派拉蒙主题公园选址报告

1、前言派拉蒙的落户选址考虑因素：1、派拉蒙如何择优落户广州与深圳；2、派拉蒙如何对接市场的竞合关系；3、派拉蒙如何吸引珠三角乃至全国客源市场。派拉蒙主题公园的落户将成为国际性主题公园旅游度假区！全球第三大影视主题公园、全球影视文化旅游产业基地和好莱坞中国梦想城，派拉蒙主题公园的落户选址承担着建设国际主题公园旅游度假区的重要职责！针对目前就派拉蒙主题公园在粤落户的问题，一直迟迟未定，其主要原因是在落户地区的综合指标考量。本次选址报告主要从广州与深圳两地的政策条件、竞合实力以及市场成熟度等方面综合考虑出发，制定本次选址报告。1、概况2、全球分布3、发展状况4、对中国市场的倾向性5、在中国市场的布局6

2、、选址基本要求派拉蒙主题公园派拉蒙主题公园概况派拉蒙主题公园隶属维亚康姆旗下，是继迪士尼、环球影城之后的世界第三大主题公园。维亚康姆集团是美国第三大传媒公司，包括拥有39家地方电视台的电视集团、制作节目超过55000小时的派拉蒙电视集团。派拉蒙主题公园是以派拉蒙影视、动漫为主题，采用现代的高科技和多层次空间活动的设置方式、集诸多娱乐内容、休闲要素和服务设施於一体的高端人文旅游项目。派拉蒙全球化布局思路派拉蒙主题公园有15年历史，开发中的项目包括派拉蒙西班牙、派拉蒙伦敦、星际迷航招募中心约旦及一系列派拉蒙品牌的门户酒店、目的地度假村、豪华住宅和主题公园酒店。派拉蒙倾向于选择一些受到政府特别支持的

3、项目以及在区域中有竞争优势的项目，这样能够进一步增加项目的吸引力或者是吸收以前老项目曾经重复的消费力，并且促进土地资产的增值。据派拉蒙电影公司主题公园与度假村副总裁介绍，派拉蒙进入中国，主要是输出世界级品牌和娱乐体验，在主题乐园运营管理上和开发商合作提升项目吸引力，实现资产增值。派拉蒙提供品牌、经验丰富的管理团队、创意团队和长期合作关系，潜在合作伙伴则应拥有土地、政府支持、开发经验、资金资源和历史业绩。概况全球分布最直接面向国际一线客源市场主要分布于世界性大都市周边全球运营5个，在建4个，规划2个注：包括在建和规划中的项目派拉蒙主题公园（伦敦，在建）亚特兰蒂斯主题公园（三亚，在建）派拉蒙主题公

4、园（河北，规划）派拉蒙主题公园（奥兰多，运营）派拉蒙皇岛主题乐园（俄亥俄州，运营）彭梵得花园（加利福尼亚州，运营）仙境主题公园（安大略省，运营）派拉蒙主题公园（弗吉尼亚州，运营）得拉-米迪卡派拉蒙公园（巴伦西亚区，在建）STAR TREK互动景点（拉斯维加斯，运营）派拉蒙主题公园（广州/深圳）派拉蒙主题公园（迪拜，在建）发展状况北美的五处派拉蒙主题公园拉斯维加斯希尔顿每年共接待游客将近1400万人次互动景点Star Trek仙境主题公园（加拿大安大略省）派拉蒙皇岛主题乐园（美国俄亥俄州）派拉蒙主题公园（美国弗吉尼亚州）彭梵得花园（美国加利福尼亚州）派拉蒙主题公园（美国奥兰多）得拉-米迪卡派拉蒙

5、公园（西班牙巴伦西亚区）派拉蒙主题公园（英国伦敦）亚特兰蒂斯主题公园（中国三亚）面向市场：海南国际旅游岛在建派拉蒙主题公园规划中派拉蒙主题公园广州深圳派拉蒙主题公园（中国河北）面向市场：北京派拉蒙主题公园（中国广东）面向市场：珠三角都市圈（世界第三大都市圈）面向市场：欧洲巴黎、伦敦和马德里等大都市对中国市场的倾向性中国近年旅游发展趋势不断升温数据来源：中国旅游研究院在北京发布中国旅游经济蓝皮书2015年中国旅游经济运行分析和2016年发展预测2015年中国接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入突破4万亿元，比2014年分别增长10%和12%。入境旅游在近3年来首次出现增长，2015年接待

