房地产行业审计实务培训学习教案

1、会计学1房地产行业审计实务培训房地产行业审计实务培训第一页，编辑于星期二：四点 八分。第1页/共64页第二页，编辑于星期二：四点 八分。项目前期工作成立项目公司招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳土地出让金，取得土地使用证项目选址及取得选址意见书办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证物业接管施工单位招标，申请施工许可证项目建设，包括现场管理房产预售项目验收竣工市政配套施工环保验收绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收消防验收人防验收与购房者办理验收、移交消防验收工程质量监督验收建筑面积测绘竣工档案验收规划验收申请交付使用许可证办理竣工验收备案配套设施验收取得房屋所有权

2、证可行性研究、做出决策第2页/共64页第三页，编辑于星期二：四点 八分。第3页/共64页第四页，编辑于星期二：四点 八分。第4页/共64页第五页，编辑于星期二：四点 八分。第5页/共64页第六页，编辑于星期二：四点 八分。第6页/共64页第七页，编辑于星期二：四点 八分。第7页/共64页第八页，编辑于星期二：四点 八分。第8页/共64页第九页，编辑于星期二：四点 八分。1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用被审计单位对会计政策的选择和运用 （一）重要项目的会计政策和行业惯例（一）重要项目的会计政策和行业惯例（二）重大和异常交易的会计处理方法（二）重大和异常交易的会计处理方法（三）会计政策、会

3、计估计的变更（三）会计政策、会计估计的变更（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则和（四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准则和相关会计制度。相关会计制度。 第9页/共64页第十页，编辑于星期二：四点 八分。第10页/共64页第十一页，编辑于星期二：四点 八分。1.6 了解被审计单位的内部控制了解被审计单位的内部控制 （1）控制环境；（）控制环境；（2）风险评估过程；（）风险评估过程；（3）信息系统与沟通；）信息系统与沟通；（4）控制活动。（）控制活动。（5）对控制的监督。）对控制的监督。 要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并非房地

4、产企业所要点：注册会计师需要了解和评价的内部控制只是与财务报表审计相关的内部控制，并非房地产企业所有的内部控制。有的内部控制。第11页/共64页第十二页，编辑于星期二：四点 八分。第12页/共64页第十三页，编辑于星期二：四点 八分。第13页/共64页第十四页，编辑于星期二：四点 八分。体现房地产行业特点体现房地产行业特点n五、房地产企业开发成本、开发五、房地产企业开发成本、开发产品成本分配底稿记录不清晰产品成本分配底稿记录不清晰第14页/共64页第十五页，编辑于星期二：四点 八分。第15页/共64页第十六页，编辑于星期二：四点 八分。第16页/共64页第十七页，编辑于星期二：四点 八分。第1

5、7页/共64页第十八页，编辑于星期二：四点 八分。第18页/共64页第十九页，编辑于星期二：四点 八分。第19页/共64页第二十页，编辑于星期二：四点 八分。序号序号 收入确认时点收入确认时点 收入确认的具体条件收入确认的具体条件 备注备注第一种标准第一种标准强调办理竣工验收强调办理竣工验收备案备案 1、办理竣工验收备案；、办理竣工验收备案；2、签订销售合、签订销售合同；同；3、取得收取房款或取得收款的凭据；、取得收取房款或取得收款的凭据；4、收入和成本能够可靠计量。、收入和成本能够可靠计量。 如华业地产、金地如华业地产、金地集团、名流置业等集团、名流置业等公司。公司。 第二种标准第二种标准强

6、调工程竣工并具强调工程竣工并具备入住或合同规定备入住或合同规定的移交条件已达到。的移交条件已达到。 A、1、完工或竣工验收合格；、完工或竣工验收合格；2、签订、签订销售合同；销售合同；3、取得买方按销售合同约定、取得买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常收到销售合交付房产的付款证明（通常收到销售合同金额的同金额的20%、30%、50%、80%订金订金或房款；或房款；4、履行合同规定的义务；、履行合同规定的义务；5、合同约定的移交条件已经达到。合同约定的移交条件已经达到。 万科万科 A、东华实业、东华实业、泛海建设、万通地泛海建设、万通地产、浙江广厦等公产、浙江广厦等公司。司。 B、1、工程

