销售策划培训课件

1、云鼎商务中心（呼和浩特市）*销售策划*工程工程12-312-3班班 张静张静 学号：学号：201280601025201280601025云鼎商务中心m均价：均价：96009600元元/ / m开盘时间：开盘时间： 待定待定m楼盘位置：回民区楼盘位置：回民区 光明大街与通道北路交汇处光明大街与通道北路交汇处金太阳大酒店对面（附院北侧金太阳大酒店对面（附院北侧200200米）米） 查看地图查看地图m主力户型：主力户型： 一居一居(57(57) ) 一居一居(68(68) ) 二居二居(103(103) ) m售楼处优惠：全款售楼处优惠：全款9898折折简介：简介：m云鼎云鼎1 1栋高层（栋高层（

2、2828层）现房尾房，均价层）现房尾房，均价96009600元元/ /，公寓和写字楼，产权公寓和写字楼，产权4040年，公寓户型面积年，公寓户型面积4040- -100100；写字楼户型面积；写字楼户型面积100100-222-222，入住率已，入住率已达达60-70%60-70%。商业。商业2-42-4层娱乐和餐饮，层娱乐和餐饮，2 2、3 3层层3-43-4元元/ /天。天。4 4层层2 2元元/ /天。户型面积底商天。户型面积底商35-7135-71，2-42-4层层200-4000200-4000。2 2套底商在售，套底商在售，60-7060-70，均价均价6800068000元元/

3、/。付款方式可接受按揭和一次性，。付款方式可接受按揭和一次性，不接受分期、公积金，一次性不接受分期、公积金，一次性9898折。五证齐全。折。五证齐全。类型信息类型信息m建筑形式：板楼建筑形式：板楼m建筑类别：高层建筑类别：高层位置信息位置信息m楼盘位置：楼盘位置： 回民区光明大街与通道北路交汇处回民区光明大街与通道北路交汇处金金 太太m金太阳大酒店对面（附院北侧金太阳大酒店对面（附院北侧200200米）米）m公交路线：可乘坐公交路线：可乘坐6 6、7 7、7474、7777、6161、2121、1818、5454、5151、6767、4141、8484、8282、302302路，到云鼎商业路，

4、到云鼎商业中。中。m自驾路线：一环自驾路线：一环销售信息销售信息m售楼电话：售楼电话33770471-6633322/3377m售楼地址：呼和浩特市回民区光明大街与通道北售楼地址：呼和浩特市回民区光明大街与通道北路交汇处金太阳大酒店对面路交汇处金太阳大酒店对面m开开 发发 商：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公商：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司司m户户 型：型： 1 1居室居室(10) (10) 、 2 2居室居室(3) (3) 、 3 3居室居室(1) (1) 、 3 3居室以上居室以上(2)(2)价格信息价格信息：m记录时间记录时间最高价格最高价格( (元元/ /

5、) )均价均价( (元元/ /) )最低价最低价格格( (元元/ /) )最低总价最低总价( (万元万元/ /套套) ) 价格描述价格描述m2013-10-172013-10-1796009600以上现房尾房均价以上现房尾房均价96009600元元/ /商业商业2 2、3 3层层3-43-4元元/ /天。天。4 4层层2 2元元/ /天。天。2 2套底套底商均价商均价6800068000元元/ /。m2013-09-222013-09-2296009600以上现房尾房均价以上现房尾房均价96009600元元/ /商业商业2 2、3 3层层3-43-4元元/ /天。天。4 4层层2 2元元/ /

6、天。天。2 2套底套底商均价商均价6800068000元元/ /。m2013-09-122013-09-1296009600以上现房尾房均价以上现房尾房均价96009600元元/ /商业商业2 2、3 3层层3-43-4元元/ /天。天。4 4层层2 2元元/ /天。天。2 2套底套底商均价商均价6800068000元元/ /。m2013-09-022013-09-024000040000 以上为以上为2 2、3 3层商业价格层商业价格m2013-08-142013-08-144000040000以上为以上为2 2、3 3层商业价格层商业价格m2013-07-192013-07-1940000

