个人负债业务-个人资产业务介绍

1、第三章第三章 个人负债业务个人负债业务 个人资产业务个人资产业务 银行业务由三部分组成，即负债业务、资产业务、中间业务，银行业务由三部分组成，即负债业务、资产业务、中间业务，这三大业务构成了银行经营收入的主要来源。这三大业务构成了银行经营收入的主要来源。u 商业银行负债广义上讲，指商业银行商业银行负债广义上讲，指商业银行筹借资金来源筹借资金来源的一切活动。的一切活动。u 银行负债业务主要由两部分组成：银行负债业务主要由两部分组成： 一是各项存款，存款按所有权可分为一是各项存款，存款按所有权可分为个人存款个人存款、对公存、对公存款与同业存款款与同业存款，按来源可分为原始存款、派生存款，按性质可分

2、，按来源可分为原始存款、派生存款，按性质可分为活期存款、定期存款。为活期存款、定期存款。 二是借入资金二是借入资金或占用联行往来资金。或占用联行往来资金。 个人负债业务个人负债业务（略，见前章）（略，见前章）u 资产业务也就是运用资金的业务活动资产业务也就是运用资金的业务活动。u 随着个人、家庭经济实力的不断增强，经济活随着个人、家庭经济实力的不断增强，经济活动的不断发展，个人资产业务发展迅速，使其在动的不断发展，个人资产业务发展迅速，使其在商业银行资产业务体系中的重要性不断提高，在商业银行资产业务体系中的重要性不断提高，在我国国内，这种情形尤其明显。我国国内，这种情形尤其明显。个人贷款业务是

3、个人贷款业务是个人资产业务最主要的形式，本章就个人贷款业个人资产业务最主要的形式，本章就个人贷款业务的有关重要内容加以介绍。务的有关重要内容加以介绍。 资产业务资产业务第一节第一节 个人贷款业务的种类和方式个人贷款业务的种类和方式一、个人贷款业务的种类一、个人贷款业务的种类 包括：个人消费贷款、个人生产经营贷款、个人质押贷款包括：个人消费贷款、个人生产经营贷款、个人质押贷款1.1.个人消费贷款个人消费贷款银行各级机构向个人客户发放的有指定消费银行各级机构向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务。用途的人民币贷款业务。u（1 1）个人住房贷款包括）个人住房贷款包括个人住房贷款包括个人住房贷

4、款包括个人住房一手楼按揭贷款。个人住房一手楼按揭贷款。个人住房二手房贷款。个人住房二手房贷款。个人住房房改房贷款。个人住房房改房贷款。个人住房公积金委托贷款。个人住房公积金委托贷款。个人住房组合贷款。个人住房组合贷款。个人住房加按贷款。个人住房加按贷款。个人住房转按贷款。个人住房转按贷款。个人商业用房贷款。个人商业用房贷款。个人住房车位贷款。个人住房车位贷款。个人住房押旧买新贷款。个人住房押旧买新贷款。u（2 2）个人汽车消费贷款。）个人汽车消费贷款。u（3 3）个人教育助学贷款，包括：）个人教育助学贷款，包括：国家助学贷款。国家助学贷款。一一 般助学贷款（般助学贷款（“金钥匙金钥匙”助学贷款

5、）。助学贷款）。u（4 4）个人房屋装修贷款。）个人房屋装修贷款。u（5 5）个人大额耐用消费品贷款。）个人大额耐用消费品贷款。u（6 6）个人旅游消费贷款。）个人旅游消费贷款。2.2.个人生产经营贷款。个人生产经营贷款。 对从事合法生产经营的非法人资格的对从事合法生产经营的非法人资格的私营企私营企业业主业业主和和个体工商户个体工商户发放的，用于生产经营中流发放的，用于生产经营中流动资金需求或其他经济需求的贷款。动资金需求或其他经济需求的贷款。3.3.个人质押贷款。个人质押贷款。 个人借款人以未到期外币定期储蓄存款单、个人借款人以未到期外币定期储蓄存款单、凭证式国债或符合银行规定的人寿保险保单

6、等权凭证式国债或符合银行规定的人寿保险保单等权利利凭证作抵押凭证作抵押，从银行取得的贷款。，从银行取得的贷款。 二、个人贷款业务的方式二、个人贷款业务的方式主要包括信用贷款和担保贷款两种方式。主要包括信用贷款和担保贷款两种方式。（一）信用贷款方式（一）信用贷款方式 信用贷款是指银行完全凭借借款人的良好信用而无需提信用贷款是指银行完全凭借借款人的良好信用而无需提供任何财产抵（质）押或第三者担保而发放的贷款。供任何财产抵（质）押或第三者担保而发放的贷款。 以信用贷款方式发放的个人贷款主要有以信用贷款方式发放的个人贷款主要有国家助学贷款国家助学贷款、信用卡消费贷款信用卡消费贷款（无担保的贷记卡）等。

