深圳市度房地产市场报告

1、 2013年深圳市房地产市场年度总结报告目录(一)市场综述4(二)宏观经济概况4(三)行业发展概况51.全年行业政策盘点52.行业发展概况6(四)市场表现81.一级市场81.1土地供给81.2土地成交101.3一级土地市场总结122.二级市场122.1深圳市新增批售面积122.2深圳市成交量132.3深圳市成交均价142.4深圳市未来供应量152.52013年典型项目监控163.三级市场193.1全市二手房成交走势193.2各区域二手房成交情况203.32013年深圳六大区域走势分析223.4龙华新区二手房情况223.5深圳市三级市场整体情况24(五)后市展望251.常态化调控持续，长效调控机

2、制有望建立252.市场资金有所趋紧，短期限贷限购政策难以退出，刚需将支撑楼市总体趋稳263.库存充足，新盘扎堆，新增供应持续增加274.成交活跃，房价稳定285.未来甲级写字楼供应将持续增加，整体租金水平承压296.“工改工”项目入市、创新型产业用地容积率提高致使研发办公物业供应持续增加297.一手买卖市场成交保持活跃，写字楼大宗交易频现30(六)2013年宝安区产品总结分析311.宝安区成交产品结构分析312.宝安区成交产品面积段结构分析313.2013年典型楼盘供应户型面积段分析324.2013年宝安热点区域户型特点研究334.1一房户型分析344.2两房户型分析354.3三房户型分析38

3、4.4四房户型分析404.5五房户型分析424.6复式户型分析43(七)2013年市区（南山、福田、罗湖）产品总结分析461.产品成交结构分析462.主力户型各面积段比例分析463.典型楼盘户型情况474.2013年热点区域户型特点研究494.1一房户型特点分析504.2二房户型特点分析514.3三房户型特点分析524.4四房户型特点分析544.5五房及以上户型特点分析574.6复式户型特点分析59(一) 市场综述一级市场：2013年，深圳土地市场全年实际供应土地53宗，供应面积143.58万平米。其中含居住用途土地2块，8.55万平米；成功出让3块，13.27万平米。供应相对2012年有所下

4、滑，但出让金因前海土地拍出暴涨三倍。二级市场：2013年，深圳一手住房批售面积612.53万平米，同比上涨14.94%；成交面积438.34万平米，同比上涨19.52%；供销比1.4：1。成交均价为21626元/平米，同比上涨14.39%。供应量和成交量均超过2012年，原关内成交占比下滑至13%，全市成交均价站稳两万。龙虎榜成交量最大的前十名占全市总成交量约27%。三级市场：2013年，深圳二手住房成交面积为731.27万平米，同比上涨49.82%；成交均价为21679元/平米，同比上涨14.82%。总的来讲：2013年，深圳住宅市场整体呈现放量上扬的态势，关外市场成交占比继续提升。一手房市

5、场稳步增长，成交面积上涨15%、成交均价上涨14%；二手房市场方面，成交量大涨50%，成交均价超一手房均价，上涨15%。(二) 宏观经济概况据深圳统计局数据显示，2013年1-10月，全市规模以上工业增加值4557.07亿元，比上年同期增长8.6%，增速与前三季度持平，比去年同期提高3.1个百分点，呈平稳增长。固定资产投资稳步增长，全市实现固定资产投资1956.56亿元，同比增长12.9%，增速比前三季度提高0.4个百分点，比去年同期提高0.8个百分点，达到今年以来的最高增速。社会消费品零售总额增速持续回升，1-10月，全市实现社会消费品零售总额3579.68亿元，同比增长9.8%，增速比前三

6、季度提高0.2个百分点，也达到今年以来的最高增速。外贸出口增速回落，全市进出口总额4496.53亿美元，增长20.8%，增速比前三季度回落4.3个百分点。财政金融运营状况良好，全市实现公共财政预算收入1538.35亿元，增长17.0%；公共财政预算支出1246.35亿元，增长7.4%。深圳整体经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好。(三) 行业发展概况1. 全年行业政策盘点l 住建部：2013年继续限购政策 住建部1月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷，税收政策和限购措施，坚决抑制投机性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。l 国五条出台，个人住

