项目市场调研150整体规划市场研究项目分析PPT课件

1、一、张店区整体规划与前景1、张店区区位、张店区区位 张店区位于鲁中山区和鲁北平原结合地带、淄博市的中部，东与临淄相接，张店区位于鲁中山区和鲁北平原结合地带、淄博市的中部，东与临淄相接，西与周村毗连，南与淄川接壤，北与桓台为邻。西与周村毗连，南与淄川接壤，北与桓台为邻。 第1页/共149页（1）张店区概况）张店区概况 张店区位于鲁中山区和鲁北平原结合地带、淄博市的中部，东与临淄相接，西与张店区位于鲁中山区和鲁北平原结合地带、淄博市的中部，东与临淄相接，西与周村毗连，南与淄川接壤，北与桓台为邻。周村毗连，南与淄川接壤，北与桓台为邻。 全区总面积全区总面积244.2平方公里，辖南定、湖田、沣水、马尚

2、、傅家、房镇、平方公里，辖南定、湖田、沣水、马尚、傅家、房镇、中埠中埠7个镇，车站、科苑、体育场个镇，车站、科苑、体育场、杏园、和平、公园、杏园、和平、公园6个街道；个街道；114个行政村、个行政村、72个社区居委会。个社区居委会。第2页/共149页 张店区位于淄博向斜盆地东麓的北缘，处于低山丘陵区向黄泛平原过张店区位于淄博向斜盆地东麓的北缘，处于低山丘陵区向黄泛平原过渡地带，总的地势东高西低，南高北低，较为平缓。平原面积占全区土地渡地带，总的地势东高西低，南高北低，较为平缓。平原面积占全区土地总面积的总面积的72.43%。东北部有一呈北东走向的山体，主峰为黑铁山，海拔高。东北部有一呈北东走向

3、的山体，主峰为黑铁山，海拔高度度254.米，为张店区最高山峰。境内有孝妇河、猪龙河、涝淄河、漫泗河等米，为张店区最高山峰。境内有孝妇河、猪龙河、涝淄河、漫泗河等主要河流。主要河流。（2）张店区建设优势）张店区建设优势第3页/共149页 张店区是山东省重要的交通枢纽城市，距济南国际机场张店区是山东省重要的交通枢纽城市，距济南国际机场70公里，距青岛国际机场、公里，距青岛国际机场、青岛港青岛港210公里，距烟台港公里，距烟台港380公里。胶济铁路横贯东西，张博铁路、辛泰铁路、淄东公里。胶济铁路横贯东西，张博铁路、辛泰铁路、淄东铁路纵穿南北，与京沪铁路相连。济青高速公路、滨莱高速公路在区内交汇，并与

4、京铁路纵穿南北，与京沪铁路相连。济青高速公路、滨莱高速公路在区内交汇，并与京福高速公路、京沪高速公路相连接，福高速公路、京沪高速公路相连接，309国道、国道、803省道及省道及16条地方骨干道路，构成了条地方骨干道路，构成了四通八达的方形网状道路骨架，形成了高速化、网络化的现代交通格局。四通八达的方形网状道路骨架，形成了高速化、网络化的现代交通格局。第4页/共149页 张店地处暖温带季风型半干燥半湿润大陆性气候区，季节变化显著，四张店地处暖温带季风型半干燥半湿润大陆性气候区，季节变化显著，四季分明，雨量集中，气候温和。季分明，雨量集中，气候温和。 张店区的地貌分三种类型：一、构造剥蚀残余丘陵地

5、貌，分布于张店的张店区的地貌分三种类型：一、构造剥蚀残余丘陵地貌，分布于张店的东南部；二、剥蚀堆积倾斜平原地貌，分布于张店的东北部；三、堆积倾斜东南部；二、剥蚀堆积倾斜平原地貌，分布于张店的东北部；三、堆积倾斜平原地貌，分布于张店的中西部。平原地貌，分布于张店的中西部。第5页/共149页二、国民经济和社会发展统计单位：亿元淄博市淄博市2006201020062010年国民生产总值年国民生产总值第6页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20102010年国民生产总值每年以最少不少于年国民生产总值每年以最少不少于13.0% 13.0% 的速度在的速度在增长，而第一产业的增

6、速相对较缓慢，第二、三产业增速相对较快，第二产业和第三增长，而第一产业的增速相对较缓慢，第二、三产业增速相对较快，第二产业和第三产业在国民生产总值中占有很大的比重，而第一产业所占有的份额则是少之又少；从产业在国民生产总值中占有很大的比重，而第一产业所占有的份额则是少之又少；从图表中可以看出淄博市是一个以工业为主、第三产业为辅、第一产业占有量最少的一图表中可以看出淄博市是一个以工业为主、第三产业为辅、第一产业占有量最少的一个工业型城市。个工业型城市。第7页/共149页 2006201020062010年是年是“十一五十一五”规划的五年，规划的五年，全市上下深入贯彻落实科学发展观，坚全市上下深入贯

7、彻落实科学发展观，坚定不移地走内涵发展之路，突出加强结构调整，突出统筹城乡发展，突出改善民生和定不移地走内涵发展之路，突出加强结构调整，突出统筹城乡发展，突出改善民生和维护稳定，积极作为，科学创业，经济实力不断增强，结构调整取得积极进展，殷实维护稳定，积极作为，科学创业，经济实力不断增强，结构调整取得积极进展，殷实和谐经济文化强市建设取得新成就。和谐经济文化强市建设取得新成就。 第8页/共149页单位：亿元淄博市淄博市2006201020062010年固定资产投资和建筑业年固定资产投资和建筑业第9页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20102010年这五年间，前期固

