新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

1、新南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告Company number 1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108南宁江南区房地产楼盘市场分析报告(2012-9-14)策划部：李胜准 一、江南区现状及城区发展趋势(一)江南区域现状概况南宁市行政区划图兴宁区:总面积断51平方公 里，总人口”3万人.期氐区：总面积约13 平方公里,总人口岩宁区：总面枳约12”平方公里.总人口 31f万直秀区：总面积约872 平方公里，总人口523万良庆区HTT附I心6a皿丹才干净江南区息人品收对以增：jwg 七咫次、江南区位于广西首府南宁市西南 部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南 岸而命名为江南区，

2、管辖那洪镇、江 西镇、吴坪镇、苏坪镇、延安镇5个 镇及福建园街道、江南街道、沙井街 道3个街道办事处，总面积为1154平 方公里，总人口多万人。江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大 南宁的形成和中国一东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出 了 “工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：1 .核心区域优势：江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片

3、可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场 所。2 .便捷交通优势:南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴坪机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展。3 .人气商贸优势：江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业；“10 + 1”大道 形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东 盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档 汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。4 .环境优势：江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善

4、居住环境。在江南大道、沙井大道、 五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目。 逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境。（二）江南区市政规划及发展趋势1、江南区市政规划实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能。根据城市发展需要，对一些 重要地段进行改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按 照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期主要实施白沙 片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。2、发展趋势规划一“一区两带多组团”的城区发展空间布局“一区” 一一多点式商贸区范围包括亭江

5、路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五 一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。初步具有市场集聚效应的 商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江 大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成 服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为 重点，服务江南工业园和江南物流园的商贸区。“两带” 一一邕江南岸经济带、城区西南部经济带邕江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐 中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展 区，形成独具特色的江南外

6、滩新景。城区西南部经济带范围是沙井片区、吴坪镇、苏坪镇。此经济带拥有江南工 业园、江南物流园。在吴珏、苏珏一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械 加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴坪国际机场扩建，开发建设集生 产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济”。“多组团” 一一多个小城镇特色组团。范围包括吴坪、苏坪、江西、延安镇。根据各镇资源特点和比较优势，分别 侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快 速发展的产业。吴珏镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏坪镇重点发展储运、 食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。二、江

7、南区房地产市场划分及特点（一）区域市场划分按房地产发展特为三个板块:板块）。urTiATFTHyFKI征，江南片大体分五一沙井板块（老LI I ? 1江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南壮锦那桐板块五一沙井板块白沙星光板块从规划上看来，江 南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相 比最大的优越感来源。如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁 区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起 的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支 撑，未来的江南区或将发展成

8、为南宁的副中心。（二）江南区各板块在售项目统计表:1361583 亩华南城3406亩4-586 亩纯住宅纯住宅6500元/肝6900 元/of紧凑二房、三房二房和三房周边县市，省外乔迁居民、 投资客附近本地居民、周围生意人、南宁 外县人二眇mft. =.八筋我率（三）江南区价格分析 江南区在售楼盘平均价格走势图：以上图表显示了 2011年9月2012年9月份江南区三个板块主要在售楼盘 的价格变化情况以及三个板块在售楼盘均价走势情况。从中我们可以看到，江南 区各板块住宅平均价格在5000-7000元/nf区间内，该均价区间也较为符合目前 江南区民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。白沙星光板块

9、因为周边配套 成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元/肝，而壮锦那洪板块周边配套及 地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/杆。总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势。近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。三、江南区各板块市场分析（一）白沙星光板块1 .板块环境分析白沙星光板块区位优势明显，环境优越。 有白沙大道和星光大道两大交通干道纵横交 错，交通十分便捷。以白沙大道为界，南面有 江南客运站，北面有江南区政府，使该板块成 江南区的政治核心，优势凸显。规划中的江南 公园也在白沙大道的北面。白沙大道东面临邕 江，环境优越。这里是江南区