7、房房产税改革试点范围望扩大 完善稳定房价工作责任制； 坚决抑制投机投资性购房； 增加普通商品住房及用地供应； 加快保障性安居工程规划建设； 加强市场。此外，会议明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，房价上涨过快的城市将问责地方政府。 l 深圳：骗取房产等级成功罚房价10%2月25日，深圳经济特区房地产登记条例修订获得市人大常委会表决通过，对于以欺骗手段骗取登记的行为，加大了处罚力度，规定按房地产登记价格的5%处以罚款，而获得核准登记的，登记机构可以决定撤销核准登记。并房地产登记的10%处以罚款。l 国务院：个人售房差价按20%缴个税2013年3月新国5条细则规定二手房交易从严按差额20%征

8、税。l 国务院：支持首套自住房需求2013年7月5日，国务院办公厅对外发布了金融支持经济结构调整和转型升级指导意见提及支持首套自住房的需求。l 中央定调下半年经济工作，平稳楼市促市场健康发展2013年7月30日，中共中央政治局会议提出，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。l 发改委：下半年扩大房产税试点范围。l 国务院：力推保障房。l 深圳国土委：继续加大房地产调控力度。l 深圳研究调整二套房贷款首付比例，八措施控房价。2013年10月11日上午，深圳召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出加强差别化信贷政

9、策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。l 11月6日深圳二套房首付上调至七成。l 深圳2014年计划供应保障房2.8万套。2. 行业发展概况l 2013年全年新房均价呈现前高后低走势，月度均价均高于2012年。2013年12月均价同比涨幅13.88%，远高于去年深圳市人均可支配收入8.6%的实际增幅。l 房地产十年九调，2004年至今，深圳市新建商品住宅价格累计涨幅262%。深圳市2006-2013年10月年房地产投资额走势图（亿元） 备注：数据来源于深圳统计局l 从2006年起，深圳固定资产投资逐年稳步上升，其中房地产投资额也随着上升； 但2013年固定资产投资额

10、有下降趋势，预计全年的投资额将低于2012年。 备注：数据来源于深圳统计局(四) 市场表现1. 一级市场1.1 土地供给l 土地供应概况从2010年起，深圳土地供应开始逐步下滑；2013年依旧延续下滑态势。 受困土地紧缺，招拍挂土地供应量逐年下滑，全市主要以工业、商业办公用地为主，居住用地供应极少。2013年全年各地区招拍挂土地供应面积为161.49万平米，实际供应143.58万。 其中纯居住用地仅两块共3.99万 。深圳2009-2013年土地挂牌面积供应走势（万） 备注：数据来源于深圳国土局深圳2013年各区土地供应情况一览表（万）行政区二类商业用地工业用地居住用地居住用地+商业用地其他商

11、业服务业设施及商业办公用地商业性办公用地总计宝安1.464.345.8福田22光明新区39.731.6541.38龙华新区5.255.25南山9.430.690.4544.9455.51龙岗11.030.3311.36坪山新区1.58.423.33.2916.51前海23.6823.68总计1.570.073.995.254.0746.5930.02161.49 备注：数据来源于深圳国土局l 部分区域土地供应深圳城市更新项目较多，由于很多项目2010年集中公示，2013年公示项目较少。深圳2009-2013年土地挂牌面积供应走势（万）深圳2013年各区土地供应情况一览表（万）办公工业工业+保障

12、房居住商业商业+居住商业办公总计宝安1.8516.012.643.462.5626.53大鹏1.8413.114.95福田0.7115.374.0820.16光明7.37.3龙岗4.9619.643.0134.2261.83罗湖0.935.176.1南山1.824.654.210.67坪山15.8315.83总计8.431.8519.6424.194.4993.9310.84163.37 备注：数据来源于深圳国土局l 小结 从2010年起，由于城市更新目标基本确定，申报城市更新项目数量将会越来越少。 2013年各地区城市更新土地供应面积为163.37万平米，下滑趋势明显。 包含居住、商业及办公

13、等的综合用地供应量最多；而纯居住用地的供应量较高。1.2 土地成交l 土地成交概况受困土地紧缺，招拍挂土地供应量逐年下滑，全市主要以工业、商业办公用地为主，居住用地供应极少。深圳2009-2013年土地挂牌面积供应走势（万）深圳2013年各区土地供应情况一览表（万）行政区高等院校+工业用地工业用地其他居住用地居住用地+商业用地商业服务业设施及商业办公用地商业性办公用地总计宝安1.461.46福田0.1822.18光明新区34.254.721.6540.62龙华新区6.685.2511.93南山1.1880.4542.220.3452.19坪山新区28.693.293.31.536.78前海18