7、另外，（无担保的贷记卡）等。另外，汽车消费贷汽车消费贷款款业务品种也有信用方式贷款。业务品种也有信用方式贷款。 （二）担保贷款方式（二）担保贷款方式 担保贷款是指银行要求借款人根据担保贷款是指银行要求借款人根据担保法担保法规定规定的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。的担保方式提供贷款担保而发放的贷款。 我国我国担保法担保法中规定的担保方式主要有中规定的担保方式主要有保证保证、质质押押和和抵押抵押三种。三种。u 1.1.保证担保贷款保证担保贷款。保证是指保证人与银行约定，当债务人不履行债务时，保证是指保证人与银行约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行义务或承担责任的行为。保证担保保证人按

8、照约定履行义务或承担责任的行为。保证担保贷款是指银行根据贷款是指银行根据担保法担保法中的保证方式向借款人发中的保证方式向借款人发放的贷款。这种贷款方式不仅要审查借款人的偿还能力，放的贷款。这种贷款方式不仅要审查借款人的偿还能力，还要审查保证人的保证资格和保证能力。还要审查保证人的保证资格和保证能力。 u 2.2.质押担保贷款质押担保贷款。 借款人按借款人按担保法担保法规定的质押方式，以本人或第规定的质押方式，以本人或第三人所有的动产或权利作为质物发放的贷款。当债务人三人所有的动产或权利作为质物发放的贷款。当债务人（借款人）不能按合同约定履行还本付息的责任时，债（借款人）不能按合同约定履行还本付

9、息的责任时，债权人（贷款行）可以依法将质物折价或者采取拍卖、变权人（贷款行）可以依法将质物折价或者采取拍卖、变卖质物的价款优先受偿。卖质物的价款优先受偿。 个人贷款业务中能个人贷款业务中能作为质押的质物有作为质押的质物有未到期本外币未到期本外币定期储蓄存款存单、定期储蓄存款存单、19991999年后发行的凭证式国债、具有年后发行的凭证式国债、具有现金价值的人寿保险保单以及依法可质押的其他种类的现金价值的人寿保险保单以及依法可质押的其他种类的权利凭证等。权利凭证等。u 3.3.抵押担保贷款。抵押担保贷款。 借款人按借款人按担保法担保法规定的抵押方式，以本人或第规定的抵押方式，以本人或第三人的财产

10、作为抵押物发放的贷款。当债务人（借款人）三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人（借款人）不能按合同约定履行还本付息的责任时，债权人（贷款不能按合同约定履行还本付息的责任时，债权人（贷款行）可以依法将抵押财产折价或者采取拍卖、变卖抵押行）可以依法将抵押财产折价或者采取拍卖、变卖抵押物的方式优先受偿。物的方式优先受偿。个人贷款业务中大多采取抵押担保个人贷款业务中大多采取抵押担保的方式，如的方式，如个人住房贷款业务均要求借款人以所购房屋个人住房贷款业务均要求借款人以所购房屋作为贷款抵押作为贷款抵押（押旧买新业务除外）（押旧买新业务除外）。 除以上三种担保贷款方式外，有些个人贷款业务还除以上三种担保

11、贷款方式外，有些个人贷款业务还要求提供一种特殊的抵（质）押加保证的担保贷款方式，要求提供一种特殊的抵（质）押加保证的担保贷款方式，即：当借款人不能足额提供抵（质）押担保时，同时由即：当借款人不能足额提供抵（质）押担保时，同时由贷款银行认可的第三人提供连带责任保证担保的一种贷贷款银行认可的第三人提供连带责任保证担保的一种贷款担保方式。如个人住房一手楼按揭贷款业务中一手楼款担保方式。如个人住房一手楼按揭贷款业务中一手楼属期房的，除要求借款人必须将所购一手楼作为贷款抵属期房的，除要求借款人必须将所购一手楼作为贷款抵押，办理房屋产权预登记外，还要求该一手楼项目开发押，办理房屋产权预登记外，还要求该一手

12、楼项目开发商提供阶段性保证担保；再如个人汽车消费贷款业务中，商提供阶段性保证担保；再如个人汽车消费贷款业务中，对部分客户除要求其到车辆管理部门办理动产（车辆）对部分客户除要求其到车辆管理部门办理动产（车辆）抵押登记手续外，还必须由保险公司为该贷款提供履约抵押登记手续外，还必须由保险公司为该贷款提供履约还款保证保险。对部分客户除由保险公司为该贷款提供还款保证保险。对部分客户除由保险公司为该贷款提供履约还款保证保险外，还必须要求其到车辆管理部门办履约还款保证保险外，还必须要求其到车辆管理部门办理动产（车辆）抵押登记手续。理动产（车辆）抵押登记手续。 第二节第二节 个人贷款业务的基本原则和条件个人贷

