新版商品房买卖合同范本解读分析

1、120162016新版商品房买卖合同范本解读新版商品房买卖合同范本解读2一、合同范本的现状概述二、新旧范本的对比分析三、范本实施对标的行动建议目 录33合同范本的现状part14一、2000年 上一版本颁布的时间是2000年二、各地的应用情况 目前与上一版本较一致的为广东地区 其中成都的要求比较严格 昆明、西安的应用条款较为宽松 长沙现版要求注明公共配套的竣工时间55新旧合同范本的对比分析part26一、最高拿到双倍的总房价款第五条：要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房

2、、退利息，然后最高再可赔偿一倍赔偿一倍的房价款。1、赔偿金额一般为10%或20%2、同期活期存款利率合同无法备案1、赔偿金额最高可达一倍房款2、不低于同期贷款基准利率房屋无法办证或逾期主要风险：处置建议：对比解读：注：旧改项目的风险与难度将更大1、准时获证，避免草签后长期等候2、如期备案合同、办理房产证3、避免对土地、房产的二次抵押4、谨慎选择旧改项目关键条文：7第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2. 该商品房已取得房屋测绘报告；1、取得竣工验收报告1、竣工验收备案表2、房屋测绘报告对比解读：关键条文：1、新版

3、范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件，交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。二、交房必备测绘报告，水电气实际可用81、不表述或仅表述“达到使用条件”2、对弱电类不约定1、要求更高：与市政管网连接，供应2、约定弱电类逾期“按天”支付违约金对比解读：关键条文：第十条商品房相关设施设备交付条件（一） 基础设施设备1. 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，；2. 供电：交付时纳入城市供电网络并正

4、式供电，；3. 供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，；4. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，；5. 电话通信：交付时线路敷设到户；6. 有线电视：交付时线路敷设到户；7. 宽带网络：交付时线路敷设到户。（1） 以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5-7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付按日向买受人支付 元的违约金元的违约金；二、交房必备测绘报告，水电气实际可用9主要风险：处置建议：1、城郊或新区项目居多。我司项目较多处于市政

5、配套不全的边郊，根据这几年的交房实践，交房时一般是水、电、暖、气达到使用条件，市政配套的接通时间我司难以控制，此项要求对我司后期的投资、开发建设及交付影响较大。2、按过往经验，交付前备案表获取困难，房屋测绘报告绝大部分是交付以后才能获取。1、合理节点，刚性执行。根据该范本的实施情况，预留办理测绘报告的时间。3、不利因素公示，客户书面签字认可。2、城郊项目提前了解政府部门的规划时间，并预留缓冲期限，确保相关市政配套的齐全。如因政府原因需提前向政府申请出示相关证明文件或者去公证处公证，以降低我司风险二、交房必备测绘报告，水电气实际可用10三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式第九条商品房交

6、付条件（二） 公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1. 小区内绿地率： 年 月 日 达 到 ；2. 小区内非市政道路： 年月日达到 ；3. 规划的车位、车库/4. 物业服务用房/5. 医疗卫生机构/6. 幼儿园/7. 学校以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1. 小区内绿地率未达到上述约定条件的， 。2. 小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。关键条文：1、不表述公共配套设施2、业主一般以规划及彩平图作为维权依据1、绿地率、规划车位、医疗机构、学校等配套设施明确交付使用时间节点，如未达使用条件有相应的赔偿额度。对比解读：11三、合同须明确公共配套的交付使用时间及

7、处理方式主要风险：处置建议：1、将以往忽视的公共配套透明化，纳入交付条件，增加客户拒收、赔付的诉求点；2、对于较大面积的地块，历史操作中存在公共配套位置改变、建设时间推移等情况，并将加大交付难度。1、对规划设计提出了更高要求。即一般应在首批开工阶段，相关的公共配套设施及用房的位置就应固定下来，否则后期的规划调整操作困难，将增加合同违约等风险。2、将整个项目的公共配套的节点纳入关键节点，并且知会各业务部门，并在各期的销售合同中分别注明。3、口径培训，合理承诺。要求营销对前期的产品策划及产品筹备阶段，深入了解项目的相关公共配套的详细信息，对公共配套的相关面积、位置、移交情况等重点了解。在项目销售培

8、训时重点提出，统一销售口径，避免在销售过程中出现不当承诺。12典型案例：典型案例：“山顶公园山顶公园”13四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付关键条文：第十一条交付时间和手续（一） 出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。（二） 该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于（不少于10日）日） 将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、一般只约定交付前通知1、交付通知

9、发送的提前量不得少于10日。对比解读：14四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提，修复后再交付关键条文：（三） 查验房屋1. 办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2. 买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起次日起 日内负责修复日内负责修复，并并承担修复费用，修复后再行交付。承担修复费用，修复后再行交付。（1） 屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2） 管道堵塞；（3） 门窗翘裂、五

