博思堂盐城金鹰天地项目全程营销报告

1、盐城金鹰天地项目盐城金鹰天地项目全程营销报告全程营销报告博思堂商业事业部博思堂商业事业部20112011年年1 1月月PART1 PART1 项目本体解读项目本体解读 本案位置标记本案位置标记城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展。城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展。中心老城区中心老城区盐渎板块盐渎板块城南板块城南板块项目区位解读项目区位解读完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入n 市内公交：市内公交：8 8、9 9、1818、202

2、0、3838、208208、解放南路、解放南路BRTBRT等多等多条线路可达。条线路可达。BRTBRT的开通直接贯通铜马广场、东进路、内港的开通直接贯通铜马广场、东进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅2020分钟车程。分钟车程。n 大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（G204G204），），通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海2 2小时小时经济圈。经济圈。BRTBRT线路图线路图n 空港：江苏第二个开通国际航线的盐

3、城南洋国际机场，空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，20102010年吞吐量预计达年吞吐量预计达2020万人次。间接为本案提供可观的实力万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其消费群。本案距其4545分钟车程。分钟车程。项目交通资源解读项目交通资源解读滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！n 湖景：300米一线湖景，特有的新城规划稀缺商业资源。n 标志性公建配套：毗邻新城规划的文艺中心和广电塔，特享第一性的市民休闲热潮带来的巨大人流。项目特有

4、资源解读项目特有资源解读项目规模项目规模区域规划区域规划文化休闲文化休闲开发优势开发优势湖景资源湖景资源全案三大组团全案三大组团共共6060万平米万平米A1 B1A1 B1抱湖而立，抱湖而立，加之住宅盈利，加之住宅盈利，实现开发的实现开发的黄金组合黄金组合全市政治、经济、全市政治、经济、文化中心和以现代文化中心和以现代服务业为主的地区服务业为主的地区总部经济中心总部经济中心 重点打造的城市重点打造的城市形象展示区，形象展示区，政府给力政府给力300300米一线滨湖米一线滨湖市区罕见市区罕见新区稀有新区稀有文化艺术中心、文化艺术中心、广电塔等多个标志广电塔等多个标志性建筑和景点性建筑和景点民心舆

5、论所向，民心舆论所向，人气引爆点，人气引爆点，聚客拢气聚客拢气金鹰实力品牌金鹰实力品牌丰富开发经验丰富开发经验实现精品打造实现精品打造政府大力支持政府大力支持项目自身资源梳理项目自身资源梳理项目核心价值推导项目核心价值推导PART2 PART2 商业市场解读商业市场解读PS：本部分市场分析基于贵司提供的市场调研和商业业态调研资料，加之本司项目组成员的补充考察调研，而后对调研信息、数据进行系统、科学的挖掘分析，得出以下的分析结论。发展稳定，呈发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错格局，交错组合。组合。n 老城区以铜马广场为核心，结合

6、建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈；n 以华兴路步行街、鑫天地商业街、板桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区；n 外围以小商品批零为主功能的招商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移。老城区商业发展格局老城区商业发展格局老城区商业发展特点老城区商业发展特点传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐向外围突击。展，并逐渐向外围突击。n 受城市发展，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展；n 老城区传统的零售购物业态，符合人气支持的要求，随着0

7、8年金鹰百货的加入进一步稳固壮大；n 随着城市经济发展，消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展；n 受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展。政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求。带动区域商业发展，满足消费需求。新区商业发展模式新区商业发展模式n 新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行； n 新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会；n 政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商

8、业发展的城市运营模式。 新区商业发展特点新区商业发展特点依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环境，于其周边建成多个特色商业街区。境，于其周边建成多个特色商业街区。n 依托2大市民公园，全面提升商业消费环境，落子周边的多个特色商业街区，典型代表如东进路美食街、水街、韩国城、欧洲风情街等；n 餐饮、休闲、娱乐业态街区化发展趋势明显，形成了与老城区差异化的餐饮、娱乐、休闲业态的消费升级。新区商业发展特点新区商业发展特点新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主，新区商业目前以餐饮、酒店住宿

9、业态为主；零售购物类多以生活超市为主，综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所需求势成必然。需求势成必然。商业业态商业业态经营特点经营特点主要所处区域主要所处区域零售购物零售购物受人口密度制约，目前以生活超市为主盐渎板块、大学城板块餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐点多面广，经营能力强，选址灵活；街区式、产业链条式发展盐渎板块、内港湖周边酒店住宿类酒店住宿类与区域内其它业态关联度大，易形成二次消费市政府周边区域，尤其是西面区域专业市场类专业市场类受地段、交通、物流等条件影响和限制世纪大道区域市场分析总结市场分

10、析总结1 1新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。色。业态业态老城区老城区新区新区零售购物零售购物保持固化，商业经营不断升级商业逐步进入，但档次由低向高逐步发展，规模相对有限餐饮餐饮逐步向外延伸，处于净流出形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳向好休闲娱乐休闲娱乐随餐饮不断向外发展虽餐饮呈街区化发展，但规模、种类、占比有限市场分析总结市场分析总结2 2新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断提升，商业氛围不断浓厚。提