13、款业务的基本原则和条件一、个人贷款业务的原则一、个人贷款业务的原则（一）基本原则（一）基本原则1.1.效益性原则。效益性原则。2.2.安全性原则。安全性原则。 3.3.流动性原则。流动性原则。 （二）特殊原则（二）特殊原则u1.1.指定用途指定用途。 申请个人消费贷款必须有特定的消费用途，严禁银行发放申请个人消费贷款必须有特定的消费用途，严禁银行发放无指定用途的个人综合消费贷款。无指定用途的个人综合消费贷款。u2.2.自筹首期自筹首期。 申请个人消费贷款必须有一定的自有资金，支付不低于银申请个人消费贷款必须有一定的自有资金，支付不低于银行规定比例的首期付款。严禁发放零首付个人消费贷款。行规定比

14、例的首期付款。严禁发放零首付个人消费贷款。u3.3.先存后贷先存后贷。 申请个人消费贷款一般要求借款人在贷款行开立储蓄存款申请个人消费贷款一般要求借款人在贷款行开立储蓄存款账户并存入一定比例的首付款及其他相关费用（登记费、公证账户并存入一定比例的首付款及其他相关费用（登记费、公证费、评估费、保险费等），待贷款发放入账后，扣除相关费用费、评估费、保险费等），待贷款发放入账后，扣除相关费用后，贷款行按照合同约定金额一次性将贷款连同借款人先期存后，贷款行按照合同约定金额一次性将贷款连同借款人先期存入的首期付款一并划转到开发商（或特约经销商、装修公司、入的首期付款一并划转到开发商（或特约经销商、装修公

15、司、旅行社等）在该行开立的结算账户内。旅行社等）在该行开立的结算账户内。（二）特殊原则（二）特殊原则u4.4.有效担保有效担保。 除国家助学贷款、信用卡消费贷款等少数信用贷款外，一除国家助学贷款、信用卡消费贷款等少数信用贷款外，一般的个人贷款业务均要求借款人提供银行认可的合法有效的贷般的个人贷款业务均要求借款人提供银行认可的合法有效的贷款担保，如保证、质押、抵押等。款担保，如保证、质押、抵押等。u5.5.专款专用专款专用。 个人消费贷款必须用于借贷双方约定的特定消费，如购买个人消费贷款必须用于借贷双方约定的特定消费，如购买住房、汽车、大额耐用消费品，进行住房装修、旅游等。严禁住房、汽车、大额耐

16、用消费品，进行住房装修、旅游等。严禁借款人将贷款挪作他用，否则，银行有权提前收回全部贷款本借款人将贷款挪作他用，否则，银行有权提前收回全部贷款本息直至依法处置抵（质）押物。息直至依法处置抵（质）押物。u6.6.按期偿还按期偿还。 借款人自贷款之日的次月（次季末月）起按期归还银行贷借款人自贷款之日的次月（次季末月）起按期归还银行贷款本息，逾期不还的，银行有权对贷款逾期本息计收逾期利息。款本息，逾期不还的，银行有权对贷款逾期本息计收逾期利息。 第三节第三节 个人住房贷款个人住房贷款一、一、个人住房一手楼按揭贷款个人住房一手楼按揭贷款（一）基本规定（一）基本规定1.1.概念。概念。 个人住房个人住房

17、“一手楼一手楼”按揭贷款（以下简称按揭贷款（以下简称“一手楼一手楼贷款贷款”）是指贷款人与房地产开发商签订按揭）是指贷款人与房地产开发商签订按揭合作协议合作协议后，向借款人（购房人）以所购后，向借款人（购房人）以所购“一手楼一手楼”房产作为抵房产作为抵押发放的人民币担保贷款。押发放的人民币担保贷款。“一手楼一手楼”指售房人为开发指售房人为开发商的住房。按房产是否验收竣工合格，是否取得房屋产商的住房。按房产是否验收竣工合格，是否取得房屋产权证划分为现房按揭和期房按揭两种。期房按揭的，开权证划分为现房按揭和期房按揭两种。期房按揭的，开发商须提供阶段性保证担保。发商须提供阶段性保证担保。2.2.贷款

18、条件贷款条件。（1 1）开发商向贷款行申请一手楼按揭贷款合作）开发商向贷款行申请一手楼按揭贷款合作应具备以应具备以下条件：下条件：具备企业法人资格的房地产专业性公司。具备企业法人资格的房地产专业性公司。具备有权部门核定的开发资质等级证明。具备有权部门核定的开发资质等级证明。项目报建、项目报建、销售手续合法，持有有效的销售手续合法，持有有效的建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程施（开）工许可证建设工程施（开）工许可证、建设工程规划许可建设工程规划许可证证、国有土地使用证国有土地使用证等证明。等证明。项目资本金不得项目资本金不得低于项目总投资的低于项目总投资的30%30%，并先于贷款发放

