物权法解释一的课件(汉语版)

1、物权法解释（一）相关问题代琴内蒙古大学法学院第一部分 物权法司法解释一的制定背景1、物权法自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。2、十八届四中全会通过的中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各

2、种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障。解释共22个条文，在体系上，本解释可以区分为三大部分：一是不动产物权的登记问题，具体而言，解决登记制度与物权归属和物权变动的关系问题；二是物权的共有问题，主要解决共有权人之间的权利冲突、权利配合与权利行使问题；三是善意取得问题，包括善意取得的前提条件、善意的认定标准及其时点等问题。重点内容包括以下六个制度群。本解释自2016年3月1日起施行。第二部分 物权法解释一的条文及关联法

3、条解读问题一、关于不动产登记与物问题一、关于不动产登记与物权确认或基础关系争议权确认或基础关系争议第一条第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第三条第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。【关联法条】

4、物权法第19条第2款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。解读：物权法权第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当

5、事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，解释从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。【例】甲与乙签订协议，由乙以自己名义代甲购房，甲全权使用房屋并获取收益。乙与开发商和银行分别签订了房

6、屋买卖合同和贷款合同。甲把首付款和月供款给乙，乙再给开发商和银行，房屋登记在乙名下。后甲要求乙过户，乙主张是自己借款购房。下列哪一选项是正确的？A A、甲有权提出更正登记、甲有权提出更正登记B、房屋登记在乙名下，甲不得请求乙过户C、协议名为代购房关系，实为借款购房关系D、如乙将房屋过户给不知协议的丙，丙支付合理房款则构成善意取得n例：张某通过向其他继承人隐瞒被继承人死亡事实等手段，获得了遗产房屋的过户登记。但其在转让房屋以前，继承人李某提出疑意。但由于一时难以证明自己的继承人身份，房屋登记机关只能记载了其异议，此后一直就继承一事与张某协商。一个月后，张某就房屋与王某签定了买卖合同，并办理了过户

7、登记。李某对此不满，认为房屋权属尚有争议，如何能够交易，要求登记机关撤消过户登记。问买卖合同效力？过户登记效力？过户登记是否应当撤消？二、物权变动的基本模式：一个分析框架n（一）物权变动方式的法定分类体系n一般的物权变动的三句话：n1.非基于法律行为的物权变动：交付/登记,既不是物权的生效要件也不是对抗要件，物权变动的时间以事实为准；基于法律行为的物权变动，分为作为原则的债权形式主义与作为例外的意思主义。n2. 债权形式主义：有效合同+登记/交付=物权变动【俗称：登记为物权的生效要件】n3. 意 思 主 义：有效合同=物权变动+登记第三人【俗称：登记为物权的对抗要件】n（二）物权变动的一个学理

8、分类：原始取得与继受取得以所有权为例：n1. 原始取得：不基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权。n这一定义表明原始取得可以再分为两种n其一，该物原来不存在所有人，现在属于第一次取得所有权，具体包括：（1）劳动生产；（2）孳息：（3）先占等。n其二，该物原来有所有人，但现在的所有人取得所有权与原所有人的意愿/权利无关，具体包括：（1）公法方式如征收；（2）私法方式如拾得；发现；添附与善意取得。n2.继受取得：基于原所有人的意愿或者权利而取得某物的所有权n（1）基于合同（买卖、互易、赠与、借款、供电汽水）：合同+交付/登记=所有权n（2）基于继承（包括法定继承、遗嘱继承与受遗赠、遗赠扶养协

9、议的遗赠）n【例 2】下列哪一选项属于所有权的继受取得？(08-3-10,单) A 甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 B乙的 3 万元存款得利息 1000 元 C丙购来木材后制成椅子一把 D丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台n（三）物权变动的一个基本理论： “ 物债两分 ” 原则n有效的买卖合同 登记交付所有权转移 （债权行为） （物权行为） （物权变动）n债权行为与物权行为的“区分原则”：区分物权行为与债权行为；区分物权与债权。区分原则的含义：n 1 物权行为不办理，不影响债权行为的效力：n物权法第 15 条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外

