房屋本体及设施设备管理20b

1、设备、设施管理公司物业管理部 2021年8月目录一、设备、设施管理的意义5三、供水、供电系统及设备、设施分类40四、设备、设施管理的内容60二、设备、设施管理的依据15一、设备、设施管理的意义设备、设施管理的意义是物业管理根底工作，是社区系统正常运转的根本保障。能延长设备使用寿命，使设备的使用效能最大化。有利于保障和完善物业使用功能，实现物业保值增值。有利于推动物业管理开展，展现物业管理公司的管理水平及企业形象。二、设备、设施管理的依据设备、设施管理的依据法规依据：物业管理条例： 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设

2、施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。法律、法规、规章合同依据：物业管理合同集团示范文本 第二章 物业效劳事项、要求和标准第三条物业管理效劳事项：注意以下事项需与本钱测算相适应，结合各工程的具体情况选择，通常包括以下事项1、物业管理区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。2、物业管理区域内的公共秩序的维护与效劳，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。3、物业管理区域内的清洁卫生维护。4、物业管理区域内的绿化养护。5、物业管理区域内的客户效劳。1-5项具体内容见附件6、属于业主共有的停车场、会所的经营管理。 7、适应业主需求，组织、配合开展社区文化

3、活动。6、属于业主共有的停车场、会所的经营管理。7、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。设备、设施管理的依据行业标准：国家物业管理协会标准地方物业管理协会标准各地分等定级收费标准企业标准公司标准、指引各地公司标准 系统的协调日常物业管理常规性的公共效劳针对性的专项效劳委托性的特约效劳业主业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产品线设备、设施管理的依据常规性的公共效劳针对性的专项效劳委托性的特约效劳日常物业管理设备、设施档案管理设备运行管理设备、设施维护管理社区节能及新技术、新方法应用设备设施突发事件的处理及风险防范房屋大中修设备、设施改造特约维修效劳客户关于维

4、修类的投诉处理设备、设施管理的依据设备、设施管理相关工作内容三、供水、供电系统及设备、设施管理的分类低楼层供水高楼层供水地下水箱 消防水箱生活水泵消防水泵社区供水系统示意图供电系统示意图配电房10KV发电机 0.4KV公用设备公用设施住宅用户设施、设备分类你所了解的社区有哪些设备设施？ 供配电系统给排水系统消防系统电梯系统楼宇智能电讯系统安防系统会所、会务系统空调系统加工维修工具及设备房屋本体及其附属设施设施、设备分类1、供配电系统：发电机高压环网柜变压器配电柜动力柜控制柜箱公共照明供电线路防雷系统等。设施、设备分类2、给排水系统：水箱水池生活水泵供水管网自动控制阀门泳池循环过滤系统排污管网排

5、污泵污水处理设备等设施、设备分类3、消防系统 ：烟雾、温度探测器手动破玻璃按钮消防栓破玻璃按钮消防控制主机、联动柜消防对讲系统消防水泵水泵结合器消防栓消防管网排烟送风系统防火卷帘门紧急播送系统灭火器CO2自动灭火系统等。 设施、设备分类4、电梯系统： 机房层站轿厢井道设施、设备分类5、电讯系统： 综合布线系统楼宇自控BAS系统内线 公用天线及卫星电视系统背景音乐等设施、设备分类6、安防系统： 闭路监控系统门禁控制及停车场管理系统电动苑门居家对讲系统可视、非可视居家报警系统红外线周界防越系统巡更系统无线对讲系统设施、设备分类7会所、会务系统： 影音系统灯光系统舞台系统 桑拿设备健身器材设施、设备

6、分类8空调、通风系统：冷水机组空调泵类冷却塔空气处理机新风机风机盘管自控箱空调水系统电动阀门其它类空调设施、设备分类9、加工维修工具、设备：地面切割机电焊机切割机云石机空压机钻床砂轮机台虎钳电锤、手枪钻丝锥、板牙、电动套丝机电动疏通机空调专修工具氧焊设备等 设施、设备分类10房屋本体及其附属设施：房屋建筑主体除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙面、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单摩托车库棚等。 设施、设备分类四、设备、设施管理的内容设备、设施档案管理设备运行管理

