南昌轻纺城项目定位及发展战略

1、1谨呈：南昌申华投资有限公司谨呈：南昌申华投资有限公司南昌南昌广东虎门纺织原辅料交易中心广东虎门纺织原辅料交易中心项目定位及发展战略项目定位及发展战略深圳市和顺行营销策划有限公司深圳市和顺行营销策划有限公司20142014年年9 9月月6 6日日 出品出品212345主要市调回顾主要市调回顾项目立地条件分析项目立地条件分析定位分析定位分析项目定位项目定位项目商业发展战略项目商业发展战略报告目录3市调结论回顾项目定位背景主要市调回顾项目分析项目定位方向项目定位项目发展战略报告目录项目整体定位项目形象定位项目业态定位项目功能定位项目商圈定位项目客户定位经营管理方式定位项目盈利模式定位项目立地条件分

2、析项目竞争分析企业目标解析项目定位背景定位方向及发展模式项目价值分析项目发展战略我们的总结发展战略总结4u市场分布：专业市场分布趋势由原来的市区中心朝着拥有更多物流、仓储、交通优势的外环线发展。以青云谱、昌东、昌南较为密集；u市场规划：城市向西发展；多数市场对上下游产业链的整合不够，没有真正形成产供销一体化，交通物流仓储配套不够完善，同时，商铺形式基本为一拖三临街铺，不符合商户经营需求，多数市场二至三层存在空置；u经营状况：老市场普遍经营状况良好，客源稳定，多数老市场购物环境及交通存在升级改造的需要，但经营户多顾忌经营生意的丧失，搬迁意愿较弱，需借助政府的力量；u市场辐射：专业市场销售区域性较

3、强，辐射能力有限，多数市场以销售为主，经营管理不足。专业市场调研小结南昌专业市场两极分化：综合性及专一型南昌专业市场两极分化：综合性及专一型5总结1：本次问卷调研统计纺织原辅料商户426个，覆盖南昌市场总体量90%以上；农资、化工商户153个，覆盖南昌市场总体量95%以上。纺织原辅料市场容量比农资、化工市场空间较大；总结2：如果进驻本项目，主要考虑因素为交通、物流、政府政策支持；暂时不考虑进驻是因为目前定位不清晰；总结3：受访7成余商户选择租赁方式，近3成客户选择购买；总结4：近7成商户认为项目1-2层商铺较为合适，单铺面积在50100区间，租金在20-35元/ /月；总结5：受访商户购买商铺

4、的总价集中在30-50万元；总结6：受访商户仓库需求仓储面积在200以下；商户调研问卷总结南昌经营户多、小、散、低的现状南昌经营户多、小、散、低的现状6挑战挑战1：城市经济与发展方面，传统支柱产业面临高能耗、高成本，低附加值的发展困境挑战2：行业经济发展方面，昌东纺织业主要为中低端产品，没有品牌、竞争力不强，是昌东纺织工业园面临困境的主要原因挑战3：同类市场竞争方面，新洪城大市场、华南城均有纺织辅料业态定位，市场竞争激烈。挑战4：市场反馈方面，经营者的投资及经营理念日趋完善，日趋理性。挑战5：项目本体方面，项目体量小，远离主城区，商业氛围薄弱市调总结回顾同类竞争，项目体量小，远离主城区，商业氛

5、围薄弱7机遇机遇1：城市经济与发展:商贸经济处于江西省首位，京沪贯通、地铁修建、旧改热潮等城市融城扩城，带来南昌发展的大飞跃机遇2：南昌专业市场发展：专业市场朝专业化、产业化、郊区化发展；机遇3：行业经济发展：纺织行业为南昌支柱产业，产业基础雄厚，可获得政府政策支持;机遇4：市场反馈：洪城大市场、解放东路及万寿宫经营商户面临拆迁，为本项目发展提供机遇；市调总结回顾南昌专业市场郊区化、专业化及产业化南昌专业市场郊区化、专业化及产业化89项目立地条件分析项目总用地面积：48773 容积率： 1.5建筑密度： 40%绿化率： 20%l项目基础经济指标项目基础经济指标10北面：高压地带、村庄西面：厂企

6、、村庄南面：200米处为仓库及中通快递物流园东面：紧邻昌东大道，目前有绿化带、排污渠隔断项目立地条件分析l项目四至项目四至11城市城市干道干道道路名称道路名称车道车道主要功能主要功能昌东大道昌东大道双向双向4车道车道连接项目至主城区连接项目至主城区东升大道东升大道双向双向4车道车道城际城际高速高速道路名称道路名称车道车道主要功能主要功能福银高速福银高速双向双向6车道车道进贤、东乡、余江、鹰潭等地进贤、东乡、余江、鹰潭等地昌德高速昌德高速余干、万年、鄱阳、九江、乐平、景德镇余干、万年、鄱阳、九江、乐平、景德镇枫生高速枫生高速丰城、樟树、新余等地丰城、樟树、新余等地项目立地条件分析l项目交通条件项

7、目交通条件 项目位于昌东大道与昌运路的交汇处，临近昌南大道与高新大道，交通便捷p面向城区主要交通：昌东大道、东升大道、高新大道、昌南大道；p对外交通：距昌德高速18.6KM；距福银高速12.1KM；距枫生高速20.4KM；距南昌西环线26.9KM;距昌德高速距昌德高速18.6km18.6km距福银高速距福银高速12.1km12.1km距枫生高速距枫生高速20.4Km20.4Km距西环线高速距西环线高速26.9km26.9km本案本案项目对外交通便捷，对江西东部及南部交通优势明显12项目立地条件分析l项目展示条件项目展示条件最优优中无位置/道路展示长度展示性评星昌运路168m规划路233m昌东大

