房地产商品住宅项目价格体系专题培训报告

1、单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！房地产商品住宅项目价格体系艾克咨询推荐：艾克咨询推荐：专题培训报告Special training report1单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！2提纲提纲前言前言适用范围适用范围制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售

2、价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析定价信息的调研与分析单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！3前言前言一、意义p在房地产市场中，【对房地产企业而言】，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；【对购买者而言】，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；【对市场营销而言】，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。p房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。p制定产品销售价格是发展商实现

3、利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。p住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！4前言前言一、意义p本培训的宏观指导性。不同的项目，由于其所处的区域不同，住宅产品的特征不同，

4、因此其项目的个性也不相同。在住宅产品开发、规划设计过程中把握住宅单位的均好性，通过制定合理的销售价格系数，将不同的住宅单位产品功能及性能进行量化，确定其销售价格，才能使住宅产品达到性价比的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。在使用本培训时，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本培训的宏观指导性，制定出合理的销售价格系数，避免对本培训的过度依赖。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！5提纲提纲前言前言适用范围适用范围制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程住宅销

5、售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析定价信息的调研与分析单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！6适用范围适用范围p适用于大部分一、二、三线城市房地产住宅项目，均可参照此培训制定销售价格系数。p本培训仅限于住宅项目，公寓、商业、写字楼等非住宅项目均不在本培训的研究范围之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，各种物业类型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。p别墅类包括【独栋别墅、

6、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花园洋房】；p多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；p小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅；p高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！7适用范围适用范围p住宅小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下：p别墅类布置；p多层布置；p小高层布置；p高层布置；p别墅类、多层混合布置；p别墅类、小高层混合布置；p别墅类、高层混合布置；p别墅类、多层、小高层混合布置；p别墅类、小高层

7、、高层混合布置；p多层、小高层混合布置；p多层、高层混合布置；p多层、小高层、高层混合布置；p小高层、高层混合布置；p别墅类、多层、小高层、高层混合布置；p其它住宅楼型布置形式。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！8提纲提纲前言前言适用范围适用范围制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析定价信息的调研与分析单击此处编辑母版标题样式akcons

8、ulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！9制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程一、一、定价信息的调研和分析定价信息的调研和分析p定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集、记录、整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房、需要多少面积的住房、对住宅小区内外环境的要求、对地理位置的要求等等；了解项目自身的规划设计、环境设计、建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等。在这一过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的

9、主要因素，定价信息调研的主要内容会在下面详细阐述。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！10制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程二、确定项目总体均价及分期均价二、确定项目总体均价及分期均价p确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，一切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行

10、开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！11制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程三、制定销售价格系数、确定价格系数权重三、制定销售价格系数、确定价格系数权重p制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向、景观、安静度、房

11、型、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值（比例）不同，将直接导致每一住宅单位的积分不同。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！12制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程四、评分、制定计价参数及单价四、评分、制定计价参数及单价p根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每一套单位的

12、销售价格。这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每一住宅单位合理、科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！13提纲提纲前言前言适用范围适用范围制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析定价信息的调研与分析单击此处编辑母版标题样式akconsulting

13、艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！14住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则一、市场导向原则一、市场导向原则p在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域、同系列、同档次住宅项目的销售价格、目标客户群、核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计、环境设计、配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我

14、们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！15住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则二、住宅单位性价比分布均好性原则二、住宅单位性价比分布均好性原则p住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数、价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不同的住宅产品基本上达到相同的、合理的销售速度。案例：呼市永泰地产后巧报项目单击此处编辑母版标题样式

15、akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！16住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则二、住宅单位性价比分布均好性原则二、住宅单位性价比分布均好性原则案例：呼市永泰地产后巧报项目物业发展建议物业发展建议-项目整体规划建议（变电站不能拆迁）项目整体规划建议（变电站不能拆迁） 住宅超市购物中心厅堂步行街酒店公寓北北厅堂步行街酒店地下超市购物中心公寓住宅变电站备注：若变电站可以拆迁，但仍在本项目地块内，建议不做拆迁位置处理，原因：1、发到任何位置不如目前为止更合（紧邻公建和回迁房，可弱化对住宅影

16、响）；2、减少成本。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！17住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则二、住宅单位性价比分布均好性原则二、住宅单位性价比分布均好性原则案例：呼市永泰地产后巧报项目项目分期开发建议（方案一：变电站位置不变）项目分期开发建议（方案一：变电站位置不变）变电站1期：预计销售时间2012年，开发回迁区，尽快通过先拆迁西南地块，为北侧的地块做平整准备工作。紧邻回迁区部分同时开始销售，利用较低较高和总价培育市场。3期：预计销售时间2015-20

