地块调查报告1——该模板针对“新进城市”地块调查(以绵阳青义地块为例)

1、业务发展部 该模板仅针对该模板仅针对“新进城市新进城市” 的地块调查的地块调查,本模板以绵阳本模板以绵阳“青义青义”地块地块为例为例 目 录1、绵阳概况2、绵阳宏观经济分析3、绵阳土地市场分析4、绵阳主城区房地产市场分析1、青义地块概况2、青义-高水区域市场及可参考楼盘分析3、目标地块SWOT分析4、项目市场定位及总体建议v绵阳城市环境优美、三江合围，拥有良好的人居条件；绵阳城市环境优美、三江合围，拥有良好的人居条件；v绵阳综合经济实力为四川省二级城市首位绵阳综合经济实力为四川省二级城市首位, ,城市消费力及房地产投资均靠前列；城市消费力及房地产投资均靠前列；v房地产开发密集区域土地出让价格在

2、房地产开发密集区域土地出让价格在100-160100-160万万/ /亩之间，较偏区域约亩之间，较偏区域约50-7050-70万万/ /亩；亩；v绵阳房地产市场总量不大绵阳房地产市场总量不大, ,绵阳主城区近三年来消化约60-80万平米/年；v0909年上半年房地产市场发展加速，年上半年房地产市场发展加速，09年1-7月已销售78万平米，超过往年全年销售量；v整体消化速度较慢整体消化速度较慢, ,销售较好的项目月均销售约40-60套，销售一般的项目月均销售约20-30套,开盘期间销售较好的楼盘月均可达170-200套；v0909年年1-71-7月整体均价月整体均价32503250元元/ /平米

3、平米, ,临近青义的高水片区当前价格3400-3600元/平米。一、绵阳概况一、绵阳概况第一部分 绵阳区域概况及宏观市场分析（一）绵阳地理位置 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游，绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游，距距成都约成都约110公里、公里、南充约南充约280公里、遂宁约公里、遂宁约140公里，公里，德阳约德阳约60公里，广元约公里，广元约130公里，公里，是川西北经济、是川西北经济、交通中心。交通中心。 绵阳还是四川省第二大城市、西部电子城，国绵阳还是四川省第二大城市、西部电子城，国家确定的全国惟一的家确定的全国惟一的“科技城科技城”，是我国重要的国防军工和科研生产基地，以发达的

4、电子科研、生产名扬全国。（二）行政区划绵阳行政区划图绵阳行政区划图 绵阳市绵阳市辖涪城区、游仙区两区辖涪城区、游仙区两区和安县、平武、和安县、平武、北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四川省人民政府科学城办事处；川省人民政府科学城办事处； 主城区含涪城区、游仙区、高新技术产业开发主城区含涪城区、游仙区、高新技术产业开发区、科教创业园区、经济技术开发区区、科教创业园区、经济技术开发区、科技城现、科技城现代农业科技示范区、绵阳仙海水利风景区。代农业科技示范区、绵阳仙海水利风景区。（三）人口状况表表1-1 05-08年绵阳人口增长比较图年绵阳人口增长比较

5、图 截止截止08年底，全市户籍总人口约为年底，全市户籍总人口约为540万人，其中非农业人口约为万人，其中非农业人口约为136万人。万人。绵阳城区常住人口约为绵阳城区常住人口约为90万，流动人口约为万，流动人口约为50万。万。 绵阳市近年来总人口持续增加，平均增加幅度约绵阳市近年来总人口持续增加，平均增加幅度约0.5%，非农业人口也以每年，非农业人口也以每年3.0%的比例不断增长，且的比例不断增长，且占总人口的比例持续上升；占总人口的比例持续上升；根据新一轮城市总体规划，预计到根据新一轮城市总体规划，预计到2020年绵阳主城区城市人口将达到年绵阳主城区城市人口将达到120万人，万人，年均增长约年

6、均增长约5万人。要达到预期目标，绵阳在未来几年将面临城市建设、经济发展的高速发展期，房地产市万人。要达到预期目标，绵阳在未来几年将面临城市建设、经济发展的高速发展期，房地产市场刚性需求凸显。场刚性需求凸显。1、山水资源丰富、山水资源丰富 绵阳是一个典型的山水城市，四面环山，涪江、安昌江和芙蓉溪三江汇合，水域面积达四面环山，涪江、安昌江和芙蓉溪三江汇合，水域面积达5平方公里，具有极大的平方公里，具有极大的视觉冲击力视觉冲击力，对于提升城市整体形象和人居环境有极大的开发潜力。2、人居环境优良、人居环境优良 绵阳先后荣获国家卫生城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市和中国优秀旅游城市称号，绵阳还是

7、首批全国文明城市，全国园林绿化先进城市，联合国改善人居环境示范城市，城区市民人均占有公共绿地城区市民人均占有公共绿地6.3平方米平方米。3、工业基础好、人才优势突出、工业基础好、人才优势突出 绵阳有长虹、九洲、双马等一大批知名工业企业，经济增长潜力大；全市有以中国工程物理研究院为代表的国全市有以中国工程物理研究院为代表的国防科研院所防科研院所18家，两院院士家，两院院士26位，各类专业技术人才位，各类专业技术人才17万人万人。4、教育产业发达、教育产业发达 绵阳初、中等教育产业发展较快，形成以“绵阳中学绵阳中学”和和“南山中学南山中学”两所国家级示范中学两所国家级示范中学为龙头的一大批名校，吸