8、道绿化带隔断地块南侧无展示本项目主要商业展示条件良好，主要集中在昌运路与规划路一侧，有较高的可见性13项目立地条件分析l项目地块价值分析项目地块价值分析 商业价值：以通达性、展示性、土地可利用性比较地块属性地块属性可塑性可塑性其他特征其他特征A面临昌东大道主干道，展示性佳最佳进入性强，利于规划B临昌运路，昭示性好，交通易达佳资源的可利用性强，为次出入口C地块临规划路，展示型较强较佳进入性及展示性较强，利于规划D项目腹部纵深地带价值一般一般独立性强,通达性较弱E项目出口一侧，不临路，展示型弱弱土地可利用性较弱，临街面较小价值排序：价值排序：A AB B C C D D E EABCED和顺行观点

9、：如本项目昌东大道一侧去除绿化和桥梁搭建,项目整体商业附加值将大大提升14项目现阶段地块价值分析项目立地条件分析l项目地块价值分析项目地块价值分析影响地块价值的三大外因影响地块价值的三大内因商业氛围：不足，地块略显荒凉周边配套：不完善，各种配套功能缺失地块区域：处在工业区，成熟尚需时日绿化带、排污渠隔断，影响商业展示性紧邻厂企，地块东南侧无交通墓地迁移目前地块价值偏低15专业市场升级换代；洪大市场及解放东路拆迁催生的迁移项目周边2公里集结大型仓储物流等园区带动本项目的发展；服装纺织行业是南昌支柱性产业；易获政府支持市城区多个在建大型专业市场，市场竞争激烈，招商拓展威胁大项目周边商业氛围较弱，沿

10、街绿化带、排污渠隔断，削弱了商业形象展示；项目体量中小，不能与大型商业项目同日而语。SWOT优势本项目处在昌东工业园，服装纺织产业基础雄厚交通优势明显，临近地铁1号线和交通主干道昌东大道以及区间道路昌运路紧邻中通快递物流总部，周边仓储资源丰富劣势威胁机会项目立地条件分析l项目项目SWOTSWOT分析分析16项目竞争分析南昌华南城 VSVS 新洪城大市场VS 本项目品牌影响品牌影响全国连锁知名品牌江西本土著名企业，洪城大市场已经在江西形成了行业龙头企业。 无品牌基础规规 模模占地为3000亩 占地为2800亩 80亩规规 划划集物流仓储、工业原料及商品展示展览交易、物流信息服务、商务、生活配套于

11、一体。 餐饮专属区、休闲专属区、娱乐专属区、会展交易专属区、居住区等规划受体量限制，产品与功能定位受体量限制，产品与功能定位受到局限受到局限立体交通立体交通东面是规划的南昌西客站以及赣粤高速,西面是320国道，南面是向莆铁路，北面是城市二环线，有着先天的交通优势。 目前主要出路是昌南大道。昌东大道、昌南大道呈十字形交汇，对外交通便捷。江西 东部交通优势突出政策支持政策支持是江西省十大重点建设项目之一。 是南昌市青山湖区3010重点工程项目 产业扶持，可获得政府支持经营成本经营成本暂无 暂无 以经营者需求为根本，以市场可持续经营发展为目标招商政策招商政策交纳10万免费使用5年；目前商户每月补贴5

12、00元/间交纳15万元预定商铺，租金40元/月可通过低成本入驻突破招商资源优势资源优势规模大、配套齐、区位优、资源广有洪城大市场得天独厚的客户资源优势。 发展商有一定的服装纺织资源地域条件地域条件在红角洲区域，交通便利。 无物流基础，唯一出路是昌南大道服装纺织产业园区，昌东大道、昌南大道南北交错管理能力管理能力有先进经营管理理念，但无成功案例有先进经营管理理念，但无成功案例初级的初级的“物业管理物业管理”，本土自主管理，本土自主管理可引进先进理念，先进管理团可引进先进理念，先进管理团队担纲操作队担纲操作被迫争夺共同的经营者被迫争夺共同的经营者17单一型综合型 3 1 4 2从项目的区域商业发展

13、上来看：本项目不具有较强的区域价值优势及商贸物流配套优势；从项目体量上看，不能与其他区域大型专业市场项目同日而语，只能走差异化路线；故，只有通过 “整合社会资源、产业链整合，扶商养商”来建立的项目的竞争力；核心竞争力距阵模型：项目竞争分析鹿鼎茶叶市场龙鼎茶叶市场江西省国际汽车城洪城大市场新洪城综合大市场五华大市场鸿顺德国际商贸城万寿宫商城隆鑫义乌小商品城被动式被动式主动式主动式华南城华南城南昌深圳农产品中心江南花卉苗木交易中心江西高新花卉大市场运通汽配市场黑石汽配用品市场南昌古玩城联信五金机电市场18小结1：不论从地段、区域环境和地块自身素质来看，本项目不具有营造零售业开发的支撑条件。结合市场

14、环境及客户需求，项目适合专业市场开发为主，实现快速开发，快速回笼资金；小结2：本项目占地约100亩，规划容积率最高为1.5，属中小型规模地块。结合项目地块自身素质、容积率与财务成本等各项条件，适合向以专业市场为主的商住混合项目或发展。专业市场的物业规划专业性强，容积率不宜设置过高，容积率1.4左右适合本项目开发；小结3：通过进行综合对比分析，本项目与洪城大城及华南城并无绝对优势，只有强化自身优势和提高商业附加值，弥补现有不足，才能在竞争中立于不败之地。项目分析小结1920如何整合纺织原辅料经营者；如何整合政府、经营者、投资者、发展商的资源及相互利益？采取什么营销策略，一方面能快速回笼资金，另一

