宁波金田置业有限公司企业战略规划初步方案PPT教案

1、宁波金田置业有限公司企业战略规划初宁波金田置业有限公司企业战略规划初步方案步方案 战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。战略问题是关系到全局的问题，即需要照顾到各个方面和各个阶段的问题。一场战争、一次战役和一场战斗都有自己的全局。 毛泽东，毛泽东，中国革命的战略策略问题中国革命的战略策略问题 公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。公司为之活动的终点，实质是将一个公司与其环境建立联系。 “竞争战略之父竞争战略之父”迈克尔迈克尔波特波特兰德观点：兰德观点： 战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的

2、全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。战略是为实现企业的经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展的全局出发而做出的较长时期的总体性的谋划和活动纲领。 发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。发展战略是企业发展道路上的指路明灯，清晰的发展战略将对未来公司的各项工作提供积极的促进和导向作用。什么是战略？什么是战略？第1页/共125页u对宏观调控政策的敏感性强对宏观调控政策的敏感性强u资本密集型产业，决策失误将导致致命损失资本密集型产业，决策失误将导致致命损失u核心能力是对各种资源

3、的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下核心能力是对各种资源的占有和合理调配，必须依附于一定的战略规划之下u对短期利益的过分追逐决定了房产企业的对短期利益的过分追逐决定了房产企业的“短平快短平快”的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在的生存发展模式，缺乏战略指引的企业注定只停留在“地方诸侯地方诸侯”的层次。制定战略有利于抵制机会的的层次。制定战略有利于抵制机会的“诱惑诱惑”u房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势房地产企业由关系导向、机会导向转为市场导向、战略导向是发展的必然趋势 房产企业为什么更要重视战略管理？房产企业为什么更要重视战略管理？ 成本

4、成本/ /价格竞争价格竞争 性价比竞争性价比竞争 模式竞争模式竞争品牌、战略竞争品牌、战略竞争房地产开发企业竞争房地产开发企业竞争的四个阶段：的四个阶段：第2页/共125页第3页/共125页o支付部分土地出让金o申请减免配套费o要求施工企业先行垫资施工o提前预售，收取房款 o不注重产品设计、工程质量、和客户服务 o成本低、利润高 o土地实行“招拍挂”o限制前期流动资金贷款o严禁垫资和拖欠农民工工资o严格预售许可证制度 o细分市场、细分客户，促销费用越来越高 o成本越来越高而利润率越来越低 旧开发模式旧开发模式新开发模式新开发模式新新投投资资模模式式新新开开发发模模式式职权分配变化组织结构变化管

5、理制度变化工作流程变化新新管管理理模模式式房产新政下，我们需要面对房产新政下，我们需要面对第4页/共125页有限资源有限资源收缩战略？稳定战略？固守一隅还是主动出击？激进还是稳健？产品如何定位？企业如何变革和提升？35年战略规划目标？一体化？多元化发展战略？第5页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金

6、田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第6页/共125页中国经济保持持续快速的发展中国经济保持持续快速的发展 2007 年，国内生产总值持续稳定增长。为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。 以人均指标衡量，2000年中国人均GDP为7078元，按当年汇率折算约为856美元。2006年人均GDP达到2042美元。 根据根据“十一五十一五”规划纲要，十一规划纲要，十一五年均增长五年均增长7.5%，2011年年GDP达到达到26.1万万亿元。按目前的亿元。按目前的增长趋势，增长趋势，2008年突破规年突

7、破规划数字已成定局划数字已成定局第7页/共125页第8页/共125页固定资产投资和房地产开发投资高速增长固定资产投资和房地产开发投资高速增长2007年，我国固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快：u全年全社会固定资产投资达到137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点；其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点。u在城镇投资中，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%；第二产业51020亿元，增长29.0%；第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%

8、。u全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。第9页/共125页第10页/共125页“十一五”期间，我国城镇化仍将快速推进：u从国际经验来看，当城市化率达到以前，城市化进程比较缓慢；当城市化率超过而未达到的时期，城市化进程出现持续加速趋势；而城市化率一旦超过，城市化进程又会相对慢下来，进入平稳推进阶段。u我国城镇化率年以前在以下，城镇化率平均每年提升大约个百分点；年达到以后，城镇化率平均每年提升个百分点左右。u综合考虑各方面的影响因素，我国城镇化率达到左右的时间可能会在年前后，年前后将达到。（城乡人口变化的“交点”。城市人口规模越来越大于农村人口规模，出现“剪