10、商业物流比较发达集中的板块。白沙大道北面是广西国际农产品物流中心和10+1商业大道（茶叶街），南面是南宁经济技术开发区。白沙大 道沿线是“汽车一条街”。2 .板块房地产发展现状白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完项 目有180个，待售4个，在售3个。该板块楼盘现今规模最大的是龙光普罗旺 斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数。星光大道 周边配套相对于白沙大道更成熟，居住氛围更浓厚。但随着各大楼盘的开发，白 沙大道现在的生活配套也口益完善，居住氛围口见浓厚，开发空间更广，潜力更 大。3 .板块项目基础指标量化项目名地址规模规划配套称江南五一

11、用地面积9913栋高层建筑。塔楼 汇聚购物、餐饮、休 A西路180号亩，总建筑面积约36万户。总户数2559户闲、娱乐、商务功能一 站式骑楼街城。n1南宁市白 沙大道 109号（宝马展 厅对面）总占地面积586 亩，总建筑面积 1500亩。总户数 9500 户。五期：3栋28层，2 栋32层，五期共 1332户。多层、小高 层、高层。有会所、网球场、篮球 场、泳池、南城百货超 市、大型康体会所、动 态景观泳池、5000平米 欧洲风情商业广场，临 街骑楼欧洲风情街，小 学、公园等配套。车 库。81江南沙井 大道56 号占地面积2270239平方米 建筑面积 820000平方米。共5288个车 位

12、、目前开工建 设2、3#广场， 正打地基。华南城将集原料及产 品交易、展示、信息 交流、仓储、配送、 货运以及金融结算等 功能于一体，提供工 业原料及产品采购、 物流一站式服务与办 公休闲娱乐全方位服 务。华南城有、宾馆、酒 店、酒吧、会所、电子 网络、物业管理、广告 宣传、中介服务等物流 商务配套设施，以及住 宅、公寓、宿舍、超 市、购物中心、酒楼餐 饮、娱乐休闲。DBF匚江南沙井 大道中段 （沙井大道与亭洪 路延长线 交汇处）占地面积约150 亩，总建筑面积 万平方米，共23 栋楼，总户数2506 户融晟公园大地有小 学、国际品牌连锁折 扣店、酒店、写字 楼、大型超市、商务 公寓、生态公园

13、、600 nf国际会所、无边际 泳池。小区有国际风情街区、 国际幼儿园，集居住、 酒店、商务、商业、餐 饮、休闲等功能于一体 的复合型公园生活城。4 f-.)不江南区五 一路与南 建路交汇 处东南面规划面积：平方 米建筑面积：平方 米批发零售建筑面积占 总建筑面积比例的5% -10%o项目将配套建 设幼儿园（6个 班），幼儿园占地面 积不少于2160平方 米，建筑面积不少于 1260平方米。周边批零市场一应俱 全：淡村小学、亭子二 中、市二医院、淡村菜 市与地块相隔均不到一 公里771占地面积：308530平方米建筑面积:467000平方米南宁奥园周边有良风 江国家森林公园，七 坡林场。小区内

14、规划中有千米运 动长廊、多功能会所、 超市、商业街，万余平 方米教育设施等。1江南区那 洪大道37号（那洪壮 锦路口）占地面积159998平方米 建筑面积 600000平方米O汇东星城1期总计 1230户。2010年推出 的1期组团由10多栋 18层和4栋23层的 高层建筑。汇东星城位于壮锦那洪 路口，西邻壮锦大道， 直通机场高速路，北接 那洪大道，东南侧规划 有市政路，交通网络四 通八达。白白沙大道 与亭江路 交汇处总占地面积210 亩，建筑面积 825 亩。总户数4000 户。16栋28-33层高层住宅。塔楼高层。有4万平方米的商业和 幼儿园。小区内有园林景观。停 车位。8现调查白沙星光板

15、块在售项目3个，待售项目4个，1个项目已售罄。云星钱隆江南和龙光普罗旺斯两个大盘，总户数分别达到4000户和9500户。其他均为192902户的小规模的楼盘。各个楼盘主要分布在白沙大道周边。建筑类型均有高层，部分有塔楼、多层、小高层。社区内部配套多为园林景观、绿化小区、停车位、运动场所等休闲娱乐配套设施。有5个楼盘有商业配套，商业氛围浓厚。主力户型为肝1+1、肝的两房、nf三房、四房。四季花都2007年开始销售,期间推出房源有数据可查为68套，2010年全年公开信息中无房源销售，目前公布待售信息并且二期已更名为四季英伦。4 .板块在售项目价格走势分析该板块在售项目有3个。平均价格在6000-8