11、升，商业氛围不断浓厚。因素因素老城区老城区新区新区人气人气人口密度高，人气聚集度高人口密度低，人气逐步提升交通交通交通便利，但交通拥堵道路宽广，交通流畅，但交通运力有限配套配套配套弱，停车对商业形成压力配套完善，停车便利，环境舒适趋势趋势随城市发展，人气逐步向外扩散人口实现净流入，新区商业不断兴起市场调查分析启示市场调查分析启示项目市场切入点：目的性消费推动，结合市政公建配套，引导大众化消费，项目市场切入点：目的性消费推动，结合市政公建配套，引导大众化消费，全面实现各业态功能的发展。全面实现各业态功能的发展。目的性消费引导大众化消费目的性消费引导大众化消费市级形象公建市级形象公建商业氛围不足商

12、业氛围不足全案综合商业全案综合商业吸引大众人流吸引大众人流目的性消费引导目的性消费引导项目项目满足大众消费需求满足大众消费需求PART3 PART3 项目整体定位项目整体定位项目属性回顾项目属性回顾从规划、规模、地段、商业资源来看，项目属于高品质的商业项目；从规划、规模、地段、商业资源来看，项目属于高品质的商业项目；从商业氛围、商业机会、商业市场环境来看，项目优势不够明显。从商业氛围、商业机会、商业市场环境来看，项目优势不够明显。因素因素现状现状属性属性评价评价规模规模A1总建6万平方米水景特色商业街区中等地段地段新城区域，近距离老城区新城核心，距老城区约20分车程优。后发优势随区域发展逐步显

13、现商业氛围商业氛围新城开发中区域缺乏商业氛围中等商业机会商业机会现有人口稀少缺乏人气支持中等商业市场环境商业市场环境周边商业项目较多竞争激烈中等商业资源商业资源一线滨湖城市稀缺的滨水商业优项目项目SOWTSOWT分析分析项目突击点：城市名片、区域消费目的地项目突击点：城市名片、区域消费目的地 滨水商业特色，带动人气，滨水商业特色，带动人气，引导消费，扩大城市消费导向。引导消费，扩大城市消费导向。S S（优势）（优势）n全案60万平米的规模优势和联合效应:n稀缺的一线湖景资源和第一性的标志性公建配套;n近距离城市中心的地段优势;n高品质的建筑规划设计，现代简约的风格与周边项目风格形成错位互补;n

14、金鹰的品牌优势和商业经验.WW（劣势）（劣势）n新区现有人气不足、人口密度低;n区域商业氛围不足，没有形成消费导向;n项目周边近距离内尚未设置公交站点.OO（机会）（机会）n城市经济发展，新区人口持续净流入；n周边高品质住宅林立，未来入住率提高，消费容量和质量均处于高水平;n周边大学城资源，提供潜在的规模消费客群;n南洋国际机场运力提升，吸引外地消费;n老城区消费型业态外向发展，受到消费支持.T T（威胁）（威胁）n周边商业项目较多，竞争激烈，对消费形成分流;n盐城多个开发运营不佳的项目如水街、缤纷亚洲等影响本案商家和目标购买客户的信心.n 项目基于城南新区发展的大环境，结合新城规划的景观、文

15、化、市民休闲娱乐配套等资源，结合自身商业主题、配套、业态，展开项目商业价值的蓝图。实现带动区域消费，形成城市级商业主题街区，形成项目商业的影响力，最终实现对区域商业消费、经营业态、人气指数的带动。关键词：关键词： 新城市的名片新城市的名片 环境！环境！ 新城市的属性新城市的属性 环境！环境！ 新城市的价值新城市的价值 环境！环境！市民娱市民娱乐休闲乐休闲文化景观文化景观特色消特色消费业态费业态商业休商业休闲配套闲配套本项目本项目商业主题商业主题城市形城市形象展示象展示城市形象城市形象+ +市民休闲市民休闲+ +文化景观文化景观+ +绿色生态绿色生态+ +文化娱乐文化娱乐+ +滨湖商业滨湖商业

16、城市级主题式休闲商业街区！城市级主题式休闲商业街区！项目发展模式解读项目发展模式解读城南新区商业的先行者之一城南新区商业的先行者之一城市级特色休闲商业街区城市级特色休闲商业街区城市形象展示、市民休闲娱乐、城市形象展示、市民休闲娱乐、特色消费聚集特色消费聚集项目发展目标项目发展目标项目整体定位项目整体定位新城首府新城首府 滨水商街滨水商街PS:PS:基于之前项目属性梳理和界定，项目发展模式，项目发展目标，提炼基于之前项目属性梳理和界定，项目发展模式，项目发展目标，提炼出本案的整体定位：出本案的整体定位：项目地处新城区核心，市府之后，区域备受市民认可，民心舆论所向，得“地利”，享“人和”项目特享内

17、港湖一线湖景资源，A1率先启动特色水景商业街盐城金鹰全案发展思考：率先启动的商业街区相较后期的大型百货/购物中心受人口密度制约相较要弱，因此先启动商业街区可以降低经营风险，同时亦可利用商业街区实现区域的商业培育，实现后期百货/购物中心入市时机的完美把控。最终实现自持百货物业最大化的价值增值。城市目的性消费聚集地城市目的性消费聚集地 以主题商业，构筑人气、聚集目的性。以主题商业，构筑人气、聚集目的性。推动城市区域目的性消费主题商业主题商业滨湖商业滨湖商业特色导向特色导向目的消费目的消费n 以主题商业，形成休闲、观光、娱乐、旅游特色，构筑人气；n 以滨湖商业，形成多元化消费，实现消费满足；n 以稀

