购物中心可行性研究报告

1、深圳市滨海购物中央工程可行性研究报告深圳市滨海购物中央二O一二年三月二十日目录第一节工程背景1第二节工程必要性3第三节工程建设7一、工程选址7二、工程建设规模8三、商铺整合8第四节工程升级改造10一、开设购物中央大门10二、设立大门内扶梯11三、设立第三层滚动扶梯11四、建立第一栋与第二栋连接11五、撤除第一层商铺商隔12六、增设空调及通风设备12七、增设停车场12八、撤除路边直坡13九、美化周边环境13第五节购物中央各区功区划分15一、升级改造后的营业大楼15二、商场各功能区划分16第六节市场启动的前期工作19一、组建工程公司19二、定购设备19三、商场升及改造22第七节购物中央启动筹划25

2、'、市场定位25二、经营治理模式26三、启动开业26第八节购物中央投资测算28一、土地使用权投资28二、房屋建筑物投资28三、设备投资30四、土建及设备安装投资32五、商品投资33第九节购物中央财务分析35一、营业收入35二、营业利润36三、营业费用37四、应缴税金38五、净利润39六、净销售利润率39七、投资回收期40第十节购物中央资金筹措42一、自筹资金42二、收入资金42三、借款抵押担保43四、还款方案43第十一节购物中央不确定性分析45一、盈亏平衡分析45二、敏感性分析46第十二节结论48第一节工程背景深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地,是国家提出的建

3、设大珠江三角区的经济中央,是立足大陆,面向香港,辐射世界的开放窗口.深圳改革开放30年来,建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境,促进了高新技术产业链迅猛开展,稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业效劳等领域的开展,国内生产总值从亿元增长到亿元,年均增长%人均生产总值从606元增长到79221元,折合10628美元,居全国第一位,年均增长%贸易进出口总额从亿美元增长到亿美元,居全国第一位,年均增长%随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化,深圳市经济开展迎来了一个新的高潮.由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区,深圳市长期以来存在一市两制的现像,严重影响了特区外龙岗和宝

4、安两区以及光明新区和坪山新区的开展,使特区外地区存在市政投入少、经济开展慢、人民生活水平低的现状.为促进经济均衡开展,经国务院批准,深圳市特区于2021年7月1日扩大至全市,将龙岗区和宝安区,以及光明新区和坪山新区纳入到特区中,深圳市政府决定加大在特区外地区的根底设施、市政配套以及公共效劳水平的投入,全面改善特区外地区的城市环境、经济环境和生活环境,在特区优惠政策的鼓励下,促进特区外地区的经济开展水平.处于深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中央工程,位于深圳市东部沿海的大鹏半岛,是深圳市政府重要的菜蓝子工程之一,也是深圳市政府东部生态组团建设的重要组成局部,是解决和提升葵涌、大鹏、南澳、大梅

5、沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在,也是促进深圳东部沿海地区经济开展的重要配套设施之一.深圳市滨海购物中央响应国家和市政府的号召,全力推进龙岗区葵涌街道的根底设施和公共效劳水平的建设,调动自身资源和水平,根据世界先进理念效劳和治理深圳市滨海购物中央,通过治理、服务、经营一体化的模式,统一规划,集约经营,使深圳市滨海购物中央成为一个功能齐全、环境优美、效劳一流的模范商场.深圳市滨海购物中央依靠自身的经济实力,引进具有丰富商场治理经验和高效运作的治理团队、科学的治理理念和先进的经营方式,建设一流的商业流通企业,不仅可以完善当地市政配套设施建设,促进当地经济的开展,满足当地人民生活所需要的肉菜

6、、干鲜、五金、百货等生活必需品,解决当地人们的就业问题,同时也能为公司带来客观的经济效益.可见,深圳市滨海购物中央工程,是一个社会效益明显、公司效益显着的好工程.第二节工程必要性葵涌街道位于龙岗区东南部,东临大亚湾,南濒大鹏湾与香港新界隔海相望,东南与大鹏街道接壤,西连盐田区,北接坪山新区和惠州市淡水镇.辖区总面积平方公里,海岸线长公里.葵涌街道处于深圳东南部的中央位置,地理位置和交通位置优越,在葵涌方圆五公里范围内,有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区,还有惠州市的淡水镇、大亚湾区.葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接,以坪葵公路与坪山新区连接,以海滨公路与大鹏、南澳连接,交通便利,

7、是大鹏半岛的经济中央、政治和文化中央.葵涌位置图根据?深圳市城市总体规划(19962021)?、?深圳市东部生态组团分区规划(2005-2021)?、?深圳市东部滨海地区开展规划(2002年一2021年)?和?深圳市大鹏半岛保护与开展治理规定?,深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：1、本片区开展目标是：增强生态保护和环境整治,建设完善的配套设施,为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定根底.2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的城市效劳中央,为产业园区和旅游效劳配套的现代新城.3、本片区在?深圳市大鹏半岛保护与开展治理规定?中属于三级建设限制区

