营改增房地产建筑业应对

1、“营改增”应对策略 房地产、建筑业刘刘 力力 群群许昌市文昌税务师事务所电话3117966E-mail:事务所网址：http/: “十二五”规划已进入最后一年，“营改增”进一步扩围势在必行。目前尚未纳入“营改增”的行业仅剩生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。房地产业、建筑业“营改增”的脚步越来越近，对于从未接触过“营改增”概念的房企经营者来说，常常会觉得莫名的恐慌，到底“营改增”是利好还是利空，房企和建安企业应如何应对扑面而来的“营改增”政策？这就需要企业家们在政策来临之前做好充分的准备，消除恐惧心理，希望通过此次讲解为大家迎接即将到来的“营改增”有所帮助。一、“营

2、改增”的政策背景和意义 （一）营业税、增值税的基本概念（一）营业税、增值税的基本概念 1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。 营业税营业税：以以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次 重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收 负担，不利于行业发展。 增值税：以增值额为依据计征，虽“环环计征但层 层抵扣”,有效避免重复征税问题。 两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。中国现行税制体系房地产企业各业务阶段涉及税种 1.获取土地 阶段： 契税 印花税 耕地占用税 城镇土地使用税 2

3、. 开发建设阶段： 营业税 城建税及附加 印花税 房产税 城镇土地使用税 车船税 3.转让及销售阶段： 营业税 城建税及附加 印花税 土地增值税 企业所得税 城镇土地使用税 房产税 4.持自营阶段 营业税 印花税 城建税及附加 房产税 城镇土地使用税 5.清算阶段 营业税 企业所得税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税建安企业涉及税种 印花税 营业税 城建税及附加 房产税 城镇土地使用税 车船税 企业所得税（二）营业税与增值税并存之缺陷 1、营业税与增值税混合销售存在争议。、营业税与增值税混合销售存在争议。(如销售产品附带如销售产品附带安装行为安装行为) 2、营业税与增值税重复征税。、营业税与

4、增值税重复征税。(如甲供材行为如甲供材行为) 3、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业业、建筑业 等。等。 4、营业税存在重复征税：、营业税存在重复征税： .营业税计税方法按营业额全额征收，同一项收入营业税计税方法按营业额全额征收，同一项收入可能可能要征多道税，存在重复征税问题。要征多道税，存在重复征税问题。 .营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 .制造企业购进营业税劳务不能抵扣。制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 .营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。营业税劳务企业之间相互

5、提供劳务不能抵扣。 .差额征收问题多，监管困难。差额征收问题多，监管困难。（三）“营改增”积极效应 “营改增营改增”是我国是我国“十二五规划十二五规划”纲要时期纲要时期(2011-2015)一项一项重重 大税制改革措施。大税制改革措施。 目的：目的： 优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产链条，促进第三产 业快速发展，鼓励服务业外贸出口业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。经济与社会健康协调发展。 积极效应积极效应：

6、 减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度；力度； 打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部务转向外部 发包，促进社会专业化分工进一步细化；发包，促进社会专业化分工进一步细化； 为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生已有部分生 产性服务业开始从制造业中分离出来，先进产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力制造业企业核心竞争力 进一步提升进一步提升。（四）增值税特征 增值税：增值税：对销售货物、提供

7、加工、修理修配劳务及提供应税服务的 单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。 具有以下特点： 对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中 新增价值额征收; 核心是税款抵扣制; 实行价外征收; 日常会计核算中，其成本不包括增值税。（五）营改增试点进展情况 改革试点主要税制安排改革试点主要税制安排 (财税财税2011110号号) 1.税率税率： 在现行增值税在现行增值税17%标准税率和标准税率和13%低税率基础上，新增低税率基础上，新增11%和和6%两两 档低税率。租赁有形动产等适用档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，税率，交通运输业、建筑业等适交通运输业、建筑业等适 用用11%

8、税率税率。其他部分现代服其他部分现代服务业适用务业适用6%税率。税率。 2.计税方式计税方式： 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售服务业、文化体育业、销售 不动产和转让无形资产，原不动产和转让无形资产，原则上适用增值税则上适用增值税一般计税方法一般计税方法。金融保险。金融保险 业和生活性服业和生活性服务业，原则上适用增值税务业，原则上适用增值税简易计税方法简易计税方法。 3.计税依据计税依据： 原则上为发生应税交易取得全部收入。原则上为发生应税交易取得全部收入。 4.服务贸易进出口。服务贸易进出口。 国内环节征收增值税，出口实行零税

