南宁xxx商厦项目可行性研究报告

1、南宁xxx商厦项目可 行 性 研 究 报 告广西南宁xxx房地产评估咨询有限公司二00五年三月十七日广西xxx房地产开发有限公司xxx商厦项目可行性研究报告目录前言1第一章 总则2第二章 项目建设条件及项目概况6第三章 项目总体规划与布局规划12第四章 项目外部环境及市场前景可行性分析22第五章 项目总投资及资金筹措可行性分析34第六章 项目经济技术指标可行性分析38第七章 项目可行性分析结论43附件材料前 言 受广西xxx房地产开发有限公司的委托，我公司编制了广西xxx房地产开发有限公司“南宁xxx商厦项目”可行性研究报告。南宁xxx商厦位于国家级经济开发区南宁市大沙田经济开发区十三区大沙田

2、广场南侧，处于大沙田经济开发区金沙大道和银海大道交汇处，地理位置十分优越。xxx商厦项目是广西xxx房地产开发有限公司在广西投资的第一个房地产项目，是邕宁县、南宁市大沙田开发区管委会2004年度重点开发项目，也是南宁市大沙田开发区未来的标志性高层住宅建筑，规划建设31层，项目总用地面积6079，总建筑面积69625，其中：地下一层建筑面积5600，1-4层商场建筑面积11800，5层会所及物业管理1200，6-31层住宅建筑面积51025，总户数936户，建筑密度48.5%，容积率10.31，绿地率20%，停车泊位180位等。项目工程计划总投资11898.26万元，2005年1月动工兴建，20

3、06年8月底前竣工，建设期20个月。xxx商厦项目的建设，在一定程度上有助于推动南宁城市中心的东移南扩及136建设目标的实施，中国东盟博览会和南宁市房地产业的发展，将结束南宁市大沙田开发区和沿海经济开发区的标志性建筑，项目本身良好的政策优势、区位优势、交通优势和规划优势也必将带来良好的经济效益和社会效应，项目市场前景良好。第一章 总 则一、项目业主概况项目工程名称：xxx商厦项目项目业主：广西xxx房地产开发有限公司项目地点：南宁市大沙田开发区十三区企业营业执照：注册号法定代表人：xxx注册资本：人民币2080万元企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发经营、建筑材料、家用电器、五金交电、日

4、用百货销售等开发资源：暂定资质二、项目编制依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市规划法4、南宁市城市规划管理技术规定5、项目国有土地使用权转让合同6、邕宁县规划管理局批准的施工红线图7、福建省南平市建筑设计研究院2004年12月编制设计的规划总平面图8、福建省南平市建筑设计研究院编制设计的广西南宁xxx商厦设计方案9、邕宁县规划管理局关于本工程的设计方案的批复10、高层民用建筑技术规程11、国家现行的与本工程有关的各专业规范和规定等技术措施三、编制原则及目的（一）编制原则 1、根据城市总体规划、南宁市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，结合南

5、宁市房地产和南宁市大沙田开发区现状，全面论述xxx商厦项目建设的必要性和可行性，并对建设规模、进度计划、市场定位、市场规划、技术经济条件等进行可行性分析论证。 2、在城市总体规划、南宁市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指导下，从总体上进行全面布局，统筹兼顾，既注重建设的合理性，又要充分发挥总体投资效益。 3、本项目作为高层商住房地产项目，应在充分进行市场调研的基础上，进行规划建设，做到科学管理，合理利用，高效运行。 4、按照环境保护的有关规定，保护项目所在区域的自然环境和生态环境，制定防止环境污染的措施和方案，确保项目安全运行。（二）编制目的 1、按照可持续发展战略，为项目业主投资置业，繁

6、荣区域房地产市场和项目投资合理性、可行性提供决策依据。 2、为上级主管部门规划决策、银行金融机构融资决策、项目业主规划建设、有效规避投资风险和提高投资收益提供参考。 3、为下一步开展施工建设、管理运行、产品销售提供依据。四、研究成果概要 （一）项目政策可行性 2004年我国严把信贷和土地两个闸门，对宏观经济进行调控，加强对土地市场的清理整顿。受国家产业结构调整和投资结构的影响，土地需求和投资很大程度上受到抑制了，同时，由于在我国部分地区区域人口总量过于集中而有效商住土地资源逐渐稀缺，在此背景下，本项目按高层住宅建设和商住楼一体化规划建设，有利于提高项目土地利用率，有利于提高城市功能，符合国家产

7、业政策和建筑行业政策，本项目规划建设在政策方向上是可行的。 （二）主要技术经济指标 本项目总用地面积6079，建筑占地面积2950，总建筑面积69625，其中：地下一层建筑面积5600，1-4层商场建筑面积11800，5层会所及物业管理1200，6-31层住宅建筑面积51025，总户数936户，建筑密度48.5%，容积率10.31，绿地率20%，停车泊位180位等。 （三）工程投资估算xxx商厦项目为南宁市大沙田开发区目前唯一在建的框架高层住宅楼，拟建31层，中高档装修，项目工程预计总投资11898.26万元，其中：固定资产投资10907.60万元，管理费用218.15万元，销售费用174.8

