物权法第七章用益物权

1、课程名称：物权法授课对象：2013级法学本科教师姓名：常敏物权法 第七章 用益物权 一、 复习 二、 新课 用益物权三、 课堂问答 四、 案例分析五、 作业 思考题第七章 用益物权 用益物权对他人之物在一定范围内使用收益的定限物权土地承包经营权 地役权建设用地使用权宅基地使用权第一节 用益物权概述 知识逻辑图 概述用益物权含义：对他人之物在一定范围内使用收益的定限物权准物权：指自然人、法人或者其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利。包括：海域使用权、矿业权、取水权、渔业权土经地营承权包建设使用用地权含义、取得、效力、消灭“四荒”土地承包经营权含义、设立、流转、效力、消灭宅

2、基地使用权含义、取得、效力、消灭地役权含义、取得、效力、消灭用益物权普通用益物权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权准物权（特许物权）海域使用权探矿权采矿权取水权养殖权捕捞权第一节用益物权概述 我国用益物权体系 用益物权的种类 1.国外： 各国有所不同，但地上权、地役权、永佃权、用益权是各国普遍重视的用益物权种类。 2.我国： 民国时期 地上权、地役权、永佃权、典权。 台湾地区新民法 地上权、地役权、农用权等。 物权法颁布前 城镇国有土地使用权、农村土地承包经营权、国有耕地、林地、草原使用权和水资源使用权、宅基地使用权、房屋居住权、典权、海域使用权、渔业权、采矿权等。 物权法颁布后

3、土地承包经营权 建设用地使用权专章规定 宅基地使用权 地役权 海域使用权一般规定 探矿权、采矿权 取水权 养殖权、捕捞权案例一：王某与李某所承包的土地相邻，王某为浇水灌溉，经与李某协商，双方于3月签订合同。约定：王某经过李某的承包地修建一条小渠，李某也可以利用它进行灌溉。王某支付给李某每年500元。水渠建成后，二人都用此渠灌溉。后来，此渠被冲断，王某花钱修好水渠。由于李某也因为此渠受益很多，王要求李承担部分修渠费用。李以合同中没约定为由拒绝支付。下列说法正确的是： A.本案为相邻关系纠纷 B.由于合同并没有约定，因此王某无权要求李某支付 C.修水渠的费用应由王某一人承担 D.双方应共同承担修渠

4、费用案例二：某村农民张某承包了大队的一块耕地，在农忙季节，张某以省时间为由在他承包的耕地上建了一座三十多平方米的土坯房，以便日夜耕作。大队发现后多次劝他拆房。张某借口农忙过后再拆，但农忙过后，张某不但没有拆房，还全家搬入房中居住。并称：土地承包给个人，做什么用完全由自己说了算。下列说法正确的是： A.张某说法正确，他有权自主利用自家承包的土地 B.大队干涉张某盖房，违反了承包合同 C.张某的做法不当，应当拆除房屋 D.大队做法正确案例三：某房地产开发公司通过出让的方式取得城南一块土地的建设用地使用权，欲利用该块地皮进行住宅小区的开发。由于资金紧张，遂找到某投资开发公司合作。双方签订协议书，约定

5、：合作开发住宅小区项目，其中房地产公司以建设用地使用权作价一亿元人民币出资，投资公司以一亿元出资。该小区建成后，双方对住宅楼的权属发生了争执。房地产公司认为，自己享有建设用地使用权，根据物权法第142条的规定，整个住宅小区的楼房应归其所有。投资公司则认为：自己出资与房地产公司开发的小区，理应按投资比例享有楼房的产权。用益物权特征1234是一种定限物权（不完全物权）其成立和实现以占有他人之物为前提标的物一般限于不动产设立目的是对物进行使用和收益第二节 土地承包经营权一、概念和特征 简称农地承包权或农地使用权。指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的，对其依法承包的农民集体所有和国家所有由农民

6、集体使用的土地享有占有、使用、收益的权利。中国特色的用益物权。 物权法第124、125条。 与传统的永佃权最接近，但也存在区别。 特征：（一）主体是农业生产经营者；（二）客体是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地农用地；（三）内容是对依法承包的土地行使占有、使用、收益的权利，履行保护、合理开发利用的义务；（四）设立目的是在他人土地上从事种植、养殖或畜牧等农业活动。 二、土地承包经营权的取得与效力（一）取得的方式 基于法律行为取得 1.设立取得物权法第127条 由双方当事人签订土地承包合同。 合同的主体发包方、承包方 村集体经济组织、村委会或村民小组 农户土地承包经营合同形式与内容 土地承

7、包 经营合同 合同形式为书面形式承包期限和起止日期TextTextTextText 当事人、代表人 名称、住所承包土地名称、坐落、面积、质量等级 承包土地的用途双方当事人权利义务 违约责任土地承包经营权的设立及确认承包经营权合同生效时间； 县以上地方人民政府发给 相应使用权证时。土地承包经营权的流转取得 书面流转原则流转方式流转合同形式物权法第128、 129、133条平等、自愿、有偿； 保持土地性质和用途； 承包期内流转； 受让方有农业经营能力； 本集体成员优先受让转包、出租、互换、转让土地承包经营权流转合同内容2.流转土地的名称、坐落、面积、质量等级1.双方当事人姓名、住所3.流转的期限和

