房地产金融与保险个人住房贷款

1、第7章个人住房贷款17.1个人住房贷款概述7.4个人住房贷款贷后管理本 章 内 容7.2个人住房贷款的申请、审查和审批7.3个人住房贷款的发放与贷款归还7.5住房公积金贷款本章练习 第7章个人住房贷款2 7.1个人住房贷款概述个人住房贷款的概念和特点1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购置住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐开展成为最主要的内容。第7章个人住房贷款3第7章个人住房贷款2.特点(1)个人住房贷款是银行主要消费信贷品种(2)个人住房贷款必须设立担

2、保(3)个人住房贷款的根底是抵押权(4)个人住房抵押贷款可以实行证券化(5)个人住房贷款业务具有一定的政策性(6)个人住房贷款本钱较高，但效益较好4第7章个人住房贷款个人住房贷款的种类个人住房贷款按不同的标准有不同的类型，主要有以下四种。(1)按资金来源划分可分为自营性贷款(也称商业性贷款)、委托性贷款(也称公积金贷款)、组合贷款(由自营性贷款和公积金贷款两局部组合而成)(2)按住房交易形态划分可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。(3)按贷款用途划分可分为个人购置贷款、个人大修住房贷款等。(4)按购置住房类型划分可分为购置经济适用住房贷款、个人购置商品住房贷款等。5个人住房贷款的主要术语(1)

3、贷款金额 简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。(2)首付比率 通常是指购置住房时首期付款额占所购住房总价的比率。(3)贷款价值比率 贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率(4)归还比率 通常是指借款人分期归还贷款的数额占其同期收入的比率(5)贷款余额 是指分期付款的贷款，在经过一段时期的归还之后尚未归还的贷款本金数额。 第7章个人住房贷款6个人住房贷款的担保方式目前个人住房贷款担保主要有以下五种形式：(1)以所购住房作抵押(2)抵押加连带责任保证即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要包括以下两种形式：以期房作抵押的，由房地

4、产开发商提供阶段性担保。住房置业担保。(3)抵押加购置住房贷款保险(4)质押担保即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物归还贷款本息、罚息及费用。(5)连带责任保证第7章个人住房贷款7住房置业担保1.住房置业担保的概念住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司(以下简称担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保可以支持个人住房消费，开展个人住房贷款业务，保障债权的实现。第7章个人住房贷款82.住房置业担保的程序(1)借款

5、人向担保公司申请住房置业担保申请住房置业担保的借款人应具备以下条件：具有完全民事行为能力；有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；收入来源稳定，无不良信用记录，且有归还贷款本息的能力；已订立合法有效的住房购销合同；已足额交纳购房首付款；符合贷款人和担保公司规定的其他条件。(2)担保公司受理借款人的申请(3)签订有关合同，办理有关手续(4)解除担保3.住房置业担保公司担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取效劳费用，具有法人地位的房地产中介效劳企业。第7章个人住房贷款9个人住房贷款的性质抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格说说，这两者是有较大差异的。把“抵押

6、与“按揭区分开来，不仅理论上有必要，更有助于我们房地产金融体系、金融制度的建立和完善。1.个人住房贷款的实质2.按揭贷款与抵押贷款的区别(1)债务承担手段不同(2)债权债务参与人不同(3)债务资金运用及目的不同(4)债务还贷形式不同(5)债权人审查债务人资信重点不同第7章个人住房贷款10第7章个人住房贷款 7.2个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请个人申请住房贷款，必须满足一定的借款人资格，填写银行个人住房贷款申请书并提交相应的个人资料。(1)借款人资格(2)申请人需要提供的材料111借款人资格一般来说，但凡具有完全民事行为能力的自然人，在符合以下条件的情况下都可以申请个人住房贷款

7、：具有合法的身份证件和居留证件；具有固定的职业和稳定的收入；信用良好，确有归还贷款本息的能力；借款人购房首期付款不低于所购置住房价格的20%；具有购置住房的合同或者协议；借款人的住房购置价格根本符合贷款银行或其委托的房地产估价师所评估的价值；能够提供经办银行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人；经办银行其他的要求。第7章个人住房贷款12(2)申请人需要提供的材料申请个人住房贷款需提供的资料一般如下：申请人及其配偶、财产共有人及其配偶的有效身份证件，有效身份证件包括居民身份证、户口本、居留证件或其他身份证件；申请人婚姻状况说明

