首创“地产开发养老产业”开发模式研究

1、- 1 -“养老地产”还是“地产养老”?“地产开发+养老产业”的开发模式研究- 2 -n第一章 国内养老地产开发机会及开发条件研究n第二章 养老地产案例研究n第三章 养老地产开发运营模式研究专题总纲专题总纲成都成都重庆重庆西安西安北京北京沈阳沈阳 无锡无锡天津天津 湖州湖州佛山佛山海南海南镇江镇江南京南京青岛青岛- 3 -u第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究国内养老地产开发机会及开发条件研究l宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度l中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度l微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度l开发机会及条件小结- 4 -u我国“居家养老”方式逐步成为主流n中国现已

2、步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究现状趋势p到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%p20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%p截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%p依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段199020031990201020102

3、030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段20032020第三阶段20202050老龄化比率8.610.2%老龄化比率10.215.6%老龄化比率15.627.4%20202000- 5 -l第一阶段：市场发展初期（第一阶段：市场发展初期（1999 1999 年年-2010 -2010 年）年）老年住宅市场发展缓慢老年住宅市场发展缓慢u老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市

4、场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。l第二阶段：市场快速发展阶段（第二阶段：市场快速发展阶段（2010 2010 年年-2025 -2025 年）年）老年住宅井喷式增长老年住宅井喷式增长u一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；u另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；u同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高

5、水准，约在10% 左右。l第三阶段：市场成熟发展阶段（从第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 2025 年年-2055 -2055 年）年）处于较高水平稳定期处于较高水平稳定期u老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究- 6 -n“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居

6、家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解缓解”421“421“家庭养老压力家庭养老压力p大力发展居家养老和社区服务养老居家养老和社区服务养老p使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。”421“421“家庭养老压力加大家庭养老压力加大p一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究- 7 -u政策制度扶持促进老龄产业快速发展关于加快实现社会福利关于加快实现社会福利社会化的意见社会化的意见

7、制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。 民政部关于开展“全国养老服务社会化示范单位”创建活动的通知民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通知由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。 民政部公布关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会

8、办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益 建设部关于城市道路和建筑物无障碍设计规范规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设 关于加快发展养老服务业的意见一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务 五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训，提高养老服务人员素质 中国老龄委出台老龄事业发展“十一五”规划一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体系三、加快构建养老服务体系 四、努力丰富老年

9、人精神文化生活 民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知法律政策及建筑规范 金融信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠） 财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）税收政策（优惠与减免等）税收政策（优惠与减免等） 宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究- 8 -u市场需求及供应缺口利于发展养老项目n中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。p随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，

10、将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。老年住宅区县总建面（万平）销售状态东方太阳城顺义 80万p目前在售三期为老年公寓，仅剩余200余套房源。p现阶段公寓平均月消化速度为30套左右。p去年市场好时100套/月。曜阳国际密云6.72未开盘，处于客户储备阶段：7月初开始接待客户，目前已接待1000多组客户，预计8月28日开盘。北京太阳城昌平 30项目已售馨怡海花园 丰台 110项目已售馨澳洲康都朝阳28项目已售馨宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究- 9 -u养老地产的发展具

11、有极大动力，开发机会良好推动中国养老推动中国养老地产的发展地产的发展养老观念转变养老观念转变社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注“421”421”家庭养老压力家庭养老压力社会老龄化趋势社会老龄化趋势宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究政策的优惠政策的优惠市场的需求及供应缺口市场的需求及供应缺口- 10 -u养老地产城市进入主要判断参数指标模型中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究人口状况人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准 世界卫生组织根据联合国将世界卫生组织根据联合国将“6060岁以上的人口占总人岁以上的人口

12、占总人口比例达到口比例达到10%10%，或，或6565岁以上人口占总人口的比重达到岁以上人口占总人口的比重达到7%”7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准 国际标准为人均可支配收入达到国际标准为人均可支配收入达到30003000美元（约美元（约2000020000人民币）以上具备发展养老地产的条件人民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产？拟进入城市是否适宜发展养老地产？从社会经济指标层面两维度进行判断从社会经济指标层面两维度进行判断- 11 -n以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件