9、国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。率或免税制度。改革试点期间过渡性政策安排改革试点期间过渡性政策安排 1.税收收入归属。税收收入归属。 试点期间保持现行财政体制基本稳定，试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区营业税收入，原归属试点地区营业税收入， 改增值税后收入仍归属试改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。点地区，税款分别入库。 2.税收优惠政策过渡税收优惠政策过渡。 国家给试点行业原营业税优惠政策国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征可延续，但通过改革能解决重复征 税问题的，予以取消。税问题的，予以取消。 3.跨地区税种协调。跨地区税种协调。

10、 试点纳税人以机构所在地作增值税纳试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允税地点，其异地缴的营业税，允 许在计算缴增值税时抵许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的， 继续按继续按现行营业税规定申报缴营业税。现行营业税规定申报缴营业税。 4.增值税抵扣政策的衔接。增值税抵扣政策的衔接。 现有增值税纳税人向试点纳税现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得增值税专用发票，可按人购买服务取得增值税专用发票，可按 现行规定抵扣进现行规定抵扣进项税额。项税额。“营改增”总体进展情况 交通运输业和现代服务业实施时间交通运输业

11、和现代服务业实施时间： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日 江苏和安徽，2012年11月1日福建和广东，2012年12月1日天津、 浙江和湖北，2013年8月1日全国范围内实施。 铁路运输和邮政业：铁路运输和邮政业： 财税2013106号规定，自2014年1月1日起，在全国范围内开展 铁路运输和邮政业营改增试点。 电信业：电信业： 财税201443号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。 目前营业税税目下保留的有：目前营业税税目下保留的有： 建筑业、销售不动产、建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。金融业、传统生活服务业四个行业。

12、（六）“营改增”对房地产建安企业可能产生的影响 1、盈亏情况直接挂钩税负、盈亏情况直接挂钩税负。 “营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税，建安企业按3%纳税。 “营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业增值很少或不增值时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。 2、甲供材可抵扣税金。、甲供材可抵扣税金。 “营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获 得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付 进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。 3、对税收负担与经营成本产生影响。、对税收负担与经营成本产生影响。 税

13、率变化(由3%5%营业税税率变为11%增值税税率),导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产和建安企业业务特殊性与复 杂性，实际操作中很多项目难以抵扣，且建筑施工企业作为房地产企业直 接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响。“营改增” 后，成本税金变化对企业所得税纳税产生影响，上述影响是系统性的，其 对房地产企业总税收负担与经营成本具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业具体改革措施(特别是适用税率与抵扣机制的设 计),且因各房地产企业具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所 不同。依

14、现今行业状况总体看，“营改增”税制改革对现行房地产和建安企业总税收负担与经营成本普遍影响可能是 “不减反增”。 4、对财务管理与会计处理产生影响。、对财务管理与会计处理产生影响。 “营改增”税制改革对房地产及建安企业宏观财务管理与具体会计处理影响是显 而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本考虑，会要求 自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售 决策与具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。另一 方面，“营改增”改革也会对房地产及建安企业具体会计处理、发票管理产生直 接影响。 5、“营改增营改增”对企业管理提出新要求对企业管理提出新要求 一是工

15、程造价需要重新修订。增值税属于价外税，其税负由消费者承担，改变了原来建筑产品的造价构成，会导致国家招投标体系、国家基本建设投资规模、预算报价、房地产价格及房地产市场发展等一系列变化，对建筑业产品造价产生深刻的影响； 二是对建筑企业工程成本需要重新核算。“营改增”后，企业内部定额要重新进行编制，企业施工预算也需要重新进行修改，实际施工中，有多少成本费用能够取得增值税进项税额，在编制标书中很难准确预测，编制的标书中投标总价中又包含增值税，而增值税又属于价外税，使建筑企业投标工作变得更为复杂化。 6、对企业融资与现金流产生影响。、对企业融资与现金流产生影响。 由于房地产及建安企业业务特殊性与复杂性，

16、要求企业必须有良好融资能力与充 足现金流来维持企业正常运转。实务中，房地产企业多采用预售制，营业 税在确认预售收入当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不 动产营业税税率5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征 增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大 于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用， 扩大企业现金流。另外根据目前得到的信息，借款利息进项税暂不允许抵扣，对房地产和建安企业都会产生较大影响。（七）房地产建安企业对“营改增”喜忧参半 喜的方面： 1、如果抵扣充分，税负将会降低。房地产开发成本涉及土地、建筑安装、政府规费、

17、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等诸多项目。如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能降低。特别是土地成本和相关规费，如果规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。一直以来，土地成本及相关规费占房地产企业成本的比例较高，在“地王”频出的一、二线城市尤为明显。对于设计、广告等支出，相关行业已先行“营改增”，可以取得增值税专用发票抵扣进项了。 2、前期预售纳税少，资金更充裕。由于房地产开发业务和建筑业的特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足