8、起止日期4.流转土地的用途7.违约责任6.流转价款及支付方式流转合同内容5.双方当事人权利义务流转的公示采自愿申请登记原则理由1流转主要在内部进行，依占有可知权属理由2农户承包土地数量大、地块分散，短期建立较完备的登记制度难度很大理由3以登记作为权利变动生效要件，增加程序、费用，加重农民负担基于法律行为以外的原因取得 继承取得农村土地承包法规定了两种情形： 1.家庭承包的，只有林地承包人死亡，其继承人才可在承包期内继续承包； 2.其他方式承包的，在承包期内承包人死亡的，其继承人可继续承包。 物权法未规定土地承包经营权的继承。（二）土地承包经营权取得的效力 1.承包人的权利 对土地的占有、使用、

9、收益权； 物权法第125条 对土地的自主经营权； 对土地承包权的依法流转权； 物权法128、133条； 农村土地承包法第32、42、49条 投资补偿权。 承包地被依法征收、征用的； 承包期内交回或收回承包地时，承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的； 农地承包权依法流转时，承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的。 物权法第121、132条 农村土地承包法、土地管理法 2.承包人的义务 依法缴纳承包费用； 依约定方法和用途保护和合理使用土地，不得给土地造成永久性损害； 维持土地的农业用途，严格限制农用地转为建设用地； 法律、法规规定的其他义务。 3.发包方的权利 依法发包农村土地；

10、监督承包方依约合理利用和保护土地； 制止承包方损害承包地和农业资源的行为； 特定情况下收回承包地； 农转非的； 连续2年弃耕抛荒的。 特定情况下调整承包地。物权法1302；土地承包法272 4.发包方的义务 维护承包方的土地承包经营权； 尊重承包方生产经营自主权； 依承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务； 执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。 法律、法规规定的其他义务。案例 某年，某乡政府将其所有的200亩果林发包给张三，承包期限30年，每年承包费3000元。同日，张三预交了当年的承包费，乡政府将果林交给张三，由其经营。不久，乡政府改选，新乡长上任后

11、，便撕毁了与张三的承包合同，将果园包给了李四，李四也预交了承包费，签了承包经营合同。张三和李四发生纠纷，张三以乡政府违约侵害其承包经营权为由提起诉讼，请求法院判令乡政府继续履行合同。下列说法正确的是：A.张三的承包经营权未登记，因此不得对抗善意的李四B.在承包期内，作为发包人的乡政府有权随时收回土地C.乡政府擅自撕毁合同属于违约行为应当承担违约责任D.乡政府行为虽然违约，但张三只能要求损害赔偿，不能要求继续履行合同 三、土地承包经营权的消灭（一）消灭原因 1.承包期届满不继续承包的； 2.承包期内交回承包地的； 农转非交回的 包括 自愿交回的 土地承包经营权转让的 3.承包期内依法收回承包地的

12、； 4.土地被依法征收； 5.承包地灭失或严重毁损无法继续从事农业生产； 6.承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。（二）消灭的法律后果 1.返还土地、注销土地承包经营权； 2.取回土地上的出产物和农用工作物； 3.偿还改良费用或其他有益费用； 4.承包地被征收时的补偿与安置。 四、“四荒”地承包经营权 （一）取得方式 招标、拍卖、公开协商等。 （二）承包的对象“四荒”地及不宜家庭承包的土地。 （三）承包方 本集体经济组织的农户； 本集体经济组织以外的单位和个人。 理由： 1.“四荒”地属未利用土地，并不当然具有农业生产条件，要使其用于耕作或种植，需进行特别投入。若限定在组织内承包，有的农户未必

13、具有开发能力； 2.“四荒”地的开发通常成本较大，需要一定规模，才能在合理期内收回投资。若限定在组织内承包，可能无法实现规模效益，而得不偿失。 组织外成员承包的限制： 1.同等条件下，组织内成员享有优先承包权； 2.应事先经组织内成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）政府批准； 3.应对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。 （四）发包的程序 依招标投标法拍卖法合同法规定的程序确定承包人后，签订承包合同。 （五）内容1.承包费；2.承包期限。约定，但最长不超过50年。 （六）流转 转让、入股、抵押或者其他方式流转。 （七）继承 可由承包方的继承人继

14、续承包。 法条学习： 1.物权法； 2.农村土地承包法； 3.土地管理法； 4.土地管理法实施条例； 5.最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷若干问题的规定（试行）。案例某村村民周某和林某为了土地耕作的方便，于2012年6月双方互换了5亩耕地，并签订了土地承包经营权互换协议，在发包方处进行了备案。互换1年后，周某认为林某的土地没有自己原来的土地肥沃，于是要求解除合同，换回土地。则（）A.村民的承包经营权受到法律保护，应当换回B.双方达成的协议不受法律保护，应当换回C.双方达成的协议有效，不应换回D.以上说法均不对 思考题：1.简述土地承包经营权的概念与特征。2.土地承包经营权的取得方式有哪些？