6、入境旅游1.33亿人次，较上一年增长4%，入境旅游外汇收入1175.7亿美元，同比增长0.6%。根据维康亚姆的“全球化经营，本土化落实”的经营发展策略，派拉蒙已着手在全球化布局，其中国内一线城市为首选，派拉蒙进入中国，市场成熟度、品牌错位以及选址优惠条件等方面是其考虑的重要因素。为满足中国政府、企业和市场需求，派拉蒙也考虑在保证安全和质量的前提下加快脚步，派拉蒙的长期计划是在中国建设3至4座主题公园。随着新主题公园不断增加、旧主题公园更新换代，中国长期以“门票经济”这种单一的盈利模式经营难以为继，中国市场竞争形势亦不断升级，有品牌的主题公园是现下很好的解决方案，并向国际性旅游目的地的方向发展，

7、将最直接面向国内一线都市的旅游消费群体，中国将成为世界主题公园巨头竞争的主场地。派拉蒙的全球化布局中国主题公园进入全新发展明期 在中国市场的布局行动中的派拉蒙2013年10月，派拉蒙亚特兰蒂斯主题公园在海南三亚落户，预计在2016年底建成，并于2017年开业，项目计划投资超100亿元，占地约806亩。2014年6月12日，美国派拉蒙旅游度假及主题公园公司副总裁Tom Renger先生一行考察了武汉东湖高新区，拟在光谷中华科技园建设派拉蒙主题公园和度假村等项目，该项合作还在进行深入交流中，若该项目能成功落户，武汉又将添一个大型旅游文化项目。2015年5月，派拉蒙好莱坞中国梦想城在河北迁安落户，项

8、目拟占地面积约10平方公里，总投资约300亿元。2015年11朋，好莱坞(中国)投资集团已对深圳、广州进行多次项目考察，未来有可能在其中一个区域落地项目，该项目未来共分三期工程，总投资预计将达100亿美元。 与迪士居、环球影城等几大世界巨头抢夺中国市场，基本布局在中国几大主要城市圈或国际性旅游目的地选址基本要求派拉蒙主题公园注重区位选址，选址好坏是影响成功与否的重要因素。园址的确定根基于对周边客源市场的详尽分析和实地考察基础上，充分重视市场分析定位和市场占有，对消费群体和市场出游做出正确的商业价值判断，提高重游率和投资收益比，并通过旅游乘数效应带动当地其他行业的发展。客源地市场紧邻庞大的主要客

9、源地和城市群，处于黄金旅游通道上，且重游率高。交通条件机场、港口、高铁和高速公路是最重要的交通工具，充分考虑园址交通条件以方便客流自由出入。土地成本高昂的土地成本把动辄数平方公里的各类主题公园排斥在外在城市20公里半径以外。竞争市场既要考察依托地的竞争对手的数量，又要注意是不是竞争过于激烈，没有发展空间。政府政策在政策优厚、扶持力度大、政务公开透明化的地方，便于主题公园开展规划、建设和运营管理。当地经济水平越高生活水平意味着更强的消费力，选址时应首先考虑经济发达的地区。配套基础主要包括以下指标：法律制度，基础设施，交通状况，区域经济水平，土地价格，劳动力成本等。气候海拔一年内有更长的运营时间意

10、味着更高的投资效率和利润水平，众多主题公园都分布在北纬30。-40之间。地方文化地方文化形象、社区居民的文化观念和传统历史文化与主题公园的落地有一定影响。从北美派拉蒙主题公园的整体布局和市场定位上看，派拉蒙主题公园对几大基本要素的依赖程度表现为：客源市场高铁高速土地竞合机场政策港口经济水平资源条件配套基础地方文化1、背景条件2、竞合实力3、市场成熟度广州与深圳的落户综合比较广州与深圳的落户综合比较背景条件名称名称广州广州深圳深圳政治要素省会城市第一个经济特区国务院定位国际大都市、国家中心城市、国家自主创新示范区、跨境电子商务综合试验区和国家三大综合性门户城市之一国家自主创新示范区、跨境电子商务

