房地产企业营改增政策讲义

1、房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义中国葛洲坝集团房地产开发中国葛洲坝集团房地产开发有限公司有限公司尤尼泰税务师事务所有限公司尤尼泰税务师事务所有限公司目录目录第一章第一章 营改增基本情况及企业营改增工作安排营改增基本情况及企业营改增工作安排第二章第二章 营改增对房地产企业影响及筹划建议营改增对房地产企业影响及筹划建议第三章第三章 房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一、一、营营改改增增背背景景 从我国税制改革的历史来看，我国从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于年引入增值税，又于1984年设立营业税。

2、年设立营业税。1994年，我国通过分税制改革年，我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形年的税制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和不动产征收营业税。资产和不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。面实施增值税转型改革，将机器设备纳入

3、增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入水平以及两者相对比重的变化都和我国的产业结构有着直接的关系。改革开放以来，随着经济水平以及两者相对比重

4、的变化都和我国的产业结构有着直接的关系。改革开放以来，随着经济的高速发展和产业结构的不断升级，服务业在国民经济中所占的比重也越来越大，尤其在经济的高速发展和产业结构的不断升级，服务业在国民经济中所占的比重也越来越大，尤其在经济发达地区，例如，发达地区，例如，2011年，上海市第三产业占年，上海市第三产业占GDP比重为比重为57.9%；北京市第三产业占；北京市第三产业占GDP比重比重为为75%。这就使得营业税和增值税在税收收入中的比重发生了重大变化。这就使得营业税和增值税在税收收入中的比重发生了重大变化。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一章第一章 营改增基本情况及企业营改增工作

5、安排营改增基本情况及企业营改增工作安排第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业则课征营业税。这一始于则课征营业税。这一始于 1994 年的税制安排，适应了当时的经济

6、体制和税年的税制安排，适应了当时的经济体制和税收征管能力，为促进经济发展和财政收入增长发挥了重要的作用。然而，随收征管能力，为促进经济发展和财政收入增长发挥了重要的作用。然而，随着市场经济的建立和发展，这种划分行业分别适用不同税制的做法，日渐显着市场经济的建立和发展，这种划分行业分别适用不同税制的做法，日渐显现出其内在的不合理性和缺陷，对经济运行造成扭曲，不利于经济结构优化。现出其内在的不合理性和缺陷，对经济运行造成扭曲，不利于经济结构优化。营改增是当下税制改革的必然选择。营改增是当下税制改革的必然选择。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增

7、背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 （一）（一）从税制完善性的角度看，两税并行，抵扣中断，影响了增值税从税制完善性的角度看，两税并行，抵扣中断，影响了增值税作用的发挥。作用的发挥。为避免重复征税，我国对工商业采取增值征税方法，实施增值征税的基本要求是环环相扣而增值税和营业税两税并存，使增值税抵扣中断。具体表现在：第一，从工商业看，由于征收增值税时外购服务缴纳的营业税不能在产品增值税中抵扣，使抵扣中断。第二，从服务业看，由于征收营业税时外购产品缴纳的增值税不能在营业税中抵扣，使抵扣中断。第三，从产业流程看，当处于中间环节的服务业征收营业税时，不但服务业从上一环节外购产品服务的增值税和营业

8、税不能抵扣，而且服务业为下一环节提供服务的营业税也不能抵扣，使抵扣中断。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 （二）从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增（二）从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞争中的生产

9、和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 （三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。

10、中的一些困境。随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展，某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 （四）从全球经济发展的角度看，两套税制并行不利于进出口（四）从全球经济发展的角度看，两套税制并行不利于进

11、出口贸易的发展，阻碍了我国经济全球化的进程。贸易的发展，阻碍了我国经济全球化的进程。 出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。由于绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税，与这些对服务业课征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征一一、营营改改增增背背景景 上述分析无不说明，在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改革的必然选择。 自自

12、2012年年1月月1日起，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营日起，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点，自业税改征增值税试点，自2012年年8月月1日起至年底，将试点范围由上海市日起至年底，将试点范围由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东、宁波、分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东、宁波、厦门和深圳厦门和深圳11个省（直辖市、计划单列市），自个省（直辖市、计划单列市），自2013年年8月月1日起交通运日起交通运输业和现代服务业试点范围扩大至全国。输业和现代服务业试点范围扩大至全国。2014年年1月月1日，铁路运输和邮日，