14、.5418.54总计1.1879.0810.548.025.2545.3720.88163.7 备注：数据来源于深圳国土局l 小结 深圳土地成交良好，极少有土地流拍。 2013年由于前海拍出土地，深圳成体土地出让金额暴涨。 从土地类型来讲，成交土地中工业用地和商业服务设施及商业办公用地为主，包含居住用地的土地成交量共13.27万平米，占比仅为8.11%。l 部分区域土地成交深圳住宅用地竞争激烈，土地溢价率较高。前海终于有土地出让，价格较高。地块编号行政区用途占地面积（万）建筑面积（万）成交日期金额（亿元）楼面地价（元/）竞得者溢价率A614-0479光明新区居住用地4.7218.871月15日

15、14.17472普宁市盛迪嘉置业投资有限公司76.00%A816-0050龙华新区居住+商业用地5.2526.2310月16日38.214563中海地产91.00%G11337-0095坪山新区居住用地3.303513.21412月23日9.87416.38江西政力房地产开发有限公司211.11%T201-0077前海商业性办公用地4.9232.047月26日51.916195卓越置业集团有限公司48.00%T201-0075前海商业性办公用地5.7545.027月26日71.815948卓越置业集团有限公司53.00%T201-0078前海商业性办公用地6.1850.038月16日10921

16、787华润置地有限公司62.00%T102-0244前海商业性办公用地1.2715.0011月27日24.3316220前海世茂投资（深圳）有限公司0.41%T102-0245前海商业性办公用地0.426.4011月27日16.325468.75深圳市香江供应链管理有限公司63.33% 备注：数据来源于深圳国土局l 小结 深圳居住用地竞争激烈，今年已拍出三块含居住用途土地都实现高溢价率。尤其是13年最后一宗居住用地，溢价率高达211%。 前海终于有土地供应，五宗土地价格惊人，单块土地最高拍出109亿。 中海地产竞得龙华居住+商业用地，光明和坪山的两块纯居住用地分别由普宁盛迪嘉置业和江西政力竞得

17、。 1.3 一级土地市场总结 关键点1：2013年土地市场供应持续下滑。住宅用地因为量少而遭到疯抢，前海土地拍出导致土地出让金暴涨。 关键点2：城市更新项目前几年集中公示， 2013年公示项目较少。 关键点3：由于深圳土地极缺，2014年预计新增土地将进一步减少，与此同时，城市更新占土地供应总量的比例将增大。 2. 二级市场2.1 深圳市新增批售面积2013年深圳二级市场批售面积为564万，成交面积为439万，全市年度成交均价21626万元/，预计2014年市场批售面积将达到将近800万，新盘数量将在90个左右。l 深圳市新增批售面积分析 2012年下半年以来市场的迅速回暖，导致全年开发商拿预

18、售的总量大幅攀升； 2013年批售面积564万，同比增长11.68%， 处于相对高位水平。备注：数据来源于深圳房管局2.2 深圳市成交量l 2013年开发商推盘量基本与去年持平，总供应434万，同比增14.2%。 l 市场成交维持2012年下半年以来的热度，全年成交439万，同比增长19.4%。 备注：数据来源于深圳房管局2.3 深圳市成交均价l 房地产十年九调，2004年至今，深圳市新建商品住宅价格累计涨幅高达262%。备注：数据来源于深圳房管局l 2013年全年新房均价呈现前高后低走势，月度均价均高于2012年。l 2013年12月均价同比涨幅13.88%，远高于去年深圳市人均可支配收入8

19、.6%的实际增幅。备注：数据来源于深圳房管局2.4 深圳市未来供应量2014年将有90多个新盘入市，可供应面积达到近800万平，较2013年预测数目增加近两成。总体来看，福田、罗湖供应量占比相对较少，旧改项目供应占较大比重；龙岗、龙华及宝安等关外区域，由于占地面积相对较大，供应占比较高，且均有过千套的大体量项目入市，小户型是其供应主力，三区将继续在2014年的刚需市场上发力。南山、盐田均有纯豪宅项目入市，在全市豪宅市场占据较大的比重，两区也是未来一年改善型及高端市场的重要战场。2014年总体应量有增无减，供应市场将又是一个热闹年。2.5 2013年典型项目监控l 以下为深圳各大区域（福田、罗湖