15、3.简述土地承包经营权的效力。4.简述土地承包经营权消灭的原因和法律后果。5、“四荒”地承包经营权与农村家庭承包经营权的比较。物权法 第七章 用益物权 一、 复习 用益物权、土地承包经营权 二、 新课 建设用地使用权三、 课堂问答 四、 案例分析五、 作业 思考题复习1.用益物权的体系？2.土地承包经营权合同的发包方与承包方是谁？3.土地承包经营权的流转原则、流转方式、流转形式？用益物权普通用益物权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权准物权（特许物权）海域使用权探矿权采矿权取水权养殖权捕捞权我国用益物权体系用益物权特征1234是一种定限物权（不完全物权）其成立和实现以占有他人之物为前

16、提标的物一般限于不动产设立目的是对物进行使用和收益 土地承包经营权的取得与效力（一）取得的方式 基于法律行为取得 1.设立取得物权法第127条 由双方当事人签订土地承包合同。 合同的主体发包方、承包方 村集体经济组织、村委会或村民小组 农户土地承包经营权的流转取得 书面流转原则流转方式流转合同形式物权法第128、 129、133条平等、自愿、有偿； 保持土地性质和用途； 承包期内流转； 受让方有农业经营能力； 本集体成员优先受让转包、出租、互换、转让案例1.承包期满了怎么办？村委会与李某准备就村西头的10亩耕地签订土地承包经营合同，村委会提供的合同文本上载明：（1）承包期限为30年。（2）承包

17、期内，承包人依法享有对承包土地的占有、使用和收益的权利。（3）承包期届满，耕地由村委会收回并可以自由处分，原土地承包人无权继续承包。李某对合同文本的第3项内容表示异议，遂征求律师的意见。你认为本案该如何处理？案例2.是否可将承包的荒地转让用于开采矿石？申某在未征得妻子金某同意的情况下，将与妻子共同承包的荒地转包给张某从事经营开采方块石，并且与张某签订开采方块石合同书，改变了土地的农业用途，造成土地永久性灭失。金某在劝说无效后，将丈夫申某诉至法院，要求解除转包约定，确认开采方块石合同书无效。根据物权法的相关规定，你认为本案该如何处理？第三节 建设用地使用权一、概念和特征 曾称“国有土地使用权”、

18、“基地使用权”、“地上权”等。指建设用地使用权人为营造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国有土地的权利。 物权法第135条 与传统的地上权最接近，但也有区别。 特征：建设用地使用权的特征主体设立目的客体内容方面的限制设立方式可否流通？（一）主体是建设用地使用权人（包括依法享有国有土地使用权的自然人、法人或其他组织）；（二）客体限于国有土地（含地表、地上和地下），不包括集体所有的农村土地； 物权法第136、151条（三）内容具有限制性； 仅对土地使用价值的支配 有期限的支配 （四）设立目的是为了在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施； 物权法第135条（五）设立方式是出让或者划拨； 物权法第137

19、条（六）具有流通性。 物权法第143条建设用地使用权可以分层设立由于土地的稀缺性和不可再生性，如何更有效地利用土地资源是每个国家都面临的问题。随着人类社会发展和进步，特别是现代化专业技术的进步，使得分层次利用土地成为一种趋势。建设用地使用权可以在土地的地表、地下、地上分别设立。如，利用地下建商场和地下车库，利用地面盖房、利用地上空间建空中走廊或通道。因此建设用地使用权出让合同中应明确约定建筑物、构筑物或附属设施所占用的空间范围。 这样建设用地使用权人所取得的建设用地使用权的范围就可以明确地被界定清楚。如，同一块土地地下十米到地上100米出让给甲公司建设住宅，地下20米到地下50米出让给乙公司建

20、设地下商场。建设用地使用权自登记时设立。 登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。区别：房屋所有权证建设用地使用权证的申办程序 二、建设用地使用权的设立（一）设立方式出让、划拨 137条 1.出让 出让人 使用人 出让的性质 行政行为说；民事行为说；经济法律行为说；民事行政行为说。 一定期限内出让 支付土地出让金出让的具体措施协议出让拍卖出让招标出让挂牌出让 出让合同 书面形式； 一般条款：物权法第1382 2.划拨 出让人 使用人 划拨的适用范围 物权法第1373、城市房地产管理法第24条。具体：无偿、无期限划拨 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家

21、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。划拨的程序 立项 提出用地申请 审批划拨（二）建设用地使用权的登记 物权法第139条 采严格登记要件主义； 出让合同的效力不受登记的影响； 完成登记受让人实际取得用地使用权； 建设用地使用权自登记时设立。 三、建设用地使用权的流转 物权法第143条 转让互换出资赠与抵押（一）转让 1.概念：是建设用地使用权人不改变权利的客体和内容，将其权利以书面合同的方式再行转移的行为。 出让人 使用权人 （转让人） 受让人 互换、出资、赠与与转让在物权法中有一致的规定。 转让 2.以出让方式转让建设用地使用权的条件： 城市房地产管理法第3

22、8条 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 3.以划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件： 须经有批准权的人民政府审批； 办理建设用地使用权出让手续。 4.建设用地使用权转让的变更登记： 是使用权发生变动的要件； 未经变更登记，转让不生效力，受让人并未取得建设用地使用权； 转让合同的效力不受影响。 5.建设用地使用权“一地数转”问题的处理： 已办理变更登记手续的受让方请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； 均未办理变更登记

