龙盛集团闵行颛桥都市路社区商业项目前期定位报告(同策)2009-172页讲述

1、本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告上海同策房产咨询股份有限公司2009年9月20日谨呈：浙江龙盛集团股份有限公司 闵行板块规划与功闵行板块规划与功能定位能定位目录目录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。颛桥板块闵行区介绍：闵行区介绍：n闵行地处上海西南角。东与徐汇区、浦东新区、南

2、汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻。颛桥板块介绍：颛桥板块介绍：n位于春申塘以南、莘奉金高速公路以西、铁路闵吴支线以北、区界以东地区；n规划用地面积31.5平方公里，2020年规划常住人口15万，城镇建设用地28.7平方公里；n板块功能定位为工业与居住。区位分析区位分析闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行闵行位于上海西南角，颛桥板块位于闵行区中部，板块在闵行区的功能定位为工业与居住性质区的功能定位为工业与居住性质本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。交通分析交通分析本案本案莘庄莘庄3KM3KM外环线外环线n本案位于闵行

3、腰部位置的颛桥板块，属于外环外区域n距离徐家汇约16公里n距离莘庄南广场约3公里n距离即将开通最近的地铁站五号线银都路站约1500米本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离本案位于颛桥中部位置，与莘庄商贸集中区域有一定距离本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目周边环境项目周边环境都市路金都路好爱广场规划路田园公园上海射击射箭运动中心樱园贵都小区派出所谷藤苑剑桥景苑梅州路n基地周边多为居住社区（都市路别墅区）基地周边多为居住社区（都市路别墅区）及配套设施，星河湾等高端项目的成熟，对及配套设施，星河湾等高端项目的成熟，对区域的商业有更好层次的要求区域的商业有更好层次的要求

4、n周边商业多为沿街商铺形式，满足周边社区居民日常生活n好爱广场因体量较大及休闲餐饮业态具有一定的辐射能力n都市路与金都路均为双向四车道，都市路过往车辆以私家车和公交为主，金都路以货车及大型集装箱车为主地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随地块周边居住社区较多，商业配套以满足区域居住生活需求为主，地面交通较为便捷，随着未来星河湾以及招商雍华府等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要着未来星河湾以及招商雍华府等高端项目的成熟，区域商业有向更高档次发展的需要本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。类型类型楼盘楼盘户数户数户数小计户数小计别墅别

5、墅君临颐和花园1902452君临天下600剑桥景苑305腾谷园50怡泰苑50樱园931圣特丽墅220招商雍华府106公寓公寓君临颐和花园80010464金都花好悦圆小区2300好世凤凰城454君莲新城1317今天花园258名门世家花园313华丰苑428招商雍华府1354申良花园240贵都小区3000项目周边未来约有项目周边未来约有6 6万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础万多的居住客户，且具有一定的中高端客群基础n项目周边一公里范围住宅项目汇总，按户均人口3.2人计算，总人口为4.13 万，其中别墅人口约1万人左右n项目西南侧的大鑫都居住区规划人口2.1万，由于其配套欠缺，将会吸引部分居

6、民前来消费项目周边环境项目周边环境本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目经济指标项目经济指标项目经济指标：项目经济指标：n土地面积：39706.5平米（200m*200m）n土地性质：商业，体育设施用地n容积率：不大于2.2n建筑密度：不大于40n绿地率：不小于30（集中绿地不小于15）商业（地上）商业（地上）办公办公酒店酒店酒店式公寓酒店式公寓地下地下2.8万方1万方3万方2万方3万方（1.5万地下集中商业）初步业态配比情况：初步业态配比情况：地块形状方正，便于后期规划，地上建筑面积近地块形状方正，便于后期规划，地上建筑面积近9 9万平方米，具万平方米，具有一定的规模优势有一

7、定的规模优势区位区位 项目位于闵行中部位置，与商贸集中区域有一定距离，相比闵行其他的集中商圈，没有区位上的优势环境环境项目周边有一定的中高端居住人口、人流支撑，地面交通流畅，同时享有北侧好爱广场具有的一定商业辐射力的利好经济指标经济指标地块形状方正，有一定的规模优势，有利于后期形成区域的标杆，吸引目的性的消费群体前来消费项目自身条件小结项目自身条件小结闵行板块规划与功闵行板块规划与功能定位能定位目录目录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析