8、6万元，建设期利息251.10万元，不可预见费346.55万元。资金筹措方案：项目业主自筹4200万元，申请银行贷款3000万元，房屋预售收入滚动投入4698.26万元。 （四）主要财务指标 1、项目计算期3年，建设期20个月 2、项目开发总成本（即总投资）11898.26万元 3、总销售收入17485.50万元，其中：住宅销售收入11225.50万元，商场销售收入5610万元，车位销售收入650万元 4、税前财务净现值3255.75万元，税后财务净现值2104.31万元 5、税前财务内部收益率131.29%，税后财务内部收益率90.34% 6、利润总额7144.48万元，税后利润5718.9

9、3万元，投资净利润率48.06% 7、税前动态投资回收期2.47年，税后动态投资回收期2.57年 8、贷款偿还期2.63年（含建设期）。第二章 项目建设条件及项目概况一、项目概况 xxx商厦项目为高层中高档商住楼，位于南宁市大沙田经济开发区大沙田广场南侧，处于南宁市大沙田经济开发区金沙大道与银海大道的交汇处，介于邕宁县于南宁市结合的交通枢纽位置，是南宁市大沙田经济开发区的商业中心与人流物流中心，紧邻农行邕宁县大沙田支行办公楼，毗邻南宁江南客运站，与南宁市重点发展的江南交通枢纽州轴线江南路延长线相连，沿银海大道可直接到广西最大的私营工业园沿海经济走廊开发区，进入桂海（桂林至北海）高速公路，东南方

10、向可由江南路、白沙大道至南宁吴圩机场高速路，向北可由江南大道直达南宁市商业中心南宁百货大楼和南宁万达商业广场等，地理位置非常优越，可谓商住金三角。 本项目总用地面积6079，建筑占地面积2950，总建筑面积69625，其中：地下一层建筑面积5600，1-4层商场建筑面积11800，5层会所及物业管理1200，6-31层住宅建筑面积51025，总户数936户，建筑密度48.5%，容积率10.31，绿地率20%，停车泊位180位等。二、项目建设外部环境 （一）地理位置和行政区划项目主要依托城市为南宁市和邕宁县。南宁市是关系广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，毗邻粤、港、澳，面向东南亚，

11、背靠大西南，北回归线以南，介于东经1074510851、北纬22132332之间，坐落在南宁盆地中部邕江两岸，东接宾阳、横县、灵山，南临防城港、钦州，西靠平果、扶绥、隆安，北连马山、上林等县市，是我国南部边陲重镇。总面积10029平方公里，其中市区规划面积150平方公里，其中已建成市区面积110平方公里。南宁市现辖兴宁、永新、新城、城北、江南、高新6个城区和邕宁、武鸣、横县、宾阳、上林、马山六个县。总人口281.20万人，其中城区人口128.13万人，主要居住有35个民族，其中壮族人口占全市总人口的63.2%。 （二）自然条件 南宁位于北回归线以南，属湿润的南亚热带季风气候。气候特点是：炎热湿

12、润、盛夏对雨，冬干少雨，冬季无雪，四季花香，草绿树葱。全市年平均气温在21C左右，无霜期达344天，年平均降雨量1313.1毫米，主要集中在5-9月，比全国平均降雨量高一倍左右，属多雨湿热区。邕宁县城位于北纬22122306，东经1075710851，东接横县，西连扶绥，南接上思、钦州、灵山，北与武鸣、宾阳接壤，邕江和八尺江从城区经过，蒲庙镇位于邕江南岸，北邻“湘桂”铁路线，南靠南横公路，水、陆交通十分便利。 （三）项目所在地经济发展概况 1、南宁市经济发展概况 项目主要依托城市为南宁市是广西的首府城市，是广西的政治、经济、文化中心，它面向东南亚，背靠大西南，是西南出海大通道的中心枢纽城市，也

13、是中国东盟自由贸易区的“桥头堡”，南宁市既是已列入国家“十五”发展计划中的“南宁昆明经济区”的龙头城市，西部各省中唯一实施沿海开放政策的省会城市，又是作为国家西部大开发战略中的大西南出海通道枢纽城市，作为区域性中心城市的作用日益显著，将成为我国人流、物流、信息流的汇集地。据南宁市城市总体规划（19952010） （以下简称规划）和南宁市“十五规划”，到2005年南宁市城市人口将达到150万左右。随着南宁市城市进程的加速和城市规模的扩展，南宁市优越的地理位置和区位优势将更加明显，使得南宁市房地产市场有着巨大的发展优势。 改革开放的十多年来，南宁市不断提高城市的综合实力，努力塑造城市新形象，经济建

14、设和精神文明取得了前所未有的发展。今天的南宁已经成为一个城市建设水平和对外开放程度相当高的初步现代化城市。2002年末，全市常住人口户籍总户数825387户，总人口为297.71万人，比上年增加3.15万人，增长1.07%。全市国内生产总值356.07亿元，比上年增长11.54%，增长幅度比上年高1.7百分点，财政总收入44.98亿元，增长16.74%。2004年完成基本建设投资125.23亿元，更新改造投资40.25亿元，房地产投资66.04亿元，分别增长29.12%、44.86%、67.26%。由于基数较大增速比较平稳，更新改造投资保持较快增长，房地产增速仍然强劲。从三次产业看，2004年