13、研究- 12 -n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。- 13 -n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。- 14 -n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件

14、研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。- 15 -n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。- 16 -n根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数

15、据。- 17 -微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究养老地产养老地产民政系统项目民政系统项目 （社会福利用地）产权用地产权用地“养老养老”地产项目：地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品综合型地产项目：综合型地产项目：通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使开发商有土地使用权用权开发商无土地使开发商无土地使用权用权通过医院等养老通过医院等养老元素获取土地元素获取土地通过一般地产项通过一般地产项目开发渠道获取目开发渠道获取土地土地u以产权用地地块为研究对象将产权类用地作为研究对象将产权类用地作为研究对象- 18 -微观视角开发条件研究微观视角

16、开发条件研究u养老地产产权用地土地微观条件交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、 森林、自然水体等自然资源地块条件：地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划拿地方式：拿地方式：通过招、拍、挂形式土地性质：土地性质：综合用地优惠条件：优惠条件：土地出让金应比周围 同等条件住宅用地低廉土地出让政策方面地块微观条件方面- 19 -微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究u土地出让政策方面拿地方式拿地方式现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地土地性质土地性质综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比

17、例大致为8：2优惠条件优惠条件土地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜 大部分成功项目拿地价格都较低大部分成功项目拿地价格都较低- 20 -微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究u地块微观条件方面交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件地块条件方正，可利用空间大，便于整体规划 良好的交通条件是项目成功的重要先决条件绿化率高、温泉能有效提升项目档次土地方正便于规划- 21 -养老地产开发机会及开发条件总结养老地产开发机会及开发条件总结u宏观视角开发机会养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好n目前我国养老地产市场的井喷式

18、增长时期已经初步形成 ，“居家养老”成为主流养老方式。n政策制度扶持促进老龄产业快速发展n市场需求及供应缺口利于发展养老项目u中观视角开发条件根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市n成熟区域： 华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）n考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）n潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）n其它城市群暂不考虑u微观视角开发条件地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地n产权用地n住宅占大比例（市场经验值为80%）n低价较周边土地低廉n土地交通、环境等资源良好- 22 -u第二章养老地产案例研究养老地产案例研究l东方太阳

19、城l北京太阳城l上海亲和源l燕达国际健康城- 23 -我国老年住宅模式分类我国老年住宅模式分类u目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企业企业赢利赢利型型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：北京第一社会福利院北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施如：东方太阳城东方太阳城多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由

20、社会投资按照市场化运作的商品住宅如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年社区老年社区老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城本专题确定将企业盈利型的老年公本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象寓和老年社区作为案例研究对象- 24 -u企业型养老住宅按盈利模式分类如下： “销售销售+ +持有运营持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持

21、有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城 采取会员制管理模式会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区 只租不售，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 典型案例：燕达国际健康城 以老年住宅概念，出售房屋产权出售房屋产权为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城“全部出售全部出售”模式模式养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施“只租不售只租不售”模式模式医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理会员制管理”模式模式销售会籍销售会籍“销售销售+ +持有持有”模式模式养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老

22、地产我国老年住宅模式分类我国老年住宅模式分类- 25 -全部出售模式全部出售模式北京东方太阳城北京东方太阳城u区位n坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；u定位n“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”u规模n规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；u物业类型n独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓n面积为78-716平方米不等；u开发商n中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院u所在区域概况n项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块u开盘时间n一期2003年

23、，二期2004年，三期2007-2009年- 26 -u针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备n总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米 北京东方太阳城北京东方太阳城主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。太阳城社区医院：太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）；定期体检提出保健计划：医院对每位

24、业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。- 27 -北京东方太阳城北京东方太阳城大型康体中心：大型康体中心： 康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学老年大学: :是北京市第一家社区内申办的老年大学，