8、；申请人及其共同还款人的收入证明，该证明应该是由贷款银行所认可的部门出具的；合法的购(建、大修)房合同、协议或(和)其他批准文件；不少于所购房价20首付款发票或收据；如果申请人申请非签约楼盘单套购房贷款，且以所购房产作为抵押物的，还需提供房产销(预)售许可证或所开发楼盘的?房地产权证?、?建设用地许可证?、?建设规划许可证?、?房产开发商营业执照?、?房产开发商资质证书?，在合法抵押登记和有关保险手续办妥前房产商出具的书面阶段性担保协议。抵押物或质押权利清单、权属证明文件，由处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；保证人同意提供担保的书面意见及保证人的

9、资信证明；贷款行规定的其他文件和资料。第7章个人住房贷款13个人住房贷款的审查银行经办人员在收到借款人资料以后，对借款人的申请及信用应该进行初步审查，主要包括以下内容：(1)检验借款申请书；(2)核实借款人购房行为、购房合同的真伪；(3)审核借款人以及共同还款人收入水平和资产、负债状况；(4)对抵押房屋进行评估；(5)首付款的核实等。第7章个人住房贷款14个人信用的调查和评估是躲避信贷风险、保障个人房贷资产平安的重要环节，是从源头对于贷款风险的控制和把握。因此，必须把个人信用的调查和评估作为个人房贷工作的核心之一，给予高度重视。1.个人信用调查和评估2.个人信用调查和评估的操作体系3.个人收入

10、调查(1)收入来源及收入水平调查的重要意义(2)收入来源和收入水平调查的原那么、思路和方法个人住房贷款借款人收入来源和收入水平的调查必须坚持以下原那么：以借款人稳定收入为准的原那么；客观性原那么 4.对各类借款人收入的证明或取证第7章个人住房贷款15对各类借款人收入的证明或取证(1)稳定职业者(2)私营企业主(3)个体经营业主(4)收入依赖一技之长者第7章个人住房贷款16个人住房贷款的审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。个人贷款流程图第7章个人住房贷款17第7章个人住房贷款18 7.3个人住房贷款的发放

11、与贷款归还个人住房贷款的发放1.签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订假设干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下：(1)信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜；(2)采取抵(质)押担保方式担保的需要签订抵(质)押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续；(3)按合同规定向借款人代收代缴印花税；(4)借款人将?房屋买卖合同?正本、抵押登记证明文件(或房屋他项权证)、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用时应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管；(5)个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本由银行保管；(6)开发商同

12、意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。第7章个人住房贷款19第7章个人住房贷款2.贷款额度、期限和利率确实定(1)贷款额度贷款额度最高不超过购置房屋价值的80%，一般为70%。(2)贷款期限贷款期限最长不超过30年。(3)贷款利率贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，假设剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；假设剩余期限超过一年，那么在次年1月1日起执行新利率。因此，必须分段计算还贷清单。203.确定还款方式4.抵押权登记(1)住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的30天内，向产权登记机

13、关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在15个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同生效日为登记之日。应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、?国有土地使用权证?、?房屋所有权证?或?房地产权证?(共有房屋还必须提交?房屋共有权证?和其他共有人同意抵押的证明)、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。房屋抵押权的设立与变更抵押合同发生变更或者抵押关系终止抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续。(2)期房抵押登记第7章个人住房贷款215.贷款的发放个人

14、贷款的发放有以下两种方式：(1)直接发放借款合同生效后，借款人按照合同约定的用款方案，将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。(2)专项发放借款合同生效后，由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间，将借款一次或分次转入售房单位或开发商在建设银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人，在提取贷款时，必须向贷款行提供有关合同、协议、付款通知等凭证。贷款行可根据借款人贷款的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定其采取一种或同时采取两种提款方式。第7章个人住房贷款22第7章个人住房贷款个人住房贷款的还款从国内商业银行的操作来看，目前个人住房贷款的还款方式，主要可以分为等额本息还款法和等额本金还