20、、南山、龙岗、盐田）的重点楼盘情况，其中福田、南山以豪宅为主，龙岗和宝安以刚需为主，盐田、罗湖在售楼盘较少。l 2013年度销售较好的区域为龙岗和宝安区，主要户型为刚需户型，热销户型集中于80-100.区域项目名称项目位置物业类型开发商开盘时间占地面积容积率建筑面积成交套数均价福田天御香山红荔西路与农轩路交汇处西南住宅农科地产2013.03.30274003.110500076445578合正香蜜原著福田香蜜湖福田外国语学校侨香校区旁高尚住宅合正地产2013.04.20217003.06500051941031京基滨河时代广场下沙村滨河路与东涌路交界处公寓,商铺,写字楼,商业综合体京基地产20

21、13.08.10434708.7353600020843450兰江山第福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北豪宅别墅兰江地产2012.08.04608992.9029209938335575万泽云顶香蜜湖福田区香蜜湖路北香蜜湖半山区住宅豪宅别墅玉龙宫实业2013.04.27280033.229037010039294深物业廊桥国际深圳皇岗口岸住宅商铺皇城地产2011.09.17187813.07978698131096君临天下深圳高尔夫以南住宅君豪实业2012.09.2073796.5545704634768嘉州富苑深圳市福田区新洲村，紧邻新洲村牌坊住宅公寓福城投资2012.04.2180686

22、.0708394628221山语清晖福田区香蜜湖福龙路西侧、北环大道北侧的香蜜湖半山区住宅华来利2013.11.30500002.92450001142772深物业彩天怡色彩田路西、莲花路北、彩云路东住宅商铺深物业2011.12.2443986.0224431025086罗湖合正荣悦罗湖区文锦中路螺岭外国语小学对面住宅合正地产2012.10.15296955.520824434435848京基云景梧桐深圳市罗湖区梧桐山南麓半山住宅别墅京基地产2013.08.17229352.17606115242167新世界四季御园深圳市罗湖区莲塘片区西侧住宅新世界地产2013.11.02187829.323

23、800012633636港澳八号罗湖深南东路与东门中路交汇处东北角住宅港丰地产2012.02.25248913.45425529826538南山鲸山觐海深圳蛇口鲸山别墅区住宅别墅招商地产2013.05.18543901.9616583526457080栖游记深圳市南山区后海大道与花果山路交汇处住宅广容发投资2013.01.06184134.9813000084529942纯水岸十四期南山区华侨城片区豪宅华侨城地产2012.07.04110564.376737415260367后海雅园南山区后海大道与招商东路交汇处住宅新润园地产2013.07.0690015.094585924738817水木丹

24、华深圳市南山区学苑大道以南住宅塘泰投资2013.06.29180005.513684526430940宝能华府南山西丽中心区地铁5号线留仙洞站B出口住宅宝能地产2012.11.1176214.34919522228021恒裕滨城南山区招商东路与中心路交汇处住宅恒裕实业2013.09.19478123.833000011748317荔海春城南山东滨路与兴工路交汇处西南住宅京地投资2013.05.28160673.25140213134343山海津深圳.南山.蛇口港住宅地铁集团2013.12.141296512.3630630011221350阳光里雅居南山区 南光路以西，学府路以南，桂庙路以北住

25、宅集泰实业2012.05.2685936.27112516130755宝安中航天逸龙华新城人民路与腾龙路路交汇东侧住宅中航地产2012.12.08535683.2376070153722411中信领航深圳市大前海航空新城宝安大道与航城大道交汇处住宅中信地产2012.09.08641173.2276853147816289水榭春天六期深圳龙华人民南路(从福龙路转人民路直抵)住宅水榭花都地产2013.04.14400003.2129000121123262特发和平里龙华新区大浪街道和平路与布龙路交汇西南角住宅公寓商铺特发集团2013.06.02753884.0446038101920455公馆18

26、66龙华新城梅陇路与民兴路交汇处住宅商业综合体绿景地产2012.08.19340602.9200563108822166幸福城宝安龙华新区和平路和清泉路交汇处住宅公寓商铺写字楼永晋盈投资2013.05.11709573.539000089821890仁山智水宝安龙华新区观澜街道环观南路以北（梅观高速以东）鹭湖国际住区住宅别墅城建集团2012.10.251946451.555010955919988星河盛世深圳市龙华新区梅龙路与民乐路的交汇处住宅公寓星河地产2012.04.29693484.36460000102322518懿花园宝安观澜街道住宅别墅和黄地产2012.10.13851841.81