9、刀”效应。）u住宅产业化”的进程大大加快。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，将拉动GDP增长两个点以上，同时增加约1500万城镇人口。如果按每人住房27平方米计算（2006年末水平），将新增住宅需求4亿平方米。这还不包括家庭结构小型化、住房升级换代等因素的增量。第11页/共125页 2007 2007年下半年，年下半年，CPICPI连创新高；连创新高；20082008年年1 1月份，更是创造了月份，更是创造了1111年来的新高（此前，年来的新高（此前，CPICPI曾在曾在19961996年年9 9月创下月创下7.4%7.4%的最高位）。其中，城市上涨的最高位）。其中，城市上涨6.8%6.

10、8%，农村上涨，农村上涨7.7%7.7%；食品价格上涨；食品价格上涨18.2%18.2%，非食品价格上涨，非食品价格上涨1.5%1.5%；消费品价格上涨；消费品价格上涨8.5%8.5%，服务项目价格上涨，服务项目价格上涨2.6%2.6%。从月环比看，居民消费价格总水平比。从月环比看，居民消费价格总水平比20072007年年1212月上涨月上涨1.2%1.2%。CPICPI的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。的持续增长，在一定程度上引发公众对物价上涨的深切关注和心理恐慌，同时也对房价高企产生了推动作用。第12页/共125页 自自1995

11、1995年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。年以来，我国城镇居民人均可支配收入得到持续增长。据国家统计局最新公布的数字，据国家统计局最新公布的数字，20072007年达到年达到13786元。元。第13页/共125页 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%59%为温饱，40%50%为小康，30%40%为富裕，低于30%为最富裕。从19851999年这15年间，我国农村居民一直处在温饱水平；2000年以后我国城镇、农村居民家庭恩格尔系数分别降到50、40%以下，分别达到富裕和小康。 居民收入的持续增加，恩格尔系数的稳步降低，会带动消费结构的升级和变化：u消费

12、内容不断更新。 进入21世纪初的前5年，我国居民在经历了家电产品全面进入家庭的万元级消费后，已进入到一个以教育、购房、购车为主要内容的新“三大件”消费时期。u生活消费由温饱型向休闲娱乐享受型发展。u消费、投资更加理性和多样化。2007年末，我国居民储蓄存款余额为172534亿元，比上年末增加10967亿元。除了银行储蓄外，越来越多的居民进入股票、证券、基金、国债、期货、黄金、收藏甚至房地产等投资领域。第14页/共125页我国城镇人均居住面积得到快速增长，至我国城镇人均居住面积得到快速增长，至20062006年底已经达到年底已经达到2727平方米平方米根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达

13、到根据世界银行研究表明，当一国人均居住面积在达到3035平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求，而我国距离30平方米还差平方米还差3平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。平方米，说明我国房地产仍将保持持续的发展。 按照现有增速，此趋势还将持续按照现有增速，此趋势还将持续35年。年。第15页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测四、全国

14、房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第16页/共125页解决房地产问题，温家宝谈了四点考虑： u首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房为此，中国政府今年将安排亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。u其次，是建设经济适用房。在中国，经济适用房户均面积平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。 u对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作

15、造成市场混乱”。 u中国是有亿人口的国家，要守住亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到万，还有万流动农民工，也需要居住条件。所有这些问题，政府都要统筹兼顾。温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的温家宝：如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。是住房问题。 2007年年11月月19日，温家宝出席新加坡中华总商会日，温家宝出席新加坡中华总商会举行的工商界人士晚餐会并致辞。举行的工商界人士晚餐会并致辞。 他说：他说：“如果提如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。起人民生活，我最为关注的是住房问题。” 他在新加坡国立大学发表演讲后