19、全部投入房地产，并先于贷款发放全部投入房地产项目开发，且其他资金来源落实。项目开发，且其他资金来源落实。在贷款行开立结算账户，并同意接受贷款行对预售房在贷款行开立结算账户，并同意接受贷款行对预售房款的监管。款的监管。抵押物合法有效，其中在建工程抵押率不抵押物合法有效，其中在建工程抵押率不得超过抵押物市值的得超过抵押物市值的50%50%。申请提供按揭的项目楼盘必申请提供按揭的项目楼盘必须为取得须为取得商品房销（预）售许可证商品房销（预）售许可证的现房或为多层的现房或为多层主体结构封顶、高层完成总投资主体结构封顶、高层完成总投资2/32/3以上的期房。属期房以上的期房。属期房按揭的，开发商须提供阶

20、段性保证担保。按揭的，开发商须提供阶段性保证担保。有较强的开有较强的开发、营销和物业管理能力，项目已形成品牌效应，市场发、营销和物业管理能力，项目已形成品牌效应，市场销售前景看好。销售前景看好。工程监理单位有相应的资质等级。工程监理单位有相应的资质等级。（2 2）借款人申请贷款的条件：）借款人申请贷款的条件：具有完全民事行为能力的自然人，且有城镇常住户口具有完全民事行为能力的自然人，且有城镇常住户口或有效居留身份证明。或有效居留身份证明。具有稳定的职业和经济收入，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。信用良好，有偿还贷款本息的能力。持有购买住房的持有购买住房的合同或协议。合

21、同或协议。能够支付不低于购房全部价款能够支付不低于购房全部价款20%20%的首期的首期付款。付款。同意以所购的房产及其权益作为贷款的抵押物。同意以所购的房产及其权益作为贷款的抵押物。贷款行规定的其他条件。贷款行规定的其他条件。3.3.贷款额度、期限和利率贷款额度、期限和利率。 贷款额度一般最高不得超过房价的贷款额度一般最高不得超过房价的80%80%；贷款期限最；贷款期限最长不超过长不超过3030年年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率标准。贷款利率标准。 （二）操作流程（二）操作流程 “ “一手楼一手楼”贷款操作流程包括贷款操作流程包括按揭楼盘项目审

22、查按揭楼盘项目审查和和按揭贷款发放按揭贷款发放两部分。在借款人提出申请之前，贷款行两部分。在借款人提出申请之前，贷款行需要对拟提供按揭贷款的楼盘项目进行审查、审批。需要对拟提供按揭贷款的楼盘项目进行审查、审批。 u1.1.楼盘项目审查操作流程：楼盘项目审查操作流程：开发商申请开发商申请项目调查项目调查项目审查、审批项目审查、审批签订项目合签订项目合作协议书作协议书u2.2.发放按揭贷款操作流程：发放按揭贷款操作流程：借款人申请借款人申请贷前调查贷前调查审查、审批审查、审批签订借款合同签订借款合同办理保险、公证、担保等手续办理保险、公证、担保等手续发放贷款发放贷款资料归档资料归档贷款偿还贷款偿还

23、贷后管理贷后管理清户撤押。将房屋分为现房（竣清户撤押。将房屋分为现房（竣工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房屋），分别按相关流程办理。屋），分别按相关流程办理。 （三）楼盘项目审查（三）楼盘项目审查1.1.房地产开发商提出申请。房地产开发商提出申请。贷款行要求房地产开发公司提交下列资料：贷款行要求房地产开发公司提交下列资料：（1 1）书面申请书书面申请书。内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项。内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额、成数、目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额、成

24、数、期限等。期限等。（2 2）公司资料。公司资料。包括企业法人营业执照、税务登记证、法人代码包括企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书（以上资料原件经经办行证、法定代表人或授权代理人证明书（以上资料原件经经办行审核无误后留存复印件）；房地产开发经历（经办行不得对有审核无误后留存复印件）；房地产开发经历（经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供按揭贷款）；欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供按揭贷款）；公司最高决策机构（如董事会）同意就该楼盘为借款人承担阶公司最高决策机构（如董事会）同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；申请期

25、房楼盘的还需提供经会计师段性连带保证责任的承诺；申请期房楼盘的还需提供经会计师事务所审核的前一年度财务报表（资产负债表、损益表、现金事务所审核的前一年度财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）和房地产企业开发资质等级证书。上述资料原件经经流量表）和房地产企业开发资质等级证书。上述资料原件经经办行审核无误后按要求留存复印件或原件。办行审核无误后按要求留存复印件或原件。（3 3）项目资料项目资料。 包括项目的可行性研究报告及计委立项批复、包括项目的可行性研究报告及计委立项批复、建建设用地规划许可证设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建建筑工程施工许可证筑工程施工许可证、国有土

