万科集团地下车库经济技术创新研究

1、万科集团地下车库经济技术创新研究引子：地下车库成本增加的主要错误常见错误做法正确做法炭扌昔施成本影晌1末把层阖控制到最小,有的甚至做到4米雾咼般3.&即可（控制梁卜咼度N呂米）地下车库层高每增加100mmr综合成本约增加18?u/m22底板地面采用300-400mm屋建簞.垫层扌施底板结构找坡面层及排水层50-150mm厚垫层每増加100mm（层局同时也增高lOOinin）;综合成本约増加28元/m23顶扳顶面做平均200厚的配筋细石碑找顶板用结构找坡，顶回做40mm厚细石略呆护层平均200mm厚的顶板配筋细石瞪找坡层,综台成本釣是12元/m24顶板薯土衣厚，有的議土厚度甚至达1启米应

2、进行精细设计,般平均厚度不超S1200mm顶板慶土平均厚，吏每増加300mm/综合成本约窄加307L/m25地下室挺廓线未经仔细推敲”出现无效面积轮廓线应平直方正,没用的空间一定要删除地下室建造成本约20007E/m26柱网及布车不合理,出现"隐形"赵蹦只拄网应符合车位模数”紧鬲布置，禁应车道经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积,优化成本常常数白力7设备房面积设计衣设备房勉强够用即可多出的设备房區积等于无效面积8设备房毎占停车位禁止设备房挤占行车這旁边的停车位被拚占后,要补回相同车位数”需要付出三倍的面积等于出现无效面积g相邻人防防护单元主妾出入口耒台井相邻人防防护单元

3、主妾出入口应尽星相邻人防防护单元主要出入口若耒台并位置*不仅浪莪而且蔚响景观fb査10未利用汽车坡il做人防主要出入口应尽量利用利用汽车坡道做人防主要出入口另做楼操或坡道出口浪费会上是L二ZJ儿从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。重则影响到未来的使用功能。基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在

4、集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。一、研究如何谈适度突破规划要求江苏省城市规划管理技术规定中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：a. 无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期

5、节约投资1785万b. 无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。二、研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握

6、好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1. 上部建筑是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。2. 销售和开发节奏分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。3. 停车数量规划停车总量扣除地

7、面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。4. 人防核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。5. 设备用房必要的设备用房。一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积

8、在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆地库的车均面积在30个平米以下。两者相比面积减少近1.4万平米,车均面积减少10平米,每个车位约能省2万元，1500多个车位造价一共就能节约投资3000多万元。所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。三、研究地库建筑设计地下汽车库的设计须满足汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)和汽车库、修车库、停车场设计防火

9、规范(GB50067-97)，经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。1出入口设计车库出入口的设置原则：车庫惇车数壘出人口数量汁龙出人口畫疫1辆个单车道出入口231100辆的地下车库宀个展车道出入口，3或51-150?的地上车庫国家规定最小宽度4>wo?B的地下车库两个单（双）车道出口§或>150fB的地上车匱号dichanjoO6>500车库二个，单（双）车道出口2坡道宽度规范规定最小宽度般坡道处均芮硫散口,故按疏歆當度设蚩苏南项目经验数据火疏散用双车道

10、:汕米（非出入口）眾行小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽直汽度车出宀菟骰单车道：3.0米；防凉疏歆用空车道:米1防號疏散用单车扬：来车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为6米。环道内径一般不小于3.4米即可，曲线坡道宽度一般单行为4米双行为7米。为了更方便理解，我们所做如下图表：各项指标编毛V环远駢殲；r,汽兰最林轩包R.场迫外羊径；r黄丰环行外半他口环适丹半径；r汽丰环行内半径；X汽牟环行时最外点至坏大亍仍伽;r汽丰环行网最内点至平辻内边更捋,賞誓于或大于25Cnn;汽辛庠内乳*评形道耳最小由辛桎和殊半®张E 匸

11、CnR=/（UdY*；Hb）rhrye,L亠.rT1k述所列呑尢编号女压示幽捕自競车仰英小型车各项指标图示L歎恋在尖际使用中的诸九汕9r心彳冷做内丰铠艮壷宜应通泪单项早型一D佯知耶佯而d檔刼L谢舸普诲群曲血）斗5轲1例55510432用1練铀IHIO打U10662Mi沪删本田雅團。期4?>5ms97511052715'1抽粘$丫倔1旳（1113U1L1U25軸1&微悟以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于3.4米，外径一般不小于7.9米，坡道宽度不小于4.5米。如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。除了在宽度上要分析坡道的合理