18、的现金流来维持正常运转。房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出。“营改增”后，一般房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先，会产生大量的进项税，前期预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。这将减少企业前期的资金支出，让企业有更加充裕的资金。 3、加强财务核算，提高管理水平。“营改增”对房地产企业会计核算和财务管理的要求较高。以“营改增”为契机，可以加强会计核算，提升管理水平。营业税按销售额乘以5%税率即可，非常简单；“营改增”后需要准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，财务核算要

19、求相对较高。财务部门应加强会计核算和财务管理，并及时对销售、工程招投标等环节向公司提出合理的涉税建议。优先与能提供抵扣凭证的企业合作，尽量取得增值税专用发票，达到合理降低税负、降低成本、降低风险的“三降”目的。 在喜的同时，房地产企业对“营改增”还有一些担忧。 1、忧税率提高抵扣不足，税负会增加。相关专家表示，房地产企业属于资本密集型企业，不属于鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高。“营改增”之前销售不动产营业税税率为5%，如果销售房地产的税率定为11%，直观上看税率提高了。实际上“营改增”之后，虽然可以抵扣进项税款，但土地出让金、相关规费等能否抵扣尚不明确，如果抵扣不足，税负势必会提高，这

20、是房地产企业普遍担忧的。 2、忧抵扣凭证难以取得，影响进项抵扣。增值税主要以增值税专用发票等为进项抵扣凭证，要求比较严格。房地产企业支付土地出让金，一般会取得国土部门开具的财政监制专用票据，能否据以抵扣进项税额，是个问题。建筑业的购进沙石等材料很难取得专用发票；另外还有一些公共配套设施等政府规费，在成本中比例也不低，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，房地产企业也比较担忧。 3、忧土地增值税问题，可能重复征税。“营改增”后如果增值税与土地增值税并存，房地产企业担忧会导致重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠。土地增值税除了税

21、金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除基本和增值税进项扣除项目一样。两个税种增值额的重叠部分，分别用不同的税率计算方式计算税额，存在重复征税。 4、忧存量房产土地，能否抵扣税款。存量房产和存量土地是影响“营改增”后房地产企业税负增减的一个重要因素。“营改增”前房地产企业有一定的储备土地和存量房产，尤其是当前房产滞销的形势下，相当一部分企业库存房产数量较大。“营改增”后，存量房产和土地无进项可以抵扣，而房产销售如果执行11%的税率，将产生大量的应纳增值税，房地产企业难以承受。（八）（八）房地产建筑业房地产建筑业“营改增营改增”后有哪些预测？后有哪些预测？ 其一：房地产其一：房地产建筑建筑

22、业期初库存和固定资产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。将不能被抵扣。 按前期“营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改增前固定资产和存 货企业未被许可抵扣，结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难，地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看，房地产建筑业存货在 企业资产中占比很高，按政策一贯性，预测房地建筑产业期初存货和固定资产一 样不能抵扣。 其二：税费提高有一部分体现房价中，另一部分其二：税费提高有一部分体现房价中，另一部分会由上游建筑业供应会由上游建筑业供应 商消化，还会由商消化，还会由房房地产企业地产企业消化一部分。消化一部分。 商品价格成本只是一个因素，不是决定性因素。

23、商品价格成本只是一个因素，不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房房地产业过去十年在经历房 价持续上涨黄金十年，价持续上涨黄金十年，房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价房价 出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样未来房地产业将和制造业一样 进入一个买方市场。进入一个买方市场。 考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通嫁给上游行业。房地产业通 过提高效率降低利润过提高效率降低利润等会消化一部分，但最终购买者将会

24、负担一部分。等会消化一部分，但最终购买者将会负担一部分。 其三：房地产其三：房地产建筑业建筑业业支付给政府费用将没有进项可抵扣业支付给政府费用将没有进项可抵扣，税负将会增加税负将会增加。 简 化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨5.44%（房地产建筑业税率按11%计算）。 地产业土地使用权的地价成本，及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣，需将11%成本在销售价格中吸收。（现在也有消息政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证）即支付给 政府等不可抵扣成本比如土地价100万元，在开发企业出售时至少需卖给 消费者111万元，才能平衡。原营业税时100万元土地价，开

25、发企业出售 时需105.56万元才可平衡。营改增需消化5.44万元。房地产企业在拿地 成本一样下单“营改增”一项因素让地价上涨5.44%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目如建筑业的沙石等也是税负增加的重要因素。 其四：营改增过渡期税收筹划大有可为。其四：营改增过渡期税收筹划大有可为。 收入销项税额上：收入销项税额上：实行增值税前，尽快销售库存房产是最大税收筹划。可 通过降价让利润手法来实现。 成本费用进项税额上成本费用进项税额上：对跨越营改增时点在建项目尽量在合同中约定，在改增值税时点后开增值税发票以降低成本。可通过让利等方法让供应商配合。 特别是精装修房的材料供应商，精装时间选择尽可