10、，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。n【例 1】 1998 年 10 月 5 日甲向乙借款 1000 元，同时签订了一份质押合同，约定甲于同年 10 月 8 日将一头受胎的母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一头。下列选项中哪些中正确的？n（00-2-41/97-2-60，多）nA 质押合同生效 98 年 10 月 5 日 nB . 质押合同生效 98 年 10 月 8 日nC小牛应归乙所有nD 小牛应归甲所有，但可作为质权标的n 2 合同生效的含义是：产生债权，不履行将承担违约责任（继续履行、赔偿损失等）n合同法第 110 条 当事人一方不履行非金钱债务或者

11、履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：n(一)法律上或者事实上不能履行；n(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；n(三)债权人在合理期限内未要求履行。n可见： 合同（债权行为）的债权效力表现在：要求交付标的物（财物之债）；要求交付价款（货币之债）；不履行的，得承担继续履行、违约赔偿等违约责任； 交付或者登记（物权行为）的效力表现在：标的物所有权转移；货币所有权转移。n【例 2】方某、李某、刘某和张某签订借款合同，约定：“方某向李某借款 100 万元，刘某提供房屋抵押，张某提供保证。”除李某外其他人都签了字。刘某先把房本交给了李某，承诺过几天再作抵押登记

12、。李某交付 100万元后，方某到期未还款。下列哪一选项是正确的？（15-3-13，单）nA. 借款合同不成立 B. 方某应返还不当得利 C. 张某应承担保证责任 D. 刘某无义务办理房屋抵押登记n【例 3】乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（07-3-6，单）nA. 合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任nB. 合同无效，甲应返还所受领的价款nC. 合同有效，甲应继续履行合同nD. 合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失n【例 4 】

13、郑某开办公司资金不足，其父将 3 间祖屋以 25 万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以 3间祖屋作抵押向陈某借款 10 万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？（08延-3-57）nA 郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效nB 郑某享有房屋的所有权nC 郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续nD 陈某对房屋不享有抵押权n【例 5】2007 年 4 月 2 日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价 20 万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋

14、，但没有办理产权移转登记。5 月 29 日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于 2007 年 6 月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。回答：如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：（07-3-94，不） A 王某无权请求丁某返还房屋王某无权请求丁某返还房屋 B 王某有权请求丁某返还房屋 C 小王无权请求丁某返还房屋小王无权请求丁某返还房屋 D 小王有权请求丁某返还房屋n三、基于法律行为（合同）的物权变动的模式n（一） 基本公式： 有效的合同 登记 / 交付 物权变动 【俗称登记生效主义】n物权法第 9 条 不动产物权的设立、变更、转让

15、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。n第 23 条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。结论：（1）登记是 不动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：有效的合同 登记 不动产物权变动（2）交付是动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：有效的合同 交付 动产物权变动；【建设用地使用权】【不动产抵押权】【动产质权】【有价证券质权 】【股权质权】【知识产权质权】【应收帐款质权 】n（二）例外的意思主义模式： 有效合同 物权变动 登记第 3 人 【俗称登记对抗主义】n1. 土地承包经营权n第 127 条 土地承包经营权自土地承包经营权合同

16、生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 【确权证书】n第 129 条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 【流转中对抗效力】n【例 6】关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？nA自土地承包经营合同成立时设立nB 自土地承包经营权合同生效时设立自土地承包经营权合同生效时设立nC 县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经

17、营权证包经营权证nD县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的不得对抗善意第三人n 动产抵押权n第 188 八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。n四、非基于法律行为【事件、事实行为、司法/ 行政行为】的物权变动：登记/ 交付既非生效也非对抗要件n（一 ）取得权利以 “ 某种事实” （ 事件 、事实行为 、 行政司法行为）发生为准，无需登记与交付 （第0 条）： n物权法第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、

18、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。n第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。n第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。n物权法解释一第 7 条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的 改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称 导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。n第 8 条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付