12、性之外，坡道的坡度也需要其合理性。一般坡道的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便程度与安全程度。对于小汽车停车库直线坡道的允许最大坡度，日本规定为17%，美国为12%，英、法、德、前苏联分别为12%、14%、15%、16%但通常采用的不是最大坡度，例如日本常用12%-15%，德国10%-15%，前苏联为12.5%。曲线垃道的总坡度应小于直线坡道，一般不超过14%。从国外经验和我国情况出发，地下停车库坡道纵向坡道（以小汽车为主）的建设值为：直线坡道15%，曲线坡道12%，但其起止部位均要设有坡度为相应坡道一般的缓坡。3 车位与柱网汽车库内的停车数量与车位布置和结构

13、柱网有着最直接的关系，柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停放的合理性以车辆行驶的方便性，只有综音考虑好这些因素+才能做出既经济又合理的地下汽车库。常见的停车方式有垂直式停车、斜列式停车和平行式停车。平行式停车的车位为6.0*2.4米，车道宽为不小于3.8米；斜列式30°或45°前进式的车道宽也为3.8米，60°前进式的为4.5米，后退前进式为4.2米；垂直停车前进式的车道宽不小于9米，后退式的为5.5米，一般情况采用后退式停车。经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成90直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。由

14、于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。具体停车方式图表如下：気bl巾进仲丰平行式停车布置示意垂直式停车斜列式45停车布置示意除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外，还必须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结构构件尺寸合理、在平面和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式相适应，以及柱网单元种类

15、不应过多等方面。具体停车库柱网与停车的关系如下表：Lj=j>LQ100柱间车位布置示意图经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑如下图：墙间车位布置示童图4r-tn360丄©j辦瞅:幡排辂叫丄山4 地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。一般确定地库层高的原则主要有四个方面。第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四，管线综合。其中，管线综合注意遵循的原则：1.应尽量使“

16、主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设置喷淋；3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4.各类管线交叉点不要设在主车道处。另外，采用宽扁梁也是在结构上降低层高的有效方法之一般地下车库计算层高的基本内容如下表：层咼内咨备注最底层车库层咼=（a车库底扳滤水层厚度或1J面层擦度十（：停车禹争高2.2+通风）+G水喷潜高度+（f电桥架）十顷桓梁高十预留100薩余童其中的爪血、exf囚项根据项目具体情况确走是否设詈其也层层高二b面层惇度十【停车庄;争局2.2米+（d通风）+（£永喷淋咼度）+（f电桥架）+顶桓梁高+预留io

17、oB余量另外'要求设计星量il循上述层高设銀吃二之四”原则，此时确定层高时可不同时考jSif两顶'丈：z澈1百号:eJichLiri30其中管线常用的计算高度为喷淋200mm（喷淋需要高度为150mm，预留50mm安装高度），通风道300mm500mm（含50mm的安装支架高度），电桥架一般150mm高。5 地库顶的覆土地下汽车库顶板的覆土厚度一般根据三点确定。首先，地下室顶板覆土厚度应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同。也可采用树池或堆土来种植，目的是尽量减少覆土荷载优化成本。其次，如采用覆土种植，建议覆土厚度为：种植大树处覆土局部1200mm高，普通乔木处8

18、00mm，草坪一般300400mm高。第三，方案阶段，给排水专业应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。万科魅力之城A块一地库，投影部分为小乔木种植范围，通过二次堆土，满足小乔木的栽植，土坡为二次找坡，精细化设计，如下图为其断面：u6.地库的构造苏南万科通常的地库构造做法如下表屋顶绿花基础地下停车场绿花基础土墙（ST割詡罔.扇汽车库类型底板做法侧壁做法顶板做法内墙面做法中间.1,预留面层总厚度100mm；预田面层.11.5mm厚地坪漆，品种及颜色按工程设计（可选项，依项按工程设全地目情况决定车庠是否采用）-顶部覆土，做绿况决定车.下全封闭V20细石混凝

19、土随打随抹光，化（覆土厚度详-C20细石车杯2%）内配单层双向钢筋eiso,外墙涂料饰面+外平面或透水地配单层双砖详景观设计，找坡1沁向地澜.堆薄处犯墙腻子二道30厚粗砂找平1池向it厚；6厚1:2.5水泥砂层）楼板自然-防水混凝土底板，抗渗等级浆抹面土工布过滤层-外墙涂料通风机械0.D.8Mpa12厚1：3水泥砂由导水板等组成饰面+白水排烟车库-50厚C25细石混凝土保护层：浆打底扫毛的组合防排水系泥批平(2-5%)1.5厚JS防水涂料三遍刷界面处理剂一道统，或做盲悖刷界面处开敞川）（）厚C15混凝土垫层防水混凝土侧墙，抗理剂一道-50厚细石混凝土式午库-老土渗等级0.6-0.8Mpa保护屋

