结论-营改增(1)0706(1)

1、国华置业营改增业务梳理和应对措施 写字楼及商业 销售 成本 综合数据北京国华置业有限公司1增值税税率：11%较为确定过渡期政策：不考虑基于无过渡期政策做出应对方案。若出台过渡期政策，利好。0营改增重点研究问题和政策主要因素营改增政策主要因素营改增重点研究问题增值税问题实质：现金流问题 开发工程合同增值税（我司的预付税金-中间阶段）；租赁合同增值税（客户的预付税金-中间阶段）；销售房屋合同增值税（客户最终税金-最终阶段）我们研究的重点：过渡期中如何应对营改增冲击；未来营改增中的业务调整以前业务的收尾，现有业务的保护措施，未来业务的调整。21写字楼及商业基本应对措施针对新合同（新签+续约）直接考虑

2、营改增对租金涨幅的影响,最低报价=价格体系租金 - 营业税+增值税；最高报价=价格体系租金+增值税。针对老合同（尚在执行期，预测覆盖营改增，可实现双方共赢）换签合同，（原合同租金 - 营业税+增值税）新报价（原合同租金+增值税）经调研，我司含增值税涨幅不低于8.78%（见后说明）。另：所有合同中均增加营改增相应条款含税报价、写明税率及税票种类，已经参照平安不动产和凯德条款请中伦律所拟定。补充应对措施对于低增值税率客户（如餐饮业）、非增值税一般纳税人，或者不愿意上调租金客户，考虑分拆合同租金30%至华贸商业公司，列服务费收入。经与写字楼一期协调合并调研结论：不利：租户因审批困难，反对对原合同分拆

3、；有利：因全行业营改增，且租金增值税为租户中间环节预付税金，营改增对客户有利，多可接受新的增值税情况下的租金报价。调研及结论31写字楼及商业举例说明 营业税下： 收现总额 100.00 名义收入 100.00 营业税 5.00 附加 0.60 实际收入 94.40 说明 1：我方名义租金收入区间为95.66-100；说明 2：调研中租户一般接受在名义租金100的基础上九八折（2% off），来配合我司换签。如按以上情况换签成功，客户的租金成本下降 2%；我方实际收入上升 2.45%；我方收取客户的现金金额上升 8.78%；实现双方共赢。增值税下：最低最高居中(2%off) 收现总额 106.1

4、8 111.00 108.78 名义含税收入 106.18 111.00 108.78 增值税 10.52 11.00 10.78 名义收入 95.66 100.00 98 附加 1.26 1.32 1.29 实际收入 94.40 98.68 96.7142销售基本应对措施1、鉴于房屋销售环节为最终纳税环节，直接将增值税金转嫁到消费者。2、拆分售房合同，降低税负。 3、根据购房者不同，选择1、2或1+2，适度转嫁到消费者。分拆售房合同本该收取的房款以其他低税率应税项目的名义收取，如由润隆公司额外收取经纪服务费，实际上是对消费者涨价。针对一般纳税人的购房者参考“写字楼及商业”部分应对措施。政策类

5、型对价收取净收益税金备注现有政策5.60% 100.00 94.40 5.60 不同税率影响（含过渡期）11% 104.78 94.40 10.38 9% 102.90 94.40 8.50 税负8% 101.95 94.40 7.55 税负6% 100.06 94.40 5.66 给予税金补贴,老立项老办法，新项目新办法新办法参考以上过渡政策52销售是否需要打折促销1、增值税金与营业税金之间的差额（11%-5%），可以作为销售折扣。2、提前在营业税期间销售获得的税金优惠在未来增值税阶段可能获得房价增长。 3、根据项目不同情况考虑是否提前促销。项目建议华贸城未来房价可能上涨惠州华贸中心建议尝试

6、促销上海未来房价可能上涨润秦未来房价可能上涨润海建议尝试促销泉州建议尝试促销62销售举例说明 营业税下： 收现总额 100.00 名义收入 100.00 营业税 5.00 附加 0.60 实际收入 94.40 增值税下： 收现总额 106.19 105.87100.00 名义含税收入 106.19 105.87100.00 增值税 10.52 10.249.91 名义收入 95.67 95.6390.09 附加 1.26 1.231.19 实际收入 94.40 94.4088.90说明 1：若拟维持实际收入不变，我方收现总额需增加 6.19%说明 2：若收取价外服务费使得实际收入不变，收现总额

7、需增加 5.87%（其中房款 100，价外服务费 5.87）说明 3：若无法向消费者转移增值税，则我方实际收入下降5.83%73成本基本应对措施至少维持实际成本不涨（供应商实际收入不涨）供应商扣除营业税、增值税影响后的收入不涨；我方实际成本降低、实际付现金额增加。所有合同中均增加营改增相应条款要求供应方价税分离、写明税率及税票种类。现有合同已经有保护性条款（见后）。工程进度情况工程量已经确认，尚未结算。开发中需确认部分，尚未结算。未开发部分。销售物业（华贸城、惠州住宅、泉州、上海、润秦、润海、莲蓬）（含喜来登酒店，在统一公司平台下），我司销售可抵增值税超过成本增值税进项。按照扣除营业税后的工程

8、造价确认，待营改增后开增值票；按照扣除营业税后的工程造价确认，待营改增后开增值票；双方议价，议价基础是扣除营业税后的工程造价（考虑施工企业增值税负而不是税率）；润鑫商城（非销售物业；出租与建造固定资产被抵不明确；用于非应税项目）按照营业税开票，先预付税金，未来逐步结算。83成本应对措施 2 针对建筑企业正常付款，营改增后在建筑企业实际收入不变情况下，承担增值税。优点：按我方进度付款，成本降低（2.07%），不涉及营改增时点现金流出峰值。缺点：现金流高于原需付现金额（8.7%）。扩展：可与措施 1联合使用应对措施 3 针对非建筑类供应商总价款不变，营改增后换普通发票为专用发票。我方成本降低（5.