15、全年第一产业完成投资3.21亿元，第二产业完成投资45.30亿元，第三产业完成投资212.25亿元，同比分别增长41.85%、33.54%、38.16%，一、二、三产业投资增速比2003年分别提高了26.45、11.36、9.77个百分点，一、二、产业投资增速明显加快。2004年全市共有在建项目1978个（不含房地产项目，下同），同比增长21.57%。其中，新开工项目1275个，同比增长14.66%，新开工项目数量占项目总数的64.46%，新开工项目计划总投资194.95亿，新项目对南宁市后续投资增长提供了强劲动力。2004年全市共有在建“136”项目190个，完成投资70.16亿元，同比增长

16、64.05%。竹溪民族立交桥、会展中心一期配套工程、永和大桥、江北堤路园、滨江路、英华路等66个服务南博会基础设施建成竣工和荔园山庄等60多家宾馆改造的建成使用，为首届博览会成功举办增添了光彩，促使城市面貌焕然一新，顺利实现“三年中变化”的目标。 2、邕宁县经济发展概况 邕宁县位于广西壮族自治区南部，属自治区首府南宁市辖县，面积为472K，总人口90多万人，2001年全县国内生产总值为41.6亿元，财政收入为3.2亿。拥有两个国家级经济开放区（大沙田经济开发区、沿海经济开发区），一个自治区级开发区（仙葫经济开发区），两个县级（农业综合开发区、顶狮山的文化遗址）开发区，地理位置得天独厚，三面环抱

17、首府南宁市，处于西南大通道的枢纽地带和沿海“金三角”咽喉地带，目前广西重点开发103公里长的广西沿海经济走廊有60公里在邕宁县境内，交通便利，桂海高速公路贯穿县境内，境内有4个出入口，湘桂铁路途经邕宁，水路沿邕江可达梧州、广州、香港、澳门，县境内有南宁国际机场，县城有南北两面三条二级公路连接南宁市，基础设施比较完善，全县已于2001年实现村村通公路、通电话和广播电视，农网改造已全面完成，水电充裕，大沙田、沿海、仙葫三大开发区已形成规模，丰富的物产，使邕宁素有“糖蔗之乡”之称，是全国甘蔗、粮食、瘦肉型猪生产基地，县内贝丘遗址的发现，使具有悠久历史文化的壮族起源地之一的邕宁县，更是闻名海内外，成为

18、1997年全国十大考古发现之一。县城蒲庙镇为邕宁县人民政府所在地，是全县政治、经济、文化中心，县城区面积5.25万，2000年人口为6万人，是以利用本地资源的制糖、建材、农产品加工为主的城镇。 3、南宁市大沙田经济开发区经济发展概况 南宁市大沙田经济开发区为国家经济技术开发区，现有人口3万多，总规划面积39.6平方公里，地处南宁市南面，南（南宁）北（北海）二级公路、南宁蒲庙二级公路、桂林北海高速公路、黎塘南宁铁路复线纵横整个开发区，具有沿江、沿市、沿路、沿海、沿边的五沿优势。目前，已基本完成首期6.5平方公里的开发。现在开发区投资的各类企业共有130多家，协议投资26亿多元，实际投资10亿元，

19、其中有来自日本、澳大利亚、瑞士、泰国、香港、台湾等国家和地区的三资企业21家，初步形成了以饲料、建材、医药、机械加工和房地产为主的现代产业群。大沙田经济开发区二期规划面积33.1平方公里，主要沿邕江及南宁西津公路往东发展，内有黎塘至沙井的火车货运站，南宁市规划中的重点工程风雨桥把新区同南宁市青秀山风景连成一体，区位优势得天独厚，发展前景不可估量，沿江15000亩土地以休闲娱乐、仓储码头、房地产开发为主，新区近30000亩土地重点引进电子、家电、制药、农副产品加工等各类工业项目和一些大型专业市场，如拟筹建的南宁五象岭度假村、大沙田临江别墅城、二手车交易市场、大沙田货运码头、广西农产品集散中心、广

20、西花卉市场等大型项目，大沙田新区已经成为一个客商理想的综合性投资区。“十五”期间，大沙田经济开发区发展目标为：建成以食品、化工、饲料等轻工业和商贸、金融、科技等服务业为主，环境优美的新兴城镇。 4、沿海经济开发区经济发展概况 广西沿海经济开发区成立于1993年6月，系国家级经济技术开发区和全国乡镇企业东西合作示范区、全国乡镇企业科技园区。开发区位于广西首府南宁市南部，地处南宁至北海二级公路两旁的带状区域，北端距南宁市中心仅5公里，距南宁国际机场30公里，南端距钦州港35公里、北海港145公里、防城港70公里。南宁北海高速公路、南宁北海二级公路穿开发区南北，南宁市第二大火车客运站南宁市玉洞火车站

21、和南宁市玉洞物流中心就坐落在开发区的中心地“玉洞商贸城”。开发区规划面积135平方公里，规划人口60万，规划开发建设以建设工业、商贸物流和特色休闲娱乐旅游三大功能为主。经过9年多的开发建设，已形成建材、机械、轻工、有色金属、饲料、医药、特色休闲娱乐等行业群，建成了广西最大的私营企业工业园和乡镇企业示范基地。沿海经济走廊开发区主要目标是：以发展建材、化工、食品、药品、饲料、机械、电子等工业为主。依托中心城市南宁的辐射，沿着南北公路进行开发，逐步进行开发，逐步形成以商住、商贸、工业园、旅游度假小区，功能各异，优势互补的卫星城镇体系。第三章 项目总体规划与布局规划 一、项目设计规划总体构思 本项目设

