三里屯SOHO项目计划书

1、三里屯SOHO商业项目商业发展方式创建者印象三里屯三里屯SOHO 项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。太古广场 香港太古48亿接收新三里屯，总建面17万，08年南区开业，09年全部投入使用。项目吸引大量国际一线品牌，租金直逼东方广场。中国红街 中国红街位于工体东路与工体北路交叉口东南角，对面就是北京最大的体育场-工人体育场，毗邻第一、二使馆区，处于北京市最热闹、繁华的成熟商业区，是一个以国际化商业、甲级写字楼为主的综合性商业地产项目。 village “三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交汇处，由两部分组成，共占

2、地逾53，000平方米(580，000平方)，总楼面面积超过172，000平方米(1，850，000平方)。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。 一个项目的成功绝非偶然，鉴于本项目所处的特殊商业环境，想要确立本项目的精准定位，必须要对项目本身进行深入研究，结合对所处商圈的商业环境进行的充分调研和分析，同时还要邀请业内专家进行反复的论证，以确保本项目的未来规划和定位不但能够保证本项目的良好经营能力，更要保证其具备可持续的发展能力。 项目的前期市场调研、分析是给与项目最终精准定位的必不可少的重要环节。 本项目市场调研将涵盖以下内容：城市商业布局规划、项目

3、现状、周边社区分布、人口数量、年龄结构、收入水平、消费能力、业态业种构成、交通便利性调查、消费习惯、消费需求、消费支出水平、配套服务性设施调查、历史人文分析等。 在明确项目定位后，我们将根据项目定位进行业态布局、业态规划，确定业态业种配比、明确招商方向。市场调查与分析市场调查与分析：1、本地区现有商业的调查与分析（百货、专业店、街铺等） 主要调查本项目周边商业经营定位、经营规模、经营业态、经营业种、客流量、客单价、目标客群、产品吸引力、相关费用、业态、业种配比、品牌结构等。2、针对本地区常住、流动人口数量、年龄结构、收入水平、消费习惯、消费支出比例、消费需求等进行调查。3、对于城市交通设施、交

4、通站点、人流量、到达本项目周边商业距离、交通工具、交通转换便利性等进行调查。市场调查与分析市场调查与分析市场调研步骤之：市场调研步骤之：4、对项目周边商业配套服务性设施进行调查。（如：餐饮、KTV、健身、网吧、公厕）5、历史人文调查 主要了解地区历史渊源、风土人情、文化背景、地方特点等。6、与本项目类似商业的特点、分析 主要考察与本项目类似的商业改造情况、经营情况、业态业种情况、产品情况、客群情况等。市场调查与分析市场调查与分析市场调查与分析市场调查与分析项目的前期市场调研、分析项目是最终精准定位必不可少的重要环节。 本项目市场调研将涵盖以下内容：城市商业布局规划、项目现状、周边社区分布、人口

5、数量、年龄结构、收入水平、消费能力、业态业种构成、交通便利性调查、消费习惯、消费需求、消费支出水平、配套服务性设施调查、历史人文分析等。在明确项目定位后，我们将根据项目定位进行业态布局、业态规划，确定业态业种配比、明确招商方向。现有商业的调查与分析同时将进行历史人文整理：借助走访和收集了解地区历史渊源、风土人情、文化背景、地方特点等，对地脉文脉人脉进行总结分析。主要调查本项目周边商业经营定位、经营规模、经营业态、经营业种、客流量、客单价、目标客群、产品吸引力、相关费用、业态、业种配比、品牌结构等。民生基础的调查与分析针对本地区常住、流动人口数量、年龄结构、收入水平、消费习惯、消费支出比例、消费