11、综合试验区城市称号千年商都、历久不衰的海上丝绸之路东方发祥地设计之都、钢琴之城、创客之城气候条件海洋性亚热带季风气候亚热带海洋性气候交通条件机场（中国三大国际航空枢纽之一）、高铁、轻轨、港口（世界第5位）机场、高铁、轻轨、港口（世界第4位）2014年常驻人口1308.05万人1077.89万人2014年人均可支配收入42955元40948元用地情况相对宽裕和规整紧张且零散2014年接待旅游人次16226.28万人次10803.31万人次2014年旅游总收入2521.82亿元1091.65亿元城市精神务实、求真、宽容、开放、创新开拓创新、诚信守法、务实高效、团结奉献政府意愿强强数据来源：广州统计

12、信息网http:/ 深圳市统计局http:/ /广州在用地、游客量、交通及人口方面具有相对优势竞合实力2个7个1个2个城市广州深圳珠海香港主题公园数量（个）2731主题公园共计游客量（万人次）1630239212807502014年城市旅游接待人数（万人次）162261080334006083.88城市常住人口数（万人）1308.05 1077.89 161.42724.17竞合实力序号序号 城市城市主题公园主题公园规模规模开发主体开发主体 定位定位游客量游客量（万人次万人次）主要项目主要项目1深圳深圳欢乐谷35 km220亿元华 侨 城 集团游乐型、国家5A级旅游景区337（2013）融参与

13、性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园2世界之窗0.44 km27.44亿元国家5A级旅游景区360（2014）把世界奇观、历史遗迹、古今名胜、民间歌舞表演融为一体的人造主题公园3锦绣中华0.3 km21亿元 主题和风情型6000（ 开 园 至2014）目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区，景点分为古建筑类、山水名胜类、民居民俗类4民俗文化村0.2 km21.1亿元大型文化主题公园中国第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化旅游景区5东部华侨城9 km235亿元国家生态旅游示范区395（2014）国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险

14、等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区6园博园0.66 km25亿元政府国际性博览会集园林花卉博览、文化艺术、科普教育、旅游展览、太阳能并网发电于一体的市政公园7明斯克航母100亿元深 圳 市 南宇 投 资 有限公司军事主题公园国家4A级旅游景区1000（2013）中国乃至世界上第一座以航空母舰为主体的军事主题公园，集旅游观光、科普教育、国防教育于一体8广州长隆旅游度假区6.7 km2长隆集团国家5A级景区1600（2014）集主题公园、豪华酒店、商务会展、高档餐饮、娱乐休闲等营运于一体9南湖游乐园及大河马水上世界0.26 km2南 湖 和 香港 三 菱 顺捷南湖国家旅游度假区 30（20

15、13）广州最大,新奇、最好玩、也是中国第一个具有国际准的水上游乐园10珠海圆明新园0.53 km2 1.75亿元国家4A级景区480（2013）全国最大的清文化主题公园11长隆国际海洋度假区5 km2200亿元长隆集团全球最大的海洋主题度假区800（2014）集主题公园、豪华酒店、商务会展、旅游购物、体育休闲、生态居住和度假公寓及别墅区于一体的中国“奥兰多”12时代华纳与梦工场主题公园（规划）10 km22000亿元时 代 华 纳与梦工场全球最大的主题公园打造成为世界级主题旅游目的地13香港迪士尼1.26 km2华 特 迪 士尼公司750（2014）全球第5座、亚洲第2座，中国第1座迪士尼乐园

16、，乐园分为7个主题园区，分别为：美国小镇大街、探险世界、幻想世界、明日世界、玩具总动员大本营、灰熊山谷及迷离庄园，其中灰熊山谷和迷离庄园为全球独有珠三角城市主题公园统计表数据来源：广州统计信息网http:/ 深圳市统计局http:/ / 各景点网站数据统计资料竞合实力景点景点 类类 型型单位数单位数（家）（家）接接 待待 人人 数数（万人次）（万人次）游乐园、公园小计9314835主题公园171243.9市政公园1710842休闲度假191129.4历史文化331496.7高尔夫7122.73珠江游6234.08工业旅游411.78农业观光（乡村游）13317.77科普旅游6178.88商业城