22、计单位项目业主管理高层集体研讨，确定由具有丰富设计经验和先进设计理念的福建省南平市建筑设计研究院担纲全程设计。设计单位在建筑业界内具有非常的设计实力和享有盛誉，在当地建筑业界有重大影响力，并于项目业主高层人员有多年的良好合作关系，2004年12月编制完成了规划总平面图和广西南宁xxx商厦设计方案。（一）规划设计指导思想本项目设计贯彻执行国家政策法令，注重环保，确保满足规划、环保、消防、人防、抗震等各项技术要求。（二）充分利用地形和区位优势，因地制宜进行项目设计规划本项目用地呈三角形状，被誉为大沙田经济开发区金三角，充分考虑项目所在区域为商业中心、人流中心和金融中心的区域特征，采取商住结合设计，

23、有效利用基地资源，充分体现项目的商业价值和地域价值，提升城市功能，改善和提升项目所在区域投资环境和城市品位，创造优雅环境，推动经济发展和城市建设。（三）经济效益与社会效益的并重根据xxx商厦项目所处的区位条件、交通便利优势、社会经济背景等，坚持经济效益与社会效益并重的原则，把本项目开发建设成为南宁市大沙田开发区标志性中高档高层商住建筑，推动南宁市大沙田经济开发区、沿海经济开发区和江南高新技术经济开发区以及江南区域房地产业的发展，加快城市建设。二、项目总体设计规划 （一）总平面布置1、本工程建筑主体南退用地界线14.5米，北退用地界线5米以上，西退用地红线5.0米以上，东退用地红线大于14.0米

24、。2、结合地形主楼采用双塔平面布置在南面，裙房北面采用圆弧形于大沙田开发区大沙田广场呼应，主体南退以丰富广场方向的建筑外观。3、在交通组织上，主要住户人流通过南向道路进入，地下车库出入设在基地西南角，互不干扰。商场主入口设在北面靠大沙田广场的中部位置，减少对城市道路和住户的干扰，提高住户在交通方面的效率。4、在绿化布置上，北面预留出空地布置绿化与大沙田广场形成整体，周边空地均设置空中花园为住户提供休闲场所，又为住户提供一个交往、健身、娱乐的好场所，亦为城市提供了难得的景观。（二）平面功能设计 1、本项目用地面积6079，不属于大规模开发小区，不具备建设多功能小区的条件。建筑物主要按照福建省南平

25、市建筑设计研究院2004年12月编制完成规划总平面图和xxx商厦设计方案进行规划建设，本项目工程平面为塔形公寓式住宅，交通核心筒位于建筑平面中心，每个塔楼为一个独立的防火区，主要按三梯平面设计，规划设计每层四种户型。本项目规划建设总共31层，总建筑面积69625，其中：地下一层建筑面积5600，14层商场建筑面积11800，5层会所及物业管理1200，631层住宅建筑面积51025，总户数936户，均为中小户型住宅。在平面功能设计上，力求突出表现对居住人性化的关怀，布局紧凑，结构合理，使每户都尽量多的好朝向及好景观。 2、各户型均保证明厨、明厅、明卧，多数户型为明卫，做到户型不大，标准不低，保

26、证房内采光通风良好，实现房间布置合理，面积利用充分，避免相互干扰的最优化住宅单体。（三）立面造型设计1、本项目在立面造型上，通过采用线型、色彩、虚实等对比手法有运用，塑造出一种造型挺拔、现代感强的高层建筑表象，使之成为南宁市大沙田经济开发区的一个建筑两点。2、单体造型别致，富有现代感的外型和人性化的分格尺度，温馨的色彩，同时营造宜人的居住环境，与相对规整的周围的建筑形成了生动的对比，以达到在城市中有和谐又不失个性的效果，给人以清晰明亮的视觉感受，屋顶上的构架造型亦为其时代感添上一笔，以利于塑造特色鲜明的市场形象，提高项目市场竞争力。三、主要建设项目及功能规划、结构布局（一）主要建筑物及装修规划

27、设计 本项目工程结构设计主要采用钢筋砼框架剪力墙结构体系，楼面、屋面均为现浇钢筋砼梁板式结构。工程按6度抗震等级设计，工程框架与剪力墙抗震等级为三级，建筑高宽比以及基础埋置深度均满足高规要求，裙房部分与主体为一体，裙楼设置后绕带，两座塔楼之间设抗震缝，基础形式根据地质勘察报告拟采用人工挖孔桩。 装修规划主要对外墙、内墙、楼地面、围户墙体、吊顶及天棚、电梯、地下室防水和屋面进行装修，装修执行国家98ZJ001等行业标准。 （二）交通规划 1、在交通组织设计上，本项目工程为商住楼，主体为31层，裙房14层为商场，商场部分设三部封闭电梯，两部自动电梯和一部客货两用电梯。住宅部分设两部剪力梯，六部电梯