25、开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。开敞空间：开敞空间： 通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。 - 28 -u全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求n客户群体来源多样北京东方太阳城北京东方太阳城l其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人l很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住l在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照

26、料l本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族养老一族准养老一族准养老一族地缘性客户地缘性客户养老族子女养老族子女- 29 -n产品体系类型多样l四层电梯公寓u共600套， 170 -250 l联排u共230套， 222 -260 l独栋u共118套，268 -380 l四合院u共7套，424 -716 n销售情况良好l一期、二期、三期分批开盘后均已售罄北京东方太阳城北京东方太阳城开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年历史价格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米- 30 -u人性化、生态化的组团规

27、划设计，体现项目养老理念北京东方太阳城北京东方太阳城整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所乐，

28、老 有所为- 31 -北京东方太阳城北京东方太阳城n针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了

29、小型平台作为随机性的交流空间； - 32 -u针对老年人打造多彩的精神文化生活北京东方太阳城北京东方太阳城精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.- 33 -u案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素北京

30、东方太阳城北京东方太阳城优美的景观环境完善的养老配套复合的产品形式养老住宅应将环境和养养老住宅应将环境和养老配套并重老配套并重以全项目为养老地产之以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄名，做纯销售，打造全龄社区概念社区概念- 34 -“销售销售+ +持有持有”模式模式北京太阳城北京太阳城n区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。n规模：占地面积42万m2（623亩） ，总建筑面积30万m2 ， 容积率0.7，绿化率60。总投资5亿多人民币 。n产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 n社区特色：中国式的园林，2万平米的

31、人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户n区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地- 35 -太阳城医院太阳城医院购物中心购物中心出租老年公寓出租老年公寓销售别墅销售别墅销售住宅销售住宅销售住宅销售住宅酒店酒店度假村度假村中医院中医院北京太阳城北京太阳城u北京太阳城开发物业类型概览- 36 -北京太阳城北京太阳城u开发策略及销售情况分析一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在810081

32、00元元/ /左右，精装修，左右，精装修，总价约为总价约为5151万万/ /套左右。套左右。销售情况销售情况- 37 -u北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓n北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米;nA栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;nB栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。 北京太阳城北京太阳城银铃公寓收费标准采取会员制会员制（目前只针对健康老人包括会会员费员费+ +房费房费+ +服务费服

33、务费），会费从2万到30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。 - 38 -u主要配套服务设施分析北京太阳城建筑面积（平米）比例公建医院148004.4%国医堂18220.5%文化宫36961.1%银龄公寓287008.4%健身娱乐中心92702.7%购物中心51071.5%水面及码头200005.9%主要配套设施面积指标主要配套设施面积指标北京太阳城北京太阳城医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂文化娱乐设施：文化宫休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆商业服务设施:购物中心其他设施：家政服务中心（提供9款33项免费服务）- 39 -u销售客群分析n北京太阳城项目客户地域划分，北京

34、客户约占90，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的北京太阳城北京太阳城- 40 -u案例小结：北京太阳城北京太阳城 昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇 开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营 由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售 以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年物业服务“销售销售+ +持有运持有运营营”的运作方式的运作方式区位处于城市发区位处于城市发展方向展方向多方合作开发多方合作开发完善的养老配套完善的养老配套

35、本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主客群基础多元化客群基础多元化- 41 -“会员制管理会员制管理”模式模式上海亲和源上海亲和源u区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里u占地面积：84000平方米u建筑面积：100000平方米u公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住u土地性质：公共建筑用地u土地价格：50万元/亩u已于2010年启动全国复制计划- 42 -u具有养老特色的功能构成与服务设备设施上海亲和源上海亲和源功能设施数量住宿公寓12幢838套全装