13、铁路运输和邮政业纳入试点范围。政业纳入试点范围。2014年年6月月1日，电信业纳入试点范围。日，电信业纳入试点范围。2016年年5月月1日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征二、二、增增值值税税特特征征 （一）增值税计税原理（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一种流转、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一种流转税。税。 2、计税方法：

14、、计税方法： （1）直接计税法：）直接计税法： 应纳税额应纳税额=增值额适用税率增值额适用税率 （2）间接计税法（购进扣税法或发票扣税法）：）间接计税法（购进扣税法或发票扣税法）： 应纳税额应纳税额=销项税额销项税额-进项税额进项税额房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征二、二、增增值值税税特特征征 （二）增值税特征（二）增值税特征 1、不重复征税。这主要体现在增值税只是对生产过程中纳税人创造的增值额、不重复征税。这主要体现在增值税只是对生产过程中纳税人创造的增值额进行征税，也就是只对货物或劳务销售额中没有征过税的那部分增值额

15、征税，对进行征税，也就是只对货物或劳务销售额中没有征过税的那部分增值额征税，对销售额中属于转移过来的、以前环节已征过税的那部分销售额则不再征税。销售额中属于转移过来的、以前环节已征过税的那部分销售额则不再征税。 2、税负转嫁（理论）。增值税实行价外税并采用税款抵扣制，商品流通中各、税负转嫁（理论）。增值税实行价外税并采用税款抵扣制，商品流通中各环节的经营者作为纳税人购进货物时随同购进货物的价款向销售方支付进项税额，环节的经营者作为纳税人购进货物时随同购进货物的价款向销售方支付进项税额，销售时随同销售产品的价款向购买方收取销项税额，再将销项税额扣除进项税额销售时随同销售产品的价款向购买方收取销项

16、税额，再将销项税额扣除进项税额的差额作为应纳税额上缴给国家，这样，在流转过程中纳税人本身并不承担增值的差额作为应纳税额上缴给国家，这样，在流转过程中纳税人本身并不承担增值税税款。税款抵扣环节环环相连，随着各环节交易活动的进行，增值税税负具有税税款。税款抵扣环节环环相连，随着各环节交易活动的进行，增值税税负具有逐环节向前推移的特点，作为纳税人的生产经营者并不是增值税的真正负担者，逐环节向前推移的特点，作为纳税人的生产经营者并不是增值税的真正负担者，只有最终消费者才是全部税款的负担者。只有最终消费者才是全部税款的负担者。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值

17、税特征营改增背景及增值税特征二、二、增增值值税税特特征征 3、增值税专用发票抵扣制度。、增值税专用发票抵扣制度。为了保证税款抵扣制度的实施，税务部门很大程度上通过增值税发票对纳税人的交易进行管理。根据规定，发生交易行为时销售方应该开具增值税发票给购买方，发票上注明货物的价款、税款及价税合计数，销售方凭发票上价税合计的金额收取货款，而购买方凭发票上注明的税款在计算当期应纳税额时进行抵扣。在实际操作中，税务部门对发票的开具和使用是严格进行管理的，购买方取得发票抵扣联应当经过税务部门的认证才能够进行抵扣。 4、价外计税，价税分离。、价外计税，价税分离。在商品交易过程中销售方向购买方收取的款项应该包括

18、货物本身的价款和转移出去的税额（即销项税额），所以有“含税销售额”和“不含税销售额”之称，含税不含税，主要是指含不含向购买方收取的增值税税额。增值税以不含税销售额为计税依据，即计税价格不包含其本身的税额，税收负担明确，这一点与以含税价格为计税依据的其他流转税税种是完全不同的。一般开具的增值税专用发票都会分别标明货物的价款和增值税税款，但在商品零售环节，价款和税款未分开标明，这主要是考虑群众的消 费心理，并未改变增值税价外税性质。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增背景及增值税特征营改增背景及增值税特征二、二、增增值值税税特特征征 5、具有中性税收的特征。、具有中