26、地使用证国有土地使用证、商品房商品房销（预）售许可证销（预）售许可证；申请现房楼盘的还需提供竣工验；申请现房楼盘的还需提供竣工验收合格证明及收合格证明及商品房销售许可证商品房销售许可证，申请期房楼盘的，申请期房楼盘的需提供需提供商品房预售许可证商品房预售许可证。上述资料原件经经办行。上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。审核无误后留存复印件。2.2.银行对项目开展调查。银行对项目开展调查。o 经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，并进行项目前期调查，主要调查内全的同意受理，并进行项目前期调查，主要调查内容包括：开发商基本情况、手续的合

27、法性、项目基容包括：开发商基本情况、手续的合法性、项目基本情况、市场前景、项目效益及银行同业竞争情况本情况、市场前景、项目效益及银行同业竞争情况等。经调查，确认该楼盘符合个人住房按揭条件后，等。经调查，确认该楼盘符合个人住房按揭条件后，经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。调查部门签署调查朝向进行价格评估或自行评估。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。意见后送交贷款审查部门。o3.3.银行审查、审批银行审查、审批。 贷款审查部

28、门收到调查部门提交的项目调查报贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，经审查性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，经审查同意的，签署审查意见并按照权限上报有权审批人同意的，签署审查意见并按照权限上报有权审批人审批。对现房楼盘按揭贷款合作的审批认定权集中审批。对现房楼盘按揭贷款合作的审批认定权集中在二级分行及以上机构，对期房楼盘贷款合作的审在二级分行及以上机构，对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在一级分行，一级分行也可以批认定权原则上集中在一级分行，一级分行也可以在

29、转授权权限内将审批权下放到业务开展较好、管在转授权权限内将审批权下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。理规范的二级分行。o4.4.房地产商与银行签订合作协议书房地产商与银行签订合作协议书。 项目经审批同意后，由经办行与开发商签订项目经审批同意后，由经办行与开发商签订住住房按揭业务合作协议书房按揭业务合作协议书。办理期房楼盘的经办行还必。办理期房楼盘的经办行还必须与开发商签订须与开发商签订预售房款监管协议预售房款监管协议，由经办行监督，由经办行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目建设。项目建设。（四）贷款发放程序（四）贷款发放

30、程序1.1.借款人申请。借款人申请。购买已与银行签订按揭合作协议的项目住房的业主，在自有购买已与银行签订按揭合作协议的项目住房的业主，在自有资金不足时，可以向按揭经办行提出个人住房按揭贷款申请，资金不足时，可以向按揭经办行提出个人住房按揭贷款申请，经办行要求借款人填写申请表并提供下列资料：经办行要求借款人填写申请表并提供下列资料：借款人身借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。婚婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）。关系证明书，未

31、婚的提供未婚证明）。提供首付款付款凭提供首付款付款凭证（首付款按银行与开发商协议规定成数缴纳）。证（首付款按银行与开发商协议规定成数缴纳）。房地产房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。共有权人同意以所购住房作为抵押物的书面证明。共有权人同意以所购住房作为抵押物的书面证明。借款人借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款家庭成员共同还款

32、，则各方要签价证券等）；如果属于借款家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。其他方仍要继续承担还款责任。o2.2.借款人资信等级评定借款人资信等级评定。 对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。o3.3.受理、调查。受理、调查。 经办行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受经办行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的安排调查部

33、门进行贷前调查，调查的主要内容包括：理的安排调查部门进行贷前调查，调查的主要内容包括：借款人是否已按规定存入或支付首付款。借款人是否已按规定存入或支付首付款。贷款年限加上借贷款年限加上借款人年龄是否超过款人年龄是否超过6565年。年。借款人偿还贷款本息的能力。借款人偿还贷款本息的能力。借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符。相符。抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。的合法文件。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。 o4

34、.4.贷款审查、审批贷款审查、审批。 贷款审查部门在收到贷款调查部门的资料和意见后，贷款审查部门在收到贷款调查部门的资料和意见后，主要从以下几方面加以审查：主要从以下几方面加以审查：购房行为的真实性，防购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款止借款人和开发商串通骗取银行贷款。所购住房价格所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估。有房地产估价资质的机构进行价格评估。共有人是否共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见。出具同意抵押的合法的书面意见。借款人的还款能力。借款人的还款能力。经审

35、查同意的，提出贷款额、贷款期限，直接报有权审经审查同意的，提出贷款额、贷款期限，直接报有权审批人审批。批人审批。o5.5.签订借款合同签订借款合同。 经审批同意的，经办行与借款人、开发商签订经审批同意的，经办行与借款人、开发商签订个个人住房按揭借款合同人住房按揭借款合同。签订借款合同时，经办行主动。签订借款合同时，经办行主动向借款人、保证人提示合同中重要的条款。向借款人、保证人提示合同中重要的条款。o6.6.借款人办理房屋保险、公证和抵押（预）登记。借款人办理房屋保险、公证和抵押（预）登记。（1 1）保险。）保险。借款人必须借款人必须办理财产保险办理财产保险，明确，明确经办经办行为第一受益人行