20、-内隔墙,MB(=>25%)2.采光通风井周边，考虑局部抗基层处理-黄砂隔离层；-钢筋腔梁浮需要，采用降板（用预留地1.5厚JS防水涂料柱与砖墙20厚1:3水泥砂沟做法三遍（喷石們,住宅离浆找平层交接处挂C20细石混凝土随打随抹光，出室外地坪500）2厚聚氨酯涂膜250mm宽预留面层.内配单层双向钢筋$6150,-20厚EPS聚苯板-C20细石混凝土铁丝网.机械找坡1%坡向地沟，城薄处孔（密度大于筹于13公找坡层，最薄处按工程设双层车库厚：斤/M3）保护层20厚，找坡1%况决定车.（复式汽车40厚C15混凝土-回填素土，分层夯实钢筋混凝土结构C20细石库）-150厚碎石垫层板（或防水钢筋

21、混配单层双-素土夯实，压实系数不小于0.93凝土顶板）1%K向廿晞水涸潺土底桶.抗鴻聲级L燔炀四研究地库结构设计地下室成本的控制制约于各部位构件的设计，是综合体的体现，因此针对各构件必须全面考虑才可能达到经济、合理的目的。现有地下室设计结构类型基本均为框架结构，外围为混凝土挡土墙，详细测算其中的两个地下室，其含钢量指标如下：地下室1（覆土300J：:-地下窒2覆土1400>编号內容百分比（夠重璧(kgTri2)百分比（珂(1)底板十承台1SW5.940(2)47.4SS9.310S.4.顶板十井宇梁.如押4?启66.0153.5（町柱20.6324.22392栏板隔癱0.B总计（1旳）十

22、博）5OS4751000_譬/着吕：100.Q.：.,.1|.-.'.I根据上表数据，通过比较发现，地下室顶板及井字梁的用钢量最大，占到总用钢量的一半左右。所以，地下室顶板上作用的荷载对含钢量影响很大，减少作用在顶板上的荷载，可以减少钢筋用量从而达到节约钢筋的目的。若建筑布局合理，并能有效控制景观覆土厚度，消防车道布置合理，在结构有利部位的话，结构整体含钢量能有较大幅度的下降。除了在结构的含钢量上可以减少车库的成本之外，在地库结构的构造上，也可以进行优化设计，以达到节约成本的目的。1.基础形式不同的地区，地质构造也不尽相同，则对于地下汽车库的结构要求也有所不同。以无锡地区为例，其地下抗

23、浮水位相对较低（约3.054米），如能充分利用地下水位高度，将对节约工程造价创造有利条件。通过对埋深、覆土和层高的综合设计，在无锡地区，根据计算结果现有地下室均未设置抗拔桩，基础为筏板形式，水浮力靠结构自重平衡，因此，基础造价得以大幅下降。因为水浮力靠结构自重平衡，结构上需增加配重，通过比较发现，在基础底板上增加荷载是经济有效的方式（不增加顶板荷载）。当然，确保结构自重与外部景观荷载，采取必要的降水措施对结构正常使用亦起到至关重要的作用，特别是在施工雨季期间，一定要做好降水和场地排水工作。2.伸缩缝或后浇带设置伸缩缝势必会造成一部分建筑面积的浪费，因地下室温度应力不明显因此规则结构一般不设伸缩

24、缝，只设置后浇带。只有当地下室结构平面严重不规则，才会在应力、变形集中的地方设置伸缩缝，当然分期建设也会设缝。后浇带间距一般控制在4045米左右比较经济。3.底板底板配筋主要控制指标是裂缝，而且底板承受较大水浮力作用，为保证其刚度，底板厚度不应设置过薄，在一定板厚情况下，底板配筋大部分区域为构造配筋。若底板为梁板式，底板可以薄一些，但底板上浮力均要传至基础梁上基础梁配筋势必很大，无形中就会造成结构上的浪费。而且设置基础梁也会增加基础施工难度，鉴于此种考虑底板一般设置为无梁楼盖体系，对减少地库的成本更合理。4.顶板地下汽车库顶板的结构型式可以有多种选择：普通梁板式、普通无梁楼盖及新兴的现浇空心无

25、梁楼盖。相对而言普通梁板式布置传力明确、受力简单因此使用广泛，但缺点在于影响建筑层高、含钢量也较高；普通无梁楼盖布置简单、节约层高，但属不利结构型式，对建筑平面布局、柱网要求较高且混凝土含量大；现浇空心无梁楼盖特性基本与无梁楼盖相同，但其含钢量最小，混凝土含量居中，是今后发展的重点方向。下图为对三种结构形式，即梁板式、带柱帽无梁楼盖和空心无梁楼盖的结构对比：i5N§輪微信号%通个计算分析，得出下表：三和地库顶板形武结构比较分项當规肋梁井字布置）4Wmni无梁楼盖500空心无梁楼盖计算植型柱断面600x60060fc600600x500主梁断面300XWD宏梁断面300X600ISO4