15、方面，保证项目持续旺销？如何处理项目产权/经营权/管理权相互关系，如何处理销售面积需求与经营面积需求差异问题,保证项目运营成功？处在昌东工业区，周边无商业氛围及绿化带隔断等因素困扰；城市向西发展，专业市场向西发展；突 围整 合持续旺销 产权分散与成功运营矛盾项目存在四大核心问题21借大势 占大义 树标杆借势政府：重点项目立项，拉大旗帜，借船出海借势协会：加入协会核心，高调站位，借壳生蛋借势标杆：组建市场同盟，强强联合，借力打力借势项目存在四大核心战术项目定位背景l 项目定位方向22 政府：产业立市，服装复兴，解决社会就业经营者：政府支持，平台支持，事业做强做大发展商：利益捆绑，优势整合，永续经

16、营获利价值利益捆绑，实现价值项目存在四大核心战术项目定位背景l 项目定位方向23产品策略：领先规划，商业价值最大化销售策略：招商先行，招商带动销售招商策略：放水养鱼，实力培育市场信心信心保障，持续旺销项目存在四大核心战术项目定位背景l 项目定位方向24权属平衡：销售返租/经营免租，产权/经营分离管理平衡：日常管理出形象，增值服务出效益利益平衡：低价入市让利市场，物业增值保收益平衡平衡致胜，共赢齐发展项目存在四大核心战术项目定位背景l 项目定位方向25抢时机 占大义 树标杆抢占舆论高度！项目定位背景l 项目定位方向26我们的开发目标是什么？把项目建成南昌纺织原辅料整合平台、提升南昌服装纺织产业竞

17、争力分期滚动开发，快速回笼资金，实现永续经营发展的商业地产项目为南昌申华公司积累商业地产运作经验，探索开发模式，形成商业地产开发商品牌。持续热销，实现利润最大化1432企业目标解析企业目标解析实现第一个目标是当前工作的重点实现第一个目标是当前工作的重点27城市背景：南昌江西省政治、经济、文化、科技和交通中心中国重要的综合交通枢纽和现代制造业基地中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市但南昌商贸流通区域性的集散功能尚未充分发挥l 项目定位方向项目定位背景28产业背景：服装纺织业是中国传统支柱产业；中国历来是全球的服装纺织生产国/消费国/出口国；服装纺织业是南昌支柱产业之一；昌东工业园区是南

18、昌服装纺织业的主要产业基地；但没有品牌、竞争力不强，面临转型升级走品牌化道路；l 项目定位方向项目定位背景29市场背景：南昌市专业市场朝规模化，专业化，集群化，郊区化发展，商铺投资得到市场普遍认可；但目前南昌华南城、新洪大市场、江西国际汽车城、江南花卉苗木市场、龙鼎茶城等在售在招商专业市场体量庞大，竞争空前激烈！l 项目定位方向项目定位背景世界是你们的，也是我们的！30地块背景：项目地处昌东工业区有着“中国针织服装名城”、“国内生产文化衫和针织品的重要基地”之称未来区域将打造服装纺织产业园、仓储物流区但地块目前远离主城区，周边商业配套缺失。l 项目定位方向项目定位背景31与区域的经济产业基础及

19、消费水平相协调；与本区域现有专业市场有机结合，避免恶性竞争；充分发挥项目优势，尽量减少劣势带来的影响；防范于未然，加强风险意识；结合多元化的目标，使价值最大化；考虑产品设计，以便实现招商及销售上的双突破。专业市场定位时遵循六个原则：经济基础、竞争对手、优势劣势、风险防范、多元目标、产品设计l 项目定位方向项目定位背景依托产业基础的单一型专业化的交易中心才是我们的出路依托产业基础的单一型专业化的交易中心才是我们的出路32我们有什么：项目地块条件项目地块条件地段地段昌东大道与昌运路交汇处区域特征区域特征工业区、服装纺织产业园，基础设施建设滞后交通交通交通便利展示面展示面二面临街项目规模项目规模占地

20、48773物业条件物业条件周边无商业基础，项目地块绿化带隔断招商目标招商目标租金收益最大化，具有可招商执行性，实现可持续经营销售目标销售目标快速回笼资金变现我们的选择方向：易招商、易经营型商业物业！项目定位分析33项目定位思考：路在何方？ 什么样的业态定位才能适应市场，才能在满足消费者需求的同时适度创造需求？什么样的定位才更有生命力，顺利实现项目的租金收益最大化？什么样的定位具有可执行性招商，实现可持续经营？项目定位分析依托这种产业，做哪种业态34物业类型建筑体量城市规划及商业板块选址特点商业契机行业饱和度项目定位筛选汽配汽配2万-10万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽通常与维修市场配

21、合经营，招商/经营压力较大接近饱和，难以获得政府支持工业品市场工业品市场5万-30万m2商贸物流区需要产业支撑行业发展空间受限纺织市场纺织市场2万-50万m2城市核心区需要产业支撑市场发展空间较大，急需整合升级古玩古玩/ /珠宝市场珠宝市场1万-5万m2城市核心商贸区/旅游核心商贸区成熟商圈需要产业支撑，发展空间受限，招商/经营销售压力大尚未饱和，无政府支持茶叶市场茶叶市场1万-5万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽需要产业支撑/城市人口支撑接近饱和，竞争激烈，招商压力大农资农资/ /化工市场化工市场1万-10万m2商贸物流区需要产业支撑/城市人口支撑，政府政策支持受产业结构影响，行业发

