热电厂项目可行性方案研究报告

1、X热电厂工程可行性研究报告2021年8月前言 2一、宏观环境 31. 政策环境 32. 经济环境 53. 宏观小结 6二、市场环境 71. 整体市场 72. 区域市场 83. 市场判断 14三、工程认知 151. 工程区位 152. 四至及交通 163. 周边环境 174. 经济技术指标 175.SW0T分析 186.工程界定 18四、工程开展战略 191. 工程的核心问题 192. 工程开展战略 19五、工程定位 211. 总体定位 212. 市场定位 213. 客户定位 214. 产品定位 225. 价格定位 22六、经济评价 231. 总图方案 232. 规划指标 243. 开发方案 2

2、44. 经济评价 255. 敏感性分析 30七、结论 34.、八、-刖言本可行性研究报告，是针对X热电厂工程而撰写，报告主要针对工程在政策、 市场、经济方面的可行性以及工程开展的不确定性进行综合分析和评价，最终进行可行性评估。一、宏观环境1. 政策环境在2021、2021年相对宽松的市场环境下，房地产市场得到长足的开展，量价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，2021年底房地产行业进入了新的一轮调控期。2021年伊始，“新国八条拉开调控序幕，各地“限购 令接踵出台，首付、利率不断攀升，房产调控力度空前。2021年至今重点政策一览:分类政策概要主要容行业政策新国八条加大保障性安居工程

3、建设力度；加强差异化住房信贷政策：对贷款购置第二套住房的 家庭，首付款比例不低于 60%贷款利率不低于基准 利率的1.1倍；严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最 多可再购1套住房；国五条已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政 策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购 措施。X版“限购令对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户 籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一 定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区含市五区

4、、东新区向其售房。税收政策个人住房转让营业 税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏 5年转手交易的，统一按销售收入 全额征税。土地政策严格住房用地供给管理各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量的70%勺要求；大力推广以“限房价、竞地价方式供给中低价位普 通商品住房用地。金融信贷 政策存款准备金上调央行年六次上调存款准备金，大中型金融机构存款准 备金率已到达了 21.5%的高位。据估算，目前可一次 性冻结银行资金3700多亿元。贷款利率上调央行年三次加息，调整后，金融机构人民币一年期贷 款利率达6.56 %。公积金

5、贷款利率上五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百调分点，由4.50%上调至4.70%;五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至 4.20%。从2021年至今出台的一系列行业、税收、土地、金融信贷政策来看，政策 的核心要点在“促供给，抑需求，促进中低价位特别是保障性用房的有效供给， 抑制投资投机性等不合理需求的释放，以到达稳定房价的目的。“限购令为调控政策中的重要一点，主要目标为合理引导房价过高、 上涨 过快城市的购房需求。短期可打压楼市销售量高涨的势头，但长期来说，“限购令为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供给充足的情况下退 出市场。政策中对市场影响最

6、为深远为“限购、“限贷政策，这些政策调控的重点 在于打击投资投机性需求，在一二线城市大面积限购的情况下，投资投机性需求 量迅速下降；政策严施，市场观望情绪浓厚，再加上购房本钱的增加，改善性需 求出现延后或停止购房；首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政 策影响相对较小。从X市场来看，严格执行信贷政策，并在市五区及东新区限购，销售量受此 影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需 求受影响相对较小，为购置的主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支 撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。2. 经济环境在国经济持续、快速开展的大环境下，X市宏观经济形势

7、持续向好，主要表 现在GDP总量稳步增长、人民收入水平和生活水平不断提高、城市建设投资规模 不断加大、产业结构优化升级、城市化水平不断提高等方面。2.1GDP保持稳步增长，2021年跻身城市开展“第一方阵2003年以来，X市GDP急步增长，2021年GDP总量到达了 4000亿元，同比 增长13.0%,增幅较2021年上升1个百分点。“4000亿元俱乐部，被视为全国 大中城市经济开展的“第一方阵。全国围来看，此前只有上海市、北京市、市、 市、市、天津市、市、市、市等东南沿海城市或直辖市入围。而X2021年GDP到达4000亿元，意味着随着经济社会的快速开展，X市已经跻身全国大中城市 经济开展的

