败的营销关键。跳出项目区域制约，建立市场的认知，在体验不足时成功起势，营销策略制定成为项目关键。关于

43、合正品牌的常识：打造 “海资源模式”合正项目作为一座面海依山的超级海岸新城，致力于打造深圳富裕人士滨海玩乐天堂，需要合正品牌的强势注入信赖从而购买。富裕阶层的理想居住地万科清林径万科清林径万科家天下会员招蓦记者节清林径生态有机游万科家天下会员招蓦记者节清林径生态有机游华侨城天麓华侨城天麓因特拉根酒店大堂售楼天麓山地高尔夫体验、东部华侨城因特拉根酒店大堂售楼天麓山地高尔夫体验、东部华侨城免费畅游免费畅游半山半岛半山半岛世界顶级私人物品展谭盾音乐地图世界顶级私人物品展谭盾音乐地图20082008全球共赏巅峰对全球共赏巅峰对话顶级奢侈品新丝路话顶级奢侈品新丝路相约艺术之旅相约艺术之旅 星河丹堤星河丹

44、堤ello,ello,中产中产/ /中产向上的力量中产向上的力量/CEO/CEO官邸官邸刚性模式（充分利用客户资源与品牌）刚性模式（充分利用客户资源与品牌）陌生区域客户陌生区域客户牵引营销模式牵引营销模式旅游模式（前期的高投入，充分体验式）旅游模式（前期的高投入，充分体验式）嫁接模式（以生活为主的硬性嫁接）嫁接模式（以生活为主的硬性嫁接）渗透模式（以文化为载体的软性洗脑模式）渗透模式（以文化为载体的软性洗脑模式）项目在缺乏体验下，以渗透模式进入，软性的项目推广合正项目合正项目快速营销起势战略快速营销起势战略 战略：品牌战略战略：品牌战略 “南中国海，合正滨海生活主张南中国海，合正滨海生活主张”

45、当万科把当万科把“万科会万科会”作为品牌标签的时候，作为品牌标签的时候，当金融街将当金融街将“区域开发区域开发”奉为品牌英雄的时候，奉为品牌英雄的时候，合正以合正以“圈层圈层”为系列展开新一轮的品牌之旅。为系列展开新一轮的品牌之旅。4策略阶段策略阶段营销操作重点营销操作重点1 1品牌起势品牌起势快速建立市场对项目的认知，快速建立市场对项目的认知，发现我们倡导生活的认同圈层发现我们倡导生活的认同圈层2 2权益营销权益营销以权益为主体，建立客户的牵以权益为主体，建立客户的牵引方式，扩大客户圈层引方式，扩大客户圈层3 3嫁接生活嫁接生活以生活为媒，体验生活是最好以生活为媒，体验生活是最好的讲述的讲述

46、4 4体验营销体验营销“四两拔千斤四两拔千斤”，有限展示演，有限展示演绎无限生活想像绎无限生活想像区域？“品牌”资源？“生活”合正卡地亚湾 A A 让客户上门让客户上门 品牌起势。“一期 =整体”是我们的公共知识，以软性的方式进行品牌渗透，让倡导的生活也随之渗透。时间：时间：20092009年年1111月月20102010年春节年春节关键词：生活渗透关键词：生活渗透通路通路: :巨幅广告牌巨幅广告牌; ; 资讯生活手册资讯生活手册1-1-品牌起势品牌起势以资讯为媒，吸引一个圈层的眼光以生活为题，迎接一个阶层的期待“南岛生活手册，精彩的人南岛生活手册，精彩的人生旅程生旅程”SLOW CITYSL

47、OW CITYSTEP 1. STEP 1. 精英媒体营造时代热点话题精英媒体营造时代热点话题经济观察报经济观察报2121世纪经济报世纪经济报道道名牌名牌深圳特区报深圳特区报航空杂志航空杂志深视家园栏目深视家园栏目凤凰卫视娱乐串凤凰卫视娱乐串串串SHOWSHOW门户与地产网络门户与地产网络南岛生活主张，挑战深圳高效观南岛生活主张，挑战深圳高效观反思效率问题，深圳进入追求生活质量阶段反思效率问题，深圳进入追求生活质量阶段质疑南岛主义为有闲阶层的特权质疑南岛主义为有闲阶层的特权从欧美经济发展对比，看南岛生活的产生从欧美经济发展对比，看南岛生活的产生社会学家认为，目前在中国谈南岛主张过于奢侈社会学家

48、认为，目前在中国谈南岛主张过于奢侈借鉴国际经验，什么人适合南岛生活主张？借鉴国际经验，什么人适合南岛生活主张？系列社会话题，让深圳人打开眼界，了解南岛主张的源起系列社会话题，让深圳人打开眼界，了解南岛主张的源起与价值，让享受生活成为值得追求的生活观。与价值，让享受生活成为值得追求的生活观。STEP 2. STEP 2. 生存状态调查生存状态调查-深圳上中产人群及在深国际人深圳上中产人群及在深国际人 南岛世界发起南岛世界发起深圳特区报刊载深圳特区报刊载高调锁定目标客户高调锁定目标客户引发直接关注与引引发直接关注与引导生活改观的联想导生活改观的联想调查问卷发布：调查问卷发布：调查生活质量满意度调查