7、40000以上为以上为2 2、3 3层商业价格层商业价格m2013-01-302013-01-304000040000以上为以上为2 2、3 3层商业价格层商业价格m2012-05-072012-05-0796009600以上为公寓户型以上为公寓户型4040200200价格，均价价格，均价96009600元元/ /。写字楼面积。写字楼面积200200500500，均价均价98009800元元/ /，两者间隔一样，全款，两者间隔一样，全款9898折优惠折优惠m2012-02-152012-02-1595009500m2011-11-222011-11-2294009400m2011-08-152

8、011-08-1592009200 90009000m2011-07-262011-07-2683008300 80008000m2011-06-232011-06-2380008000 76007600m2011-05-032011-05-0380008000 75007500m2011-04-072011-04-0780008000 76007600m1970-01-011970-01-0196009600规划信息规划信息m占地面积：占地面积：90009000平方米平方米m建筑面积：建筑面积：8101881018平方米平方米m产权年限：产权年限：4040年年m绿绿 化化 率：率：31%31

9、%m容容 积积 率：率：7.707.70m楼座展示：总共楼座展示：总共600600户户m配套信息配套信息m物业公司：金石物业公物业公司：金石物业公司司m物物 业业 费：费：1.51.5元元/ /平米平米. .月月m车位：地下建设有双层停车场，车位：地下建设有双层停车场，160160多个停车位多个停车位供住户使用。供住户使用。m周边配套：学校：呼铁二中，呼政党校，南马路周边配套：学校：呼铁二中，呼政党校，南马路小学，职院成考电大招生等小学，职院成考电大招生等m医院：呼市中蒙医院，回民医院，神农中医院，医院：呼市中蒙医院，回民医院，神农中医院，呼和浩特第一医院等呼和浩特第一医院等m餐饮：一方水土，

10、门丁食府餐饮：一方水土，门丁食府( (建筑西巷建筑西巷) )，金麦庄，金麦庄，北方饭店等北方饭店等m银行：中国建设银行通道北街分理处，中国信合银行：中国建设银行通道北街分理处，中国信合阳光分社，呼和浩特市商业银行车站支行等阳光分社，呼和浩特市商业银行车站支行等m其他：加油站、火车站、长途汽车站等其他：加油站、火车站、长途汽车站等m建材设备：实木窗，民宅水电建材设备：实木窗，民宅水电m装修情况：精装修装修情况：精装修m精装酒店式大堂、欧式主题茶餐厅、星光泳池、大精装酒店式大堂、欧式主题茶餐厅、星光泳池、大型商务会所等型商务会所等楼盘简介楼盘简介：1 1、云鼎位于呼和浩特市通道北街与光明大街交汇处

11、云鼎位于呼和浩特市通道北街与光明大街交汇处东南角方向（附属医院向北东南角方向（附属医院向北200200米），由内蒙古金石米），由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司投资建设的中高端商住一体蒙荣房地产开发有限公司投资建设的中高端商住一体的高层精装修公寓。的高层精装修公寓。 2 2、项目总占地面积约项目总占地面积约90009000平方平方米，总建筑面积米，总建筑面积8101881018平方米，地上建筑面积平方米，地上建筑面积6997169971平平方米，地下建筑面积方米，地下建筑面积1104711047平方米，容积率为平方米，容积率为7.777.77，绿化率为绿化率为31.5%31.5%，地下建设有双