36、为第一受益人，保险单正本交由经办行保管。保，保险单正本交由经办行保管。保险金额不得低于贷款金额；保险费用由借款人支付；险金额不得低于贷款金额；保险费用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。可由经办行代办保险业务。保险。可由经办行代办保险业务。 （2 2）公证）公证。经办行认为有必要的，可以要求。经办行认为有必要的，可以要求对借对借款合同进行公证款合同进行公证，公证费用由借款人承担。，公证费用由借款人承担。 （3 3）抵押（预）登记）抵押（

37、预）登记。以所购住房为抵押物的，。以所购住房为抵押物的，经办行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门经办行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。办理房地产抵押预登记。o7.7.贷款发放。贷款发放。 以所购住房作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、以所购住房作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款；若当地房地公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款；若当地房地产管理部门尚未开办抵押预登记业务，在借款人办妥房产管理部门尚未开办抵押预登记业务，在借款人办妥房屋保险、公证并将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋保险、公证并将购房合同、首付款付款凭证等办理房

38、屋产权证明必需的资料移交经办行后，方可发放贷款。屋产权证明必需的资料移交经办行后，方可发放贷款。 发放贷款时，由经办行信贷员填写借据，借款人签发放贷款时，由经办行信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署章或按指印认定，同时借款人签署划款扣款授权书划款扣款授权书，经办行将款项直接划入开发商在经办行开立的售房专户经办行将款项直接划入开发商在经办行开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。明。从受理借款人申请到贷款发放，在经办行内的流转从受理借款人申请到贷款发放，在经办行内的流转时间一般不应超过时间一般不应超过7

39、7个工作日。个工作日。o8.8.资料归档资料归档。经办行主管信贷员应在贷款发放后经办行主管信贷员应在贷款发放后1010个工作日内完成资料个工作日内完成资料归档。个人住房贷款业务档案实行支行集中管理、专人单独归档。个人住房贷款业务档案实行支行集中管理、专人单独保管，房屋所有权证和他项权利证书等重要凭证须按照会计保管，房屋所有权证和他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，个人住房贷款业务终结后的档案仍制度有关规定入库保管，个人住房贷款业务终结后的档案仍需保管需保管5 5年。年。o9.9.贷款偿还贷款偿还。贷款期限一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息；贷款期限一年以内（含一年）

40、的，实行到期一次性还本付息；贷款期限一年以上的，实行按月分期还款。还款方式可以采贷款期限一年以上的，实行按月分期还款。还款方式可以采用等额本息、等额本金、等额递增（减）、等比递增（减）用等额本息、等额本金、等额递增（减）、等比递增（减）等偿还贷款本息的方式。等偿还贷款本息的方式。o10.10.贷后管理贷后管理。 贷款发放后，经办行要加强贷后管理，定期进行贷款贷款发放后，经办行要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。主要包括：理正式的抵押登记手续。主要包括：贷后检查。经办行贷后检查。经办

41、行每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查，掌握全行个每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况并研究对策。人住房贷款的资产质量状况并研究对策。贷款利率调整。贷款利率调整。在贷款期限内如遇法定利率调整，按规定贷款期限一年以在贷款期限内如遇法定利率调整，按规定贷款期限一年以内（含一年）的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限内（含一年）的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限一年以上的，实行一年一定，于每年一年以上的，实行一年一定，于每年1 1月月1 1日开始，按相应日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。贷款利率调整后，应按剩余利率档次执行新的利率规定。贷款利率调整后

42、，应按剩余贷款本金、调整后的利率水平、剩余还款年限计算出利率贷款本金、调整后的利率水平、剩余还款年限计算出利率调整后借款人每月需偿还的贷款本息。调整后借款人每月需偿还的贷款本息。提前还款处理提前还款处理。借款人可以申请部分或全部提前还款，部分提前还款后可借款人可以申请部分或全部提前还款，部分提前还款后可以采取以采取“月还款额不变，缩短还款期限月还款额不变，缩短还款期限”或或“还款期限不还款期限不变，减少月还款额变，减少月还款额”两种方式。两种方式。o11.11.清户撤押。清户撤押。 借款人偿还全部本息后，经办行会计部门出具贷款借款人偿还全部本息后，经办行会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷

43、部门通知借款人，持其有效结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由经办行保管的有关法律身份证件、贷款结清凭证领回由经办行保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，经办行和借款人共同办理抵押注销登记手续。保方式的，经办行和借款人共同办理抵押注销登记手续。（五）风险防范（五）风险防范o1.1.要严格审查开发商法人资格、开发资质和能力、销售业要严格审查开发商法人资格、开发资质和能力、销售业绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实情绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实