16、500元/nV区间内，相差幅度大,最低是普罗旺斯6000元/nf,最高是现代国度达8300-8500元/肝。处于白沙大道的几个在售、已售罄的楼盘的均价都在6000-7000元/nf区间。而位于星光大道的周边配套更成熟，因此现代国度的均价比白沙大道这边的楼盘卖得贵。5 .板块项目优劣势分析1.交通便利，位于规划建设的轻轨2号线第2个站1.缺少园林绿化自9点。2.该项目卖点之一之2.配套设施完善，生活便利成本低、离市中心近：有远。3.部分户型进深过【南城白.货、人人乐超市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。4.均价相对过高，t3.准现房销售，购房有保障。整体性价比不高。1 .完善的配套设施，生

17、活便利：有白沙菜市、南城百1、项目地处污水处）货、人人乐超市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。2.项目位于亭江路和白沙大道交汇处，交通便利。3.几乎每个户型都设置赠送面积，对购房者吸引力大。1 .项目目标群体定位明确，根据附近的本地居民为主 要目标客户。2 .紧靠亭洪路“10+1”商业大道成熟便利的生活圈， 居住氛围浓郁，生活便利。3 .靠邕江水岸，可享邕江风景。4 .交通便利：项目邻亭洪路主干道，。周边桥梁系统 发达，邕江大桥、桃源大桥、凌铁大桥、白沙大 桥、葫芦鼎大桥等。1 .小区内自然资源E2 .接近糖厂，空气?1 .定位明确，以极具“法式原乡小镇”的地中海情调 为楼盘整体形象定位

18、。在景观视觉上，也营造出法国 温馨浪漫、自有休闲的风格情调。2 .均价比周边项目稍低，是经济住宅。该项目是所在 板块中最大的楼盘，小区规划合理，内部配套成熟， 价格优势更加凸显。3 .小区有南城百货超市、商业广场，商业氛围越来越 浓厚。4 .项目属于空港板块，承担门户的角色。1排水系统差，周边 2.项目分期开发，在 音等方面的问题，可 日常生活造成不便的 3.部分户型设计偏离 4.部分单元住户离白 不方便。1 .准现房，购房有保障。2 .户型方正，符合中国人传统审美观。3 .项目位于白沙大道和星光大道交汇处，交通便捷。 驾电动车10分钟可达市中心。L小区面积小，内W2 .绿化面积少，项t 里左

19、。3 .细节注重不够，才4 .项目接近主干道,5 .现房销售，入住E 还没装修，装修F 住户造成不便。1.交通便利：项目位于南宁白沙大道与友谊路口，距离亭洪路“10+1”商业大道仅5分钟步行距离。2.项目临近“10+1”商业，周边配套生活方便。6 .小区的管理不够5L项目5号楼曾发生开发商封锁，原因可导致楼板倾斜、南北发商表示，5号楼是时出了差错，导致层基下陷造成的南北高白沙星光板块相对于江南区其他板块而言拥有更为成熟的生活配套优势和独 一的区域市政核心，人居氛围相对浓厚。本板块处于白沙大道和星光大道交汇 处，各个交通要道纵横交错且接近市中心仅十分钟的路程，交通优势十分明显。但是景观资源是该板

20、块大部分楼盘比较缺乏的内容，环境污染问题以及下水道排 水系统问题仍是各个楼盘共同面临的问题。6.板块项目定位分析商铺、办公、居住综合楼。中高端精装小户城市中心，江景独栋小户面向白领阶层的中高端精品住宅观江水境大城时尚都市综合楼，成功精英聚落营造一个都市繁华、便捷、时尚、亲水、亲巴然的江景都汇享受市中心，优家水库风窗高品质中低价位的楼盘法式原乡小镇现代时尚中高端住宅时尚，典雅乂不失现代的身高尚住宅小区现代、阳光、缤纷、和谐、 谐生态家园的居住理念，? 谐的花园式高尚住宅小区区域商务办公标杆高档商业酒店及办公区1商铺、写字楼、居住复合地产住宅景观居所商住V介地产，小户型商住水景地产住宅经济住宅住宅