8、,产业开展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业工程应严格限制或缩减用地规模,并限期关闭或搬迁,鼓励现状不符合规划和产业政策的工程进行升级改造.4、根据深圳市政府城市建设和开展整体规划,葵涌一大鹏规划为新兴产业研发片区,重点开展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业.5、经深圳市政府近期规划,距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村,方圆20平方公里的可建设用地,是深圳市9个重点开展园区之一,其名称为“坝光高科技生态产业园区,重点开展高科技生物产业,方案引进4万高科技人才,大力开展高新技

9、术研发和创新,使其成为功能齐全的国家级研发基地,可容纳就业人员10万元人.现坝光的城市根底设施建设已开面展开,葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用.葵涌将作为坝光后勤配套基地,规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施,为坝光提供全方位的效劳.葵涌城市规划图深圳市政府对葵涌街道的定位,决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中央城市,城市建设以办公和综合效劳为主.深圳市政府已决定在葵涌加大城市根底设施和市政效劳的投资力度,鼓励旧城区和落后设施的升级改造,推出各类优惠举措吸引社会资金的投入,使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项效劳一流的现代化城市.由于历史原因和

10、经济开展水平的制约,葵涌旧市场设施落后,急待改造.葵涌旧市场处于葵涌城市中央位置,是历史原因自然形成的购物环境,严重影响城市的整体规划和开展；旧市场与居民区交错混杂,市场布局是根据原来建筑自然分布的,百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布,相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成,使用年限都在50年以上,房屋结构不合理,房屋破损严重,存在极大的平安隐患；旧市场道路狭窄,货物堵放杂乱,没有统一的消防设施,存在极大的消防隐患.葵涌镇政府早在2003年就将旧市场的改造提到了议事日程之中,并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议工

11、程中,龙岗区政府决定批准商业用地面积12,平方米,建设14,000平方米的农贸综合市场,正式将建设深圳市综合市场以文件的形式确定下来,这就是滨海购物中央的最早雏形.葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪20053号?葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要?,深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加,会议一致同意为促进葵涌根底设施建设,决定打通葵政北路和延安路之间的一段路,撤除葵涌旧市场,葵涌的商业要求上档次、上品位,根据现代化治理模式经营和治理.深圳市政府2005年4月7日?统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作?指示精神,要

12、求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造.现在葵涌没有一家综合购物商场,在葵涌5公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山,均没有一家综合购物商场,葵涌街道领导的支持下,结合葵涌城市整体规划建设,深圳市滨海购物中央响应深圳市政府号召,投入巨额资金,启动深圳市滨海购物中央工程,把滨海购物中央建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场,一方面满足葵涌人们日益提升的购物需要,另一方面大大改善城市环境,提升城市综合竞争水平,促进城市全面开展.第三节工程建设一、工程选址根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文件,深圳市滨海购物中央位于葵涌街道葵新北路70号,处于葵新北路一侧,是葵涌的城市中央、商业中

13、央和行政中央位置,周边与葵坪公路、葵兴路、葵政路、福兴路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相连；周边其他配套设施有葵涌镇人民政府、葵涌邮政支局、葵涌人民医院、葵涌戏院、葵涌小学、葵涌中学、葵涌成人文化技术学校、葵涌大酒店、葵涌派出所、农业银行、工商银行、中国银行、亚洲大药房葵涌支店、华康平价药房、葵华商场等.可见,购物中央所在地是人们的居住、生活、娱乐的中央地区,且交通便利,极大方便人们的购物和休闲.滨海购物中央位置图二、工程建筑规模深圳市滨海购物中央占地面积12,平方米,是一类国有商业用地,基准地价为每平方米807元,规划容积率为.工程规划建筑面积是14,000平方米,实际建筑面积13,平方米

14、,以及配电室、泵房、公厕等配套设施建筑面积平方米.工程主体建筑分为二栋,靠近葵新路为第二栋,里面为第一栋,其中：第一栋主体建筑两层,层高米至米,建筑面积5,平方米；第二栋主体建筑三层,层高米至5米,建筑面积平方米.具体建筑情况如下：总建筑面积13,平方米一栋一栋共二层建筑囿枳平方米其中一层建筑囿积平方米:二层建筑囿积二平方米二栋二栋共二层建筑囿积平方米其中一层建筑囿积平方米:二层建筑囿积平方米二层建筑囿积平方米配套建筑配电、水泵、厕所建筑囿积平方米三、商铺收购和商场整合滨海购物中央建筑总面积13613平方米,其中：一层建筑面积平方米,二层建筑面积平方米,三层建筑面积平方米.深圳市滨海购物中央现