22、展空间较小，无政府支持农贸市场农贸市场1万-10万m2商贸物流区需要产业支撑/城市人口支撑此类市场扎堆开发，市场现有体量较大，竞争激烈，招商压力大l专业市场对本项目优先考虑方向优先考虑市场：纺织市场 化工市场 汽配市场 五金市场项目定位筛选接下页接下页35项目定位筛选l专业市场对本项目优先考虑方向专业市场对本项目优先考虑方向物业类型建筑体量城市规划及商业板块选址特点商业契机行业饱和度项目定位筛选建材市场2万-20万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽，但非城市核心区主干道接近饱和，受房地产发展关联较大接近饱和，受房地产发展关联较大家居市场2万-20万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽

23、，但非城市核心区主干道接近饱和，受房地产发展关联较大接近饱和，受房地产发展关联较大五金市场2万-15万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽，但非城市核心区主干道，周边配套完善老市场发展成熟，新市场扎堆开发，竞争激烈，经营/招商压力大接近饱和，竞争激烈，招商压力大灯饰1万-5万m2商贸物流区依托城市主要干道的交通枢纽接近饱和，受房地产发展关联较大接近饱和，受房地产发展关联较大小商品市场小商品市场2万-20万m2商贸物流区成熟商圈老市场成熟，批发市场以低端货品为主接近饱和，竞争激烈，招商压力大36项目定位分析项目定位思考：项目定位思考：我们怎么选择？哪一种定位方向最能体现本项目的价值？哪一种定

24、位方向更容易成功并可持续经营？37项目定位分析纺织面辅料商户：共计发放问卷426份，其中有意向进驻30户，观望76户，暂无意向或拒绝访问320户；农资、化工商户：共计发放问卷153份，其中有意向进驻25户，观望17户，暂无意向或拒绝访问111户；从市调角度出发：426, 74%153, 26%纺织原辅料及农资化工市场份额比例纺织原辅料及农资化工市场份额比例纺织原辅料农资化工综上，纺织面辅料市场份额比农资、化工市场份额大，占总量的74%38纺织原辅料商户经营需求1、经营户倾向于一拖二商铺，街铺形式的经营场所；单一店面经营面积需求为50区间，占抽样调查的16%；2、经营户认为能接受的租金范围为35

25、元/月，占抽样调查的21%；3、纺织原辅料行业仓储面积需求基本在200以下。 有意向及持观望态度的经营户希望新市场能配套物流配送、仓储。项目定位分析39农资化工原料商户调研问卷结论结论1：南昌农资及化工原料市场份额不大，而且经营品类不齐全，其主要原因是受南昌地区产业结构以及行业的特殊性的综合影响，制约了这一行业的发展空间；结论2：农资及化工原料行业仓储面积需求基本在200以上。 有意向及持观望态度的经营户希望新市场能配套物流配送、仓储，并能办理到经营许可证。结论3：经营户倾向于一拖二商铺，街铺形式的经营场所；单一店面经营面积需求为50区间，占抽样总体的24%。项目定位分析40做纺织市场的项目开

26、发做化工市场的项目开发开发关键词：开发关键词：交通、地段、物流、仓储、其它配套、政策支持、经营管理如何找准市场？我们的客户在哪里？如何保障后期活力运营？交通、地段、物流、仓储、其它配套、政府立项、经营许可证、危险品运输证项目定位分析41项目定位筛选和顺行观点：纺织原辅料市场深度整合打造成一个可以提供纺、织、面料印染、交易、新技术研发等全价值链的产业服务平台，以形成良性循环，相辅相成的产业链式运作格局以外打内，进行全国招商和重点招商42纺织市场化工市场汽配市场五金市场以项目市场契合度为基础，本项目可发展市场为：1、按市场竞争态势，避开正面竞争进行错位，五金市场与汽配市场不是本项目最佳方向；2、按

27、专业市场发展以做专做强及关联产业链整合的趋势，本项目可优先发展市场为：纺织市场化工市场按优势产业基础前提，市场深度整合优于横向整合的趋势，同时按兼顾市场，突出主体的前提，本项目市场主次配备为：主力业态：主力业态：纺织原辅料、纺织机械辅助业态：辅助业态：纺织化工项目定位筛选431.综合项目周边市场环境及地块条件，项目应该是借助于周边产业基础为支撑点，借势 “为契机 ，打造“一站式”纺织原辅料交易市场；2.同时需结合商业逐步升级换代的市场发展需求，以外打内，引入更高档次的商品及品牌，满足南昌服装纺织产业的发展需求。项目发展战略项目发展战略l商业地位分析片区老大非片区老大，中等规模领导者垄断地位不可

28、重复性追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值44绍兴柯桥绍兴柯桥轻纺城轻纺城福建石狮服装城福建石狮服装城虎门富民服虎门富民服装批发城装批发城昌东面辅料及昌东面辅料及针车交易市场针车交易市场广州中大布广州中大布料市场料市场 从市场调研商户访谈的结果显示，现阶段南昌市主要的布料、辅料及针车的货源大部分来自绍兴柯桥，其次是广州、虎门、石狮。下一阶段上述三个城市将是我们招商的目的地。项目目标招商区域项目目标招商区域1、重点考察目标市场的体量、物业形式、经营品类、品类布局、动线规划、物流仓