6、需求等进行调查。地段价值的调查与分析对于城市交通设施、交通站点、人流量、到达本项目周边商业距离、交通工具、交通转换便利性等进行调查。配套设施的调查与分析对项目周边商业配套服务性设施进行调查。（如：餐饮、KTV、健身、网吧、公厕）同质及竞品的调查与分析主要考察与本项目类似及存在竞争可能的商业改造情况、经营情况、业态业种情况、产品情况、客群情况等。市场调研步骤市场调研步骤 因市场调研工作相当重要且繁琐，因此我们进行了各类调查表细分，这样更有利于我们取得其有效的数据，从而进行相关数据分析得出其最终结论）。附件如下1、城市基本状况数据（交通状况、商圈租金、经济发展及收入水平、商圈内业态调查表）2、周边

7、商业网点情况调查表3、消费者餐饮调查问卷4、同业态商业现状调研表5、交通流量统计表6、居民消费特性调查表 7、各区域商圈居民构成表 三里屯三里屯SOHOSOHO商业项目调研表格商业项目调研表格8、房地产情况调查表9、竞争对手市场调查表市场调查相关表格市场调查相关表格业态定位与规划业态定位与规划在北京，白领阶层不知道三里屯的可谓是少之又少，三里屯就像一颗混合了多元文化的璀璨明珠，华彩四射。三里屯，如同一颗折射着多元历史人文的钻石，流光溢彩。过去，三里屯是在传统的酒吧文化的统治下，东、西方的文化交流碰撞；今天，三里屯则跨入了酒吧文化与时尚购物并存的世界，传统价值观与现代消费观胶着。在这里，你既可以

8、去寻找酒吧文化所带来的激情，也可以在时尚前卫的购物场所留连，在包容了过去与现在的三里屯，你可以同时体会古朴与现代。 “”专家论证专家论证鉴于本项目所处的较为特殊以区域及传统的酒吧街和近几年新冒出的3.3、 Village等综合商业模式，我们需要对项目地所在商圈的商业环境进行细致、全面的考察，对未来的业态业种做深入研讨，并邀请业内专家进行反复论证，以得出本项目的未来发展方向以及经营模式。预邀请专家：郭增利 中国购物中心产业资讯中心主任汪传虎 北京美合商业集团副总裁(原物美集团、东方家园核心管理者）周莉 原北京 世纪东都国际影城总经理 杨泽轩 中国万商俱乐部发起人，万达集团商业地产研究部 副总经理

9、1 1、三里屯地区经济发展水平分析；、三里屯地区经济发展水平分析； （GDP、支柱产业、收入水平、消费能力）2 2、三里屯地区商业业态业种分析；、三里屯地区商业业态业种分析； （餐饮、休闲、娱乐、购物）3 3、周边交通路网、周边交通路网/ /网络调查；网络调查； （公交、地铁等公共运输设施、站点分布、人流量分析）4 4、商圈现有商业结构调查；、商圈现有商业结构调查； （商圈竞合业态、业种、商家品牌）5 5、项目周边社区现状及调查；、项目周边社区现状及调查； （周边社区数量、社区档次、入住率、商业或是配套构成调查）6 6、消费者调查；、消费者调查； （商圈人口分布/构成结构分析/常住人口、流动人

10、口、年龄结构、职业特点、商圈消费者收入能力、消费特点、消费趋势）；7 7、项目业态定位建议；、项目业态定位建议； （其他地区（城市）类似业态借鉴、项目业态、业种、商家建议、品牌规划）8 8、结论。、结论。成品报告目录成品报告目录1 1、招商策略制定、招商策略制定2 2、资料搜集整理、资料搜集整理3 3、主力店铺招商、主力店铺招商4 4、市场宣传推广、市场宣传推广5 5、全面启动招商、全面启动招商 6 6、开业、开业1 1、商业运营管理、商业运营管理2 2、商业物业管理、商业物业管理3 3、相关资产管理、相关资产管理招商实施招商实施/ /开业开业后期运营管理后期运营管理1 1、了解项目背景、了解