18、缺水景，标志性公建配套吸引人气，形成城市区域级影响力。项目消费市场定位项目消费市场定位城市名片城市名片展示展示新区形象新区形象倡导倡导全民休闲全民休闲实现实现区域带动区域带动引导引导特色消费特色消费促进促进招商引资招商引资项目形象定位项目形象定位 新区城南继盐渎明城、欧洲风情街之后的又一张城市名片新区城南继盐渎明城、欧洲风情街之后的又一张城市名片项目功能定位项目功能定位 城市级别的形象展示、市民休闲娱乐、特色商业消费聚集地城市级别的形象展示、市民休闲娱乐、特色商业消费聚集地效效应应项目形象及功能定位项目形象及功能定位目标消费客群定位目标消费客群定位客群客群客群构成客群构成消费特点消费特点新区及

19、周边新区及周边（核心群体）（核心群体）原住居民区域内中高档小区居民就近生活消费日常社会交往家庭娱乐追求高校群体追求时尚消费追求个性化消费氛围政务、商务群体政务、商务消费追求商业消费环境老城区老城区（辐射群体）（辐射群体）有车一族目的性强，有一定的消费能力，接受休闲、滨湖消费理念，具有特色化消费需求城区上班族具有社会交往要求经济能力有限周边城市及旅游客群周边城市及旅游客群（外延群体）（外延群体）外地高端成功人士对特色商业消费的心理需求对新型消费环境心理满足外地旅游度假人士对城市特色、城市形象展示、景观资源、标志性建筑的观光体验、休闲需求消费客群引导主张：多元化的目的性、休闲商业消费推动全城消费观

20、念升级消费客群引导主张：多元化的目的性、休闲商业消费推动全城消费观念升级价格定位价格定位结合新区在售商业项目售价结合新区在售商业项目售价比对，通过市场比较法，保比对，通过市场比较法，保守估计本案纯守估计本案纯1 1层商铺销售层商铺销售均价为：均价为：比较物业比较物业1 1比较物业比较物业2 2比较物业比较物业3 3名称 宝龙国际广场 紫薇城市广场 国飞尚城 相似性 项目周边项目 项目周边项目 项目周边项目 楼层修正1F1F1F建成时间2010年2010年2009年用房性质商业商业商业装修水平清水清水清水主力面积 () 40-1005-2050-200售价(元/)35,00018,00030,0

21、00交易时间1.01 1.02 1.03 项目位置1.01 1.01 0.99 易达性1.00 1.00 0.99 周边环境1.02 1.02 1.03 建筑年期1.00 1.00 1.00 临街状况1.00 1.00 0.99 项目面积1.00 1.05 1.00 设备设施1.03 1.05 1.04 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正1.00 1.00 1.00 总体调整指数1.07 1.16 1.07 调整后售价37,51020,85332,117权重35%35%30%加权后售价30,0623000030000元元/ /平米平米PS:PS:此销售价格为根据目前市场的分此销售价

22、格为根据目前市场的分析推断的价格。由于项目尚未入市析推断的价格。由于项目尚未入市，未来随着新区商业发展的加快，未来随着新区商业发展的加快，加之环境作为项目的核心卖点，再加之环境作为项目的核心卖点，再加之城南金鹰百货的开业预期，市加之城南金鹰百货的开业预期，市场价格将有一定的上升空间。场价格将有一定的上升空间。业种选择业种选择名车展厅、亲子教育、生活配套名车展厅、亲子教育、生活配套超市、特色商品、精品家居、饰品超市、特色商品、精品家居、饰品异域美食、概念餐厅、地方特色餐饮、主题餐吧异域美食、概念餐厅、地方特色餐饮、主题餐吧特色酒吧、游艺电玩、量贩式特色酒吧、游艺电玩、量贩式KTVKTV、婚庆主题

23、、美容会所、婚庆主题、美容会所主题美食主题美食休闲娱乐休闲娱乐精品购物精品购物业态业态n项目业态选择上考虑以目的性消费为主的业态，吸引周边居民及市区内消费群体消费。项目业态选择上考虑以目的性消费为主的业态，吸引周边居民及市区内消费群体消费。n走差异化经营路线，在品牌上提升项目优势，网罗消费群体。走差异化经营路线，在品牌上提升项目优势，网罗消费群体。n打造城南高档餐饮、休闲娱乐、购物为一体的综合商业街。打造城南高档餐饮、休闲娱乐、购物为一体的综合商业街。项目业态定位项目业态定位业态布局建议业态布局建议业态主题功能划分：业态主题功能划分：聚会放松聚会放松童真无敌童真无敌食乐食乐无穷无穷聚会放松聚会

24、放松食乐无穷食乐无穷食乐无穷食乐无穷食乐无穷食乐无穷浪漫婚恋浪漫婚恋个性张扬个性张扬业态布局建议业态布局建议特色酒吧特色酒吧主题主题餐厅餐厅主题餐厅主题餐厅咖啡西餐咖啡西餐婚庆服务婚庆服务业态示意：一层业态示意：一层早教机构早教机构休闲餐饮休闲餐饮汽车展厅汽车展厅酒庄酒庄演艺吧演艺吧特色特色餐饮餐饮概念概念餐饮餐饮沿湖商业利用其较好景观资源，考虑引进高档餐饮，单栋经营，一二层联用。沿湖商业利用其较好景观资源，考虑引进高档餐饮，单栋经营，一二层联用。地下一层经营超市，相对较具人气，超市出入口位置（项目东南面）业态以精品零售业态为主，地下一层经营超市，相对较具人气，超市出入口位置（项目东南面）业态