9、7%-14.5%）。且几乎不用为该成本的降低付出额外精力。其他应对措施考察建筑企业实际税负，增加甲供材料。需了解建筑企业的成本构成，另外需符合政府监管部门的要求以营改增时点为界：已完成产值全部开具营业税发票，将发生产值按增值税开票优点：风险确定，现金流符合预期值，双方易达成共识。缺点：涉及在营改增时点到来前向我司的集中开票，即使不结算也需预付施工单位营业税金。应对措施 1 针对建筑企业93成本举例说明说明 1：上表以华贸城五期所有合同为例，分别放置在营业税和增值税下做测算说明 2：基础假设为供应商实际收入不涨说明 3：土地价款不做考虑华贸城五期合同测算结果：营业税下：成本总金额 199,493

10、,265.05 元需付现金额 199,493,265.05 元增值税下：成本总金额 191,608,866.97 元增值税金额 21,994,670.72 元需付现金额 213,603,537.69 元成本降低： 7,884,398.08 元成本降幅：3.9522%付现金额增加： 14,110,272.64 元付现金额增幅：7.0731%104综合数据国华现有数据匡算商业部分合计 6.3 亿元，其中：北京 5.3 亿元，惠州 1亿元营改增后按最小增幅（8.78%）计算：现金流增加 0.55 亿元/年收入增加 0.15 亿元/年销售部分待售货值合计 85亿元，营改增后按价款不变计算：应交增值税销

11、项税额 8.32亿元（随着存货去化逐年实现，可全额覆盖进项税）收入降低 4.7 亿元（该降低总额随着存货的去化，逐年实现）成本部分待付工程款合计 7.8 亿元，营改增后按建筑商实际收入不涨计算：成本至少降低 0.16 亿元至少取得进项税额 0.84 亿元（该部分可全额冲抵销项税）现金流流出增加 0.68 亿元114综合数据基础数据及调研各项目公司合同情况摸底汇总（万元）公司已完成产值工程进度已完成产值尚未付款金额剩余待售货值预计至2015.9.30还要发生产值预计2015.9.30还能完成回款惠州润鑫41,281.59 100.00 123.94 0.00 0.00 0.00 惠州润丰77,4

12、92.57 100.00 2,229.92 22,906.28 0.00 300.00 惠州润和158,060.30 87.13 16,191.13 325,585.54 22,874.56 36,460.00 惠州华贸中心小计276,834.45 92.22 18,545.00 348,491.82 22,874.56 36,760.00 秦皇岛润海润滨67,284.68 91.80 15,380.61 95,254.85 5,848.37 25,607.00 秦皇岛润秦莲蓬111,707.88 92.84 12,930.63 111,563.75 4,986.15 20,757.16 上海

13、揽海89,851.12 93.00 18,940.15 60,133.10 3,577.51 31,496.40 华贸城46,735.89 73.30 8,369.05 124,023.22 5,590.41 22,000.00 泉州18,302.71 55.83 2,906.06 104,949.33 723.90 5,000.00 结论1 除泉州外，现有合同的工程进度均已接近尾声。结论2 根据业务计划预测，预计至9.30的回款均可覆盖至9.30发生的产值。结论3 现有待售业态货值较大，很难出现进项税额无法全额抵扣的情况。结论4根据结论3得出，如果在成本金额不变的情况下，建筑企业要么按产值开

14、营业税票，要么营改增后配合我方销售适当晚开增票。经营改增小组与总包召开营改增座谈会，总包预计其税负会上升，增值税负相当于8%左右的营业税；经营部和施工单位观点：以产值为界，只要是营改增时点前已完成的产值，则对房、建双方仅存在付款、开票等义务，不涉及金额洽商。营改增后的产值定价应双方洽商，共担税负。124综合数据站在上下游企业视角销售型业态看起来建筑商税率由 3%营业税增至 11%增值税但基于前文假设来看，其税负并未上升，而是全额转嫁给我方。在这种情况下相当于增值税链条环节末端的我司承担了销售型业态的全部税负。而实际上，建筑商在全额转嫁给我方增值税销项的同时，其可以取得的进项将得到全额利用，实际上使得其在营改增中真实税负的降低。持有型业态增值税得到转嫁的同时还能提高我方的实际收入。其实是营业税金作为双方利润的重新分配。135其他总包合同现有保护性条款总承包方须负责任何当地或国家企业所得税及任何当地现行的附加税、临时征收的任何有关修订和中国政府可能征收的各种新税。