26、选在实行增值税后。 租赁还是出售物业的筹划租赁还是出售物业的筹划。如“营改增”后地产业租赁不动产与销售不动产的税率有差额会有筹划空间。另外个人与企业法人出租税率不同一样有 空间，需商业模式创新。 其五：地产业会向工厂化发展，并会向行业上游其五：地产业会向工厂化发展，并会向行业上游产品化企业扩张，产品化企业扩张， 将利润转移和分散到上游产业。将利润转移和分散到上游产业。 房地产业想要在增值税时代保证利润，最好筹划应是收购上游行业，特别 是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价是未来筹划 重点。 其六：地产业专业化分工更加细化，行业会集中其六：地产业专业化分工更加细化，行业会集中化，

27、会出现大量同化，会出现大量同 业并购。业并购。 房地产业总分机构如何申报增值税是未来行业同业并购关键。其一汇总申 报由总部汇总缴会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳，会减少 并购。 其七：地产业将进入高税负时代，规范化的增值其七：地产业将进入高税负时代，规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。称进行的筹划空间。 土地增值税是房地产业一项不小负担，预测“营改增”后还会存在。此税 种“营改增”后对房地产业利润杀伤力将比较历害。防伪税控以票控税在 中国还是很有实用性的。二二、财务人员如何应对、财务人员如何应对“营改增营改

28、增”税改政策？税改政策？ 1、“营改增”对房地产建筑企业财务管理有哪些影响？ 适用税率和计税基数变化； 对建筑业、服务业定价机制的影响； 对财务核算将产生影响； 对发票使用管理将产生影响。 2、房地产、房地产建筑建筑企业在宏观财务管理体制方面应如何应对？企业在宏观财务管理体制方面应如何应对？ (1)增值税相关业务专人负责。 增值税专用发票的开具、审核与认证；按时进行增值税款的申报与缴纳； 做好专用设备管理、档案管理。 (2)制定(修订)现有制度与流程 (3)认真分析公司可能涉及的增值税进项。 注意事项： 加强合同管理。 加强业务培训。 充分认识涉税风险。 申请过渡性财政扶持。三三、“营改增营改

29、增”后财务人员后财务人员应掌握的财税知识应掌握的财税知识 1、“营改增营改增”后企业在流转税会计科目上设后企业在流转税会计科目上设置和核算：置和核算： 在“应交税费应交增值税”二级科目下按“进项税额”、“已交税 金”、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口抵减内销产品应 纳税额”、“营改增抵减的销项税额”设置借方借方6个个栏目栏目。 按“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“出口 退税”设置贷方贷方4个栏个栏目。目。 (1)实现销售时，实现销售时， 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税(销项税额) (2)取得成本费用等含进项税额取得成本费用等含进项税额专用发票专用

30、发票时时 借：成本费用类科目 应交税费应交增值税(进项税额) 贷：银行存款（3）当月预缴本月增值税时 借：应交税费应交增值税（已交税金） 贷：银行存款 (4)减免税款时减免税款时 借：应交税费应交增值税(减免税款) 贷: 递延收益等 (5)转出本月应交未交增值税时转出本月应交未交增值税时 借：应交税费应交增值税(转出未交增值税) 贷：应交税费未交增值税 (6)本月上交上期未交增值税时本月上交上期未交增值税时 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款 (7)小规模纳税人不作进项销项核算，只作借贷方小规模纳税人不作进项销项核算，只作借贷方核算。核算。 2、财务人员必须掌握的增值税核算原理和方法。、财务

31、人员必须掌握的增值税核算原理和方法。 一般纳税人和小规模纳税人的界定及税率问题。 增值税纳税人分小规模纳税人和一般纳税人。 小规模纳税人：小规模纳税人： 销售货物或应税劳务，按销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。 应纳税额=销售额征收率 小规模纳税人标准由国务院财政、税务主管部门规定。小规模纳税人增值 税征收率3%。征收率调整，由国务院决定。 小规模纳税人以外纳税人应向主管税务机关申请资格认定。小规模纳税人 会计核算健全，能提供准确税务资料的，可向主管税务机关申请资格认定， 不作小规模纳税人。 一般纳税人：一般纳税人： 纳税人销售货物或提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额