19、性税收的特征。中性税是指在设计税制（税种）时，不考虑或基本不考虑税收对经济的宏观作用，而是由市场对资源进行配置，政府不施加任何干预，增值税在税制建设中要遵循中性原则，以保证市场对资源配置的基础。但是，在实践中任何一个国家都做不到，只是努力的方向而已。 6、对不同经营规模的纳税人，采取不同的计税方法。、对不同经营规模的纳税人，采取不同的计税方法。相对于其他税种来说，增值税一个很明显的特点是将纳税人分类管理，现行增值税按照销售额大小和会计核算健全与否将纳税人划分为两类：一类为一般纳税人，采用购进扣税法计税；另一类是小规模纳税人，采用征收率的特殊办法征收，这样，既有利于增值税制度的推行，又有利于简化

20、征收，强化征管，尤其是使基层税务机关能够集中较多的力量加强对大中型企业的纳税人和管理，抓好收入重点。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节营改增总体要求、工作内容及时间安排营改增总体要求、工作内容及时间安排 为了使公司的税务管理实现平稳的过渡，提高工作有效性，制定本工作方案。 一、总体要求一、总体要求 营改增工作不是简单的税种变化，会影响到公司财务、采购（供应）、销售、预算等部门的工作。为了实现营改增工作的有效对接，公司财务部牵头推进该项政策的落实工作。公司各部门应当高度重视，积极配合，群策群力。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节营改增总体要求、

21、工作内容及时间安排营改增总体要求、工作内容及时间安排 二、主要工作内容及时间安排二、主要工作内容及时间安排 （一）成立工作小组（一）成立工作小组 成立包括公司领导、财务、预算、供应、项目、IT等部门相关人员参加的工作小组，明确各部门工作职责，责任到人，分阶段共同推进。公司应当在4月初成立工作小组，并开展工作。 （二）梳理营改增主要工作内容（二）梳理营改增主要工作内容 1、项目梳理。、项目梳理。按照取得建筑工程施工许可证已开工项目、已取得建筑工程施工许可证未开工项目、未取得建筑工程施工许可证未开工项目、已取得建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证，但建筑工程承包合同注明

22、的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目等情况分别统计，便于选择合适的计税方法（简易计税法或一般计税法）。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节营改增总体要求、工作内容及时间安排营改增总体要求、工作内容及时间安排 2、合同梳理。、合同梳理。按照合同执行和未执行情况进行分别统计，未执行合同，推迟执行，考虑按照“营改增”政策进行调整，取得增值税专用发票。已执行合同应当进行款项结算，取得或开具营业税发票。同时，还要关注原合同对税制变化的约定条款，是否涉及营改增的变化的内容。 3、供应商梳理。、供应商梳理。房地产开发企业面对

23、的供应商较多，情况相对复杂，采购部门应当对供应商进行调查了解，选择规模大、纳税信誉好、会计核算规范的一般纳税人作为合作伙伴，有利于降低税负和提升自身的纳税信誉度。 4、梳理采购计划。、梳理采购计划。全面梳理2016年度设备、材料、不动产等采购（租赁）计划，采购部门应当会同业务部门商议，凡能够推迟到5月1日后执行的采购计划，可做适当的推迟安排，因为营改增后购进（租赁）动产、不动产的增值税允许抵扣。第二节第二节 营改增总体要求、工作内容及时间安排营改增总体要求、工作内容及时间安排 5、梳理报销流程。、梳理报销流程。在营改增的情况下，购进或接受劳务的进项税额允许抵扣，但是有严格的抵扣制度，专用发票抵

24、扣必须通过税务机关认证，而且要求发票流、资金流、货物（劳务）流的统一，财务部门应当梳理原有的报销流程，对不适用营改增的办法进行调整、补充和完善。 6、已缴税款和开票情况的梳理。、已缴税款和开票情况的梳理。企业取得的预收款，查看是否存在已经申报缴纳营业税，但是未开发票的情况。建议企业在5月1日前全部补开。否则，在5月1日后开具增值税普通发票，还需要到税务机关办理不征税相关手续，避免增加不必要的工作。 7、梳理项目开发、管理和销售模式。、梳理项目开发、管理和销售模式。就项目开发、管理和销售过程中的业务事项，按照项目开发阶段，分部门、分类别的进行梳理，哪些事项是由甲方自行完成的，哪些事项是委托乙方完