15、拥有商场建筑面积平方米,现已过户到了深圳市滨海购物中央的两个股东名下,其中：深圳市圣凯隆投资有限公司平方米,深圳市金联盛世投资平方米.过户面积占到商场总面积的70%其中：一层是局部商铺,建筑面积平方米；二层是全部商铺,建筑面积平方米；三层是全部商铺,建筑面积平方米.深圳市滨海购物中央没有拥有所有权的商铺,全部在一层,建筑面积平方米,权利人是47个自然人.根据深圳市工商行政治理局于2004年6月23日下发的“深工商200439号?印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作的实施方案的通知?,要求商品市场一律由一个有限责任公司开办,未取得法人登记和营业登记的单位,不得从事商品市场的开办工作；通知

16、同时要求促进市场“农改超和升级换代,鼓励根据“统一进销存的模式进行治理,以“提升市场效益,增强市场实力为宗旨积极进行升级换代.所以,一个综合商场的经营与治理,必须以一个整体经营,而不能分散经营.深圳市滨海购物中央根据深圳市工商行政治理局的文件精神,经慎重调查,反复论证,在葵涌街道政府的支持下,深圳市圣凯隆投资投资和深圳市金联盛世投资为主体,成立深圳市滨海购物中央,并带动其他47个自然人一起统筹筹划经营.由于其他47个自然人购置商铺后闲置时间较长,都希望尽快启动市场,均赞成滨海购物中央的启动方案,并愿意全力配合.第四节工程升级改造针对葵涌城市规划和人们日益提升的购物需要,根据大型购物中央的设计理

17、念,经专业筹划团队精心筹划,报请葵涌政府批准,在保存原有建筑结构和设施的根底上,深圳市滨海购中央对原建筑间隔、内部设施、外围环境等进行升级改造,具体如下：一、开设购物中央大门深圳市滨海购物中央的大门,设在靠近葵新路的第二栋中间位置,大门总宽度为12米,其中：设有人行通道为宽6米,可以直接通向第一层各精品屋；设有宽3米的滚动扶梯二部,可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅.滨海购物中央正面图在大门上方的第二层和第三层,设有“滨海购物中央标示牌.在第二栋最顶层,设有“滨海购物中央六个字宣传牌,为三米高的铜字,并设有LED射灯、照明灯等,保证晚间的宣传和使用.二、设立大门内扶梯在大门内人行通道的两

18、侧,设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯,宽度各为三米,共计六米,一部上行,一部下行,方便人们直通二层购物.三、设立第三层滚动扶梯为便于人们在第二栋第三层购物,在第二层与第三层之间,在原有扶梯的根底上,增设新的大型滚动扶梯,由第二栋第二层直通第二栋第三层,将第二层与第三层连接成为一个整体,使人们在购物时,不自觉地由第二层上到第三层,提升第三层的营业价值.四、建立第一栋与第二栋连接第一栋与第二栋之间,有长100米,宽10米的间隔.在第一栋与第二栋之间,在第二层架设楼板,在第三层架设防雨棚,将第一栋与第二栋连接起来,同时撤除两栋间的玻璃幕墙.这样,就可以将第一栋第二层与第二栋第二层连接成为一个整体

19、,在第二层可扩大营业面积1000平方米.将第一栋与第二栋连接成为一个整体后,第二层就成为一个大型营业大厅,营业面积到达6665平方米.既可扩大营业面积,又能方便商品的布局,同时能方便人们购物.五、增设空调及通风设备深圳市滨海购物中央营业大楼,实行封闭治理,营业大厅内部用空调和通用设备调节温度.大楼每层高最高米,最低5米,便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道.根据通风和空调功率,需要在第一栋安装通风设备和空调设备各一台,并铺设通风管道和空调管道,负责第一栋第一层与第二层的通风和空气调节；在第二栋安装通风设备和空调设备各二台,在第一层、第二层和第三层铺设通风管道和空调管道,其中一台负责第一层和第一

20、、二栋连接处的通风和空气调节,另一台负责第二、三层的通风和空气调节.六、增设停车场原设计停车场在购物中央的四周,共计80个车位,其中：购物中央前面为20个车位,左侧为26个车位,后侧为34个车位.由于车位过于分散,不利于统一治理,同时容易造成人车混行状况,增加购物人员的不平安因素,也不符合休闲购物的要求.根据现代商场的要求,深圳市滨海购物中央决定取销前面20个车位,保存左侧26个车位和后侧34个车位.同时,在滨海购物中央后侧,购置农民楼一栋,面积约800平方米,撤除后,将土地平整改为停车场,停车场面积可到达1000平方米左右,可增加50个车位,从而将车位增加到110个,既美化了购物环境,又可保

