城市土地权属管理

1、内容提要内容提要土地产权土地产权土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务和内容城市土地所有权与使用权的确认城市土地所有权与使用权的确认城镇国有土地使用权流转管理城镇国有土地使用权流转管理土地征用土地征用土地权属纠纷的调处土地权属纠纷的调处1 1、产权、产权 含义含义 即财产权利的简称，是指由法律加以维护的对生产即财产权利的简称，是指由法律加以维护的对生产资源或生产要素的使用权、收益权、转让权和处置权。资源或生产要素的使用权、收益权、转让权和处置权。 产权制度产权制度指以产权为依托，对财产关系进行合理有效地组指以产权为依托，对财产关系进行合理有效地组合、调节的制度。包括以下三个方面：合、调节的

2、制度。包括以下三个方面：u 产权关系与产权结构安排，即财产权性质和分解程度；产权关系与产权结构安排，即财产权性质和分解程度；u 各产权主体权利、义务关系的界定；各产权主体权利、义务关系的界定；u 保证各种产权契约、协议实现的法律、制度。保证各种产权契约、协议实现的法律、制度。 从法律意义上来看，财产并不是由物组成，而是由人对物的从法律意义上来看，财产并不是由物组成，而是由人对物的权利所构成，即为产权。权利所构成，即为产权。2 2、土地产权、土地产权 含义含义 指存在于土地中的一系列排他权利束，这一权利束由各具指存在于土地中的一系列排他权利束，这一权利束由各具特色的利益或权利构成，可以分散拥有。

3、其中一个土地所有者在土地特色的利益或权利构成，可以分散拥有。其中一个土地所有者在土地上所能拥有的最大权益束是完全所有全或者是无限制继承的所有权。上所能拥有的最大权益束是完全所有全或者是无限制继承的所有权。（注：土地产权要服务于公共目的，要受到政府的制约，是相对的而（注：土地产权要服务于公共目的，要受到政府的制约，是相对的而非绝对的。）非绝对的。） 土地产权的权能构成土地产权的权能构成u 土地所有权土地所有权 指土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和指土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。处分，并排除他人干涉的权利。u 土地使用权土地使用权 指依法对土地加以利

4、用并取得收益的权利，是土地指依法对土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式，土地使用全是与土地所有权相关的财产权利。使用制的法律体现形式，土地使用全是与土地所有权相关的财产权利。u 土地抵押权土地抵押权 指在土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续指在土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可以将土地拍卖价款使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可以将土地拍卖价款作为受偿的担保物权。作为受偿的担保物权。u 土地租赁权土地租赁权u 土地地役权土地地役权 指在土地所有权上设定的一种他项权利。土指在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有

5、人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上实施的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役实施的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。 地役权主要包括：采光权、取水权、道路通行权等；地役权主要包括：采光权、取水权、道路通行权等； 地役权可以由于弃权、接触、时效和某些其他原因而消灭；地役权可以由于弃权、接触、时效和某些其他原因而消灭； 如果需役地所有权转移，地役权原则上随之转移；如果需役地所有权转移，地役权原则上随之转移；u

6、土地发展权土地发展权 土地产权的基本特性：土地产权的基本特性： 具有排他性具有排他性 土地产权客体必须具备可占用性和价值性土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护的保护 土地产权的相对性土地产权的相对性1 1、土地权属管理的任务、土地权属管理的任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性和不断改善土地使用

7、条件的积极性 调整土地关系调整土地关系2 2、土地权属管理的内容、土地权属管理的内容 依法确认土地权属依法确认土地权属 依法管理土地权属变更依法管理土地权属变更 依法调查、处理土地权属纠纷依法调查、处理土地权属纠纷1 1、城市土地所有权的产生途径、城市土地所有权的产生途径 新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段，新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段，分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权 接管、没收接管、没收 赎买赎买 征用土地征用土地 法律宣布法律宣布2 2、城市土地使用权的取得和收回、城市土地使用权

8、的取得和收回 取得取得u 有偿有偿 指土地使用者通过向国家交纳土地有偿使用费以取得土地使用权；指土地使用者通过向国家交纳土地有偿使用费以取得土地使用权；u 无偿无偿 指通过国家行政划拨的方式取得土地使用权；指通过国家行政划拨的方式取得土地使用权；土地管理法土地管理法5454条条u 依照法律政策规定取得依照法律政策规定取得 开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位和个人长期业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位和个人长期使用，使用期限最长不超过