8、“第一方阵。2.2三产结构不断优化X市三产结构不断优化，2021年调整为3.1 : 56.7 : 40.2，第二产业为主导， 第三产业保持稳定开展。随着中原经济区确实立，未来一段时间将有大批工业园 区落户X,预计第二产业将继续主导开展，而第三产业也随之愈加繁荣。2.3城镇居民人均可支配收入逐年提高2021年，X市城镇居民人均可支配收入提高至 18897元，增长7.2%。宏观 经济的开展和人民收入水平的提高一定程度上预示市区居民的购置力不断增强。2.4城镇固定资产投资及房地产投资总额持续上扬2021年X市城镇固定资产投资额到达了 2432.5亿元，增速为21.9%。随着 中原经济区上升为国家战略

9、，X市已经掀起新一轮的投资热。2021年X市房地产投资额大幅增长，扭转了经济危机以来投资增速下降的 趋势。2021年X市房地产投资额为775.2亿元，增幅到达了 50.9%。同时房地产 投资额已经占到了城镇固定资产投资额的近三成，同比增长了6.2个百分点。2.5城镇化率到达59.2%，城镇人口快速增加城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，2021年末X市城镇化水平到达59.2%,市区常住人口到达428万人。3. 宏观小结“限购、“限贷等政策严厉打击了投资投机性需求，且对局部改善性需求进行了抑制，而首置需求刚性较强，受政策影响相对较小。X市经济开展迅速， 城市人口稳步增加，刚性需

10、求旺盛，刚需客户一直是X房地产市场的主力军，尤其是刚需首置客户。在大量刚需客户的有力支撑下，X房地产市场未来开展偏 乐观，价格存在继续上涨空间。二、市场环境1.整体市场1.1X楼市进入高速开展期，目前商品住宅销售量受调控影响出现下降，但价格 仍呈上涨态势2021年，X楼市进入高速开展通道，表现在成交量和成交价格的跳跃式增长。 2021、2021年度商品住宅成交量均接近1000万卅，市场需求旺盛，成交价格亦 呈近1000元/川速度增长。受房地产调控政策影响，2021年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬 趋势，均价到达6269元/ m20数据来源：X市房管局2.区域市场以区位及房地产工程开展共性

11、两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站、农业路-冉屯路、西环快速路、北环快速路围合而成的区域。2.1区域环境区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速开展通道。受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域路网配套较少，区域出入相对不便， 区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年 亦得到较快开展，目前在售工程5个。高新区与工程所在区域相邻，并具有一定相似性，目前在售工程一个，后期 有升龙大型城中村改造工程入市。北环路高新升龙又一城区本案未售西铁路环路美景菩提在售i<九龙城在售农业路托斯卡纳在售威尼斯水城在售晶华城在售明钻在售2.2区域市场生态区域工程以大规模、中

12、档次为主，多数开发商在 X有一定知名度。区域工程均较具规模，总建筑面积多在 40万卅以上，九龙城及升龙又一城 工程规模超100万讥区域已有几个大盘前期入住，区域生活居住气氛逐步形成， 生活配套也在不断完善。随着土地价格在不断提升和区域城中村改造工程不断推进， 区域工程综合容 积率多在3.0左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层， 多层产品根本 消失。区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善， 区域工程多以 中档次为主，多数开发商在 X有一定知名度，如正商、升龙等。工程名称总建面积综合容积率工程档次开发商托斯卡纳43 万 m22.5中档次利海集团威尼斯水城64万m3.45中档次