23、手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行建设用地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； 均未办理变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理变更登记等合同义务的，应予支持； 合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。（二）互换 是指建设用地使用权人之间将其建设用地使用权相互交换，即当事人双方签订互换协议，将其建设用地使用权相互交换；（三）出资 以建设用地使用权投资，如作价入股；（四）赠与指建设用地使用权人将建设用地使用权 无偿 让与他人；（五）抵押指建设用地使用权人将建设用地使用权作为抵押财产设立抵押权。 以

24、建设用地使用权抵押的，应订立书面合同，办理抵押登记；抵押权自登记时成立；实行“房随地走”，“地随房走”的抵押规则。物权法第182条 四、建设用地使用权的效力（一）建设用地使用权人的权利 对土地的占有、使用、收益权； 物权法第135条 对所建造建筑物及其他工作物的所有权； 物权法第142条 将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押的权利； 物权法第143147条 从事必要附属行为的权利； 建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利。 物权法第148条 （二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权出让金的义务； 对土地的合理使用和保护义务。 物权法、房地产管理法的规定 五、建设用地使用权的消

25、灭（一）消灭原因1.期限届满； 建设用地使用权出让的最长期限： 居住用地70年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 工业、科教文卫体、综合或其他用地50年。 建设用地以划拨方式取得的，一般无使用期限限制，但法律法规另有规定的除外。 2.被提前收回；为了公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城改造，需要调整土地的，国家可以提前收回建设用地使用权。 物权法第148条、房地产管理法第20条 3.被撤销；土地所有人在一定情况下，可依法律规定撤销建设用地使用权，收回出让的建设用地使用权。例如，建设用地使用人未按照建设用地使用权出让合同约定支付建设用地使用权出让金的，或者未按照合同约定开发建设的，土地

26、管理部门有权解除合同。土地管理部门解除建设用地使用权出让合同的，也就撤销建设用地使用权。 4.土地灭失。（二）法律效果 1.出让人办理注销登记，登记机构收回权利证书； 物权法第150条 2.因公共利益需要提前收回土地的，依法对该土地上的不动产给予补偿，退还相应的出让金； 物权法第148条 3.期满未续期 属住宅用地的，自动续期； 属非住宅用地的，依法办理； 该土地上的不动产归属，有约定的从约定，无约定或约定不明的从法律法规规定。 物权法第149条法条学习：1.物权法；2.土地管理法；3.城市房地产管理法；4.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 思考题：1.简述建设用地使用权的概念和特征。2

27、.区分建设用地使用权的两种设立方式。3.建设用地使用权的流转方式有哪些？4.建设用地使用权的期限物权法是如何规定的？案例分析： 2009年11月15日，某饲料加工公司向市土地局申请建设用地，要求将该市一住宅区内3亩国有土地划拨给其作为加工车间用地。2010年1月18日，市政府办公室同意将3亩国有土地的使用权划拨给该饲料加工公司，并要求市土地局为该饲料加工公司办理划拨事宜。同年2月15日，市规划部门给该饲料加工公司办理了建设用地规划许可证。饲料加工公司后因地价标准问题，与市土地局发生争执，遂以市土地局拖延不办规划用地手续为由，诉至法院。 试分析： 1.饲料加工公司的诉求法院应否支持？ 2.市政府

28、办公室的行为是否合法？ 3.某饲料加工公司是否能够取得这3亩地的建设用地使用权？第四节 宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征： 指农民为建造住宅及附属设施，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。 物权法第152条。 是我国专为解决农民居住问题而设立，具有中国特色的用益物权。 特征：案例导读： 2010年5月，张某以无房居住为由，向乡政府申请宅基地建房。同年7月，乡政府批准张某在该乡红旗小学操场西侧建北房两间。张某将建房之事交给李某，当年8月动工，于同年11月建成北房两间、西房一间。建成后，一直由李某一家居住至2012年10月底。张某则搬到李某原先的宅院居住，双方没有提出任何异议。2013年

29、5月，李某又将西房改成两间南房，施工期间，张某未提异议，且在建成后，又搬进去居住。同年9月，乡政府依据法律相关规定，认定张某非法转让宅基地使用权，李某私自违章建房，决定收回该宅基地，张某不服的诉至法院。案例导读二：农民贺某做生意十多年了，在县城买了房，乡里的房子一直闲置。去年春，同村村民彭某看上了他的房子。贺某就买给了他。此地秋天是雨季，泥石流冲垮了几户村民的住房。一天，村、乡干部一起来找彭某，说要收回他老宅的宅基地给受灾村民。这样做，有位法律依据？如果有一天，贺某不想经商了，能不能申请宅基地，再盖新房？宅基地使用权的特征主体是否有偿客体内容方面的限制有无期限？可否流通？（一）主体限于农村居民