44、情况和市场销售前景。况和市场销售前景。o2.2.贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。妥房屋抵押登记手续。o3.3.对期房按揭贷款，加强对开发商资金管理，防止挪用贷对期房按揭贷款，加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷。款；对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷。o4.4.经办行可委托评估机构对拟提供按揭贷款的楼盘进行价经办行可委托评估机构对拟提供按揭贷款的楼盘进行价

45、格评估，按揭贷款最高额度不得超过评估值的格评估，按揭贷款最高额度不得超过评估值的80%80%。（五）风险防范（五）风险防范o5.5.贷款行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起贷款行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，达到既促进个人住房信贷业务发展，又逐步置换收回来，达到既促进个人住房信贷业务发展，又逐步置换收回房地产开发项目贷款的目的。房地产开发项目贷款的目的。o6.6.认真审查个人客户的资信情况和购房行为的真实性，并认真审查个人客户的资信情况和购房行为的真实性，并根据个人还款能力确定首付比例。对首付款不足根据个人还款能力确定首付比例。对首付款不足20%20%的个人，的个人，不

46、得发放贷款。不得发放贷款。o7.7.建立信贷人员与部分借款人的约见谈话制度，严禁开发建立信贷人员与部分借款人的约见谈话制度，严禁开发商代办个人住房贷款。商代办个人住房贷款。二、个人住房二手楼贷款二、个人住房二手楼贷款（一）概念（一）概念 个人住房个人住房“二手楼二手楼”贷款（以下简称贷款（以下简称“二手楼贷二手楼贷款款”）是指贷款人向借款人发放的）是指贷款人向借款人发放的用于其购买二手楼，用于其购买二手楼，并以所购买的住房作抵押的贷款并以所购买的住房作抵押的贷款。 二手楼是指买卖双方均为具有完全民事行为能力的二手楼是指买卖双方均为具有完全民事行为能力的自然人，购买的房屋具有完全产权，依法可以转

47、让，双自然人，购买的房屋具有完全产权，依法可以转让，双方在签订买卖合同后，通过房地产管理部门办理过户手方在签订买卖合同后，通过房地产管理部门办理过户手续，完成交易行为。续，完成交易行为。二、个人住房二手楼贷款二、个人住房二手楼贷款（二）（二）贷款条件贷款条件1.1.具有城镇常住户口或有效居留身份。具有城镇常住户口或有效居留身份。2.2.具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。本息的能力。3.3.具有购买住房的合同或协议。具有购买住房的合同或协议。4.4.能够支付不低于购房全部价款或房屋评估价能够支付不低于购房全部价款或房屋评估价3

48、0%30%的首期的首期付款。付款。5.5.同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。证人。6.6.经办行规定的其他条件。经办行规定的其他条件。二、个人住房二手楼贷款二、个人住房二手楼贷款（三）（三）贷款额度、期限和利率贷款额度、期限和利率 二手房贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评二手房贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的估价格的70%7

49、0%。贷款期限按借款人年龄和房屋已使用年限。贷款期限按借款人年龄和房屋已使用年限确定，确定，一般不超过一般不超过6565年减去借款人年龄及不超过年减去借款人年龄及不超过3030年减年减去房屋已使用年限去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。住房贷款利率。（四）操作流程（四）操作流程 提出申请提出申请调查、评估调查、评估审查、审批审查、审批签订借款合签订借款合同同办理保险、公证、担保手续办理保险、公证、担保手续发放贷款发放贷款资料归档资料归档贷款偿还贷款偿还贷后管理贷后管理清户撤押清户撤押（五）贷款发放程序（五）贷款发放程序1.1.借款人申请

50、。借款人申请。 经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料：资料：（1 1）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。件）。（2 2）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）。关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）。（3 3）不低于所购房屋价格）不低于所购房屋价格30%30%的首付款付款凭证。的首付款付款凭证。（4 4）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房）房地产主管部门

51、统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。买卖合同。（5 5）所购住房产权证明。）所购住房产权证明。（6 6）共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明。）共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明。 （7 7）若售房人为自然人，提供售房人（含共有权人）身份）若售房人为自然人，提供售房人（含共有权人）身份证件；如售房人为法人，须提供有效的法人营业执照、法定证件；如售房人为法人，须提供有效的法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件。代表人证明书等有关文件。（8 8）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁的证明。）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁的证明。（9 9）借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款

52、人所在）借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。（1010）经办行要求提供的其他文件或资料。）经办行要求提供的其他文件或资料。 2.2.借款人资信等级评定。借款人资信等级评定。 条件具备的分行，

53、对借款人资信等级进行评定。条件具备的分行，对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。贷款期限和额度。3.3.调查、评估。调查、评估。经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，同意受理，安排调查部门进行贷前调查安排调查部门进行贷前调查。以所购住房。以所购住房作为抵押物的，还应委托一级分行认可的、作为抵押物的，还应委托一级分行认可的、具有房地具有房地产估价资质的机构进行价格评估。产估价资质的机构进行价格评估。贷前调查的内容包括：贷前调查的内容包括：