8、项目经济测算项目物业发展建议本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。经济环境分析经济环境分析05-0905-09年上半年闵行年上半年闵行GDPGDP走势分析走势分析05-0905-09年上半年闵行第三产业生产总值走势分析年上半年闵行第三产业生产总值走势分析n虽然闵行GDP增长率07年开始基本持平，但总量仍处于较高水平且逐年上升，09年上半年GDP总量已达到去年GDP的53%。n第三产业为GDP的贡献在逐渐增加，虽然增长率有所波动，但总体呈现上升趋势。闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第三产业以年均闵行总体经济处于一个较快发展的过程中，尤其第三产业以年均2020左右的左右的速度

9、递增速度递增区域宏观经济环境区域宏观经济环境本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n闵行城镇人均可支配收入逐年上升，且增长率每年保持在10%以上的较高位置。n闵行户籍人口数量逐年上升，人口基数较高，人口增长率保持在3%左右的较低位置，据十一五规划显示，闵行区户籍人口在闵行区户籍人口在20102010年年将达到将达到100100万，常住人口，全区常住人口预计万，常住人口，全区常住人口预计200200万左右，预计颛桥万左右，预计颛桥常住人口可达常住人口可达1515万左右。万左右。05-0805-08年闵行城镇人均可支配收入分析年闵行城镇人均可支配收入分析05-0805-08年闵行户籍人

10、口分析年闵行户籍人口分析人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行的商业发展奠定了坚实基础人口的快速集聚和人均可支配收入的增长为闵行的商业发展奠定了坚实基础区域宏观经济环境区域宏观经济环境本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。区域规划与功能定位区域规划与功能定位闵行新城主城区闵行新城主城区:规划为，全区的政治、经济、文化中心,常住人口常住人口4040万万，人均居住面积50平方米马桥马桥板块板块规划依托上海旗忠国际体育中心，成为现代服务业聚集区和生态居住区。常住人口常住人口8.58.5万万，人均居住面积38平方米江川板块江川板块:规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人

11、口常住人口1515万万，人均居住面积37平方米颛桥颛桥板块板块:规划依托市级莘庄工业区和航天科技研发中心，形成航天产业和光显示产业研发生产基地。常住人口常住人口1515万万，人均居住面积42平方米梅陇吴泾梅陇吴泾板块板块:规划发展示范居住区和都市型工业，促进吴泾市级工业基地的升级换代。常住人口常住人口7.57.5万万，人均居住面积62平方米紫竹板块紫竹板块:规划依托老工业基地优势，形成现代装备制造业基地。常住人口6万，人均居住面积56平方米本项目位于颛桥板块，紧靠闵行新城主城区，属于闵行中心地带，板块定位本项目位于颛桥板块，紧靠闵行新城主城区，属于闵行中心地带，板块定位为工业及居住，具有较大的

12、人口基数为工业及居住，具有较大的人口基数本案本案本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。周边工业园区规划周边工业园区规划项目周边工业园区能级较大，尤其莘庄工业区对本案将形成较大利好项目周边工业园区能级较大，尤其莘庄工业区对本案将形成较大利好莘庄工业区漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园紫竹科学园区闵行经济技术开发区名称名称级别级别总占地面积总占地面积（kmkm2 2）开发开发程度程度核心功能核心功能产业产业投产企业投产企业数数闵行经济技术开发区国家级3.5100.0%机械制造业97莘庄工业区市级16.493.9%电子、IT262上海紫竹科学园区市级8.760.9%IT生命工程91漕河泾新

13、兴技术开发区国家级690.0%电子信息制造业550浦江高科技园国家级10.715.0%IT250本案本案本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。上海紫竹科学园区上海紫竹科学园区闵行经济技术开发区闵行经济技术开发区莘庄工业区莘庄工业区合计合计企业类型目前未来目前未来 (已成熟)目前未来(已成熟)目前未来外籍管理人员欧美281490(亚裔居多)459(亚裔居多)12301230日韩50376234660660港台11205153369369东南亚6854122122合计合计3413411188118811391139113911399009009009002380238032273227

14、外籍管理人员年薪不低于10万美金不低于30万美金外企中高管人数欧美2811797168337613761日韩50137985822872287港台1175256113241324东南亚251198449449合计合计34134111881188418041804180418033003300330033007821782186688668中高管年薪不低于10万美金园区总人数欧美25509000163401530034190341904064040640日韩450150012540780020790207902184021840港台10030068405100120401204012240122