30、；（二）客体限于集体所有土地；（三）内容限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施；（四）初始取得具有无偿性；（五）无期限限制。二、宅基地使用权与土地承包经营权、建设用地使用权之比较（自学） 三、宅基地使用权的取得 取得的基础成员权 取得的方式审批 具体步骤： 使用权申请所有权人同意行政审批 （一）申请设立宅基地使用权的情形：物权法无统一规定，参考各地办法。 1.因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的； 2.外来人口落户，成为本集体成员，没有宅基地的； 3.因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。 （二）不予批准使用宅基地的情形： 1.非本集体的农村

31、村民； 2.已拥有一处达标面积的宅基地； 3.农村村民转让住房后再申请宅基地的。 （三）设立宅基地使用权的程序：农户申请 农村集体经济组织讨论 乡（镇）人民政府审核 县级人民政府批准 集体经济组织向申请者提供宅基地使用权（四）宅基地使用权的公示方法： 1.占有本村村民占有宅基地上房屋； 主体及流转的限制所决定。 2.登记登记簿上载明的人为宅基地的真正使用权人； 为宅基地使用权流转留下空间。 物权法第155条。（五）设立宅基地使用权的限制： 根据土地管理法等法律法规 农村村民一户（家庭）只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准； 禁止城镇居民在农村购置宅基地。 四、宅基地使用

32、权的行使与限制： 可自建住宅及附属设施供居住、使用； 可随房转让或继承； 农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地，经乡（镇）政府审核由县级政府批准。涉及占用农用地的，依土地管理法第44条办手续； 已经登记的宅基地使用权转让的，应及时办理变更登记； 村民因出卖、出租、抛弃房屋所有权而丧失宅基地使用权，再申请宅基地的，不予批准。 五、宅基地使用权的消灭： 消灭原因 （一）宅基地因自然原因灭失； （二）宅基地被收回和调整； （三）宅基地被征收； （四）转让、抛弃或无人继承宅基地使用权或者宅基地上的住宅及其附属设施。法条学习：1.物权法；2.土地管理法；3.土

33、地管理法实施条例。 思考题： 1.简述宅基地使用权的概念和特征。 2.比较宅基地使用权、土地承包经营权、建设用地使用权的异同。 3. 如何设立宅基地使用权？ 4.简述宅基地使用权的行使与限制。 5.宅基地使用权的消灭的原因主要有哪些？ 案例分析： 杨某，原籍B市某村，2001年3月25日A市某村村委同意其迁入本村落户，2001年4月12日B市某村村委予以迁出，2001年4月23日A市公安局同意其迁入。1998年2月14日杨某将原属于A市某村村民刘某的位于该村的四间房屋以三万元的价格买下，立下契约。后随着房地产行业的发展，房价大幅上涨，刘某便以杨某不属于A市某村集体经济组织成员为名，向法院起诉，

34、请求判令当时签订的房屋买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议，杨某归还房屋，并承担诉讼费用。 根据物权法及相关法律规定，分析以下问题： 1、房屋买卖合同是否有效？ 2、刘某的诉请理由是否有合法？ 第五节 地役权一、地役权的概念和特征： 指不动产权利人为自己特定不动产使用的便利和效益，按合同约定而使用他人不动产的权利。 地役权发生在两个不动产之间； 需役地、供役地； 需役地人、供役地人。 物权法第156条案例导读 高某和刘某系两果农，分别承包了村里的A地、B地，用于种植苹果。B地由刘某承包，与公路相邻，A地在B地内侧。如果高某想将苹果运出，必须另开辟道路，成本较大，用时长，无法保证水果的新鲜程

35、度。所以高某和刘某协商，以不妨碍刘某种植苹果为前提，在B土地上高某和刘某合作开辟一条道路，为A土地有偿使用。同时约定，高某每年要支付给刘某500元道路使用费，而刘某不得将土地改作他用。 本案中，高某和刘某之间签订的关于道路使用的合同就是地役权合同。这是一种通行地役权，主要为了A土地的利益，而在B土地上设定的通行负担。 高某为需役地权利人，刘某为供役地权利人。A土地为需役地，B土地为供役地。 其本质特征：（一）地役权是存在于他人不动产之上的物权；（二）地役权是为需役地便利而设立的物权；（三）地役权是使供役地产生一定负担的物权；（四）地役权具有从属性； 其设定以需役地的存在为前提；不得与需役地相分

36、离而单独转让； 需役地人不得自己保留需役地所有权或使用权，而只转让地役权； 需役地人不得自己保留地役权，而只转让需役地所有权或使用权； 需役地人不得将需役地所有权或使用权与地役权分别让与不同的人。需役地所有人设立用益物权时，原地役权当然转归用益物权人享有； 地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。（五）地役权具有不可分性。 发生的不可分性； 享有和负担上的不可分性； 消灭时的不可分性。二、地役权制度的价值：（一）对物权法定原则具有补充价值； （二）可经济地利用不动产，提高土地资源利用效率； （三）可弥补相邻关系的不足。二、地役权的取得：（一）设立取得 签订地役权书面合同； 合同条款； 物权法

37、第157条 实行登记对抗主义。 物权法第158条（二）转让取得 要求：物权法第164、166条 地役权不得单独转让； 一般情况下，地役权随土地承包经营权、建设用地使用权等的转让而转让，但合同另有约定的除外； 一般情况下，地役权随供役地或需役地变动而变动，但不随其分割而分割。 需役地及其之上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 在供役地被分割的情况下，分割后的土地均需满足需役地的，分割后的供役地共同承担地役权义务，只有部分需满足的，相应的供役地承担地役权义务。 三、地役权的效力：（一）地役权人的权利义务 1、供役地使用权； 2、于供役地上为附属