36、修全配置居室精神生活（老年大学、老年活动中心）多功能综合楼一幢餐饮配餐中心一所休闲娱乐（品茗、座谈、棋牌等活动）休闲茶栈两处休闲娱乐（运动保健）游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活动中心一座会所医疗护理老年医院及护理院300个床位商业购物小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等 - 43 -上海亲和源上海亲和源u具有养老特色的建筑设计- 44 -上海亲和源上海亲和源u项目盈利模式分析长、短期租赁并举n由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性l长期租赁长期租赁l短期租赁短期租赁A A卡：卡：销售概念的长租性质销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在

37、亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万6.98万元不等的会费（根据房型不同）B B卡：卡： 租赁概念的短租性质租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费项目一期于2007年开盘，二期于2010年1月开盘截止到2011年5月，共售出450张卡- 45 -u项目取地模式分析新

38、建桥新建桥（亲和源前身）（亲和源前身）上海市南汇区康桥上海市南汇区康桥镇政府镇政府南汇区康桥镇集体资产南汇区康桥镇集体资产管理有限公司管理有限公司土地出让土地出让工业用地（工业用地（50万万/亩）亩）合资公司合资公司政府政府1875万元入股万元入股上海市南汇区康桥上海市南汇区康桥镇政府镇政府新建桥新建桥（亲和源前身）（亲和源前身）出让出让壳公司壳公司+上海康桥公共事业投上海康桥公共事业投资有限公司资有限公司立项开发立项开发变更用地性质变更用地性质工业用地工业用地公共建筑用地公共建筑用地融资融资抵押贷款抵押贷款用首批建成的用首批建成的房产获得房产获得7500万元的万元的银行抵押贷款银行抵押贷款

39、上海亲和源上海亲和源- 46 -u案例小结n取地模式l亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更为公共建筑用地l土地性质的转变取决于当地政府的大力支持n盈利模式l租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售l运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发，管理费作为日常服务运营费用n项目设计亮点l彩色标识l风雨连廊l无障碍设施l宽敞过道上海亲和源上海亲和源- 47 -只租不售模式只租不售模式燕达国际健康城燕达国际健康城n宏观背景：宏观背景：我国成熟的、高水平的医院大多集中在大

40、型城市的市中心，人流过于集中，医疗空间狭小，环境拥挤不堪n项目背景：项目背景：在燕郊设立燕达国际健康城是因为京东的几个县市中，缺乏大型、高水平的医院 n区位：区位：位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔。地理位置优越，距天安门30公里，距首都国际机场25公里n规模：规模：占地面积50万平方米(不含附属用地)，总建筑面积106万平方米，总投资约70亿元人民币n项目运营方式项目运营方式以出租为主（土地性质为医疗用地）机场健康城- 48 -燕达国际健康城燕达国际健康城医院部医院部燕达金色年华健康养护中心医学研究院医护培训学院会议中心n两大功能板块：“医院养护” 养护板块1、燕达金色年华健康养护中心（1200

41、0床） 医院板块1、定位国内外高端客户群的燕达国际医院（3000床，三甲标准）2、医学研究院（3大研究主题） 3、医护培训学院（可容纳1500名学员） 4、会议中心（5星级标准） u“医疗产业链+养老养护”- 49 -u依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区燕达国际健康城燕达国际健康城产学研体系医学研究院医护培训学院养护中心会议中心学、研学、研产产“产学研产学研”体系体系2007年 2008-6-23 2010年9月1日开业运营运行时间2010年10月1日开业运营规模及投资额总建筑面积约60万平方米，共设置床位12000张集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室

42、的规范下，为方便患者整合成了18个中心拥有一批国内外著名医学科学家，设有分子诊断与靶向治疗、再生医学、血液与肿瘤、老年病、现代中医药五个研究所可容纳1500名医生、护士和护理员进行培训燕达金色年华健康养护中心燕达医学研究院燕达国际医院燕达国际医护培训学院- 50 -u通过高端配套产品的打造，在市场定位高端燕达国际健康城燕达国际健康城高端产品配套高端产品配套9洞高尔夫多功能街区配套设施高等级医院养护中心高规格接待（会议、医疗论坛等）高规格接待（会议、医疗论坛等）第五届世界养生大会前沿生物医学高峰论坛召开 美国Samaritan医疗集团和林本顿社区学院代表团及教育部官员来燕达集团参观访问 u客户定