9、使用，使用期限最长不超过5050年。年。 收回收回城市土地使用权的收回，是指人民政府依照法律规定，收回用地单位和个人土城市土地使用权的收回，是指人民政府依照法律规定，收回用地单位和个人土地使用权的行为。地使用权的行为。 按照按照中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第第5858条的规定，有下列情形之一的，条的规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权限由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权限的人民政府批准，可以收回土地的使用权。的人民政府批准，可以收回土地的使用权。u 为公共利益需要使用国有土地的；为公共利益

10、需要使用国有土地的；u 为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的；为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的；u 土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请延期或者申请延土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请延期或者申请延期未获得批准的；期未获得批准的；u 因单位撤消、迁移等愿意，停止使用原划拨的国有土地的；因单位撤消、迁移等愿意，停止使用原划拨的国有土地的；u 公路、铁路、机场、矿场等核准报废的。公路、铁路、机场、矿场等核准报废的。 2020世纪世纪8080年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿、年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿

11、、无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制度。度。城镇国有土地使用权流转方式：城镇国有土地使用权流转方式： 出让出让 转让转让 出租出租 抵押抵押1 1、土地征用的概念、土地征用的概念（1 1）土地征用的涵义）土地征用的涵义 指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。变为国有土地的行为。（2 2）土地征用的特征）土地征用的特征u 是一种政府权利是一种政府权利u 具有强制性具有强制性u 具有补偿性具有补偿性（3 3）土地征用的条件）

12、土地征用的条件u 必须为了公共利益而进行必须为了公共利益而进行u 都要进行补偿都要进行补偿二、土地征用的程序二、土地征用的程序 建设项目的预审建设项目的预审 用地申请与审查用地申请与审查 制订征地方案制订征地方案 上报审批上报审批 批复批复 实施实施 颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书 三、征地补偿与安置标准三、征地补偿与安置标准 土地补偿费土地补偿费 青苗费青苗费 地上附着物补偿费地上附着物补偿费 安置补助费安置补助费 新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金4 4、征用土地与农用地的审批权限、征用土地与农用地的审批权限（1 1）征用土地审批权限）征用土地审批权限 国务院审批国务院审批 基本农

13、田基本农田 基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过35hm235hm2的的 其他土地超过其他土地超过70hm270hm2的的 征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。并报国务院备案。（2 2）农用地转用的批准权限）农用地转用的批准权限 国务院审批国务院审批 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设

14、用地的的 土地利用总体规划批准机关批准土地利用总体规划批准机关批准在土地利用总体规划确定的城市和村庄、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准单位批准用年度计划分批次由原批准单位批准 市、县人民政府批准市、县人民政府批准在已批准的农用地转用范围内的具体建设项在已批准的农用地转用范围内的具体建设项目用地目用地 省、自治区、直辖市人民政府批准省、自治区、直辖市人民政府批准上述规定以外的建设项目占用土地，上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农

15、用地转为建设用地的涉及农用地转为建设用地的1 1、土地权属纠纷的概念及其产生的原因、土地权属纠纷的概念及其产生的原因 土地权属纠纷土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况：指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况： 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷； 对现有权属界线的争议对现有权属界线的争议2 2、产生的原因、产生的原因 土地权属紊乱，地界无明显标志土地权属紊乱，地界无明显标志 过去农村的政策多次变化以及土地问题上过去农村的政策多次变化以及土地问题上“吃大锅饭吃大锅饭”、无偿占用造成的权属争议、无偿占用造

16、成的权属争议 行政区划变更、社队归并、调整等造成的权属不清行政区划变更、社队归并、调整等造成的权属不清 水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原由地界，又无新的用地协议水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原由地界，又无新的用地协议 征用土地审批手不全，界址不清或一地多征引起的纠纷征用土地审批手不全，界址不清或一地多征引起的纠纷 历史上存在的地权争议延续至今历史上存在的地权争议延续至今 土地隐形交易、土地使用权非法转移土地隐形交易、土地使用权非法转移2 2、土地权属纠纷调处的原则、土地权属纠纷调处的原则 维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者合法权益维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者合法权益 以事实为依据，以法律为准绳的事实求是原则以事实为依据，以法律为准绳的事实求是原则 有利于团结，有利于合理利用土地的原则有利于团结，有利于合理利用土地的原则 远期证据服从近期证据的原则。远期证据服从近期证据的原则。3 3、土地调处的法律、政策依据、土地调处的法律、政策依据宪法宪法、民法通则民法通则、土