54、（1 1）借款人是否支付）借款人是否支付30%30%以上的首付款，并存入售房人在经办以上的首付款，并存入售房人在经办行开立的售房款账户上。行开立的售房款账户上。（2 2）贷款年限加上借款人年龄是否超过）贷款年限加上借款人年龄是否超过6565年，贷款年限加上所年，贷款年限加上所购二手房已使用年限是否超过购二手房已使用年限是否超过3030年。年。（3 3）借款人偿还贷款本息的能力。）借款人偿还贷款本息的能力。（4 4）借款人所购买二手房的价格与当地同类物业市场价格水平）借款人所购买二手房的价格与当地同类物业市场价格水平是否相符。是否相符。（5 5）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合

55、）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文件。法文件。（6 6）所购房屋是否有租约在先，若有，调查租约起止日期，租）所购房屋是否有租约在先，若有，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁等。金是否合理及租户是否同意搬迁等。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。 4.4.审查、审批。审查、审批。 贷款审查部门收到调查部门提交的调查报告和有关贷款审查部门收到调查部门提交的调查报告和有关资料后，就以下几个方面进行审查：资料后，就以下几个方面进行审查：（1 1）房屋的产权是否明晰。）房屋的产权是否明晰。（2 2）房屋交易价格是否与市场价格

56、基本相符，是否存在）房屋交易价格是否与市场价格基本相符，是否存在高估抵押物价格、变相提高贷款成数的风险。高估抵押物价格、变相提高贷款成数的风险。（3 3）贷款期限、额度、还款方式是否与借款人还款能力）贷款期限、额度、还款方式是否与借款人还款能力相符。相符。 贷款审查部门提出贷款额度、期限、利率、担保方贷款审查部门提出贷款额度、期限、利率、担保方式的建议或不能贷款的理由。经审查同意的，直接报有式的建议或不能贷款的理由。经审查同意的，直接报有权审批人批准。权审批人批准。 5.5.贷款发放。贷款发放。 二手房贷款的发放分以下三种情况：二手房贷款的发放分以下三种情况： （1 1）借款人不需要房屋交易中

57、介机构提供担保，直接向贷）借款人不需要房屋交易中介机构提供担保，直接向贷款人申请贷款款人申请贷款，其操作程序为：，其操作程序为：贷款经审批同意的，经办行贷款经审批同意的，经办行与借款人签订与借款人签订个人住房抵押借款合同个人住房抵押借款合同，办理保险、公证等，办理保险、公证等手续。手续。经办行出具经办行出具个人住房贷款承诺书个人住房贷款承诺书，承诺在借款人，承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。款。售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵押登记，并将已办

58、妥抵押登记手续的房屋所有权证和他项权利押登记，并将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证和他项权利证书交由经办行收执。证书交由经办行收执。借款人签署借款人签署划款扣款授权书划款扣款授权书。经办行填写借据经借款人签章或按指印认定后，根据经办行填写借据经借款人签章或按指印认定后，根据划款扣划款扣款授权书款授权书的约定，将贷款划到售房人在经办行开立的账户上，的约定，将贷款划到售房人在经办行开立的账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款凭证。同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款凭证。（2 2）由房屋交易中介公司担保的二手房贷款，）由房屋交易中介公司担保的二手房贷款，其操作程序其操作程序为：为

59、：借款人与同意为贷款提供借款人与同意为贷款提供阶段性保证担保阶段性保证担保的房屋交易的房屋交易中介公司（以下简称中介公司（以下简称“交易中介交易中介”）签订担保协议。）签订担保协议。交易交易中介在经办行处开立专户，经办行在接到借款人的申请和有中介在经办行处开立专户，经办行在接到借款人的申请和有关资料并审核无误后，与借款人签订关资料并审核无误后，与借款人签订个人住房抵押借款合个人住房抵押借款合同同，与交易中介签订阶段性担保合同，同时借款人、售房，与交易中介签订阶段性担保合同，同时借款人、售房人、交易中介与经办行签订售房款委托划转协议。人、交易中介与经办行签订售房款委托划转协议。办理房办理房屋保险

60、、合同公证。屋保险、合同公证。经办行将贷款划到交易中介在经办行经办行将贷款划到交易中介在经办行开立的专户上，同时通知借款人贷款已经发放，交易中介出开立的专户上，同时通知借款人贷款已经发放，交易中介出具收款凭证。具收款凭证。借款人与售房人到当地房地产管理部门办理借款人与售房人到当地房地产管理部门办理产权过户和抵押登记手续。产权过户和抵押登记手续。经办行收到借款人交来的房屋经办行收到借款人交来的房屋他项权证后，将售房款由专户转入售房人在经办行开立的账他项权证后，将售房款由专户转入售房人在经办行开立的账户。户。（3 3）由住房置业担保公司（以下简称）由住房置业担保公司（以下简称“置业担保公司置业担保