8、定资产投入增速缓慢，但是保年这五年间，前期固定资产投入增速缓慢，但是保持了一个良好的发展态势，从持了一个良好的发展态势，从2008201020082010这三年间固定资产投入飞速增长，到这三年间固定资产投入飞速增长，到20102010年年末实现了固定资产投入较末实现了固定资产投入较20062006年翻一番的产业目标；建筑业增速相对平稳，平均每年年翻一番的产业目标；建筑业增速相对平稳，平均每年实现实现5050亿元的产值突破，亿元的产值突破，2009201020092010年间增速接近年间增速接近100100亿元，总体看来，建筑业平稳发亿元，总体看来，建筑业平稳发展，固定资产投资展，固定资产投资投

9、资规模进一步扩大，产业结构进一步优化，实现了质的飞跃。投资规模进一步扩大，产业结构进一步优化，实现了质的飞跃。第10页/共149页单位：亿元淄博市淄博市2006201020062010年财政收入年财政收入第11页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20102010年这五年间，前三年财政收入增速相对缓慢，特别年这五年间，前三年财政收入增速相对缓慢，特别是是20072007和和20082008这两年间财政收入相对持平，这两年间财政收入相对持平，2008201020082010三年间财政收入每年保持平均三年间财政收入每年保持平均每年每年26%26%的增长速度；的增长速度；2

10、0102010年较年较20062006年财政整体收入将近翻一番的目标。年财政整体收入将近翻一番的目标。第12页/共149页单位：亿元淄博市淄博市2006201020062010年存储款余额年存储款余额第13页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20102010年这五年间，金融行业稳健运行，年这五年间，金融行业稳健运行，20092009年实现存储年实现存储款余额超过两千万，款余额超过两千万，20102010年较年较20062006年金融行业存储款余额翻一番，总体来讲金融行业年金融行业存储款余额翻一番，总体来讲金融行业的平稳发展表明淄博市经济的发展态势的平稳发展表明淄博市

11、经济的发展态势“稳中求进、进中求精稳中求进、进中求精”的精神。的精神。第14页/共149页单位：亿元淄博市淄博市2006201020062010年消费品总额年消费品总额第15页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20102010年这五年间，消费市场增势强劲年这五年间，消费市场增势强劲 、繁荣活跃，居民、繁荣活跃，居民的消费意愿强、消费意愿大；的消费意愿强、消费意愿大；20102010年全年社会消费品零售额突破千亿元大关，达到年全年社会消费品零售额突破千亿元大关，达到1005.681005.68亿元亿元 ，随着市场规模化程度的继续提高，预计在，随着市场规模化程度的继续提

12、高，预计在“十二五十二五”规划末期规划末期社会消社会消费品零售额将实现较费品零售额将实现较2010年翻一番的目标。年翻一番的目标。第16页/共149页单位：万平方米淄博市淄博市2006200920062009年房屋开工、竣工面积、销售额年房屋开工、竣工面积、销售额第17页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出20062006年年20092009年这四年间，发现淄博的房地产市场存在年这四年间，发现淄博的房地产市场存在“过山车过山车”式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机的共同影响，式的不健康现象。由于受国家宏观调控政策和国际金融危机的共同影响，0808年年7 7月月0909年年

13、6 6月淄博市仅完成房地产开发量很小，造成月淄博市仅完成房地产开发量很小，造成0909年市场有效供给明显不足。而受保增长、年市场有效供给明显不足。而受保增长、扩内需政策的直接驱动，扩内需政策的直接驱动，0909年年7 7月月1010年年6 6月，淄博的发地产开发量增速达到月，淄博的发地产开发量增速达到100%100%。对。对于销售额的增长很大一部分原因是房价上涨的拉动。于销售额的增长很大一部分原因是房价上涨的拉动。第18页/共149页单位：万平方米张店区张店区2006200920062009年房屋竣工面积、销售面积年房屋竣工面积、销售面积第19页/共149页 从上图可以看出从上图可以看出200

14、62006年年20092009年这四年间，前三年张店区的住宅市场求大于供，年这四年间，前三年张店区的住宅市场求大于供，这就是住宅大幅度涨价的主要原因之一；但是在这就是住宅大幅度涨价的主要原因之一；但是在20092009年实际竣工面积却远远大于销售年实际竣工面积却远远大于销售面积，这时的市场需求量已经远远大于供应量，导致在面积，这时的市场需求量已经远远大于供应量，导致在20092009年年7 7月月20102010年年6 6月住宅价月住宅价格一路直上。格一路直上。第20页/共149页单位：元/平方米张店区张店区2006201120062011年住宅价格年住宅价格第21页/共149页 从上图可以看

15、出从上图可以看出20062006年年20112011年这六年间，虽然现阶段淄博商品住宅预售价格增年这六年间，虽然现阶段淄博商品住宅预售价格增长较快，但目前房价的整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于一个长较快，但目前房价的整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于一个相对较为合理的区间。但是相对较为合理的区间。但是1010年年1111年这两年间的房价增长速度过于迅猛，购房者仍年这两年间的房价增长速度过于迅猛，购房者仍存在很大的价格压力。存在很大的价格压力。第22页/共149页三、张店区开发建设现状建设规划建设规划1、范围：西部世纪路以西、昌国路以北、范围：西部世纪路以西、昌