25、成的，按照营改增政策要求，能委托乙方完成的尽量委托乙方完成，便于取得增值税专用发票。 各部门应当在4月30日前，初步完成上述梳理工作，并将梳理结果形成报告。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 营改增总体要求、工作内容及时间安排营改增总体要求、工作内容及时间安排 （三）政策培训，模拟申报（三）政策培训，模拟申报 1、财务部组织营改增政策培训。财务部要及时收集营改增政策信息，组织相关人员编写“营改增”工作手册，要求公司相关人员开展自学。同时，聘请专业老师，组织营改增专题培训，讲解营改增政策，掌握营改增基本规定。 2、保持与国税机关的沟通。一方面，公司办税人员应当积极参与国

26、税局组织的培训和督导。另一方面，公司应当就营改增政策文件中的模糊地带收集整理，尽早与国税机关沟通，并形成关于营改增税务工作备忘录，便于推进营改增落实工作。 3、增值税计算及申报演练。在营改增实施前，财务部门应当对公司的业务进行准确定位，确认征税范围、应税收入、适用税率等计税要素，计算销项税额，并确定可抵扣的进项税额，计算应纳税额，填报增值税纳税申报表，进行模拟申报演练，并请专业机构人员对模拟资料、过程和结果进行审核和评估，根据专业机构的反馈意见及时修正。 上述工作应当在5月25日前完成。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增对房地企业的主要影响分析营改增对房地企业

27、的主要影响分析 一、房地产企业流转税负的影响一、房地产企业流转税负的影响 根据目前营改增试点政策，房地产行业全行业流转税负下降。具体到某个房地产企业来讲，老项目选择简易征收方法计税，流转税负下降。假如销售额为100万元，在营业税制下，营业税率为5%，应缴营业税5万元；在增值税制下，增值税征收率为5%（简易征收），应缴纳增值税4.76万元，流转税负降低4.8%（不考虑附加税）。新项目应按照一般计税方法缴纳增值税，尽管地价款可以从销售额中扣除，但是地价款的比重、贷款利息及融资费用（进项税额不能扣除）的多少、甲供工程、清包工的运用、专用发票的取得情况，都是变量因素，不能确定新项目的流转税负一定会降低

28、。本人认为，短期内营改增对房地产行业流转税负影响不大，保持平稳或略有下降。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二章第二章 营改增对房地产企业影响及筹划建议第一节第一节营改增对房地企业的主要影响分析营改增对房地企业的主要影响分析 二、营业收入、营业成本和利润指标口径的影响二、营业收入、营业成本和利润指标口径的影响1、增值税是价外税，营业收入中不含增值税，营业收入统计口径变小。从变化趋势老看，老项目营业收入下降约4.76%，新项目营业收入下降约9.91%。2、老项目营业成本维持不变，新项目营业成本下降，但是不能以一个准确的下降率描述，因为营业成本的构成比较复杂，进项税额有17%、11

29、%、6%、5%、3%等，同时还有旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、娱乐服务和居民日常服务不能抵扣进项税额，这些成本费用与在营业税制下相同。3、营业税金及附加中不包括增值税，不论新项目还是老项目，营业税金及附加均为下降。4、受营业收入、营业成本和营业税金及附加统计口径及下降幅度的影响，老项目的利润有所上升，但是幅度会很小，新项目的利润升降因项目而异。但是普遍的观点利润上升了。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增对房地企业的主要影响分析营改增对房地企业的主要影响分析 三、对商业房地产销售的影响三、对商业房地产销售的影响 营改增政策规定，2016年5月1日后，一般纳税

30、人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，除特殊情况以外，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。因不动产投资较大，可以大幅度增加企业的进项税额，抵减销项税额和降低企业增值税应纳税额的效果十分明显。考虑到目前房地产市场的走势，以及不动产投资带来的保值增值效果，上述不动产抵扣政策会在一定程度上促进商业房地产的销售。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节营改增对房地企业的主要影响分析营改增对房地企业的主要影响分析 四、对发票管理的影响四、对发票管理的影响 增值税专用发票，是增

31、值税一般纳税人销售货物、服务、无形资产或者不动产开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。其增值税专用其增值税专用发票的实际价值远大于人民币价值，因为人民币有价，而专用发票无价，可以代表额度范围内任发票的实际价值远大于人民币价值，因为人民币有价，而专用发票无价，可以代表额度范围内任何金额。何金额。 一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票。要求极为严格，虚开专用发票（虚构交易），涉及到刑事责任。根据中华人民共和国刑法（以下简称刑法）第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条分别规定了虚开增值税专用发票、或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税