13、城开集团晶华城22万m2.62中档次洲海置业明钻40万m3.29中档次正商集团九龙城100 万 m3.5中档次益通置业美景菩提11万m3.5中档次+高档次美景置业升龙又一城120 万 m3.85中档次升龙集团2.3区域产品形态区域目前在售主力产品为高层、 两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于 80-90川，三房面积分布于110-143川，出现90川紧凑三房户型。区域工程主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域主流的供给建筑形 态，楼层多在18层以上，仅托斯卡纳工程目前有16层的高层及少局部多层洋房 产品。区域工程产品排布多为两梯四户或以上，局部工程规划两梯六户产品，仅有少局部工程仍有两梯三户

14、产品。区域工程以刚需产品为主力，两房面积主要集中于80-90 ffl2，三房面积分布 于110-143卅，美景菩提、晶华城等工程出现 90卅紧凑三房户型，高性价比的 紧凑两房、三房户型市场接受度颇高。工程名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳16F咼层美景菩33F高层晶华城27F高层明钻21-27F高层九龙城18-24F高层2T52T62T42T32T42T52T32T52T32T42T585-95 (2)89(2+1)127-140(3+1)85(2)89(3)112- 137(3)87-89(2)118-128(3)82-90(2)113- 140(3)威尼斯水城31F咼层3T1

15、8升龙又一城18-33F高层2T648-55(1)79(2 )87(2)89(3)130-143(3)2.4区域客户区域工程客户以区域生客为主， 辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。受区位和交通等因素影响，X市其他区域客户对此区域认知度相对较低，来 此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较 强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为区域工程的重要客户。区域的核心客户为生客户，厂企职工等，受区域位置、环境等因素影响，来 此置业客户的需求以刚需为主。2.5区域销售状况区域工程销售情况保持良好，

16、目前销售价格均到达6200元/卅以上。区域工程主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的 2021年上半年，供给量 充分的工程销售情况仍旧保持良好态势，女口明钻、托斯卡纳工程，上半年销售量 均超过5万川，根本与2021年保持一致。区域销售价格一直保持上升趋势，年均上涨约1000元/ m2,目前区域价格超 过6200元/ m,正商地产开发的明钻工程已到达 6500元/ m。单位万 m2，元 / m22021 年2021 年2021年上半年目前售价销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格托斯卡纳5.7843629.9551446.0359206300威尼斯水城6.9443446.2153571.665

17、8666200晶华城3.4545484.0555850.9660746400明钻12.6856755.3864996500九龙城4.8446482.3459436400美景菩提9.85850高层售完升龙又一城2.6区域未来竞争区域工程后期仍有较大供给量，竞争剧烈。区域未来新增工程较少，主要潜在供给及后期存量集中在现有工程后期加 推，目前只有明钻、美景菩提后期存量为零，其他工程后期存量均相对较大，潜 在竞争剧烈。工程名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳43 万 m231万m2.1 万m12万m秦岭路东地块 尚待开发威尼斯水城64万m43万m5万m21万m四期尚待开发晶华城22万m

18、15万m1万m7万m明钻40万m40万m21万m二期预售证早 已取得，近期 开始推售九龙城100 万 m10万m2.4 万m90万m美景菩提11万m11万m已接近清盘升龙又一城120 万 m120 万 m大型城改工程合计400 万m150 万m31.5 万m250 万 m注：已批准预售量：即工程已取得预售证备案的面积。 在售余量：即工程已取得预售证备案，但尚未售出的面积。后期存量：即工程规划建设，但尚未取得预售证的面积。3.市场判断X房地产市场在09-10年进入快速开展阶段，年成交量突破千万平方米，量 价齐涨，在2021年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场 成交量下降，投机投

19、资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑 市场的主力军。区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，开展较慢，但随着近 几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产工程 也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区 域产品以满足刚性需求的为主，客户主要为西区及高新区的生型客户。区域房地产大盘的增多，也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集 中在现有大盘的后期存量。三、工程认知1. 工程区位工程位于X市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处， 行 政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。工程虽位于三环，但受铁路线及环 线快速路