38、行为和设置附属设施的权利； 3、行使基于地役权所生的物上请求权； 4、工作物取回权； 5、合理使用供役地的义务； 6、依约定支付费用的义务； 7、一般情况下，有恢复供役地原状的义务； 8、维护工作物或设置物正常状态的义务。 （二）供役地人的权利义务 1、共同使用附属设施的权利； 2、费用支付请求权； 3、供役地利用场所及方法的变更请求权； 4、允许地役权人利用土地的义务； 5、分担共同设施维持费用的义务； 6、地役权的目的范围内，负容忍及不作为义务。 物权法第159、160、163条 四、地役权的消灭：（一）消灭的事由供、需役地灭失地役权目的事实上不能实现混同抛弃供役地人依法解除合同期限届满约

39、定事由发生（二）消灭的法律后果办理注销登记取回工作物恢复供役地原状 思考题：1、简述地役权的概念和特征。2、地役权与相邻权有何区别和联系？3、地役权的价值主要表现在哪些方面？4、简述地役权取得的方式和法律要求？5、简述地役权的效力。6、地役权消灭的原因主要有哪些？ 案例分析： 1、甲为了自己别墅的采光方便，与前方住户乙约定：乙不得在其土地上修建二层以上建筑，并到登记机构办理了登记。后甲将该别墅卖给丙，乙便在其土地上修建三层小楼。由于该三层小楼阻挡了别墅采光，丙遂请求乙去除一层，遭乙拒绝。乙认为：不得建二层以上建筑是他与甲之间的设定，旁人不得享有。 试分析：乙丙的主张是否会得到法院的支持？点评：

40、 依物权法第166条“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”的规定，地役权的设立目的，是为了方便需役地的利用，提高需役地的价值，地役权是为需役地全部而存在。就供役地而言，地役权对供役地是一种负担，此负担也是就供役地的全部而存在。地役权与需役地共存亡，需役地既然已经转移到丙，为需役地所设定的地役权也当然转移到丙，这无需另行约定。所以本案中丙的主张应予支持，乙的主张不成立。 2、甲在某风景区兴建别墅，与其邻居乙约定，乙不得在别墅前兴建房屋，以免妨碍眺望。半年后乙将该地出售与丙，丙欲在该地盖大厦。 问：如果甲提出异议，请求停工，有

41、无理由？ 若丙明知甲乙间的约定，情况又如何？ 甲与乙应设定何种权利才能确保其眺望不受妨碍？ 第八章 担保物权留置权总论抵押权质权Text担保物权第一节 担保物权总论一、担保物权概述 （一）担保物权的概念 担保物权是指以确保债务的清偿为目的，于债务人或者第三人所有的物或者权利之上所设定，以取得担保作用的一种定限物权。由此可见: 1.担保物权以确保债权清偿为目的。 2.担保物权是在他人的物或者权利上设立的权利。 3.担保物权是一种定限物权。 债务人甲 债权人A 债权人C 债权人B债务人甲欠债权人A、B、C 各20万元,现三个债权均已届期,甲只有22万元财产,则.;若此财产为价值22万的车并抵押给A

42、,则案例导入（一）甲向乙借款5000元，并将自己的一台笔记本电脑 出质给乙。乙在出质期间将电脑无偿借给丙使用。 丁因丙欠钱不还，趁丙不注意时拿走电脑，并向丙 声称要以其抵债。本案中，甲作为电脑的所有权人，乙作为质权人，均有权请求丁返还电脑。丁私自拿走电脑的行为属于侵害他人物权和占有，无权主张以电脑抵债或者主张留置权。案例导入（二）张某向李某借款50万元，由赵某提供价值45万的房屋一套做抵押，并订立抵押合同。张某因办理登记手续费过高，而经李某同意未办理登记手续。同时张某还以自己的一辆价值6万元的轿车质押给李某，并订立了质押合同。李某认为将车放在自家附近不安全，决定仍放张某处。1年后，张某无力还债

43、，李某诉至法院要求行使抵押权、质权。本案抵押权、质权效力如何？A.均有效 B.均无效 C.抵押权有效、质押权无效D.质押权有效、抵押权无效案例导入（二）解答答：B。抵押权、质押权均无效。根据物权法187条、180条，此案抵押权无效。建筑物及其土地附着物的抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。即不动产抵押权的设立采取登记生效主义，不登记的，抵押权不生效力。因此，房屋抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。张某、李某未将房屋抵押登记，抵押权的设立无效。根据物权法208条、212条，此案质权无效。质权是转移标的物占有的担保物权。质权自出质人交付质押财产时设立。因此，张某未交付质物，质押权也无效

44、。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。物权法第一百七十条 债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。物权法第一百七十一条 担保物权存在的意义（一）一般而言,债务人对于自己负担的债务,应以其全部财产负履行义务,也即债务人的全部财产为其债务的总担保。在债务不履行时，债权人得请求人民法院依法定程序变卖债务人的财产，以其价金清偿债权。债权不具有排他性，对于同一