32、款发票罪（是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人（是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的）；虚开行为之一的）；伪造、出售伪造的增值税专用发票罪；非法出售增值税专用发票罪；非法贩买增值税专用发票、贩买伪造的增值税专用发票罪；虚开增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪。刑期从刑期从3年以下有期徒刑，一直到无期徒刑或死刑。年以下有期徒刑，一直到无期徒刑或死刑。企业应当制定发票管理规范，防止意外情况发生。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 营改增对房地企业的主要影响分析营改增对房地企业的主要影响

33、分析房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 一、经营模式的影响一、经营模式的影响 现行增值税实行凭专用发票抵扣税款制度，企业只有外购劳务或货物时才能取得专用发票，而企业自身直接发生费用无法取得专用发票，不能抵扣税款，会增加企业税收负担。建议房地产企业特别是集团化企业，适当改变目前经营模式，实行项目管理外包办法，即在集团层面组建技术和管理团队，各项目公司不再大范围组建项目管理团队，通过集团与项目公司之间建立服务关系，一方面解决项目公司的增值税发票问题，另一方面提高了效率和节约了成本。其次是改变销售模式，将自销统一

34、改成委托代销，项目公司与代销公司形成服务关系，由代销公司向项目公司开具增值税专用发票。其他可以外包或委托其他企业完成的业务均可以采用外包的方式，以解决增值税专用发票问题。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 二、购进货物（或劳务）及销售产品的定价机制变化二、购进货物（或劳务）及销售产品的定价机制变化 增值税实行价外税，在计税原理上与营业税有很大的区别，不论是在购进环节，还是在销售环节，均应当采取价税分离法报价。从购进环节来看，采取价税分离法商定价格，必须要与供应商能否提供增值税专用发票相结合考虑，在能够提供专

35、用发票的情况下，应当以不含税价格作为供应商报价的比价基础，在不能提供专用发票的情况下，应当以含税价格作为供应商报价的比价基础。以货物为例比价表如下：房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 上述表格说明，以117、103、100三种价格成交，对购货方的增值税税负影响是一致的，以100成交，还可以减轻购货方的资金占用压力。从销售环节来看，采取价税分离法商定价格，以体现增值税款的转嫁性，即谁消费谁承担增值税款，在这里要说明的，在销售环节开具增值税专用发票、还是开具普通发票、甚至是不开发票，企业承担的税负或适用的税率是

36、一致的。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义发票类别不含税价格税率或征收率进项税额含税价比较价格一般纳税人专用发票10017%17117100小规模纳税人专用发发票（税务机关代开）1003%3103100一般纳税人普通发票117117小规模纳税人普通发票103103第二节第二节房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 三、合理安排购进或销售进度三、合理安排购进或销售进度现行增值税实行购进扣税法，按月计算增值税应纳税款，当期留底的进项税额，下期继续抵扣，理论上来说当期（按月）购进的货物或接受的劳务并取得增值税专用发票，都可以抵扣进项税款。企业目标是希望每个月份税负

37、保持相对平衡，即既不会缴纳很多的税款，增加税收负担，又不会留底很多进项税款，占用资金。房地产企业开发产品周期有自身的特殊性，加之预售制度的政策性影响，前期费用、工程款的发生与销售（预售）进度之间有一定的时间差异，要想实现相对均衡，就需要企业财务、采购、业务等部门紧密配合，事先做好计划，合理安排当期的购进和当期的销售进度，使当期的增值税进项税额和销项税额保持大体配比，提高企业资金使用效率。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 四、供应商的梳理及甄选四、供应商的梳理及甄选 增值税纳税人根据营业额及会计核算的规范程度

38、，将纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人可以直接按照规定税率开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具普通发票，增值税专用发票需通过税务机关代开，而且抵扣税率仅为3%（房地产一般纳税人老项目、小规模纳税人为5%），比一般纳税人的抵扣税率低很多。具体差异见下表，房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 对购进货物方或接受劳务方的税负影响很大。建议房地产企业对目前供应商进行梳理，尽量选择一般纳税人作为供应商为其服务，特殊情况必须选择小规模纳税人的，应当要求对方在购进价格上作出让步，不能抵扣的税款由供应商自行