10、金件损坏；（4） 灯具、电器等电气设备不能正常使用；3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1） ；（2） 。1、未说明查验交付是否有前提2、未在合同明确修复时间3、未明确修复后再交付1、明确验房不得设置前提2、须在合同约定修复时间3、明确修复后再行交付对比解读：15四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付主要风险：处置建议：1、与现行交楼流程不一致，将降低费用收缴率、收楼率；2、现行维修完成时效不高；3、明确质量问题修复后再交付， 质量问题修复需承担逾期责任，对开发商的产品质量及观感提出了更高要

11、求。1、提升我司房屋工程的质量、观感效果。严格执行“实测实量”、“模拟验收”，启动工地开放日，提升交付范围效果；并通过优化收楼流程，营造良好的收楼体验，引导客户收楼。2、提高维修效率与水平。关于房屋质量瑕疵问题维修，严格执行对施工单位及第三方规定的维修时限，并且验收维修效果，确保房屋交付率。16五、规划变更、设计变更明确列入合同关键条文：第十四条规划变更（一） 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容积率、绿地率、基础设施

12、、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条设计变更（一） 双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1. 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2. 供热、采暖方式；供热、采暖方式；3. 。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由

13、此造成的损失，双方约定如下： 。1、一般只约定规划变更须通知买受人1、设计变更与规划变更要求一致，须在变更确定之日起10天内将书面通知送达买受人，否则，买受人有权解除合同。对比解读：17五、规划变更、设计变更明确列入合同主要风险：处置建议：1、设计变更在开发商来说是很频繁，极少开发商能按规定时限书面通知买受人，存在较大的违约风险。2、我司相关变更未有书面通知买受人的经验，此项工作须改变我司以往的工作习惯。1、审慎变更。项目在设计变更、规划变更前应组织城市公司各部门召开专项协调会议，梳理变更后可能存在的风险，提出应对预案，以降低法律风险。2、制定变更应对规范。规范：制定统一口径在规定时限内书面通

14、知买受人统一变更营销、板房、沙盘等对外宣传资料销售风险检查等变更应对流程18六、空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。（四） 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施1. 该商品房室内空气质量符合【国家】【地方】标准，标准名称： ，标准文号：_。该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【国家】【地方】标准，标准名称：，标准文号：_。该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同买受人有权解除合同。同时，出卖人须按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率） 计算给付利息。经检测不符合标准

15、的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。2. 该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应赔偿责任。1、仅成都的合同明确列明空气质量检测报告作为交房文件2、装修材料约定含糊将装修材料的明细明确约定，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果整改后还不达标的，购房者有权退房。而这三项措施，是开发商比较不重视的内容。对比解读：关键条文：19六、空气质量、建筑隔声、节

16、能措施明确列入合同主要风险：处置建议：1、我司交楼标准并没有明确此类指标的约定，特别是带装修房屋的空气质量一般难以达标，将对我司设计、采招、施工提出更高要求。2、附件六明确规定了装修的主要材料的品牌、产地、规格、数量等内容（见截图），对带装修房屋的设计要求更高。1、多部门联动。项目开工前，由设计、营销、采招、成本等部门召开专项研讨会议，确定相关装修材料的品牌、规格、产地、数量等内容，各专业部门在后续工作（材料表、买卖合同、采招合同、施工合同等）中执行，后期谨慎变更2、毛坯交付为先。对于确须带装修交付的，应以毛坯交付作为业主的验房点，再进行装修施工。20七、要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房

17、屋正常使用的情况附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）1、无此要求专业间联动要求更高1、新增要求，一些品牌开发商已有所涉及，但也做得不够全面成熟个别户型的销售受影响主要风险：处置建议：对比解读：1、增加专业间深度交流。销售前期增加项目的总体规划、设计、管道及户内布局等交底环节，设计、工程、开发、销售与客户关系部门联合沟通。2、完善不利因素告知。完善诚信展示、销售单张、户型图等告知内容，让客户明白购房。相关影响因素让客户签字确认。关键条文：21影响门或窗开启示例图片：影响门或窗开启示例图片：22影响门或窗开启示

18、例图片：影响门或窗开启示例图片：门与水井房门门与水井房门无法正常打开无法正常打开23八、明确提出购房者信息保密义务第二十六条买受人信息保护出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。 1、未有提及“城门失火，殃及池鱼“1、明确开发商义务主要风险：处置建议：对比解读：1、代理销售管理。同代理公司合同签订时明确此类责任问题，规避我司风险。3、公司制定保密制度，规范客户信息的查阅流程，确保信息的保密性。与每位入职员工签订保密协议，规定保密义务。关键条文：24九、补充协议的约定要更谨慎第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。1、未有提及补充协议编制难度加大1、明确提出”不合理减轻或免除“、”加重、排除“引