49、生活质量满意度调查居住需求调查居住需求调查对南岛主张的认可度调查对南岛主张的认可度软文：南岛生活主张在中国的实践软文：南岛生活主张在中国的实践/ 调查结论：特报刊发及相关媒体转载调查结论：特报刊发及相关媒体转载STEP 3. STEP 3. 南岛顶级玩乐资讯情报南岛顶级玩乐资讯情报DISCOVERTHE WORLDAsiaAsia亚洲至尊IN A REGION FILLED WITH AMAZING DESTINATIONS，OUR GUIDE TOTHE BEST ON OFFER WILL LEAVE YOU SPOILED FOR CHOICE亚洲各地荟萃精采万象，南岛为你搜罗吃喝玩乐、

50、动静皆宜的极致之选亚洲各地荟萃精采万象，南岛为你搜罗吃喝玩乐、动静皆宜的极致之选星级居所星级居所 精彩建筑精彩建筑 豪华水疗豪华水疗 精至餐饮精至餐饮 秀丽海秀丽海滩滩欢乐节庆欢乐节庆 购物热点购物热点 特色酒店特色酒店 最佳市集最佳市集 其他精选其他精选DISCOVERTHE WORLDBobby ChinnCelebrity chef 名厨1、最喜爱的餐厅？我爱上了波斯菜。位于新加坡Clarke Quay的Shiraz提供一流的波斯菜。在这里可以观看街上的人生百态，又可欣赏到餐厅内的肚皮舞表演，让整个美食体验更显不同！2、最喜爱的时装品牌/刚好就是英文字母的A与z，要在Armani及Zeg

51、na作出选择真不容易CHILLI CRAB 辣蟹Singapore 新加坡DIM SUM 点心Hong Kong 香港PEKING DUCK 北京烤鸭China 中国TOM YUM KUNG 冬阴功Thailand 泰国SUSHI 寿司Japan 日本DISCOVERTHE WORLDBOPHUT，KOH SAMUI，THAILANDPlay Robinsoe crusoe on this chilled-out beach.LONG BEACH,PHU QUOC,VIETNAMDeserted-tet there before everyone else.SEMINYAK,BALI very

52、 cool, hang out with The glam crod.SIARGAO BEACH,THE PHILIPPINES泰国苏梅岛泰国苏梅岛BOPHUTD BOPHUTD 在这个写意悠闲的沙滩，在这个写意悠闲的沙滩，体验体验鲁宾阻塞标流记鲁宾阻塞标流记式的生活。式的生活。越南富国岛越南富国岛LONG BAEACH LONG BAEACH 人迹罕至，赶紧在其他人迹罕至，赶紧在其他游客大举入侵前到这里享受平静环境。游客大举入侵前到这里享受平静环境。圈层自己的生活圈层自己的生活语言语言一分享，就进入一分享，就进入了一个圈，有了这个了一个圈，有了这个圈的共同语言圈的共同语言圈层内部的分享圈层内

53、部的分享与亚洲才俊分享生活体验与亚洲才俊分享生活体验 A A 让客户上门让客户上门 品牌起势，资讯为媒。这是一个从倡导生活到营销实践的过程。确定推广阶段，创建通路。在华侨城洲际酒店在华侨城洲际酒店设置时间设置时间20102010年年3 3月月20102010年底，长期设立年底，长期设立包装展厅，不是项目展示，而是生活演绎包装展厅，不是项目展示，而是生活演绎吸引人眼球的设计与展示吸引人眼球的设计与展示STEP 1. STEP 1. 设立展厅，跨界营销设立展厅，跨界营销STEP 2. STEP 2. 小广告片，以生活的名义洗脑小广告片，以生活的名义洗脑A NEW WORLDA NEW VIEW 合

54、正合正 南岛南岛城市精英反思中的向往城市精英反思中的向往有闲阶层的特权，奢侈的全新演绎有闲阶层的特权，奢侈的全新演绎STEP 2. STEP 2. 小广告片，以生活的名义洗脑小广告片，以生活的名义洗脑海居的自由与休闲，丰富的演绎空间海居的自由与休闲，丰富的演绎空间STEP 3. STEP 3. 以卡为媒，圈层营销以卡为媒，圈层营销融入海洋，放松灵魂 合正南岛岛主卡荣耀发售岛主卡整合权益：南岛海上俱乐部、南岛运动俱乐部、岛主卡整合权益：南岛海上俱乐部、南岛运动俱乐部、南岛攀岩俱乐部南岛攀岩俱乐部推广时间推广时间20102010年年3 3月月20102010年年6 6月月l 钻石卡钻石卡最高级别会