12、层停车场，地下建设有双层停车场，160160多个停多个停车位供住户使用。车位供住户使用。 m项目占据首府黄金位置，紧邻火车站、长途汽车项目占据首府黄金位置，紧邻火车站、长途汽车站，临近高速公路、飞机场，多条公交线路纵横站，临近高速公路、飞机场，多条公交线路纵横交错。此外项目周围汇集近交错。此外项目周围汇集近2020所学校，从小学到所学校，从小学到大学。同时周边生活配套设施完善，娱乐一条街，大学。同时周边生活配套设施完善，娱乐一条街，金融一条街，紧邻呼市附属医院。金融一条街，紧邻呼市附属医院。 m楼内设有楼内设有4040个个9 9米挑高的空中花园小会所，一层米挑高的空中花园小会所，一层独有的独有

13、的7.87.8米挑高，米挑高，600600平米精装酒店式大堂，二平米精装酒店式大堂，二层设有层设有400400平米欧式主题茶餐厅，一至三层为单平米欧式主题茶餐厅，一至三层为单体商业，户型面积体商业，户型面积40-20040-200平米，格局方正，每户平米，格局方正，每户都设有独立卫生间，四层为都设有独立卫生间，四层为400400平米的星光泳池，平米的星光泳池，5-65-6层设有的层设有的20002000平米的大型商务会所平米的大型商务会所 。m工程进度：竣工工程进度：竣工 大厅 卧室 厨房 客厅客厅 办公场所寻找优势，扬长避短1、与同位置的楼盘比较（1）大爱国际位于新城区车站西街原第二粮库。大

14、爱国际高层住宅在售，户型123、131、143、144、149、165平米，起价6980元/平米，均价7500元/平米。精装公寓户型41-75平米，起价7300元/平米，均价7800元/平米。车位比例：1：1.5，价格待定。商业规划中，业态为沿街商铺，价格户型待定。优惠：全款95折，分期97折，按揭公积金99折。接受全款、按揭、分期和公积金。工程进度：住宅已封顶，预计2016年9月1日交房；公寓已建到地上19层，预计2016年12月31日交房。物业类型：公寓 普通住宅建筑形式：塔楼装修情况：简装修物业费：1.6 元/平米.月开发商：呼和浩特聚友房地产开发有限公司（2 2） 浩鑫广场浩鑫广场 5

15、-105-10平商铺平商铺2200022000起起 全款每平减全款每平减588588元元m浩鑫广场位于回民区新华西街美特好购物广场对面。浩鑫广场位于回民区新华西街美特好购物广场对面。m浩鑫广场公寓户型面积浩鑫广场公寓户型面积35-7535-75平米，均价平米，均价82008200元元/ /平米。商平米。商铺面积铺面积5-105-10平米，均价平米，均价22000-3800022000-38000元元/ /平米；前平米；前3 3年返租年返租24%24%，4-54-5年返租年返租14%14%，6-96-9年返年返16%16%，第，第1010年返年返18%18%。m优惠：商铺全款每平减优惠：商铺全款

16、每平减588588元，交元，交1000010000减减50005000。m工程进度：现房。工程进度：现房。m物业类型：普通住宅物业类型：普通住宅m建筑形式：板塔结合建筑形式：板塔结合m装修情况：简装修装修情况：简装修m物业费：物业费：1.42 1.42 元元/ /平米平米. .月月m开发商：呼和浩特三仁房地产开发有限责任公司开发商：呼和浩特三仁房地产开发有限责任公司m 城市之星城市之星 项目待售中项目待售中m城市之星位于回民城市之星位于回民 车站西街客运站十字路口西车站西街客运站十字路口西200200米。米。m城市之星规划住宅、商业、写字楼城市之星规划住宅、商业、写字楼2222栋，总占地面积为

17、栋，总占地面积为13.213.2万、总建面积为万、总建面积为4848万平米，当期销售万平米，当期销售7 7栋高层住宅栋高层住宅（2 2栋栋18F18F、2 2栋栋27F27F、3 3栋栋33F33F），户型面积：），户型面积：88-14188-141平米平米 ，目前项目因五证不全暂不对外销售。目前项目因五证不全暂不对外销售。工程进度：土地平整。交房时间待定工程进度：土地平整。交房时间待定物业类型：普通住宅物业类型：普通住宅建筑形式：板楼建筑形式：板楼装修情况：毛坯装修情况：毛坯m2 2、与同价位的楼盘比较、与同价位的楼盘比较m【万正广场】位于如意开发区东二环路大学东路交汇处往南。【万正广场】位

