定位策划-住宅公寓-同策-上海华侨城苏河湾公寓式办公价格定位报告

1、公寓式办公价格定位报告华侨城 苏河湾 OCT SUHE CREEK第一局部 工程均价建议基于本案独特的高端工程价值，从市场角度出发，比照参考竞品、二手房，以及终端回报市场，确定本案在目前市场下的合理价格市场比较法二手房价格参考投资回报测算价格初步确定价格修正确定定价思路市场比较法二手房价格参考投资回报测算初步确定本案合理入市价格参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围，最终确定本案合理入市价格市场比较法类比工程选取范围全市销售型高端类住宅1.全市范围内售价较高单价4W以上的高端类住宅工程2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性总价

2、竞争的高端公寓工程1.全市范围内售价较高单价5W以上的高端公寓工程2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和工程价值的竞争参考性4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性市场比较法全市销售型高端类住宅日月光中心城市一品苑选择全市销售型高端类住宅工程进行比照：城市一品苑日月光中心全市高端销售型类住宅有在售大面积产品近一年内有成交记录选取原那么：注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分市场比较法全市销售型高端类住宅市场比较法全市销售型高端类住宅市场比较法全市销售型高端类住宅市场比较法依据市场比较

3、法，通过加权计算各竞争工程的实际参考价格，得出，本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为：52300元/全市销售型高端类住宅市场比较法类比工程选取范围全市销售型高端类住宅1.全市范围内售价较高单价4W以上的高端类住宅工程2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性总价竞争的高端公寓工程1.全市范围内售价较高单价5W以上、主售户型面积与本案接近的高端公寓工程2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和工程价值的竞争参考性4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性市场比较法总价竞争的高端公寓工程5

4、W级以上高端公寓成交排名至今总价竞争的高端公寓工程选取原那么：千万级总价工程考虑价格弹性，区间选择为700-1300W主力成交户型面积接近面积有弹性区间不宜超过180目标客户需求考虑，户型功能相同或相近本案主力为二房产品，相似户型面积产品功能不宜超过三房目标客户关注点和工程核心价值比照考虑，选取市中心热点地段工程综合考虑，选取竞争参考工程为：远中风华园、尚海湾豪庭市场比较法总价竞争的高端公寓工程远中风华园尚海湾豪庭选择全市与本案总价级相当的高端住宅工程进行比照：远中风华园尚海湾豪庭注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱于本案的，评分低于100分市场比较法总价竞争的高端公寓工程市

5、场比较法总价竞争的高端公寓工程市场比较法总价竞争的高端公寓工程市场比较法备注：远中风华园12年月均去化套，尚海湾豪庭12年月均去化套，白金湾府邸12年月均去化套。去化速度评估标准：月均去化缺乏5套周均1套以下，减10分，月均去化缺乏20套难以满足本案去化速度要求，减5分依据市场比较法，通过加权计算各竞争工程的实际参考价格，得出本案公寓式办公目前合理毛坯入市价格约为：52100元/总价竞争的高端公寓工程市场比较法二手房价格参考投资回报测算价格初步确定价格修正确定二手房价格参考价格参考原那么二手房选取原那么1.选取本案所在区域代表性二手房公寓工程2.考虑到本案所在区域缺乏高品质公寓工程，因此参考选

6、取临近本案区域的代表性高端二手房公寓工程3.选取建筑年代较新的高端二手房公寓工程价格参考方法1.重点参考周边区域高端二手房价格，结合区域内二手房价格，判断本案基准参考价格2.因为二手房买卖过程中会产生交易税费本钱，均属于购房本钱内容，因此需计入房价3.综合基准价格和交易环节的税费本钱，两者相加，得出本案合理参考价格考虑到本案作为住宅替代产品的功能价值，周边二手房价格会对本案产生一定价格干扰因此，本案定价时需综合参考周边高端二手房公寓价格，以确定本案合理入市价格。二手房价格参考本案基准参考价格确定选取工程所在区域及周边区域内建筑年代较新、品质及价格较高的二手房住宅工程作为参考。圣和圣广场联富假日

7、公寓华祺苑新昌城中福城三期国际丽都城目前工程所在区域内二手房工程整体价格水平较低，均价约在25000-28000元/，价格根底薄弱；考虑到本案整体规划、品质及未来区域开展价值，本案价格应跳脱区域价格，重点参考相邻的人民广场板块内品质及价格较高的二手房工程，价格水平在47000-50000元/；并适当参考南京西路板块二手房价格。永盛苑综合判断，确定本案合理参考的二手房基准价格约为：48500元/取均值周边高端二手房公寓工程选取二手房价格参考参考上海二手房交易税费标准和非普通住宅界定标准；本案目前合理销售价格=基准价格*100%+二手房交易税费本钱48500*113.5%55000元/含装修注：未