27、8633972220461光明大地二期深圳市光明新区观光路住宅别墅金城光明地产2013.10.19670792.020000082818304龙岗佳兆业城市广场二期华为科技城 坂雪岗大道与雪岗北路交汇处住宅佳兆业地产2013.12.22264424.88164000212620572信义御城深圳市地铁3号线横岗地铁站B出口住宅信义地产2013.01.20739744.0371090166517162信义嘉誉山深圳市地铁环中线五和站C出口住宅信义地产2013.01.131000003.25400000131921004融湖中心城龙岗区平湖平新路与平龙路交汇处住宅岗宏集团2012.11.10230

28、0003.9670000082112847远洋新干线深圳地铁3号线龙城广场站、南联站之间住宅公寓商业综合体远洋地产2012.12.251306344.0355000081414705万科金域缇香二期深圳新城站坪山新区中心区住宅万科地产2012.08.25449333.231000069913476乐城地铁3号线荷坳站旁住宅商业综合体荷康城地产2012.12.02516434.1428000073915569金地名峰深圳市龙岗区主干道宝荷路和沙荷路交汇处，马峦山麓之北，正中高尔夫球会之南住宅金地集团2012.09.22393163.013000069316734龙岗大道一号深圳龙岗龙岗大道（原深

29、惠路）木棉湾地铁站B出口出站即到住宅公寓佳兆业地产2013.01.26193935.013555487422251保利上城龙岗区深惠大道与怡翠路交汇处住宅公寓商铺写字楼保利地产2011.11.19699923.8535394063616655盐田泊郡明珠大道与洪安路交汇处商业综合体鸿泰实业2013.01.19110954.06346725816786梧桐春晓梧桐半山住宅东海成地产2013.08.3189112.603270811022281中英街壹号盐田区沙头角中英街门口住宅商铺中银信置业2012.11.0493905.04695549258643. 三级市场3.1 全市二手房成交走势2013

30、年深圳二手住宅的挂牌均价同比大涨30%，达26395元/平方米（1-12月加权平均，下同），显示共成交二手房95527套，环比增45%，与2007年10564元/平方米相比，房价涨幅接近一倍。2011下半年开始市场走弱。3月份受“国五条传闻，市场单月抢过户，成交量独高。2011年7月二手住宅按评估价征税； 2012年10月，二手商业办公物业按评估价征税； 2013年3月，受到“国五条”传闻影响，市场抢过户。2013年商品房成交855.93万，同比增长45%。商品住宅成交682.44万平米，同比增长60%。l 二手房市场由于关内市场供应充足，相对于新房，关内占比明显较高。 l 2013年，商品住

31、宅关内成交量占比为54%。 数据来源：中联精准指数3.2 各区域二手房成交情况l 2013年深圳各行政区二手房成交分析二手房市场受供应影响较少，原关内四区成交占比为54%，原关外两区仅为46%。特区内、外二手房成交量之比为1.15：1，特区内二手房成交面积4566702平方米，同比增加33.1%，成交套数54392套，同比增加44.2%；特区外二手房成交面积3956669平方米，同比增加五成，成交套数40740套，同比增加45.1%。数据来源：深圳房地产信息网罗湖区二手房成交面积1271311平方米，同比增加23.5%，成交套数16783套，同比增加38.0%。福田区二手房成交面积172729

32、3平方米，同比增加42.0%，成交套数19567套，同比增加53.4%。南山区二手房成交面积1388072平方米，同比增加33.3%，成交套数15747套，同比增加38.8%。盐田区二手房成交面积180026平方米，同比增加25.7%，成交套数2295套，同比增加58.1%。宝安区二手房成交面积1679442平方米，同比增加34.5%，成交套数18207套，同比增加38.6%。龙岗区二手房成交面积2277227平方米，同比增加65.5%，成交套数22533套，同比增加五成。3.3 2013年深圳六大区域走势分析2013年深圳二手房的成交量保持在一个较高的体量上运行，1月份延续去年的活跃交易氛围

33、，以8530套的巨量成交拉开2013年的序幕，2月份受农历新年的影响，成交量季节性回落至3840套，为年内单月最低，3月份在按过户价征税的政策影响下，市场上演一波与时间赛跑的疯狂行情，成交量井喷，高达18375套，为年内单月最高，第二季度成交相对平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。数据来源：深圳房地产信息网3.4 龙华新区二手房情况龙华新区成立近两年，2012年提出规划五年内投资2000亿元"一中轴九片区"，争当特区一体化示范区，各项建设取得重大进步。同时，也给区域楼市发展带了重大的利好，如上半年龙华新房供应一度成为深圳的主战场，大部分项目开盘热销，二手

