写字楼运营管理

1、会计学1写字楼运营管理写字楼运营管理资产管理资产管理目标目标资产资产保值保值& &增值增值写字楼运营管理写字楼运营管理提高租金收入提高租金收入服务品质不断提升服务品质不断提升优化租户结构优化租户结构设备设施提升改造设备设施提升改造树立品牌形象树立品牌形象保值增值保值增值集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户客户维护维护租赁管理租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理租赁租赁管理管理市场调研市场推广租赁策略租约管理优化租户结构风险防范全面了解市场动态、竞品分析、基础数全面了解市场动态、竞品分析、基础数据收集、建立数据

2、库据收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定项目的准确的市场信息将帮助我们确定项目的租金定位租金定位实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整项目的营销策略项目的营销策略租赁管理租赁管理市场调研市场调研租赁管理租赁管理市场调研市场调研市场调研表日期：2014-11编号编号区域区域项目项目可租面积可租面积/ /最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）成交价成交价（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）物业管理费物业管理费（元（元/ /月月/M2/M2）交房标准交房标准停车位数停车位数量量（个）（个）停车费

3、停车费（元（元/ /月月/ /个）个）1CBD及周边 金地中心A座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边 金地中心B座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边 华贸中心可出租面积/近期成交32吊顶 白墙 网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边 世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边 中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744固定1500非固定 5元/小时6CBD及周边

4、 远洋光华国际 可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边 汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700 固定1200 非固定6元/小时租赁管理租赁管理市场调研市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层合同 租金（元/月/m2)租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型(租/售)行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新租软件-2014Q4M11三元桥太阳宫

5、大厦北京绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000-24536-天元港-新租金融-市场成交信息市场成交信息租赁管理租赁管理市场调研市场调研年份年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租赁新增供给可租赁新增供给 (平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量净吸纳量 (平方米平方米) 9

6、0,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率 6%5%7%14%15%20%19%全市租金全市租金(人民币人民币/平方米平方米/月月) 350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率租金增长率 0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租赁管理租赁管理市场调研市场调研广告宣传与投放广告宣传与投放方案及预算方案及预算渠道选择渠道选择投放时间投放时间1销售展厅销售展厅l 样板间l 位置

7、l 布局2销售工具销售工具l 内部l 外部3市场活动市场活动l 面向客户l 面向代理租赁租赁策略策略控制销售节奏控制销售节奏价格体系制定价格体系制定新租新租/ /续租策略续租策略租区分配租区分配客户定位客户定位代理公司的管理代理公司的管理客户首次到客户首次到访，等级客访，等级客户信息户信息洽谈商务条洽谈商务条款款& &出具出具意意向书向书签订签订意向意向书书并支付并支付定金定金& &合同谈合同谈判判合同签署并合同签署并支付首期款支付首期款租区交付并租区交付并& &物业接入物业接入进度数量数量面积面积租金租金成交谈判跟进来访制表日期：客户进度月报表

8、客户进度月报表提前到期日6个月发生续租通知提醒租户到期前三个月必须签订下棋合同到期日前三个月订立新合同或者发生到期不续租通知通知租户租区恢复、报价和服务通知相邻客户或寻找新租户更新销控表续租续租不续租不续租 如何识别如何识别 “ “主力主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。450450450450-1200-12001500150015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400挽留优质租挽留优质租户的重要性户的

9、重要性节约成本空置成本装修/免租期代理佣金其他费用物业管理费停车费降低风险 正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1 选择正确的代理公司（口碑、品质）2 公平对待，明确佣金支付规则3 销控管理4 不同级层的沟通和联系5租赁策略租赁策略代理公司的管理代理公司的管理单一租户承租面积单一租户承租面积佣金比例佣金比例2000以下（Gross)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效

10、期自*年*月*日- *年*月*日Q：上述佣金政策反应的信息？A:Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A: 租约到期状态租约到期状态FL# 高区高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 数据总出租面积 34561.32空置面积 155.4

11、3已出租面积 34405.89空置面积百分比 0.04%已出租面积百分比 99.96%FL# 低区低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sq

12、M 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 图例 租户数量 面积（）到期百分比 空置面积* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%FL# FL# 低区低区 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM

13、12121530.35sqM 11111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM

14、2 2393.97sqM 232sqM 万通国际 1 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL# FL# 高区高区 28281530.35sqM 27271530.35sqM 262625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sqM 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六个月以上到期客户三个月

15、内到期客户六个月内到期客户空置 六个月内到期客户状态六个月内到期客户状态避免集避免集中到期中到期降低降低风险风险25%/30%25%/30%稳定稳定收益收益行业类别行业类别 租户数量租户数量（个）（个）租赁面积租赁面积（）（）占比占比（% %）平均有效租金平均有效租金（元（元/ /月月/ /）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%4001 关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政

16、策（如营业关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）税改增值税）2 租户资质的审核租户资质的审核3 高押金高押金4 严格把控合同拆分严格把控合同拆分& &名称变更，降低违约风险名称变更，降低违约风险5 重点关注租金支付异常的租户重点关注租金支付异常的租户满意度满意度目的目的忠诚度忠诚度各职能部门全程全方位服务客户客户维护维护投诉处理满意度调查客户拜访客户活动客户维护客户维护客户拜访客户拜访对象对象目的目的跟进跟进时间时间/ /频次频次满意满意度调查度调查时间租户需求/期望改进措施项目存在的问题市场阻力系数6% x 1061% x 30.33忠诚度TRI*M

17、市场阻力指数高低代表的意义口碑好1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品, 价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意, 但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实追随61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%2012: 0.5亚洲区标准：42%基数 90亚洲区标准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%大堂及电梯厅等公共区域空调电梯保洁安保工程部提供的服务楼宇外部环境停车场公关工作客户服务优先次序优先次序预算预算工作计划工作计划 依据调查结果，尽最大可能去完

18、成。若所做的工作超出了客户的预依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预 期，则忠诚度将大幅提升。期，则忠诚度将大幅提升。接到投诉第一时间了解问题，迅速解决。分析投诉内容及数量，提出合理解决（解释）方案及时跟进解决问题之后的效果根据具体投诉内容事后进行客户拜访或赠送客户小礼品专业的、反应迅速的团队时效性举办活动的举办活动的原则原则及及要点要点明确目的明确目的面对群体面对群体年度预算年度预算123提升楼宇品质提升楼宇品质LEEDLEED认证认证2424小时小时机房制机房制冷系统冷系统停车场停车场智能系智能系统升级统升级改造改造室内空室内空气质量气质量治理治理/PM2.5/PM2.

19、5速通门速通门/ /门禁系门禁系统统屋顶屋顶绿化绿化植树植树活动活动相亲相亲活动活动 一纸回收 节电 垃圾分类减量 意见采集爬楼爬楼比赛比赛行政行政下午茶下午茶绿楼绿楼行动行动高端客高端客户答谢户答谢 感恩回馈爬楼比赛爬楼比赛高端客户答谢高端客户答谢消防演习消防演习一纸回收一纸回收“光盘光盘”行动行动消防消防演习演习咖啡厅专咖啡厅专属优惠属优惠 倡导节约 增强客户的安全防范意识及自救常识。 业主让利43租户很满意租户很满意44 谢谢谢谢资产管理资产管理目标目标资产资产保值保值& &增值增值写字楼运营管理写字楼运营管理广告宣传与投放广告宣传与投放方案及预算方案及预算渠道选择渠道选

20、择投放时间投放时间FL# FL# 低区低区 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3