43、位：吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老u采用“入门费月费”的收费方式：入门费为目前背景养老社区的最高水平：30100万，月费为420013000元/月- 51 -燕达国际健康城燕达国际健康城医院医学研究院医护培训学院养护中心会议中心收益来源主要收益国家课题专项资金课题成果奖励国际资金投资学费财政拨款房屋租赁会员制度场馆租赁国家课题专项资金国际资金投资财政拨款房屋租赁会员制度场馆租赁学、研学、研产产u本项目主要收益点来源于养护中心的租赁收入l养护中心分为家居式养护楼（洋房）以及宾馆式养护楼（板楼）l养护中心收费依据不同的护理级别进行l养护中心收费标准在市场中处于较高水平-

44、52 -燕达国际健康城燕达国际健康城- 53 -u然而，由于市场阶段和定位不符的问题经营状况较差燕达国际健康城燕达国际健康城面向全球中高端人群，来访客较多，但目前入住率不高，长期住的只有几十个人，以中国人为主，多为短期居住，长期居住较少入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中国人的思想观念还没有转变过来，对这种形式接受度不高 燕达国际健康城酒店销售经理、养护中心前台2 2、环境打造较差，没有社区意象、环境打造较差，没有社区意象1 1、客户为有一定经济实力且有养老需求的中高端、客户为有一定经济实力且有养老需求的中高端老年群体老年群体, ,客户面较窄客户面较窄3 3、医疗

45、用地，只租不售、医疗用地，只租不售4 4、与中国传统养老观念形成冲突、与中国传统养老观念形成冲突- 54 -u案例小结：n此种模式需投入大量的资金，且对医疗资源要求高，可能面临较大的难度与风险燕达国际健康城燕达国际健康城2 2：无法复制燕达国际健康城的模式，一：无法复制燕达国际健康城的模式，一是限于项目资金量的限制，二是拥有的医是限于项目资金量的限制，二是拥有的医疗资源的限制疗资源的限制1 1：要成功打造老年社区，医疗配套是养：要成功打造老年社区，医疗配套是养老社区的首要条件，环境打造也将是项目老社区的首要条件，环境打造也将是项目的重大投入之一的重大投入之一- 55 -u第三章养老地产开发运营

46、模式研究养老地产开发运营模式研究l盈利模式研究 从哪里盈利（目标客群） 怎样盈利（盈利载体）l运营模式研究 核心价值体系 养老地产概念下的软、硬件服务体系 国内外养老机构的资源整合l开发运营模式小结- 56 -盈利模式研究盈利模式研究从哪里盈利（目标客群）从哪里盈利（目标客群）项目客户特征北京太阳城北京本地客群为主，辅以周边城市外地客户客户主流为有一定购买实力及高素质的离退休老干部，兼顾中青年最求产品性价比客户自住养老为主东方太阳城公寓业主北京本地人居多，基本都是老客户带新客户；后期开始有一些年轻人来买，集中在附近工作的年轻人燕达国际健康城吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养

47、老上海亲和源以地缘性客户为主，有部分外地人。老人自住为主，兼顾投资客群u目标客群应参考大规模房地产项目客群特征多元化n客群年龄多元化l强调全龄化社区概念，在立足老年客户的同时，广泛扩大其它年龄客户群体，避免排他性n客群来源多元化l本地客群兼顾周边城市客群n置业需求多元化l在考虑以养老自住需求同时，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求n客群档次多元化l主流档次客群为主l高知、高干、高管、海归、社会名流等高端需求为辅目前市场中的养老项目面对客群较为多元，如北京太阳城、东方太阳城不仅面向老年群体，更兼顾中青年群体温都水城老年公寓在满足老年客户自住需求的同时，兼顾投资客群客群范围过窄，且定位过于高端，导致