34、方面置业龙华已经成为许多购房者的首选。近期又连续集中开工众多投资项目，预示着建设将会进一步的提速，未来的新区各项配套将会越来越好，利好的楼市因素还将延续不断。据中联二手房研究院2013年全年统计数据显示，宝安中心区、华侨城、西乡、龙华、布吉、人民南、南头、白沙岭、龙岗中心城以及梅林成为深圳十大二手房热点片区。据中原地产监测，全市二手房均价从2013年11月开始稳居2.5万元/以上。而西乡和龙华作为二手房热点片区之一，各方面表现都十分抢眼。据中联二手房成交数据显示，龙华新区的二手房均价超过了2万元/，龙华片区的金地梅龙镇、锦绣江南等热门二手房均价在2.2万元/左右。从片区整体成交数据涨幅分析，至

35、2014年12月，龙华新区二手房价约在2.88万元/，明年涨幅专家预计会超越宝安的热门片区西乡片区。龙华新区凭借其丰富的物业类型以及充足的供应量，二手房成交近6000套，在全市50个片区中排名第三名，排名第一名和第二名的分别是布吉和龙岗片区。四号地铁沿线及深圳北站一带市场成交十分活跃，其中，中小户型成为了许多首次置业者的首选。龙华新区凭借着靠近福田区、深圳北高铁枢纽、物业产品丰富、大社区等优势，在前两年成为刚需购房者首选置业区域，均价稳步进入2万元/平方米的时代。12月龙华均价为22173元/平方米，同比上涨26.6%。由于2012年底片区房价已经处于高位，2013年片区新房供应较为充足，龙华

36、表现相对合理。随着龙华新区投资建设、城市更新、新盘供应减弱、深厦高铁的开通、新彩隧道的打通等情况，房价涨幅会高于2013年，房价不排除会在西乡之上。3.5 深圳市三级市场整体情况随着2014新年的到来，回想2013年深圳楼市，不管是新房还是二手房都是非常可观，价格方面，从搜房深圳二手房网监控数据显示，2013年深圳全年二手住宅挂牌价同比2012上涨23.50%，从年初的20712元/平米上涨到年尾的25553元/平米。深圳是一个土地资源十分紧缺的城市，在市区新房房价越来越高、郊区新房供应越来越边缘化的市场环境下，越来越多的刚需置业者转向二手房市场，二手房成交量节节攀升。2013年2月，国务院出

37、台新版“国五条”，其中二手房转让按差价20%缴纳个税的调控细则，引发了市场对二手房的过户潮和抢购潮，3月份二手房成交量大幅彪升，突破18000套，为18375套，3月份之后，市场进入楼市的旺季，二手房成交量持续高位运行，4-12月份，二手房成交量持续在6000-8500套之间波动，除了农历传统春节的2月份成交量较低外，其他月份二手房成交量均十分可观，全年二手楼市成绩斐然。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳二手房成交面积8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套数95132套，同比增加44.6%。2013年二手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的区域，尤其

38、是一些生活配套完善和便利的老住宅区，由于存在价格优势，备受市场刚需的青睐，成交活跃在深圳六大行政区域中，同比2012年，南山区涨幅最大，同比上涨32%，挂牌均价高达32745元/平方米。成交量方面，2013年全年深圳二手房共成交95527套，同比2012年全年上涨45.20%。成交量最多套数是3月份，共成交18375套。二手房不存在市场供应问题，所以原关内市场成交量占全市成交比例较高。同时，各区成交占比相比一手房更加平均。在调控及市场因素影响下，以首次置业为主的刚需族成为主流。从2013年二手成交的面积区间来看，90平方米以下的户型成交占据总量的69.7%。值得注意的是，90平方米以上物业成交

39、在2009年金融危机后，市场占比一度达到约50%。但从2010年开始，调控政策开始出台，90平方米以上物业成交锐减，目前市场占比约30%。“深圳楼市一直供不应求，如果不考虑政策等变化因素，2014年二手楼价还可能会继续上涨10%左右。”(五) 后市展望1. 常态化调控持续，长效调控机制有望建立2013年深圳楼市在限购、限贷等常规调控政策的严格执行下，仍实现了14.3的房价涨幅，由此可见深圳楼市需求的强劲和房价的坚挺，回顾“房价涨幅不超过居民可支配收入”的房价调控目标，2013年深圳房地产调控可谓成“空调”，在房价涨幅过高的调控压力下，预测2014年楼市的政策层面仍会继续执行现有的调控政策，另外

