房地产政策07-15

1、房地产政策07-16Presentation小组成员：侯翔蕊 胡梦瑶 贾朋朋 谢欣悦 安倩倩 崔向宁 高炀 房地产政策总览01土地政策土地使用情况调查 土地管理规范02住房保障保障性住房（廉租房、经济适用房、自住房）03金融首付比例公积金和住房贷款存款准备金率 贷款利率浮动范围IPO 借壳上市04税收政策土地增值税房产税05市场调整政策整治市场秩序限购令（2011 台州）06外资利用政策进一步加强规范外商投资2Presentation2007 政策Presentation.01住房保障政策解决城市低收入家庭住房问题廉租房保障政策02金融政策加强商业性住房保障投资央行六次加息，10次提高存款准备

2、金率03土地政策加大闲置土地处置力度POLICY住房保障l 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见a.进一步建立健全城市廉租住房制度； 保障范围从最低收入到低收入住房困难家庭b.改进和规范经济适用住房制度；l 廉租住房保障资金管理办法 l 廉租住房保障办法a.国务院发动九个部委联合出台法规，解除部门屏障，提高政策的可执行性；b.降低准入门槛，把“最低收入家庭”放宽到“低收入家庭”，受益面至少扩大一倍；c.明确资金来源，强调“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”；d.界定房源来源及运作方式；l 经济适用住房管理办法POLICY土地政策l 第二次全国土地调查l 关于加大

3、闲置土地处置力度的通知a.征收闲置土地b.建设用地使用权“净地”出让c.合理确定出让的宗地规模，缩短开发周期l 土地储备管理办法 规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放，其要点是：受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书；未缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。（分期付款？分期付地？招标公开？）POLICY金融l 关于加强商业性房地产信贷管理的通知a.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；b.申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，c.贷款利

4、率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。l 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知a.明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数;b.就“第二套住房”标准定下三点基调：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。第三，对于贷款人的采信制度严格化l 2007年，央行6次加息，10次提高存款准备金率 2008 政策Presentation.01住房保障政策开发经济适用房建立住房保障体系02金融政策人民币存款准备金率上调贷款利率下调03土地政策严格规范农村集体建设用地住房保障政策l 经济适用住房开发贷款

5、管理办法a.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；b.开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；c.开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年；l 国务院机构改革方案l 两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”金融政策l 2008年4月25日起，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。l 9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。l 10月15日和10月9日分别下调人民币

6、存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点土地政策l 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知a. 严格执行土地用途管制制度；b. 严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；c. 严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；d. 严格土地执法监管。IPOCURRENCYFINANCE证监会支持IPO证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强;（现已取消借壳上市）货币政策a.重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析b.宽松的货币政策。财政政策a.个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1b.个人买卖住

7、房暂免征收印花税c.个人卖房暂免征收土地增值税d.最低首付款比例调整为20e.商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍2009 政策Presentation.01住房保障政策中央廉租房投入倍增全国保障性安全住房政策02金融政策第二套房政策分水平03土地政策从重治理开发商囤地闲置土地要增收地价住房保障政策l 中央廉租房投入增数倍达330亿元 住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示,今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。l 全国保障性安居工程工作 会议确定,三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。金融政策

8、l 中央银监局国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房,但人均面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定,但贷款首付必须至少为四成。 土地政策l 国土部一周连发两文从重治理开发商囤地 国土资源部网站9月1日正式公布国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止

9、未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置促进尽快利用。l 国土部囤地要征增值地价 国务院最新发布的关于集约用地的通知，对开发商囤地行为再出狠招。除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。 2010 政策Presentation.01住房保障政策普通住房的契税优惠政策切实增加住房有效供给的政策02金融政策严格二套房政策二套房首付款比例上调至50%部分地区可暂停第三套住房贷款基准利率上调03土地政策城市建设用地中中小型住房，保障性住房比例增加住房保障

10、政策l 关于切实增加住房有效供给的政策 国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。l关于普通住房的契税优惠政策的通知 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 金融政策l “国十一条”严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付。l 4月15日 关于贷款购买第二套住房的通知 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50

11、%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。l 4月18日 关于暂停发放购买第三套及以上住房贷款的通知 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款l 10月19日 基准利率上调0.25个百分点自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 土地政策l 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知 申报住宅用地的，经济适

12、用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。l 国土资源部公布2010年住房供地计划 国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。 2011 政策Presentation.01住房保障政策大规模实施保障住房工程李克强：明年要竣工更多保障房02金融政策二套房首付款比例升至60%多次上调存贷款准备金率三年以来首次下调存款率03土地政策新“国八条”闲置土地处置方法十二年来首修住房保障政策l 李克强对省部级领导干部强调，大规模实施保障性安居工程是当前经济社会发展和

13、宏观调控的重要工作，提出保障房建设“三个确保” 提出确保开工建设千万套保障房落到实处；确保建设质量；确保分配公平，同时，要求继续增加中低价位中小套型普通商品房供给，抑制投机投资性购房。 l 李克强：明年要竣工更多保障房 李克强在全国住房保障工作会上强调，要扎实做好明年住房保障工作，在确保质量的前提下，统筹推进新开工和结转续建项目建设，力争更多竣工，全年要基本建成500万套以上保障房，还要确保分配公平，促进民生改善和经济发展。 金融政策l 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。l 1月至7月上调

14、存款准备金率7次，上调贷款准备金率三次l 11月30日 央行宣布下调存款率0.5个百分点 央行决定，自2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存准率由21.5%调整为21%，这是央行这三年来首次下调存准率。土地政策l 新“国八条” 保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。l 闲置土地处置办法12年来首修新版约定竣工时间 闲置土地处置办法（修