8、引了大量川内甚至省外生源来绵就读。据统计，目前在绵阳就读的外地学生达到8万人，年消费近10亿元。外外地就读家庭成为房地产市场需求的一个重要来源，教育产业也成为拉动绵阳经济发展的一个重要引擎。地就读家庭成为房地产市场需求的一个重要来源，教育产业也成为拉动绵阳经济发展的一个重要引擎。（四）城市资源（五）绵阳交通环境 绵阳是川西北重要的交通枢纽和物资集散地绵阳是川西北重要的交通枢纽和物资集散地，成绵高速、绵广高速、省道108线、省道205线以及宝成铁路穿越境内，南郊机场可发送北京、上海和广州等地的旅客；绵阳区域规划建设的重要交通干线有：成绵乐城际铁路、成绵乐城际铁路、绵遂高速公路、成绵高速公路复线；

9、绵遂高速公路、成绵高速公路复线；成绵乐城际铁路：成绵乐城际铁路：规划最高时速250公里/小时，预计2012年建成，届时从绵阳直达成都仅需20分钟。绵遂高速公路：绵遂高速公路：连接成都至广元高速公路、成都至南充和遂渝高速公路，全长176公里，预计2012年建成，建成后将极大的促进绵阳和重庆之间的联系，加快绵阳融入成渝经济圈步伐。成绵高速公路复线：成绵高速公路复线：预计2011年通车，项目建成后，将分流缓解老成绵高速的交通压力，为成绵阳经济发展提供重要支撑，同时也是我省进出陕西、甘肃等省的第二条通道。绵阳交通辐射图绵阳交通辐射图游仙区高新区高新区科创园艺区科创园艺区经开区（会客厅板块）涪城区(市中

10、心）高水板块青义板块涪城区（市中心）：涪城区（市中心）：全市综合性服务中心；高水板块：高水板块：以居住、商贸为主要功能的城市组团；青义板块：青义板块：教育科研和居住组团教育科研和居住组团；科创园艺区：科创园艺区：接受老城疏散的行政办公和居住功能，吸引科技研发型企业集聚，形成城市副中心。高新区：高新区：承担高新技术产业研发、生产和居住功能。经开区：经开区：以工业生产、居住为主要功能；游仙区：游仙区：科学城承担国防科技研发功能，富乐山、科技博物馆为休闲旅游基地；（六）城区空间布局结构及功能规划二、绵阳宏观经济分析二、绵阳宏观经济分析 第一部分 绵阳区域概况及宏观市场分析地区地区0808年（亿元）年

11、（亿元）增速增速成都3900.9912.10%绵阳绵阳743.16743.164.50%4.50%德阳695.041.00%宜宾645.864.00%达州603.9914.1%南充601.9514.30%乐山562.3914.10%凉山561.0715.20%泸州508.4215.00%08年四川省主要地区年四川省主要地区GDP比较比较 受5.12特大地震及经济危机等因素影响，2008年GDP743.2亿元，增幅4.5%，比上年回落9.8%，相信随着灾后重建及绵阳经济发展步伐的加快，09年经济增长定能再创新高；作为四川第二大城市的绵阳，与其城市作为四川第二大城市的绵阳，与其城市相相 比较，在比

12、较，在GDP总量上有明显优势，但在人均总量上有明显优势，但在人均GDP只位列四川省二级城市的第只位列四川省二级城市的第5位。位。08年四川省主要地区人均年四川省主要地区人均GDP比较比较地区地区0808年（元年（元/ /人）人）增幅增幅 攀枝花3727713.90%成都3085511.10%德阳190841.10%自贡1734813.60%乐山1673714.10%绵阳绵20%宜宾1448914.50%南充968713.60%注：数据来源于注：数据来源于2008年统计年鉴年统计年鉴。1、绵阳市GDP与人均GDP 2、产业结构 绵阳经济稳步发展，一二三产业稳步增长，为房

13、地产开发建设提供了良好的经济环境；08年因受经济危机及地震等因素影响，第三产业增加值年因受经济危机及地震等因素影响，第三产业增加值受到影响，略有下降，工业对受到影响，略有下降，工业对GDP的贡献率达到的贡献率达到64.3%，比上，比上年提高年提高6个百分点；个百分点；全市产值过亿元企业达到99户，比上年增加24户，其中以其中以长虹、九洲、攀长钢、双马和新华为代表的工业企业构成绵阳长虹、九洲、攀长钢、双马和新华为代表的工业企业构成绵阳经济增长的强大引擎，对绵阳整体经济发展起着主要的推动作经济增长的强大引擎，对绵阳整体经济发展起着主要的推动作用。用。07年绵阳市三大产业比重分布图年绵阳市三大产业比

14、重分布图08年四川省主要地区全社会固定资产投资比较年四川省主要地区全社会固定资产投资比较地地 区区0808年（亿元）年（亿元）增增 幅幅成 都3012.9125.5达 州418.7336.6绵阳绵阳327.16327.1639.1凉山321.0941.1南充297.3948.1宜宾288.2831.9乐山254.9225.3遂宁253.9653.7注：数据来源于注：数据来源于2009年绵阳统计数据资料年绵阳统计数据资料。3、固定资产投资 08年四川省主要地区房地产投资比较年四川省主要地区房地产投资比较地地 区区 0808年（亿元）年（亿元） 增增 幅幅 成 都 912.510.80%绵阳绵阳5

15、7.9324.60%遂宁51.5656.20%达州42.226.80%泸州39.1563.70%宜宾35.081.50%南充 34.525.80%乐山34.4420.30% 2008年，绵阳全社会固定资产投资绝对值为327.16亿元，增幅39.1%，位居四川二级城市第二位，其中房地产投资总量位居四川二级城市第一位，保持了24.60%的增幅。 房地产投资总量及增长幅度，表现出房地产企业对绵阳房地产市场的信心，也意味绵阳房地产市场蕴藏房地产投资总量及增长幅度，表现出房地产企业对绵阳房地产市场的信心，也意味绵阳房地产市场蕴藏巨大的需求；另一方面，房地产市场供应量增加，市场也将面临激烈的竞争，对开发商