17、16年，类型：住宅及公寓（两栋）。2016年商业开始动工。本地块有变电站影响，但通过1期和2期的品牌培育和市场的认可，同时此阶段商业配套的作用可以弱化影响，实现项目的良好销售。2期：此阶段销售时间在2013-2014年，本项目依然在品牌培育期和快速回笼资金时期，以较好的地块提高项目自身优势，来实现相对较高价格和快速销售。4期：此阶段销售时间在2017-2018年，地块比较完整，西侧有学校配套，有利做收官产品，最终实现本项目的高收益。同时因商业部分在此阶段基本成型，剩余2栋公寓楼的投资价值凸现，在此阶段销售。5期：预计建设时间2017-2018年，酒店最后开发。单击此处编辑母版标题样式akcon

18、sulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！18住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则二、住宅单位性价比分布均好性原则二、住宅单位性价比分布均好性原则案例：呼市永泰地产后巧报项目项目分期开发建议（方案二：变电站位置改变）项目分期开发建议（方案二：变电站位置改变）变电站1期：预计销售时间2012年，开发回迁区，尽快通过先拆迁西南地块，为北侧的地块做平整准备工作。紧邻回迁区部分同时开始销售，利用较低较高和总价培育市场。5期：酒店最后开发。变电站设置在回迁区。避免对商品房的销售造成影响。2期：受变电站的影

19、响，以及有教育配套的优势，此阶段开发本地块。地块校正，利于做景观，可弱化变电站的影响。3期：紧邻城市主干道和配套商业，此时酒店没有建设，避免了酒店高度对此地块北侧楼栋的销售影响。同时利用商业配套的动工来实现本项目3期的高价格利润。4期：地块完整且面积大，利于规划大面积景观和楼王户型设计。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！19住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则三、权重合理性原则三、权重合理性原则p在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。权重不

20、仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息：一是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息；二是以市场调查获得的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的分析，预期市场（客户）对项目各个方面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地

21、产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！20住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则四、产品性能差异化原则四、产品性能差异化原则p住宅由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦不同。在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每一住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。五、价格指导性原则五、价格指导性原则p分析住宅项目周边市场、配套和项目自身对价格产生影响的因素，进一步分析住宅单位的个性特征，明确这种个性特征对住宅单位

22、单价的影响程度，运用市价比较法（详见下面案例），制定出合理的系数，并使系数与与市场变化保持一致，使之对制定住宅销售价格具有明确的指导性。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！21提纲提纲前言前言适用范围适用范围制定住宅销售价格的过程制定住宅销售价格的过程住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定原则住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分定价信息的调研与分析定价信息的调研与分析单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们

23、一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！22住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分一、销售价格系数制定及评分的程序一、销售价格系数制定及评分的程序p项目组成立项目评分工作小组，构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住宅销售价格系数进行综合评分，撰写项目住宅产品销售销售价格系数专题报告（以下简称“报告”）。完成报告初稿后，要求及时将初稿报项目部审核，由项目部提出相关建议，通过反复沟通、交流及征求意见，做修正成稿。p对不同楼型布置的小区各种系数进行分析，确定整体均价。p第三步确定项目内部价格体系。单击此处编辑母

24、版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！23住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价系数制定及评分办法p朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分

25、值则最低，其它依此类推。p景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客

26、户 成 功！24住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价系数制定及评分办法p朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。p景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位

27、面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！25住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价系数制定及评分办法p

28、物业类型系数：各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼和叠拼别墅次之，最后是联排。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。p安静度系数：噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住宅单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和

29、工作，其系数分值自然较低。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！26住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价系数制定及评分办法p户型系数：因户型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的不同、面积大小不同而导致系数分值的不同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感受不同，其喜好程度也不尽相同。由于户型及户型面积不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的户型的系数分值不可能很高

30、，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。p私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础上，不同住宅单位之间的对视程度、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！27住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价系数制定及评分办法p单边系数：住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故

31、而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。p个别因素系数：住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；此外，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。案例：金隅时代城5#，3-5层东侧2米内有建筑物遮挡，造成此层个别户型需要单独定价。单击此处编辑母版标题样式ak

32、consulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！28住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价楼盘权重本项目本项目季景沁园季景沁园融科橄榄城融科橄榄城宝星国际宝星国际湖畔雅居湖畔雅居鹿港鹿港澳洲康都澳洲康都XABCDEF100%25%20%10%15%15%15%均价(元/M2）权重8400（精装）68007500（毛坯） 8300（毛坯） 6600（毛坯） 7200（精装修）折算毛坯均价(元/M2）720068007500830066006400位置10

33、8788896交通108767796周边环境（安静系数）84467756商服配套1297791067公共教育设施65546655规模86574856景观85886867户型结构（物业类型、朝向129811810910内部规划设施（私密性系数）109897878工程进度1038510875发展商知名度66454544合计100QXQAQBQCQDQEQF10072717676857270PI7301.41 6442.11 7105.26 7030.59 6600.00 6582.86 PIWI1825.35 1288.42 710.53 1054.59 990.00 987.43 PX6856.