25、以精品零售业态为主，并结合文化中心，经营教育类业态。并结合文化中心，经营教育类业态。充分利用项目湖景及电视塔观光资源，在项目设立婚庆服务点，引进婚恋主题业态。充分利用项目湖景及电视塔观光资源，在项目设立婚庆服务点，引进婚恋主题业态。项目中部物业楼间距较小，考虑经营同类型业态的酒吧及项目中部物业楼间距较小，考虑经营同类型业态的酒吧及KTVKTV服务，在营业时间上相吻合，并能将服务，在营业时间上相吻合，并能将消费人群合理互动。消费人群合理互动。物业打通经营，部分物业考虑一二层联营，部分考虑单层经营，但需为二层预留上行门厅。物业打通经营，部分物业考虑一二层联营，部分考虑单层经营，但需为二层预留上行门

26、厅。量贩式量贩式KTVKTV精品零售精品零售美容美容SPASPA业态布局建议业态布局建议特色酒吧特色酒吧主题主题餐厅餐厅量贩式量贩式KTVKTV主题餐厅主题餐厅咖啡西餐咖啡西餐婚纱摄影婚纱摄影业态示意：二层业态示意：二层儿童培训儿童培训演艺吧演艺吧特色特色餐饮餐饮概念概念餐饮餐饮游艺电玩游艺电玩项目西面靠文化中心物业考虑结合消费群体特性，经营汽车展厅、游艺电玩及部分休闲餐饮。项目西面靠文化中心物业考虑结合消费群体特性，经营汽车展厅、游艺电玩及部分休闲餐饮。儿童培训业态可选择文化、艺术类培训，引进专业培训机构。打造盐城市区专业儿童益智及专儿童培训业态可选择文化、艺术类培训，引进专业培训机构。打造

27、盐城市区专业儿童益智及专长培训基地。长培训基地。商家示意：商家示意：一一餐饮：俏江南、利苒、滋味馆、毛家菜馆、海港城、超级牛扒、海底捞、张餐饮：俏江南、利苒、滋味馆、毛家菜馆、海港城、超级牛扒、海底捞、张生记、丹桂轩、唐宫海鲜、苏浙汇、蕉叶餐厅、斗牛士、名典咖啡、满记甜生记、丹桂轩、唐宫海鲜、苏浙汇、蕉叶餐厅、斗牛士、名典咖啡、满记甜品、星巴克咖啡、必胜客等品、星巴克咖啡、必胜客等二二特色酒吧：百度酒吧、特色酒吧：百度酒吧、SOHOSOHO酒吧、酒吧、MTMT酒吧等酒吧等三三游乐电玩：汤姆熊、神采飞扬、卡通尼、酷尚动漫等游乐电玩：汤姆熊、神采飞扬、卡通尼、酷尚动漫等四四量贩式量贩式KTVKTV

28、：好乐迪、钱柜、麦乐迪、优力锋、诺亚方舟、：好乐迪、钱柜、麦乐迪、优力锋、诺亚方舟、K-BOXK-BOX等等五五婚庆：罗马假日婚纱摄影、喜洋洋婚庆、好百年婚庆、钟爱一生婚纱摄影、婚庆：罗马假日婚纱摄影、喜洋洋婚庆、好百年婚庆、钟爱一生婚纱摄影、六六美容会所：玛花纤体、自然美、美丽田园、修身堂等美容会所：玛花纤体、自然美、美丽田园、修身堂等七七亲子教育：红黄蓝、华夏童年、东方爱婴、龅牙兔等亲子教育：红黄蓝、华夏童年、东方爱婴、龅牙兔等八八家居精品：剪刀石头布、多样屋、简爱家居、多喜爱、生活本色等家居精品：剪刀石头布、多样屋、简爱家居、多喜爱、生活本色等九九其他：名车展厅、生活配套等其他：名车展厅

29、、生活配套等百度酒吧百度酒吧 百度酒吧隶属于国内实力雄厚的珠海卓凡实百度酒吧隶属于国内实力雄厚的珠海卓凡实业集团，有业集团，有“酒吧航母酒吧航母”之称！在全国设有之称！在全国设有八家店。以中青年为消费主。八家店。以中青年为消费主。 经营面积：经营面积：1000400010004000平米。平米。商家选择建议商家选择建议玛花纤体玛花纤体 玛花纤体于玛花纤体于19861986年在瑞士苏黎世创立，隶年在瑞士苏黎世创立，隶属于丽妍集团。品牌服务于女性，是纤体瘦属于丽妍集团。品牌服务于女性，是纤体瘦身的国际品牌。目前在国内有身的国际品牌。目前在国内有5050余家直营店。余家直营店。 营业面积：营业面积：

30、300500300500平米平米商家选择建议商家选择建议自然美自然美 自然美国际事业集团始立于自然美国际事业集团始立于19721972年，专门针对年，专门针对东方女性肤质，开创自然美容术，研发、销东方女性肤质，开创自然美容术，研发、销售适合东方女性的美容产品，强大的生物科售适合东方女性的美容产品，强大的生物科技研发基地位于美国，在澳洲、台湾、中国技研发基地位于美国，在澳洲、台湾、中国也都设有国际标准的生产基地，是目前世界也都设有国际标准的生产基地，是目前世界少有的集研发、生产、销售、服务于一体的少有的集研发、生产、销售、服务于一体的全方位医疗美容美体公司。全方位医疗美容美体公司。 经营面积：经