32、抵扣当期 进项税额后余额。 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可结转下期 继续抵扣。 销项税额：销项税额：纳税人销售货物或应税劳务，按销售额和增值税率计算并 向购买方收取的增值税额。 销项税额=销售额税率 进项税额：进项税额：纳税人购进货物或接受应税劳务支付或负担的增值税额。 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： (1)从销售方取得增值税专用发票上注明增值税额。 (2)从海关取得海关进口增值税专用缴款书上注明增值税额。 (3)购进农产品，除取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款 书外，按农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和13%扣除

33、 率计算的进项税额。 进项税额=买价扣除率 (4)购进或销售货物及生产经营中支付运输费用的，按运输增值税专用发票注明的增值税额作为进项税额。凡是未取得运输业增值税专用发票的运输费用一律不得抵扣增值税。 纳税人购进货物或应税劳务，取得增值税扣税凭证不符合法律、行 政法规或国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项 税额中抵扣。 下列项目进项税额不得从销项税额中抵扣：下列项目进项税额不得从销项税额中抵扣： (1)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人 消费的购进货物或应税劳务； (2)非正常损失购进货物及相关应 税劳务； (3)非正常损失的在产品、产成品所耗用购进货物或应 税

34、劳务； (4)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费 品； (5)本条第(1)项至第(4)项规定货物的运输费用和销售 免税货物运输费用。 可以抵扣进项税的购入汽车要同时符合下列条件：可以抵扣进项税的购入汽车要同时符合下列条件： 1.原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。（财税财税【2013】37号文号文） 2.购入的汽车能够取得税控系统开具的机动车销售统一发票或海关进口增值税专用缴款书。 3.购入后在规定的时间内认证并申报。 4、购入的汽车可以即用于应

35、税项目应税项目又用于非增值税应税非增值税应税项目、免税项目、集体福利、个人消费项目、免税项目、集体福利、个人消费。比如购入货车即用于生产经营方面的运输又用于在建工程运送物资，再比如购入的货车即用于应税项目又用于免税项目，都是可以抵扣进项税的，但对仅用于接送职工上下班的班车就属于用于职工福利，不能抵扣进项税。四、增值税发票管理知识和法律风险 1、发票的认证和抵扣期。、发票的认证和抵扣期。 增值税一般纳税人取得的增值税专用发票，应在开具之日起180日内到税 务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报进 税项额。 一般纳税人应通过增值税防伪税控系统使用专用发票。 以下情况不许开专

36、用发票以下情况不许开专用发票(适用税率不变，开普通适用税率不变，开普通发票发票): 向消费者个人销售货物或应税劳务的；向消费者个人销售货物或应税劳务的； 销售货物或应税劳务适用免税规定的；销售货物或应税劳务适用免税规定的； 小规模纳税人销售货物或应税劳务的；小规模纳税人销售货物或应税劳务的； 商业企业一般纳商业企业一般纳 税人零售的烟、酒、食品、税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽服装、鞋帽(不包括劳保专用部分不包括劳保专用部分)、化妆品、化妆品 等消等消费品；费品； 外购旧固定资产、销售旧货采取简易征收方式外购旧固定资产、销售旧货采取简易征收方式的。的。 小规模纳税人使用增值税普通发票，如需增

37、值税小规模纳税人使用增值税普通发票，如需增值税专用发票，可申请税务机专用发票，可申请税务机 关代开，征收率仍为关代开，征收率仍为3%。 2、刑法有关规定：、刑法有关规定： 第第205条【虚开增值税专用发条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪； 虚开虚开发票罪】发票罪】 虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税款其他发票的，处三年以 下有期徒刑或拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；虚开税款数额较大或有 其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下 罚金；虚开税款数额巨大或有其他特别严重情节的，处十年以上有

38、期徒刑或无期 徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或没收财产。 （有前款行为骗取国家税款，数额特别巨大，情节特别严重，给国家利益造成特别 重大损失的，处无期徒刑或死刑，并处没收财产。刑法修正案（八）删去第205条第2款） 单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责主管人员和其他直接 责任人员，处三年以下有期徒刑或拘役；虚开税款数额较大或其他严重情节的， 处三年以上十年以下有期徒刑；虚开税款数额巨大或有其他特别严重情节的，处 十年以上有期徒刑或无期徒刑。 虚开增值税专用发票或虚开用于骗取出口退税、抵扣税款其他发票，指有为他人 虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。

39、 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员，依照前款规定处罚。 3、增值税纳税申报主要步骤、增值税纳税申报主要步骤： 步骤一：增值税发票开具 步骤二：进项发票认证 步骤三：抄报税 步骤四：纳税申报 步骤五：税款缴纳五五、营改增后财务人员如何进行税收管控？、营改增后财务人员如何进行税收管控？ “营改增”后房地产企业组织架构和成本管理等都将发生变化。 (一一)加强采购加强采购环节环节财税管理。财税管理。 1、采购过程要求票、货、款一致。、采购过程要求票、货、款一致。 纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用等，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销售单位、提供劳