34、32 7199案例1：望京K7区A、B组团基础数据价格预期单项目评分总和单项目评分总和加权影响价值加权影响价值=本项目本项目总分总分/单项目评分总和单项目评分总和*毛坯价格毛坯价格价格影响比例价格影响比例=加权影加权影响价值响价值*楼盘权重比例楼盘权重比例各项目价格影响比各项目价格影响比例之和例之和入市价格入市价格=（考虑入市时间因素）现（考虑入市时间因素）现实价实价*价格增长率（或者经过营销手段价格增长率（或者经过营销手段可实现的价格增幅）可实现的价格增幅）单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在

35、帮 助 客 户 成 功！29住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！30住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证东岸国际东岸国际2期期珊瑚顶珊瑚顶总建筑面积总建筑面积占地面积占地面积27.727.7万，建筑面积万，建筑面积4343万万

36、，建筑类型及分布建筑类型及分布108108栋（花园洋房、双拼别墅、联排别墅、独栋栋（花园洋房、双拼别墅、联排别墅、独栋别墅）别墅）推出楼栋推出楼栋第一批第一批1010栋花园洋房；第二批栋花园洋房；第二批6 6栋花园洋房栋花园洋房总套数总套数12751275户户推出套数推出套数500500多套多套开盘时间开盘时间20092009年年6 6月月6 6日日开盘户型面积开盘户型面积花园洋房花园洋房180-400180-400开盘主力面积开盘主力面积180180、300300开盘价格开盘价格均价均价74007400元元/ /在售价格在售价格均价均价90009000元元/ /销售率销售率第一批剩余第一批剩

37、余1010多套，多套，98%98%；第二批销售；第二批销售6060多套多套去化面积去化面积约约8 8万万单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！31住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证独 栋独 栋别别 墅墅双拼别墅双拼别墅花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房花花园园洋洋房房截止到2010年4月，东岸国际二期共推出16栋花园洋房，成交均价8800

38、元/1 1# #2 2# #7 7# #8 8# #9 9# #1 01 0# #1 11 1# #1 21 2# #1 31 3# #1 41 4# #已已推推1 51 5# #1 91 9# #1 61 6# #2 02 0# #2 12 1# #2 22 2# #东岸国际东岸国际2期期珊瑚顶珊瑚顶单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！32住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价

39、格体系论证平层户型平层户型复式户型复式户型南北双南北双向三个向三个露台露台主卧超大更主卧超大更衣室衣室双阳台设置双阳台设置中西中西双厨双厨分置分置室内庭院室内庭院生活阳台生活阳台次卧凸窗次卧凸窗室内庭院室内庭院主卧配置步入式衣主卧配置步入式衣帽间及独立卫浴帽间及独立卫浴东岸国际东岸国际2期期珊瑚顶珊瑚顶单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！33二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证33p东岸国际，作为整个如意开发区甚至整个呼市

40、的比较具有代表性的高端项目。p从2006年进入呼市房地产市场以来，销售情况一直较好。项目成功塑造的高端形象，吸引了本地、周边盟市的高端群体。p项目的优势在于一期的完美呈现为二期的销售奠定了良好的基础，且项目周边自然环境较好，产品设计突出舒适度，满足高端客群的心理，09年销售情况一路飘红。住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分东岸国际东岸国际2期期珊瑚顶珊瑚顶其他竞品项目案例略单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！34住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格

41、系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证项目权重项目权重分配表分配表项目项目权重权重备注备注香格里香格里30%同区同质同区同质京能蓝色理想京能蓝色理想25%同区同质同区同质绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆30%同区同质同区同质东岸国际东岸国际5%同区不同质同区不同质万达广场万达广场10%不同区同质不同区同质合计合计100/单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！35住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二

42、、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证地段价值39100%产品素质32环境设计6开发品牌8物业品牌8工程风险7单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！36住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证p打分取值区间：-55p打分方式：打本项目得分p分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10单击此处编辑母版标题样式akc

43、onsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！37住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分环境23升值前瞻8%0018-1-80000居住成熟度5%0000-1-51500景观价值5%1521031515210噪音影响3%00003900

44、00楼盘昭示性2%1200-1-21212交通交通路况6%1616318-1-616公交线路3%00412-1-30000配套小区自有配套3%13-1-300-2-613社区外配套4%0014-5-200000合计合计39%16374021单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！38住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东