16、国路以北 北部中润大道以北北部中润大道以北 南部昌国路以南南部昌国路以南 东部中心路以东、中润大道以南、昌国路以北东部中心路以东、中润大道以南、昌国路以北 中部中润大道以南、昌国路以北、中心路以西、世纪路以东中部中润大道以南、昌国路以北、中心路以西、世纪路以东第23页/共149页2、规划结构：、规划结构： 形成形成“西进、北扩、西进、北扩、南整、东改、中部平稳南整、东改、中部平稳”的规的规划结构形式划结构形式第24页/共149页公共服务设施规划公共服务设施规划 张店区规划和建设遵循统一建设和规划、合理布局、因地制宜、综合张店区规划和建设遵循统一建设和规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设

17、方针，办求创建便捷、高效、安全、舒适的园林式可持续开发、配套建设方针，办求创建便捷、高效、安全、舒适的园林式可持续发站社区发站社区 重点园区：淄博科技工业园、山东张店区经济开发区、淄博建材工业重点园区：淄博科技工业园、山东张店区经济开发区、淄博建材工业区、南定工业城区、淄博商贸物流园区等重点经济园区步入快速发展轨道。区、南定工业城区、淄博商贸物流园区等重点经济园区步入快速发展轨道。第25页/共149页 市级行政中心：现阶段的市级行政中心主要集中在联通路以南、西八路市级行政中心：现阶段的市级行政中心主要集中在联通路以南、西八路以东、中心路以西、昌国路以北。规划中的主要行政部门正在逐步的向西部以东

18、、中心路以西、昌国路以北。规划中的主要行政部门正在逐步的向西部迁移。迁移。区域配套资源区域配套资源【行政机构行政机构】第26页/共149页区域配套资源区域配套资源【行政机构行政机构】第27页/共149页 教育：张店区规划建设按规范共配设大学、职教中心、小学、初中、高中，中、教育：张店区规划建设按规范共配设大学、职教中心、小学、初中、高中，中、小幼托的配置点均匀，设施齐全、方便生活、环境优美，以创造一流的教育服务环境。小幼托的配置点均匀，设施齐全、方便生活、环境优美，以创造一流的教育服务环境。区域配套资源区域配套资源【教育机构教育机构】第28页/共149页区域配套资源区域配套资源【教育机构教育机

19、构】第29页/共149页 文化娱乐区：张店区配置剧院、影院、博物馆、科技馆、图书馆、娱乐城、商文化娱乐区：张店区配置剧院、影院、博物馆、科技馆、图书馆、娱乐城、商业步行街等各种设施一应俱全，充分满足人们的日常生活需求。业步行街等各种设施一应俱全，充分满足人们的日常生活需求。区域配套资源区域配套资源【文化娱乐文化娱乐】第30页/共149页区域配套资源区域配套资源【文化娱乐文化娱乐】第31页/共149页 商业金融区：张店区的商业金融主要集中在中心路以西、华光路以南、新村路商业金融区：张店区的商业金融主要集中在中心路以西、华光路以南、新村路以北、世纪路以东的位置，形成了独具特色的集商业购物、商业活动

20、、饮食于一体以北、世纪路以东的位置，形成了独具特色的集商业购物、商业活动、饮食于一体的新兴步行商业区。的新兴步行商业区。区域配套资源区域配套资源【商业金融商业金融】第32页/共149页区域配套资源区域配套资源【商业金融商业金融】第33页/共149页区域配套资源区域配套资源【体育事业体育事业】 体育中心：张店区现阶段拥有淄博市体育馆、山铝体育馆、市体育中心三所规体育中心：张店区现阶段拥有淄博市体育馆、山铝体育馆、市体育中心三所规模较大的体育馆。模较大的体育馆。第34页/共149页区域配套资源区域配套资源【体育事业体育事业】第35页/共149页区域配套资源区域配套资源【医疗事业医疗事业】 医疗场所

21、：张店区拥有各类医院近百所（公立医院、私立医院、乡镇卫生院）医疗场所：张店区拥有各类医院近百所（公立医院、私立医院、乡镇卫生院）第36页/共149页区域配套资源区域配套资源【医疗事业医疗事业】第37页/共149页区域配套资源区域配套资源【酒店餐饮酒店餐饮】 酒店餐饮：张店区拥有各个阶段、各个层次的酒店；并且拥有众多的餐饮机构，酒店餐饮：张店区拥有各个阶段、各个层次的酒店；并且拥有众多的餐饮机构，用来满足人们日益增长的饮食文化需求。用来满足人们日益增长的饮食文化需求。第38页/共149页区域配套资源区域配套资源【餐饮酒店餐饮酒店】第39页/共149页区域配套资源区域配套资源【交通规划交通规划】张

22、店区内部主要干道系统由张店区内部主要干道系统由“六横五纵六横五纵”与贯穿市中心与贯穿市中心的国道省道融为一体，与城的国道省道融为一体，与城区外部的滨博高速公路、滨区外部的滨博高速公路、滨莱高速公路、青银高速公路、莱高速公路、青银高速公路、淄博市火车站相互呼应，形淄博市火车站相互呼应，形成了鲁中地区重要的交通枢成了鲁中地区重要的交通枢纽。纽。第40页/共149页区域未来人口规划区域未来人口规划张店区未来人口将向西部、张店区未来人口将向西部、南部、北部逐渐迁移，随南部、北部逐渐迁移，随着西部的崛起、北部的扩着西部的崛起、北部的扩建、南部的整改，居住条建、南部的整改，居住条件的改善、配套的完善，件的