16、回答提问时说，他在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时说，应该说，中国改革开放年来居民住房的条件有应该说，中国改革开放年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。较快，人民有很大的意见。 十一月十九日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲。第17页/共125页第18页/共125页2003.8.12国务院关于促进房地产市场持续健康发展非得通知（18号令）将房地产业定位于支柱产业20043.20国土资源部、监察部关于继续开展经营性

17、土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作德通知（71号令）8月31日前将历史遗留问题处理完毕（831大限）4国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20%提高到35%以上。6国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁规定的通知9银监会出台商业银行房地产贷款风险管理指导支收比控制在50%以下，四证不全不发放任何贷款10.29央行加息12.2国土资源部关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的通知 对存量、闲置土地进行调查20053.17央行加息3.26国办明电20058号关于切实文档住房价格的通知（旧国八条）主旨是稳定房价4.27温家宝主持常务会议，研究进一步加强宏观调

18、控问题，总结为“新国八条”主旨与旧八条一致5.11建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见（6月1日实施）被称为“61大限”和“新政”，被视为最严厉的调控措施5.31国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收的通知2年内转让征收营业税10.18国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知156号文征收20所得税回顾：回顾：20032003年以来国家主要调控政策一览年以来国家主要调控政策一览第19页/共125页回顾：回顾：20032003年以来国家主要调控政策一览（续）年以来国家主要调控政策一览（续）20064.28央行升息0

19、.27%,5年以上房贷基准利率上调至6.39%抑制需求5.17国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施（“国六条”）包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租及经适房5.29国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知（9部委“15条”）是对“国六条”的细化，其中包括90/70政策。首付款7.6建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见联合发改委、工商总局关于进一步整顿规范房地产交易只需的通知进一步明确90/70政策取得预售证后10日内开售7.11建设部联合5部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见“外资限炒令”7.24国办关于建立国家土地督察制度有关问题的通知设立9个土

20、地督察局7.26国税总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知统一征收二手房转让所得税第20页/共125页 综观综观20032003年以来中央和地方政府出台的一系列调控措施和市场政策，尽管存在年以来中央和地方政府出台的一系列调控措施和市场政策，尽管存在“患得患失患得患失”的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可操作性的顾虑，但显而易见的是各项措施和政策更具有针对性、可操作性既强化了政策的可执行性，又尽量避免了既强化了政策的可执行性，又尽量避免了“一刀切一刀切”，同时也充分考虑了各项政策的对冲作用，同时也充分考虑了各项政策的对冲作用这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的调控效

21、果。我国的这意味着各项措施和政策将产生积极、良好的调控效果。我国的“房地产法律体系房地产法律体系”必将越来越完善，房地产市场政策越来越严密：必将越来越完善，房地产市场政策越来越严密： 回顾近回顾近5年来的宏观调控政策，年来的宏观调控政策， 20032004年主要从加强信贷业务管理、规范土地年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易等宏观层面切入；自市场交易等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，

22、更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的年更进一步推进和完善了细化的调控政策，从调整楼市供应结构的“9070”政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税政策，到房地产交易环节税收政策缩紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三三税并进税并进”的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、的税费政策，再到限制外资、行业规范等，涵盖到了房地产的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。行业规范等各个方面。近年来国家对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效近年来国家

23、对房地产的调控措施和政策越来越科学、有效 第21页/共125页 2007 2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房地产领域所应起到的社会公共职责。年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房地产领域所应起到的社会公共职责。8 8月份国务院出台的月份国务院出台的2424号文使得建立及完善住房保障体系成为号文使得建立及完善住房保障体系成为20072007年调控的中心。此外，年调控的中心。此外，20072007年的行业

24、规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充，特别是央行加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了20072007年调控的一大特色。年调控的一大特色。 最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在最能概括市场全局、最能反应民生心态的，自然是那些在20072007年的媒体上曝光率高、大众关注度高的年的媒体上曝光率高、大众关注度高的“流行语流行语”或或“关键词关键词”。它们有的道出了普通民众的心声，有的刻画了开发商的求生状态；更多的则反应了一个大国政府运用。它们有的道出了