21、公寓经济住宅住宅经济住宅写字楼白沙星光板块有4个项目在打造都市综合楼，强调时尚、自然都市综合楼的 形象，这些楼盘分别是现代国度、红日公馆、天誉江南花园，龙光普罗旺斯虽 然主打住宅，但其实内部配套已有南城百货超市、商业广场、临街骑楼等。各个 楼盘定位同质化严重，差异化不明显。面楼盘项目特色定位为经济住宅有3个， 分别是普罗旺斯、花样年华和四季花都。7 .板块市场特征总结特征一：建筑类型单一受开发土地面积影响，该板块基本以塔楼、高层为主。特征二：多以商住综合楼为主该板块的商业街氛围并不浓厚，这也是该板块大部分楼盘做成商住综合楼的一个 很重要的原因，楼盘的商业消费品主要由小区的居民来消费。特征三：户

22、型以三房为主从该板块在售楼盘最近一次推货情况来看，推出的户型以三房为主，两房、单间 /一房。三房面积区间集中于80-99 of的紧凑型住房、120-129肝的实用型住房和 130-149 nf的舒适型住房。特征四：客户群体多样该板块项目面对的主要消费群体有年轻人刚性需求或者是白领精英人群。所开发 的户型多以实用性小户型居多。也有针对附近的本地居民和周边做物流及做生意 的商人。外省购房者以四川、湖南等市居多。南宁各个县份的购房者也是主要消 费群体。8 .板块发展趋势分析趋势一：楼盘开发将会更成熟。随着各大知名开发商的进驻，白沙星光板块的生 活配套设施n臻完善，生活气息也会越来越浓。正在规划中的江

23、南花园必然带动 整个板块周边环境的提升，按照目前市场如果需求变动不大的情况下，房价可能 会有小幅上涨趋势。趋势二：松宇中环国际是该板块首个以写字楼为整合商业概念的楼盘，将会弥 补城南区域没有商务办公室的市场空白，引领江南区第三产业发展的新潮流。趋势三：白沙星光板块户型供应主要以两房、三房为主，实用性刚需小户型居 多。在未来的市场发展格局，将会持续供应两房、三房以满足市场需求。（二）五一沙井板块1 .板块环境分析主永和学校同心诊所。诙亍南沽叁马鞍岭y南宁市漉 王梦怜小学南宁市江南V 区长乐学检P法航建南羌宾除- 老电V广西石化面 及级技工学校玄桂宁小学五一於五一立交桥南宁花江南 区东南小学是五一

24、沙井板块位于南宁市江南 区西南部，离市中心12公里， 西、北面临邕江，南面紧靠南宁火 车南站，临空港板块。有沙井大 道，五一路特色商业街签约引进梦 之岛百货、南城百货等品牌企业进驻。沙井也必将成为适宜居住、投资，生活配 套完善的区域，由以往的“价格洼地”迅速蜕变为“价值高地”。2 .板块房地产发展现状目前江南区的物流项目已引进两大巨擎之一是定位为综合性商贸物流园的华 南城，总投资近120亿元。融晟公园大地被誉为引领南宁沙井片区内最早最大的 国际建筑综合体项目，华南城、海吉星农产品市场、以及LED工业园区等规划的 落实，首届“中国一东盟轻工业展”的举办等等一系列的变化使得这个江南原本 不被重视的

25、一隅突然焕发了蓬勃生机。不久的将来，五一沙井板块也必将成为适 宜居住、投资，生活配套完善的区域。同时五一沙井板块还拥有邕江自然景观资 源。3.板块在售项目基础指标量化占地面积:由11栋1625层的高层地近万平米滨江景观长廊江南江南41000平方米广场、珍稀百年古树移大道中兴建筑面中海外海法式建筑错落排桥旁约布，3万平米法式皇家精致积：35000平方植、下沉景观层、空中花园、阳光露台500米米总户数约园林。停车位：1186个。1072 户分A、B、C、D四个地块。江南沙井设有专属幼儿园、小占地面积:大道中段首期开工11栋楼，其中4学，同时专设社区商业399960平方米（沙井大栋围合而建5 + 1