40、务的单位一致，才能申报抵扣进项税额。 (国税发1995192号) 注：三方抵帐协议的税收风险。 2、谨慎代购材料。、谨慎代购材料。 代购货物行为，同时具备以下条件的，不征增值税，不同时具备以下条件的， 无论会计制度法规如何核算，均征收增值税： 受托方不垫付资金； 销售 方将发票开给委托方，并由受托方将该发票转交给委托方； 受托方按销售 方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。 (财税199426号) 注：垫资材料款有被征收增值税的风险。 (二二)注重现金流管理。注重现金流管理。 1、增值税、增值税义务发生义务发生纳税时间：纳税时间：纳税人取得销售款或取得索取销售款凭 证

41、当天。先开发票的，为开发为开具发票的当天。 收讫销售款项收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。 2、难以利用帐期融资。、难以利用帐期融资。“营改增”后，房地产企业销售不动产开具发票，产生11%销项税，此时需 足够进项税抵扣，否则当期缴纳增值税压力较大。而上游材料供应商和建安 企业开增值税专用发票通常要求及时付款，导致房地产企业难以利用帐期融 资。 3、税款缴纳波动较大。、税款缴纳波动较大。 房地产企业普遍存在预付工程

42、款、合同完成后一次性结算价款及大型项目采 取按工程进度支付款项、竣工后清算等结算方式，可能存在工程前期投入多 而收入少甚至无收入情况，长时间内只有进项税没有销项税。进入销售期产 生大量销项税，出现集中缴增值税情况，有较大资金压力。 建议：综合考虑，从企业整体角度出发，平衡销项税金和进项税金。(进项 税金在180日内均可抵扣。) (三三)利润考核指标发生变化。利润考核指标发生变化。 1、税负上升消减利润。、税负上升消减利润。税负可能上升，会减少利润。 2、税制改革会影响财务报表数据。、税制改革会影响财务报表数据。增值税是价外税，需 进行价税分离， 而后才能对收入进行确认。房地产建安企 业收入按不

43、含税价格进行确认的，相 对于“营改增”前有减 无增。同理可知，对能取得增值税专用发票成本而 言，也 会发生下降；如无法取得进项发票的，成本变化不大。综 合上述因 素，“营改增”后，房地产企业利润可能会减少。 建议：建议：选择具有一般纳税人资质单位进行业务合作，核心 目的是确保取得 增值税专用发票，用以抵扣销项税金，降 低企业税负，提高企业利润。 对无法取得增值税专用发票 的单位或个人：首先争取取得代开增值税专用 发票(仅能 抵扣3%);其次对无法提供专用发票单位或个人，通过重新 议价方式进行合作，降低企业损失。六、房地产建安企业的应对策略 1、加强内部财会人员培训。、加强内部财会人员培训。 “

44、营改增营改增”税制改革对房地税制改革对房地产企业财务管理与会计核算处理等的影响客产企业财务管理与会计核算处理等的影响客 观上要求企观上要求企业加强对内部财会人员培训，理解税改新政要点与内涵，业加强对内部财会人员培训，理解税改新政要点与内涵，从从 宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改实质。税改实质。 2、及早作好税务筹划。、及早作好税务筹划。 在做好财会人员培训基础上，企在做好财会人员培训基础上，企业管理决策层应会同财会人员与采购销业管理决策层应会同财会人员与采购销 售人员及早作好售人员及早作好税务筹划，以此为企业业务规划提供依据。财会

45、人员应税务筹划，以此为企业业务规划提供依据。财会人员应 与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易发票管与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易发票管理，并综合考理，并综合考 虑人工、材料、机械价格与进项税额能否虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣问题。抵扣问题。 3、扩展业务范围，加快业务转型升级。、扩展业务范围，加快业务转型升级。 如企业能做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为 发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型 升级。和具备正规资质的下游企业合作。从上游看，一定要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。当然同时也要

46、注意供应商也可能会趁机提高售价，一定要多家询价进行比较。提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。从下游看，增加面对企业客户的销售。房企面对企业销售会更加有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。（根据了解到的信息企业购置房地产的进项税会允许分年度抵扣） 4、企业内控水平的提升。提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延

47、；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收,会计核算结束。七、企业各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？ 。“营改增营改增”将给企业组织架构、营销模式、集中采购、财务管将给企业组织架构、营销模式、集中采购、财务管理、税务管理、发票管理、信息系统等带来重要影响和挑战。理、税务管理、发票管理、信息系统等带来重要影响和挑战。 1、财务部门起着承上启下重要作用。、财务部门起着承上启下重要作用。 应熟悉增值税会计核算和税法规定，做好增值税专用发票管理，为公司 应对税制改革建言献策。 一是从专业角度出发，结合增值税特点和抵扣链条规律性