28、。其中两部兼做消防电梯，剪力梯及消防电梯通至地下室。 2、在道路规划设计上，本项目工程建筑南侧设有6.0米宽消防车道，并环绕建筑形成环形，转弯半径9米，地下车库坡道为双车道宽7.0米，转弯半径大于6.0米，基本上实现了人车分流，满足消防要求。根据南宁市城市规划管理技术规定第九章停车场地的设置要求规定，规划在地下一层建设130个停车位，地面规划设计临时泊车位50个，以满足房主停车和商场购物者停车的要求。本项目对外交通联系非常便捷快速。 （三）电气设计本项目电气规划建设的内容主要包括：高低压供配电系统、照明配电系统、动力配电系统、人防、防雷接地系统、有线电视系统、电话系统与楼宇对讲系统、火灾自动报

29、警及消防联动控制系统等，本工程按高规一类设计。电气工程建设主要参照民用建筑电气设计规范（JGJ7T161992）、火灾自动报警系统设计规范（GB500161998）、通用用电设备配电设计规范（GB500551993）、有线电视系统工程技术规范（GB502001994）等相关国家规范标准进行规划建设。1、本工程要求大沙田供电局由附近开闭所提供10KV高压电源一路，引至下一层10KV高压变电所。2、电费计量以高供高计方式由供电部门单独计费，主层商住楼由小区物业管理部门统一以一户一表向住户计费再向供电部门结算。用电负荷估算为5109KW。3、弱电设计主要为电话系统、电视系统、住宅保安对讲门话系统和宽

30、带网系统。本工程在地下层设一间电话交接间、通讯电缆由大沙田开发区电信模块局引来，电话设计标准为住宅每户设计一门终端盒，商场每层50平方米设一个终端盒，共设计1380个电视终端盒。住宅保安对讲门话系统共按住户572户进行设计。宽带网系统按住宅每户设一个终端，商场每层预留10个终端，共设计612个终端，其中住宅572个终端。（四）给水工程规划 本项目给水工程可利用项目北侧市政自来水管及污水管网条件，城市给水设施规划较完善，给水系统由北侧市政自来水管引入DN150进水管，预计本项目工程最高日用水量为480立方米，最大时用水量为5立方米，地下室及一至四层用水由市政管网直接供给，五层以上由水泵加压至层顶

31、水箱后上行下给，供给各用水点，可确保生活及消防用水安全。（五）排水工程规划 本项目给水工程主要为建筑红线范围内的室内、室外排水工程，工程排水采用雨污分流。生活污水经化粪池处理后排入北侧市政污水管。本工程污水排放量约为375立方米/D，工程室内外生活污水与雨水分流，雨水汇集后分别排至东西两侧市政雨水管。（六）消防给水排水规划 本项目消防给水排水规划主要包括建筑红线范围内的室内、室外消防给排水设计，主要按照上级主管部门对本工程的有关批文及建筑方案设计说明、“高层民用建筑设计防火规范”、“自动喷水灭火系统设计规范”、“建筑灭火器配置设计规范”等消防技术法规及给排水设计现行规范。以上建筑附属工程要注意

32、协调好水、电、电信、宽带网、管道煤气、交通等市政设施的配套联网。（七）暖通设计规划 本项目暖通设计内容主要包括：大楼消防及排烟系统、地下室车库及设备用房通风排气系统、防空地下室人防通风系统。通风工程主要按采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）、高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）等现行主要规范进行建设。地下室车库按6次/小时换气次数设排风系统，地下室变配电房、发电机房、水泵房均设有机械送、排风系统，以消除余热，其中变配电房换气次数为15次/小时以上，水泵房换气次数6次/小时。住宅、卫生间、厨房预留排气扇、抽油烟机

33、位置。（八）绿化工程规划 本项目绿化工程规划主要在北面留出空地布置绿化，按绿地率20%进行规划建设，与大沙田广场形成整体，周边空地均设置绿地以隔绝城市道路的干扰，同时为住户提供更多、更美的沟通平台和人性化交流空间，让住户走出房间，走到一起，为住户营造一个优美的、宽容的、文化的、和谐互动的商住环境，裙楼层面即第五层结合管线转换层设置空中花园为住户提供休闲场所。 （九）建筑防火设计 1、总平面设计方面：建筑四周设环形消防车道，路宽不小于5米，转弯半径9米，建筑退距符合防火间距要求。 2、建筑单体方面：建筑主体为钢筋混凝土结构，耐火等级为一级，隔墙均为燃烧体；主体南侧均为消防登高面，总长度大于周长1

34、/4；主楼为31层内廊式高层住宅，标准分二个防火区，每个防火区小于1000平方米，设有两部为消防电梯，各防火分区一部，裙房每层为一个防火分区；地下室停车规则设计130辆，设一个汽车出入口；消控中心设于地面一层，S=30平方米；住宅部分设单独出入口，与商场完全隔开。 3、给排水方面： 本项目工程按一类高层建筑进行防火设计，室内消火栓用水量40L/S，室外消火栓用水量30L/S，火灾持续时间按二小时计，自动喷淋用水量为30L/S，火灾持续时间按一小时；消防水源主要从北侧市政水管引两路DN150管绕建筑四周铺设成为环状网，并引入地下室生活、消防水池，按照消防设置要求分别设置室内消火栓系统和自动喷淋系