7、竣工并具备入住交房条件；、工程竣工并具备入住交房条件；或者合同约定的开发产品移交条件已达或者合同约定的开发产品移交条件已达到；到；2、具有经购买方认可的销售合同或、具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书、签订销售合同；其他结算通知书、签订销售合同；3、履、履行合同规定的义务，开具发票已收款；行合同规定的义务，开具发票已收款；4、成本可靠计量。成本可靠计量。 如中华企业、新黄如中华企业、新黄浦、银泰股份、豫浦、银泰股份、豫园商城、天房发展、园商城、天房发展、华丽家族、天宸股华丽家族、天宸股份等公司。份等公司。 第20页/共64页第二十一页，编辑于星期二：四点 八分。序号序号 收入确认时点收入

8、确认时点 收入确认的具体条件收入确认的具体条件 备注备注第三种标准第三种标准强调强调主体主体完工或竣工时点完工或竣工时点 1、主体竣工、完工验收合格，或者主体完工封顶；、主体竣工、完工验收合格，或者主体完工封顶；2、签订销售合同。、签订销售合同。3、收到房款，房款达到、收到房款，房款达到30%、50%、100%时，或者取得付款证明；时，或者取得付款证明；4、无退房意、无退房意向；向； 6、取得预售许可证；、取得预售许可证；7、收入成本可靠计量。、收入成本可靠计量。 如中国武夷、如中国武夷、冠城大通、冠城大通、成发科技、成发科技、等公司。等公司。第四种标准第四种标准强调交付使用为收入确认时点强调

9、交付使用为收入确认时点 1、签订销售合同；、签订销售合同；2、办理竣工验收备案；、办理竣工验收备案；3、办理、办理交付手续或签订收楼意见书，对于买方接到书面交房交付手续或签订收楼意见书，对于买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确收入的实现；或者向业主的交付使用时限结束后即确收入的实现；或者向业主发出入伙通知和发出入伙通知和/或公告后，已向该业主实际交付房或公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满；产或合同约定的交房日届满；4、提交结算账单；、提交结算账单；5、履行合同规定的义务，相关销售价

10、款已经取得或者确履行合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；信可以取得；6、成本能够可靠地计量。、成本能够可靠地计量。 如保利地产、如保利地产、华发股份、华发股份、荣盛发展、荣盛发展、深振业深振业A等等公司。公司。 第五种标准第五种标准（1）企业已将商品所有权上）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货的主要风险和报酬转移给购货方；（方；（2）企业既没有保留通）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（施有效控制；（3）收入的金）收入的金额能够可靠地计量；（额能够可靠地计量；（4）相

11、）相关的经济利益很可能流入企业；关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。的成本能够可靠地计量。以以收入收入准则规定的条件确认销售房地产收入，即准则规定的条件确认销售房地产收入，即已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；没有对已售出的商品实施有效控制； 收入的金额收入的金额能够可靠地计量；能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的经济利益很可能流入企业； 相

12、关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 如广宇发展、如广宇发展、上海新梅、上海新梅、莱茵置业等莱茵置业等公司。公司。 第21页/共64页第二十二页，编辑于星期二：四点 八分。第22页/共64页第二十三页，编辑于星期二：四点 八分。第23页/共64页第二十四页，编辑于星期二：四点 八分。第24页/共64页第二十五页，编辑于星期二：四点 八分。第25页/共64页第二十六页，编辑于星期二：四点 八分。第26页/共64页第二十七页，编辑于星期二：四点 八分。第27页/共64页第二十八页，编辑于星期二：四点 八分。第28页/共64页第二十九页，编辑于星期二：四