17、步行街639683.96合计12215577.44数据来源：广州统计信息网http:/ 圳 欢 乐谷国家5A级旅游景区337（2013）世界之窗国家5A级旅游景区360（2014）锦绣中华主题和风情型6000（开园至2014）民 俗 文 化村大型文化主题公园东 部 华 侨城国家生态旅游示范区395万（2013）园博园国际性博览会明 斯 克 航母军事主题公园国家4A级旅游景区1000（2013）深圳最受欢迎的旅游景区排名深圳最受欢迎的旅游景区排名排名排名名称名称1欢乐海岸2世界之窗3野生动物园4东部华侨城5锦绣中华6青青世界观光农场7仙湖植物园8欢乐谷9小梅沙度假村10海上田园数据来源：深圳市统

18、计局http:/ / 网上景点排名资料http:/ 2）20132013年常住人口年常住人口（万）（万）20142014年年GDPGDP（亿元）亿元）人均人均GDPGDP（元）元）性质性质交通条件交通条件用地条件用地条件荔湾区59.1114.092587.41226786旧城区拥挤紧张越秀区33.8114.092587.41226786旧城区拥挤紧张海珠区90.4158.341251.4879037旧城区拥挤紧张天河区96.33148.433011.12202864新城市中心拥挤紧张白云区795.79226.57145664262旧城区优紧张黄埔区484.1786.282751.8731894

19、6东部新城拥挤一般番禺区786.15144.861480.06102171南部城区良宽裕花都区96996.481003.11103970北部航空港区良宽裕增城区1616.47105.18892.0684812东部城区一般宽裕从化区1985.2661.02317.0751961北部城区良宽裕南沙区80362.511016.35162590南部新区一般宽裕数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网注：萝岗区2014年划入新黄埔区，数据暂未归入上表基于广州11个行政区的基本条件分析，综合派拉蒙主题公园选址的基本要求，进行比较，旧城区、交通拥挤和用地紧张的行政区可以淘汰出去。即荔湾区、越秀

20、区、海珠区、天河区和白云区不适宜考虑选址。广州11个行政区基本条件统计表市场条件筛选花都区受航空港经济区土地划分管理，土地供给紧张，同时，还受航空噪音、航空限高和航线空间管制等因素制约，限制了土地规模偏大的开发项目的介入。市场条件筛选2014年广州各区接待人数前十位景区统计表行政区域行政区域数量数量景区名称景区名称番禺番禺4长隆旅游度假区、广东科学中心、莲花山旅游区、宝墨园越秀越秀2广州动物园 广州海洋馆海珠海珠1广州塔景区白云白云1白云山风景名胜区黄埔黄埔1南海神庙荔湾荔湾1陈家祠级别级别名称名称行政区行政区5A 5A 长隆旅游度假区 番禺区 白云山风景名胜区白云区4A 4A 中山纪念堂 越

21、秀区广东美术馆 越秀区莲花山旅游区 番禺区 宝墨园 番禺区 西汉南越王博物馆 越秀区黄花岗公园 越秀区越秀公园 越秀区碧水湾温泉度假村 从化区 广州动物园 越秀区华南植物园 天河区烈士陵园 荔湾区陈家祠 荔湾区广东科学中心 番禺区 九龙湖旅游度假区 花都区南海神庙 黄埔区石头记矿物园 花都区正佳广场 天河区 白水寨旅游度假区 增城区岭南印象园 番禺区 南沙湿地游览区 南沙区广州塔 海珠区广东圆玄道观 花都区百万葵园 南沙区南沙天后宫 南沙区2015年广州4A及以上景区统计表番禺区景区密布，市场基本由长隆旅游度假区占据，土地紧张且分布零散，市场很难切入。行政区行政区面积面积（kmkm2 2）20