35、统。 4、暖通方面： 为保障大楼内人员在火灾时安全疏散和消防自救工作的顺利进行，本工程住宅及地下室楼梯间及前室采用机械加压送风系统，使其保持正压状态阻止烟气侵入，裙房封闭楼梯间采用开启外窗进行自燃排烟；地下室车库及设备设有机械排烟系统，火灾时由消控中心开启排烟风机进行排烟，通风系统一般按防火分区设置，风管防火区均设有防火阀。 5、电气方面： 消防电气按一类高层建筑规范设计，消防设备用电按二级负荷供电，设有火灾自动报警，火灾应急照明及疏散指示照明，火灾事故广播系统、消防电话，并设有消防联动控制。消防产品选用依照产品质量法的规定确定检验合格的消防产品。消防工程委托由具有消防工程施工资质施工队伍进行

36、施工。 （十）人防设计规范 1、建筑方面：本项目工程人防地下室设于地下一层，共分两个区。各区掩蔽人数1200人，分别设有一个室内出入口和一个室外出入口，按照平战结合原则，平时为汽车停车库，战时为六级人防地下室。 2、给排水方面：人防进出口设集水坑，以备战时收集被污染水并由防护人员专门处理，平时排地面集水，由潜水排污泵提升至室外污水管；人防区内预留干厕位置及污水调节池位置，战时砌筑；所有穿越人防地下室的给排水管在防护结构层内加设刚性，战时人防内排水管均采用混凝土包裹，给水管入口加防爆波闸等加固设防处理。 3、暖通方面：防空地下室按六级防空需要每个防护单元均设有一套独立的机械通风系统，可实现战时的

37、清洁式、滤毒式、隔绝式通风；为满足平战结合的要求，战时使用的通风设备及管道平时不安装，但通风系统的预留洞及预埋土建施工时到位。 4、电气方面：地下一层设置六级人防二个区，平时电源由本楼市电供给，战时电源由区域人防电源供给。 5、防雷方面：在项目区内按照专业部门规范要求设置消火栓及防雷设施，建筑物设防烈度为七度，防雷装置按照建筑房类设计规范（GBJI783）的要求设计。 （十一）环保设计 1、建筑方面：本项目规划绿地率为20%，通过大量的绿化布置，将建筑与城市道路加以隔离，北侧为广场公园；设备机房设置于地下室，机房四壁及天棚采用消声材料；住宅厨房油烟气均高空排放。 2、给排水方面：常用水泵采用隔

38、振措施以降低噪声污染；为保证水质，水池及水箱采用白瓷砖贴面，以便清洗；室外雨、污分流，生活污水经化粪池处理后排入北侧市政污水管，雨水排至市政雨水管。 3、暖通方面：通风系统所有设备均采用低噪音型，并设有减振措施；地下室排风均用风道引至地面2米以下排放，以减少对地面行人的影响。 4、电气方面：本工程柴油发电机、机房设在地下一层，机组设备设置隔震垫，机组排烟管道设置消音器；发电机组热气通过管道向室外墙1.8米以上排放；发电机组排烟设置专用烟道，直通高层屋面排放。 （十二）项目工程进度规划项 目2005年2006年12345678910111212345678土地平整勘测设计临时工程桩基础工程土建工

39、程装饰装修工程室外工程、绿化工程销售推广验收交付使用 文字说明：2004年12月27日举行开工仪式，2005年1月份完成土地平整及地质勘测，2005年3月进行工程招标，并开始进行桩基础工程和基坑之护工程施工建设；2005年5至次年2月份进行主体工程施工，其中：2005年59月份完成15主体工程建设，7月至次年2月份完成631层主体工程建设，2005年9月份进行销售推广阶段；2006年1月8月进行装饰装修工程，2006年58月份进行装饰装修工程，2006年58月份进行室外工程和绿化工程，2006年8月份竣工验收并分期交付使用，建设期20个月。 第四章 项目外部环境及市场前景可行性分析一、广西房地

40、产市场状况据广西房地产信息网和广西统计网有关资料显示，2004年广西房地产开发投资额在2003年首次突破百亿元大关的基础上，完成投资达192.35亿元，比上年增长3.17%，房地产开发投资保持较快增势，开发投资再创历史新高，增长速度高于全社会固定资产投资，居各类投资之首。在完成投资中，住宅投资112.74亿元，增长25.1%，占全部房地产开发投资的58.6%，其中经济适用房投资1.13亿元，减少59%；办公楼投资2.6亿元，增长47.7%，占全部房地产开发投资的1.4%；商业营业用房投资35.1亿元，增长94.6%，占全部房地产开发投资的18.2%。由于城市综合整治力度加大以及南博会项目拉动，

41、带来了房地产需求增大，全区房地产开发规模继续扩大。2004年，全区在建的商品房建设施工规模达2998.91万平方米，比上年增长35%，其中新开工面积1313.97万平方米，增长23.6%。在商品房建设施工规模中，住宅施工面积2322.06万平方米，增长34%；办公楼施工面积42.98万平方米，增长10.6%；商业营业用房483.29万平方米，增长43%。在商品房新开工面积中，住宅占75.5%，办公楼占1.1%，商业营业用房占18.6%。随着西部大开发战略实施和中国-东盟自由贸易区的建立，广西正式为各方投资建设的热土。2004年旧城改造和城市基础建设以及危旧房屋的拆迁力度进一步加大，在一定程度上