18、于如意开发区东二环路大学东路交汇处往南。m万正广场住宅在售，面积万正广场住宅在售，面积138-249138-249平米，均价平米，均价72007200元元/ /平米。公寓在售，平米。公寓在售，面积：面积：60-14260-142平米，均价：平米，均价：96009600元元/ /平米；写字楼在售，面积平米；写字楼在售，面积115-115-13001300平米，均价：平米，均价：91009100元元/ /平米。平米。m工程进度：工程进度：1#1#、2#2#公寓、公寓、7#7#、8#8#住宅已封顶，住宅已封顶，3#3#、4#4#楼即将封顶。楼即将封顶。 交房时间：交房时间：20152015年年底年年

19、底m万正广场万正广场120120万平米城市地标级财智综合体，首期一次性开发万平米城市地标级财智综合体，首期一次性开发8383万平万平米，涵盖国际米，涵盖国际5A5A甲级写字楼集群、精装星级行政公寓、精装高层平层甲级写字楼集群、精装星级行政公寓、精装高层平层大宅、五星旅游度假酒店、大型主题体验式购物中心、繁华商业街区大宅、五星旅游度假酒店、大型主题体验式购物中心、繁华商业街区六大业态，掀开首府总部经济新时代。万正广场雄踞如意开发区核心，六大业态，掀开首府总部经济新时代。万正广场雄踞如意开发区核心，由城市主干道东二环路、大学东街、学苑东街围合而成，火车东站举由城市主干道东二环路、大学东街、学苑东街

20、围合而成，火车东站举步可达，极速高铁接驳全国；紧邻机场高速路，瞬抵呼和浩特白云机步可达，极速高铁接驳全国；紧邻机场高速路，瞬抵呼和浩特白云机场。万正广场周边行政、总部、教育、文化资源得天独厚，毗邻内蒙场。万正广场周边行政、总部、教育、文化资源得天独厚，毗邻内蒙古自治区党委政府、呼和浩特市党委政府、内蒙古自治区政协、发改古自治区党委政府、呼和浩特市党委政府、内蒙古自治区政协、发改委、财政厅、呼市公安局等委、财政厅、呼市公安局等4040余家省市两级行政机构；内蒙古建设银余家省市两级行政机构；内蒙古建设银行、内蒙古银行、内蒙古交通银行、内蒙古移动等众多金融机构总部；行、内蒙古银行、内蒙古交通银行、内

21、蒙古移动等众多金融机构总部；内蒙古国际会展中心、内蒙古博物院、呼市二中等众多等优质文化教内蒙古国际会展中心、内蒙古博物院、呼市二中等众多等优质文化教育配套。育配套。m【香格里】【香格里】m价格：均价价格：均价96009600元元/ /平方米平方米m项目特色：宜居生态地产项目特色：宜居生态地产, ,打折优惠楼盘打折优惠楼盘m环线位置：二环以外环线位置：二环以外m动态：香格里二期高层和小高层在售，高层在售房源为动态：香格里二期高层和小高层在售，高层在售房源为1#1#和和5#5#楼，面积楼，面积9494、106106、139139平方米，起价平方米，起价92009200元元/ /平方米，平方米，均价

22、均价96009600元元/ /平米；小高层平米；小高层6#6#楼在售，面积楼在售，面积220220和和320320平方平方米，均价米，均价98009800元元/ /平方米，全款平方米，全款9797折，按揭折，按揭9999折，首套房折，首套房首付首付30%30%，二套首付，二套首付60%60%。m【金汉御园】新推【金汉御园】新推1#1#楼公寓内含楼公寓内含loft,loft,户型面积户型面积3535-86-86，起价起价63706370元元/ /平方米。平方米。loftloft公寓均价公寓均价96009600元元/ /平方米，另有平方米，另有2#2#楼平层公寓在售，户型面积楼平层公寓在售，户型面