15、40东南亚228018004080408040804080合计合计 310031001080010800380003800038000380003000030000300003000071100711007880078800内资190042001900190042004200园区总人数合计园区总人数合计500050001500015000380003800038000380003000030000300003000073000730008300083000周边工业园区人口周边工业园区人口及收入及收入闵行经济技术开发区和莘庄工业区目前已基本成熟，积聚着大量的高收入闵行经济技术开发区和莘庄工业区目

16、前已基本成熟，积聚着大量的高收入工作人群，将是本案各种物业未来能成功销售和租赁的最大支撑工作人群，将是本案各种物业未来能成功销售和租赁的最大支撑本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。发展机遇发展机遇闵行区域将受上海继世博会后最重要的城市建设闵行区域将受上海继世博会后最重要的城市建设 虹桥交通枢纽建设利好虹桥交通枢纽建设利好用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，未来本区域将接受该枢纽辐射利好本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编

17、辑。n目前世界投资最大的虹桥交通枢纽港，不仅成为国际重要的交通枢纽，同时也带动。n城市扩张由原本的一个中心“人民广场”逐步向多个城市副中心演变，其中尤其以“两个机场”作为未来上海发展的两个。n虹桥交通枢纽不仅仅立足上海、联通国际，同时其对整个长三角的辐射作用，有助于尽快建设。发展机遇发展机遇虹桥交通枢纽建设将成为上海新一轮城市扩张动力，上海将形成东有虹桥交通枢纽建设将成为上海新一轮城市扩张动力，上海将形成东有“大浦大浦东东”，西有，西有“大虹桥大虹桥”的的“双引擎双引擎”格局，将在一定程度上辐射到本项目格局，将在一定程度上辐射到本项目本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。闵行工业规

18、划闵行工业规划交通规划交通规划本案周边道路设施不属于十一五期间闵行交通基础设施建设重点区域，同时轨道交通站点本案周边道路设施不属于十一五期间闵行交通基础设施建设重点区域，同时轨道交通站点距本案有一定距离，说明项目要希望通过轨道导入其他区域的客户，存在着较大的困难距本案有一定距离，说明项目要希望通过轨道导入其他区域的客户，存在着较大的困难本案本案五号线五号线十五号线十五号线n虽然受虹桥交通枢纽的利好影响，但是本项目相比闵行的其他商圈，在轨道交通的利好上，没有直接的优势n即将开通的5号线，离本案也有一定的距离n从这方面看，项目的定位时要考虑的消费客户群，主要还是以周边居住的居民以及周边的产业客为主

19、A4A4北松公路北松公路本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。闵行商业格局闵行商业格局本案本案都市路商圈都市路商圈以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，态齐全，定位社区商业，辐射面以周边区域为主目前闵行商业发展较为迅猛，本案周边商业聚集度不高，商业拉扯力较弱，目前闵行商业发展较为迅猛，本案周边商业聚集度不高，商业拉扯力较弱，但受好爱广场带动，本区域商业目前也具有一定的辐射能力但受好爱广场带动，本区域商业目前也具有一定的辐射能力南方商城商业中心：南方商城商业中心：一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便以地铁站的便捷和周边的居住商务

20、人口为基础捷和周边的居住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广古美商业中心：古美商业中心：依托成熟的现在居住区，拥有拥有诺宝五星级休闲健康中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主中端消费人群为主，辐射为区域七宝地区商业中心七宝地区商业中心：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城七宝商城、乐乐购卖场购卖场和汇宝购物广场汇宝购物广场，消费群体定位是周边社区居民，辐射范围达到七宝、九亭及本闵行的部分区域莘庄地区商业中心：莘庄地区商业中心：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为

21、主的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。春申梅陇商业中心：春申梅陇商业中心：依托居住周边区域，以大润发、乐购、绿以大润发、乐购、绿地梅陇广场为主地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。江川商业中心江川商业中心较为典型的区域商业中心，较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通，商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区域人口日常消费需求，满足区域人口日常消费需求，辐射为本区域本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。区域房地产发展区域房地产发展分析分析闵行商品房近年发展情况闵行商

22、品房近年发展情况颛桥商品房近年发展情况颛桥商品房近年发展情况n闵行区08年商品房成交235余万方，仅次于浦东新区，区域房地产发展热度保持全市前列n09年成交伴随整体市场回暖出现量价齐升，前三季度成交量已达08年的85，成交均价环比上涨27n闵行区房地产市场成交受供应影响较大，供求矛盾不明显n颛桥板块自08年开始出现供小于求现象，供求比在0.750.9之间，09年成交均价环比上涨19n颛桥板块商办性质物业成交占比极小，且均为住宅项目配套商办属性区域房地产发展热度保持全市前列区域房地产发展热度保持全市前列, ,供求基本平衡，价格上涨明显，颛桥板块供求基本平衡，价格上涨明显，颛桥板块近两年出现供略小