26、多层洋建筑面积:街、主题公园、儿童娱房，3栋18层小高层，4栋道与亭洪800000 m2；总乐场所，配有大型人工23 31层高层,目前在建的路延长线湖泊、泳池、会所等户数4862户交汇处）B地块住宅区，共23栋，停r车位1542个。江南五一 路与南建 路交汇处 东南面占地面积：60326平方米 建筑面积：270000 nV；总 户数1510户30栋17+1层和31+1两种高 层住宅楼，车位信息：按个 /户配置。幼儿园江南沙井大道56号占地面积：2270239平方米 建筑面积：4880000 m2 ；总 户数5238户地标建筑318米超高层办公 配套服务建筑。停车位:5288个。国际双语幼儿园、

27、九年 制学校、会所、游泳 池、球场、老年人活动 中心、医疗中心目前五一沙井板块在售楼盘均为1000户到5000户左右规模的大盘，主要分 布在沙井大道周边；建筑类型涵盖高层和板塔结合；社区内部多为彰显人文性质 的园林、游泳池、花园、广场、运动场所等休闲娱乐配套设施，除华南城外其他 项目商业配套并不突出；主力销售户型为90-100 nf二房、90T20nf三房。4 .板块在售项目价格走势分析该图表显示了 2011年9月到2012年9月份五一沙井板块主要在售楼盘均价 走势情况。从中我们可以看到，五一沙井板块住宅平均价格在6000到7000元/ m?区间内，相差幅度较大，但该均价区间也较为符合目前江南

28、区区经济发展状况 及民众收入水平与消费能力，市场接受度较高。特别指出的是，一些周边配套成 熟、位处交通便利地段的楼盘，其售价可达到7500以上，而部分周边配套及地 理位置欠佳的楼盘，其均价一般在6100到7000元左右。总的来看，五一沙井板块的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势。5 .板块在售项目优劣势对比1.项目位位于邕江上游，紧邻江南大道与邕江相接，毗邻规划中L项目位于沙川的棕桐园，与新秀公园隔江相望，自然景观优美。大型货车较多,2.项目距市中仅6-8分钟车程，外部立体交通网络四通八达，10影响（车辆噪平分钟之内便可到达东面或北面的重要商业中心，生活便利。2 .片区聚集人并3.户型的通风采

29、光性极佳，保证了良好采光及优美的景观视野。3 .项目周边建筑入户花园设计，保证户型私密性的同时乂可享有私家景观及良好整体形象。的室外休闲空间。1 .项目总体定位为南宁中高档的复合地产项目，以大型市政公园、专业市场及风情商业街区为依托，是集居住、酒店、商务、1.周边市政及信商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生活城。少。2 .项目所处地块是南宁快环以内最后一片可整体开发的处女地。2.项目所处位置属国际顶级建筑群，坐落江南区沙井大道中段亭洪路延长线交汇不便。处，作为江南区政府成功招商引资的大型项目，将成为江南房地产业进入新时期的一座典型之作。L项目交通四通八达，约20路公交路线途径五一路及南建

30、路，约L项目在自然房十五分钟车程既可达火车站及朝阳花园，而且五一可直通机场高实际离邕江较远速，整体的交通出行十分便捷。2.项目在户型2.地块周边批零市场一应俱全：淡村小学、亭子二中、市二医等方面的建筑以院、淡村菜市与地块相隔均不到一公里。周边市政配套成熟、居3.均价过高（捱住氛围浓郁。位上限），使桀1.周边市政及信L项目位于一个将集原料及产品交易、展示、信息交流、仓储、少。配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采2 .周边环境脏、购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务。3 .项目周边的房作为南宁传统老生活区，五一沙井板块的楼盘并没有拥有成熟的生活配套优 势，居住氛围较冷清；

