阜新8宏运地产阜新福棉厂地块项目前期策略报告

1、Part 1 市场背景l阜新市位于辽宁省的西北部，与沈阳市直线距离147.5 公里。向南过锦州便可达到京津地区，西与朝阳相接，北通通辽，是辽宁西部的交通要道。l阜新市共计约67.4万户，总人口约192万人，市辖五大区两大县：海州区、细河区、太平区、新邱区及清河门区，彰武县及阜蒙县；海州区、细河区、太平区构成阜新市中心城区。长深高速阜锦高速阜营高速丹锡高速新鲁高速沈通高速阜新长深高速锦州盘锦沈阳赤峰通辽朝阳葫芦岛营口l阜新市交通路网发达，与沈阳、辽西地区、沿海地区等经济发展城市均有主要交通干道连接。l阜新北站，即阜新高铁站，是目前阜新市即将建设的高速铁路客运站之一。阜新北站是京沈高速铁路的中途停

2、靠车站。阜新北站建成后预计到达沈阳只需20多分钟、预计到达北京只需要2个小时20分钟左右。阜新市是辽宁省西北部重要城市，下辖五区二县，总人口约192万，其中市区人口约77万。交通路网发达，与周边城市建立起便捷、快速经济交通干道；高铁时代的到来，将进一步拉动城市经济发展。城市发展概况及宏观经济水平矿产资源：阜新市是因煤而兴的资源型城市，素有“煤电之城”的美誉，矿产资源丰富，是全省矿产资源大市、矿业开发大市、矿产品加工生产以及消费大市。矿产资源及其开发利用为阜新也为全省、全国的经济发展提供了丰富的物质基础。玛瑙：阜新是“中国玛瑙之都”，玛瑙产量占全国70%以上，是国家工业旅游示范点、辽宁省十大旅游

3、纨念品市场之一，也是全国玛瑙加工、集散和文化中心。三大基地：皮革产业基地、林产品加工基地、液压产业基地六大产业集群：皮革产业集群、农产品加工产业集群、林产品加工产业集群、氟化工产业集群、液压产业集群、铸造产业集群进入新世纪，阜新沦为资源枯竭型城市，面临经济转型。阜新形成了以“三大基地”和“六个产业集群”为标志的多元化产业格局，加大第三产业发展及一产深加工产业发展。迎合城镇化发展需求，中心城区外扩，以玉龙新城为主的城市规划发展新方向，同时加速发展两大省级经济开发区。高新技术区：以国家级农业科技园区为依托，建设成现代农业核心区，,辐射周边农业园区。经济开发区：建设以农副产品加工、新型电子等替代产业

4、为主的现代技术产业区。玉龙新城：城市现代化服务业新高地的生态山水新城，形成商住会展、行政文化、综合商务三大功能组团。玉龙新城阜新主城区经济开发区阜蒙县高新技术区l根据2013年阜新市国民经济统计公报数据显示，2013年阜新市GDP总值615.1亿元，可比价值比上年增长8.7%；人均GDP实现34231元，比上年增值11.36%。l据统计，阜新市人均可支配收入在2013年达到了19370元，比上年增长13.12%，整体保持稳步增长的态势。Source ：2013年阜新市国民经济统计公报近几年，阜新市经济平稳快速发展，人均可支配收入保持着高速的增长并逐年提升，在2013年其增速居省内首位，为房地产

5、市场发展提供潜在的经济支撑。但其产值仍位列省内末位，属于经济弱市。l公报数据显示，2013年阜新市产业结构比例为“二三一”，第二产业比重最大，占三产比重的46%；在奠定了产业基础的同时大力发展第三产业。l在2013年第三产业增加值已经超过了第一产业，同比增长了56.9%，成为阜新市经济发展第二大产业。Source ：2013年阜新市国民经济统计公报产业结构不断优化调整，第二产业不断升级，产业增加值逐年稳步提高。l据统计，阜新市2013年社会零售品消费额达到了230.6亿元，比上年增长13.8%，发展水平逐年稳步提升。l2013年阜新市批发和零售业增加值37.6亿元，住宿和餐饮业增加值10.3亿

6、元，按可比价格计算，分别比上年增长8.6%和7.4%。其中，城镇消费品零售额173.2亿元，增长13.9%；乡村消费品零售额57.4亿元，增长13.6%。Source ：2013年阜新市国民经济统计公报阜新市社会零售品消费额近几年保持稳步增长态势，市场消费能力较强，未来市场空间将进一步释放。u阜新市作为辽西交通走廊重要节点城市，未来京沈高铁开通，对城市发展有相当促动作用。u2001年阜新市因城市资源枯竭，进入产业结构调整转型阶段。u政府推动城镇化进程，大力推进玉龙新城与两大省级开发区的发展。u近年来经济总量及人均可支配收入增势明显，增长率全省领先，经济发展处于上升期。小结：l今年5月，沈阳的新