20、的阻隔，此区域开展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。市中心2. 四至及交通工程四至均为规划道路，可达性差；工程北至北环路约400米，距离西环路 约1公里，距离火车站市中心约11公里，目前有50路公交车可从工程南电厂南 路通过，在西环路电厂南路有72、73、215路公交车连接市区；但目前工程主要 道路电厂西路仍未修整，使得从宗地无法便利的到达主要交通节点，且带来嘈杂等负面影响；市政主干道秦岭路尚处于断头状态， 交通成为目前限制工程的重要 因素。后期随着秦岭路、规划路的修通，交通将会有一定程度改善。3. 周边环境工程目前周边小环境较差，居住气氛尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大 中原果品市场的搬迁、周

21、边教育居住用地的开发、托斯卡纳小区的开展成熟，周 边环境将会得到一定改善。4.经济技术指标工程规模较小，容积率适中，受制于90/70政策，且有明确的车位数量要求示地经济技术指标面积25137 m2 37.71 亩容积率V 3.0限咼V 80米建筑密度V 25%绿化率> 30%其他严格遵守90/70政策> 0.8车位/百平米建筑面积配建不少于6班规模，占地面积不小于2160 m的幼儿园5.SW0T分析优势?工程位于三环以。劣势?工程所在区域认知度低； 工程规模较小； 周边交通条件差； 周边配套缺乏，小环境差。时机?区域拥有大量刚性需求客户；秦岭路、规划道路的修通；周边土地的开发及托斯

22、卡纳小区的日渐成熟，带来环境的改善； 近邻工程有一所规划小学。风险?工程规划存在难度。6.工程界定工程界定：位于三环、交通条件受限、小环境较差、生活配套相对欠缺、 有一定规划限制条件的小规模工程。依托市政道路修缮、周边规模工程的日渐 成熟，工程后期存在一定提升空间。四、工程开展战略1. 工程的核心问题工程先天缺乏，面临强势竞争环境。工程自身规模较小，规划总建筑面积 7万余平方米，且规划受“ 90/70、车 位配比等限制，同时工程自身受交通条件影响，通达性较差，生活配套仍显缺乏， 但工程配建幼儿园可适当提高自身配套， 且随着相邻大盘的业主大量入住，将缓 解工程周边居住气氛差的情况。X房地产市场处

23、于快速开展阶段，整体市场受宏观调控影响明显，成交量下 降，市场投机投资及改善性需求受到严厉的打压和抑制，但市场价格仍呈上涨趋势，刚需是支撑市场的主力军，区域工程规模较大，开发周期较长，且在市场已 经有一定的影响力，这些大盘仍是后期市场上主要的供给来源， 且后期存量较大， 竞争剧烈。2. 工程开展战略根据工程自身特点及所处市场环境判断，工程适合“跟随者开展战略。企业在市场上的竞争地位，决定其可能采取的竞争策略。企业在特定市场的 竞争地位，大致可分为市场领导者、市场挑战者、市场跟随者和市场时机主义者 补缺者四类。市场领导者的竞争策略。市场领导者为了保持自己在市场上的领先地位和 既得利益，可能采取扩

24、大市场需求、维持市场份额或提高市场占有率等竞争策略。 为扩大市场需求，采取发现新用户、开辟新用途、增加使用量、提高使用频率等 策略。为保护市场份额，采取创新开展、筑垒防御、直接还击等策略。市场挑战者的竞争策略。市场挑战者是指那些在市场上居于次要地位的企 业，它们不甘目前的地位，通过对市场领导者或其他竞争对手的挑战与攻击， 来 提高自己的市场份额和市场竞争地位， 甚至拟取代市场领导者的地位。它们采取 的策略有价格竞争、产品竞争、效劳竞争、渠道竞争等。市场跟随者的竞争策略。市场领导者与市场挑战者的角逐，往往是两败俱 伤，从而使其他竞争者通常要三思而行，不敢贸然向市场领导者直接发起攻击， 更多的还是