13、点 八分。第29页/共64页第三十页，编辑于星期二：四点 八分。第30页/共64页第三十一页，编辑于星期二：四点 八分。第31页/共64页第三十二页，编辑于星期二：四点 八分。第32页/共64页第三十三页，编辑于星期二：四点 八分。第33页/共64页第三十四页，编辑于星期二：四点 八分。第34页/共64页第三十五页，编辑于星期二：四点 八分。第35页/共64页第三十六页，编辑于星期二：四点 八分。第36页/共64页第三十七页，编辑于星期二：四点 八分。第37页/共64页第三十八页，编辑于星期二：四点 八分。第38页/共64页第三十九页，编辑于星期二：四点 八分。第39页/共64页第四十页，编辑

14、于星期二：四点 八分。第40页/共64页第四十一页，编辑于星期二：四点 八分。第41页/共64页第四十二页，编辑于星期二：四点 八分。第42页/共64页第四十三页，编辑于星期二：四点 八分。第43页/共64页第四十四页，编辑于星期二：四点 八分。第44页/共64页第四十五页，编辑于星期二：四点 八分。第45页/共64页第四十六页，编辑于星期二：四点 八分。第46页/共64页第四十七页，编辑于星期二：四点 八分。第47页/共64页第四十八页，编辑于星期二：四点 八分。第48页/共64页第四十九页，编辑于星期二：四点 八分。第49页/共64页第五十页，编辑于星期二：四点 八分。第50页/共64页第

15、五十一页，编辑于星期二：四点 八分。第51页/共64页第五十二页，编辑于星期二：四点 八分。序号序号会计收入确认原则会计收入确认原则 税法收入确认原则（税法收入确认原则（31号文）号文） 1同时符合商品销售收入的五个条件确认收入。同时符合商品销售收入的五个条件确认收入。企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地房地产预售合同产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取

16、得索取价款凭据（权利）之日，确认收价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。入的实现。2企业销售商品，有时会采取分期收款的方式，企业销售商品，有时会采取分期收款的方式，如分期收款发出商品，即商品已经交付，货款如分期收款发出商品，即商品已经交付，货款分期收回。如果延期收取的货款具有融资性质，分期收回。如果延期收取的货款具有融资性质，其实质是企业向购货方提供信贷时，企业应当其实质是企业向购货方提供信贷时，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额。应收的合同或协议价款的公允价值，入金额。应收的合同或协议价款的公允价值，通常应当按照其未来

17、现金流量现值或商品现销通常应当按照其未来现金流量现值或商品现销价格计算确定。价格计算确定。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。入的实现。3 销售商品采用预收款方式的，在发出商品销售商品采用预收款方式的，在发出商品时确认收入，预收的货款应确认为负债。时确认收入，预收的货款应确认为负债。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或

18、协议约定的价款确定收入应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。确认收入的实现。第52页/共64页第五十三页，编辑于星期二：四点 八分。序序号号 会计收入确认原则会计收入确认原则 税法收入确认原则（税法收入确认原则（31号文）号文） 4销售商品采用支付手续费方销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。清单时确认收入。( (四四) )采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入采取委托方式销售开

19、发产品的，应按以下原则确认收入的实现：的实现：1.1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。单之日确认收入的实现。视同买断方式，如果委托方视同买断方式，如果委托方和受托方之间的协议明确标和受托方之间的协议明确标明，受托方在取得代销商品明，受托方在取得代销商品后，无论是否能够卖出、是后，无论是否能够卖出、是否获利，均与委托方无关，否获利，均与委托方无关，那么委托方和受托方之间的那么委托方和受托方之间的代销商品交易，与委托方直代