40、，政府主管部门有可能在2014年适时推出楼市长效机制，如房产税等，但某些支持刚需和合理住房需求的政策有望继续执行，如首套房贷款利率打折等。2. 市场资金有所趋紧，短期限贷限购政策难以退出，刚需将支撑楼市总体趋稳2013年在银行银根收紧的情况下，深圳楼市经历了一次钱慌的洗礼，银行优惠利率上浮、放款速度放缓，这种情况预计在2014年仍会延续，不过2014年成交量大幅增加，开发商回笼了大量的资金，可有效缓解钱慌带来的压力。自2005以来，我国房地产市场经过多轮调控，尽管一些政策措施在短期内起到了明显效果，但长期来看，房价仍然呈现快速上涨态势。十八届三中全会的召开，预示着未来房地产调控将更加着眼于长效

41、机制的构建，包括诸如加大土地供给、增加保障房供应、扩大个人住房信息系统联网等举措，从“抑制需求”逐步向“增加供给”转变。但由于当前深圳楼市供求失衡及结构性矛盾等导致的房价上涨压力依然紧迫，短期内限贷限购政策难以退出。而限购政策的继续执行，无疑会持续抑制投资及改善型需求的入市，因此预计2014年市场成交仍将以刚性需求为主。结合历年成交表现来看，在2010年限购政策出台后，大量投资需求被挤出，造成成交量显着减少；而此后随着政策的逐渐消化，刚需主导的市场成交也稳步回升，反映出刚需在深圳市场仍保持着较高的活跃度。自2013年中，深圳一二手月度成交总量一直保持相对平稳的水平，可以预计若不受到外力干扰，这

42、种平稳趋势短期内也有望得到延续。但是另一方面，深圳楼市还将面临房产税试点的风险。作为长效机制，房产税的全面征收仍需要包括税收体系、信息系统在内的一系列体系的配合才能更好的发挥其效果。因此即便短期内展开试点，其征收范围及力度也将受到局限，而对市场影响也更多的体现在改变市场预期方面。此外，在支持首套自住性购房需求的方向下，差别化信贷政策仍然会在2014年支持刚需的释放，但如同2013年年末对成交量造成直接影响的银行信贷的收紧仍有可能造成市场的阶段性波动。与此同时，我们看到，从2009年开始，深圳住宅新开工面积呈现逐渐回升的态势，2013年商品住宅新开工面积达到2006年以来的最高水平，意味着未来深

43、圳新房供应将进一步放大，有利于缓解供需紧张局面，同时刺激新房的成交、活跃住宅市场。整体来看，在供应增加及限购限贷政策不放松的2014年，深圳住宅成交量有望在刚需的支撑下于当前较高的水平上保持平稳，而城市更新所带来的成熟区域的优质物业供应或将带动区域房价上涨压力；但另一方面，潜在的政策风险始终给后市的预期增添不确定性，预计已至高位的价格后续增幅将有所趋缓。3. 库存充足，新盘扎堆，新增供应持续增加由于深圳连续四年供大于求，市场的库存量大幅增加，根据深圳房地产信息网的统计，截至2014年1月10日，深圳住宅的库存量超过333万平方米。另一方面，2013年深圳楼市全面火爆极大刺激房地产开发，据实地调

44、研，2014年开发中的全新项目超过150个，总建筑面积超过3000万平方米！如果有1/3入市，新增供应量也达千万之巨，再加上现有的库存量，预计2014年的有效供应量达1300万平方米左右。2013年，虽然新国五条、深八条等在一定程度上对市场预期造成了干扰，但供应放量仍拉动深圳住宅成交量。创下近三年来新高全年住宅批准预售面积达到583.77万平方米，比去年同期增长16.1%，达到2009年以来的最高水平，其中，宝安、龙岗等外围区域成为住宅供应的主力区域，合计占比达到83.2%。相关专家认为，一方面，中高端住宅的入市使得高价房在以刚需为主的市场中面临一定的消化压力；另一方面，房企对优质物业的销售节