25、选择市场跟随者的竞争策略。它们的策略有仿效跟随、差距跟随、选 择跟随等。市场时机主义者的竞争策略。几乎所有的行业都有大量中小企业，这些中 小企业盯住大企业忽略的市场空缺， 通过专业化营销，集中自己的资源优势来满 足这局部市场的需要。它们的策略有市场专门化、顾客专门化、产品专门化等。由于工程自身规模小，在市场上的影响力有限，区域规模大盘具有较强的号 召力，且目前工程周边所处环境相较区域其他工程存在一定的劣势，而区域工程整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。因此建议工程采用“跟随者的竞争策略，延续区域市场特性确定工程定位 与产品线，同时借势区域大盘的开发成熟、完善的社区配套和区域市政利

26、好的 因素。五、工程定位1. 总体定位三环里、中档次、经济型、社区三环里，位置属性，工程位于三环的，核心城区里，地理位置优越；中档次， 档次属性，工程档次定位为中档次，拥有较高品质；经济型，产品属性，产品面 积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。2. 市场定位根据工程的总体定位和工程“跟随者的竞争策略，工程的市场定位于：跟随再升级，借势有不同。跟随再升级：做市场的跟随者，把握区域的刚性需求，借鉴区域热销产品为 自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品的根底上严格控制面积， 有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。借势有不同：? 工程东侧紧邻占地接近300亩，总建筑43万卅的成熟社

27、区，且拥有3500 卅幼儿园、3000卅会所以及8000卅商业街，充分利用其成熟配套的资 源，解决自身规模小、配套缺乏的问题；? 托斯卡纳工程采用的是意大利建筑风格，并主半围合的组团布局，在规 划设计上，本工程也可以采用意式风格，与托斯卡纳工程有机融合，同 时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面的繁杂 程度会带来较高的建安费用，主从简约入手求不同。3. 客户定位工程客户主要以区域首置客户为主， 辅以首改客户。核心客户为区域首置客 户和高新区的首置客户，包括区域厂企职工、自由职业者，小生意人和在此区域 生活多年的外来务工等工薪阶层，重要客户以区域首改客户为主，主要为区域原 来老

28、企业工厂的改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自与区域相邻 的金水区、惠济区等。4. 产品定位工程采用“跟随者的竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾 首次改善性需求，遵循90/70政策，控制产品面积以控制总价。户型面积面积占比合计一房廉租房45-50 m210%100%两房75-80 m50%80-85 m20%三房95-100 m20%5价格定位工程可以略低于区域主流价格入市， 制造价格优势；同时工程不应脱离区域 价格体系。从区域在售工程价格来看，主要工程成交价格均在6200元/卅以上，且在这样的价格下实现产品的快速销售，因此建议工程目前售价应在6200元/卅左右，关于开盘

29、价格需要根据工程最终的产品、开盘时间与开盘当时的市场环 境最终确定。六、经济评价1.总图方案工程规划建设6栋高层住宅，18-23F,地上总建筑面积共约7.5万叭 包括 一座建筑规模为2277川的幼儿园，地下总建筑面积1.8万卅，详见下列图:2.规划指标序号指标数据单位备注1占地面积25237m2合计37.71亩2地上总建筑面积75160m高层住宅18-23F59664m廉租房23F7235m住宅底商2F5955m幼儿园2277m3地下总建筑面积18083m地下车库1F14769m咼层人防地下室3314m4.户数860高层住宅户数734廉租房户数1265容积率2.996停车位640个地下车位数4

30、01个地上车位数239个3. 开发方案工程方案2021年年底开工，2021年11月主体封顶，2021年11月工程竣工, 整体建设周期约为两年。4. 经济评价4.1总投资：工程总投资合计37268万元4.1.1 土地本钱：16910万元4.1.1.1 土地出让金16260万元约合431万元/亩4.1.1.2 土地契税650万元工程费用：15257万元4.1.2.1 土地建安装费12694万元根底设施配套费1717万元设备购置费846万元其他费用：2277万元前期工程费220万元前期规费1933万元监理费用84万元物业管理准备金40万元4.1.4 不可预见费：153万元财务费用：2671万元财务费