45、岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆大项大项细项细项打分打分 得分得分 打分打分 得分得分 打分打分 得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分规模7占地及总面积3%13-1-3132600容积率3%26-1-341239412车位比1%00-1-1552222设计8%主力户型4%3122831214-1-4几梯几户2%12-2-4482424实用率2%-1-2-3-6123636形象9外观形象6%318-1-6424318212公共装修3%26-1-3263939设备8设备智能化2%00-2-4-1-22424电梯1%0000220000供暖及制冷2%00-1

46、-2000000高科技技术应用3%13-1-3261313合计合计32%48-27786548单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！39住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆比例比例打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分

47、打分得分得分绿化率3%2600392613设计方案2%12-1-2480000设计公司1%-3-30011-1-1-2-2合计合计6%5-21851单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！40住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆比例比例打分打分得分得

48、分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分开发商5%31515-1-515-1-5承建商3%2626131313合计合计8%2111-28-2单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！41住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆比例

49、比例打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分物业公司品牌5%150015-2-10-3-15物业收费标准3%-1-3-1-326-1-3-1-3合计合计8%2-311-13-18单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！42住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证影响因素影响因素权重权重项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场

50、京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆比例比例打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分打分打分得分得分现有工程形象3%26-3-9-1-32613入住时间4%00-4-16-3-12-5-2028合计7%6-25-15-1411单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！43住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证六大影响因素六大影响因素权重权重

51、项目项目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想 绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆比例比例得分得分得分得分得分得分得分得分得分得分地理位置39%16374021产品素质32%48-27786548环境设计6%5-21851开发质量8%2111-28-2物业管理8%2-311-13-18工程风险7%6-25-15-1411合计100%98-9945161分值还原0.98%-0.09%0.94%0.51%0.61%单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！44住

52、宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证最终比准价格=项目报价94%+区域心理抗性因素为保证价格比对结果的客观性，我们按照现有比对项目的市场均价进行综合折扣率后的价格作为最终项目比准价格：分项分项项项 目目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆项目均价4900900053004700520094折后均价46068460498244184888区域抗性0500-50000对比价格结果46068960448244184888单击此处编辑母版标题样

53、式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！45住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证分项分项项项 目目香格里香格里东岸国际东岸国际万达广场万达广场京能蓝色理想京能蓝色理想绿地塞尚公馆绿地塞尚公馆各项目最终比准均价各项目最终比准均价46068960448244184888本项目对比得分本项目对比得分100.98%99.91%100.94%100.51%100.61%本项目比准价格本项目比准价格465

54、1.13888951.944524.134440.534917.82比对项目比准权重比对项目比准权重0.30.050.10.250.3权重后本项目比准价权重后本项目比准价1395.34164447.597452.4131110.131475.35本项目加价平均合计本项目加价平均合计4880.82951单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！46住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格

55、体系论证单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！47住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证项目影响力溢价项目影响力溢价项目营销力溢价项目营销力溢价单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！48住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二

56、、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证4880元/m x 2% = 98元/m考虑项目溢价增幅一般为1-3%，且对项目的营销力促进，取其风险较居中价值为：2%因此本项影响力溢价的数值为：单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！49住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证项目最终均价项目最终均价 = 4880+ 98 = 4978元元/m即

57、：即：项目营销力项目营销力溢价溢价项目市场项目市场影响力溢价影响力溢价项目市场项目市场比准均价比准均价项目最终项目最终实收均价实收均价+=单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！50住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为这是依据最高限得出的理想状态的价格估算，而要在此基础上实现我们即定的阶段

58、性销售目这是依据最高限得出的理想状态的价格估算，而要在此基础上实现我们即定的阶段性销售目标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。 思源希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方思源希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方面做到最好，最终实现既定目标！面做到最好，最终实现既定目标！单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！51住宅销售价格系数的制定

59、及评分住宅销售价格系数的制定及评分二、案例二、案例-确定整体均价确定整体均价案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证工程节点及楼栋特点；工程节点及楼栋特点；促成前期积累客户的充分成交；促成前期积累客户的充分成交；旺销局面打开二期开盘销售的序曲，带动后期销售；旺销局面打开二期开盘销售的序曲，带动后期销售；占领区域价格空挡区，抢先一步占领市场。占领区域价格空挡区，抢先一步占领市场。根据工程节点及楼栋特点，进行销售计划的制定，根据工程节点及楼栋特点，进行销售计划的制定，整体价格发展低开高走的整体原则。整体价格发展低开高走的整体原则。单击此处编辑母版标题样式akconsulting 艾克咨询在房地

60、产领域，我们一在房地产领域，我们一直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！52住宅销售价格系数的制定及评分住宅销售价格系数的制定及评分三、案例三、案例-确定单楼栋户型价格体系确定单楼栋户型价格体系p楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区，其系数分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面