22、142014年旅游收年旅游收入（亿元）入（亿元）20142014年旅游人数年旅游人数（万人次）（万人次）人均可支配人均可支配收入（元）收入（元）4A4A级及以上景级及以上景区数量（个）区数量（个）旅游景点旅游景点类型类型特色资源特色资源番禺区番禺区786.15280.973012.35250485主题公园城市公园旅游度假区文化之乡鱼米之乡花都区花都区96950.49904.87372803广州市北大门和后花园增城区增城区1616.4763.011998.26338311自然公园山地公园荔枝之乡生态旅游示范区从化区从化区1985.2672.421904.79294411温泉旅游区森林公园中国温泉

23、之都北回归线上的明珠广州后花园南沙区南沙区80326.1395020806.893湿地公园主题公园森林公园天后宫人工填海水产养殖黄埔区黄埔区484.172.75 357.21 41086 1遗址军校古港码头华南第一大港中国将帅摇篮海上丝绸之路起点数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网市场条件筛选基于以上筛选出的4个行政区，从市场饱和度、土地供给紧张、限制因素多、竞争激烈和市场空间小等因素考虑，番禺区和花都区不适宜派拉蒙主题公园的落户。重要条件筛选行政区行政区面积面积（km2km2）20132013年常年常住人口住人口（万人）（万人）20142014年年GDPGDP（亿元）亿元）

24、20142014年年人均人均GDPGDP（元）元）20142014年旅年旅游收入游收入（亿元）（亿元）20142014年旅游人年旅游人数（万人次）数（万人次）人均可支人均可支配收入配收入（元）（元）五星级酒五星级酒店（个）店（个）四星级酒四星级酒店（个）店（个）黄埔区 484.1786.282751.873189462.75 357.21 41086 11番禺区 786.15144.861480.06102171280.973012.352504832增城区 1616.47105.18892.068481263.011998.263383113从化区 1985.2661.02317.07519

25、6172.421904.792944103南沙区80362.511016.3516259026.1395020806.8910数据来源：广州各区2013年和2014年政府统计公报网 广州旅游资讯网http:/ 357.21 交通条件机场优优一般一般一般一般良良港口一般一般优优一般一般优优高铁一般一般优优一般一般良良高速优优优优一般一般良良土地宽裕程度土地开发成本低低高高低低高高土地规整程度宽裕且集中宽裕且集中宽裕且集中宽裕且集中宽裕且集中宽裕且集中宽裕宽裕竞合情况市场竞争程度一般一般一般一般一般一般一般一般项目互补情况优优良良良良一般一般政府政策优优优优优优优优经济水平（2014年）人均可支配

26、收入2944129441元元2080620806元元3383133831元元4108641086元元旅游总收入72.4272.42亿元亿元26.1326.13亿元亿元63.0163.01亿元亿元2.75 2.75 亿元亿元配套基础优优优优优优优优气候海拔优优优优优优优优自然资源优优良良优优良良地方历史文化优优优优优优优优重要条件筛选从广州11个行政区的基本条件、市场条件和重要选址条件三方面进行比较筛选后，虽然从化区在高铁和港口方面不具优势，但在国家级旅游高速、离广州中心城区和旅游客源市场以及竞合方面更具明显优势派拉蒙主题公园更适合在广州的从化区落户。从化客源吸引较强国际性航空交通便捷从化土地开

27、发成本低，土地宽裕集中从化项目资源互补强从化旅游消费水平高从化在高铁和港口方面存在不足1、银林湖概况2、银林湖思考3、银林湖优势分析4、银林湖具备派拉蒙落户的论证选址银林湖的论证选址银林湖的论证银林湖属广州从化市太平镇，位于从化市南部，南与广州市白云区紧紧相连，范围为京珠高速以西，范围的南、西、北以太平镇行政边界为界，地块覆盖面积约1511.7公顷。银林湖概况银林湖地块范围内主要以丘陵为主，地形地貌主要以花岗岩丘陵为主，山地起伏平缓。银林湖地块于流溪河的中上游，属华南亚热带湿润地区，气候温和，面临南海，季风环流非常显著，雨量充沛，强度亦大。银林湖地块内有银林湖和大坑水库两个水库，现状为山体提供