45、债务人，不妨有数个债权并存。对于同一债务人，可能发生负债超过其财产总额的情况，而一切债权都处于平等地位，其间并不发生顺位的问题。同一债务人的数个债权人，对债务人的财产都平等享有债权，如果债务人的财产不足以清偿总债权时，就要依各债权人的债权额按比例分配，债权人的债权就可能得不到完全清偿。担保物权存在的意义（二）另一方面,债权也不具有追及性,在债务人让与财产于他人时，该部分财产即失去担保的性质，因而可能发生债务人以让与财产的行为而致损害债权人的后果。即使现实债务人有充分的财产负担债务，但其可随时增加债务额，又可随时让与财产于他人，债权人仍有债权得不到清偿的危险。债权人为避免这种危险，乃依靠特别担保

46、方法保障债权担保物权存在的意义（二）这种特别担保方法有人的担保（保证）、金钱担保（定金）、物上担保。物上担保，即以债务人或者第三人的特定的不动产或者动产供履行债务的担保，不论债务人是否负担其他债务，也不论债务人是否将此担保物让与他人，债权人对此担保物得优先直接行使其权利，以之供债权清偿。 （二）担保物权的特征 与其他担保制度相比，担保物权具有如下特征: 1.从属性。 2.不可分性。 3.物上代位性。 （三）担保物权的性质 担保物权是物权还是债权，在大陆法系国家历来存在着争议，主要的观点有 “物权说”、“债权说”和“中间权利说”三种。我国民法学界的通说认为，担保物权是与用益物权相并列的一类独立的

47、物权类型，而并不是债权或者只是被赋予给债权的优先清偿权的权能，担保物权与用益物权共同构成了定限物权的完整体系。 担保物权与用益物权的区别目的上的不同权利实现时间不同独立性不同标的物灭失的后果不同客体的范围不同（四）担保物权的分类 1.法定担保物权与约定担保物权。 2.移转占有型担保物权与非移转占有型担保物权。 3.动产担保物权、不动产担保物权与权利担保物权。 4.登记担保物权与非登记担保物权。 5.留置性担保物权与优先受偿性担保物权。 6.保全型担保物权与投资型担保物权。 担保物权的分类担保物权法定约定移转占有型非移转占有型动产不动产权利登记非登记留置性优先受偿性保全型投资型 担保合同 债权人

48、 债务人（担保权人） 债务人或第三人 （担保人 ） 债 权 合 同物 权 合 同担保合同的特征担保合同的成立担保合同的内容和形式担保合同的效力担保合同中的流质禁止 详见合同法担保法担保合同中的流质禁止 1、流质契约的概念： 当事人在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物所有权的合同。案例: 古某生了大病，需要做手术，手术费用极其 昂贵，且由于病情不及时遏制可能会导致更严重的后果，所以，古某夫妇开始焦急地筹钱治病。古某找到了做生意的朋友乔某,欲向乔某借款2万元,以自有的夏利小汽车做抵押。乔某想古某做了手术，康复了还好说，一旦手术失败，自己的钱就有可能有去无回了,所以乔某提出

49、,如果三个月后古某不能还钱,那就把古某的夏利小汽车开走。古某急于筹钱就答应了。 2、流质契约禁止的理由： 债务人设立担保借债，往往都因急需，债权人很容易借此迫使债务人以高价之物用作较小债权担保，图谋债务人清偿不能时轻易取得担保物的所有权，牟取非分利益； 流质契约不利于双方当事人利益的实现与平衡； 债务人的实力远远弱于债权人，允许流质契约，不利于对弱者的保护。 3、流质契约的认定： 担保合同有明确约定； 合同排除了担保物权实现时对债权债务以及担保财产的清算程序； 在担保物权实现条件成就之前达成的以担保物权实现条件成就时直接转移担保财产所有权为内容的协议； 在担保合同成立后被担保债权到期前签订的，

50、以直接转移担保财产所有权为内容的合同。 4、流质契约的效力： 流质契约无效； 不影响担保合同其他内容效力的，该部分内容仍然有效； 影响担保合同其他内容效力的，受影响部分无效。 流质契约（流押契约）与担保财产折价协议的区别:流质契约（流押契约）：当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时,由债权人取得担保物所有权的合同。担保财产折价协议：债务履行期限届满，担保物权人未受清偿的或发生当事人约定的实现担保物权的情形时,担保物权人可以与担保人协议以担保财产折价。（指双方协议以担保财产冲抵全部或部分债权)物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押

51、财产归债权人所有。物权法第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。与流质契约（流押契约）相关的法条: 担保合同的效力 1、与主合同效力的关系 一般从属于主合同的效力； 当事人对主从效力有排除性约定的，主合同的无效并不当然引起担保合同无效； 法律另有规定的，担保合同的效力从法律规定，不因主合同的效力而定。 2、担保合同被确认无效的法律后果： 担保合同自身无效，债权人无过错，担保人与债务人对债权人承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错，担保人承担不超过债务人不能清偿部分的1/2； 因主合同无效致担保合同无效，担保人无过错，其不承担；担保人有