23、改善、配套的完善，人们的投资意识、居住意人们的投资意识、居住意识的不断提高，主要的人识的不断提高，主要的人群将以不同的形式向西部群将以不同的形式向西部迁移迁移第41页/共149页区域项目分布区域项目分布张店区现阶段大部张店区现阶段大部分项目主要分布在分项目主要分布在中心路的西边、南中心路的西边、南边、北边，东部地边、北边，东部地区由于是以前的老区由于是以前的老城区，工业地带，城区，工业地带，现有的项目暂时较现有的项目暂时较少。少。第42页/共149页区域市场主流项目分布区域市场主流项目分布张店区现阶段主流张店区现阶段主流大型项目主要分布大型项目主要分布在柳泉路的西部、在柳泉路的西部、昌国路以南

24、只有盛昌国路以南只有盛世康城规模较大，世康城规模较大，主要项目集中在昌主要项目集中在昌国路以北、柳泉路国路以北、柳泉路以西、西九路以东、以西、西九路以东、中润大道以南。中润大道以南。第43页/共149页四、张店区房地产市场研究1、2011年张店区房地产市场情况年张店区房地产市场情况项目项目名称名称建筑建筑形态形态地理位置地理位置销售电销售电话话项目体量项目体量销售情况销售情况现销售现销售均价均价最高最高最低价最低价格格户型户型面积面积热销热销户型户型备注备注盛世康城多层、小高层世纪路有昌国路路口南500米2869999占地面积：14.89万平米建筑面积：24万平米80%5500最高6000最低

25、500086146两室两厅、三室两厅无优惠紫园小区别墅、高层张店张周路以南，南京路以东（张店区政务中心对面）2188888占地面积20万平米、建筑面积24万平米70%6800125、130三室两厅一卫无优惠第44页/共149页尚文苑电梯洋房、精品公寓、小高层张周路理工大学南门对过、实验中学西临200米28057772805888总占地：270余亩总建面：26万平米70%7600最高7800最低7500121平米三室两厅一卫无优惠尚美苑多层太平路以南、西十路以东208611175%5400最高5600最低5300109.44平方米三室两厅无优惠中润华侨城多层、高层、别墅中润大道以北、西五路以西3

26、556666总占地：120公顷总建面：10.57万平米80%7500最高：7800最低：7300107、113、144、167、195两室两厅、三室两厅、四室两厅无优惠第45页/共149页黄金国际公寓华光路与西五路交汇处3100666 3100999总占地：39.2公顷总建面：100万平米60%1000040万左右一套47.3779.44公寓无优惠兰花园多层联通路与西八路交界处2725111总建面：1.18万90%7780每层每平米相差50元144、151、120、171、153两室两厅、三室两厅无优惠金都花园多层、高层柳泉路与济青高速交叉口北3919888总占地：300余亩总建面：26.19

27、万平米85%450095129平米两室两厅、三室两厅无优惠冠华橄榄城多层、小高层中润大道50号2876666总占地：45680平米总建面：110315平米未开盘90-161平米、复式201374平米两室、三室、四室、复式无优惠第46页/共149页华瑞尚品高层中润大道南侧、火炬公园对过3121777总建面：5.56万平米6100最高6500最低590045-59(公寓)7012547、65、73、100、120一室两厅、三室两厅、两室一厅、一室一厅、两室两厅无优惠盛世名苑公寓中润大道与西四路交汇处3157999总占地：220亩总建面：22万平米5500元33平米一室一厅无优惠江南豪庭三期多层、小

28、高层世纪路以西、联通路南2768111、2791666总占地：3.33万平米、总建面：6.5万平米6800元最高7000最低660077177平米三室两厅、两室两厅、两室一厅必须买储藏室、赠送车位玉城跃层退台式电梯花园洋房西八路与中润大道交汇处3816111总占地：36320、总建面：11.58万80%10000以上258345平米六室两厅四卫、五室两厅三卫无优惠第47页/共149页清华园多层、小高层新村西路与世纪路交汇处6285888、6209555总占地：54100平米、总建面：101300平米未开盘50200平米一室一厅、两室两厅、三室两厅开盘当天有优惠预交10万意向金世纪新世界广场高层

29、、公寓（南北两座）5层以上写字楼（位于中间）张店柳泉路与联通路路口南100米路西（沃尔玛北200米）62871116287888总建面：12万平方米未开盘预计700050117平米一室一厅、两室两厅、三室两厅办理护照，没参加一次活动总价可优惠1000元凯瑞景园四期高层人民路以北世纪路以西2688111总建面：7.95万平方米已售完89.6-137.71平米三室两厅、四室两厅第48页/共149页龙泰苑世嘉多层西十路与联通路交汇处3118888总建面：4.34万平方米80%7500每层价格相差不大113.5、1235、126三室两厅无优惠温州大厦商住楼中心路与新村路交汇处315777总建面：2.8

30、5万平米80%50003090公寓、三室两厅、两室两厅无优惠都市名苑洋房、小高层西二路237号6200666总建面：3.3216万平米75%6000单层相差50元每平米95137三室两厅、两室两厅无优惠颐景园小高层、高层柳泉路与新村西路交汇处2216777总占地：84.5亩总建面：18万90%一户一价47006500最低4700最高 6500113、155、163三室两厅，两室两厅9.8折优惠、地下车位约6万盛世新东城小高层张店东四路117号2120066总建面：5.7万平米开盘一栋一栋开490085136两室两厅、三室两厅第49页/共149页泉山小区多层昌国路以南，世纪路以西2908776总

31、占地：31.53公顷、总建面：1.7万平米剩余小产权部分300093113三室两厅、两室两厅送太阳能莲池御景高层西五路北首莲池村内3117777总建面：5.61万平米未开盘预计6500左右南苑绿洲多层世纪路以东、马南路以南2219999总建面：32.59万平米65%4300最高4600最低410082115两室一厅、两室两厅、三室两厅交2万每平米优惠200元花山府第多层宝山路12号3087666、3087888总占地：300余亩总建面：10.88万平方米80%4900元/89.18144平米两室两厅、三室两厅无优惠第50页/共149页2、张店在售楼盘分析、张店在售楼盘分析1 1）张店在售楼盘大