31、营面积：500-1500500-1500商家选择建议商家选择建议红黄蓝亲子园红黄蓝亲子园 红黄蓝公司成了于红黄蓝公司成了于19981998年。作为中国早期年。作为中国早期教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先将先进的早期教育理念、课程和服务引入将先进的早期教育理念、课程和服务引入中国。中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近目前，红黄蓝亲子园遍布全国近3030个省个省160160多个城市，园所数量多个城市，园所数量300300多家。服多家。服务于务于0606岁儿童。岁儿童。 营业面积：营业面积：500-800500-800平方米平方米 商家选择建议商家选择建议剪刀

32、石头布剪刀石头布 剪刀石头布目前经营的产品内容包含窗剪刀石头布目前经营的产品内容包含窗帘、壁纸、家具、沙发、睡眠产品、家饰帘、壁纸、家具、沙发、睡眠产品、家饰家用品，奢华整体软装设计等，涵盖了家家用品，奢华整体软装设计等，涵盖了家居软装行业所有业态，多元化的商品组合，居软装行业所有业态，多元化的商品组合，真正实现了消费者家居一站式购足的梦想。真正实现了消费者家居一站式购足的梦想。 营业面积：营业面积：5001000050010000平米。平米。商家选择建议商家选择建议宾利展厅宾利展厅 中国宾利从中国宾利从20022002年开始正式进入中国市场，发展速年开始正式进入中国市场，发展速度很快，目前已

33、在中国九个城市设有销售展厅，经度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经营的车型有欧陆双门跑车营的车型有欧陆双门跑车GTGT，欧陆双门软顶敞蓬跑，欧陆双门软顶敞蓬跑车车GTCGTC，欧陆飞驰，欧陆飞驰4 4门轿车门轿车CFSCFS和宾利和宾利ArnageArnage（雅（雅致）系列轿车，定价从致）系列轿车，定价从338338万元到万元到18001800多万元，成多万元，成为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的豪华车消费市场之一。豪华车消费市场之一。 面积需

34、求：面积需求：500-800500-800平方米平方米 （包含汽车展示，车友俱乐部）（包含汽车展示，车友俱乐部）商家选择建议商家选择建议好乐迪好乐迪-KTV-KTV 好乐迪，是一家台湾的卡拉好乐迪，是一家台湾的卡拉OKOK连锁公司，成连锁公司，成立于立于19931993，号称是台湾第一家采用电脑系统，号称是台湾第一家采用电脑系统点歌播放的点歌播放的KTVKTV公司。总部位于台湾。公司。总部位于台湾。 好乐迪是全国首家好乐迪是全国首家“量贩量贩KTV”KTV”引创者，在全国引创者，在全国各大中心城市倍受瞩目。开店触角延伸到上海、各大中心城市倍受瞩目。开店触角延伸到上海、昆明、西安、大连、乌鲁木齐

35、、济南、重庆、昆明、西安、大连、乌鲁木齐、济南、重庆、哈尔滨、成都、武汉、杭州、长沙等哈尔滨、成都、武汉、杭州、长沙等 需求面积：需求面积：4000-60004000-6000平方米平方米商家选择建议商家选择建议神采飞扬神采飞扬 杭州神采飞扬娱乐有限公司成立于杭州神采飞扬娱乐有限公司成立于20042004年，年，是一家集游乐场所经营、游乐产品生产研发是一家集游乐场所经营、游乐产品生产研发为一体的综合型企业，为一体的综合型企业，20042004年申请注册年申请注册“神神采飞扬采飞扬”品牌商标，是国内游乐行业的知名品牌商标，是国内游乐行业的知名品牌。目前已形成完整的经营产业链：运营品牌。目前已形成

36、完整的经营产业链：运营+ +研发研发+ +生产生产+ +销售，旗下连锁门店已达销售，旗下连锁门店已达2020多多家。家。 需求面积：需求面积：1500-100001500-10000平方米平方米商家选择建议商家选择建议俏江南俏江南 俏江南创始于俏江南创始于20002000年，总部位于北京，是年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。务管理集团。 从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳等成都、深圳、苏州、青岛、沈阳等5050多家多家店，从服务商业精英、政界要员到店，从服

37、务商业精英、政界要员到20082008北北京奥运会场、京奥运会场、20102010上海世博会上海世博会历经十历经十年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。引领着中华美食文化走向国际市场。 面积范围：面积范围：1000-30001000-3000商家选择建议商家选择建议新岛咖啡新岛咖啡 以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、国已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优雅。为时尚人群营造了悠然

38、的生活时空，优雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空，新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而且有中西方精致的，多样化的点心和商务且有中西方精致的，多样化的点心和商务套餐。套餐。面积范围：面积范围：1500-20001500-2000商家选择建议商家选择建议商家选择建议商家选择建议商家选择考量因素：商家选择考量因素：1 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的视塔、文化中心观光及独特业态优势。在商家的选

39、择上需充分考量，与项目的地位相吻合，并须考虑政府形象等。地位相吻合，并须考虑政府形象等。2 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。3 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况，、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。对项目的影响力等。4 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。5 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合

40、度、与项目定位的符合度、消费者的消费承受度等。费者的消费承受度等。6 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。PART4 PART4 营销策略营销策略USPUSP提炼提炼营销总纲营销总纲策略策略新城中心新城中心湖区商业湖区商业金鹰品牌金鹰品牌阶段阶段1:1:起点在中心起点在中心阶段阶段2:2:标准在金鹰标准在金鹰阶段阶段3:3:价值在滨湖价值在滨湖USPUSP城市中心城市中心政府500亿打造新行政中心、商业中心、金融中心、文化教育中心、居住中心；人民路南延， BRT快速交通专线贯通新老城区的经济、生活