16、以及对产品品质、营销巨大的需求；另一方面，房地产市场供应量增加，市场也将面临激烈的竞争，对开发商以及对产品品质、营销手法提出更高的要求。手法提出更高的要求。 4、城镇居民可支配收入水平 随着经济发展及人民生活水平的不断提高，绵阳市城镇居民可支配收入及农民人均纯收入稳定增长，同时消费支出也逐渐增长，居民收入水平稳定增长，也居民收入水平稳定增长，也为房地产发展提供了坚实的经济后盾。为房地产发展提供了坚实的经济后盾。 08年绵阳城镇居民恩格尔系数为年绵阳城镇居民恩格尔系数为39.5%，绵阳人生活，绵阳人生活比较舒适，生活达到比较舒适，生活达到 “基本富裕水平基本富裕水平”。5、社会消费品零售总额 2

17、008年绵阳社会消费品零售总额位居四川省年绵阳社会消费品零售总额位居四川省二级城市的首位，二级城市的首位，继续保持川西北地区商贸中心的继续保持川西北地区商贸中心的地位地位。注：注：1、恩格尔系数（、恩格尔系数（%）= 食品支出总额食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额家庭或个人消费支出总额100% 2、根据联合国粮农组织提出的标准，、根据联合国粮农组织提出的标准， 恩格尔系数恩格尔系数59%以上为贫困，以上为贫困，50-59%为温饱，为温饱， 40-50%为小康，为小康，30-40%为富裕，低于为富裕，低于30%为最富裕。为最富裕。08年四川省主要地区社会消费品零售总额比较年四川省主要地区社会

18、消费品零售总额比较04- 08年绵阳人均可支配收入及消费支出水平年绵阳人均可支配收入及消费支出水平 截至截至2008年底，绵阳城乡居民储蓄存款余额为年底，绵阳城乡居民储蓄存款余额为591亿元，增幅亿元，增幅34.9%，远远高于人均可支配收入，远远高于人均可支配收入14.2%的增的增长率，说明居民储蓄意愿增强，消费欲望有待进一步释放。长率，说明居民储蓄意愿增强，消费欲望有待进一步释放。从长远来看，也为今后几年房地产业的发展储备了雄从长远来看，也为今后几年房地产业的发展储备了雄厚的购买力厚的购买力。6、城乡居民储蓄存款余额05-08年绵阳城乡居民储蓄存款余额比较年绵阳城乡居民储蓄存款余额比较三、绵

19、阳土地市场分析三、绵阳土地市场分析 第一部分 绵阳区域概况及宏观市场分析（一）土地出让情况 近近4年绵阳城区土地供应图年绵阳城区土地供应图绵阳主城区住宅用地供应在绵阳主城区住宅用地供应在0606年达到顶峰，全年达到年达到顶峰，全年达到18801880亩，亩，其中华润置地取得其中439亩，成交价126万/亩。0707年在整体房地产市场看多行情的刺激下，住宅用地成交量依然保持坚挺，总体成交年在整体房地产市场看多行情的刺激下，住宅用地成交量依然保持坚挺，总体成交15161516亩；亩；0808年受年受5.125.12大地震及宏观市场影响，大地震及宏观市场影响， 住宅地成交量土地大幅下滑，仅成交了住宅

20、地成交量土地大幅下滑，仅成交了758758亩，是亩，是0707年的一半。年的一半。其中绵阳城投控股公司取得游仙区仙海湖709亩（与中信地产联合一级开发），地价24万/亩。0909年年1-61-6月份新增住宅用地供给有限，仅成交了月份新增住宅用地供给有限，仅成交了121121亩亩。（二）土地出让规模 2006年年2009年上半年，绵阳城区供应住宅土地年上半年，绵阳城区供应住宅土地65宗，共约宗，共约3571亩，平均每宗土地面积约亩，平均每宗土地面积约66亩。亩。其中：50亩以下地块有45宗，占据出让地块数量的69； 50100亩地块有7宗，占据出让地块数量的11；100200亩地块有8宗，占据出

21、让地块数量的12；200400亩地块有3宗，占据出让地块数量的5；400亩以上地块有2宗，占据出让地块数量的3；绵阳城区出让地块主要为出让地块主要为50亩以下的中小规模地块，占比约亩以下的中小规模地块，占比约69，主要位于区域成熟度较高的片区，且多为绵，主要位于区域成熟度较高的片区，且多为绵阳本地开发商；阳本地开发商；而随着绵阳城市建成区范围的扩张，园艺、游仙等具有良好自然资源环境、园艺、游仙等具有良好自然资源环境、土地储备量大板块的推出，吸引了许多外来品牌开发商的入驻开发（如华润、山西新兴房产）， 较大规模地块主要集中在这两个区域较大规模地块主要集中在这两个区域。区域区域交易时间交易时间面积

22、（亩）面积（亩）成交单价（万元成交单价（万元/ /亩）亩）交易方式交易方式受让单位受让单位游仙区仙海湖2008-8-2027024 挂牌出让绵阳市投资控股有限公司2008-8-2021024 挂牌出让绵阳市投资控股有限公司2006-3-274338 拍卖出让绵阳金海湾房地产开发有限公司科创园艺区2007-11-30439126 拍卖出让坚实发展有限公司（华润置地）2007-11-30214103 拍卖出让山西新兴房地产开发有限责任公司近近3年绵阳城区年绵阳城区200亩以上土地成交情况亩以上土地成交情况近近3年绵阳主城区每年拍卖土地成交土地均价图年绵阳主城区每年拍卖土地成交土地均价图绵阳主城区土