32、部分集中在）张店在售楼盘大部分集中在1010万平米左右，规划体量不大，位置比较分散万平米左右，规划体量不大，位置比较分散2 2）建筑形态逐渐由多层转变为小高层、高层、洋房、别墅，生活品质逐渐提升）建筑形态逐渐由多层转变为小高层、高层、洋房、别墅，生活品质逐渐提升3 3）多数楼盘主要以普通住宅为主，小公寓和写字楼等新颖产品开发体量较少，在）多数楼盘主要以普通住宅为主，小公寓和写字楼等新颖产品开发体量较少，在张店市场空间较大张店市场空间较大4 4）高档住宅楼盘逐渐增多，像黄金国际、玉城、江南豪庭、颐景园等，居住理念）高档住宅楼盘逐渐增多，像黄金国际、玉城、江南豪庭、颐景园等，居住理念新颖，社区规划

33、环境较好，符合张店人民追求高生活品质的理念新颖，社区规划环境较好，符合张店人民追求高生活品质的理念5 5）居民住房刚性需求逐渐增加，大部分楼盘销售较快，品质较好的楼盘，无论价）居民住房刚性需求逐渐增加，大部分楼盘销售较快，品质较好的楼盘，无论价格多少，一样销售较快格多少，一样销售较快第51页/共149页6 6）广告宣传媒体力度加大，很多楼盘在媒体推广上下足本钱，以各种各样的设计和广告吸引眼球7 7）房价上涨较快，商品房交易平均价格也由0606年的20002000左右元/ /平方米上涨到0707年的25002500左右元/ /平方米，0909年上半年均价已突破30003000元/ /平方米，再到

34、如今多数楼盘突破70007000元/ /平方米8 8）西区新兴置业较多，依托政府规划、环境优美、城市中心逐渐西移，很多高品质楼盘在此建设，如紫园小区、尚文苑、龙太苑等9 9）张店整体房地产饱和力度较低，在建楼盘较多，处于房地产飞速发展的时期第52页/共149页2、张店在售楼盘主力户型分析、张店在售楼盘主力户型分析 1 1）从上表可以看出张店大部分楼盘热销户型区间以）从上表可以看出张店大部分楼盘热销户型区间以9090-140-140之间，如：花山府第、之间，如：花山府第、盛世新东城、颐景园、都市名苑、龙太苑、凯瑞景园、清华园、江南豪庭、冠华橄榄城、盛世新东城、颐景园、都市名苑、龙太苑、凯瑞景园、

35、清华园、江南豪庭、冠华橄榄城、金都花园、中润华侨城、华瑞尚品、盛世康城、尚文苑、尚美苑，占到在售项目的金都花园、中润华侨城、华瑞尚品、盛世康城、尚文苑、尚美苑，占到在售项目的8080，其中部分楼盘同时具有偏大户型，如：玉城、中润华侨城、冠华橄榄城、清华园，面积其中部分楼盘同时具有偏大户型，如：玉城、中润华侨城、冠华橄榄城、清华园，面积区间在区间在140140-300-300之间，小公寓楼盘较少，青年时代、温州大厦、盛世名苑，面积侧重之间，小公寓楼盘较少，青年时代、温州大厦、盛世名苑，面积侧重3030-90-90之间，该小公寓由于居住理念新颖，销售非常火爆。之间，该小公寓由于居住理念新颖，销售非

36、常火爆。第53页/共149页 2 2）户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资）户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如：青年时代、温纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如：青年时代、温州大厦、盛世名苑等，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户州大厦、盛世名苑等，由于其设计新颖，找准了市场

37、的切入点，售价定位准确，每户40904090平方米左右，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已基本销售完毕平方米左右，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已基本销售完毕 青年时代青年时代温州大厦温州大厦盛世名苑公寓部分盛世名苑公寓部分第54页/共149页3、张店在售楼盘价格分析、张店在售楼盘价格分析第55页/共149页小结：小结： （一）张店楼盘均价集中在（一）张店楼盘均价集中在60006000元元/ /80008000元元/左右，如：颐景园、都市名苑、左右，如：颐景园、都市名苑、龙太苑、凯瑞景园、清华园、江南豪庭、冠华橄榄城、金都花园、中润华侨城、华瑞龙太苑、凯瑞景园、清华园

38、、江南豪庭、冠华橄榄城、金都花园、中润华侨城、华瑞尚品、盛世康城、尚文苑等，这些楼盘顺应张店楼盘售价主流，消费者所能接受的住尚品、盛世康城、尚文苑等，这些楼盘顺应张店楼盘售价主流，消费者所能接受的住宅总价在宅总价在8080万万-100-100万之间，和大部分城市一样，张店房地产稳中有升的发展。万之间，和大部分城市一样，张店房地产稳中有升的发展。 （二）个别均价突破（二）个别均价突破80008000元元/ /的楼盘，如青年时代，主打户型是小公寓，户型的楼盘，如青年时代，主打户型是小公寓，户型面积偏小，而且黄金国际社区的完善配套，吸引了众多客户，尽管售价偏高，但是依面积偏小，而且黄金国际社区的完善