42、扩大了购房群体。上海、温州等城市购房团的涌入，也使我区商品房销售市场持续活跃，个人购房热情不减。2004年，全区商品房销售面积820.36万平方米，比上年增长30.1%。其中：商品住宅销售面积749.79万平方米，增长32%；办公楼销售面积6.14万平方米，增长7.1%；商业营业用房销售面积53.97万平方米，增长10.4%。在商品房购销中，个人购买为九成以上，购买的商品房面积812.65万平方米，比上年增长32.7%，其中住宅面积747.06万平方米，占商品住宅销售总量的99.6%。2004年，全区商品房实现销售额170.85亿元，比上年增长42.8%，平均价格为2083元/平方米，每平方米

43、比上年增长185元，上升9.8%。其中住宅平均销售价格1886元/平方米，上升8.1%；办公楼平均销售价格3186元/平方米，下降22.1%；商业营业用房平均销售价格4723元/平方米，上升38.3%。商品房销售价格呈上扬趋势。总体来看，2004年我区房地产开发投资仍保持较快增长速度，房地产开发投资保持较快增势，开发投资再创历史新高，全区房地产开发规模继续扩大，商品房销售持续旺盛，呈上扬趋势，在国家宏观调控政策引导下，房地产市场运行总体稳健、理性，保持了持续健康发展的可喜势头。二、南宁房地产市场状况及前景随着近几年国家宏观经济态势的稳定发展和国家各种激活房地产业政策的出台，南宁市国家级“八届环

44、境奖”的获得，南宁市经济态势的稳定发展，自2000年以来，虽然近两年国家采取的微缩的宏观调控政策，但是南宁市商品房销售市场一路攀升，2000年商品房销售8895套，共1027032平方米，总售价19.245亿元；2001年商品房销售9585套，共1014972平方米，总售价24.97亿元。2002年南宁市房地产业新开面积216.28万平方米，同比增长71.13%；房屋竣工面积174.6万平方米，同比增长13.38%；商品房销售面积34.8万平方米，同比增长6.1%，销售金额7.73亿元。2004年，随着“136”项目的实施和推进，三年中变化基本实现，南博会永久落户南宁，旧城改造及城市中心辐射扩

45、展，随着南宁市委市政府“工业强市百亿投资”工程和“商业活市百亿投资”工程的实施，投资环境的优化和招商引资力度的加大，南宁市房地产投资销售两旺，全年共完成投资66.04亿元，同比增长67.26%，房地产销售额达94.53亿元，同比增长1.18倍。销售大于投资，南宁市房地产处于快速良性发展态势。三、项目所在区域房地产市场现状及发展前景分析项目所在区域南宁市大沙田经济开发区为国家经济技术开发区，近年来房地产开发主要以个人自建为主，除了90年代初开发的锦绣银庄、鸿喜花园等几个小区外，商品房的开发较少。随着南宁市大沙田经济开发区的经济发展和人口的增长，现在开发区投资的各类企业共有130多家，其中有来自日

46、本、澳大利亚、瑞士、泰国、香港、台湾等国家和地区的三资企业21家，初步形成了以饲料、建材、医药、机械加工和房地产为主的现代产业群，现有人口3万多，总规划面积39.6平方公里。由于特殊的沿江、沿市、沿路、沿边的五沿地理优势以及南宁市136工程的实施，南宁市城市中心东扩南移步伐的加快，大沙田开发区已经成为邕宁县三大开发区即仙葫经济开发区、沿海经济开发区和大沙田开发区中人口最多、商业气氛最浓、人气最旺的开发区，已经成为中外商家的投资热土。特别是在国家限制土地资源向私人销售的土地政策以后，以自建房为主的房地产急剧萎缩，商品房开发气候已经形成，目前正在开发建设有房地产项目有大型临江精品社区新加坡城、阳光

47、新城、鑫金现代城、福田家园等楼盘，大沙田开发区已经成为众多房地产开发商投资热点。随着住房制度改革进一步深入及个人住房抵押贷款逐步完善，从南宁市近几年房市销售情况来看，商品住宅一直处于良好的销售势态。另外近几年来市政府加大了对城市的旧城改造力度，随着大面积居区拆迁，大沙田开发区合适实惠的房价吸引了大量市民的向外搬迁和购房，也在一定程度上助长了商品房业的发展，住宅的需求呈上升趋势。四、项目周边可比物业情况综合分析本项目的特点及南宁市大沙田经济开发区房市情况，选取项目周围物业进行对比如下：1、福田家园类型：多层小区住宅地址：大沙田开发区建设路与团结南路交汇处销售价格：1522-1600元/平方米户型

48、设置情况：中小户型项目配套情况：无配套设施2、鑫金丽园类型：多层小区地址：大沙田开发区金沙大道团结南路销售价格：1528-1588元/平方米户型设置情况：中小户型项目配套情况：配套设施相对齐全3、阳光新城类型：多层大社区，占地500亩地址：大沙田开发区金沙大道269号总建筑面积：55平方米户型设置情况：大中户型兼备 销售价格：1500-1800元/平方米，均价1600元/平方米项目配备情况：配套设施齐全4、新加坡城类型：多层大社区地址：大沙田开发区金沙大道销售价格：均价1800元/平方米户型设置情况：大中户型兼备项目配套情况：属大型社区，配套设施齐全5、江南玫瑰园类型：大型高档别墅区域，占地3