23、地交易价格根据交易方式的不同存在较大的差异。绵阳主城区土地交易价格根据交易方式的不同存在较大的差异。挂牌交易：08年游仙区仙海湖片区共有4 4宗地通过挂牌的方式成交，成交价格均为宗地通过挂牌的方式成交，成交价格均为2424万万/ /亩亩，交易方均为绵阳市投资控股 有限公司；拍卖交易：在拍卖交易的小规模地块中，以涪城区的成交价格最高，成交均价达到了以涪城区的成交价格最高，成交均价达到了180180万万/ /亩亩； 在拍卖交易的中大规模地块中，以高新区和科创园艺区的成交价格最高，成交均价达到了以高新区和科创园艺区的成交价格最高，成交均价达到了110110万万/ /亩亩；（三）土地成交价格分析 四、

24、绵阳主城区住宅市场分析四、绵阳主城区住宅市场分析 第一部分 绵阳区域概况及宏观市场分析（一）绵阳主城区房地产总体情况 近近3年绵阳主城区商品房销售走势图年绵阳主城区商品房销售走势图注：数据来源于绵阳房管局网。 07-09年市场整体供应总量维持在140-150万的水平，总体供求比维持在总体供求比维持在12区间，市场比较平稳，维持着良性竞争区间，市场比较平稳，维持着良性竞争。 08年“512”大地震和百年一遇的金融危机的影响，并没有使绵阳的市场供给量和销售量像成都或南充一样受到重创，供应量与供应量与07年持平，成交量只比年持平，成交量只比07年下跌了年下跌了17%，但，但08年的成交均价却比年的成

25、交均价却比07年上升了年上升了13%，达到了，达到了3100元元/。 09年初国家出台了多项促进房地产发展的政策，加强地震灾区廉住房建设，适度宽松的货币政策等措施降低了购房者的经济负担，前期的蓄积得到释放，刚性需求、改善需求、投资需求三力齐发使得绵阳市区刚性需求、改善需求、投资需求三力齐发使得绵阳市区09年年1-6月的成交量已经超过月的成交量已经超过08年全年的成交量，成交均价年全年的成交量，成交均价3283元元/ 。万平米万平米（二）09年1-7月绵阳主城区住宅交易、存量分析月份月份套数套数面积（）面积（） 价格（元价格（元/ /）户均成交面积户均成交面积（）（）159663058 3216

26、 106 21240120344 3114 97 31347139201 3230 103 415381538155312 3118 101 558859470 3215 101 61120113891 3381 102 71282131690 3479 3479 103 合计合计77117711782966 782966 3251 3251 102 102 09年年1-7月销售面积达到月销售面积达到78万平米、成交万平米、成交7711套，套，其中其中4月销售面积达到月销售面积达到15.5万平米，成为月度销售万平米，成为月度销售量最高记录，量最高记录，7月份的成交均价为月份的成交均价为3479

27、元元/，达到，达到月度成交均价的又一个高点。月度成交均价的又一个高点。面积段（）面积段（）可售套数可售套数可售面积可售面积( (万万) )60以下10593.813.8160-90175114.1290-120118611.97120-144152120.1720.17144以上120023.9423.94合计合计6717671774.0274.02 截至到截至到09年年7月可售面积为月可售面积为74万、按照万、按照09年上半年上半年的消化速度，该资源量只能维持年的消化速度，该资源量只能维持6个月左右的销售个月左右的销售量，量，但本年新开工项目达但本年新开工项目达25个，未来供应充足；个，未来

28、供应充足； 可售面积段中可售面积段中120以上的户型占了总剩余量的以上的户型占了总剩余量的60%，可看出，中小户型消化速度相对较快，大户型，可看出，中小户型消化速度相对较快，大户型相对较慢相对较慢。09年年1-7月绵阳主城区住宅销售走势月绵阳主城区住宅销售走势截止截止09年年7月绵阳主城区住宅存量情况月绵阳主城区住宅存量情况 商品住宅房户型套均面积有逐步减小的趋势，已从商品住宅房户型套均面积有逐步减小的趋势，已从07年的户均年的户均115平米降低到目前的户均平米降低到目前的户均100平米。平米。80-90的两的两房为房为09年市场消化的绝对主力，其次为年市场消化的绝对主力，其次为100-120

29、平的三房双卫平的三房双卫；少量新开电梯楼盘有灰空间设计， 以二变三户型的可变空间为主，灰空间户型去化速度较快，但溢价能力有限。小三房渐成热点小三房渐成热点：由于受到房价上涨的影响，小三房开始显露头角，凭借着低总价和高使用率，诸多此类户型市场关注度显著提高。2009年1-7月各类户型成交情况（三）主力户型及面积情况户型类别户型类别交易量交易量交易面积交易面积面积比例面积比例户均面积户均面积一房一厅37719859.752.54%52.68 二房一厅4372378126.748.29%48.29%86.49 三房二厅1585177680.422.69%22.69%112.10 四房二厅118016