29、储、配套设施、租售价格等。2、寻求行业龙头商家洽谈合作意向。3、寻求市场间合作，打造我方项目强强联手态势。 45占尽天时国内人均收入水平的提高，消费者更多的青睐有品位，有内涵的品牌昌东政府“服装纺织产业园”规划，纺织服装行业面临转型升级走品牌化纺织产业发展时机已经十分成熟纺织产业发展时机已经十分成熟46坐拥地利昌东服装纺织产业发展多年，有着“中国针织服装名城”之称项目地处昌东工业园服装纺织产业园中心地段，对外交通便捷南昌纺织产业是南昌支柱产业之一地利位置优越47创造人和商户盼望交易平台升级、渴望行业规模扩大、管理有效发展商发展商自身有服装实业，有物业管理经验、酒店经营经验众望所归团队前往纺织面

30、辅料基地招商，以外打内，引入外地中高档次商品及品牌经营者经营者盼望服装纺织交易平台升级、渴望行业规模扩大、管理有效484912、龙头商家进驻，带旺人气保障系统2、服装纺织产业集群基地4、科学合理的定位/规划5、昌东大道、昌南大道南北交错1、独立产权6、临街铺物业形式、业态布局均好性7、商业附加值：仓储物流/生活配套8、销售/招商优惠政策9、政府支持，信心保证10、专业经营公司保障经营11、专项商业推广基金旺场长期回报升值前景回报率安全/稳定价值前景l项目价值体系项目发展战略3、行业唯一专业性市场50以市场为导向，确保开发商、经营者、投资者三者利益平衡，提出项目的整体发展战略构想租售兼顾方式，招

31、商先行，最大限度回笼资金最大限度回笼资金开发商目标行业唯一专业性市场，辐射全省抢占市场制高点，获得政府及行业支持市场竞争物业规划前瞻性发展规划符合经营者使用，符合投资者购买，符合市场发展经营及投资者获得最大利益回报优化经营模式，吸引品牌优质商户，扩大市场影响力l项目发展战略构想项目发展战略51第一策略抢占市场制高点江西首席纺织产业链纵向深度整合的产业商贸物流批发市场第一原则：您能记住世界亚军的名字吗？被“逼”出来的第一：不做第一，无法生存项目发展战略52城市策略：三个代表工程：城市形象代表、行业发展样板代表、昌东商业发展代表工程将企业发展变成政府政绩！没有政府的支持，本项目不可能取得成功！项目

32、发展战略53集群策略：产业集群，上下联通打造成一个可以提供纺、织、面料印染、交易、新技术研发等全价值链的产业服务平台，以形成良性循环，相辅相成的产业链式运作格局。产业链纵向深度整合没有产业集群，就不会有竞争优势产业集群，没有政府的扶持是行不通的！项目发展战略54竞合策略：远交近攻，合纵连横整合行业协会资源，争取将项目列为“中国纺织工业协会” 和中国毛纺织行业协会的重点支持项目，为项目提供及时完善的政策服务和产业指导，并协助企业进行高效的贸易服务整合产区专业市场资源，与广东虎门、浙江柯桥、福建石狮形成合作联盟项目发展战略55品牌建设策略：形象先行，树立品牌：公益活动、行业交流活动，树立项目公信力

33、强势媒体的品牌传播策略：与相关电视台和行业专业网络媒体合作，进行强势品牌宣传立体全屏的目标市场公关策略：进行重点招商，对本项目的品牌进行地面传播和市场宣传项目发展战略56文化策略：建立人文价值链，丰富项目内涵建立完善的经营管理体系，做到商户满意100%，消费者满意100%联合地区服装设计师协会，举办“赣派服装艺术设计博览会”，一方面加快地区服装设计行业的成长，另一方面也为地区内的服装加工企业引进服装设计方面的人才；市场运营期间，联合电视台举办两年一届的“*纺织节暨选秀大赛”，扩大项目的地区影响；项目发展战略57营销策略：高位借势，提升价值，树立信心，平衡利益借势政府、行业协会、市场标杆，高调入

34、市顺应时势的商贸平台，合适的产品规划，合理的销售/招商政策，扶持性政策保驾护航项目发展战略58成功案例成功案例/ /江西江西香港豪德集团香港豪德集团项目名称豪德广场开发商香港豪德集团企业理念以德聚才，以财播德”把光彩事业融合成包括地方政府、百姓群众及投资者在内的利益共同体，项目简介 豪德集团有限公司成立于1996年5月.拥有江西豪德集团工程实业有限公司、赣州赣南贸易广场开发有限公司、吉安贸易广场开发有限公司、宜春贸易广场开发有限公司、江西兴达公路建设有限公司、赣州利发金属制品有限公司、赣州德利钢纤维有限公司等10多家子公司的大型集团性公司。 豪德集团从事商业地产开发十余年，形成了内涵丰富的“广

35、场文化”在江西省赣州市成功开发建设了赣南贸易广场之后，又继续在江西的吉安、宜春、抚州、景德镇，河南的开封、驻马店、信阳，内蒙古包头，山东潍坊、临沂、济宁、莱芜，辽宁朝阳、山西运城、朔州、晋城，湖南宁乡、陕西西安开发建设了20个大型综合商贸物流园区。 20个大型的物流贸易广场总投资约300亿元、总建筑面积600多万、就业人数约50万人，市场解决下岗再就业人数3万多人，市场直接和带动相关产业人员脱贫、就业、创业人数约120万人。 豪德集团首先在赣州的投资运作连创了民营建设公路、民营收购国有企业、民营建设城市防洪工程、民营建设城市物流商贸广场江西全省四个第一。 豪德集团在现代综合物流园区开发建设与管