23、积3838-75-75，起价，起价68006800元元/ /平平方米，公寓优惠：一次性方米，公寓优惠：一次性9595折，按揭折，按揭9898折。折。5#5#楼楼100100多套多套高层住宅准现房在售，户型面积高层住宅准现房在售，户型面积103103-129-129，起价，起价72807280元元/ /平方米，均价平方米，均价78007800元元/ /平方米，首套首付平方米，首套首付30%30%，交房时，交房时间间20132013年年底。年年底。7#7#楼现房仅余楼现房仅余5 5套左右，现有户型面积套左右，现有户型面积9898-136-136，一房一价。商铺，一房一价。商铺2828-2000-2

24、000在售，起价在售，起价80008000元元/ /平方米，均价平方米，均价1500015000元元/ /平方米平方米m项目介绍：项目介绍：金汉御园坐落于创业路与大学东街路口北金汉御园坐落于创业路与大学东街路口北200200米，长乐宫东南约米，长乐宫东南约800800米处，是由北京华安泰房地产下米处，是由北京华安泰房地产下属子公司内蒙古金汉房地产有限公司在呼市投资的五个高属子公司内蒙古金汉房地产有限公司在呼市投资的五个高端地产项目中的个，项目总建筑面积端地产项目中的个，项目总建筑面积2020余万平米，是由余万平米，是由6 6栋栋3030层的板式住宅及层的板式住宅及2 2栋栋SOLOSOLO公寓

25、组成。金汉御园在参考公寓组成。金汉御园在参考国内外众多楼盘设计理念基础上，实行围合设计，以注重国内外众多楼盘设计理念基础上，实行围合设计，以注重园林景观设计，注重产品品质，注重居住舒适性及实用性园林景观设计，注重产品品质，注重居住舒适性及实用性为特色，小区实行完全的人车分流，建造中心集中绿地为特色，小区实行完全的人车分流，建造中心集中绿地2000020000余平米：并特邀名企通州四建、中建七局作为施工余平米：并特邀名企通州四建、中建七局作为施工方，保证施工质量及产品品质。方，保证施工质量及产品品质。3、突出优势扬长避短地段地段m它是购房者最先要考虑的问题。居住地段的选取主要从两它是购房者最先要

26、考虑的问题。居住地段的选取主要从两方面考虑，方面考虑，一是看它是否能给自己带来便利一是看它是否能给自己带来便利，这就要求购，这就要求购房者考虑自己生活工作的方便性，最好是在最适合自己的房者考虑自己生活工作的方便性，最好是在最适合自己的一个半径范围内寻找交通便捷的楼盘，可以大大降低你的一个半径范围内寻找交通便捷的楼盘，可以大大降低你的时间成本。时间成本。m二是发展前景二是发展前景，如今购房，不能仅着眼于眼前的区域成熟，如今购房，不能仅着眼于眼前的区域成熟程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需要考程度，而忽略了该地段的长远发展。居住地段选择需要考虑你本身的经济状况和生活习惯，但作为一个理智

27、的购房虑你本身的经济状况和生活习惯，但作为一个理智的购房者，也要重视对整个城市生活规划的前瞻。者，也要重视对整个城市生活规划的前瞻。面积面积m选择好地段后，接下来要考虑的就是在此地段的楼盘中购选择好地段后，接下来要考虑的就是在此地段的楼盘中购房时，所能承受的面积，因为房时，所能承受的面积，因为经济基础决定选房的标准经济基础决定选房的标准，就如同穿衣服一样，要量体裁衣，考虑自己的经济能力，就如同穿衣服一样，要量体裁衣，考虑自己的经济能力，不要越大越好，给自己的生活增添过大的负担。不要越大越好，给自己的生活增添过大的负担。环境环境m环境包括宏观环境和微观环境两个方面，宏观环境主要是环境包括宏观环境