11、项目背景2 2、项目实地考察、项目实地考察3 3、综合市场调研、综合市场调研4 4、相关数据分析、相关数据分析5 5、商业综合定位、商业综合定位6 6、商家组合规划、商家组合规划7 7、财务预测分析、财务预测分析8 8、建筑草图修正、建筑草图修正市场调研市场调研/ /定位定位第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目全程服务项目全程服务日本伊藤洋华堂日本伊藤洋华堂 北京马家堡西路店、北苑店选址、调研日本伊势丹日本伊势丹北京西单美晟国际广场选址福建永辉股份福建永辉股份北京石景山、六里桥、旧宫、马家堡等6店选址、调研北京保利博纳北京保利博纳北京学院路、公主坟店选址过往业绩介绍过往业绩介绍

12、河北天一城国际商业中心河北天一城国际商业中心商业业态、业种规划、20万平米面积招商宁夏荣盛超市宁夏荣盛超市中卫店升级改造江西万宜超市江西万宜超市街心店、东风店升级改造/流程再造青海百货青海百货购物中心定位、规划湖南长沙湖南长沙伍家岭商务区伍家岭商务区区域规划河北石家庄河北石家庄中华商业中心中华商业中心调研、定位、规划过往业绩介绍过往业绩介绍鞍山尖沙咀国际百货鞍山尖沙咀国际百货( (新世界百货新世界百货) ) 定位规划、招商工作广西东兴中国东盟建材交易中心广西东兴中国东盟建材交易中心定位、规划、招商北京西单美晟国际广场北京西单美晟国际广场招商、推广吉林长春奥莱公寓、奥莱百吉林长春奥莱公寓、奥莱百

13、货货销售、招商、推广、运营管理北京大兴火神庙国际商业中北京大兴火神庙国际商业中心心调研、规划、定位北京首地大峡谷北京首地大峡谷招商过往业绩介绍过往业绩介绍抚顺金融街一号生活购物广场抚顺金融街一号生活购物广场 市调综合定位招商工作北京望京悠乐汇北京望京悠乐汇 前期市调商业规划北京美丽新世界综合项目北京美丽新世界综合项目总建筑面积30万平方米，其中住宅占22万平方米，商业建筑8万平方米。过往业绩介绍过往业绩介绍北京兴隆家园北京兴隆家园综合综合项目项目总建筑面积60万平方米，其中住宅占54.5万平方米，公共建筑5.5万平方米。北京宏源公寓项目北京宏源公寓项目总建筑面积8万平米，位于外商投资集中的朝阳

14、-燕莎丽都商圈、电子城中心区内。 北京英郡北京英郡综合综合项目项目2万平米商业部分的销售及其招商工作。北京炫特区住宅项目北京炫特区住宅项目总建筑面积30万平米，2003年1月开盘，当年实现销售14.80亿元，位列北京年度排行榜第5名。北京酷特区住宅项目北京酷特区住宅项目总建筑面积3万平米，2005年1月开盘，两个月即全部售罄，创造了淡季热销的楼市奇迹。北京峰水别墅项目北京峰水别墅项目总面积5万平米，别墅和联排别墅以及度假酒店和国际俱乐部。新基础集团清河项目新基础集团清河项目总建筑面积15万平米，拥有花园洋房、美学社区，及4万平米酒店及配套商业。硕和集团朝阳路项目硕和集团朝阳路项目总建筑面积70

15、万平米，位于朝阳路杨闸环岛。建工集团南三环项目建工集团南三环项目南城高档低密度花园社区，总面积19万平米，位于南三环赵公口附近。北京华辰公寓项目北京华辰公寓项目顶级公寓，位于亚运村核心区，总面积8万平米。北京澳洲康都项目北京澳洲康都项目总建筑面积28万平米，2004年2月开盘，当年实现销售收入11.20亿元，位列 北京年度销售排行榜第9名。过往业绩介绍过往业绩介绍规划设计优势规划设计优势1、10年关注商业格局的变化，洞悉世界商业潮流;2、拥有大型商务区与社区Mall规划及设计经验;3、紧贴商业企业需求为导向的规划设计理念;4、规划设计都将建立在与商家意向合作的基础上;5、拥有代表国际商业规划与