23、于求的局面，商办性质物业成交占比极小近两年出现供略小于求的局面，商办性质物业成交占比极小经济背景经济背景市场环境分析小结市场环境分析小结n闵行经济名列上海各区的前五名n近几年经济均处在快速发展阶段，特别是第三产品的快速增长n经济发展是区域房地产发展的后盾，本项目作为商办物业无非在区域强大的经济背景下受益板块定位板块定位n项目所在颛桥板块在功能定位上，定位为工业和居住共同发展的板块n板块内以及周边板块的人口基数较大，是项目发展商业物业的基础n未来星河湾等高端项目的成熟将对区域的商业提出更高的要求周边工业规划周边工业规划n项目周边规划有5个国际级和市级工业园区n特别是闵行经济开发区和莘庄工业园已经

24、成熟，在此工做的人群收入较高给项目的商办物业类型最大的支撑交通规划交通规划n上海的大工程虹桥综合交通枢纽会在一定程度上带动区域的房地产的发展n但是在交通的规划上，本项目所在的颛桥板块没有闵行的几大商圈有更大的优势n这决定了项目的消费客户主要还是周边的居民以及产业客商业格局商业格局n本项目以北的南方商城、莘庄等商圈发展较早，在区域内有较大的影响力，另外有轨道交通的利好，基本上斩断了市区流入闵行的消费人群n可见本案难于引入从市区方面导入的消费人群，所以项目的消费群主要还是来自周边居民和产业客房地产市场房地产市场n受到区域规划以及轨道交通的带动，闵行的住宅市场近些年均较为活跃 n但是商办物业的成交所

25、在比例较小n从上面两点看，本项目作为商办性质的项目，是有较大机会的闵行板块规划与功闵行板块规划与功能定位能定位目录目录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议核心问题解读核心问题解读核心问题核心问题项目自身条件要点项目自身条件要点外部环境要点外部环境要点n项目有一定的规模优势n地面交通便捷，但是没有轨道交通上的优势 n目前板块已经有一定的吸引力n闵行的经济和房地产市场均在快速发展阶段，区域前景看好n闵行北部商圈密集

26、，竞争激烈n项目周边有较大的居住和产业人口支撑，而且客户档次有一定的高度，未来高端居住区的成熟对商业提出了更高的要求项目如何在融合周边商业的同时，项目如何在融合周边商业的同时，形成标杆的形象以形成标杆的形象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居民和产业及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费资和消费闵行板块规划与功闵行板块规划与功能定位能定位目录目录项目本身条件项目所属市场环境核心问题解读项目发展战略及整体定位可借鉴案例分析 竞争分析 前期商家论证分析 p区位分析p经济指标p相关概况等p

27、区域宏观背景分析p区域规划发展分析p区域房地产状况分析项目经济测算项目物业发展建议重点竞争分析重点竞争分析本案本案都市路商圈都市路商圈以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业以好爱广场及乐购卖场为主，沿街商铺业态齐全，定位社区商业，态齐全，定位社区商业，辐射面以周边区域为主南方商城商业中心：南方商城商业中心：一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便以地铁站的便捷和周边的居住商务人口为基础捷和周边的居住商务人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施，辐射面较广莘庄地区商业中心：莘庄地区商业中心：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主的吉买盛

28、和南部的仲盛商业广场为主，布置高层商务办公楼和大型零售商业设施，辐射面较广，基本辐射闵行及部分松江区域。春申梅陇商业中心：春申梅陇商业中心：依托居住周边区域，以大润发、乐购、绿以大润发、乐购、绿地梅陇广场为主地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，社区型商业，辐射面以周边区域为主。莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心南方商城商业中心南方商城商业中心春申梅陇商业中心春申梅陇商业中心本项目周边商业本项目周边商业本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心仲盛世界商城n莘庄，是闵行区域内人口以及人群层次较高的一个区域n常住人口20余万，还有大量工作流动人口。区域的集

