房地产企业标杆研究：万科合生创展保利

1、SEC China010821BJ-IBM华南房地产标杆企业研究（经营管理模式）：华南房地产标杆企业研究（经营管理模式）： 万科、合生创展、保利万科、合生创展、保利 SEC China010821BJ-IBM1本研究报告内容本研究报告内容公司公司概况概况发发展展历历程程管理管理与经营与经营模式分析模式分析关键发现关键发现SEC China010821BJ-IBM一、万科企业股份有限公司一、万科企业股份有限公司 SEC China010821BJ-IBM31.公司概况公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方

2、米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元，市值超过1000亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。SEC China

3、010821BJ-IBM42.发展历程发展历程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research 1984年公司成立1988年发行中国大陆第一份招股通函，公开发行A股股票。开始介入房地产领域1991年进入上海，开始进行跨地域经营1992年确定大众住宅为核心业务，正式开始进行业务调整1993年向海外投资者发行B股，房地产核心业务进一步突显2000年华润成为万科第

4、一大股东2001年转让万佳百货，全面完成业务调整；公司开始新一轮的城市扩张和跨地域经营布局2003年初步完成“3X”的区域发展布局，房地产业务扩展到全国19个城市2004年正式启动万科中长期发展规划项目，集团连续十二年获中国人民银行深圳市分行指定的评估公司资信评估等级最高级：AAA级。2005年“万科”成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标，与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信万科中国房地产开发基金”2006年万科以13.24亿元纳税额成为唯一进入“中国纳税百强”的房地产企业SEC China010821BJ-IBM53.经营管理模式分析经营管理模式分析企业文化战战略管控略管控将原来集权

5、的的集团总部变成战略控制总部，形成战略总部专业区域执行一线的三级组织架构在深圳、上海和北京三大区域中心公司，通过部分人事、财务、决策等权力的下放，使其能够更灵活地适应集团的“3+X”大发展战略专业专业化和化和标标准化准化1992年正式确定大众住宅开发为核心业务 房地产业务营运收入占95以上提出“像造汽车一样地造房子” 在中国率先提出住宅标准化、批量化，并制定出行业标准品牌化品牌化1992年开始，形成“万科城市花园”、“花园新城”、“四季花城”等系列品牌品牌物业管理，1996年率先通过ISO9002第三方国际认证。2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略“万科”品牌价值高达173亿元职业

6、经职业经理人理人敬业精神专业意识团队能力SEC China010821BJ-IBM6战略型管控战略型管控 截至2007年7月万科集团控制的境内外子公司有房地产公司128家、物业公司13家、非主要经营子公司5家、非主要子公司20家，另有以持股为目的的非主要子公司20家，万科成为以地产为主要业务的巨型集团，M型组织结构有利于平衡管控与灵活性SEC China010821BJ-IBM7战略管控架构模型战略管控架构模型* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Sept

7、ember quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM8专注住宅房地产开发，专注于专注住宅房地产开发，专注于“3X”战略的实施战略的实施成都成都武汉武汉沈阳沈阳环渤海地区环渤海地区珠江三角洲珠江三角洲长江三角洲长江三角洲SEC China010821BJ-IBM9标准化标准化 房地产行业是可以标准化、模块化的：设计建造标准化、工作流程标准化（科技支持）房地产模块化的制订标准必须以客户需求为前提 ，标准化与人性化相结合房地产模块化对未来发展将产生三个结果： 模块化易于工业化，降低成本、提高效率 模块化之后，

8、产业价值链能够由于每一个模块的驱动而带来整个行业的繁荣 模块化能够促进行业创新，使得行业产生质变。所有的模块都会为它自己的客户 SEC China010821BJ-IBM10品牌化经营成就了高度客户满意度和高信誉品牌化经营成就了高度客户满意度和高信誉盖洛普第三方满意度调查盖洛普第三方满意度调查满意度忠诚度重复购买推荐购买Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM11万科品牌发展万科品牌发展 主题：万科的物业管理（首创客户服务概念）要点：识别力/“游泳池的水可以喝”主题：万科地产，优质永远要点：竞争力/98年成立万客会主题：建筑无限生活要点：品牌力/“以您的生

9、活为本”（核心）（想得更远，做得更好；持续超越每一天；永远是你屋顶温馨的天空）19881991经营导向经营导向19912001产品导向产品导向2001顾客导向顾客导向SEC China010821BJ-IBM12万科职业经理核心素质万科职业经理核心素质工作观念 、勇于承担工作责任，有进取意识。 、集团利益至上，具有全局观念和团队精神。 、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。 、接纳差异，用人所长的领导心胸。 、善待客户，一切从市埸出发。 、尊重规范，不断改进。 、具开放心态，善用、整合资源，善于创新突破，有能力找到解决问 题的办法。 、不回避矛盾，大胆管理。 、思维严谨，工作计划性强。 、客

10、观敏感把握，控制到位。管理技能 、善于激励，有号召力。 、能营造有效沟通的氛围。让沟通成为习惯。 、有效授权控制得当。 、培养指财下属，鼓励别人学习。 、科学决策。 、压力管理。 、组织管理。 、时间和会议管理。专业技能 、精通本行业的时间的专业技能。 、知道如何应用。 、有系统的理解能力。 、专业创造力。SEC China010821BJ-IBM13创造健康丰盛的人生人才是万科的资本客户是我们永远的伙伴持续的增长和领跑 “阳光照亮的体制” 核心价值观核心价值观* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM144.关键发现关键发现 创新学习和持续变革