31、位于邕江附近，外部景观资源优势显着；不过整个城区建 筑物陈旧，周边环境相对较乱、差，居住人群素质不高，对该城区形象存在一定 影响。同时沙井大道一带楼盘由于位置稍偏其住户出行不够便捷。6.板块在售项目定位分析便捷、亲水、亲自然的江景住宅区江轴核心,城市一线;复合型公园生活城沙井时代,80万中心中高端楼盘滨江中心，品质典范商铺、办公、居住综合体。江南华府住宅水景地产，公园地产住宅商住楼商铺公园地产，投资地产,住宅景观居所,宜居生态商住楼商铺复合地产，国际化社1五一沙井板块多以中端楼盘为主，只有万昌邕江明珠定位为中高端楼盘，这 一板块的楼盘目标群体有南宁及周边居民为，以及外地投资者。各个楼盘的形象

32、定位都和邕江的一线海岸挂钩。而华南城是集原料及产品交易、展示、信息交 流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、 物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务,是五一沙井板块未来的发展方向。 7.板块市场特征总结五一沙井板块作为南宁市老城区，拥有其原有的老城街区风貌，最能体现南宁人 居的特点。特征一：商品房价格上升势头放缓 五一沙井板块的房地产市场发展正处于成长阶段，邕江附近的楼盘由于其生活配 套不够成熟完善，其6100元/nf以上均价一直不是整个江南区最低，但这个价格 也接近该区域一般人群购买能力的承受上限，增长空间不大，预计房价只会小幅 度缓慢增长，以利于消化旧货；而

33、华南城的楼盘，更注重商住功能结合，作为固 定资产投资而言，其6600元/肝的均价未来还有一定上升空间，但也由于该区域 目前周边生活配套仍未成熟，一定程度上影响其价格的快速增长。特征二:建筑类型东西有别房地产市场的不断完善，土块价格的快速上涨，建筑类型也由多层逐渐向高层转 变。目前板块周附近基本上都是以高层、板塔结合为主；而板块西北部的还存在 较大面积的土地，该区域房地产的开发将出现高层和板塔结合并存的格局。由于 其可开发的地块大，园林设计这一块将是多姿多彩。特征三:户型以二、三房为主从该城区在售楼盘最近一次推货情况来看，推出的户型以二、三房为主，单间和 四房次之，70户以下的小户型及大面积的楼

34、中楼供货量较少。三房户型里又以 120-129 nf的舒适型、100-119 nf的紧凑实用型三房为主；二房主要是90-100 nf 的舒适型大面积二房。特征四:客户群体分布较广区域范围内的主要人群特征可划分为低收入的外来劳务人员、中高收入的城区原 住民以及私营企业主或个体商户。但目前该城区内可选择的楼盘数量并不多， 市场处于需大于供状态，房产市场发展潜力巨大。8.板块发展趋势分析五一沙井板块目前的供货主力集中在融晟公园大地、万昌邕江明珠和华南城 这三个大盘上，前两者规划总户数都在1500户以上，后者更是达到惊人的5000 户！随着政策的公布，各楼盘主推一步到位的大户型。也随着80、90后准备

35、步 入婚龄，二房、三房的婚房也逐渐占相当大的比例。随着南宁市加大对沙井的大 力推广与发展，以沙井大道为中心的周边生活配套、公共设施配套、交通配套必 将更加完善，开发区周边所开发的房地产项目也必将更受南宁市其他城区客户的青睐。（三）壮锦那洪板块1.板块环境分析（1）板块规划壮锦那洪一带是通往吴坪国际机场的必经 之地，交通要道地位十分显着。随着五象 大道延长线开工建设，由南宁市政府、南 宁经济技术开发区和江南区政府当年制定 的要在城南板块壮锦大道一带打造江南的 CBD的宏观规划，南城百货的进驻相继带动 了周边商业集群发展。另外，政府规划建产磁郢菱建寤小学壮锦大道狗头的八桂绿城，学八桂绿城商店史东里

36、城叁洞庭好R族戈馆良凤江国家春林公园_部着提m琳I 最后，江南片区污设的800亩江南公园，现已确定规划即将i动工。江南公园建成后将能极大地提升整个江南的人文环境。染比较严重的南宁化工厂也已确定将在3-5年内搬迁完毕，届时整个江南将不再 有大的污染源，加上江南公园的建成，生活环境将得到极大的改善。（2）现有配套 壮锦那洪板块中刚刚迁入的江南区政府位于壮锦大道上。另外，四通八达的路网 以及近距离的万泰隆建村市场、普罗旺斯内的南城百货以及沛鸿民族中学、八桂 绿城小学、石化技校等等基础配套，道路周边的大片绿野景观带加上不远处的良 凤江国家级森林公园和七坡林场让周边的环境配套更加齐全。（3）市政建设近况