29、中型商业中心近些年来也陆续浮出水面，包括已经开业仲盛仲盛世界商城世界商城以及未来即将登陆闵行“龙之龙之梦梦”，无论是哪个都是3030万平方米左右万平方米左右的大型一站式购物中心。的大型一站式购物中心。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城楼层楼层业态业态租金租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）B1F家乐福卖场1.51F品牌零售、百货202F品牌零售、百货、建材市场10-133F儿童服饰、教育培训、百思买百思买64F餐饮、影院餐饮5-6、影院1.25F游乐园、娱乐、餐饮3.5-4莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心本报告是严

30、格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目得房率60%、空置率50%，物业管理费统一为2元/平方米/天。n消费客流分析：作为莘庄新兴的地标型商业，莘庄地区20万的人口给仲盛世界商城所拥有的28万方体量很大的支撑。但就目前来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是但就目前来说，项目内只有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。目的性消费性消费的客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。因此尽早的搭配适合当地消费结构的业态组合是很重要的。莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案

31、莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态配比业态配比仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售为主，外加大卖场和餐饮零售为主，外加大卖场和餐饮生活配套生活配套7%7%莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n 作为莘庄板块目前体量最大、品牌档次最高的一站式购物中心，同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的人流，所进驻的吸引周边的人流，所进驻的CGVCGV影院等本项目周边没有的业态给项目带来了众

32、多的人流影院等本项目周边没有的业态给项目带来了众多的人流n 该项目是大体量的集中型商业，零售与餐饮均有品牌商家入驻，目前主要的消费群仍然是以周边住宅群体为主，另外，以星期八小镇带动家庭式消费。但对缺乏大型院线影院的地区来讲，影院的引入大大的提升项目的吸引力，本项目借缺乏大型院线影院的地区来讲，影院的引入大大的提升项目的吸引力，本项目借助影院的引入扩大了其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。助影院的引入扩大了其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。n本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是当务之急本案体量较大，目前周边区域的消

33、费对其零售业态支撑有限，进一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是当务之急。莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城个案小结：个案小结：本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。莘庄地区商业中心莘庄地区商业中心莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城给本项目发展的启示给本项目发展的启示n莘庄板块作为距离本案最近的集中型商业板块，今年已开业的仲盛世界广场总体量28万平方米，定位为莘庄地区一站式购物中心，通过以家乐福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场乐福大卖场、百盛购物中心、百安居建材市场为主一些主力店来吸引周边地区居民刚性需求

34、。n另外区域未来将有“闵行龙之梦”购物中心面市，未来区域将凭借“仲盛”以及“龙之梦”的发展，成为闵行区新型的商业中心。随着轨道交通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。随着轨道交通一、五号线莘庄站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。n 莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上和体量上无法和莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上和体量上无法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龙之梦龙之梦”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛”和和“龙之梦龙之梦”完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势将完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势将会造

35、成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。南方商城商业中心南方商城商业中心百联南方购物中心南方南方休闲广场休闲广场莲花国际商务广场友谊南方友谊南方商城商城百联南方购物中心南方休闲广场莲花国际商务广场南方友谊商城n南方商城板块是区域内目前最为成熟的商业版块之一，板块内包括百联南方购物中心、南方休闲广百联南方购物中心、南方休闲广场和在售的莲花国际商务广场场和在售的莲花国际商务广场。该板块商业体量近27.327.3万平方米。万平方米。1.百联南方购物中心，拥有近10 万平方米的建筑面积。2

36、.南方友谊商城总建筑面积近6.4万平方米。3.南方休闲广场建筑面积约1.4万平方。4.在售莲花国际商务广场，总体量9万平方左右。本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。消费辐射研究：可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况消费辐射研究：可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况n板块的主要消费辐射区域为直径3公里的主要区域；n次级辐射范围向东南部延伸至银都路范围；n可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在可以看出该板块商业对本案今后的消费群存在一定的分流状况。一定的分流状况。次辐射范围次辐射范围主辐射范围主辐射范围南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格

37、保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。代表个案代表个案莲花国际商务广场莲花国际商务广场莲花国际商务广场位于莲花路7866号，位于沪闵路中、外环之间，比邻百联南方购物中心、南方休闲广场，主体结构由三幢办公楼主体结构由三幢办公楼4 4层配套商业组成。层配套商业组成。莲花国际莲花国际商务广场商务广场莲花国际商务项目莲花国际商务项目南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。办公标准层层高3.2米、LOFT办公层高5.5米。总楼层均为15层。所出售的办公主力面积都在150平方左右。功能构成功能构成该项目总建筑面积约9500095000平方米平方米，由三栋办公楼和1