21、证购物车辆和货车停放,同时满足了人们休闲购物的需要.七、撤除路边直坡在现在的购物中央与葵新路之间保存一个直坡,最高处到达米,最低处也有米,人们只能通过购物中央的设在道边的门进入,而不能从葵新路边任何一个地方进入,不利于人们休闲购物,也影响了购物中央的美观,大大影响了购物中央的人气.深圳市滨海购物中央经过慎重考虑,报请葵涌政府同意,决定撤除这一直坡,建设利于人们通行的坡度较缓的台阶,让台阶环绕在购物中央周围,人们从葵新路任何一个地方均可以进入购物中央.而车辆通行的路口设在购物中央左侧,即现在车辆通行的地方,并直通左侧和后侧停车场,只允许购物车辆和送货车辆通过并停放.八、美化周边环境深圳市滨海购物

22、中央将购物中央建成人们休闲购物的场所,需要对其周边环境进行美化,配备有利于人们休闲的设施,具体如下:1、开发门前休闲广场在滨海购物中央营业楼到葵新路人行台阶的位置,以及营业楼的右侧位置,总面积约5000平方米,开发成为休闲广场,不允许车辆通行和停放,只允许行人通过.在广场内种植欣赏性花草树木,增加排椅、遮阳棚、儿童娱乐设施等休闲设施,便于人们散步、休息等.2、植物绿化沿着土地规划红线位置,在停车场和人行道两侧,栽种有利于美化环境的各类植物；在购物中央门前和右侧休闲广场,除栽种用于欣赏的植物外,还要摆放各类盆景花草；3、地面设置在购物中央营业楼外地面,铺设欣赏性和实用性强的瓷砖地面,到达放松身心

23、,娱乐休闲的目的.4、残疾人专用设施在购物中央内外,都设置专供残疾人用的设施、通道等,各营业人员和效劳人员都要明白残疾人的需求,随时为残疾人提供各项效劳.第五节购物中央各区功能规划一、升级改造后的营业大楼1、营业面积：深圳市滨海购物中央对工程升级改造后,第一栋和第二栋的第一层分为87个精品屋,营业面积到达5097平方米.升级改造后的第一栋第二层和第二栋第二层,以及第二栋第三层成为一整个营业厅,总面积为9516平方米,其中：第二层营业厅面积为6,665平方米,第三层营业厅面积为2,851平方米.2、配套公用设备经过升级改造后,第一栋营业楼与第二栋营业楼成为一个整体,各配套设备均可以共用,主要如下

24、：(1)人行通道大门一座,位于购物中央的正前方,面向葵新路；侧门两座,位于购物中央两侧中间位置；后门三座,位于购物中央后侧左、中、右三个方向；(2)电梯、楼梯直通二楼的大型滚动扶梯二部,分别位于购物中央大门两侧；直通二楼的小型扶梯四部,分别位于购物中央中间位置；直通三楼的大型滚动扶梯一部,位于购物中央二楼的中间位置直通三楼的小型扶梯二部,分别位于购物中央二楼的前侧中间位置；直通二楼、三楼的货梯三部,其中：位于购物中央左侧一部,位于购物中心右侧二部；直通二楼、三楼的人行楼梯五部,其中：位于后侧二部,位于购物中央中间位置三部.货梯货梯扶梯扶梯卫生间扶梯正门扶梯滨海购物中央一层、二层通道示意图(3)

25、公共卫生间购物中央内部公共卫生间五个,其中：位于一楼左侧前后位置各二个,位于二楼左侧前后位置二个,位于三楼左侧一个.二、商场各功能区划分深圳市滨海购物中央经过多方调查,并经过天虹商场筹划部经理现场指导,根据葵涌人员现在和未来状况和购置力分析,将购物中央各层功能区划分为：一层精品类购物区,主要为银行、肯德基、美食街等专业性的购物区；二层食品服装百货类购物区,主要为食品、肉菜蛋类,服装、床上用品类,百货类和珠宝化装品类；三层家具电器类购物区,主要为家具类,家用电器类,文具类和音像制品类.商场布局时可根据实际需要适度调整,具体划分如下：1、一层购物区功能划分购物中央一层营业面积5097平方米,定位为

26、大型精品屋超市,化分为六个功能区,分别为：(1)银行专区,面积约为200平方米；(2药店专区,面积约为400平方米；(3)肯德基专区,面积约为400平方米；(4)精品专区,面积约为1000平方米；(5)美食专区,面积约1300平方米；(6)杂货专区,面积约1300平方米杂货区通杂货区美食街美食街通道精品区道精品区肯德基药店药店银行后门后门后门扶梯正门I扶梯一层功能划分图2、二层购物区功能划分购物中央二层营业面积6600平方米,定位为大型食品、服装、家电、百货超市,化分为六个功能区,分别为：(1)食品专区,面积约为1500平方米；(2)肉菜蛋专区,面积约为1000平方米；(3)服装专区,面积约为