48、，拿出具体措施，给予管理层合理化建议，指导基层具体开展工作。 二是从本职工作出发，加强增值税业务学习，尽快掌握增值税基本知识， 强化业务处理能力。 三是建立内控制度，主要针对增值税发票管理。将增值税发票管理与业 务流程结合，解决好税制改革带来的资金周转问题，解决好税制改革带 来的利润指标测算问题，还要解决每期缴纳增值税的税金平衡问题。 2、管理部门负责宏观协调工作。、管理部门负责宏观协调工作。 一是梳理现有合作单位，充分考虑与具有一般纳税人资格单位合作的重 要性。对无法提供增值税专用发票的单位和个人，考虑如何议价合作。 二是从领导层面支持财务部门提出的各项合理化建议，指导各级单位顺利完成税改。

49、 三是加强采购合同管理。增值税要求采购过程票、款、货一致。即：纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用等，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，不允许继续签订三方抵账协议，不允许继续采取委托收款方式支付款项。 3、 各各业务部门全力配合。业务部门全力配合。 税制改革导致业务部门直接影响公司整体税负，业务部门需在上级指导 下，具体做好以下工作： 一是配合财务部门出台的各项增值税内控措施。 二是重点关注合同的签订，务必做到合同名称、单位名称与增值税发票 名称一致；同时将增值税专用发票需求写入合同，规避纠纷。 三是利用好“营改增”过渡期，尽

50、量在营业税制下处理完已完工或部分完工的项目，将营业税发票取回或开出。 四是“营改增”后，做好增值税发票的收集和传递工作，确保对取得增 值税专用发票在规定期限内及时抵扣。 4、及时、及时修改修改相关相关合同合同 在不影响各类常用合同使用的前提下，结合税制改革的要求，对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见，对于不适宜继续签订的合同或者合同条款，建议取消。 缴纳营业税时，建筑合同以及各类劳务服务性合同项目上交的营业税和附加是价内税，由建设单位承担，不影响建筑业企业的经济效益。改征增值税后，建筑企业投标书编制中，有关原材料、燃料、租赁费等成本为

51、不含增值税金额。但在实际施工中，有多少成本、费用能够取得增值税进项发票，建筑企业在编制标书时很难准确预测，导致实际施工成本与标书成本出现偏差。而且标书中城建税、教育费附加等税金编制同样因为无法准确预测进一步扩大了上述不一致。专业团队需要协助企业对施工方提供的施工报价予以核准，避免施工成本偏高。 （1）收集、分析建安、劳务服务性各类合同； （2）测算合同中成本、费用组成中增值税进项发票获取可能的比例； （3 ）统一对外交易合同名称，所有项目对外交易合同要统一以公司名称对外进行签订，便于公司对外开具的增值税发票与合同签订方一致； （4）修改税制改革后的合同文本，建安合同要按照营改增规定确定税制改革

52、后合理、公允的工程付费标准，甲方代扣的水、电、气等能源消耗支出要提供增值税专用发票。 5、修订违约条款 增值税法将价外费用分为两大类：一是代收代垫性质的价外费用；二是具有收入性质的违约金、赔偿金等价外费用。无论属于何种价外费用，均需要作为收入缴纳11%的增值税，而且价外费用并没有对应的进项税金可以抵扣。简言之，价外费用的合同条款或者行为会产生高额税负！常用合同中的惩罚条款需要全面审阅和修订。 增值税暂行条例实施细则第十二条规定,价外费用是指价外向购买方收取的手续费,补贴,基金,集资费，返还利润,奖励费,违约金(延期付款利息),包装费,包装物租金,储备费,优质费,运输装卸费,代收款项,代垫款项及

53、其他各种性质的价外收费。 6、清理营业税制下的清理营业税制下的有关事项有关事项 由于“营改增”后税负的增加，不及时清理前期的工作及前期的税金可能会因为政策的变化给企业带来涉税损失，所以，需要对目前尚未全部终结的项目进行梳理。主要从以下几个方面： （1）建安）建安项目已完工结算，由于款项未收回，票项目已完工结算，由于款项未收回，票据未开出，所涉及的营业税尚未计提和缴纳。据未开出，所涉及的营业税尚未计提和缴纳。在营改增前予以计提和缴纳，同时和甲方沟通，能否先收回相当于税金的款项。 （2）建安）建安项目涉及变更索赔，变更工程已开始施项目涉及变更索赔，变更工程已开始施工或者已完工，但变更合同尚未签订的