38、-4层商业裙房构成，办公面积28000平方米。 办公为只售不租，商铺为只租不售。办公标准层的销售均价为20000元/平方、LOFT的销售均价为23000-25000/平方，商铺尚未开始对外招租，年底招商公司进场。租售情况租售情况代表个案代表个案莲花国际商务广场莲花国际商务广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n南方友谊商城总建筑面积近南方友谊商城总建筑面积近6.46.4万平方米，分为地下两层和地上万平方米，分为地下两层和地上九层。九层。n其中，地上一至五层为百货，六至九层为餐饮、KTV、商务中心、酒店和影城。地下2层为停车场，共有约300多个停车

39、位。租金：14层采用扣率模式，扣点为1518，5楼以上采用租金模式，租金为2.54元/平方米/天。代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。一层：一层：Dunhill、田崎TASAKI、贝佳斯、施华洛世奇水晶、纪梵希、Folli Follie、DUPONT、ENZO、Cerruti1881、周大福、谢瑞麟、兰芝、SUISSE、雅天尼、金至尊、东方表行、雅顿、浪琴、嘉娜宝、KOSE、make up for ever业态组合：奢侈品、珠宝、化妆品、香水、手表业态组合：奢侈品、珠宝、化妆品、香水、手表代表个案代表个案南方

40、友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。二层：二层：鄂尔多斯、佰佩、WOLSEY、CHOYA、LANG KEN、布兰施、通派、SCOFIELD、Renoma、LACOSTE、圣伽步、迪宝 阿治奥、KENT&CURWEN英伦风范、JEEP、GEOX、ECCO、Byford、ROCKPORT乐步、GANT、Aquascutum、克兄弟、Tru trussardi业态组合：男鞋、男装、女装、女鞋业态组合：男鞋、男装、女装、女鞋代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，

41、请勿引用与编辑。三层：三层：Esprit、D.NADA、Biba、FED、DISSONA、迪莱克丝、必梵珑、嘉葆、雅氏、菲依尼尼、安莉芳、奥黛丽、真美诗、JC COLLEZIONE、Jessica、Scofield、Fion、23区、Bean pole、CK Jeans、CORDIER、Lapagayo、LILLY、阁兰苏珊、玛丝菲尔、妙丽、思加图、华歌尔、DUNNU、FINITY、NINE WEST业态：女装、女鞋零售业态：女装、女鞋零售代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 四层：四层：lee、GXG、Ja

42、ck wolfskin、Columbia、Anta、adidas、PUMA、Reebok、NIKE、RAPIDO、FUBU、Teva、美津浓、李宁、speeddo、Converse、K1X、NEW、李维斯业态：休闲运动系列业态：休闲运动系列代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 五层：五层：净水、佳能、康伴、琉园、友谊商店古玩分店、上欣源、泰芝宝、象印、博朗、欧姆龙、菲仕乐、法兰瓷、派克、菲利浦、三洋、恐龙家纺、索尼、东芝、松下、三星、先锋、罗莱家纺、梦洁家纺、罗卡芙家纺、惠谊家纺、好乐迪KTV。 业态：家纺、

43、电器、配套、娱乐业态：家纺、电器、配套、娱乐代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。六层六层: :业态：业态：餐饮、娱乐、苏浙汇、好乐迪七、八层：七、八层：业态业态：酒店、商务中心九层：九层：业态：业态：世纪友谊影城代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐饮6%休闲娱乐11%零售52%酒店办公23%业态配比业态配比南方友谊商城的业态南方友谊商城的业态以零售业态为主以零售业态为主代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中

44、心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。个案小结：个案小结：n 南方友谊商城于2008年开业，汇集多个以国际二线品牌为主的服饰、钟表品牌的友谊商城成了本市中环以外的第本市中环以外的第一家高端百货商店。一家高端百货商店。n 原本该区域餐饮人均消费为40-60元，缺乏商务宴请的大型中餐饮，苏浙汇的入驻成功提升了该区域餐饮人均消费水平，拥有3000多平方6个厅的世纪友谊影城的到来也为本区域缺少核心文化产业带来了生机。n 该区域原来虽然拥有大量的零售，但是档次普遍为国内外二、三线品牌，但是区域内近年日渐增多的中高端住宅的出现，对中高端消费的需求日益增长，南方友谊商城的出现弥