55、员尊崇地位；最高级别会员尊崇地位；尊享三大会员权益，终身受用；尊享三大会员权益，终身受用； 坐拥一张主卡附两张附属卡，身份卓越；坐拥一张主卡附两张附属卡，身份卓越； 尊享干仓和泊位的购买、租赁之优先权。尊享干仓和泊位的购买、租赁之优先权。 STEP 3. STEP 3. 以卡为媒，圈层营销以卡为媒，圈层营销 a) a) 门禁功能门禁功能 凡合正南岛岛主，、持卡可直接进入会所大门和港池；凡合正南岛岛主，、持卡可直接进入会所大门和港池； b) 储值功能 会员卡可预存消费额度，并可直接刷卡消费； c) 优惠功能 在会所内消费任一服务，均可享受会员专属折扣优惠； d) 积分功能 会所消费，即可积累消费

56、积分兑换会员礼品。 e) 尊崇身份 彰显合正南岛岛主尊崇身份，尊享会所定期为岛主举办的各类高端会员活动活动 。 金色卡金色卡l 白金卡、金卡、银卡白金卡、金卡、银卡 分级别享受不同权益分级别享受不同权益 A A 让客户上门让客户上门 建立形象。确定推广阶段，创建通路。嫁接生活。VIPVIP认筹期特别活动：异国风情收藏品展示会认筹期特别活动：异国风情收藏品展示会地点：洲际船吧地点：洲际船吧时间：时间：20102010年年5 5月月参加人：高端消费者参加人：高端消费者渠道配合：专业协会渠道、特色酒吧街资源渠道配合：专业协会渠道、特色酒吧街资源STEP 1. STEP 1. 与格调品味生活的嫁接与格

57、调品味生活的嫁接VIPVIP认筹期特别活动：珠宝与名表展示拍卖会认筹期特别活动：珠宝与名表展示拍卖会地点：洲际酒店售楼处地点：洲际酒店售楼处时间：时间：20102010年年7 7月月主办人：深圳珠宝协会主办人：深圳珠宝协会参加人：高端消费者，凭预约参加参加人：高端消费者，凭预约参加渠道配合：专业协会渠道、世联高端客户资源、名牌杂渠道配合：专业协会渠道、世联高端客户资源、名牌杂志、航空杂志、特区报、志、航空杂志、特区报、2121世纪经济世纪经济STEP 2. STEP 2. 与格调品味生活的嫁接与格调品味生活的嫁接 B B 让上门的客户成交让上门的客户成交第一展示。阅读合正南岛。阅读合正南岛。展

58、示展示1：自然。：自然。展示展示1：自然。：自然。阅读合正南岛。阅读合正南岛。项目第一阶规划建议无边际泳池展示展示2：人造。：人造。阅读合正南岛。阅读合正南岛。阅读合正南岛。阅读合正南岛。展示展示2：人造。：人造。人造园林人造园林泰式园林：度假感的营造泰式园林：度假感的营造展示展示2：人造。：人造。人造园林人造园林泰式园林：度假感的营造泰式园林：度假感的营造 B B 让上门的客户成交让上门的客户成交第一展示。第一操作流程。卖场标准化展示运作流程示意卖场标准化展示运作流程示意沙滩沙滩/儿童乐园儿童乐园销售展示中心销售展示中心泰式园林泰式园林主题样板房主题样板房31452无边际泳池无边际泳池1-1

59、-品牌起势品牌起势2-2-权益营销权益营销3-3-嫁接式营销嫁接式营销资讯为媒，渗透圈层资讯为媒，渗透圈层20092009年年1111月春节前月春节前 设立展厅，圈层推广设立展厅，圈层推广20102010年年2 24 4月月嫁接生活，制造热点嫁接生活，制造热点 2010 2010年年4 46 6月月 从从树立标杆树立标杆到到营销实践营销实践实景初现，震撼体验实景初现，震撼体验20102010年年6 68 8月月4-4-体验式营销体验式营销2010合正合正-建造中国富裕人士滨海玩乐天堂建造中国富裕人士滨海玩乐天堂！The End.The End.本报告是严格保密的。附件一：项目竞争分析附件一：项

60、目竞争分析本报告是严格保密的。项目开发商规模（平米）建筑面积物业类型入市时间世纪海景果岭海世纪海景实业5.3万3.35万独栋、双拼、叠拼2009.3.28曼湾和田居地产3.02万6万小高层2009.10.1三门岛海明珠50万别墅2009.4澳南雅苑昊昌实业327120372小高层售完凯旋湾鼎昌实业8万3.2万别墅2009年底合生滨海城合生地产别墅/高层2010年皇庭项目皇庭地产30万75万别墅/高层2009年底海辰项目海森威山庄夏沙嘉霖3万3万多层、别墅2011年制约快速立势因素2：强势的竞争环境2010-2011年，深圳东部沿海线供应量较大，大量项目入市，将对项目构成强势的竞争；制约快速立势