54、，及时补充工或者已完工，但变更合同尚未签订的，及时补充签订合同签订合同。 （3）梳理未完工或者未开工的项目的开工许可证。梳理未完工或者未开工的项目的开工许可证。特别注意已签订总包合同，但尚未办理开工许可证的项目，如果营改增后政策以开工许可证为结点，在营改增之前办理开工许可证会对企业更为有利。 7、注意建筑企业、注意建筑企业违法运营风险规避违法运营风险规避 一些施工单位存在粗放管理、违法转包、挂靠等情形。从而房地产企业在施工招标时，还需考虑对方是否存在违背建筑法、合同法等行为。营改增后，对于施工企业而言，违法运营的税收风险很高，增值税涉税问题将直接影响地产企业的税收成本。 例如，甲工程队挂靠A施

55、工企业，利用A企业的资质施工，再由A企业出具增值税专用发票。引发的问题包括：其一，A企业没有实际施工，涉嫌虚开增值税专用发票，地产公司不能抵扣进项税金。其二，A企业开具增值税销项发票后，势必要求甲工程队及时开具增值税进项发票用以抵扣，问题核心在于甲工程队就没有资质，国税部门不会给予建筑业增值税专用发票，A企业收取的挂靠费无法抵补销项税的损失。 8、注意注意建筑业营业税的特殊事项建筑业营业税的特殊事项 在“营改增”前，建筑施工企业应检查是否对预收账款缴纳了营业税。此外，对于现行营业税政策中可以差额计算营业额的分包事项等，应自查的扣除项目构成、金额、票据、对应关系等是否符合税法规定的要求。 建筑施

56、工企业还应注意是否正确划分建筑、安装、装饰工程中的甲供材料、设备，不同类型的工程业务，税法关于计税营业额是否包括甲供材料、设备价款的规定是不一样的，同时，不同地区关于建筑“材料”与“设备”如何划分的规定也不尽相同。由于我国目前对建筑业营业税实行项目所在地征收的办法，未来改征增值税后还有可能面临纳税地点的调整和地区间财政利益的调整纳税地点的调整和地区间财政利益的调整，所以，在本轮“营改增”前，务必要将在项目所在地缴纳的营业税及时申请代开建筑业发票并按规定就地纳税。八、八、“营改增营改增”模拟税负测算案例模拟税负测算案例 案例1:根据增值税原理进行房地产“营改增”初步测算举例。 某房地产项目每平米

57、销售单价10,000元，建筑装修造价3,500元，前期勘察、设计、 论证等费和广告费1,000元，配套设施费及其他绿化费用500元， 基础设施费500元，土地成本2000元（假设除土地成本，能够取得专用发票） 每平米销项税额10,000(1+11%)11%=991 元 进项税额=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ 1,000(1+6%)6%=503元 每平米应纳增值税=991-503=488元 税负率4.88%，与原营业税税负基本持平。 A、假设配套设施费及其他绿化费用500元， 基础设施费500元无法取得专用发票，税负率将达到5.88%左右。 B、假设土地成本2000元允许

58、按6%抵扣进项税， 进项税额=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ （1,000+2000）(1+6%)6%=616元 每平米应纳增值税=991-616=375元 税负率3.75%，比原营业税税负下降1.25个百分点。 案例2:“营改增”对建筑企业的税负影响。 251.1717%=3.63 151.033%=0.437 101.1717%=1.45 3.36+0.437+1.45=5.517 9.91-5.517=4.393 4.393-3=1.393 1.3933=46.43%将对建筑企业营业利润产生较大影响 建筑业属于微利行业，周期长、账期也长，一般建筑企业净利润只有3-5

59、%，营改增后，收入由价内税形式调整为价外税形式，营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，收入降低。如营改增前收入为5000万元，营改增后，收入为4504.5万元（假设税率为11%），营业收入下降9.91%。同时，建筑企业购置原材料、固定资产等按规定在会计处理上将进项税额从原价中扣除，资产账面价值变小，企业总资产将下降，总负债将上升，或将导致企业资产结构发生变化。九、“营改增”后“甲供材”税收筹划 所谓“甲供材”就是甲方提供材料。即在建设工程承包合同中，由甲方（建设方）与乙方（承包方）事先在合同中约定由甲方提供主材或工程设备的一种供货方式。 根据中华人民共和国建筑法第二十五

60、条规定和中华人民共和国建设工程质量管理条例第十四条的相关规定可以看出，甲供材在法律层面是合法的，也是允许的。 例：某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。 在现行营业税条件下，甲供材跨越建筑业和货物销售业两大行业，涉及增值税、营业税两大领域，涉税关系复杂，容易让人产生困惑。 营业税暂行条例实施细则第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，所用原材料、设备及其他物资和动力