45、奏亦有所控制，拉长了销售周期。这种结构性特征也导致深圳一手住宅成交均价全年呈现先高后低的趋势。上半年豪宅项目的入市拉动全市一手住宅均价显着上升，在6月份达到每平方米23966元，逼近历史峰值；自6月起，随着供应结构的变化，深圳新房价格连降6个月，12月份全市住宅新房成交均价环比降至每平方米20695元。但整体来看，全年成交均价仍比去年同期上涨14.8%至每平方米21638元。新房价格的上涨也带动二手商品住宅售价惯性上扬，该类物业售价全年上涨15.56%，租金涨幅也达到10.94%。4. 成交活跃，房价稳定2013年楼市供需两旺的态势在2014年有望延续，开发商积极推盘，购房者积极入市，刚需和改

46、善型购房者仍然是市场的需求主力，投资需求仍然受到压制，2014年的成交量预计在450万平方米左右。由于2014年预计供应体量较大，房价则相对保持稳定，预计在21000元/平方米上下。以下因素决定了2014年房价不会大涨：一是遏制高房价的宏观调控主基调不变；二是供大于求，销售有压力和风险；三是以刚需产品为主导的供应结构决定了房价不会太高；四是投资仍然受到强力压制。5. 未来甲级写字楼供应将持续增加，整体租金水平承压2013年，深圳甲级写字楼需求稳中有升，全年甲级写字楼吸纳量达到178,046平方米，比去年同期增长9.5%；整体租金也保持稳步上涨，全市甲级写字楼租金全年增长7.1%达到每月每平方米

47、195.13元。一方面172,585万平方米的甲级写字楼新增供应一定程度上刺激了需求的释放，另一方面企业换租等因素仍然支撑着市场的活跃度基于经营成本考虑部分企业从租金较高的物业搬至租金较低的物业；或是在控制租赁成本的前提下，迁移至办公品质较高的物业以改善办公环境。6. “工改工”项目入市、创新型产业用地容积率提高致使研发办公物业供应持续增加伴随持续的产业升级及产业结构调整，深圳先进制造业和高新技术产业保持快速发展态势。其中，除了生物、互联网、新能源等产业维持较高的增速外，诸如机器人、新材料、基因等一批高精尖新型产业逐渐成为深圳高新技术产业的新亮点。这些深圳战略新兴产业的大力发展带动研发办公物业

48、需求持续增长。与此同时，基于节约成本考虑，部分企业从商务区写字楼物业转向研发办公物业，位于南山区的高新技术产业园因此承接了部分来自写字楼市场的客户需求。需求扩大的同时带动中心城区研发办公物业租金在2013年上涨3.8%达到每平方米83.3元。未来城市更新将成为深圳产业用地供应的主要方式。对于“工改工”项目，为了充分挖掘土地价值，改造趋势以研发办公类物业、商贸园和创意园为主。随着一批新建研发楼宇和城市更新释放的“工改工”项目的逐渐入市，以及创新型产业用地容积率的提高都将使得未来两三年内研发物业供应持续增加。需求增长难及供应增长的同时，市场消化将面临一定压力，届时空置率将被拉高。尽管如此，中心城区

49、的研发办公物业因其区位优势租金仍有望维持平稳；但外围区域的物业租金将会面临较大压力，新物业定价料将趋于保守。7. 一手买卖市场成交保持活跃，写字楼大宗交易频现2013年一手写字楼供应量明显增加，写字楼批准预售面积达到34.65万平方米，是去年同期的1.6倍，在新供应的刺激下，一手写字楼成交22.2万平方米，较上年同期增长292.9%。新房供应的增加分流了一部分二手交易的需求，同时受存量非住宅房交易评估征税的持续影响，全市二手写字楼成交仅12.29万平方米，比去年同期减少32.1%。其中，业主惜售降低了二手优质物业的供应量，也一定程度上影响了二手市场的成交量。2013年写字楼大宗交易明显增多，为

50、近两年罕见。交易主体也不再仅仅局限为单一的投资公司，一些产业基金、实业公司等也开始进入。一方面，在住宅市场持续受到调控的背景下，资金更愿意进入增值保值功能较强的商业地产；另一方面，伴随经济企稳、城市吸引力增强以及企业自身的发展壮大，大额资金投资总部物业的愿望也日益高涨。预计2014年写字楼市场仍不乏大宗交易出现。(六) 2013年宝安区产品总结分析1. 宝安区成交产品结构分析l 小结2013年宝安区产品成交以2房为主力，1房和3房为次主力，另外，4房住宅也占一定的比例，占比约8%。2. 宝安区成交产品面积段结构分析备注：此图表仅针对商品住宅分析l 小结2013年宝安区全年成交产品主要以刚需户型为主导，产品成交集中在中小户型，具体成交情况为面积段为90以下的中