28、蓄水和排洪作用；多条自然形成的河流，及有人工开挖的鱼塘。处于于北回归线附近，目前国内，横跨北回归线的林地，仅有广东鼎湖山、南昆山和云南的西双版纳，银林湖地块山清水秀，风光旖旎，山林、水库、农庄为特色的山水文化资源十分丰富，乡土气息浓郁，生态环境较好。银林湖概况银林湖概况银林湖区位图位于从化南部，太平镇西北部，东靠近京珠高速公路，规划片区距离太平镇中心约6km，距离从化中心城区约12km，距离白云国际机场22公里，距广州中心城区约40km，处于“广州1小时交通圈”内，地理区位良好。银林湖银林湖银林湖交通图东临京珠高速公路，东南侧为大广高速（街北高速），北侧为城鳌大道和神棋公路，周边大交通区位优势

29、明显。银林湖概况银林湖地块包括石联村、银林村、格塘村三个自然村，地块面积约15.11平方公里。其中格塘村4.35平方公里，银林村5.44平方公里，石联村5.32平方公里。三个自然村皆以传统农业和水果种植为主。三个自然村村民年收入约为7000元（2014年数据）。银林湖概况石联村银林村格糖村银林湖地块根据国土局提供资料，各地块用地权属主要为各村社集体用地，权属明确单一。用地构成主要有城市建设用地和零散分布的村庄建设用地和农林用地、水域组成，其中城市建设用地主要布置于银林湖周边，面积为68.42公顷，村庄建设用地零散的分布于京珠高速西侧，面积约为12.39公顷；农林用地面积约为1372.81公顷；

30、水域用地面积为44.71公顷。银林湖概况周边有珠江生命健康城、九龙湖度假区、岭南中草药博览园、茂墩郊野公园等重点项目，以打造健康、药膳、运动等主题为主，且规划片区临近太平镇政府及流溪河景观带，周边旅游景点基础较好，结合规划片区内丰富的山水元素，可将地块与周边共同打造成为以影视文化、旅游度假、养生、健康、绿色产业为主的国际性创意旅游产业区。近期拟引进银林湖国际养生养老基地项目，建设集医疗中心区、综合服务中心、度假服务中心、养老片区、养生疗养中心和养生疗养区6个功能片区为一体的健康养生养老基地。银林湖概况九龙湖度假区银林湖思考1、银林湖土地集中大规模，权属明确，适宜建设性强。2、银林湖是从化区距离

31、广州最近的区域。3、银林湖处于几大重要高速公路之间，是承接北上客源市场的第一站，是重要的交通转换节点。4、依括于银林湖，周边山清水秀，风光旖旎，山水资源十分丰富。5、处于地理北回归线附近，纬度和海拔以及气候条件最佳。6、周边养生、医疗、健康、温泉等产业结构丰富，可与周边地区协同发展。7、旅游市场环境氛围强烈，项目互补性强。银林湖区别于从化其它镇待地块的思考：银林湖优势分析1、用地方面用地宽裕，集中成片且规整，用地性质多元化。包括有农林用地、建设用地、湖泊银林湖，商业服务业用地和旅游用地等。2、环境资源方面银林湖、风光旖旎，山水资源丰富。3、地理区位北回归线上，是全球著名旅游景点资源分布的纬度。

32、4、区位格局从化范围内离广州最近的一块地方，是太平镇的处女地，是环广州城游憩带的重要一部分。5、条件成熟广州中心区趋于饱和，逐级向城市副中心延伸发展，而银林湖是从化副中心延伸轴线上的重要节点。6、市场广阔既可对接广州珠三角客源地市场，又能截流南下的旅游高速自驾客源。银林湖整体优势：银林湖具备派拉蒙主题公园落户的论证银林湖从化其它地块派拉蒙主题公园客源市场面向广州和北上客源市场面向广州和北上客源市场广州本地市场广州本地市场面向珠三角乃至全中国客源市场面向珠三角乃至全中国客源市场高铁距离较远距离较远距离更远距离更远全国性快速直达主题公园全国性快速直达主题公园高速两条国家级高速交汇两条国家级高速交汇单一高速的贯穿单一高速的贯穿全国重要性高速路网汇聚全国重要性高速路网汇聚土地15.1115.11平方公里平方公里用地待落实用地待落实5-85-8平方公里平方公里竞合与