30、6147.221.22%21.22%140.80 其它户型19741277.035.27%209.53 合计合计77117711783091783091100%100%101.56 101.56 2、楼盘物业类型组合：、楼盘物业类型组合：绵阳地势有一定起伏，各房产板块自然景观资源差异较大，物业形态规划有较大差异,市中区：以高层为主；游仙、高水板块：以多层和高层为主。高新、科创园艺：大盘以别墅和花园洋房为主，中小楼盘以多层为主，是目前绵阳高端住宅产品最主要的分布区域。高新、科创园艺：大盘以别墅和花园洋房为主，中小楼盘以多层为主，是目前绵阳高端住宅产品最主要的分布区域。（四）绵阳主城区房地产总体特

31、征 1、中小楼盘为主、中小楼盘为主据调查统计，绵阳主城区以中小规模楼盘为主据调查统计，绵阳主城区以中小规模楼盘为主，说明绵阳中小楼盘竞争激烈.其中，50亩以下的小规模楼盘约占65%，50-150亩的中等盘约占22%，150亩以上的较大盘仅占13%，目前大规模楼盘主要集中在高新、科创、和高水板块。3、楼盘销售速度楼盘销售速度 从典型项目的销售情况看，处于开盘期销售较好的楼盘单月可达170-200套，其余时段销售较好的高层楼盘月均销售约40-60套，销售一般的项目月均销售约30套。 别墅、多层类：月均销售20-30套 处于开盘期销售较好的楼盘单月可达处于开盘期销售较好的楼盘单月可达170-200套

32、，市场销化套，市场销化能力在二级城市中属于较强的城市。能力在二级城市中属于较强的城市。4、客户区域来源分析、客户区域来源分析 主要以绵阳本地为主，占主要以绵阳本地为主，占50%50%的比重；的比重； 其次为绵阳周边县市客户（江油、安县、三台、其次为绵阳周边县市客户（江油、安县、三台、北川等区域，约占北川等区域，约占4040的比重）；的比重）； 大西南地区在绵阳置业的购房客户比重约10%。5、开发水平、开发水平：在二级城市中，绵阳楼盘打造的品质普遍较高，特别是园艺片区如卢卡美郡、半山蓝湾等具有较绵阳楼盘打造的品质普遍较高，特别是园艺片区如卢卡美郡、半山蓝湾等具有较好山地资源的规模大盘好山地资源的

33、规模大盘，在产品设计，景观营造方面都具有独到之处。6、建筑结构：、建筑结构：多层及花园洋房多为砖混结构，但不同的结构价格差异较大，钢混的成交均价为3453元/、砖混为3022/、混和为2580元/。7、购买用途：、购买用途：购买房屋自住的居民占8成以上 。8、营销环境：、营销环境：销售环境普遍较为简单，但也有高端项目销售环境已经达到成都较好水平。10、商品房预售管理政策、商品房预售管理政策：多层建筑封顶；高层建筑有地下室的达到地面多层建筑封顶；高层建筑有地下室的达到地面3层，无地下室的达到地面以上层，无地下室的达到地面以上6层层11、营销手法：、营销手法： 在取得许可证之前，可收取诚意金，并提

34、前预定房源。诚意金最多收至在取得许可证之前，可收取诚意金，并提前预定房源。诚意金最多收至10万元。万元。（五）典型房地产板块分析 调查板块划分调查板块划分：根据绵阳主城区房地产开发状况及发展趋势，可划分为涪城区（市中心）、游仙片区、高新区、科创园艺区、经开区五大板块。园艺区高新区经开区游仙区 涪城区（市中区）区域区域交易量（套）交易量（套）交易面积（）交易面积（）成交均价（元成交均价（元/ /）涪城区涪城区31983198311168.9311168.93440 3440 高新区76388310.483387 经开区52748622.992650 2650 科创园1238140001.8296

35、4 游仙区19851948623245 合计合计771177117829667829663251 3251 09年1-7月各区域的成交情况 各区域1-7月的成交量看，涪城区凭借着完善的配涪城区凭借着完善的配套，成熟的周边环境，一直以来是绵阳购房者最偏好套，成熟的周边环境，一直以来是绵阳购房者最偏好的区域，成交量和价格遥遥领先于其他各区域。的区域，成交量和价格遥遥领先于其他各区域。 科创区成交量上升，实际上是部分开发商以低价策略快速去化，迅速占领市场，伴随的是价格下调，伴随的是价格下调，可以预见未来该区域市场竞争较大；可以预见未来该区域市场竞争较大； 经开区主要为工业聚集区，不属于绵阳主流消费居

36、住区，该片区的成交量和成交价格均为各区域最低。该片区的成交量和成交价格均为各区域最低。29（1 1）涪城区）涪城区传统市中心区域传统市中心区域区域属性：传统的市中心区域，新旧混杂的商业居住混合区域；该片区房产发展主要依靠绵阳本地经济、人口增长而逐渐成型，人口稠密、交通发达、配套完善；商业环境自然形成，具有良好的自我生存能力；区域优势：生活配套完善，市内交通便捷；商业发达、市生活配套完善，市内交通便捷；商业发达、市政配套完善；拥有较多临水资源；政配套完善；拥有较多临水资源；区域劣势：新旧建筑混杂，区域可塑性不高；土地供给不规整，体量小，现代的品质楼盘开发受阻；土地价格造成开发成本提升。涪城区花园

37、星河湾蓝郡壹北栋长虹世纪城区域典型在售项目典型项目典型项目长虹长虹世纪城世纪城花园星河湾花园星河湾蓝郡蓝郡壹北栋壹北栋物业形态高层电梯多层（部分带电梯）高层电梯销售价格（元/）3800-4200（临河资源4000-4200） 3600-4000（临河资源3800-4000） 4000月均销售速度58354330游仙区区域属性： 较新的、山水资源与城市生活属性相结合的适合深度居家的片区；具有富乐山和临江的景观优势和成熟的城市生活双重属性成型区域优势：临靠市区，生活配套完善，交通便捷；芙蓉金城、小岛花园城等高端楼盘的启动，提升片区形象；较好的山水资源；土地供给量大，具有开发潜力区域劣势： 历史遗留