48、经营状况不佳 - 57 -销售部分客群盈利模式研究盈利模式研究从哪里盈利（目标客群）从哪里盈利（目标客群）持有部分客群p年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年p来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群p购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求p客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主 养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母；养老一族子女：希望与父母

49、就近居住，方便照顾父母； 准养老一族：计划将来退休生活而养老置业的中年客群；准养老一族：计划将来退休生活而养老置业的中年客群； 地缘性客户：周边工作人群地缘性客户：周边工作人群p自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来 源，较高知识水平；中期、短期使用源，较高知识水平；中期、短期使用p整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售p配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假

50、娱乐客群- 58 -盈利模式研究盈利模式研究怎样盈利（盈利载体）怎样盈利（盈利载体）u建立综合性的项目盈利体系 n“住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营” “销售+持有”的盈利模式劣势最少，更适合开发企业应用- 59 -盈利模式研究盈利模式研究怎样盈利（盈利载体）怎样盈利（盈利载体）u以地产销售作为主要盈利载体n住宅销售为主要利润来源点持有物业20%销售物业80%万科集团养老地产销售与持有比例为万科集团养老地产销售与持有比例为8:28:2项目盈利方式北京太阳城一定比例的住宅进行销售，另一部分，即银领公寓及大体量的集中商业则用来满足老年人租用、度假等需求东方太阳城养老地产名义，全部进行

51、销售燕达国际健康城“只租不售”（土地产权为医疗用地）上海亲和源采取会员制管理模式，出售短期、长期会员制服务出售为主，主要利润点来自住宅产品销售目前，市场上养老地产项目大都是通过目前，市场上养老地产项目大都是通过住宅产品销售来获取利润，其它收益仅住宅产品销售来获取利润，其它收益仅占利润的较少部分占利润的较少部分单纯的持有出租模式，风险极大，运营状况不佳 会籍出售模式，变相的房屋销售，回笼资金- 60 -u以“养老地产”作为项目背书n打造养老示范区以养老设施、组团作为体现项目开发理念的示范区l例：上海绿地21城孝贤坊，以尊老社区（孝贤坊）作为项目养老理念的示范区盈利模式研究盈利模式研究怎样盈利（盈

52、利载体）怎样盈利（盈利载体）度假社区度假社区尊老社区（孝贤坊）尊老社区（孝贤坊）国际社区国际社区商务社区商务社区孝贤坊：孝贤坊：孝贤坊孝贤坊老年社区规划为独立独立主题组团主题组团；产品整体户型面积偏小户型面积偏小，控控制总价，制总价，降低客户购买门槛精装产品，标准为450-500450-500元元/ /平方米平方米- 61 -u整售与“会员制”销售并举作为持有型物业盈利载体n将养老公寓整售国际专业养老机构，以最大限度快速回笼资金n以会员制形式销售，获得经营性养老设施（如：老年公寓）利润盈利模式研究盈利模式研究怎样盈利（盈利载体）怎样盈利（盈利载体）- 62 -u以综合性商业租售作为项目配套设施

53、及持续盈利载体n老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续配套经营与物业服务方面的需求显著盈利模式研究盈利模式研究怎样盈利（盈利载体）怎样盈利（盈利载体）东方太阳城5万平米的公建集群北京太阳城的养老社区配套体系社区中心社区中心康体中心康体中心度假酒店度假酒店商业中心商业中心酒店公寓酒店公寓- 63 -运营模式研究运营模式研究核心价值体系核心价值体系u一以贯之的“养老”理念为背书，打造项目的复合价值体系n老年社区开发成功必须与休闲旅游、教育、产业等多种主题共同打造，才能使项目充满活力，造就不可复制的符合核心价值竞争力老年社区价值体系主题鲜明主题鲜明-使使“养老养老”成