41、、商业；医院、学校、超市、金融、邮电等各项生活配套正陆续到位。新城板块，毗邻内港湖，市政府近在咫尺，支撑新城繁华未来！新城板块，毗邻内港湖，市政府近在咫尺，支撑新城繁华未来！新城区，新中心新城区，新中心USPUSP要素要素城市城市滨湖商业价值滨湖商业价值风生水起，水主财运，有水之所承托着区域的繁华正如南京的玄武湖商圈、苏州金鸡湖商圈谁能托起盐城下一个高端商业群？在盐城，内港湖在城南中心绝无仅有！金鹰临湖商业街区，金鹰临湖商业街区，为盐城商业注入一股新的活力！为盐城商业注入一股新的活力！USPUSP要素要素滨湖滨湖金鹰品牌价值金鹰品牌价值金鹰，让城市更精彩。金鹰，让城市更精彩。18年绩满中国，品

42、牌享誉度，2008年登陆盐城，树立高端形象，2010年城南新中心再次发力，开启滨湖高端商业模式。南京、芜湖、上海、苏州、泰州、南通、昆山、西安、鄂尔多斯USPUSP要素要素品牌品牌滨湖风情滨湖风情稀缺的湖景资源托起高端形象城市中心城市中心盐城未来经济文化商业中心金鹰品牌金鹰品牌18年品质保障USPUSP提炼提炼本案本案USPUSP导出：导出：新中心，金鹰水岸风情街新中心，金鹰水岸风情街新中心，金鹰水岸风情街新中心，金鹰水岸风情街政府500亿打造的新城板块，新城市中心人民南路到市政府近在举步，世纪大道畅达全城50万高端消费群、4万公务员、30万产业大军、10万学区购买力 滨湖价值滨湖价值中央内港

43、湖，水岸风情商业中心临湖商业街区，依托32万多元化产品规模，金鹰18年开发经验兼备成熟商业运营模式。金鹰百货2008年进驻盐城，奠定品牌知名度。 新城价值新城价值金鹰价值金鹰价值USPUSP提炼提炼策略策略总营销策略总营销策略起点起点标准标准价值价值城南新中心，生活新起点城南新中心，生活新起点稀缺滨湖商业投资价值稀缺滨湖商业投资价值三个阶段三个阶段金鹰模式的全国金鹰模式的全国COPYCOPY1月12月11月10月9月8月7月6月4月3月2月1月2月20112012蓄水，主力店招商强销阶段加推续销5月尾盘阶段3月品牌品牌& &项目形象项目形象产品卖点诉求产品卖点诉求热销信息，投资价值热销信息，投

44、资价值名店进驻、名店进驻、 滨湖、中央景滨湖、中央景观广场、地下大卖场、观广场、地下大卖场、交通、人气交通、人气总策略分解总策略分解进场进场开盘开盘销售持续销售持续招商招商新城中心，新生活方式新城中心，新生活方式热销信息、活动炒作热销信息、活动炒作起点起点标准标准价值价值4月阶段一：起点在中心阶段一：起点在中心塑造形象塑造形象招商造势招商造势* *是起点，也是至高点。是起点，也是至高点。销售趁热销售趁热阶段阶段11起点起点新城市中心：坐拥城南板块，中心区域。新城市中心：坐拥城南板块，中心区域。形象塑造形象塑造本案新商圈中心：大势所趋，国际商业巨头入驻新区。新商圈中心：大势所趋，国际商业巨头入驻

45、新区。阶段阶段11起点起点形象塑造形象塑造新水岸街区：内港湖新水岸风情街区。新水岸街区：内港湖新水岸风情街区。阶段阶段11起点起点形象塑造形象塑造活动主题：新中心，新机遇，新生活。活动主题：新中心，新机遇，新生活。 城南发展论坛金鹰招商发布会主力店签约仪式 中心地段路演各大卖场巡展阶段阶段11起点起点活动组织活动组织事件营销事件营销1 1：投资论坛：投资论坛时间：2011年3月形式：论坛/发布会/讲座主题：中国及盐城商业发展模式探讨目的：树立项目形象邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、经济或商业投资分析专家（成思危）、权威人士、盐城中心商圈知名商家。阶段阶段11起点起点活动组织活动组织事件

46、营销事件营销2 2：招商推介新闻发布会：招商推介新闻发布会时间: 2011年4月地点:市区酒店目的:项目预热，区域炒作主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、有号召力的品牌商家阶段阶段11起点起点活动组织活动组织事件营销事件营销3 3：主力店签约仪式：主力店签约仪式时间: 视招商具体进度而定地点:市区酒店目的:展示项目商业前景，提升商家及投资者对项目信心，促进后续招商，促进商铺销售主题：项目商业价值，项目推介邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、品牌商家、业内人士阶段阶段11起点起点活动组织活动组织SP1SP1：中心地段路演：中心地段路演利用重要营销节点在市区人流

47、密集商业中心举办大型路演，同时派发项目资料，公开项目信息，吸引路人眼球，辅助媒体跟进报导，引起关注。阶段阶段11起点起点活动组织活动组织SP2SP2：各大卖场巡展：各大卖场巡展项目蓄水期，在市中心各大卖场密集巡展，增加项目影响力，迅速积累客户，为开盘打下良好基础。阶段阶段11起点起点活动组织活动组织树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理招商策略招商策略1、主题定位，金鹰战略联盟。与主力商家建立品牌战略联盟，提升商家及投资者的信心。2、特色商家，补位欧洲风情街。借助欧洲风情街的市场氛围，档次定位与欧洲风情街错位。选择特色商家，吸引消费。3、利用唯一水