8、计入其他非必要性交付费用。周边高端二手房基准参考价格：48500元/二手房交易税率按非普通住宅标准：买卖双方合计税费约13.5%考虑到目前周边二手房工程根本为精装修，装修标准大概在3000元/左右，那么：本案毛坯参考价格为52000元/周边高端二手房价格参考考虑到整体市场仍处于调控期，市场回暖趋势并不明显，同时考虑到本案回笼资金的指标要求，本案价格确定以风险控制考虑、平安销售及资金回笼为首要原那么，由此确定本案41街坊类住宅目前毛坯入市价格为：52000元/二手房价格参考市场卡位法本案类住宅参考均价：52000元/同类竞争参考：523000元/,总价竞争参考：52100元/本案类住宅入市价格初

9、步建议为：毛坯52000元/，装修58000元/装修6000元/市场比较法二手房价格参考投资回报测算价格初步确定价格修正确定投资回报测算价格修正原那么高端酒店式公寓选取原那么1.选取本案及周边区域高端酒店式公寓2.考虑到终端租赁客户的关联性，选取参考工程3.考虑到未来价值成长，选取本案价值参考和模板区域工程价格修正方法1.综合参考各工程租金，确定本案未来可实现的回报租金范围2.以常规投资回报水平年回报率6%计算，推算未来租金回报下的销售价格范围含装修3.判断本案初步建议价格是否契合，最终确定本案41街坊类住宅入市价格目前全市缺乏可参考的同质产品，且本案及区域价值目前缺乏现实参考根底，本案未来价

10、值回报难以判断；因此本案选取可参考的高端酒店式公寓，判断本案未来的成长价值和回报收益，以推断有价值支撑的现实销售价格。投资回报测算全市租赁型高端酒店式公寓莎玛新天地华山公寓静安8号逸兰锦麟公寓辉盛庭国际公寓新黄浦酒店公寓雅诗阁淮海路效劳公寓上海商城酒店式公寓馨乐庭金桥效劳公寓莱爵效劳式公寓闸北高端租赁型酒店式公寓目前空白。选取黄浦、卢湾、静安三个区域的租赁型酒店式公寓工程。地缘关联性客户导入区域考虑未来价值成长参考租金回报率测算全市租赁型高端酒店式公寓租金回报率测算全市租赁型高端酒店式公寓人民广场租金水平：250-290元/月新天地租金水平：260-340元/月静安上海商城位置核心，租金较高，

11、单位租金在450元/月以上；其他工程位置较偏，租金水平在90-190元/月1R由于面积较小，租金普遍偏高，本案重点参考2R、3R租金水平考虑到地缘关系的相似性，重点参考距离本案最近的人民广场板块租金水平；另考虑到租金未来成长性，可适当参考新天地板块及上海商城租金情况；租金格局建议本案可参考的合理租金水平为：260-300元/根据经验，按照6%的年投资回报率测算价格；测算公式：V=A/R=单位月租金*12/年投资回报率；投资回报测算本案目前可实现销售约为：52000-60000元/含装修最终修正后的价格入市价格初步建议：毛坯52000元/装修58000元/投资回报测算价格范围：装修52000-6

12、0000元/综合竞争市场和二手房市场建议的入市价格，与本案未来成长价值和客户收益回报区间吻合；同时考虑到目前市场背景和公司销售/资金指标要求，价格不宜拉升至60000元/建议本案41街坊类住宅入市价格维持为：毛坯52000元/；装修58000元/第二局部 价目表建议产品定价考量因素立面户型景观决定房源价格平面考量因素楼栋+决定楼栋价格楼栋南侧面对苏州河具有景观优势北侧面对曲阜路景观较差东侧面对中心绿地未来景观相对较好西侧面对西藏路与老建筑景观较差A栋优点：传统南北朝向拥有苏州河景观；缺点：局部北侧房源景观较差；B栋优点：东侧朝向拥有陆家嘴景观和3街坊景观，南侧亲水性更好；缺点：东西朝向，西侧景

13、观较差，东侧景观存在被1街坊遮挡可能；产品：B栋优于A栋推售：A栋早于B栋公开考虑到产品差异、首次公开平安性、未来价格成长性，建议A栋略低于B栋均价楼栋差异均价差额5%东侧A1、A2户型与与B楼间距非常近，采光和视野受到一定影响西侧A1、A2根本不受任何影响南侧整体影响小于东侧A栋平面差价8%，西侧优于东侧，中间相对平均平面因素A栋南北朝向东西两侧受B栋遮挡差异较大东侧位置，客户接受度相对更高，无任何建筑遮挡正朝南位置，采光最优，无任何建筑遮挡西侧位置传统接受度较低，与A栋存在互相干扰平面因素B栋平面差价3%，南侧最优，东侧优于西侧B栋东西朝向受A栋影响较小立面因素22层19层正常立面系数楼层越高采光视野越好楼栋立面差价5%景观因素7楼15楼7层以下未来可能被C栋遮挡，无景观视野可言7层以上景观视野随着楼层增高视野逐步提升15层以上能较好的看到苏州河全景立面对景观影响很小可以忽略不计东侧正对3街坊景观，西侧无景观A栋为楼层景观差异B栋为东西景观差异B栋景观差异大于