25、普通民众的心声，有的刻画了开发商的求生状态；更多的则反应了一个大国政府运用“看得见的手看得见的手”进行有形调控过程中的探索和实践进行有形调控过程中的探索和实践 第22页/共125页公布日期公布日期公布机关公布机关文件名称文件名称1月25日国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知3月16日全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法3月29日商务部关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见3月29日建设部、国家发改委、工商总局等八部委房地产市场秩序专项整治工作方案5月23日商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知8月7日国务院国

26、务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见9月21日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定9月27日中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知9月30日国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知11月7日国家发改委、商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）11月14日财政部廉租住房保障资金管理办法11月27日建设部、发改委等七部门廉租住房保障办法11月19日国土部、财政部、央行土地储备管理办法11月30日建设部、发改委等七部门经济适用房管理办法12月11日央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知盘点：盘点

27、：2007年国家出台的房地产政策年国家出台的房地产政策第23页/共125页第24页/共125页10次上调存款准备金率，6次上调存款基准利率：第25页/共125页第26页/共125页第27页/共125页第28页/共125页第29页/共125页第30页/共125页第31页/共125页第32页/共125页第33页/共125页第34页/共125页2007年各地年各地“地王地王”一览表一览表日期日期地块名称地块名称占地面积占地面积（）（）竞额竞额（元）（元）楼板价楼板价（元（元/）竞得企业竞得企业1月31日武汉市武昌区武重地块50万35.02亿3290上海豫园3月12日重庆市南岸区杨家山地块166.7万

28、24.5亿7004和记黄埔6月21日上海市新江湾城D1地块5.93万12.6亿12500绿城集团7月9日杭州市西湖区地块3.48万14.76亿15712雅戈尔集团7月12日东莞市塘厦大坪村地块35万26.8亿19243万科地产7月24日长沙市新河三角洲地块78.52万92亿3500北辰实业 北京城开7月30日重庆市江北区07090号地块20.5万41.8亿4100香港信和8月24日上海黄埔区163#街坊地块1.37万44亿66930苏宁环球 2007年以来，在房价高企、土地供应不足等多种因素的综合影响下，各地“地王”频出，许多地区甚至出现了“面粉比面包贵”的怪现象第35页/共125页第36页/

29、共125页第37页/共125页新一轮土地政策下的市场反应第38页/共125页xyoABC 如果从如果从“严谨的数理概念严谨的数理概念”这个意义上看所谓这个意义上看所谓“楼市拐点楼市拐点”，只能理解为房价上涨的形式发生了变化，但上涨的趋势并没有变。，只能理解为房价上涨的形式发生了变化，但上涨的趋势并没有变。 归根结底，归根结底，“拐点拐点”是否会出现，是市场对调控政策综合反应的结果，是前七个关键词综合作用下的加权结果。是否会出现，是市场对调控政策综合反应的结果，是前七个关键词综合作用下的加权结果。第39页/共125页xyo)(xfy xyo)(xfy abAB递增递增)(xf abBA0 y递减

30、递减)(xf 0 yxyoABC 连续曲（连续曲（ABCABC）上凹凸的分界点（）上凹凸的分界点（B B）称为曲线的拐点）称为曲线的拐点 凹曲线凹曲线凸曲线凸曲线曲线凸凹的判断和拐点的定义曲线凸凹的判断和拐点的定义第40页/共125页第41页/共125页第42页/共125页第43页/共125页第44页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三

31、部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第45页/共125页回顾：近年国内房地产价格持续增长回顾：近年国内房地产价格持续增长第46页/共125页2007房价强力上扬2007年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅尚在6.0%上下波动；4月、5月、6月、7月和8月,70个大中城市新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%；9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，其中新建商品住房销售价格同比上涨10%；10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，其中，新建商品住房

32、销售价格同比上涨10.6%；11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。第47页/共125页2007年12月部分城市房屋销售价格指数地区房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手房价格指数同比环比同比环比同比环比全国全国110.5100.2111.4100.3111.4100.0北京北京115.0100.9117.5101.1112.0100.5天津天津107.6100.7108.1100.3107.2101.8上海上海109.3100.4109.3100

