房地产成本精准管控与采购管理实战训练(青岛提交)

1、201406青岛（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未

2、发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1 成本的定义与范畴企业家说：利润=收入成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.081

3、7.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。与收入相匹配的全部投入成本（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.2 企业财务预算管理、工程造价管理、项目运营管理对成本的定义和核算范畴有什么不同？财务(全面)预算成本预算费用预算工程造价预算结算投资控制项目运营成本进度合同成本（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管

4、理？1.3 成本管理的概念与理论体系沿革n标准成本管理（传统）n 作业成本管理 （欧美）n 成本企划管理 （日本）成本企划：（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.4制造业、建造业、房地产企业的成本管理有什么不同？如何避免误入歧途？制造业建造业地产开发（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售

5、费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。核算时间核算对象核算内容（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本二、营业总成本6

6、2.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.2从项目开发过程和生命周期来看动态全成本归集核算要求决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建

7、设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划 向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理2、房地产行业成本管理有什么特点和要求地产企业成本组成 土地成本 前期费用 建造成本 配套成本 环境成本 期间费用 发生时间： 发生内容： 特异性： 多变性： 核算：地产企业成本特点 全过程管理 全员参与 。地产企业成本管理要求 目标 动态 责任 IT工具地产企业成本管理手段（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.3 扫一扫:（一）房地产行业成本管理现状与手段项目策划定位完成主体施工图完成施工建造过程竣工备案

8、完成项目交付入住你的项目在哪个阶段?成本知多少?如何才能知道全成本?（一）房地产行业成本管理现状与手段3、不同规模和发展阶段的地产企业对成本管理有什么不同要求？3.1 单项目与多项目开发的地产企业3.2 异地操盘或集团化管理的地产企业单项目 预结算 造价控制本地多项目预结算造价控制成本管理异地集团预结算造价控制成本管理目标管理你的核心问题（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.1 关于目标成本管理体系的框架描述分析与纠偏分析与纠偏动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标设立目标成本成本基于利润目标基于利润目标利润目标的监督与实现利润目标的监督与实现（一）房地产行业成

9、本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.2 行业成本管理现状与问题没有没概念没实施不准无依据无参与约束力无约束力逆约束征集你的问题!（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况万科模式核心分析（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况产品成本弹性适配产品/部品/工艺标准化集中/战略采购万科成本管理几个突出优势（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step 1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方

10、案设计阶段项目初步设计阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标形成龙湖模式：目标形成目标成目标成本土地版本土地版目标成目标成本启动版本启动版目标成目标成本方案版本方案版目标成目标成本执行版本执行版（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step 1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step 2Step 3Step 4龙湖模式：目标实现龙湖模式：目标实现目标分目标分解与合约解与合约规划规划动态成本动态成本回顾回顾项目竣项目竣工成本工成本项目成项目成本后评估本后评估（一）房地产行业成本管理现状与手段4、

11、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况u动态成本管理u变更签证控制u如何建立目标u如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三u审批流u考核商业开发标准化万达模式：万达模式：（一）目标成本测算与控制要点目标成本为什么要编?给谁看编不出来谁负责（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案

12、设计目标目标成本成本1 13、方案设计确定产品标准目标目标成本成本2 24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标目标成本成本3 34、施工图设计目标成本目标成本4 4投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表如何分阶段合适?每个阶段的重点?每个阶段间的控制?（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表每个阶段成本测算的重点?策划阶段：方案设计阶段：深化

13、/施工图：（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施2测算-控制-测算设计过程与目标成本编制如何有机并轨钢筋指标你限额了吗？各设计阶段成控指标？谁提谁落实目标测算对设计要求？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施3目标成本的编制责任如何分解落实?案例分析：资金成本的测算责任？（资金计划开发计划）（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施4什么样的目标成本才是有用的?有指导性控制性强落实到业务口（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施5如何考量目标成本的准确性?依

14、据准确性环境与资源深度与可比性考核？考核？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施1目标成本什么情况可以调整?定位与设计调整价格波动开发计划调整超的多了？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施2建立目标成本执行中的分级报警机制合同签定合同执行（原因）合同增加对成本控制目标的冲击力？费用突破业务审批（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施3目标成本与品质的矛盾如何协调?关于客户敏感关于品质策划关于成本策划案例与手段（二）动态成本管控要点2.1 到底应该如何定义和看待动态成本签约动态付款动态计量动态如

15、何形成成本动态采购动态（二）动态成本管控要点2.2 动态成本信息到底要起到什么作用项目开发主线项目开发主线专业管控专业管控目标成本采购招投标管理合同管理非合同管理动态成本成本控制与分析投资分析策划论证设计管理报批报建施工营销竣工入伙项目计划项目进度、质量、安全管理项目分析项目评估 + +源于源于”经营计经营计划划”追溯追溯”经营计经营计划划”成本形成成本形成控制控制形成形成回溯回溯动态已发生动态已发生未发生预测未发生预测ITIT规划规划2.2 动态成本信息到底要起到什么作用动态成本信息到底要起到什么作用（二）动态成本管控要点2.3 你的动态成本信息月报靠谱吗?2.4影响动态成本信息准确性的几个

16、核心因素分析合同金额变更签证市场变化成本预计远程操盘怎么办？（二）动态成本管控要点2.5如何考量动态成本信息的价值关于规约（口径、关于规约（口径、表内外）表内外）报警？决策？报表报警？决策？报表调整？调整？考核什么？怎么考？考核什么？怎么考？动态成本信息与纠动态成本信息与纠偏的责任偏的责任（一）组织架构与管控体系的基本要求不同架构下成本管理的定位、归属、职责-单项目公司（成本独立）-多项目公司-本部与异地公司（深业）-集团与分公司-集团/区域/城市公司 从归属系统上划分-财务管控型-运营管控型-独立管理系-造价/成本合并-采购/成本合并-工程/成本合并（二）专业集成的要求与实现项目部组织目标成

17、本测算负责建造成本目标的实现目标成本动态月报1、责任部门上报并落实纠偏2、项目部项目部/ /成成本岗本岗统筹总成本与盈利目标关系,确保盈利目标实现目标与责任成本管理细则目标成本测算第一稿1、责任部门负责任测算2、成本岗成本岗统筹总成本与盈利目标关系策划报告目标成本测算第二稿1、责任部门负责测算及实现2、项目部项目部统筹成本与品质关系，落实盈利指标控制方案设计目标成本测算定稿1、同前2、项目部项目部参与和落实合约成本控制目标主体施工图（三） 全员责任体系与考核机制的保障结果的责任各专业口(。)各阶段(。)数据(。)统筹的责任 实战沙盘演练实战沙盘演练: :如何编制目标成本第一版如何编制目标成本第

18、一版演练说辞演练工具采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？1、房地产企业采购管理的目的和价值基于价值链，采购管基于价值链，采购管理做些什么？达到什理做些什么？达到什么目的？怎么做？么目的？怎么做？采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？2、采购管理与成本管理的核心接驳点提炼分析为什么要求做合约规划？-成本控制目标落地-项目对成本管理的目标明确合约规划的难点与要点-谁规划？几时规划？-基本要求有哪些？-如何看待合约规划调整大总包还是小分包？甲供？甲指乙供还是乙供？风险规避：合同界面管理合约规划与成本采购过程如何真正实现目标成本？采购过程如何真正实现目标成本？3、采购管理实现目标成本的几个步骤成本目标标底评定标标准目标市场投标合同价格结算价格合同条款合同履行费率合同清单合同单价合同按时结算各类合同