39、配套，吸引了众多客户，尽管售价偏高，但是依然受到了很多客户青睐。然受到了很多客户青睐。第56页/共149页 （三）个别高品质楼盘售价相对偏高，如黄金国际、中润华侨城、玉城、江南豪（三）个别高品质楼盘售价相对偏高，如黄金国际、中润华侨城、玉城、江南豪庭、颐景园，凭借其地理位置的优越性，和开发商实力的强悍，受到了众多关注，尽庭、颐景园，凭借其地理位置的优越性，和开发商实力的强悍，受到了众多关注，尽管价格相对张店当地市场偏高，但是多数二次置业者还是将目光聚焦于此，一路销售管价格相对张店当地市场偏高，但是多数二次置业者还是将目光聚焦于此，一路销售飘红。飘红。 （四）部分楼盘由于地理位置的偏远，楼盘品质

40、相对较低，因此价格受到了一系（四）部分楼盘由于地理位置的偏远，楼盘品质相对较低，因此价格受到了一系列的影响，如：盛世康城、南苑绿洲、花山府第、尚美苑等。列的影响，如：盛世康城、南苑绿洲、花山府第、尚美苑等。第57页/共149页4、张店在售楼盘总体格局分析、张店在售楼盘总体格局分析 品牌大盘，自造城中城 代表楼盘：中润华侨城、黄金国际、世纪花园兰花园、盛世康城、江南豪庭、龙泰苑资源占有，强调居住品质代表楼盘：黄金国际、冠华橄榄城、紫园小区、华瑞尚品、都市名苑 尚文苑经济适用，突出性价比代表楼盘：都市名苑、盛世名苑、百花园、凯瑞景园借助大势，快速去化各小型楼盘，依靠区域或周边利好补充竞争结构第58

41、页/共149页5、张店区客户分析、张店区客户分析小结：根据上图可以看出，三房是张店区最受欢迎的户型，所占比重达到了小结：根据上图可以看出，三房是张店区最受欢迎的户型，所占比重达到了65%，两室和四居有小量比重，跃式等其他豪华住宅需求度相对于其他三个，两室和四居有小量比重，跃式等其他豪华住宅需求度相对于其他三个户型来说相对较低。户型来说相对较低。客户户型需求客户户型需求第59页/共149页小结：根据上图可以看出，小结：根据上图可以看出，100140平米的需求量是最大的，其次是平米的需求量是最大的，其次是140160、80100平米，其他面积只有少量需求。平米，其他面积只有少量需求。客户面积需求客

42、户面积需求第60页/共149页张店区在售高档住宅客群分析张店区在售高档住宅客群分析 客户年龄：35503550岁 家庭结构：三代同堂 职业特征：政府官员、企业老板、大型企业管理层 收入情况：主要不靠工资收入，收入主要是投资收入，年收入3030万元以上 置业理由: : 享受生活，和老人孩子一起住 承受价格：150300150300万元 户型面积要求：180180平米以上 产品需求：外部临稀缺自然资源，或内部中心景观，低密度花园洋房或别墅主力客群特征（市区富裕人群）主力客群特征（市区富裕人群）第61页/共149页主力客群特征（稳定收入人群）主力客群特征（稳定收入人群） 客户年龄：30503050岁

43、 家庭结构：三口之家为主，部分五口之家 职业特征：政府公务员、私营企业主、教师等企事业单位 收入情况：有一定积蓄，收入稳定，家庭年收入10301030万元 置业理由: : 改善居住条件，子女教育，工作单位距离问题，投资 承受价格：8010080100万元 户型面积要求：130180130180平米 产品需求：大社区、配套齐全、有良好的教育资源第62页/共149页主力客群特征（刚性需求人群）主力客群特征（刚性需求人群） 客户年龄：22352235岁 家庭结构：两口之家为主，三口之家 职业特征：企业职员、事业单位职员、啃老族 收入情况：收入较低，年家庭收入5 5万元左右 置业理由: : 改善居住条

44、件、婚房 承受价格：60806080万元 户型面积要求：8012080120平米 产品需求：景观特点、产品主题、价格因素第63页/共149页 张店区3040岁的客户是购房的主力，其中企事业单位人员、个体工商户占绝大比例 购房者收入多在10万元左右，居住区域与工作区域主要在老城区，相对距离较远 张店客户现阶段希望购买的物业依次为：小高层、高层、洋房（多层电梯、多层、花园洋房）、复式、别墅；其置业的目的依次为第一次置业自住、第二次置业改善居住条件 购房者主力需求面积集中在90130平米之间，希望的售价在6500元/平米以下，接受的总价在70100万之间（前提是能够办理贷款） 影响购房者购房的主要因

45、素为：地理位置、房屋单价、房屋质量、周边配套设施第64页/共149页购买动机分析购买动机分析 选择买房的客户主要有以下原因：由于工作原因就近居住；二次置业向改善居住品质；看好张店的房地产前景具有较大的投资升值空间 购买房产的客户大多位于自住、改善居住条件或为子女购买，刚性需求依然是张店的购房主导 购房者需求的主要户型面积大多以三房为主 购房者购房考虑的主要因素为：价格、产品质量、区位地段、户型功能设计；购房时关注因素首先是房屋套内面积，其次是空间尺度第65页/共149页五、张店区各主要楼盘分析第66页/共149页中中 润润 大大 道道世世 纪纪 路路 昌昌 国国 路路 金金 晶晶 大大 道道北

46、片区：北片区：淄博新兴产业聚集区，亦是重点规淄博新兴产业聚集区，亦是重点规划发展的区域之一；本片区是开发楼盘较多片划发展的区域之一；本片区是开发楼盘较多片区之一，多为高端住宅区之一，多为高端住宅西片区（新城区）：西片区（新城区）：张店重点规划区域，属张店重点规划区域，属于新兴城区，居住、商于新兴城区，居住、商业、教育为主要城市功业、教育为主要城市功能；本区域所开发楼盘能；本区域所开发楼盘较多，价格也是一路攀较多，价格也是一路攀升升南片区：南片区：该片区城市配套最为不完善，市场认知度最差。该片区城市配套最为不完善，市场认知度最差。东片区：东片区：该片区是较早发展的区域，该片区是较早发展的区域，多