33、.2110.8100.4南京南京107.2100.4109.0100.2105.2100.6杭州杭州113.7100.8115.0100.6110.3100.6广州广州105.798.6106.197.1107.4100.5深圳深圳116.499.9114.399.8113.999.7重庆重庆113.5100.2115.9100.2110.9100.3成都成都109.3100.3110.9100.1105.9100.4注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为1002007年单月各城市房屋销售价格指数第48页/共125页北京上海深圳广州南京北海乌鲁木齐重庆宁波19.9%-0.1%10.2

34、%8.9%6.1%15.5%3.0%3.6%4.8%29.7%0.1%9.9%9.6%4.7%16.2%2.3%3.6%4.3%39.9%0.2%10.7%8.6%6.8%13.7%1.1%2.3%5.7%410.7%0.3%11.3%7.2%8.8%23.6%3.5%3.0%4.8%510.3%12.3%9.2%15.1%610%0.9%13.9%7.3511.3%15.5%6.4%15.5%1.7%711.6%2.0%16.1%7.8%9.2%18.6%12.0%6.7%9.2%813.5%3.7%17.6%7.4%7.5%18.2%15.5%9.5%10.5%915.3%6.2%16.5

35、%7.9%8.7%19.4%21.1%13.9%14.6%1017.8%8.3%16.8%7.8%8.4%17.7%18.5%12.0%19.1%1117.4%9.0%17.0%7.7%9.4%18.3%21.1%14.9%18.8%1217.5%9.3%13.9%19.3%25.3%15.9%17.3%2007年112月份部分城市房价涨幅第49页/共125页u 2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。其中，新房指数环比上涨0.3%，二手房指数与上月持平，涨幅均为两年来单月最低值涨幅均为两年来单月最低值

36、。u在70个城市中，51个城市的新房月环比涨幅出现下降，其中有19个城市的新房指数环比下跌；38个城市的二手房月环比涨幅下降，其中有20个城市的二手房指数环比下跌。u 新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月低0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1

37、%等；环比涨幅较高的主要城市包括：海口4.4%、合肥1.8%、九江1.7%、南充1.6%和桂林1.5%等。u 二手住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月高2.1个百分点；与上月比，二手住房销售价格与上月持平。同比涨幅较高的主要城市包括:乌鲁木齐24.2%、宁波16.5%、无锡15.2%、深圳13.9%和长春13.1%等；环比涨幅较高的主要城市包括：宜昌6.4%、大理4.2%、洛阳2.4%、桂林2.2%和天津1.8%等。u 非住宅商品房销售价格同比上涨7.0%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月低0.3个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.

38、3%、8.0%和5.2%。2007年12月份房价涨幅分析第50页/共125页u第四季度除工业用地价格涨幅增加外，其余均出现涨幅下降；u同期地价涨幅远远低于房价涨幅；远远低于房价涨幅；u从数据看，地价上涨引发房价上涨缺乏足够的说服力。地价上涨引发房价上涨缺乏足够的说服力。u2007年全国各地“地王”频现，其重要原因在于开发商过分看好后市，过度依赖土地储备来彰显实力与持续发展。2007年地价涨幅远远低于房价涨幅第51页/共125页名名次次股票名称股票名称净利润净利润 每股收益每股收益分配预案分配预案主营业务增长率主营业务增长率1保利地产1,489,088,024.65 元1.3元10转增10股派0

39、.7元（含税）101.5094%2S*ST昌源378,330,536.87元1.285元不分配不转增-98.1428%3华发股份362,828,235.28元1.22元10转增10股派1元（含税）158.0988%4万业企业480,043,126.76元1.0718元10派5元（含税）-11.2241%5中华企业605,306,635.81元0.668元10送2股21.2742%6福星股份15.08亿元0.6045元10派1元（含税）36.1355%7苏宁环球212,950,763.13元0.44元不分配不转增19.6220%8ST卧龙120,109,464.07元0.44元不分配不转增328

40、.6903%9阳光股份183,326 87,089元0.39元不分配不转增31.2907%10万通地产164,939,688.02元0.3659元10派1.5元（含税）768.0074%11世茂股份66,375,365.61元0.14元10派0.5元（含税）-41.3789%12上海新梅5,135,649.56元0.0207元不分配不转增153.0898%已公布2007年年报的12家房地产公司业绩表第52页/共125页上市房产公司对现金流普遍持谨慎态度第53页/共125页行业集中度逐渐形成，行业格局雏形渐显第54页/共125页万科行业平均值比较开发业绩销售面积300多万主营业务收入销售额212