28、和微观环境两个方面，宏观环境主要是指指楼盘周围的配套环境楼盘周围的配套环境，说白了，也就是它可以提供的，说白了，也就是它可以提供的“衣食住行衣食住行”条件。条件。“衣衣”，可以看看周围是否有干洗店，可以看看周围是否有干洗店，因为它对现代人来说是很重要的。因为它对现代人来说是很重要的。“食食”，是指超市、农，是指超市、农贸市场、饮食店等；贸市场、饮食店等；“住住”，不仅要看自己的房子，也要，不仅要看自己的房子，也要看周边的住宅情况，一定要远离重工业区，特别是有空气、看周边的住宅情况，一定要远离重工业区，特别是有空气、水和噪声污染的区域；水和噪声污染的区域；“行行”，应了解房子附近有没有公，应了解

29、房子附近有没有公交车站及道路状况等等。交车站及道路状况等等。m从微观上讲，主要是从微观上讲，主要是小区内的环境建设小区内的环境建设。能与阳光、绿地、。能与阳光、绿地、园林、鲜氧为伴，成为购房者的理想。很多楼盘也是以其园林、鲜氧为伴，成为购房者的理想。很多楼盘也是以其为卖点，小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。住为卖点，小区环境的好坏已越来越受到购房者的关注。住宅小区的环境景观建设，要让景观环境与建筑形势相统一，宅小区的环境景观建设，要让景观环境与建筑形势相统一，让小区环境与大社区环境相匹配。还有房子间的楼间距也让小区环境与大社区环境相匹配。还有房子间的楼间距也很重要，它可以保证你享受阳光的

30、权利，达到日照标准。很重要，它可以保证你享受阳光的权利，达到日照标准。国家有专门的法规对楼间距作出了限定，楼间距首先必须国家有专门的法规对楼间距作出了限定，楼间距首先必须符合国家的法律规定。符合国家的法律规定。户型户型m在考虑户型时，要充分考虑自己的生活习惯及经济水平等需在考虑户型时，要充分考虑自己的生活习惯及经济水平等需求，好的户型可以体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、求，好的户型可以体现出舒适性、合理性、私密性、功能性、经济性、美观性；户型设计，并没有一种绝对的所谓合理的经济性、美观性；户型设计，并没有一种绝对的所谓合理的标准，但专业人士建议消费者，在选择户型时可以遵循如下标准，但专业

31、人士建议消费者，在选择户型时可以遵循如下几步，几步，首先是要看住房布局紧凑、功能明确，满足休息、聚首先是要看住房布局紧凑、功能明确，满足休息、聚会、用餐、卫生、烹饪、洗涮等需要。其次再看房间规划是会、用餐、卫生、烹饪、洗涮等需要。其次再看房间规划是否方正、平整，面积分配要合理，相互穿插、干扰少。否方正、平整，面积分配要合理，相互穿插、干扰少。m客厅的设计应尽量宽敞、方正，以便于家具的摆放；厨房最客厅的设计应尽量宽敞、方正，以便于家具的摆放；厨房最好紧邻餐厅，并远离主卧室，以免油烟侵袭；卫生间要通风、好紧邻餐厅，并远离主卧室，以免油烟侵袭；卫生间要通风、采光；阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得

32、宽敞、明亮。采光；阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。物业物业m了解完这些，物业及开发公司的管理水平也要作好调查，以了解完这些，物业及开发公司的管理水平也要作好调查，以免今后的生活中出现麻烦。免今后的生活中出现麻烦。【买房人提问】m一、土地使用年限一、土地使用年限m二、别看沙盘，看设计规划图二、别看沙盘，看设计规划图( (我们称蓝图我们称蓝图) ) m三、别看户型模型，看户型图及总平面图三、别看户型模型，看户型图及总平面图m四、保温节能材料四、保温节能材料m五、对办理产权证时间的约定五、对办理产权证时间的约定 m六、办理产权证的手续费六、办理产权证的手续费m七、物业管理费七、物业管