36、理方面，无论开发项目的数量，还是项目的规模、档次、功能、管理水平方面均处于行业的前列，属于此行业的领军企业。案例借鉴591、良好的政府合作关系 每个项目必须加强与政府的沟通，取得政府的支持，实行长效管理。让公安、工商、公交、长运、客运等部门进入市场，加强管理与服务。2、公益事业，树立企业社会形象 积极投身中国光彩事业， 2004年4月获得了全国光彩事业奖，2007年荣获“中国十大光彩人物”，08年荣获“十大杰出贛商”、山东省“十大杰出侨商”，09年4月荣获“中国光彩事业突出贡献奖”等。3、项目定位以产业带动一片，以项目致富一方，着眼于有利于促进当地经济发展，有利于形成龙头带动企业。4、经营策略

37、 实施舍得让利的低价位战略。政府给予豪德集团的各项优惠政策，豪德集团就必须无条件让利给广大商户。 立足本地向外招商，以商招商，实行十个商贸物流中心市场在全国的连锁经营。 5、可复制的开发模式 借鉴国际现代物流企业先进的管理经验和成功的经营模式， 形成自己的开发模式，核心策略各地复制。成功案例/江西香港豪德集团案例借鉴60成功案例/江西香港豪德集团案例借鉴61成功案例/赣西万商红国际商贸物流中心项目名称赣西万商红国际商贸物流中心开发商新余万商红商贸物流开发有限公司首次开盘时间2011-11-19项目地址仙女湖大道与环城西路交汇处总占地1500亩总建面110万项目定位全国的明星样版工程 强势竞争力

38、的赣西地区一级批发市场主要业态建材、家具、五金机电、汽车、汽车配件、农副产品、小商品、服装鞋包均价一期3760元/二期5800元/招商1、前一年半免租，第二年下半年按3折;第三年租金优惠按第一季度5折，第二季度6折，第三季度8折，第四季度标准租金；标准租金：15-20元/月2、政府扶持政策：(1)对经营商户前两年缴纳的企业所得税和营业税按地方留成(扣除中央、省部分)的100%给予奖励，后两年按50%给予奖励；(2)对于市、区级规定的行政性收费，可收可不收的一律免收，收费标准有浮动幅度的，一律按下限征收；(3)对入驻市场的经营户业主及员工均可按政策在辖区内办理养老保险、医疗保险等保险；(4)对入

39、驻商户的子女在辖区内公办学校就读，免收择校费；对购买商铺自主经营且按期正式开业的经营户，其购买商铺缴纳的契税按地方留成的50%给予奖励。项目简介万商红（国际）商贸物流中心由万商红（国际）商品展示批发中心和万商红（国际）物流中心组成，万商红（国际）物流中心是集客运、物流、仓储、会展、酒店、商业、办公、住宿等功能于一体的现代化物流中心，通过两大中心实现商贸物流互动。赣西万商红（国际）商贸物流中心是赣西中心物流园区重点建设项目，是新余市“1020”重点工程，也是江西省重点项目。项目分三期开发。共约6000套商铺，其中二期约3200套商铺。项目一期为建材、五金机电市场，2011年3月18日正式开工,2

40、011年11月首次开盘销售1600套。项目二期为小商品、服装鞋包、农产品、汽摩配件等市场及城西客运中心、加油站2011年9月份全面动工。一/二期68万于2012年11月18日开业，项目一期开业率接近100%。二期开业率达到98%。共约4000余商户进驻开业2011年11月6日，赣西万商红（国际）商贸物流中心隆重举行首届全国招商大会，来自全国各地的客商5000余人参加首批500余客商签约万商红。2012年6月10日，新余市人民政府主办赣西万商红全国招商巡回推介会潮州专场案例借鉴621、政府支持，政策倾斜新余市重点项目，并已纳入江西省现代物流业“十二五”发展专项规划。新余市政府全程参与项目全国招商

41、推介会。2、项目定位，只做第一江西省最大最专业商贸中心；中国第五代专业市场； 110万超大规划商贸物流综合体。赣西万商红将全力面向全国各地的轻工用品、生产资料用品、农副产品原产地招商，将市场打造成为汇集华夏名特优的一级综合批发中心，跻身全国百亿级大市场行列。3、市政配套设施自我完善2万新余市客运西站、加油站按国际二级站标准设计建设。4、招商执行力度大，全国招商，全面展开赣西万商红将在上述全国原产地设立长期招商中心，并将增加浙江义乌、南浔、杭州和广东广州、佛山、中山、潮州等招商中心。成功案例/赣西万商红国际商贸物流中心案例借鉴63成功案例/赣西万商红国际商贸物流中心案例借鉴64n 项目地址：东莞

42、市大朗镇客运总站旁n 投资单位：东莞市正大兴业实业投资有限公司n 项目规模：占地7.5万平方米，总建筑面积12万平方米n 项目定位：大朗毛衫品牌孵化中心、一站式全球毛织采购平台n 功能定位：研发、设计、展示、批发、仓储物流、金融结算n 开业时间：2005年10月地址：广东东莞招商情况：整个项目一楼总体完成60%，二楼总体完成40%，空置较多。经营情况：商家客源不稳定，依靠展会生存，整体经营状况一般。失败案例研究分析/大朗毛织贸易中心案例借鉴65失败案例研究分析/大朗毛1、产业特性不足以支撑以商贸为主的专业市场 毛纺产业在大朗的落户生根源于港企的工厂转移，但毛纺本身的消费市场不在南方而在北方城镇