38、部分低端产品，对片区属性有负面影响（2 2）游仙区：）游仙区：芙蓉金城富临原山小岛花园城典型项目典型项目小岛花园城（三期）小岛花园城（三期）富临原山富临原山芙蓉金城芙蓉金城物业形态电梯，多层，联排、叠拼别墅小高层多层销售价格（元/）电梯：4400-4600；叠拼别墅600032003300销售速度3530未开盘区域典型在售项目31区域属性：是中国科技城新型工业的聚集区是中国科技城新型工业的聚集区 ，该区域的开发得益于交通的贯通和三江资源的开发；城市扩张压力也使城市未来发展方向容易向该区域倾斜；特别是绵阳新的会客厅专项规划，将会给该区域注入强劲的发展动力区域优势：接市区的交通瓶颈即将打破，实现景

39、观资源和城市生活的双重结合； 土地供给充沛，成片开发，未来将有众土地供给充沛，成片开发，未来将有众多大盘出现，形成开发热点；多大盘出现，形成开发热点；由于启动相对较晚，没有城市发展布局遗留问题，利于规划区域劣势：人气不足，与绵阳的消费偏好相背离，启动难度人气不足，与绵阳的消费偏好相背离，启动难度大；大； 商业、生活配套滞后商业、生活配套滞后（3 3）经开区：）经开区：典型项目典型项目晶蓝湖晶蓝湖翰林尚城翰林尚城物业形态高层高层销售价格（元/）30003300销售速度6340区域典型在售项目经开区晶蓝湖翰林尚城32区域属性：新兴的、有一定山林特征的高尚居住板块；科创园高起点规划和建设对板块居住氛

40、围形成受益极大区域优势：属于政府重点打造区域，规划起点高；部分山属于政府重点打造区域，规划起点高；部分山地、森林景观资源；土地供应单宗面积较大且区域集中，地、森林景观资源；土地供应单宗面积较大且区域集中，利于板块形象的整体打造，产品品质普遍较高；利于板块形象的整体打造，产品品质普遍较高；银都、倍特等品牌开发商提升了住区品质；交通便利，道路状况优越区域劣势：距城区较远，生活配套不完善；人气不足，商气不浓；尚处于开发初级阶段，楼盘入住率普遍偏低（4 4）园艺区：）园艺区：园艺区太阳城阳光清华半山蓝湾典型项目典型项目太阳城太阳城阳光清华阳光清华半山蓝湾半山蓝湾物业形态花园洋房、小高层、多层、小高层、

41、联排别墅花园洋房、小高层、独栋、错联、叠退、跃复式销售价格（元/）电梯：3300、花园洋房：4400多层3200，联排别墅5000电梯：3500、洋房：3700（临水4600）、跃复式3700、叠退：4400-5000、错联：6000-7000、独栋7000-10000销售速度302028区域典型在售项目33区域属性：新兴的，依赖政府搬迁发展起来的板块，主要以新兴的，依赖政府搬迁发展起来的板块，主要以工业人口与外来人口支撑消费，发展水平滞后工业人口与外来人口支撑消费，发展水平滞后区域优势：政府搬迁城市行政中心的偏移，带给该片区的政策和人气补充；片区规划起点较高，生活配套基本完善；土地供应充足，

42、目前已有较大体量的开发，区域建设略见雏形；有一定的坡地和河水景观资源区域劣势：工业与居住混杂，工业布局对住宅氛围具有排斥性，治安欠佳，现有居民普遍素质不高人气不足，商气不浓；尚处于开发初级阶段，楼盘入住率普遍偏低（5 5）高新区：）高新区：高新区布鲁斯国际新城卢卡美郡典型项目典型项目布鲁斯国际新城布鲁斯国际新城卢卡美郡卢卡美郡物业形态多层、小高层花园洋房、联排别墅、独栋别墅销售价格（元/）电梯：3400-3500花园洋房3400-3600，联排别墅6000-7000销售速度3424区域典型在售项目一、青义地块概况一、青义地块概况 第二部分 青义地块分析及总体建议 （一）地块区位 项目地块位于绵

43、阳市区北面项目地块位于绵阳市区北面“青义镇青义镇”，正对西南科技大学；，正对西南科技大学；地块距离绵阳主城区核心区（金柱园位置）约地块距离绵阳主城区核心区（金柱园位置）约9 9公里公里，1212分钟分钟车程车程, ,距离圣水寺距离圣水寺 高水片区仅高水片区仅3.53.5公里公里。目标地块区位图目标地块区位图v 青义镇属绵阳城郊，目前区域内尚未进行住宅开发。青义镇属绵阳城郊，目前区域内尚未进行住宅开发。v 青义镇面山临水，交通条件良好，绵江（油）公路作为区域青义镇面山临水，交通条件良好，绵江（油）公路作为区域主干道穿越而过，西南科技大学是整个区域的名片。主干道穿越而过，西南科技大学是整个区域的名

44、片。目标地块目标地块绵阳核心城区绵阳核心城区涪江西南科技大学圣水寺地块为青义镇西科大正对临江区域，占地约地块为青义镇西科大正对临江区域，占地约2100亩亩,已有指标约已有指标约400亩。亩。目标地块东临涪江，临江面长（需整治河堤）；目标地块东临涪江，临江面长（需整治河堤）；西西临绵江公路和西南科技大学临绵江公路和西南科技大学；西南侧为青义镇；西南侧为青义镇；北面北面500500米左右为绵阳有名的龙门中高档农家乐区域米左右为绵阳有名的龙门中高档农家乐区域。目前地块内有大量待拆迁农户、采石场以及滩涂地。目前地块内有大量待拆迁农户、采石场以及滩涂地。（二）地块位置及基本情况 目标地块目标地块涪江圣水