41、亿元，实现净利润13.5亿元，其中珠三角29，长三角32，环渤海24，其他8行业总销售额10739亿元，平均1820万元/家万科份额：1.97%万科与行业平均值相差1164倍土地储备2006年，万科获取的规划中项目面积合计1851万，按持股比例折算约为1536万。土地储备集中在第一梯队企业中，绝大多数企业仅能维持1、2年。项目数量共96个，其中珠三角区域32个，长三角区域31个，环渤海区域24个，成都、武汉等其他城市9个。75的企业没有项目，有项目的企业项目数量平均2.43个相差39.5倍万科经营情况与行业平均值之比较（万科经营情况与行业平均值之比较（2006年数据）年数据）与行业领先者的悬殊

42、差异与行业领先者的悬殊差异 虽然万科国内老大的地位短时间内无人撼动，但其市场份额却不到虽然万科国内老大的地位短时间内无人撼动，但其市场份额却不到2 2，同时，房地产的行业集中度也远不如竞争充分的家电、，同时，房地产的行业集中度也远不如竞争充分的家电、ITIT、快速消费品等行业。可以想见，在未来几年，房产行业将不可避免地面临一次洗牌。、快速消费品等行业。可以想见，在未来几年，房产行业将不可避免地面临一次洗牌。第55页/共125页全国房地产业企业法人单位和就业人员全国房地产业企业法人单位和就业人员u小、散、乱的格局没有实质性改变小、散、乱的格局没有实质性改变u同时，企业梯次分化越来越明显，第一梯队

43、企业与中小企业的距离持续拉大，市场集中度越来越高同时，企业梯次分化越来越明显，第一梯队企业与中小企业的距离持续拉大，市场集中度越来越高u项目资本金比例越来越高，市场竞争越来越激烈项目资本金比例越来越高，市场竞争越来越激烈法人单位（万个）比重（）就业人员（万人）比重（）合计12.9100396.3100房地产开发经营5.945.7158.540.0物业管理3.224.8143.436.2房地产中介服务2.015.523.55.9其他房地产活动1.814.070.917.9全国房产行业竞争格局全国房产行业竞争格局第56页/共125页房地产投资开发模式已发生重大转变房地产投资开发模式已发生重大转变对

44、比房地产市场宏观调控前、后各项政策的变化可以发现：房地产投资开发模式已经发生了重大变化。对比房地产市场宏观调控前、后各项政策的变化可以发现：房地产投资开发模式已经发生了重大变化。项项 目目2003年年2007年年相相 差差备备 注注土地费用100100亩亩100100万元万元/ /亩亩1 1亿元，首付亿元，首付2020（20002000万元），余款在一年后支付万元），余款在一年后支付（用销售收入支付）（用销售收入支付）100100亩亩150150万元万元/ /亩亩1.51.5亿元，首付亿元，首付4040（20002000万元），余款在半年内付清（万元），余款在半年内付清（还没有销售收入）还没有

45、销售收入）成本增加成本增加0.50.5亿元，亿元，自有资金支付相差自有资金支付相差1.31.3亿元亿元土地费用按年土地费用按年递增递增15%15%计算计算配套费用300300元元/ /2020万万60006000万元万元可以可以“减免缓减免缓”500500元元/ /2020万万1 1亿元亿元不可以不可以成本增加成本增加0.40.4亿元，亿元，自有资金支付相差自有资金支付相差0.70.7亿元亿元容积率容积率3.03.0“减免缓减免缓”比例比例5050设计、推广费用等前期费用500500万元万元10001000万元万元相差相差500500万元万元随着竞争加剧，随着竞争加剧，费用已成倍增费用已成倍增

46、加加建安费用2020万万15001500元元/ /3 3亿元亿元2020万万18001800元元/ /3.63.6亿元亿元增加增加0.60.6亿元，自有亿元，自有资金支付不变资金支付不变人工人工/ /材料价格、材料价格、产品质量均在产品质量均在提高提高间接费用10001000万元万元13001300万元万元增加增加300300万元万元开发期三年开发期三年成本总成本总成本4.754.75亿元亿元其中自有资金其中自有资金1.31.3亿元亿元, ,占占27%27%总成本总成本6.336.33亿元亿元其中自有资金其中自有资金3.843.84亿元亿元, ,占占60%60%成本增加成本增加33%,33%,