15、订草案）（下称“征求意见稿”）昨日起公开征求意见。 “征求意见稿”总计34条，比1999年公布的闲置土地处置办法多出23条，这是12年来首次对该办法进行修订。 “征求意见稿”相比现行办法，在闲置土地的认定、查处等环节更加规范，更具有可操作性。 2012 政策Presentation.01住房保障政策住房保障法讲和政策挂钩补助廉租房105亿加大保障性住房投入02金融政策房贷利率全部降至基准银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率03土地政策严格控制高档用房建设不得以任何形式建造别墅用地住房保障政策l 关于住房保障法呼之欲出 提出和政绩挂钩 由住房和城乡建设部住房保障司负责牵头起草的住房保障法，已

16、被全国人大常委会列入立法规划。在这份“征求意见稿”中，提出将住房保障实施与地方政府的政绩挂钩。l 财政部会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助廉租住房保障专项资金105亿元。其中：东部地区5.4亿元，占5.1%；中部地区57.4亿元，占54.7%；西部地区42.2亿元，占40.2%。财政部表示，该项资金主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房开支。该项举措切实落实了政府关于建设廉租住房、保障性住房的惠民政策。 l 国务院常务会议提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。 金融政策l 2月

17、2日 中国人民银行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，3月3日， 中行下调存款准备金率后，四大行均纷纷效仿，将首套房贷利率全部降至基准6月8日 四大行三月共同研究如何差别化房贷政策后，提出了“要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。这意味着四大行的贷款利率不高于基准利率 l 中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间 7月21日，贷款利率浮动区间扩大下限为基准利率0.7倍 。 土地政策l 2012年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况 中央为促进房价合理回归，在房价高的城市，促进适度多采用限房价，竞地价等供地政策，继续鼓励多配置保

18、障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅用地。2013 政策Presentation.01住房保障政策公租房和廉租房并轨02金融政策年底各地出现调控潮03土地政策加大城郊地区，低价地区土地供应城市建设用地不能无节制增加住房保障政策l 公租房廉租房并轨 2013年12月6日，住建部、财政部、国家发改委公布关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知。从2014年起，各地公租房和廉租房并轨统称为公共租赁住房，统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴。已建成并分配入住的廉租房统一纳入公租房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行。已建成未分配的公租房，优先保证廉租房

19、申请轮候者分配。 l 2013年12月6日，住建部、财政部、国家发改委公布关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知。从2014年起，各地公租房和廉租房并轨统称为公共租赁住房，统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴。已建成并分配入住的廉租房统一纳入公租房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行。已建成未分配的公租房，优先保证廉租房申请轮候者分配。 金融政策l 年底各地现调控潮（1）2013年10月11日，深圳提出了稳定房价的八项措施，“深八条”提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率、增加土地供应以及加强预售管理等措施。 （2）10月23日，北京发布“京七条”，将推7万套自住型商品住房入市

20、。自住房对我国住房市场结构提供了另一种补充思路，保障房、自住房、商品房三者结合也符合“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控方针。 （3）截至12月3日，16城市加码调控。上海（“沪七条”）、广州（“穗六条”）、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。 土地政策l 加大城郊地块，低价地块供应力度 2013年9月25日，国土资源部提出供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王“，将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标；重点城市要释放“政府增加土地供应”的积极信号；要敢于逆周期考虑，加大城郊地块、低价地块供应力度。l 中央城镇化工作会议召

21、开:提高城镇建设用地利用效率 12月12日至13日，中央城镇化工作会议提出城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，不是每个城镇都要长成巨人。 2014 政策Presentation.01住房保障政策加大对保障房金融支持02金融政策限购相继取消贷款利率下调至基准放宽公积金贷款，央行降息03土地政策中央一号文件农村建设用地与国有土地同价入市住房保障政策l “930”房贷新政 9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知(以下简称“930房贷新政”)，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合

22、理融资需求等多项政策。金融政策l 限购相继取消 全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。l “930”房贷新新政 “认贷不认房”、“首付比例30%”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍l 放宽公积金贷款 10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，要求各地放宽公积金贷款条件。l 央行降息11月21日，央行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.2

23、5个百分点至2.75%。将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。 土地政策l 2014年中央一号文件致力于农村土地制度改革建设 文件提出完善农村土地承包政策，引导和规范农村集体性建设用地入市，完善农村宅基地管理制度和加快推进征地制度改革l 农村建设用地与国有土地同价入世 2014年中央一号文件提出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015 政策Presentation.01住房保障政策农户住房租赁市场加快发展02金融政策二套房贷首付比降至四成央行年内五次降息03土地政策严格控制供地规模住房保

24、障政策l 农户住房租赁市场加快发展 住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，明确提出多管齐下发展住房租赁市场，鼓励REITs试点，多来源增加住房租赁市场资金供给。 关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度。中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，购买库存商品房作为公租房及租赁转化源头。全国住房城乡建设会议强调，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。l 为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可

25、享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。金融政策l 二套房贷款首付比降至四成 2015年以来，央行降息共5次 2015年3月30日，央行、住建部、银监会30日联合下发通知，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。l 央行年内五次降息，利率降至历史低点。 土地政策l 2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系1）合理安排住房及其用地供应规模；2）优化住房及用地供应结构；3）统筹保障性安居工程建设；4）加大市场秩序和供应实施监督力度 2016 政策Presentation.01住房保障政策北京，沈阳等相继发出保障性住房政策。02金融政策二套房首付降至三成十一期间限购政策又起03土地政策停车场用地纳入国有土地用地停止别墅类供地住房保障政策l 北京201