45、补了区域中高端消费的缺失，所以该项目迅速在南方友谊商城的出现弥补了区域中高端消费的缺失，所以该项目迅速在区域内形成了较大的影响力区域内形成了较大的影响力代表个案代表个案南方友谊商城南方友谊商城南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目位于闵行区沪闵路7388号，目前百联南方，日均人流量突破3.5万人次，双休日高达8万人次，已经慢慢从社区型商业中心向区域型商业中心迈进。n百联南方购物中心总商业体量为10万平方米。在购物中心的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家主力店为先导市三家主力店为先导，配以大量的专业

46、商场、专卖店、餐饮项目、娱乐项目等。n周边住宅情况：南方城、上海花园、西班牙名苑、世纪苑、阳光星期八、万源城、古美新村、罗阳新村、平吉新村等众多居住密度较多的社区齐聚周边。百联南方购物中心代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。1F1F：友谊百货、农业银行、天美钻、爱茜茜里、顶呱呱、必胜客、马可孛罗、蕉叶咖喱屋、太湖船菜、缘禄寿司、东方既白、麦当劳、华氏大药房、巴黎三城、广良兴。一层主要以人气美食以及少许配套设施结合的业态吸引人流。一层主要以人气美食以及少许配套设施结合的业态吸引人流。楼层单价（元/天/平

47、方米）1F1F15-1815-18代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。2F2F：家乐福、BOSSINI、edasc、VERO MODA、ONLY、ESPRIT、ochirly、RED EARTH、E.LAND、LACOSATE(皮具)、JUSTIN TIME、MARK FAIRWHALE、Disney、La Pagayo二层则是以大型主力店家乐福卖场为其余休闲男女装带来固定的客流。二层则是以大型主力店家乐福卖场为其余休闲男女装带来固定的客流。楼层单价（元/天/平方米）2F2F12-1512-15代表个

48、案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。3F3F：家乐福、U2、Baleno、GIORDANO、ME&CITY、UNISEX、凯盛家纺、KUHLE、BETTY BOOP、UNIQLO、JACK&JONES、NIKE 360、Urban TAG、Levis、5th STREET、TAKE-IT三层继续借用家乐福带来的人流，配上休闲、运动类品牌的服装与鞋类。三层继续借用家乐福带来的人流，配上休闲、运动类品牌的服装与鞋类。楼层单价（元/天/平方米）3F3F8-108-10代表个案代表个案百联南方购物中

49、心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。4F4F：永乐家电、迪信通手机城、傲运汇运动城、知音琴行、New balance、365运动城、乐巢家居、居之岛家居、young park四层安排了以目的性消费更强的业态，如永乐家电生活卖场、迪信通手机城之类。四层安排了以目的性消费更强的业态，如永乐家电生活卖场、迪信通手机城之类。楼层单价（元/天/平方米）4F4F5 5代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。5F5F：鸭王大酒店、小尾羊、洋葱餐厅、汤姆熊游

50、乐中心五层为大型品牌餐饮加娱乐等目的性消费的业态。五层为大型品牌餐饮加娱乐等目的性消费的业态。楼层单价（元/天/平方米）5F5F3.53.5代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态配比，百联南方购物中心的业态主要业态配比，百联南方购物中心的业态主要以零售和餐饮为主以零售和餐饮为主餐饮28%生活配套4%零售43%卖场20%休闲娱乐5%代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。个案小结：个案小结：n 项目通过了数次的业

51、态更替调整之后已经成为了区域内无可争议的核心商业，其总体量达到了10万平方米，是集餐饮娱乐休闲购物为一体的综合型区域商业中心。经营模式使用了近年来较为流行的以卖场为主力店，吸引周边经营模式使用了近年来较为流行的以卖场为主力店，吸引周边居民刚性需求前来进行消费。居民刚性需求前来进行消费。n 项目内业态配比上，可看出零售业占据了主导位置，达到了40%以上，该板块作为闵行区老牌的商业集中地已有多年，以百联南方购物中心为首一批中大型商业中心陆续亮相。主要针对古美新村、平吉新村、罗阳新村以及近些年来新楼盘南方城、万源城、阳光星期八等。从辐射人口来看比其它任何闵行区内商圈都要多，消费能力也算从辐射人口来看