47、自有自有资金增加资金增加1.951.95倍倍未考虑利率未考虑利率增加因素增加因素利润率30%30%20%20%10%10%行业平均行业平均利润2 2亿元亿元1.581.58亿元亿元0.420.42亿元亿元自有资金利润率154%154%41%41%相差相差3.753.75倍倍第57页/共125页随着房地产行业的迅速发展，人工成本不断上升随着房地产行业的迅速发展，人工成本不断上升房地产行业薪酬水平增长的年度对比房地产行业薪酬水平增长的年度对比行业发展趋势与薪酬的关系行业发展趋势与薪酬的关系第58页/共125页房地产开发成本越来越高，利润率空间被压缩u随着土地资源越来越紧缺，土地成本增长迅速；u随着

48、自有资金比例的增加，贷款利息率增长，财务费用成本大幅增加；u为了应对激烈的市场竞争，同时培植公司品牌，房地产企业将不得不提高项目的综合品质，导致投入增加；u建材等相关产品价格的提高，建安成本也得到了一定的增长；u随着市场竞争激烈程度的提升，营销费用也得到大幅度的增长；u随着房地产开发企业人员工资的不断上涨，人工成本日益增加；u国家宏观调控效果的集中释放 以上因素综合作用，使得房地产的行业利润逐渐被压缩到合理的范围内。对那些以上因素综合作用，使得房地产的行业利润逐渐被压缩到合理的范围内。对那些“机会主义导向机会主义导向”的房地产商而言，过去那种疯狂的的房地产商而言，过去那种疯狂的“掘金时代掘金时

49、代”或许一去不复返了。要想在竞争中立于不败之地，企业必须重新审视和定位自己，突出优势，补强短板，以期把握机会，做强做大。或许一去不复返了。要想在竞争中立于不败之地，企业必须重新审视和定位自己，突出优势，补强短板，以期把握机会，做强做大。第59页/共125页第60页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金

50、田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第61页/共125页2008年宏观政策走向预测第62页/共125页u预测二：落实和完善现有政策将是2008年的主旋律2006年以来，房地产宏观调控政策的出台全面而密集，涵盖房地产市场的土地、供应结构、交易环节税费、行业环境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各个方面。各大相关部委、主管部门都参与进来，对一个行业进行如此长时间和密集的调控是非常少见的。对一个行业进行如此长时间和密集的调控是非常少见的。可以预测，2008年，继续落实和完善现有政策将成为楼市调控的主旋律：2007年的调控方向已经由“稳定房价”逐步转为“住房保障

51、”，并在后半年基本建立起了住房保障体系的框架，如何更好的落实住房保障政策将成为调控的一个重点；在需求角度，继续通过如加息、物业税等增加购房支出，减少房产投资收益，来降低购房需求；在供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。平抑房价和房地产良性发展需要不断盘活存量房市场，而当前二手房交易环节的各项税费仍然是制约部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易税费，盘活二手房市场可能会成为2008年政策的一个新的方向。第63页/共125页第64页/共125页第65页/共125页2008及今后

52、几年房地产市场预测第66页/共125页第67页/共125页长期来看，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势：长期来看，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势：行业竞争日益激烈。房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。房地产供给将向多元化发展，住宅供应体系将包含商品住宅、经济适用房、低租金公寓等面向不同消费层次的房地产产品，商业房地产将会稳定增长。商品住宅价格将呈现稳中回落的趋势。商业房地产的租、售价格将稳中有升。二级市场的不断发展将对房地产业的发展起着越来越大的作用。房地产金融业将更加完善，对推动房地产和商业房地产的发