15、款法。1.等额本息还款法(CPM)等额本息还款法(constant payment mortgage)的主要特色就是每期支付贷款总和都相同。 2.等额本金还款法(CAM)等额本金还款法(constant amortization mortgage)就是在贷款期内，每月等额归还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。3.两种方法的比较23第7章个人住房贷款个人住房贷款中的“三书个人住房贷款中的“三书包括个人住房贷款申请书、个人住房贷款风险评估书以及个人住房贷款合同书。1.个人住房贷款申请书2.个人住房贷款风险评估书3.个人住房贷款合同书个人住房贷款合同书是贷款申请人与银行签订的正式借款合同，其主要内容

16、包括以下方面：(1)贷款申请人的根本情况(2)贷款用途、金额(3)房屋根本信息(4)贷款期限及利率、计息方式(5)借款人提款条件(7)贷款逾期和提前还款(8)抵押担保(9)违约事件与处理24第7章个人住房贷款 7.4个人住房贷款贷后管理个人住房贷款的贷后管理是指贷款发放后到收回期间内贷款的贷后检查、贷款的风险分类以及贷款档案管理三个局部。它关系到信贷资产能否平安收回，是个人住房贷款信贷工作的重要环节之一。贷后检查1.贷后检查的原那么客观性原那么及时性原那么独立性原那么有效性原那么25第7章个人住房贷款2.贷后检查的主要内容贷后检查的主要内容包括以下局部：(1)借款人依合同约定归还贷款本息情况；

17、(2)借款人有无骗取银行信用的行为；(3)借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；(4)保证人保证资格和保证能力变化情况；(5)抵(质)押物保管及其价值变化情况；(6)期房工程工程进度、抵押预登记和正式登记落实情况；(7)有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；(8)贷款资产风险程度、变化情况及趋势；(9)其他关系贷款人债权实现和保障的内容。26第7章个人住房贷款3.贷后检查的方式与程序正常类贷款可采取抽查方式进行；关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。贷后检查程序为：对违约贷款通过 提示、约见借款人、现场核验、走访借

18、款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况、确定贷款形态；对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。27第7章个人住房贷款风险分类贷款的风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类。贷款形态分正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类贷款为不良贷款。1.正常贷款2.关注贷款3.次级贷款4.可疑贷款5.损失贷款28第7章个人住房贷款档案管理 贷款档案指贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料。贷款档案管理指根据?城市档案法?及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行标准的管理，以保

19、证贷款档案的平安、完整与有效利用。1.贷款档案的内容 贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。贷款档案主要包括：(1)借款人相关资料。(2)贷后管理相关资料 2.贷款档案管理29第7章个人住房贷款 7.5住房公积金贷款住房公积金贷款是以公积金作为资金来源的政策性较强的一种贷款种类。住房公积金贷款概述 住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购置自住住房(包括建造、大修)的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。30第7章个人住房贷款住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别有以下几个方面：1.性质不同2.发放方式不同3.贷款对象不同4.贷款条件有所不同3

20、1第7章个人住房贷款住房公积金贷款条件与审批 住房公积金贷款主要分两类：一类是向单位发放的住房专项贷款；另一类是向职工发放的住房公积金贷款。这里主要介绍个人住房公积金贷款。 个人住房公积金贷款是指公积金管理机构运用所归集的公积金委托银行向职工个人购、建自住住房或者翻修、大修自住住房发放的贷款。 申请个人住房公积金贷款的职工，必须符合以下7个条件：(1)具有本市城镇常住户口；(2)借款人购、建、修的是自住住房，并有相当于购、建、修住房费用30或以上的自筹资金(可用本人和同户成员、非同住直系血亲或配偶已缴纳的公积金存款抵充自筹资金，缺乏局部由借款人补足)；(3)借款购置商品房或本钱价房者，必须是交房前付清全部房款的30%(分年分月结付房款者不属贷款范围)；(4)借款人购、建、修的是自住住房，必须具有当地房地产管理部门发放的房地产权证，可用于贷款的抵押；(5)借款人有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；(