45、寺圣水寺西南科技大学绵广高速出口青义镇所在地绵江公路农家乐区(1)项目规模：项目规模：项目总用地约2100亩（不含石马），净用地约净用地约11201120亩，出地率亩，出地率53%53%。 (2)土地用途：土地用途：根据区域现有规划二类住宅根据区域现有规划二类住宅770770亩，商业及文化娱乐约亩，商业及文化娱乐约270270亩，可开发绿地约亩，可开发绿地约8080亩；亩；其中已有指标的其中已有指标的400400亩地（净用地约亩地（净用地约200200亩）现状为行政办公、文化娱乐和商业，用途拟申请调整为住宅用地。亩）现状为行政办公、文化娱乐和商业，用途拟申请调整为住宅用地。(3)规划强度规划强

46、度容积率1.5-2.5，综合容积率约2.0。(4)供地手续供地手续区域有详细控制性规划，其中约400亩（净用地约200亩）土地已有征地批文，但需要调整规划用途 。(5)地表现状：地表现状：主体拆迁尚未开始，河堤部分已经完成拆迁补偿和施工招标。(6)土地价格土地价格毛地整治成本约毛地整治成本约2020万万/ /亩，净用地整治成本亩，净用地整治成本3838万万/ /亩，含税费成本约亩，含税费成本约5454万万/ /亩，含河堤建设成本分摊约亩，含河堤建设成本分摊约6060万万/ /亩。亩。预计成交价约预计成交价约8080万万/ /亩。亩。（三）地块用地指标 Page 39u 目标地块交通主要依托绵江

47、公路。绵江公路是绵阳至江目标地块交通主要依托绵江公路。绵江公路是绵阳至江油的主要通道，通达性良好；油的主要通道，通达性良好；u 目前已有目前已有7路、路、8路、路、27路公交车路经地块；路公交车路经地块；u 靠近绵广高速绵阳北出口（靠近绵广高速绵阳北出口（广元方向的自驾车到绵阳广元方向的自驾车到绵阳大多都经由此出口，途经本项目大多都经由此出口，途经本项目）u 邻近二环路邻近二环路(在建中在建中)（四）道路交通地块交通网路图地块交通网路图电消污开开开油油行 政 办 公 用 地商 业 金 融 用 地文 化 娱 乐 用 地商 业 、 娱 乐 混 合 用 地商 住 混 合 用 地体 育 设 施 用 地

48、医 疗 设 施 用 地教 育 科 研 用 地二 类 居 住 用 地居 民 安 置 用 地公 共 绿 地防 护 绿 地广 场 用 地社 会 停 车 场 用 地铁 路 用 地宾 馆 、 度 假 村 用 地中 小 学 用 地市 政 设 施 用 地可 开 发 绿 地生 态 林 地垃消交油开消电污垃交加 油 站开 闭 所消 防 站电 信 局污 水 泵 站垃 圾 转 运 站公 交 始 末 站目标地块范围有指标地块范围涪 江绵广高速出口绵广高速出口绵江公路绵江公路2环路环路（五）地块配套u 临近涪江、四面观山，居住环境优越临近涪江、四面观山，居住环境优越；u 该片区靠近青义镇所在地，镇上基本生活配套完善，但

49、档次形态较低该片区靠近青义镇所在地，镇上基本生活配套完善，但档次形态较低。u 周边有西南科技大学、绵阳最出名的龙门中高农家乐区域周边有西南科技大学、绵阳最出名的龙门中高农家乐区域；u 靠近绵阳最有名的寺庙靠近绵阳最有名的寺庙-圣水寺圣水寺西南科技大学西南科技大学( (地块正对面地块正对面) )龙门农家乐片区龙门农家乐片区( (距地块北面距地块北面500500米米) )青义镇青义镇( (地块西南侧地块西南侧) )圣水寺圣水寺( (距地块南面距地块南面3.53.5公里公里) )二、青义二、青义- -高水区域市场及可参考楼盘分析高水区域市场及可参考楼盘分析 第二部分 青义地块分析及总体建议 （一）青

50、义-高水片区物业及价格情况目标地块目标地块圣水寺高水片区高水片区均价均价3200-3800圣水明珠圣水明珠高层高层3200惠盛花园惠盛花园柠檬郡柠檬郡高层高层3400星河湾星河湾临河多层临河多层3800中房阳光水岸中房阳光水岸售磬售磬小岛小岛3期期都市兰庭都市兰庭高层高层3500御景名城御景名城3800长虹世纪城长虹世纪城高层高层3700文泉文泉翠满庭翠满庭高层高层3600目前区域内各物业的主力售价为：u 住宅：电梯住宅：电梯3200-38003200-3800元元/ /；多层；多层38003800元元/ / ；u 临江户型一般都在临江户型一般都在40004000元元/ / 左右。左右。类型项

51、目名称均价（元/平米）备注电电梯梯圣水明珠3200高层柠檬郡3400高层御景名城3800高层长虹世纪城3700高层都市兰庭3500高层文泉翠满庭3600小高层多多层层星河湾5期3800-41006F多层、8F电梯高水片区作为绵阳的热点开发区域，其高水片区作为绵阳的热点开发区域，其物业形态以中高层电梯为主，区域整体物业形态以中高层电梯为主，区域整体房价在房价在3500-3600元元/，是青义板块与，是青义板块与中心城区的有效衔接区域。中心城区的有效衔接区域。项目名称项目名称预售套数预售套数已售套数已售套数销售比例销售比例剩余房源剩余房源签约均价签约均价月均销售月均销售小岛花园城小岛花园城1443