27、2000平方米；(4)床上用品专区,面积约为500平方米；(5)日用百货专区,面积约为1000平方米；(6)珠宝首饰化装品专区,面积约为600平方米.肉菜蛋专区日用百货专区床上用品专区食口口专区1服装专区珠宝化装品二层功能划分图3、三层购物区功能划分购物中央三层营业面积2800平方米,定位为大型家俱、家用电器、文具、书藉超市,化分为四个功能区,分别为：(1)家俱专区,面积约为1000平方米；(2)家用电器专区,面积约1000平方米(3)文具、会计用品专区,面积约为400平方米；(4)书藉、音像制品专区,面积约为400平方米.IJ木日日像制品专区文具会计用品专区家用电器专区家具专区,三层功能划分

28、图第六节市场启动的前期工作滨海购物中央启动开业前的准备工作,包括组建工程公司、商场升级改造,定购安装各类设备,定购各专区商品、招聘治理人员和员工等.一、组建工程公司1、工程公司名称：深圳市滨海购物中央；2、工程公司地址：深圳市龙岗区葵涌街道葵新路70号；3、工程公司注册资本：1000万元；4、工程公司法定代表人：罗永标清华大学研究生5、工程公司出资人：深圳市金联盛世投资实物出资500万元,占股权的50%深圳市圣凯隆投资实物出资500万元,占股权的50%6、工程公司经营范围：经营治理商场、国内外贸易、进出口业务等；二、定购设备滨海购物中央定购的设备,分为升级改造设备和经营治理设备,是购物中央升级

29、改造和经营治理所必须的设备,全部属于购物中央所有,并投入到购物中央经营中使用.1、升级改造设备(1)滚动扶梯三部,如下列图：梯,梯级高度7风一体深圳市宏达电梯提供的滚动式自动扶宽度600mm最大倾斜角度30至35°,最大提升米,完全可以满足购物中央需要.(2)空调、通风设备三部广州艺宁制冷设备提供的集制冷、通的空调、通风设备,一台设备可为6000平方米的商场提供制冷和通风,滨海购物中央营业面积15000多平方米,需要空调、通风设备三台.(3)给排水设备购物中央的供水系统设备,包括上水设备、下水设备、卫生设备,以及各类水泵等.(4)消防设备根据消防部门要求设立的消防泵、消防栓、灭火器等

30、.(5)电器设备根据商场需要配备的上下压配电柜、层面照明柜、镭射照明灯具、动力柜等(6)弱电设备购物中央的弱电设备包括消防报警系统、楼宇自控系统、程控系统、监控系统等.(7)休闲设备购物中央用于免费提供应人们使用的排椅20个、遮阳伞15把、儿童娱乐设备等.(8)绿化植物购物中央占地面积长约125米,宽约100米,四周种植绿化植物总长度约为450延长米,需要种植绿化植物200棵.购物中央提供应人们的休闲广场约5000平方米,需要摆放大型盆景100盆,中小型盆景300盆.2、经营治理设备经营治理设备是购物中央在经营治理过程中需要的各类设备,包括陈列设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银

31、设备等.(1)购物中央经营需要的各类展示用设备,包括、手推车等；(2)购物中央经营需要的加工设备,包括等；(3)购物中央经营中需要的包装设备,包括等；(4)购物中央经营中需要的计量设备,包括等；(5)购物中央经营中需要的照明设备,包括等；(6)购物中央经营中需要的收银设备,包括等.购物中央安防设备,包括、等.8、办公清洁设备购物中央办公设备：办公桌椅10套、电脑8台,复印机1台,打印机1台, 机1台,档案柜6套等.购物中央清洁设备：打蜡机3台,吸尘器5台等三、商场升级改造滨海购物中央的升级改造,包括土建改造和设备安装两局部,是商场硬件设施改造的主要局部.1、土建改造(1)开立购物中央大门购物中

32、央大门设立在葵新路一侧、购物中央二栋中间位置,大门总宽12米,其中：人行通道宽6米,两部滚动扶梯各宽3米,共计6米.购物中央大门配备大型卷帘门,便于晚上封闭.(2)开设一楼直通二楼的扶梯通道直通二楼的新的通道,在购物中央大门内,开设两个由一层直通二层的扶梯通道,并安装两部3米宽的滚动扶梯.(3) 一栋与二栋连接工程第一栋与第二栋的连接,是在第一栋与第二栋之间的二层架设楼板,将第一栋的二层与第二栋的二层连接起来,再在第一栋的第三层和第二栋的第三层架设防雨棚,撤除第一栋第二层的玻璃墙和第二栋第二层的玻璃墙,使整个第二层连接成为一个整体,成为一个大型营业厅.(4)新扩停车场平整为扩大购物中央停车场,