53、展起积极作用。规模化品牌化规模化品牌化供给多元化供给多元化价格趋势价格趋势住宅二级市场住宅二级市场房地产金融业房地产金融业第68页/共125页导 读序 言：战略概述第一部分：全国房地产市场分析 一、宏观经济分析一、宏观经济分析 二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收）二、房地产调控政策分析（土地，金融，税收） 三、房地产市场分析三、房地产市场分析 四、全国房地产市场预测四、全国房地产市场预测第二部分：宁波房地产市场分析第三部分：金田置业内部资源分析第四部分：金田置业战略分析和战略选择第五部分：金田置业战略规划目标（20082011）第69页/共125页宁波城市名片u宁波位于中国大陆海岸线中段

54、、的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州。u是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的城市”，是全国历史文化名城。u全市总面积9365平方公里，2006年末总人口560.4万。其中市区人口215.8万人。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。u宁波港域地处中国大陆沿海中部长江出海口“T”字型航线交汇点，是一个多功能、综合性、面向世界的现代化大港，已成为中国大陆主要的原油、铁矿、集装箱、液体化工中转储存基地。2006年宁波港域完成货物吞吐量3.1亿吨，位居大陆港口第2位，

55、世界港口第4位；集装箱吞吐量达到706.8万标箱，增长35.7%，居大陆沿海港口第4位，世界第13位。u全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、全国再就业先进城市；中国城市经济实力、中国城市综合竞争力、中国城市生活质量等排名中名列前十位；公众首选宜居城市、全国十大市民最满意城市。第70页/共125页 近年来宁波国民生产总值稳定增长，增速高于全国平均水平约26个百分点。2007年达到3433.08亿元，首次跻身中国13个城市(非直辖市）GDP3000亿元俱乐部.宁波国民生产总值稳定增长第71页/共125页浙江省各市GDP和平均人口对比表（GDP：亿元；平均人口：万人）地区19

56、78年2000年2005年2006年GDP平均人口GDP平均人口GDP平均人口GDP平均人口全省12437386141.04577134384851156494939杭州28.45031382.66192942.76563441.0663宁波20.24611144.65402449.35552864.5560温州13.2556822.07291596.47481834.4753嘉兴13.3289524.03311159.73341343.1335湖州8.9221325.2255644.3257760.9258绍兴12.3378745.04321447.54351678.2435金华9.9376

57、509.44451063.54531228.6455衢州6.4207161.9242329.1246383.4246丽水4.8211136.8248251.4251353.2252台州10.1450613.35451251.85581467.5562舟山3.987121.698280.297333.298宁波历年的经济总量稳居浙江省第二第72页/共125页2007年浙江省及各市GDP初步核算数据绝对值(亿元)可比价增长速度(%)GDP第一产业第二产业第三产业GDP第一产业第二产业第三产业全省18638.361025.2710092.007521.0914.52.815.415.1杭州4103.

58、89167.572059.151877.1714.62.614.416.1宁波3433.08153.641888.681390.7614.83.914.516.4温州2157.0071.241168.73917.0214.30.513.816.0嘉兴1585.18100.22947.26537.7014.44.714.815.7湖州895.9473.29510.74311.9114.44.415.015.9绍兴1971.00108.211195.22667.5714.33.415.514.1金华1462.4577.16793.00592.2914.84.815.815.0义乌420.8911.

59、78193.97215.1415.76.115.916.1衢州468.1857.74239.67170.7715.54.919.214.5舟山407.0044.57178.00184.4317.01.323.415.5台州1722.89116.45927.98678.4614.52.116.114.6丽水425.2649.65202.26173.3615.63.020.014.7宁波2007年各项指标仍保持良好发展势头数据显示，2007年宁波市GDP继续稳居全省第二，其中第二、三产业在高位基础上仍保持14.5%和16.4%（第三产业增幅居全省首位）的高增长速度。第73页/共125页第74页/共

60、125页20072007年长三角年长三角1616个城市居民人均可支配收入个城市居民人均可支配收入及及CPICPI指数指数城城 市市可支配收入可支配收入（元）（元）位位 次次CPICPI指数指数位位 次次上 海236231103.215宁 波223072103.98台 州2224531044绍 兴217174102.716杭 州216895103.513苏 州212606104.22无 锡208987103.89南 京203178103.710湖 州2004691044舟 山1985610104.22嘉 兴1923811103.710常 州1908912103.314镇 江16775131044