52、比其它任何闵行区内商圈都要多，消费能力也算达到中等偏上级别。该项目进行进一步的业态更替，为的是能吸引更多客源。达到中等偏上级别。该项目进行进一步的业态更替，为的是能吸引更多客源。代表个案代表个案百联南方购物中心百联南方购物中心南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。n项目是由小型商铺组成并伴有内街的开放式商业休闲广场n楼 层： B1F - 7Fn建筑面积： 14645.2714645.27n商铺总数： 213个n得 房 率： 66%n物业管理费：9.8元/月n地下停车位：49个 楼 层面 积B1F880.211F2983.19 2F3059.67 3F

53、2668.16 4F2077.33 5F1682.03 6F647.34 7F647.34 代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。项目由1号和2号地块组成，中间隔一座二层证券交易所（现已拆除，为空地）总占地面积：11186总建筑面积：29355容积率：2.62南方休闲广场南方休闲广场（1号地块），为小型商铺组成的商业步行街为小型商铺组成的商业步行街楼层：B1F-7F总建筑面积: 14645.27商 铺 总 数：213个商务大厦商务大厦（2号地块），为商务办公楼楼层：B1F-13F其中12层为商铺，313层为办公

54、楼总建筑面积:14710.34注：本次项目调研目标为纯商业形态的南方休闲广场注：本次项目调研目标为纯商业形态的南方休闲广场代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。小巴辣子公主百货(服装)潘多拉美发护肤南方烟酒YIFAN (服装)长野拉面东瀛 美发护肤辣香阁 麻辣烫力天眼镜品生活SOS 美发护肤一茶一坐音园音响 生活服务 零 售 餐 饮1F1F业态分布业态分布代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围南方烟酒3

55、711-13元/日YIFAN48品生活83音园音响43公主百货506.5元/日（内街）生活服务生活服务商家面积租金范围潘多拉美容护肤13210-12元/日东瀛美容护肤130SOS美容护肤224力天眼镜1296元/日（内街）餐 饮商家面积租金范围小巴辣子43810-12元/日辣香阁70长野拉面1961F1F商业租金情况商业租金情况1F1F平均租金：平均租金：10.610.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。一茶一坐巴比隆烧烤百特喜劲霸王饰仙境爱可丽人轩 餐 饮 零 售2F2F平均租金：平均租

56、金：5.75.7元元/ / /日日2F2F业态分布业态分布代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围劲霸王414元/日（内街商铺）饰仙境30爱可30丽人轩27餐 饮商家面积租金范围一茶一坐451（一层有部分商铺）5-6元/日巴比隆烤肉317百特喜5236-7元/日2F2F商业面积与租金商业面积与租金2F2F平均租金：平均租金：5.75.7元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。3F3F商业分

57、布商业分布愉悦小厨云南美食迪欧咖啡映山红 湘菜馆吉 吉内秀雅居 餐 饮 零 售3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。零零 售售商家面积租金范围内秀雅居263元/日（内街商铺）吉 吉33餐 饮商家面积租金范围迪欧咖啡693（3F+4F）2.6元/日云南美食1013.5-4元/日愉悦小厨112映山红湘菜馆5883F3F商业面积与租金商业面积与租金3F3F平均租金：平均租金：3.63.6元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心

58、南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。 餐 饮 休闲娱乐方盛游戏禾风烧烤迪欧咖啡代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围禾风烧烤6452.3元/日休闲娱乐休闲娱乐商家面积租金范围方盛游戏2512元/日（内街商铺）4F4F平均租金：平均租金：2.12.1元元/ / /日日4F4F商业面积与租金商业面积与租金代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。澳门豆捞圆缘园韩影宫 餐 饮 生活服

59、务5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围澳门豆捞4701.5-2元/日圆缘园696生活服务生活服务商家面积租金范围韩影宫1651.6元/日（内街商铺）5F5F平均租金：平均租金：1.71.7元元/ / /日日5F5F商业面积与租金商业面积与租金代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。锅比盆大锅比盆大 餐 饮代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南

60、方商城商业中心南方商城商业中心6F-7F6F-7F商业面积与租金商业面积与租金本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。餐餐 饮饮商家面积租金范围锅比盆大1295(6F+7F)1.5元/日项目平均租金及出租率项目平均租金及出租率项目平均租金：项目平均租金：项目出租率：项目出租率：6F-7F6F-7F平均租金：平均租金：1.51.5元元/ / /日日代表个案代表个案南方休闲广场南方休闲广场南方商城商业中心南方商城商业中心本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。业态分类业态分类商业面积商业面积零 售448生活服务780餐 饮6595休闲娱乐251该项目在业态配比上以餐饮为主，很好地与比邻的该项目在业态