11、创新学习和持续变革学习（标杆）和学习（标杆）和变革变革执行力（管控）执行力（管控） 核心能力核心能力核心竞争力核心竞争力顾客价值顾客价值SEC China010821BJ-IBM二、合生创展集团有限公司二、合生创展集团有限公司SEC China010821BJ-IBM161.公司概况公司概况 合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。2006年集团综合销售额达到113.68亿元，税后净利润达16.2亿港元。合生创展秉承“优质生活、完美

12、体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。 SEC China010821BJ-IBM172.发展历程发展历程 * IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the Sep

13、tember quarter last yearSource: Literature research 1992-1994 起飞时期 1992年合生创展成立进入房地产业 1995-1998 精品时代 合生创展在广州打造众多地产精品项目，1998年 合生创展在香港联交所主板上市1999-2002 大盘时代 合生创展不断开发数十万平方米以上的超大型楼盘，2001年 合生晋身”全国房地产著名品牌企业二十强” 2002-2003 全国发展时代 合生创展向全国核心区域发展 在北京、上海、天津进行大规模地产开发，2004 综合地产时代 合生创展向综合地产领域发展 投资建设2万亩的囊括别墅、温泉度假村、酒店

14、、高尔夫球场等项目的“中国第一城”一京津新城2005 居住价值全面升级年 荣获“2005中国房地产企业200强”第三名合生发布“居住价值全面升级”宣言，创立“居住价值全面升级体系”成立社区“志愿者协会”“优质和谐生活模式”示范工程全面启动2006满意生活升级年 为您带来幸福满意。SEC China010821BJ-IBM18职职能型能型组织组织，集集权权管控管控 金字塔型管控结构，具有严密控制特点家族关联企业交叉持股综综合化：合化：产业产业链链住宅地产地产投资酒店旅游 综合服务品牌化品牌化打造“合生”大品牌下系列品铸造精品工程，“优质生活、完美体现” 个性化3.经营管理模式分析经营管理模式分析

15、企企业业文化文化核心核心竞争竞争力力SEC China010821BJ-IBM19组织架构组织架构* IBMs PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource: Literature research SEC China010821BJ-IBM20家族关联企业交叉持股家族关联企业交叉持股 从股权结构来看，合生创展集团具有其特殊性，广东珠江投资、广东新南方集团及广东珠江工程总承包公司都是其重要的关联方。朱孟依是合生

16、创展的绝对控股股东，其弟朱庆伊则是广东珠江投资的主要股东，其兄朱沐之则是广东新南方集团的控股股东。在合生创展发展过程中三家主要的关联公司都扮演着重要的角色，尤其是合生创展与珠江投资之间具有紧密的合作关系。合生创展集团与三家关联公司存在交叉持股情况，目前具体比例尚不得而知。SEC China010821BJ-IBM21综合化综合化围绕房地产价值链，开展多元化经营，核心业务包括住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业，完整的房地产上下游产业链，在成本控制上更具优势。 综合化发展有利于适应不同项目的生命周期，有利于整合资源优势综合化发展体现了合生创展全国发展战略布局SEC

17、 China010821BJ-IBM22品牌化经营成就了高度客户满意度品牌化经营成就了高度客户满意度Source: AC NielsonSEC China010821BJ-IBM23企业文化企业文化* FootnoteSource: SourceSEC China010821BJ-IBM244.关键发现关键发现 资本运营、土地资源获取能力资本运营、土地资源获取能力资本运营、土地资源或取能力关键能力顾客价值SEC China010821BJ-IBM三、保利房地产（集团）股份有限公司三、保利房地产（集团）股份有限公司SEC China010821BJ-IBM261.公司概况公司概况 保利房地产（集

18、团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，是国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年5月，公司总资产已达203.67亿元，市值超过700亿元。十五年来，保利保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十余个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范

19、、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。SEC China010821BJ-IBM272.发展历程发展历程 19921996年， 1992年8月成立，原全资隶属于中国保利集团。制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘19972001年，保利地产确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位。2002年，成功实行股份制改

20、革，开始其“立足广州，布局全国”的战略转型。20032005年，保利地产在广州、北京、上海等十大城市设立了多家子公司。初步形成以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局 2006年，保利地产作为IPO重启后第一家获准发行上市的房地产企业，在上海证券交易所挂牌 上市2007年，在2007中国房地产上市公司TOP10研究成果中，上市不到一年的保利地产晋身综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。 SEC China010821BJ-IBM283.经营管理模式分析经营管理模式分析核心核心竞争竞争力力直线职能式管控直线职能式管控能够集中调动公司的优质资源 分级决策与垂直管理并行的扁平化管理架构 与强大的政府背景适应品牌化品牌化鲜明的品牌主张“和谐生活，自然舒适”专业专业化化住宅地产为主，商业地产为辅强大的开发能力，100交房履约能力独独特特军队军队企企业业文化文化和政府背景和政府背景强执行力强忠诚度SEC China010821BJ-IBM29组织结构图组织结构图* IBMs