19、或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。n甲乙和丙于 2012 年 3 月签订了散伙协议，约定登记在丙名下的合伙房屋归甲、乙共有。后丙未履行n协议。同年 8 月，法院判决丙办理该房屋过户手续，丙仍未办理。9 月，丙死亡，丁为其唯一继承人。12 月，丁将房屋赠给女友戊，并对赠与合同作了公证。下列哪一表述是正确的？（13-3-6，单）nA2012 年 3 月，甲、乙按份共有房屋nB2012 年 8 月，甲、乙按份共有房屋nC 2012 年 9 月，丁为房屋所有人nD2012 年 12 月，戊为房屋所有人n（二）但取得后又进行处分的，须经 “ 双重

20、登记 ”手续才能发生物权变动的效力，否则只能发生债权的效力，“ 都市生活 ” 与 “ 山寨生活 ” 的联系即在于此n第 31 条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。n【例 9 】某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。说法正确的是？（10-3-53，多）nA房屋应归甲所有 B 房屋应归乙所有 C 抵押合同有效 D抵押权未成立n五、三类特殊的物权登记：看物

21、权与债权的关系n（一）一个序幕： ： “ 一物多卖 ” 的处理：n（房，8.1 ）甲 乙（100 万，交付， 5.1 ） 丙 bank （120 万，付款， 6.1 ） 丁 bank （150 万，登记， 7.1 ）n1.三个合同有效（乙丙丁）； 需要后买者善意么？（丁）n2.债权的相容性（乙丙丁）n3.债权的平等性（甲决定）n4. 物权优先于债权（丁、乙、丙的 PK）n5. 可以追究丁的违约责任吗？【合同法 121 条】n6. 可以追究丁的侵权责任么？【侵权法 2 条】n7. 保护债权的合适方式【违约责任及其合适的方式损害赔偿抑或继续履行？合同法 110 条】n8.如何保护第一买受人的合同利

22、益也即确保物权取得（乙、预告登记）n（二） 预告登记：债权物权化n物权法第 20 条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。n预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。n物权法解释一第 4 条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。n第 5 条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的

23、权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。n（三）更正登记与异议登记n第 19 条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。n不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。n物权法解释一第 3 条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受

24、理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。n不动产登记条例第 22 条 登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二 ）存在尚未解决的权属争议的（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。n【例 2】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于 3 月 15 日进行了异议登记。3 月 20 日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。哪些选项正确？（0

25、8 延-3-59，多）nA异议登记后，未经乙同意处分该房屋的不发生物权效力nB 异议登记于异议登记于 3 月月 31 日失效日失效nC 甲有权向乙请求赔偿损失甲有权向乙请求赔偿损失nD甲有权向登记机构请求赔偿损失n（四） 关于机动车物权变动（交付、登记）的详解：n第 23 条 条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。n第 24 条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。n【特殊动产的善意取得：交付且登记】物权法解释一第 20 条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六

26、条第一款第三项规定的善意取得的条件。n【保护交付】物权法解释一第 6 条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。n【例 3】甲将一辆汽车以 15 万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道n此交易后，向甲表示愿以 18 万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。后丁知情后，向甲表示愿以 22 万元购买，甲当即答应并交付给与丁。后乙起诉甲、丙、丁，要求判令汽车归己所有、办理有关手续且赔偿自己的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确

27、的？（自编，单） A 归甲所有，汽车所有权尚未发生变动 B 归乙所有，否则乙可以请求甲承担损害赔偿责任 C 归丙所有，因为丙可以对抗其他买受人 D 归丁所有，丁可以要求甲、丙协助办理汽车过户手续【例4】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。后丁知情后，向甲表示愿以22万元购买，甲当即答应并交付给与丙。后乙起诉甲、丙、丁，要求判令汽车归己所有、办理有关手续且赔偿自己的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？A归甲所有，汽车所有权尚未发生变动 B归乙所有，否则乙可以请求甲承担损