54、为社区开发的成为社区开发的核心支撑力核心支撑力；1 1主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，使得主题成为让消费者接受主题，使得主题成为项目标签项目标签；2 2主题先行主题先行-体现体现“养老养老”主题的硬件设施建设先行，主题的硬件设施建设先行，感受主题感受主题；3 3主题复合主题复合-老年社区主题宣传与多主题建设结合，老年社区主题宣传与多主题建设结合，复合型舒适社区复合型舒适社区。4 4老年社区开发融入到整个大盘主题中，否则单纯的老年社区会使消费者心理抗性大，因此必须走复合主题开发路线；根据老年人生活、养生、娱乐、休闲需求，完善各种功能配套，消除区域陌生感；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，

55、形成项目与周边项目鲜明差异；- 64 -u体现新一代的养老社区开发价值理念运营模式研究运营模式研究核心价值体系核心价值体系持续就业持续就业自主自理自主自理安全有障碍安全有障碍现代养老理念现代养老理念积极积极乐观乐观延长社会责任职能延长社会责任职能延续独立行为能力延续独立行为能力延缓身体机能衰退延缓身体机能衰退自主自主健康健康老有老有所为所为老有老有所乐所乐老有老有所盼所盼现代养老设区建设理念现代养老设区建设理念不仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所乐。- 65 -u根据老年人需求打造的功能服务体系和设施模型运营模式研究运营模式研究养老概念下的软硬件服务体系养老概念下的软硬件服务体系需求需

56、求设施设施功能功能居住功能居住功能医疗护理功能医疗护理功能生活休闲功能生活休闲功能文化沟通功能文化沟通功能u志愿者服务计划，满足自我志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉u完整的、可应对紧急情况医完整的、可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统u多元化、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注人性化的细节人性化的细节精神与价值诉求精神与价值诉求u丰富的、满足不同需求的运丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套动娱乐配套u方便学习交流的、跟上时代方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施节奏的环境和设施方便和安全方便和安全健康和独立健康和独立运动和娱乐运动和娱乐学习和交流学

57、习和交流年轻和自我年轻和自我价值价值- 66 -运营模式研究运营模式研究硬件服务体系硬件服务体系u基于老年住宅的专用化，完善针对老年社区配套服务设施由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上，如健康健康服务体系、日常服务体服务体系、日常服务体系、文化教育服务体系、系、文化教育服务体系、增值服务体系等；增值服务体系等；而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。- 67 -u合理安排节奏，使配套设施开发与住宅开发

58、销售的节点相配合n配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。时间时间价值价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发便利店、体检、保健便利店、体检、保健等基本生活配套设施等基本生活配套设施投入投入部分医疗保健设施投部分医疗保健设施投入，如针对老年病的入，如针对老年病的专科医院、康复保健专科医院、康复保健疗养院疗养院高级产业链条配套、高端养老、高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等学校、幼儿园等大量宜老娱乐休闲设施投入：大量宜老娱乐休闲设施投入：会

59、所、俱乐部、室内外活动场会所、俱乐部、室内外活动场所及设备所及设备运营模式研究运营模式研究硬件服务体系硬件服务体系- 68 -u物业管理模式的创新n针对老年人需求提供不同等级的菜单式物业服务，并面向高端客群提供更为细致的个人订制化服务，提升老年社区附加值运营模式研究运营模式研究软性服务体系软性服务体系生活保障服务社区有大型老年购物中心内设副食品专柜老年用品专柜及电视电话购物专柜对老人实行免费导购物品搬运服务对通过电视电话网络预约购物的老年人,实行免费送货上门免费为老年社区内的居民推荐小时工、保姆等服务人员社区实行封闭型管理，实行免费乘坐电瓶车往来于社区内部免费乘坐社区与市区之间的往返巴士娱乐文化服务在社区内的老年大学设立图书馆，老年 免费阅读，免费参加社区组织的讲座为老年人公益性的活动提供陪同社区免费组织适合各年龄段的老年人参与各种文体娱乐活动及比赛在社区的娱乐交流场所，定期为老年提供免费服务 组织老人外出旅游医疗养生服务社区医院对老年人每年进行一次免费体检，建立健康档案社区医院提供