47、为工业用地，污染严重，多为工业用地，污染严重，本片区开发量较小，并无本片区开发量较小，并无高端楼盘高端楼盘中心片区中心片区：张店传统城市中心，张店传统城市中心，本片区土地稀缺，本片区土地稀缺，开发量较小。开发量较小。 中中 润润 大大 道道 昌昌 国国 路路世世 纪纪 路路金金 晶晶 大大 道道第67页/共149页1、中心片区、中心片区 张店传统城市中心，本片区土地稀缺，开发量较小。现阶段中心片区房价相张店传统城市中心，本片区土地稀缺，开发量较小。现阶段中心片区房价相对价高、配套设施相对完善、所处区位相对优越、交通便利、生活方便、工作方对价高、配套设施相对完善、所处区位相对优越、交通便利、生活

48、方便、工作方便，是人们生活、休闲、娱乐、购物的理想地带。便，是人们生活、休闲、娱乐、购物的理想地带。第68页/共149页主力项目价格一览主力项目价格一览第69页/共149页黄金国际黄金国际 区位区位第70页/共149页项目名称黄金国际项目位置张店区华光路与西六路交汇处开发商山东黄金地产有限公司销售代理山东黑马地产售房电话31006663100999占地面积39.2公顷C区9万建筑面积100C区22万开发情况C区3# 5#17层高层绿化率42%容积率2.05总户/栋数C区1070户车位7万主力户型三室两厅四室两厅公寓开工日期户型配比热销户型三室两厅工程进度已建11层楼间距目前均价7500/m2交

49、房日期2012.8主力面积 140面积区间96-260价位区间均价：7300最高价： 7500得房率开盘日期销售率80%物业公司深圳万厦居业物业费1.2优惠方式第71页/共149页黄金国际黄金国际 配套配套中央水系中央水系 高尔夫球推杆练习场高尔夫球推杆练习场 多功能多功能运动会所运动会所下沉式下沉式运动场运动场第72页/共149页黄金国际黄金国际 户型赏析户型赏析第73页/共149页黄金国际黄金国际 项目分析项目分析优势分析（卖点）：优势分析（卖点）：教育：赋有思想的建筑，更有完善领先的教育配套。黄金国际周边名校密布教育：赋有思想的建筑，更有完善领先的教育配套。黄金国际周边名校密布, ,周围

50、分布着莲池小周围分布着莲池小学及幼儿园、重点中学张店区第七中学、淄搏职业学院等。学校到家的距离，比公交车一站的距学及幼儿园、重点中学张店区第七中学、淄搏职业学院等。学校到家的距离，比公交车一站的距离还短。离还短。购物：除黄金国际自有商场超市等配套极为丰富外购物：除黄金国际自有商场超市等配套极为丰富外, ,目前周边己有生活配套包括来自台湾的大福目前周边己有生活配套包括来自台湾的大福源超市，位居华光路与步行街交汇处，距本项目仅工交车一站地的路程源超市，位居华光路与步行街交汇处，距本项目仅工交车一站地的路程, ,政通超市位于西五路，政通超市位于西五路，毗邻社区，项目南临已经全面动工的易初莲花超市，购

51、物极为方便。毗邻社区，项目南临已经全面动工的易初莲花超市，购物极为方便。医疗：项目周边分布有市立三院莲池医院、侨联医院、长城医院等医疗：项目周边分布有市立三院莲池医院、侨联医院、长城医院等, ,呵护健康人生。呵护健康人生。银行：工行、农行、建行、中行、淄博商业银行分布在华光路及西五路上银行：工行、农行、建行、中行、淄博商业银行分布在华光路及西五路上, ,瞬间可达瞬间可达, ,极为方便。极为方便。景观卖点：中央水系景观、景观卖点：中央水系景观、9洞高尔夫练习场、下沉式运动场、多功能运动会所洞高尔夫练习场、下沉式运动场、多功能运动会所 劣势分析：劣势分析：楼间距较窄楼间距较窄第74页/共149页

52、黄金国际采用的是当代欧洲成熟的街区模式和国际先进规划设计理念，黄金国际采用的是当代欧洲成熟的街区模式和国际先进规划设计理念，集现代国际化高档住宅群、城市级商业中心、国际化星级酒店、酒店式商务集现代国际化高档住宅群、城市级商业中心、国际化星级酒店、酒店式商务公寓、甲级写字楼群等建筑形式，街区化布局，打造具有特色街区文化，环公寓、甲级写字楼群等建筑形式，街区化布局，打造具有特色街区文化，环境优美的综合性国际街区。境优美的综合性国际街区。 第75页/共149页都市名苑都市名苑 区位区位第76页/共149页项目名称都市名苑项目位置西二路237号 开发商山东金涛置业有限公司销售代理济南乐赢营销策划有限公

53、司售房电话6200666 占地面积建筑面积3.3216万 平米开发情况二期在建绿化率40%容积率1.34 总户/栋数2栋车位买储藏室送车位主力户型三室两厅两室两厅开工日期户型配比热销户型三室两厅工程进度楼间距目前均价5800/m2交房日期2012年3月 主力面积 100面积区间96-260价位区间均价：5800最高价： 5900得房率开盘日期2011年5月 销售率80%物业公司物业费优惠方式无优惠第77页/共149页都市名苑都市名苑 配套配套第78页/共149页都市名苑都市名苑 户型赏析户型赏析第79页/共149页都市名苑都市名苑 项目分析项目分析优势分析（卖点）：优势分析（卖点）：区位：地处