7、建商品住宅均价为7934元/平方米，环比下跌了0.23%，这个价格比4月份下跌了18元/平方米。这是房价连续上涨9个月后的首次下跌。l根据百城房价对全国10大城市的全样本调查数据显示，今年5月份十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，为连续环比上涨23个月后的首次下跌，下跌城市个数增加至8个。房地产市场分析全国房地产宏观形势：市场价格进入调整阶段，一二线城市纷纷出现价格调整趋势，虽三四线城市处于房地产快速发展初期，但人们对于市场观望情绪较为严重。玉龙新城阜新主城区西出口经济开发区东城高新区温泉城l阜新主城区：属于房地产市场发展的核心区域，是阜新市现阶段的行政中心、商业中心及

8、商务中心，拥有完善成熟的交通和生活配套。l玉龙新城：是政府打造的新城市中心，未来随着高铁的建设，区域将成为阜新新城市枢纽中心，拥有较大的发展潜力。l两大省级经济开发区：分别位于东西两侧，开发区主要是以新经济产业发展为基础，带动区域人气氛围，将生活与工作融合一体，同时辐射周边乡镇。l温泉城：是清河门区开发建设的，以休闲娱乐、旅游度假为主的生态居住区。阜新房地产版块划分：迎合城市规划发展方向，以中心城区为主向外辐射发展，加快城镇化进程，形成“一核四区”的房地产版图规划。70.7%70.7%94.5%l据统计，2009年阜新市固定资产投资额快速增长，比上年增长70.7%，城市规划建设力度不断加大。2

9、013年固定资产投资额达到了572亿元，比2009年增长138%。l房地产市场在2009年快速发展，比上年增长70.7%，在2012年投资额进一步上升，比上年增长94.5%，房地产市场进入了快速发展时期。Source ：2013年阜新市国民经济统计公报固投及房地产投资额：阜新房地产市场发展起步较晚，近几年随着基础建设投入不断加大，房地产投资建设也呈现高速的增长趋势。l相对于施工面积，竣工面积增长速度相对缓慢，2009年后施工面积与竣工面积两者比例不断加大，房地产开发建设周期过长。l进入了快速发展期之后，房地产市场销售面积同样逐年稳步提升，到2013年，阜新市商品房销售面积达到了210.7万，比

10、2009年增长了135%。Source ：2013年阜新市国民经济统计公报房地产市场施工、竣工及销售面积：阜新房地产市场整体开发周期较长，伴随着09年房地产市场进入快速发展阶段，房地产去化速度也有了同样快速增长趋势。l据统计，2013年阜新市商品房实际销售均价达到了3227元/，比上年增长了2.23%。l自2009年，商品销售价格逐年稳步提升，最高增幅达到了近20%。现阶段市场价格趋于平稳发展。Source ：辽宁省统计年鉴实际销售均价：商品房实际销售均价虽趋于平稳发展阶段，但上升动力不足，增速较缓。u伴随高铁时代来临，城市发展转型及城镇化进程加速，阜新市城市发展逐渐由中心向外扩展，房地产市场

11、随之发展；u阜新市房地产业近年来快速发展，市场供应不断上升，但因老城区去化能力有限，且受国家相关政策影响，市场需求和销售价格上升动力不足。小结：本案位于新、老城区交会处，依托于老城区先天成熟配套优势同时，具备辐射新城区市场能力。玉龙新城东城高新区阜新老城区绿地剑桥恒强马德里花园祥宇上品凯隆城市广场维多利亚湾l北侧：紧邻玉龙新城版块，是政府重点打造的新城市中心，区域项目多以高端定位入市，打造城市高端居住区。l东侧：紧邻东城高新区，依托省级经济开发区的打造，吸附区域周边客群，以细河沿岸公园，打造生态宜居区。l同属于老城区版块，与本案相邻的祥宇上品，是阜新市现阶段口碑最好的开发项目，凭借项目前期品牌

12、形象的树立，在市场上赢得了良好的客群基础。本案区域市场分析典型项目信息罗列1.区域市场项目以多期开发为主，个案体量均在35万平以上；产品类型同质化，均以高层与多层洋房为主；2.区域市场主力面积区间在80-100针对首置和首改客群，辅以110-120为主的改善类产品；3.经过对市场进行摸底，去化情况较为良好；4.小高层产品均价在3700-4000元/，多层产品均价在4200-4500元/，洋房产品均价在5000-5500元/；5.当期无大体量产品上市，潜在供应量较大，未来市场竞争激烈。小结：市场特征总结：祥宇地产是阜新本地开发企业，通过其前期祥宇一品项目的成功打造，在当地人心中树立起良好的品牌形象，对于后期产品开发销售产生了巨大的影响力。世界500强企业的绿地集团，同样在进入阜新市场时赢得了良好的市场口碑及关注度。u对于品牌项目有较高的认可度和追随度，口碑传播迅速。u对学区房拥有较高的需求及认可度