31、用的计算考虑工程开发全部使用自有资金，但自有资金也必须考虑同等的利息条件，可等同于开发资金全部为借款，即年利率也按照15%考虑，其中2021年财务费用主要来自于土地出让金的缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考 虑了 2个月，2021年6月份工程拿到销许，实现销售，估计在 9月份可以还清 借款，计息时间考虑为9个月，且为了防止利率进一步上涨的风险，统一采用复利计算的方式。4.2总本钱：工程总本钱合计 43498万元421总投资：37268万元营业税及附加：2991万元4.2.3 土地增值税：1064万元。按照核定征收税率进行估算销售费用：1088万元。按销售收入的2时提管理费用：1088万元。按销售

32、收入的2时提4.3总收入：工程总收入合计54382万元如下表销售物业销售总价万元销售均价元/ m2可售面积m2高层住宅18-23F 39951669659664廉租房23F202628007235住宅底商2F8932150005955咼层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计5438290937根据目前的市场情况：判断高层目前价格为6200元/叭 高层开盘时间预加在2021年6月，按 照年均8%勺保守增长估计，工程入市时的价格在 6696元/卅，工程住宅局部当 年实现清盘，销售收入为39951万元；432廉租房按照2800元/卅的价格由政府回购，在普通商品房拿到预

33、售的情况， 收回资金为销售收入的20%主体封顶收回资金为销售收入的 50%竣工后收回 其余20%勺销售收入，销售收入为2026万元；433工程住宅底商考虑在2021年工程竣工交付前进行销售，销售价格为15000 元/卅，销售收入为8932万元；工程高层人防地下室考虑以出租的形式在 2021年工程竣工交付前进行销售，销售价格为800元/卅，销售收入为265万元；工程地下车库考虑在2021年工程竣工交付前进行销售，销售价格为2172元/卅，约合8万元/个，销售收入为3208万元。4.4利润税前利润=总收入-总本钱 =54382-43498= 10884 万元所得税二税前利润*25%= 10884*

34、25%= 2721 万元税后利润=税前利润-所得税 =10884-2721 = 8163 万元工程总本钱是指除所得税以外的所有支出总金额， 该工程总本钱目前估算为 43498万元，所得税考虑查账征收，按照税前利润的 25%征缴，即所得税税额估 算为2721万元，故工程税后净利润为8163万元。4.5财务评价投资净收益率=税后利润/总投资*100%= 21.90 %销售净收益率=税后利润/总收入*100%= 15.01 %税后利润=税前利润-所得税 =10884-2721 = 8163 万元4.6现金流量表现金流量表单位：万兀序 号工程合计202120212021核对0121现金流入销售收入54

35、38204157112810543822现金流出土地本钱16910169100016910前期费用2153861129202153土建安装费1269410165966571212694根底设施配套费1717034313731717设备购置费8460169677846监理费用848383884物业管理准备金40004040不可预见费用153316161153销售费用10881097612181088管理费用10881006003881088营业税及附加2991022867052991土地增值税1064062444010643现金流出合计4082719035121419651408274现金净流量

36、-190352943131595累计现金流量-1903510396135556折现系数1+12% An1.00000.89290.79727净现金流量现值-190352627725188累计净现金流量现值-19035724397619部收益率IRR64.69%10静态回收期85.敏感性分析敏感性分析选取的敏感性因子为工程商品房住宅销售价格，因为商品房住宅销售收入约占工程总销售收入的 75%而其又容易受到营销环境的影响产生变 化，分析在不同销售价格时，即不同销售净利润率的情况下，工程效益情况：5.1销售净利润率为8%销售物业销售总价万元销售均价元/ m2可售面积m2高层住宅18-23F 33507561659664廉租房23F202628007235住宅底商2F8932150005955咼层人防地下室2658003314地下车库3208217214769合计4793890937税前利润=总收入-总本钱 =47938-42787 = 5151 万元 所得税二税前利润*25%