33、撤除在商场后侧新购置的农民楼,将场地平整完毕,并设置隔离防护设施,作为停车场使用.2、设备安装(1)电梯安装工程购物中央大门口直通第二楼的两部滚动扶梯安装工程,第二层直通第三楼的滚动扶梯一部安装工程.(2)空调、通风设备安装工作购物中央空调主机、辅机、循环水系统、通风设备安装工程；购物中央第一层空调、通风管道系统安装.(3)消防系统安装工程购物中央消防系统,在政府消防部门的指导下,配备消防器、消防栓、消防管道安装等.(4)弱电系统安置工程购物中央消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装.(5)给排水设备安装购物中央给排水系统,包括水泵、给排水管道、卫生设备、消防供水等.(

34、6)休闲绿化工程购物中央四周绿化植物的种植、大小盆景的摆放、休闲排椅的安装、遮阳伞的组装、儿童娱乐设施的安装等.(7)经营治理设备安装购物中央经营治理设备安装,是商场经营过程中的全部设备,主要有：、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等,在购物中央启动开业前,必须全部安装完毕.第七节购物中央启动筹划根据深圳市、龙岗区和葵涌街道办事处工作布署,加大对葵涌城市根底设施的改造力度,满足人们日益提升的物质文化生活需要.滨海购物中央不仅可以美化城市环境,提升城市形像,同时也可以解决葵涌、南澳、大鹏、大梅沙,甚至坪山新区的人们购物需要,同时可解决当地不少于150人的就业问题.所以,滨海购物中央

35、的启开工作,不仅是一项经济工作,更是一项政治任务,深圳市滨海购物中央安排在8月份深圳大运会开幕前开业.一、市场定位根据葵涌街道办事处的要求,滨海购物中央必须上品位、上档次,建成集休闲、购物为一体的综合性购物场所.深圳市滨海购物中央以公园式理念布置商场环境,欣赏植物、盆景花草普及商场四周,并配备排椅、遮阳伞、儿童娱乐等休闲设施,为人们提供一个放松身心的休闲广场,既使人们在不购物时,也喜欢在商场四周休闲.深圳市滨海购物中央聘请天虹商场的筹划部经理,对市场进行了全面的调查和深入的分析,引进先进的商场治理模式,实行集中购货、集中治理、集中销售、集中结算,以价格求生存,以质量求效益,建成一个大型综合性购

36、物超市,以满足人们需要为唯一经营宗旨.二、经营治理模式深圳市滨海购物中央是滨海购物中央的唯一合法治理主体,具有独立法人主体资格,实行独立核算,自主经营的核算制度.购物中央的治理,采用深圳天虹商场的治理模式和考核方式,采取“统一购货、统一销售、统一结算的治理方法,在“统一产权、统一规划、统一治理的根底上,实行自主经营,对员工实行金蝶K/3HR系统考核,采用平衡记分卡、360度评估、水平素质模型等方式进行治理.深圳市滨海购物中央在商场的采购组织、贴牌加工、商品结构、商业效劳等方面,采取构建差异化特色的经营方式.对商品在统一集中采购的根底上,根据自己对商品质量与品牌要求的经营定位,建立独立而稳定的商

37、品采购渠道；商场在日常的商业经营效劳中,根据顾客对某种或某类特定商品的消费偏好经验,通过制定适宜的商品质量标准,选定符合条件的生产厂商贴牌加工具有自己品牌的特质化商品；通过对商场商品经营结构的动态调整和合理优化,增强商场经营商品的品类治理,立足商品品类与商场效劳的精深开发,增强顾客关联消费的有效性.除了向消费者提供商品质量保证之外,围绕顾客在商品交易与消费过程中的需要,提供各种标准化、个性化和人性化的商业延伸效劳,再造商场自身商业价值和提升消费价值增值.三、启动开业深圳市滨海购物中央,响应市、区两级政府的号召,安排在2021年12月份大运会开幕前,将滨海购物中央启动开业.原因如下：为了迎接深圳

38、大运会,深圳市和龙岗区政府做了大量工作,全面提升城市根底设施建设,美化城市环境.滨海购物中央作为大鹏半岛的重要工程,担负着改善城市机能,提升城市形像的重任,葵涌街道办事处对此项工作很重视,街道政府已对此工程进行了屡次过问,要求购物中央建设必须上规模、上品位、上档次.可见,滨海购物中央工程是一项重要的政治任务,所以,在深圳大运会开幕前,滨海购物中央必须启动开业,具有深远的政治意义.根据深圳市旧城村改造相关规定和市政建设规划,葵涌中央城区需要全面撤除重建,原旧市场撤除后不再批准作为市场使用,而是根据新的规划作为居住用地和宾馆用地使用,滨海购物中央便成为了本地区唯一一个大型购物场所,担负着满足本地区