48、景商业吸引商家进驻。滨湖景观、电视塔、文化中心，都可以成为吸引商家的筹码。4、渠道、资源定向招商。利用博思堂现有商家资源，进行定向渠道招商。5、利用旅游推广平台，与项目招商相结合。利用旅游契机、政府资源，扩大招商范围。阶段阶段11起点起点招商先行招商先行n出租、联营并行出租、联营并行负一层超市部分出租，也可以考虑联营方式，如游艺娱乐，可考虑与神采飞扬签定战略合作协议。n统一经营管理统一经营管理统一经营管理，控制项目整体形象，成功将项目打造成盐城最具特色的高档休闲街区。n小铺直接卖，偏铺带租约小铺直接卖，偏铺带租约位置较好的小商铺考虑直接销售，售前或售后招商。个别位置较偏的铺位，在成功招商的前提

49、下，带租约销售，或自持，与商家合作经营。阶段阶段11起点起点招商先行招商先行项目项目面积面积（平方米）（平方米）租金单价租金单价（元（元/ /平方米平方米/ /月）月）免租期免租期（月）（月）备注备注欧洲风情街欧洲风情街500-2000220-26018政府项目，只租不售，对外报价水份较大。宝龙商业广场宝龙商业广场400-100065-1006-93年租期，押二付三。钱江优活街钱江优活街300左右50-803-65年租期，位置较差可达25元/平方米/月综合周边商业项目实际情况，结合本项目实际定位及物业条件考虑，本项目租金水平建议在40-180元/平方米/月之间，各业态及面积物业区别对待。租赁期

50、限控制在3-10年，具体根据面积大小及业态确定。免租期在3-18个月左右，以租赁面积大小确定，小面积商铺免租期控制在3个月左右，大面积主力店可考虑提供12-18个月免租期（免租期分期免租期分期给付给付）。阶段阶段11起点起点招商先行招商先行租赁方案租赁方案: :现场优惠策略：现场优惠策略：开盘前预约客户，交10000元订金签约时抵用30000元房款，同时享受98折的优惠；老带新策略：老带新策略：凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，开发商将按所规定的标准奖励予客户，免其所购商铺的物业、经营管理费1年；大客户策略：大客户策略：会员团购：会员团购：到达10人以上团购规模，可享受2个点的

51、优惠；大户购买：大户购买：一次性购买500平米以上单个客户，可享受2个点的优惠；客源渠道策略：客源渠道策略：将客户进行区分,如开发商关系户、博思堂博仕会客户、本地经营户、网络登记预约客户，在规定名额、规定期限内提前报名，在开盘当天购买可享受1万元/套的优惠；经营户策略：经营户策略：自主经营客户享有优先购买、选房权；阶段阶段11起点起点销售跟进销售跟进户外报纸电视 项目围墙网络 短信、DM直投1月2011年开盘投资论坛招商发布会主力店签约工程进度2月3月4月5月6月7月配合节点大量投放选择在市中心人流密集地段的户外广告3月制作CF片，5月投放配合活动、开盘,盐阜大众报、盐城晚报等做跨版投放，并辅

52、助软文报道主流网络广告适量投放路旗、路牌自售楼处公开至开盘前连续投放路演销售进场卖场联展阶段阶段11起点起点媒体配合媒体配合阶段二：标准在金鹰阶段二：标准在金鹰延展卖点延展卖点开始销售开始销售是标准，也是标杆。是标准，也是标杆。推广主题：金鹰品质之旅推广主题：金鹰品质之旅金鹰金鹰20112011仲夏之旅，百位幸运业主揭晓仲夏之旅，百位幸运业主揭晓面对已成交业主，抽取100位幸运业主，组织金鹰品牌之旅。金鹰会金鹰会成立金鹰会，扩大项目圈层，为项目深入累积客户。阶段阶段22标准标准一起见证金鹰一起见证金鹰1818年的标准年的标准推广主题推广主题金鹰全国项目展示金鹰全国项目展示通过金鹰全国案例展示，

53、提高投资者信心。甄选已成交业主，旅游金鹰所在重要城市，并参观金鹰项目，充分感受金鹰的项目为一座城市带来的繁荣，回来之后口碑宣传，实现成交可能。重点活动重点活动1 1：金鹰之旅：金鹰之旅阶段阶段22标准标准活动组织活动组织重点活动重点活动2 2：金鹰会双重优惠：金鹰会双重优惠购房优惠：购买商铺、住宅、及B1地块写字楼产品均享受一定的优惠，达到圈层营销目的。金鹰金鹰国际国际阶段阶段22标准标准活动组织活动组织购物优惠：入会可享受金鹰百货带来的各项优惠活动。重点活动重点活动3 3：金鹰：金鹰1818载各地项目联展载各地项目联展阶段阶段22标准标准活动组织活动组织金鹰金鹰1818载项目联展：载项目联展

54、：在售楼处及各大卖场，展示金鹰其他城市成功案例，增强投资者信心。户外短信、DM7月2011年业主金鹰之旅金鹰会成立工程进度8月9月10月11月配合活动节点投放道旗第二阶段媒体建议第二阶段媒体建议报纸盐阜大众报投放盐城晚报投放盐城晚报跨版投放盐阜大众报投放路演活动户外、道旗配合推广节点更换画面卖场巡展阶段阶段22标准标准媒体配合媒体配合阶段三：价值在滨湖阶段三：价值在滨湖* *成熟且稀缺，价值至上。成熟且稀缺，价值至上。繁荣氛围营造繁荣氛围营造拍卖再创新高拍卖再创新高成熟为荣成熟为荣稀缺至上稀缺至上滨湖繁荣商街，稀缺水岸金铺滨湖繁荣商街，稀缺水岸金铺“橙橙”熟熟“玺玺”缺缺阶段阶段33价值价值推