49、50亩地址：南宁市江南路江南车站处销售价格：公寓2300-2400元/平方米户型设置情况：大中户型兼备项目配备情况：属成熟大型社区，配套设施齐全五、项目优劣分析本项目位于国家级经济技术开发区南宁市大沙田经济开发区金三角地段，南宁市大沙田经济开发区目前行政管理尚隶属邕宁县管辖，国务院已下文批准作为良庆区归属南宁市管辖，目前尚未正式挂牌成立。本项目周边有阳光新城、新加坡城、江南玫瑰园等大型楼盘。为了规避本项目与其他房地产项目同业竞争造成的投资风险，知晓本项目与其他楼盘优劣，深入挖掘和张扬本项目优点，是本楼盘成功销售的基本点。本楼盘优劣形势分析如下：（一）优劣分析1、政策优势一方面，在我国和区域人口

50、总量过大、有效商住土地资源逐渐稀缺的背景下，大力提倡高层住宅建设和商住楼一体化有利于提高项目所在地土地利用律，有利于提高城市功能，符合国家产业政策和建筑行业政策。另一方面，本项目邕宁县、南宁市大沙田开发区管委会2004年重点开工建设项目，也是南宁市大沙田开发区未来的标志性高层住宅建筑，将结束南宁市大沙田经济开发区和沿海经济开发区等区域没有高层商住楼的历史，有利于改善南宁市大沙田经济开发区投资环境，因此，本项目得到当地政府的大力支持。2、交通优势本楼盘位于南宁市大沙田经济开发区十三小区大沙田广场南侧，处于南宁市大沙田经济开发区金沙大道与银海大道的交汇处，介于邕宁县与南宁市结合的交通枢纽位置，是南

51、宁市大沙田经济开发区的商业中心与人流物流中心，紧邻农行邕宁县大沙田支行办公楼，毗邻南宁江南客运站，与南宁市重点发展的江南交通枢纽轴线江南路延长线相连，有31路、21路、25路、大沙田至火车站专线、501路等多路公交车可直达市内各城区，沿银海大道可直接到广西最大的私营工业园沿海经济走廊开发区、进入桂海（桂林至北海）高速公路，东南方向可由江南路、白沙大道至南宁吴圩机场高速路，向北可由民族大道直达南宁市商业中心南宁百货大楼和南宁万达商业广场等，地理位置非常优越，交通非常便捷。3、区位优势近年来南宁市大沙田经济开发区规划档次不断提高，配套设施日渐完善，本项目周边有大沙田开发区管委会、大沙田开发区小学、

52、大沙田大联小学、广西中医学院、广西医科大学第二附属医院等政府机构、公益事业单位，有农行邕宁县大沙田支行、工行南宁市大沙田分理处、建行南宁市大沙田分理处、邕宁县信用合作社和邕宁县保险公司大沙田分公司等金融机构，附近有大沙田新建农贸市场、景皇综合市场、紧晶商业广场、聚福隆大型超市等商业、文化中心，配套齐全，东北面紧临金沙大道，西侧靠银海大道，享有“金三角”盛誉，可谓商住黄金宝地。4、升值优势由于本项目目前周边没有高层，是大沙田经济开发区唯一已规划的标志性建筑；按照国务院和南宁市政府行政规划，大沙田经济开发区将划归南宁市政府管辖；本项目所在区域为新区，交通非常便捷；处于金融、商业、交通枢纽中心，区位

53、优势非常明显。综合几方面因素，升值空间很大。5、规划优势本楼盘主要以中小户型为主，开发定位为中高档楼盘，可满足不同层次不同消费群体的需求；本项目为高层商住楼结合，周边没有高层，将作为南宁市大沙田经济开发区新的形象标志。（二）劣势分析本项目周边有阳光新城、新加坡城、江南玫瑰园等三大楼盘，对本项目中小户型有一定的冲击；项目所在区域目前还不是属于南宁市，在价格上暂时还不能达到太高的标准；受历史城市规划限制和作为新区，周边环境相对杂乱；本地段还处于投资完善阶段，各项建设还不是非常完善，因此本项目地段房租目前较便宜。六、项目客户定位分析（一）商铺定位本项目所在地段是南宁市大沙田经济开发区商业活动最繁华地

54、段，周边商业气氛较浓，周边晌午本项目拥有如此大规模的商铺量和大型商业广场，但目前尚属于南宁市商铺较低的地段，且周边环境相对杂乱。因此，本项目商铺定位类型为SHOPPING-MALL（一站式休闲购物广场），规划目标为南宁市大沙田经济开发区大型购物、休闲和娱乐商业广场，可填补项目所在区域商业空白。（二）住宅客户定位本项目住宅主题类型为标志性高层住宅，分析认为，白领阶层是城市中最具有小资情调的群体，突出个性、选择品牌是白领阶层购买商品的两个重要前提，本楼盘作为南宁市大沙田经济开发区的标志性建筑，也将成为南宁市的一个品牌项目，完全符合白领阶层的购买特点，同时本项目一至五层SHOPPING-MALL也符合白领阶层对购物环境的需求。一方面，目前南宁市房价均价在2500元/平方米，相比之下，大沙田经济开发区2000-2200元/平方米价格更能吸引购房者的眼球，再者目前该区域最贵的房地产项目在均价上与南宁市相距甚远，本项目