37、南宁华南城、广西海吉星农产品国际物流中心、200多米的超高层“南宁塔”。2 .板块房地产发展现状壮锦那洪板块作为江南区重要的板块位置，目前主要以几个大盘为主，例如 别墅为主的八桂绿城、住宅为主的汇东星城、风格雨林等等，正在大量聚集人 气、完善配套。这一板块大盘聚集区的优势在于全局规划合理，几个大盘之间在 生活配套上可以相互帮助相互促进，有助整个区域的整体价值提升。近年来，壮 锦那洪板块的楼盘也逐步受到广大市民的热捧，房地产市场升温。3 .板块在售项目基础指标量化楼盘名称地址规模规划1江南区友谊路西二里19号约417亩景观嵌入式多层及小高层组团小区内设幼儿园、场、商业圈点南那洪大道37号240亩

38、中小户型为主的 小高层景观社区特色园林、大型R壮锦大道36号300亩6T8层的多层、 小高层专业运动会健康女情调商业街江南壮锦大道31号52亩7栋超高层建 筑，最高32+1层临街商业裙楼、J场、小学江南区壮锦大道28号40亩14栋18层高层 建筑儿童游乐园、小乃 米健康养生步道、运了交通外环线白 沙大道东段中部亩多组团小高层、 多层流动森林广场、工 功能会所、万余平方）作为政府重点规划的板块之一，壮锦那洪板块吸引了许多大盘云集于此，目 前在售的项目主要以规模大的楼盘为主，其中有两个小盘风格雨林和云顶印象。 这一板块的楼盘以小高层为主基本分布在壮锦大道。楼盘社区多注重园林规划以 及运动场所、教育

39、、生活配套为主，部分也多重视商业配套。根据踩盘消息得 到，附近楼盘的销售率都比较乐观，销售率都在80%以上。4 .板块在售项目价格分析如图，壮锦那洪板块在售楼盘中各楼盘的价格在2012年第一季度的起落幅 度都不是很大，由图可以看出，基本处于直线状态。汇东星城在后面两个月价格 保持不变，碧园南城故事、风格雨林价格分别下降了 300元、500元。而云顶印 象作为主打别塞项目的八桂绿城的组团，价格不降反升了 100元。南宁奥园和中 房碧翠园在价格上保持不动。从整体来看，壮锦那洪板块的楼盘部分由于限购令 的冲击进行了价格上面的调整，部分楼盘按兵不动。5 .板块在售项目优劣势对比分析：壮锦那洪板块的在售

40、楼盘中大部分楼盘比较重视项目自身配套的建设 和园林的规划，碧园南城故事以内部人车分流的人性化设计格局和云顶印象的地 热源热水系统；另外，部分楼盘配上自身的商业配套吸引更多人气。在劣势方 面，由于板块所在地目前正次型休闲运动中rj。品质大盘 附件配套不成1曲、高雌翦题庭院。低立瞪魁娜菸5万平米区域商业中心。中高辎亲唐，刃演腕用幽 解胡塞珠南叮居i勺2和地灰部配套成熟。户型宏林、仙130米最宽楼间距、2万千米商业面积。园林设计体验主题、小区安全六重保障、集中发散式商业模式。周边配套不完工流量少。大型居住社区、万余平方米教育设施、配套周围物流点，=齐全。处于建设期所以项目周边的环境较为嘈杂，空气质量不高，周边人气还不是 很足。中端楼盘，主要以周边居民现代主义分析：壮锦那洪板块多以中端楼盘为主，只有云顶印象和汇东星城为中高端楼 盘，这一板块的楼盘目标群体以南宁及周边居民为主，有少量为外地投资客。各 个楼盘的形象定位都各有千秋别具一格，有主张品质的汇东星城，异国风情的风 格雨林