52、87360%570397835套/月翠满庭翠满庭67752678%151360444套/月花园星河湾花园星河湾5期期2126028%152360330套/月长虹世纪城长虹世纪城1204109991%105351258套/月都市兰亭都市兰亭54941475%135332535套/月u 0909年春节后销售情况较之节前普遍好转，销售量明显上涨；年春节后销售情况较之节前普遍好转，销售量明显上涨；u 销售较好的楼盘，每月销量约销售较好的楼盘，每月销量约50-6050-60套；较差的楼盘，每月销量约套；较差的楼盘，每月销量约10-2010-20套套, ,如圣水明珠；如圣水明珠；u 从户型看两极分化严重，

53、实用性套二、套三和的舒适型套三的产品销售较快，灰空间能有效加快销售速度；u 市场以高层电梯为主，多层较为紧俏。 （二）高水区域销售情况2009年上半年区域部分楼盘销售数据年上半年区域部分楼盘销售数据700平楼王三、目标地块三、目标地块SWOTSWOT分析分析 第二部分 青义地块分析及总体建议 （一）优势分析（一）优势分析 strength绵阳是四川省第绵阳是四川省第2大城市，综合经济实力位居四川省第大城市，综合经济实力位居四川省第2位，仅次于成都；位，仅次于成都；绵阳房地产规模和房地产销售速度位居四川二级城市第一；绵阳房地产规模和房地产销售速度位居四川二级城市第一；绵阳城市环境优美，吸引了众多

54、外来人口居住，其房地产辐射周边区县、川北地区，甚至省外，购房客户绵阳城市环境优美，吸引了众多外来人口居住，其房地产辐射周边区县、川北地区，甚至省外，购房客户中有中有40为市区外客户为市区外客户。1、城市优势、城市优势地块位于青义板块，离市中心商业区地块位于青义板块，离市中心商业区12分钟车程，距热点开发区域分钟车程，距热点开发区域-圣水寺圣水寺/高水片区仅高水片区仅5分钟车程；分钟车程；地块靠近西南科技大学、龙门农家乐区域和圣水寺地块靠近西南科技大学、龙门农家乐区域和圣水寺，区域拥有较好的人文和休闲氛围，区域拥有较好的人文和休闲氛围，区域认知度强区域认知度强。地块临近涪江，江岸线长，水资源丰富

55、地块临近涪江，江岸线长，水资源丰富，远望老龙山，自然优势突出；，远望老龙山，自然优势突出；地块占地地块占地2100亩，规模大，可整合资源丰富，同时可争取政府更多的开发扶持政策。亩，规模大，可整合资源丰富，同时可争取政府更多的开发扶持政策。地块位于绵江公路旁，是江油和广元到绵阳的主要通道，通达性和标志性强。地块位于绵江公路旁，是江油和广元到绵阳的主要通道，通达性和标志性强。2、地块优势、地块优势（二）劣势分析（二）劣势分析 weakness 地块位于城郊，离城市较远，周边尚未进行住宅开发；地块位于城郊，离城市较远，周边尚未进行住宅开发；地块出地率低，地块出地率低，2100亩实际可利用土地仅为亩实

56、际可利用土地仅为1120亩，其中住宅仅为亩，其中住宅仅为770亩亩地块进深较窄，不利于规划布局；地块进深较窄，不利于规划布局；地块拆迁量较大，并涉及河堤整治和大量基础设施建设，前期投入不可控制因素较多。地块拆迁量较大，并涉及河堤整治和大量基础设施建设，前期投入不可控制因素较多。非城市区域，缺乏城市化的生活配套非城市区域，缺乏城市化的生活配套（三）机会分析（三）机会分析 opportunity绵阳目前除华润外尚无全国一线品牌开发商进驻，绵阳目前除华润外尚无全国一线品牌开发商进驻，蓝光品牌具有强大的品牌影响力和号召力；蓝光品牌具有强大的品牌影响力和号召力； 绵阳目前除小岛外缺乏上千亩的大盘，高端项

57、目较少，市场机会明显；绵阳目前除小岛外缺乏上千亩的大盘，高端项目较少，市场机会明显；地块区域为房地产开发的空白区，但与热点开发区域高水相距不远，借势机会明显；地块区域为房地产开发的空白区，但与热点开发区域高水相距不远，借势机会明显；规模大，资源突出，土地成本相对低廉，可成为公司未来重要的战略性结构性项目规模大，资源突出，土地成本相对低廉，可成为公司未来重要的战略性结构性项目；绵阳作为灾后重建的重要城市，拥有大量优惠政策环境和迁居人群，对绵阳房地产形成较好的支撑；绵阳作为灾后重建的重要城市，拥有大量优惠政策环境和迁居人群，对绵阳房地产形成较好的支撑；目标地块的规划条件和政府配套政策未完全确定，可以通过谈判获得更好的规划条件和政策倾斜；目标地块的规划条件和政府配套政策未完全确定，可以通过谈判获得更好的规划条件和政策倾斜；因可分期拿地，分期建设，前期投入费用较低，资金占用较小。因可分期拿地，分期建设，前期投入费用较低，资金占用较小。绵阳主城区房地产年销售总量有限，销售速度整体偏慢，不能为公司提供快速现金流；绵阳主城区房地产年销售总量有限，销售速度整体偏慢，不能为公司提供快速现金