16、设计水平的规划设计师。项目招商优势项目招商优势1、百家连锁企业战略联盟;2、数十家中外连锁企业选址顾问;3、10年服务于连锁业的人脉积累;4、拥有国内唯一连锁传媒集群;5、成功实现多个世界知名商家进驻主流商圈的经验。企业优势企业优势公关营销优势公关营销优势1、与全国各级各类新闻媒体长达10年的资源深厚合作;2、与国际投资基金、国内投资团队的紧密合作关系;3、多个项目成功推广销售的经验积累。 专家团队优势专家团队优势政府：商务部、北京及全国各省（市）商务局主管部门负责人，为我们的项 目提供指导。学术：中国连锁经营协会、中国购物中心产业资讯中心、中国商业联合会 、 中国百货协会、中国步行街专业委员

17、会 、中国人民大学等各高等院 校及科研机构相关负责人亲自参与顾问全程。企业：燕莎、王府井百货、华堂商场、北京华联、沃尔玛、家乐福、麦德龙、 易初莲花、百安居、东方家园、世纪环球影院等相关商业连锁企业部 门负责人，作为我们的顾问团队参与项目的业态规划和商业设计。企业优势企业优势团队主要成员介绍团队主要成员介绍郁旭波郁旭波 男 34岁中国连锁经营协会专家委员中国购物中心产业资讯中心专家委员北京东方国泰商业顾问有限公司董事北京东方国泰房地产经纪有限公司董事北京售点传媒投资股份有限公司董事、总经理中国连锁杂志社副社长、总编辑 1999年开始涉足泛零售领域，先后主持并指导全国多个商业物业全程，具有国内外

18、泛零售企业高层人脉积累，2009年，被新浪、联商、BTV财智人物联合推选为改革开放三十年，推动中国连锁发展杰出贡献十大人物。团队主要成员介绍团队主要成员介绍李沐天李沐天 男 37岁中国连锁经营协会专家委员中国购物中心产业资讯中心专家委员北京东方国泰商业顾问有限公司董事、总经理北京东方国泰房地产经纪有限公司董事、总经理中国连锁杂志社 董事 1999年开始涉足泛零售领域，先后主持并指导全国多个商业物业全程，成功实现超过100万平米商业物业招商、销售。 团队主要成员介绍团队主要成员介绍刘洪涛刘洪涛 男 41岁中国高级零售经营管理师中国连锁经营协会专家委员中国购物中心产业资讯中心专家委员北京东方国泰商

19、业顾问有限公司 董事、副总经理北京东方国泰房地产经纪有限公司副总经理经理北京售点传媒投资股份有限公司首席顾问中国连锁杂志社专家委员会副主任 20年零售从业经验，先后独立主持国内多个大型商业物业招商及运营管理，成功实现超过100万平米商业物业招商、经营管理。主持编撰、整合了当今国内涵盖业态最全、涉猎范围最广、最具有实战性的零售指导工具书系列，涉及百货、超市、便利店、家居建材、药店、家电、节能技术手册等泛零售行业/多业态，全系列工具书超过200册。团队主要成员介绍团队主要成员介绍宁宁 力力 男 40岁北京东方国泰商业顾问有限公司 招商一部总监北京东方国泰房地产经纪有限公司 策划总监 20年商业从业经验,熟悉百货SHOPPING MALL专业市场等多种商业运营模式,有着丰富的招商工作经验。先后主持北京顺鑫购物广场、鞍山尖沙咀国际百货(新世界百货)、抚顺金融街一号生活购物广场、北京望京悠乐汇、北京亚洲之星购物广场、南京中国女人街富腾生活购物广场、石家庄南花园