28、害赔偿责任C归丙所有，因为丙可以对抗其他买受人 D D归丁所有，丁可以要求甲、丙协助办理汽车过户手续归丁所有，丁可以要求甲、丙协助办理汽车过户手续附图五、按份共有人的优先购买权五、按份共有人的优先购买权1.转让与同等条件第九条第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。第十条第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。【关联法条】物权法第101条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。2.行权期间

29、第十一条第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。3.不予支持的情形第十二条第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人

30、根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。第十三条第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。4.优先权的冲突解决第十四条第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的

31、，应予支持。【总的解读】共有制度：以物的利用效率为导向的规则设计共有制度：以物的利用效率为导向的规则设计共有制度所面临的问题是，多个主体共有一物，必将影响物的使用效率，如何协调？司法解释的基本导向是，在保障物权人权利的前提下，以技术化的手段尽量提升物的利用效率。一是一是在优先购买权行使场合上，排除共有人因继承、遗赠等原因发生转让时其他共有人的优先购买权、排除共有人之间转让共有份额时其他共有人的优先购买权（第9条、第13条），这一规定，维护了优先购买权的行使应基于共有人转让份额这一意思自治的前提；二是二是在优先购买权的保护上，明确规定程序规范作为当事人意思自治的补充，例如要求转让人发出通知、明确

32、行使期间等（第11条），为共有人优先购买权的行使设定切实可行的规则，抛弃早期单纯宣告交易无效的事后保护路径，强调事前和事中保护，更具操作性；具体表现为：三是三是从正反两个方面明确优先购买权中的同等条件的含义（第12条），回应实践中优先购买权人行使权利不及时、行使权利不对等的问题。四是四是同等条件下，明确多个优先购买权人按比例行使的规则，解决了多个优先购买权的冲突问题，维护了共有人的人合性特征（第14条）。【例1】甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？A乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权B

33、乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C C乙、丙、丁都有优先购买权乙、丙、丁都有优先购买权D丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权【例2】甲、乙各以20与80的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的？A乙有优先购买权，丙没有优先购买权B丙有优先购买权，乙没有优先购买权C乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位D乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的优先购买乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的优先购买权权六、善意取得的要件六、善意取得的要件1受让人的“善意且无重大过失”第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认

34、定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十七条第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重

35、大过失。第十八条第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。【关联法条】物权法第25条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义

36、务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。2.受让人的有偿：合理价格第十九条第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 3.特殊动产的善意取得第二十条第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。【关联法条】物权法第24条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 4.善意取得的排除情形第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张

37、根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。【关联法条】物权法第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）（二）以合理的价格转让；（三）（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意

38、取得其他物权的，参照前两款规定。合同法第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。【总的解读】：善意取得：物权归属与交易秩序的琴瑟和鸣善意取得：物权归属与交易秩序的琴瑟和鸣 对善意取得制度的讨论，在我国民法理论界和实务界，几乎无人不予、无话不说，再加上我国合同法第51条所引发的争议，更是观点纷纭。如何取舍？对此，司法解释采取的原则是，区分合同法有关制度与善意取得制度的功能：前者解决合同的效力、履行等问题，而后者则

39、承担确定前者解决合同的效力、履行等问题，而后者则承担确定物权归属的职责；前者意在确定交易秩序，后者旨在确定物权归属。物权归属的职责；前者意在确定交易秩序，后者旨在确定物权归属。并由此实现物权归属与交易秩序的相辅相成。具体表现在：一是一是不将合同无效或者有效作为善意取得制度适用的前提，而将登记权利人实际无处分权作为善意取得制度适用的条件（第15条），从而使善意取得制度保护善意第三人获得物权的功能更加纯粹，也使合同法相关制度与善意取得制度更加协调；二是二是强调登记对于不动产受让人善意的推定作用，并反向列举影响推定效力的登记类型。由此，使登记作为物权公示方法，在正反两个方面发挥作用（第16条）；三是三是明确交易习惯、市场价格、交易对象、场所等因素对于认定动产受让人善意以及合理价格中的作用，符合