55、广主题推广主题金鹰圣诞酒会金鹰圣诞酒会主力店开业庆典主力店开业庆典金鹰开街仪式金鹰开街仪式+ +集体婚礼集体婚礼铺王拍卖会铺王拍卖会重点活动重点活动1 1：金鹰主力店开店庆典：金鹰主力店开店庆典展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心。阶段阶段33价值价值活动组织活动组织邀请进驻商家及业主共同参加酒会通过活动，增加业主与进驻商家间的感情维系，同时也为项目“老客户带新客户”起到辅助作用。重点活动重点活动2 2：金鹰圣诞酒会：金鹰圣诞酒会阶段阶段33价值价值活动组织活动组织重点活动重点活动3 3：金鹰开街仪式：金鹰开街仪式+ +集体婚礼集体婚礼项目开街项目开街+ +集体婚礼：集体

56、婚礼：选择在现场（视项目工程进度）。为项目制造火热的商业氛围和滨湖休闲商业特色，吸引目的性消费客的到来，同时诱发潜在投资客的注意。阶段阶段33价值价值活动组织活动组织重点活动重点活动4 4：滨湖铺王拍卖会：滨湖铺王拍卖会选择1个外街大铺进行全城拍卖，制造盐城标杆，吸引客户眼球铺王拍卖会铺王拍卖会阶段阶段33价值价值活动组织活动组织户外短信、DM11月2012年铺王拍卖主力店开店庆典工程进度12月1月2月配合活动节点投放道旗第三阶段所需媒体第三阶段所需媒体报纸3月圣诞酒会户外、道旗配合推广节点更换画面Ps:此阶段项目进入成熟推广期，大量老客户带新客户，媒体投入减少。开街仪式+集体婚礼阶段阶段33

57、价值价值媒体配合媒体配合PART5 PART5 广告创意表现广告创意表现给盐城更多给盐城更多creat more opportunitiescreat more opportunities已运营项目：南京金鹰国际商城、芜湖新百中心、珠江一号、南京中心、上海金鹰天地、南京汉中已运营项目：南京金鹰国际商城、芜湖新百中心、珠江一号、南京中心、上海金鹰天地、南京汉中金鹰天地、南京金桥市场、南京国仕达酒店、泰州金鹰天地、仙林金鹰金鹰天地、南京金桥市场、南京国仕达酒店、泰州金鹰天地、仙林金鹰一个一个1818年前的故事年前的故事1818年前，我们开创了一个都市的故事年前，我们开创了一个都市的故事我们带着热情

58、与梦想，启动金鹰计划，与对拥有美好梦想的人们，一起建造共同的生活，我们称它为“金鹰天地”。我们在前进中生活，我们可以诉说“百家姓”的故事，分享万家灯火。昨天，今天，明天，我们一直在一起。在建及储备：在建及储备：南京新百新城、昆明金鹰天地、南京金鹰三期、徐州金鹰天地-主辅楼、马鞍山金鹰天地、鄂尔多斯金鹰天地、连云港金鹰天地、南京江宁金鹰天地、南京河西金鹰天地、昆山金鹰天地、上海虹桥金鹰花园、宿迁金鹰天地、盐城金鹰天地 6 6万平方米万平方米“滨湖购物中心滨湖购物中心” 50 50万高端消费人潮；万高端消费人潮；人民南路到市政府等新行政中心近在举步间人民南路到市政府等新行政中心近在举步间中央内港湖

59、，水岸风情商业中心中央内港湖，水岸风情商业中心购物中心；高度城市化的产物。城市化的特性与表情该当如何？产品属性产品属性汇聚的人流，不同的目的，却有相同的快乐汇聚的人流，不同的目的，却有相同的快乐遭遇全世界儿童的天真烂漫，回味曾经自己的天真无邪遭遇全世界儿童的天真烂漫，回味曾经自己的天真无邪孩子看着他们欢笑，我看着孩子微笑孩子看着他们欢笑，我看着孩子微笑感受米兰的时尚，偷偷记住感受米兰的时尚，偷偷记住“时尚时尚”的发型的发型在在NOVONOVO，对了自己的味。，对了自己的味。祝福别人的心愿，许下自己的浪漫祝福别人的心愿，许下自己的浪漫在流水幕墙下，消磨一个下午的阳光在流水幕墙下，消磨一个下午的阳

60、光和美食一样，流动着的和美食一样，流动着的MMMM，一样的漂亮，一样的漂亮享受物质的过程，也是生活的调味剂享受物质的过程，也是生活的调味剂盐城的圣诞，依然有彼地的快乐盐城的圣诞，依然有彼地的快乐总是，总是，NOTHING IS IMPOSSIBLE！是城市的聚合体，也是你的生活场是城市的聚合体，也是你的生活场衣食住行衣食住行玩乐购 柴米油盐柴米油盐酱醋茶 时尚时尚 艺术艺术 品味品味 空间 格调 物欲 精彩 享受风花雪月风花雪月 灯红酒绿 衣香鬓影衣香鬓影 风生水起名利场名利场 风月场 生活场朝代朝代 年代 时代 焕焕代盐城 中国 世界世界 都市这一切，这一切，在之前的盐城很难碰到，在之前的盐