26、00500地下室外埴J50330站0层高34503550*指标胡筋用里（每平米）8.5257.0730.44泯凝土用里£每平米）0.47-sc._.乱心甲：俎跖匚皿却注：虽然空心无梁楼盖比较经济，但由于其施工难度及其需增加内模费用，在选用时应综合考虑当地施工力量及材料采购费用。5.侧墙地下室外墙的主要控制指标是裂缝，在适当调整外墙厚度（混凝土比钢筋便宜很多）的情况下，外墙钢筋含量会有较大幅度的改观。若地下室层高较高，可在外墙上加设框架柱（扶壁柱）。在计算方法上外墙可当作双向板计算，因此水平钢筋可参与受力而不仅是控制裂缝的构造设置此时钢筋含量也能得以调整。五、研究地库设备设计地下汽车库

27、的成本控制离不开设备设计的优化，好的设备设计方案即可节省土建成本，又可节约设备成本。设备设计只要可以从以下几个方面进行优化。1.消火栓与喷淋设置消火栓和喷淋的设置原则如下表：车库翹停车數里消炖哦It地下车库N<5矗5ydo1LN>10半地下车库N<5s<y<50KN>50M微信号dt二hmiSoO备注：N为停车数量，灭火器由于均要设计对地库设计没有影响，不纳如考量。2.水泵房水泵房的设置大小如下表：建琉最高楼层教水舷面租（平方米）（包括水泵酉宛间圈盟无A遢1*系统有嗨湃系绕上层70-8050-5518层以上樹信昌：diWmrJ生活水泵房和消防水泵房一般合建，

28、如由于场地原因也可分开设置。当小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房。分建与合建的基本原则是：当一、二期规划已经确定，泵房合建；当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建。多层地下室，水泵房及水池宜都设置在地下室的底层。水泵房尽可能避免在住宅下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响。水泵房最好靠近配电间，靠近水专业主管井，可以减少管线的长度来减少设备成本。3.水池生活水池的容积，一般居住小区为（15%20%）Qd，建筑物为（20%25%）Qd,水池深宜为H（层高）-h（梁高）-0.7-0.3（米为单位），最大日用水量Qd=350m/1000（m为人数）。生活水池一般和消防水池布置在一

29、起。生活水池和结构脱开，底板脱开，侧板若和结构紧挨，侧壁留缝50，必须设顶板。消防水池和结构不须脱开，可利用结构构件，一般不设顶板。水池壁厚度一般200mm，并布置集水坑和排水沟。消防水池容积确定如下表：建策物名称消火栓用履口丿"消励（唱删（立方茉）室外室內有唏計系统无唏护系统住宅仃层）1CK15513+108=14426普通住宝门0层S10层以上）<50151&¥H108=18072A旳茉1520¥1+108=252144高级住宅或二粪建说的商住楼忑50米2Q20Arl+108-252144AS0米2G30T1+108=324216盲级旅馆，建踽腔

30、趟50米或每层建邃面积謔过1500平方素的商住楼3040孑育信吕:dichciri3604. 集水坑和排水沟集水坑间距一般为50米左右，最大可为100米。平时地面冲洗用集水坑，容积宜为2.5m3左右，规格一般为2000*1000*1500mm。消防电梯集水坑、水泵房集水坑、车道出入口集水坑容积为2.0m3，规格一般为1500*1000*1500mm。消防电梯集水坑宜设置在井道外侧。排水沟沟深一般200300mm，沟宽250mm，起点最小深度150mm，0.3%0.5%找坡，间距最长50米左右。地下汽车库排水方式的选择一般因地库的类型而有所不同，全地下全封闭地库和机械双层地库（复式汽车库）一般采

31、用地漏的方式排水，自然通风机械排烟地库和开敞式车库一般采用地沟+地漏的方式排水。如果没有在特殊要求下，建议用地漏排水，可节约结构层高，降低土建成本。5. 变配电所和发电机房一般将其设置在地下一层，江苏要求还不能在最低一层，下部必须有其三倍面积的地下室。变配电所供电半径宜在250米范围内，且靠近大型用电负荷地方为好。不应设置在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻（可设双层板）。不宜设在地势低洼和可能积水场所。若设在地下一层时，应采取抬高地面（100300mm）等防水措施。若设在住宅地下室时，尽量与住户之间相隔12层的距离，避免设备运行低频噪声对住户的影响。变配电所与发电机房应避开建筑物的伸缩缝。大规模住宅小区一般按地上面积7万平米设一个，如无锡魅力之城C块，地上49.1万平米设有7个变电所。江苏新政策为提高供电的可靠性及效率要求约2.5万平米设一个，如无锡金域蓝湾地上30万平米设有12个变电所。6. 防火分区的面积的划