43、！大朗纯粹是一个生产基地！连发展自有品牌的毛纺企业都很少！而且毛纺属于服装类的一个很小分支，难以形成单一的批发市场。2、商家定位决定市场经营成败 以上第1点分析初步可得出结论此项目应该适合做产地型的、以促进毛纺企业发展的原材料、机器设备、研发设计等专业市场。 然而，大朗毛纺经营户多采取“底商接单+楼上谈判+仓库交货”的设店模式！经过十多年的发展，大朗富康路一带已经形成了长达3公里的毛纺一条街！由于生产和仓库都在市外或周边，该路段并没有过多的拥挤、消防、环境污染等问题！因此，本地商家每年为了迎合政府的号召都会到毛纺中心参展，设立临时展厅；但展会一结束，他们就回归原处办公。 目前在经营的商户80%

44、是做尾货生意！通过广州经销商来分销，整个毛纺中心缺乏市场竞争力！既做不成服务产业的产地型专业市场，也做不大销地型的批发市场！3、开发模式不合理，开发商进退维艰 大朗毛纺中心的建设，是基于大朗镇政府要打造大朗毛纺的会展经济而起来的；为减少政府投入，政府邀请了时任大朗毛织商会会长组建公司负责开发。前三年由政府主导每年召开一次“毛织会”，第四年开始交由正大兴业公司市场化运营。 基于对政府的信任和资金压力过大，正大公司采取了商铺产权分割出售的方式；但在发售当场就被封了因为证照不齐全、手续不完整！开局不利后，项目在大朗本地投资者和经营户心目中大打折扣！4、市场经营管理陷入恶性循环 基本没有专门及专业的运

45、营管理，物业管理极差，保安的服务、卫生极差，管理团队服务极差，经营户普遍不满，目前在营商铺开门率低，经营管理方没有采取任何措施补救，推广宣传不够，毛纺中心在行业的知名度低。 开发商对市场经营管理的资金投入少、精力投入少，对市场的经营没有更好的策略和方向，任其自生自灭！市场经营难有起色，造成经营户的流失和开发商利益的损失。案例借鉴661、专业市场不能过高寄希望于政府的口头支持，必须按照有关规定、实现项目的良性开发和一气呵成 ，否则将给项目租售和经营埋下祸根！2、产地型专业市场必须对产业的产供销模式和现状进行深入和反复的分析和论证，项目定位确定后必须全力以赴按照既定目标去招商、推广和经营！3、没有

46、传统商贸氛围的地区开发专业市场，必须做好长期经营的资金投入和人员投入准备，做好7-10年左右的市场培育期准备！从而在项目整体开发计划上做好提前布局！失败案例研究分析/大朗毛失败项目启示：案例借鉴67专业市场案例研究总结定位：只做第一，不做第二符合城市发展需要，获得政府有力支持业态整合：产业链深度整合配套服务支持到位经营管理：专业化管理及市场培育借势行业协会力量市场规划：选址符合大商贸大物流特征市场格局符合经营，仓储，物流的需求来自正反案例的启示，市场要获得成功，如下四方面是关键案例借鉴68案例研究总结序号成功的必要条件失败的关键因素1政府强有力的持续支持缺乏政府支持或支持流于形式2定位准确，切

47、合各方需求定位脱离市场或偏离政府发展方向3正确的开发模式/盈利模式开发商急功近利，短期获利4专业团队的有效执行力执行团队专业、执行力度不够专业市场成功与否的启示案例借鉴69项目发展战略总结战略格局战略一：城市运营企业行为同政府政绩挂钩，获得政府支持。公益形象，树立品牌。战略二：产业整合纺织产业纵向深度整合，形成集群规模，成为行业风向标。利益分享，共同发展战略三：远交近攻同国内标杆市场，品牌厂商，行业协会等形成战略同盟，同区域小型市场采用“以大压小”方式，进行市场洗牌。战略达成必要条件条件一：政府支持税收减免等经营扶持中小经营者小额贷款扶持产业园银行授信扶持条件二：行业支持成为纺织协会领导成员加

48、入市场联盟，资源共享获得纺织品展会主办权条件三：科学规划整体规划，精准定位建筑形式兼顾经营及销售经营/生活配套完善便利条件四：策略得当龙头带动，招商先行优惠政策培育市场自持物业，利益捆绑条件五：可持续发展科技研发机构配套行业培训技术支持高度决定格局，视野决定成就五指重拳强力出击项目发展战略70标志着城市升级、产业升级的新一代专业市场标志着城市升级、产业升级的新一代专业市场改变南昌服装纺织市场改变南昌服装纺织市场“多、小、散、低多、小、散、低”的现状，整合的现状，整合优势产业，打造新一代专业市场；优势产业，打造新一代专业市场；抓住洪城大市场拆迁机遇，把服装纺织业态并入项目，做抓住洪城大市场拆迁机

49、遇，把服装纺织业态并入项目，做区域商业的补缺者；区域商业的补缺者；南昌及周边区域市场纺织原辅料专业市场的领导品牌；南昌及周边区域市场纺织原辅料专业市场的领导品牌；南昌市唯一集南昌市唯一集“纺织生产资料展示交易、信息交流、电子商务、仓储配送、配套服务纺织生产资料展示交易、信息交流、电子商务、仓储配送、配套服务”等功能于一体的专业市场等功能于一体的专业市场项目整体定位项目整体定位72项目整体定位项目整体定位南昌南昌虎门虎门纺织原辅料物流交易中心纺织原辅料物流交易中心释义：1、南昌：南昌：不仅代表市场的区域位置，同时也是省级纺织辅料批发交不仅代表市场的区域位置，同时也是省级纺织辅料批发交易集散地；易