20、销商品交易，与委托方直接销售商品给受托方没有实接销售商品给受托方没有实质区别，在符合销售商品收质区别，在符合销售商品收入确认条件时，委托方应确入确认条件时，委托方应确认相关销售商品收入。认相关销售商品收入。 2.采取视同买断方式销售的，属于企业与购买方签订销售合同或协采取视同买断方式销售的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，若合议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，若合同或协议价格同或协议价格高于高于买断价格，则应买断价格，则应按合同或协议价格计算按合同或协议价格计算的价款的价款;若销若销售合同或协议中约定的价格售合同或协

21、议中约定的价格低于低于买断价格，以及属于受托方与购买方买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算应按买断价格计算的价款确认。的价款确认。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售的，属采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售的，属于企业与购买方于企业与购买方,或企业、受托方、购买方或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协三方共同签订销售合同或协议议的，若合同或协议价格的，若合同或协议价格高于高于基价，则应按合同或协议价格计算价款基价，则应按合同或协议价格计算价款,企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入

22、中减除；若合企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；若合同或协议价格同或协议价格低于低于基价的，则应按基价的，则应按基价计算的价款基价计算的价款确认。属于由确认。属于由受托受托方与购买方直接签订销售合同方与购买方直接签订销售合同的，则应按的，则应按基价加上按规定取得的分成基价加上按规定取得的分成额确认额确认. 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述有关约定，参照上述1至至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协

23、议约定的价款和付款方式确售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。认收入的实现。第53页/共64页第五十四页，编辑于星期二：四点 八分。序号序号 会计收入确认原则会计收入确认原则 税法收入确认原则（税法收入确认原则（31号文）号文） 51）企业会计准则第企业会计准则第12号号债务重债务重组组：非现金资产为存货的，应当作为：非现金资产为存货的，应当作为销售处理，按照销售处理，按照企业会计准则第企业会计准则第14 号号收入收入的规定，以其公允价值确的规定，以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。认收入，同时结转相应的成本。2）企业会计准则第企业会计准则第9 号号职

24、工薪职工薪酬酬：企业以其自产产品作为非货币性：企业以其自产产品作为非货币性福利发放给职工的，应当根据受益对象，福利发放给职工的，应当根据受益对象，按照该产品的公允价值，计入相关资产按照该产品的公允价值，计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬。酬。（五）企业将开发产品用（五）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品应视同销售，

25、于开发产品所有权或使用权转移，或所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。认收入（或利润）的实现。 第54页/共64页第五十五页，编辑于星期二：四点 八分。第55页/共64页第五十六页，编辑于星期二：四点 八分。第56页/共64页第五十七页，编辑于星期二：四点 八分。第57页/共64页第五十八页，编辑于星期二：四点 八分。第58页/共64页第五十九页，编辑于星期二：四点 八分。第59页/共64页第六十页，编辑于星期二：四点 八分。第60页/共64页第六十一页，编辑于星期二：四点 八分。项目项目年初余额年初余额本年增加本年增加本年减少本年减少年末数

26、年末数完工开发产品完工开发产品675,795,663.5517,582,802.82380,798,636.92312,579,829.45在建开发产品在建开发产品1,155,825,022.54905,827,331.75-2,061,652,354.29拟开发产品拟开发产品1,781,670,078.061,073,942,789.3666,512,147.202,789,100,720.22合计合计3,613,290,764.151,997,352,923.93447,310,784.125,163,332,903.96存货披露格式存货披露格式1、完工产品披露格式、完工产品披露格式项目名称项目名称竣工时间竣工时间年初余额年初余额本年增加本年增加本年减少本年减少年末数年末数金龙大厦金龙大厦2007.1251,484,792.7917,468,402.8268,953,195.61-星海六期星海六期2007.12509,148,456.65-286,626,306.16222,522,150.49合计合计675,795,663.5517,582,802.82380,798,636.92312,579,829.45第61页/共64页第六十二页，编辑于星期二：四点 八分。项目名称项目名称开工时间开工时间预计竣工时间预计竣工时间年初余