52、过错，其承担不超过债务人不能清偿部分的1/3； 主、担保合同均无效，缔约三方均有过错，担保人承担债务人不能清偿的某一部分；担保人无过错，不承担；债权人无过错，债务人与担保人承担连带责任。担保物权的效力（一）担保范围 有约定从约定； 无约定从法定。法定主债权利息违约金赔偿金担保物保管费担保物权实现费担保物权竞存及处理 1、概念：指同一财产上并存的数项担保物权之间发生的效力冲突。 2、竞存情形及处理规则： 动产抵押权与动产质权竞存先押后质：抵押登记的，抵押优先； 抵押未登记，质押优先。先质后押：取得对抗力时间先后确定。 抵押权、质权和留置权竞存 留置权优先 理由： 留置担保的债权范围多是债权人已付

53、出和投入部分受到损害的请求权； 抵押权、质权优先于留置，无异于以债权人的付出或投入来清偿债务人的债务，有违公平； 物权法有明确规定。人保与物保并存时的责任承担1、按约定实现债权；2、无约定或约定不明，债务人自己提供担保物的，先以该物实现债权；3、无约定或约定不明，第三人提供担保物的，债权人可以选择人保或物保；4、提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 物权法第176条 人保与物保并存，债权人放弃物的担保，保证人的责任承担规则： 保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。 担保法第282 消灭原因主债权消灭担保物权实现债权人放弃担保物权法定消灭的其他情形担保物权的消灭是指担保物权成

54、立后因一定的法律事实而使其不再存在。引起担保物权消灭的法律事实，即担保物权的消灭原因。 思考题：1、简述担保物权的概念和特征。2、试述担保法律关系。3、如何认定流质契约？4、简述担保合同的效力及法律效果。5、简述担保物权竞存的情形及处理规则。6、简述人保与物保并存时的责任承担。第二节 抵押权 一、概念：债权人债务人第三人（抵押人）抵押物（抵押人）（抵押权人） 抵押权抵押权 债权合同（抵押人占有） 一、抵押权概述 （一）抵押权的概念 抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变

55、卖该财产的价款优先受偿的权利。（二）抵押权的种类 1.不动产抵押权。 2.权利抵押权。 3.动产抵押权。 二、种类：抵押财产类别不同不动产抵押权动产抵押权权利抵押权 三、抵押权的设定：（一）抵押当事人 抵押人和抵押权人； 抵押人的一般条件； 抵押人资格中的几个问题： 国有企业的抵押人资格； 公司的抵押人资格； 国家机关、公益法人的抵押人资格。抵押人资格中的几个问题： 国有企业的抵押人资格； 国有企业以其财产为债权人设定抵押权的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。基于担保风险的客观存在，国有资产管理部门作为出资人代表，可以规定国有企业为他人提供担保的条件

56、和程序，并可将其载入国有企业章程，通过登记以对抗第三人。抵押人资格中的几个问题： 公司的抵押人资格； 只要公司对外提供担保设定抵押的程序符合公司章程的规定，且不违法法律的强行性规定（如公司法第122条），公司对外担保即有效，即使被担保的是本公司股东的债务，亦无不可。抵押人资格中的几个问题： 国家机关、公益法人的抵押人资格我国物权法没有对国家机关和公益法人的抵押人资格作出限制，但我国担保法“保证”一章对此作了限制，担保法解释对国家机关和公益法人的物上保证人资格采取了否定的态度。按照该规定，国家机关和公益法人的抵押行为无效。 这一规定的本意是保障国家机关和公益法人财产安全，维护其地位的稳定和工作的

57、稳定。（二）抵押财产 抵押财产的条件： 有独立交换价值且法律允许转让； 权属明晰且抵押人有权处分； 宜由抵押人占有使用且符合社会公共利益。 抵押权问题：甲大学向银行借款1000万，以教学楼抵押，评估900万，再以甲校长和乙大学校长之座驾抵押，分别评估50万。请问是否有效？抵押财产的范围抵押财产的范围（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法

58、规规定不得抵押的其他财产。（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。下列财产不得抵押可以抵押的财产180条184条抵押权的标的 原则上可转让的财产均可抵押，不可转让的财产均不能进行抵押。1.不可抵押的财产（物权法第184条）（1）国有、集体土地所有权。（不可流通）（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的土地使用权集体所有的土地使用权不可以抵押，但有例外： 抵押人依法承包并经发

59、包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押；（四荒用地） 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押,但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。（）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。此种情形是为了公共利益而设。2.非公益财产为自身债务的可以抵押担保法解释第53条：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。3、所有权、使用权不明

60、或有争议的财产。 抵押是处分行为，此种情形是由于处分权之欠缺（1）按份共有人有权单独决定以其份额抵押；（2）共同共有物设定抵押的，应全体共同共有人同意，否则无效；（3）部分共同共有人擅自以共有物抵押的，其他共有人明知而未持异议的，视为同意，抵押有效。（4）以共有船舶设定抵押的，须经过2/3 以上份额的共有人同意。4、依法被查封、扣押、监管的财产。（此种情形所有人丧失了处分权） 5、以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效 担保法解释第48条：以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。6、当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但农作物抵