54、淄博城市中央核心，距人民广场、市政府等城市净胜标杆建筑尽数百米之遥区位：地处淄博城市中央核心，距人民广场、市政府等城市净胜标杆建筑尽数百米之遥配套：周边商业繁华，公共配套齐全，是淄博的政治、金融、教育多中心聚焦之所在地配套：周边商业繁华，公共配套齐全，是淄博的政治、金融、教育多中心聚焦之所在地社区：社区为罕见的城中央低密度住宅，社区：社区为罕见的城中央低密度住宅，“离尘不离城离尘不离城”的家庭庭院生活的家庭庭院生活劣势分析：劣势分析：仅靠医院、风水不佳仅靠医院、风水不佳第80页/共149页2、东部片区、东部片区 张店区的老城区，张店区的老城区，该片区是较早发展的区域，多为工业用地，污染严重，本

55、该片区是较早发展的区域，多为工业用地，污染严重，本片区开发量较小，并无高端楼盘。中心片区交通便利、配套完善、适合人去居住，片区开发量较小，并无高端楼盘。中心片区交通便利、配套完善、适合人去居住，但是工业众多、污染相对严重。但是工业众多、污染相对严重。第81页/共149页主力项目价格一览主力项目价格一览第82页/共149页盛世新东城盛世新东城 区位区位第83页/共149页项目名称盛世新东城项目位置东四路117号开发商淄博周村盛世房地产开发有限公司 销售代理创富地产顾问 售房电话2120066 占地面积建筑面积5.7万 开发情况绿化率45%容积率1.7 总户/栋数2栋车位主力户型三室两厅两室两厅开

56、工日期户型配比热销户型三室两厅工程进度楼间距目前均价4900/m2交房日期2011年9月30日 主力面积 121面积区间86.79-136.22价位区间均价：4900最高价： 5300得房率开盘日期2011年4月 销售率80%物业公司物业费优惠方式无优惠第84页/共149页盛世新东城盛世新东城 户型赏析户型赏析第85页/共149页盛世新东城盛世新东城项目分析项目分析优势分析（卖点）：优势分析（卖点）：区位：地处淄博边缘，远离城市的喧嚣。区位：地处淄博边缘，远离城市的喧嚣。配套：附近医院、学校、商贸城一应俱全。配套：附近医院、学校、商贸城一应俱全。社区：社区：“离尘不离城离尘不离城”的社区生活的

57、社区生活劣势分析：劣势分析：区位：远离城市，交通不便区位：远离城市，交通不便配套：配套设施不完善配套：配套设施不完善周边：临近水泥厂和铁路，噪音和空气污染大周边：临近水泥厂和铁路，噪音和空气污染大第86页/共149页花山府第花山府第 区位区位第87页/共149页项目名称花山府第项目位置宝山路12号 开发商山东鲁中晨报置业有限公司 销售代理浩华地产售房电话30876663087888占地面积140余亩建筑面积10.88万平方米 开发情况二期绿化率45%容积率1.19 总户/栋数48车位主力户型三室两厅两室两厅开工日期户型配比热销户型三室两厅工程进度楼间距目前均价4900/m2交房日期2012年1

58、2月31日 主力面积面积区间68-148价位区间均价：4900最高价： 5300得房率开盘日期2011年5月22日 销售率80%物业公司物业费优惠方式无优惠第88页/共149页花山府第花山府第 户型赏析户型赏析第89页/共149页盛世新东城盛世新东城项目分析项目分析优势分析（卖点）：优势分析（卖点）：区位：地处淄博边缘，远离城市的喧嚣区位：地处淄博边缘，远离城市的喧嚣, ,附近有著名的花山风景区。附近有著名的花山风景区。配套：附近有医院、学校临近淄博中学、高新区实验学校配套：附近有医院、学校临近淄博中学、高新区实验学校社区：高档社区，社区采用全封闭式管理，配以高科技智能化安全系统，社区有南、西

59、两个入口，社区：高档社区，社区采用全封闭式管理，配以高科技智能化安全系统，社区有南、西两个入口，每个入口每个入口2424小时保安执勤，整个外围设有红外线防范系统，入户门为高级防盗门，为您打造小时保安执勤，整个外围设有红外线防范系统，入户门为高级防盗门，为您打造“放放心、安心、舒心心、安心、舒心”的无忧生活。的无忧生活。 劣势分析：劣势分析：区位：远离城市，交通不便区位：远离城市，交通不便配套：配套设施不完善配套：配套设施不完善周边：临近水泥厂，空气污染大周边：临近水泥厂，空气污染大属于典型的学区房属于典型的学区房第90页/共149页 张店重点规划区域，属于新兴城区、交通便利、配套相对完善，居住

60、、商业、张店重点规划区域，属于新兴城区、交通便利、配套相对完善，居住、商业、教育为主要城市功能；本区域所开发楼盘较多，价格也是一路攀升。教育为主要城市功能；本区域所开发楼盘较多，价格也是一路攀升。3、西部片区、西部片区第91页/共149页主力项目价格一览主力项目价格一览第92页/共149页紫园小区紫园小区 区位区位第93页/共149页项目名称紫园项目位置张店张周路以南，南京路以东（张店区政务中心对面）开发商淄博东升房地产开发有限公司销售代理淄博九鼎地产售房电话2188888占地面积20万建筑面积24万开发情况花园洋房绿化率37.80容积率1.23总户/栋数452户车位8.8万主力户型二室二厅三