39、人们购物需要的重任；延安路和葵政东路需要拓宽和延伸,是龙岗区和葵涌街道近期的重要工程,而两路的延伸和拓宽必须撤除原有的旧市场.现龙岗区政府已落实了8000万元的拆迁补偿资金,葵涌街道办事处已与相关业主达成了撤除意向,并已下达了撤除旧市场的通知,要求在2021年初全部撤除旧市场.为了解决和满足人们购物需要,龙岗区政府和街道政府要求尽快启动购物中央,所以,滨海购物中央必须在2021年下半年旧市场撤除前全部投入使用.所以,深圳市滨海购物中央决定投入筹集资金,加快改造速度和购进商品,争取在2021年8月份启动开业.第八节购物中央投资测算响应葵涌街道上档次、上品位建立商场的指示精神,深圳市滨海购物中央全

40、面包装启动购物中央,需要在商场改造、设备及其安装、购进商品等进行投资,累计投入资金23,745万元.具体如下：1丁P工程数量金额万元1土地使用权12,1,2房产9,13,3设备2,4土建及设备安装工程5商场装修投资1,6商品4,合计23,滨海购物中央总投资明细一、土地使用权投资1004万元滨海购物中央占用土地总面积12,平方米,位于葵涌街道葵新北路70号,处于葵涌城市商业中央位置,是国有一类商业土地,土地出让期限为40年,从2003年12月31日至2043年12月31日.根据深圳市政府国有土地出让公示基准地价,滨海购物中央所占用土地基准地价为每平方米807元,在不考虑拆迁补偿费用的情况下,土地

41、使用权价值为1004万元.二、房屋建筑物投资13241万元深圳市滨海购物中央采用收购和承租等方式,将购物中央全部商铺收归公司经营,其中：经营性商铺平方米,附属房产平方米,总投资13241万元.具体如下：深圳市滨海购物中央商铺面积平方米,其中：第一层建筑面积平方米,第二层建筑面积平方米,第三层建筑建筑面积平方米.滨海购物中央整体改造以后,第二层和第三层成为一个独立的购物环境,市场价值会得到很大提升,根据当前市场价值测算：第一层建筑面积平方米,每平方米市场价值2万元,总价值为1829万元;第二层建筑面积平方米,每平方米市场价值万元,总价值为8497万元；第三层建筑建筑面积平方米,每平方米市场价值1

42、万元,总价值为2851万元；深圳市滨海购物中央附属建筑物为配电室、水泵房,建筑面积平方米,按每平方米3000元测算,其价值为64万元1丁P工程数量金额(万元)1»层面枳1,2第二层面枳5,8,3第三层面枳2,2,4附属少合计13,以上第一层、第二层、第三层总面积平方米,总价值为13241万元三、设备投资2600万元深圳市滨海购物中央拥有的设备,主要是电梯设备、空调通风设备、消防设备、供电设备、供水设备、弱电设备、商场经营设备等,总投资2600万元.具体如下:1丁P工程数量金额(万元)1电梯设备12部2空调通风设备3部3消防设备4供电设备一5供水设备6弱电设备7商场经营设备8其他办公设

43、备合计2,滨海购物中央设备投资明细1、电梯设备价值650万元(1)大型滚动扶梯3部,每部价值在100万元左右,共计价值300万元(2)小型扶梯6部,每部价值在40左右左右,共计价值240万元左右c(3)货梯3部,每部价值在36万元左右,共计价值110万元左右.2、空调通风设备400万元空调主机、辅机共三部,循环水系统和空调管道等,共计价值280万元通风设备主机,各楼层管道,共计价值120万元.3、消防设备200万元消防设备是普及整体商场的消防水设备及管道、消防器材等,共计价值200万元.4、供电设备300万元供电设备包括二部大型变压器、配电柜、动力柜、供电线路、照明灯具、镭射灯具等,共计价值3

44、00万元.5、供水设备200万元供水设备包括给排水用的水泵、供水管道、排水管道、卫生设备等,共计价值200万元.6、弱电设备150万元弱电设备是指消防报警设备、楼宇自控设备、程控设备、监控设备等,估计价值150万元.7、商场经营设备600万元商场经营设备是指、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等,共计价值600万元.8、其他设备100万元商场其他设备包括办公设备和清洁设备,办公桌椅、电脑、打印机、 机、复印机、档案柜、吸尘器等,共计价值100万元.四、土建及设备安装投资830万元滨海购物中央的升级改造,进行土建工程和设备安装,共计需要投资830万元1、土建工程投资620万元(1)