33、理费( (主要针对电梯公寓主要针对电梯公寓) ) m八、关于团购、内部认购期房等八、关于团购、内部认购期房等 m九、关于其他一些费用九、关于其他一些费用 m十、关于施工改变规划十、关于施工改变规划 案例：m一、一、土地使用年限土地使用年限案例：案例： 当有客户问：你们的土地使用年限多少当有客户问：你们的土地使用年限多少年。年。 答：答：4040年年 回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了1010年年或或2020年，那么业主入住后就无法享受到年，那么业主入住后就无法享受到4040年的土地年限了。土地期届年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业

34、主需要再一次支付土地出让金，土地满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算的价格以当时地价计算( (土地价是会波动的哦土地价是会波动的哦) )。这是大家容易忽略的。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是一个问题，很多人只关心土地是“划拨划拨”还是还是“出让出让”，单单了解这，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略

35、。合同上有明确记录的，不要忽略。 二、二、别看沙盘，看设计规划图别看沙盘，看设计规划图( (我我们称蓝图们称蓝图) ) 案例：案例： 问：你们小区会设计垃圾库吗问：你们小区会设计垃圾库吗? ? 答：会。答：会。 如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小姐绝对如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小姐绝对不会说就在你楼下的。不会说就在你楼下的。 如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置蓝图的位置告诉你准确位置( (比如说在比如说在2020号楼与号楼与2222号楼之间号楼之间) )，但绝对，但绝对不会用手指着你

36、楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美化多、楼间距大、景观美，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图看就看设计规划图( (报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种) )，那时，那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。m 三

37、、三、别看户型模型，看户型图及总平面图别看户型模型，看户型图及总平面图 案例：案例： 问：这房屋有窗问：这房屋有窗户吗户吗? ? 答：有的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因答：有的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图很好，拿起总平面图( (一层楼每套房的布置一层楼每套房的布置) )看看，你的窗户前是对着看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到

38、这种情况。到这种情况。四、四、保温节能材料保温节能材料 案例：问：你们的房屋采用保温节案例：问：你们的房屋采用保温节能材料了吗能材料了吗? ? 答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。 保温保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你

39、的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。五、五、对办理产权证时间对办理产权证时间的约定的约定 案例：问：请问什么时候能办理产权证案例：问：请问什么时候能办理产权证 答：交房后答：交房后天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的放心。售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去办理，无形中为开发

40、商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表办理，无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。们无形中争取更多的时间。m六、六、办理产权证的手续费办理产权证的手续费 案例：案例： 问：产权证和土地证由你们办问：产权证和土地证由你们办理吗理吗? ? 答：由我们办理，相关税、费你们出。答：由我们办理，相关税、费你们出。 一般开发商

41、会一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊问清楚啊! ! 七、七、物业管理物业管理( (主要针对电梯公寓主要针对电梯公寓) ) 案例：案例： 问：问：物业管理费多少物业管理费多少 答：答：0.60.6元元/ /每月。每月。 客户想，不贵啊，天，开客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到

42、业主头上少不了少不了0.50.5元元/ /，就，就6 6角，做得出来费吗角，做得出来费吗? ? 这个这个0.60.6是开发商为促销是开发商为促销提出的第一年提出的第一年0.60.6元元/ /? ?月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。对于这个回答，客户会以为占便宜了，但是实际操司及物业管理费。对于这个回答，客户会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到60%60%以以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立来发起成立? ?物业管理公司物业管理公司? ?他们不会的他们不会的; ;业主发起业主发起? ?谁又有那么多的时谁又有那么多的时间和精力间