7、设备、设施维护管理社区节能及新技术、新方法应用设备设施突发事件的处理及风险防范设备、设施管理的内容前期介入的资料开展商移交的资料向施工单位收集的资料设备、设施管理过程中积累的资料1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容设备设施档案的来源：1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容前期介入中收集什么资料？划设计过程中发现的问题以及向地产公司提交的建议施工过程中发现的问题已经与地产公司对接的纪录隐蔽工程、防水工程、墙体贴面等工程的施工工艺及特殊情况记录房屋、设备设施接管验收中发现的问题点及与地产公司或施工单位对接的情况重要设备安装调试记录1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容向开展商收集什么

8、资料？装修管理档案工程返修档案维修效劳档案设备管理档案各类公用设施保养维修记录各项机电设备保养维修及运行记录设备分承包方维修保养记录设备检查记录 1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容设备设施管理过程中应积累什么资料？重要设备技术交底资料哪些设备交底，交底的内容是什么？设备使用说明书等技术资料设备生产厂家、配件生产厂家、采购地址等资料1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容向施工单位收集什么资料？ 及时收集责任到人多种方式存储尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存 档案资料的出入要有严格规定，严防文件流失做到“三防：防火、防潮、防霉1、设备、设施档案管理设备、设施管理的内容设备设施档案

9、管理要求：2、设备运行管理什么是设备运行管理？设备、设施管理的内容设置设备运行参数，标准设备操作标准，编制设备操作指导文件建立健全设备运行值班制度或运行巡视制度制定设备运行故障紧急预案开展设备运行操作技能培训和故障操作预案演练，对相关人员实施技能考核建立健全设备运行监督和检查机制，实施检查，及时纠正不符合要求行为2、设备运行管理设备、设施管理的内容设备运行管理的内容平安性可靠性舒适性经济性2、设备运行管理设备、设施管理的内容 设备运行管理与维修管理的关系良好的运行管理可以减少维护工作量与维护管理工作的不可分割性设备运行的目标标准设备维护保养标准，编制设备维修保养技术要求标准设备维护保养操作程序

10、，制定设备维护保养工作组织要求开展维护技能培训和紧急预案演练，对相关人员实施技能考核按照技术要求和组织要求实施设备、设施维护保养工作建立健全维护保养监督和检查机制，实施检查，及时纠正不符合要求行为3、设备、设施维护管理设备、设施管理的内容设备、设施维护管理的内容3、设备、设施维护管理设备、设施管理的内容日检：属巡视检查维护月检：属预防性检查季半年检：属维护性检查年检：属恢复性检修大修：属彻底性修理 日常设备、设施维护保养分类：设备、设施维护管理要求：3、设备、设施维护管理设备、设施管理的内容对技术人员：三严：行为标准严、工作要求严、平安标准严四会：会使用、会保养、会检查、会维修对设备运行环境：

11、三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净对设备：四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好对设施：保持性能功能良好，保持外观良好，确保无平安隐患设备、设施档案管理设备运行管理设备、设施维护管理社区节能及新技术、新方法应用设备设施突发事件的处理及风险防范房屋大中修设备、设施改造特约维修效劳客户关于维修类的投诉处理内部协作的工作内部设施维修技术支持设备、设施管理的内容3、设备、设施维护管理设备设施维护工作在实际工作中的权重练习思考： 一个多层小区，分成5期开发，总占地面积65万平方米，总建筑面积约100万平方米。有40个设备设施技术员和工程师

12、，涉及多个工种，电器技术人员占60%。有两种专业技术的人员占20%，其余人员20%。这些技术人员中，有高级技术资格和中级职称以上人员占15%。应如何对他们进行分组？组织架构应该如何设置？他们的工作应该如何分配？如何监督？3、设备、设施维护管理设备、设施维护工作的组织和实施维修组织按工种组织 电工班组水、暖工班组综合工班组3、设备、设施维护管理按区域组织一区维修组二区维修组三区维修组。按工作性质组织日常设施维护组设备维护及大工程改造组特约维修效劳组各种分组方法孰是孰非？维修工作按工作性质分类：设备、设施档案管理设备运行管理设备维护设施维护社区节能及新技术、新方法应用设备设施突发事件的处理及风险防