39、承担。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 五、甲供工程的应用五、甲供工程的应用 本次营改增政策将甲供材明确为甲供工程，并予以认可。对房地产行业是一大利好，因为购买货物的进项税额是按17%计算的，而建筑业进项税额是按11%计算的，两者相差6个点，房地产企业应大量采用甲供工程。为了避免施工过程中，甲方与承包方因材料问题发生扯皮问题，双方在签订合同时事先约定由甲方提供材料及相关责权利。在营业税制度下，甲供材金额要计入承包方的营业额缴纳营业税。在增值税情况下，甲供材的范围应当细化，建议甲供材或其他服务取得增值税专用

40、发票的税率大于11%（实际为17%）的部分由甲方自行购进，税率低于11%的可通过承包方结算，以最大限度抵扣增值税进项税额，降低企业税负。需要说明的是，如果某个项目采取甲供工程，总包方可以选择简易征收法计税，委托税务机关代开的专用发票征收率为3%，又不利于房地产企业。可以预见，甲乙双方会有一番利益较量。从理论上讲，房地产行业的以下业务均可以委托总包方完成。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建

41、议 六、清包工的应用六、清包工的应用 营改增政策延续了营业税装饰业务的清包工政策，同样对房地产行业是一大利好，房地产企业销售的精装修房、自持物业的装修业务均应当采取清包工方式进行施工。但清包工与甲供工程一样，均存在不利因素，具体分析参见甲供工程，在这里不再赘述。 七、梳理老项目开发进度，选择适当的计税方法七、梳理老项目开发进度，选择适当的计税方法 根据政策规定，建筑工程施工许可证注明的开工日期在2016年4月30日前的项目为老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产企业应当对老项目进行梳理，根据开发进度、结算及专用发票取得的可能性情况，测算在

42、简易计税办法下和在抵扣进项税额的计税办法下，税负差异，选择适合项目的计税方法，以降低项目的税负。根据目前了解到的部分企业房地产项目情况，选择采用简易计税方法对企业更有利。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第二节第二节 房地产企业应对营改增的筹划建议房地产企业应对营改增的筹划建议 八、测算新项目税负变化情况，选择适当的经营模式八、测算新项目税负变化情况，选择适当的经营模式 营改增政策实施后，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业的税负都降低了。就房地产行业而言，主要是指老项目按简易计税方法征收增值税税负降低了，其并不代表（新项目）在营改增政策下，每一个房地产企业、每一个新项目

43、的增值税税负都下降，所以，企业应当根据收入费用预算，在开发前测算增值税税负，根据税负变化情况，适当的调整开发、管理和销售模式。 九、适当推迟不动产投资（租赁）计划九、适当推迟不动产投资（租赁）计划 根据营改增的基本规定，2016年5月1日起企业新购进的、租赁的不动产的进项税额，准予在计算增值税扣除，按照此规定，建议企业在不影响正常经营的情况下，适当推迟不动产的购置和租赁计划，有利于降低营改增的税负。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节 纳税人和扣缴义务人纳税人和扣缴义务人一一、纳纳税税人人 （一）在中华人民共和国境内销售服务、无形资产和不动产的单位和个人，为增（一）在中

44、华人民共和国境内销售服务、无形资产和不动产的单位和个人，为增值税纳税人。值税纳税人。具体包括：单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。 在中华人民共和国境内销售、出租自己开发的房地产项目（不动产和土地使用权）在中华人民共和国境内销售、出租自己开发的房地产项目（不动产和土地使用权）的房地产企业为增值税纳税人。的房地产企业为增值税纳税人。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第三章第三章 房地产企业营改增政策第一节第一节纳税人和扣缴义务人纳税人和扣缴义务人一一、纳纳税税人人 （二）纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人

45、两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应征增值税销售额是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税的销售额，含减税、免税和提供境外服务销售额以及已从销售额中差额扣除的部分。如果该销售额为含税的，应按照适用税率或征收率换算为不含税销售额。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节纳税人和扣缴义务人纳税人和扣缴义务人一一、纳纳税税人人 特殊规定：1、年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。2、年应

46、税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。3、会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。4、符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。5、一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。按一般纳税人的适用税率计税，不允许抵扣进项税额。6、除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义 第一节第一节纳税人和扣缴义务人纳税人和扣缴

47、义务人一一、纳纳税税人人（三）纳税人的特殊规定单位以承包、承租、挂靠方式经营的，以谁的名义对外经营并承担法律责任，则谁就是增值税的纳税人。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第一节第一节纳税人和扣缴义务人纳税人和扣缴义务人二二、扣扣缴缴义义务务人人 中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 【举例【举例1】假设】假设2016年年5月，甲房地产开发企业向境外某商业公司支付月，甲房地产开发企业向境外某商业公司支付境内项目服务费境内项目服务费100万元，计算应代扣的增值税款。万