50、集散地；2、虎门：虎门：强强联合，市场定位标准化、先进的运营管理理念等；3、纺织原辅料物流交易中心纺织原辅料物流交易中心：以纺织原辅料纺织原辅料产业为龙头，集纺织生产资料商贸流通、信息交流为一体，倾力构筑一个功能完善、配套齐全、竞争有序的全方位、集约化、高层次的国际立体纺织原辅料交易平台。4、“集商品展示交易、信息交流、电子商务、仓储配送、配套服务集商品展示交易、信息交流、电子商务、仓储配送、配套服务”等功能于一体的专业市场73项目形象定位项目形象定位释义：1、江西首席：强调江西第一2、纺织原辅料：阐明市场主体业态2、产业链纵向深度整合：首创概念，反应专业市场发展方向，阐明产业发展前景3、商贸

51、平台：阐明市场性质，以大商贸大物流为根本的一级批发市场江西首席纺织原辅料深度整合商贸平台74项目商业发展概念项目商业发展概念 依托项目交通物流便捷优势和当地政府对于服装纺织行业的支持，构建一个集纺织原辅料产品展示交易、商务谈判、物流中心等纺织原辅料交易中心和纺织原辅料物流集散地；以本地企业、相关行业协会、相关商会及代理商为基础，吸引全国纺织原辅料生产企业、代理商等入驻本项目，建成以江西首席专业交易市场，经营品类及功能包括：面料区、辅料区、棉纺区、毛纺区、丝绸区、麻纺区、纱线区、纺织机械区、纺织助剂区、化纤区、生活配套服务区、电子商务中心、物流中心、运营管理中心、行业展会、商务洽谈中心、企业总部

52、 等多功能专业区域，打造“一站式”纺织原辅料物流交易中心纵深整合，打造“一站式”纺织原辅料物流交易中心75项目概念性业态布局项目概念性业态布局总部办公面料区辅料区棉纺区毛纺区丝绸区麻纺区纱线区纺织助剂区化纤区纺织机械区丝绸区面料区辅料区棉纺区毛纺区麻纺区纱线区纺织机械区纺织助剂区化纤区总部办公遵循业态互补性、联动性为基本原则，结合形象展示与收益兼顾，做到每个业态都有“好铺”，以此拉平区域价差，实现项目收益最大化！“经营经营”缩小区域差价，提升商业价值！缩小区域差价，提升商业价值！76纺织面料、辅料交易中心纺织机械交易中心纺织化工交易中心展示交易平台信息交流平台物流配送平台运营推广平台综合服务平

53、台金融服务平台三大中心六大平台传统产品展示、交易功能，针对新产品、二手产品交易/租赁等 租赁、产品、市场信息等的中转交流、电子商务交通、配送、仓储等产品物流枢纽功能市场推广与策划的实施、新产品发布等担保贷款，过桥资金拆借、保险等维修服务、技术咨询、商务办公、餐饮、休闲等项目功能定位项目功能定位三大中心，六大平台77纺织产品交易中心面料、辅料、棉纺、毛纺、丝绸、麻纺、纱线、纺织机械、纺织助剂、化纤项目功能定位项目功能定位78纺织产品/信息交流中心项目功能定位项目功能定位79仓储物流中心：仓库，物流，交通大物流造就大商贸！连接“上游市场商户下游市场”的纽带！项目功能定位项目功能定位80生活配套中心

54、：餐饮、商务、金融、购物、娱乐、休闲等不可或缺！解决经营后顾之忧！项目功能定位项目功能定位81项目商圈定位项目商圈定位立足南昌，走出江西，辐射华中核心次级边缘p 核心商圈消费群： 南昌及周边县市行业采购者及终端消费者；p次级商圈消费群： 临近南昌的周边城市行业采购者及终端消费者；p 边缘商圈消费群： 受交通影响的省份行业采购者及终端消费者；82卖家类型卖家类型自买自营买家自买自营买家投资买家投资买家分类分类中、小经营者中、小经营者大型经营者大型经营者大众投资者大众投资者专业投资者专业投资者动机动机自用为主，主要考虑经营收益长期经营收益比物业增值更重要租金收益、增值、保值增值、租金收益、保值范围

55、范围南昌及周边地区批发商、经销商南昌及周边地区商业机构南昌及周边地区南昌及周边地区，传统地产投资客来源地购买力购买力中等，是中小面积铺面购买者或承租者最强，属于机构战略性投资，是大面积铺面购买者或承租者经济实力普遍有限，购铺款为闲置资金。经济实力强，购房款为闲置资金，也可能部分通过融资，投资意向明确价格价格不确定，价格期望值与现有经营水平等多种因素有关不确定，价格期望值与所有制等多种因素有关大部分没有购买经验，预期价格不明确大部分拥有多次购买经验，价格敏感性强信息渠道信息渠道户外、电视等大众媒体，以及朋友间信息传播等大众媒体，以及行业内信息传播渠道基本为大众媒体，亲友信息传递作用明显除大众媒体

56、外，有特殊群体信息传递方式关注要素关注要素本身及周边商业环境、位置、交通、物流、人流量，对于街铺的认同度较大，关注商铺的使用面积，对于现铺的需求大，市场管理及经营运作水平本身及周边商业环境、位置、交通、物流、人流量地理位置、投资回报、资金安全地理位置、物业增值可能、变现交易灵活性心理特征心理特征较理性理性感性为主，容易接受引导极其理性营销要点营销要点区域发展分析和特定行业近期经营收益分析区域经济发展分析和财务分析低投入、高回报、零风险的闲余资金创富出路绝佳入市时机的高回报投资产品，行业发展潜力项目投资客户定位项目投资客户定位一般商铺物业主要针对两大购买群体，主要包括自用买家及投资买家83项目投资客户定位项目投资客户定位核心投资客户：n南昌及周边收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）；n南昌及周边纺织行业经营商户；辅助