13、范房屋大中修设备、设施改造特约维修效劳客户关于维修类的投诉处理内部设施维修技术支持方案性工作即时性工作日常性工作设备、设施维护工作的组织和实施3、设备、设施维护管理日常工作注重延续性；只能投入少量的管理资源；方案性工作严格保障工作质量；有较强的专业性；需要综合管理能力；需要大量协调资源；即时性工作对及时性要求高；尽可能减少信息传递环节，较少信息失真；工作质量要求高并且需要即时监督；设备、设施维护工作的组织和实施不同性质的工作具有不同特点和要求：3、设备、设施维护管理维修主管人员信息管理部门日常性工作计划性工作即时性工作设备及项目改造班组维修技术员维修技术员维修技术员设施维护组组长特约服务组组长

14、设备、设施维护工作的组织和实施维修工作管理和分配3、设备、设施维护管理设备、设施维护工作的组织和实施4、维修工作的实施与监督维修实施前的准备工作：工程实施前准备工作设施维修前的准备工作家庭维修特约效劳前的准备工作维修过程中的意外防范工作：职业平安防范设备设施突发事件控制侵权事件防范暂时离场情况平安防范维修实施后的清场复原工作：工程实施后清理工作设施维修后清理工作家庭维修特约效劳后清理工作维修工作实施：设备、设施维护工作的组织和实施4、维修工作的实施与监督建立纵向监督与横向监督相结合的监督体系维修工作的监督：谁安排，谁监督方案性工作以过程监督为主，以结果监督为辅；即时性工作以结果监督为主，过程监

15、督为辅方案性工作以专业监督为主，管理监督为辅；即时性工作以报事者监督为主，管理监督为辅设备、设施维护工作的组织和实施4、维修工作的实施与监督维修工作的思与辨维修工作的定时与定量维修工作的速度和质量业主生活与维修工作矛盾业主需求与我们能力矛盾公共效劳与特约效劳矛盾维修工作的投入与质量4、社区节能及新技术、新方法应用设备、设施管理的内容为什么要提倡新技术新方法的应用？ 社区节能及新技术、新方法应用的意义：降低本钱增加效益物业公司运作本钱业主的费用支出合作方的本钱支出物业公司的经济收益合作方的经济收益业主的居住体验物业公司的品牌收益设备、设施管理的内容4、社区节能及新技术、新方法应用社区节能的实现手

16、段：管理手段技术手段意识引导流程改造标准控制配置调制性能改造新技术应用设备、设施管理的内容4、社区节能及新技术、新方法应用4、社区节能及新技术、新方法应用设备、设施管理的内容社区供配电系统社区照明系统供水系统电梯系统空调系统采暖系统太阳能技术。节电应用：绿化用水洗地用水水景用水泳池用水中水利用海水利用。设备、设施管理的内容4、社区节能及新技术、新方法应用节水应用：摄像监控技术周界防越报警技术灯光、摄像联动技术居家防盗报警技术停车场道闸系统烟雾、温度、气味、湿度、水位、压力报警楼宇自动化系统清洁技术改进。设备、设施管理的内容4、社区节能及新技术、新方法应用新技术新方法应用：更多的新技术、新方法等

17、待你的开发和应用！设备、设施管理的内容4、社区节能及新技术、新方法应用 人与机轨迹交叉理论事 故人的失误物的缺陷环 境设备、设施管理的内容5、突发事件的处理和风险防范突发性停水、停电、停气、停有线电市政因素、设备故障电梯困人水管锈蚀渗漏、爆裂煤气泄漏消防报警火灾设施损坏设施伤人维修工作中伤人技术员工作中受伤。突发事件的种类：设备、设施管理的内容5、突发事件的处理和风险防范预防为主原那么及时处理原那么客户利益为先原那么人身平安第一原那么减少损失原那么信息透明原那么彻底纠正和预防原那么四不放过原那么：突发事件处理原那么原因未查清不放过责任人未处理不放过纠正、预防措施未落实不放过相关人员未受到教育不放过设备、设施管理的内容5、突发事件的处理和风险防范4、防止火灾风险