48、元，计算应代扣的增值税款。 【解答】甲公司在支付服务费时应代扣增值税款【解答】甲公司在支付服务费时应代扣增值税款=1006%=6万元。万元。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义一一销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为）销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为） （一）销售服务（销售租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务）。 1、融资租赁服务，按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。 2、经营租赁服务，按照标的物的

49、不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动不动产经营租赁服务。产经营租赁服务。 特殊规定： 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义 第二节第二节 征税范围征税范围一一销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为）销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为） （二）销售无形资产（土地使用权） 无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资

50、产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。 1、技术，包括专利技术和非专利技术。 2、自然资源使用权，包括土地使用权土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。 3、其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。 房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义一一销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为）销售服务、无形资产或者不动产的行为（房地产企业的应税行为

51、） （三）销售不动产不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。1、建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。2、构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。3、转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销按照销售不动产缴纳增值税。售不动产缴纳增值税。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义二二销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者

52、不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： （一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； （二）所销售或者租赁的不动产在境内； （三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义三三视同销售服务、无形资产或者不动产征收增值税视同销售服务、无形资产或者不动产征收增值税（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外

53、。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义四四不属于在境内销售服务或无形资产的增值税项目不属于在境内销售服务或无形资产的增值税项目 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产企业营改增政策房

54、地产企业营改增政策讲义讲义五五非经营活动不征收增值税非经营活动不征收增值税（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义

55、六六不征收增值税项目不征收增值税项目1、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。2、存款利息。3、被保险人获得的保险赔付。4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 一、一般纳税人的税率 1、销售不动产适用的税率为、销售不动产适用的税率为11%。 2、不动产租赁服务的税率为、不动产租赁服务的税率为11%。（

56、车辆停放服务按不动产租赁。（车辆停放服务按不动产租赁 服务纳税）服务纳税） 3、转让土地使用权的税率为、转让土地使用权的税率为11%。 4、提供交通运输、邮政、基础电信、建筑服务税率为11%。 5、提供有形动产租赁服务税率为17%。 6、提供金融服务、现代服务、生活服务和转让无形资产（除转让土地使用权外）税率为6%。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第三节税率和征收率二、小规模纳税人的征收率1、销售、出租不动产，征收率为、销售、出租不动产，征收率为5%。2、其他情况征收率为3%。三、房地产企业一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务的，三、房地产企业一般纳税人提供

57、的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务的，征收率为征收率为5%。 四、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。四、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。 五、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。五、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义一一两种计税方法两种计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小

58、规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义第四节第四节 应纳税额的计算应纳税额的计算二二一般计税方法应纳税额的计算一般计税方法应纳税额的计算 （一）一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 【举例【举例2】假设某房地产公司为一般纳税人，】假设某房地产公司为一般纳税人，2016年年5月，销项税额为月，销项税额为120万元，万元，准予抵扣的进项税额为准予抵扣的进项税额为100万元，该公司当月应纳增值税万元，该公司当月应纳增值税=120-100=

59、20万元。如果销万元。如果销项税额为项税额为70万元，进项税额不变，则该公司当月末进项税额留抵为万元，进项税额不变，则该公司当月末进项税额留抵为30万元，结转至万元，结转至下月继续抵扣。下月继续抵扣。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义二二一般计税方法应纳税额的计算一般计税方法应纳税额的计算 （二）销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额税率 销售额含税销售额（1+税率） 【举例举例3】假设某房地产公司为一般纳税人，假设某房地产公司为一般纳税人，2016年年5月销售商品房月销售商品房1800平方米，平方米，取得

60、含税销售额取得含税销售额5994万元，计算销售额和销项税额。（不考虑扣除的地价款）万元，计算销售额和销项税额。（不考虑扣除的地价款） 【解答解答】销售额销售额=5994（1+11%）=5400万元万元 销项税额销项税额=594万元万元 优惠规定：一般纳税人有以下两种情况，可以选择简易计税方法计税： 1、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务； 2、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产合同。房地产企业营改增政策房地产企业营改增政策讲义讲义三三简易计税方法应纳税额的计算简易计税方法应纳税额的计算 （一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的