45、开立购物中央大门,开设从一楼直通二楼的扶梯通道,工程量100平方米,需要投资20万元；(2)一栋与二栋连接工程,将第一栋与第二栋从二层和三层进行连接,工程量2000平方米,需要投资400万元(3)新建停车场的平整工程,包括新购农民楼800平方米,以及1200平方米的场地平整,需要投资180万元.(4)地面工程,包括地面平整、铺设地砖、残疾人专用通道,以及其他效劳设施等,需要投资20万元.2、设备安装工程投资210万元(1)电梯安装工程共计三部大型滚动扶梯安装和其他小型电梯、货梯安装、监修等,需要投入资金10万元；(2)空调、通风设备安装工程,包括空调、通风设备安装工程,空调、通风管道安装工程,

46、需要投入资金50万元；(3)消防系统安装工程,包括消防器材安装工程和消防管道安装工程,需要投入资金30万元；(4)弱电系统安置工程包括消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装,需要投入资金30万元；(5)给排水系统安装工程,包括给排水设备安装和给排水管道安装工程,需要投入资金40万元；6休闲绿化工程,包括绿化场地、栽种绿化植物、安装儿童娱乐设施等,需要投入资金20万元；7经营治理设施安装,包括各楼层经营设备安装、治理设备安装等,需要投入资金20万元.五、商场装修投资1500万元商场装修是滨海购物中央上档次、上品位的重要举措,商场装修包括商场地面装修、商场内外墙壁装修、商场

47、顶棚装修等滨海购物中央需要装修的区域为整个第二层和第三层,面积约为平方米,经咨询相关装修设计和施工公司,需要投资约1500万元.六、商品投资4600万元滨海购物中央的商品,是商场在经营过程中购进的,用于销售用的全部商品,总投资4600万元具体如下：1丁P工程面积平方米金额万元1第二层食品肉菜专柜2,1,2第二层服装床上用品专柜2,1,3第二层百货珠宝专柜1,4第三层家具电器文具专柜2,1,合计4,1、第二层营业大厅食品、肉菜蛋专区2500平方米,陈列及库存商品1100万元,其中：食品系列600万元,名烟、名酒、茶系列459万元,水果系列10万元,蔬菜系列1万元,禽蛋系列1万元,肉类系列1万元,

48、鱼类系列1万元,海鲜系列2万元,干货特产系列25万元.具体如下：1丁P工程数量金额万元1食品系列专柜2名烟酒茶专柜3水果系列专柜4采蛋肉鱼海鲜专柜5干货特产专柜合计11,2、第二层营业大厅服装、床上用品专区面积2500平方米,陈列及库存商品1400万元,其中：服装鞋帽系列1000万元,床上用品系列400万元1丁P工程数量金额万元1服装鞋帽专柜1J2床上用品专柜合计1,3、第二层营业大厅百货珠宝专区面积1600平方米,总投资商品900万元,其中：日用百货系列400万元,珠宝首饰化装品系列500万元1丁P工程数量金额万元1日用百货专柜2珠宝首饰化装品专柜合计4、第三层营业大厅2800平方米,陈列及

49、库存商品1200万元,其中：家俱系列500万元,家用电器系列300万元,文具会计用品系列200万元,书籍音像制品系列200万元1丁P工程数量金额万元1家俱系列专柜2家用电器专柜3文具会计用品专柜4书藉会计用品专柜合计1,第九节购物中央财务分析滨海购物中央是东部沿海地区唯一大型购物中央,辐射方圆五公里范围内的葵涌辖区、南澳辖区、大鹏辖区、坪山辖区、大梅沙地区,覆盖范围内人口近120万.随着葵涌政策经济地位确实立和坝光生物高新区的建立,滨海购物中央的作用日益突出,经济效益将逐年提升.一、营业收入1、第一年营业收入滨海购物中央的营业收入.主要是经营商场的收入.第一年营业收入亿元,具体如下:工程陈列商

50、品数量万元月营业收入万元年营业收入万元食品肉菜等类1,2,26,服装百货等类2,9,家俱电器等类1,3,总金额4,3,39,第一年营业收入情况食品肉菜类营业大厅2500平方米,陈列食品等类商品1100万元,每月营业额2200万元,每年营业收入26400万元.服装百货类营业大厅4100平方米,陈列服装等类商品2300万元,每月营业额750万元,每年营业收入9000万元.家俱电器类营业大厅2800平方米,陈列家俱等类商品1200万元,商品周转次数平均每月次,每月营业额300万元,每年营业收入3600万元.2、近五年的营业收入经过对市场购置力的综合评估,滨海购物中央在未来五年内,营业收入逐年提升,第

51、一年营业收入亿元,第五年营业收入亿元,年平均营业额在亿元左具体如下:工程第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等类26,29,31,35,38,32,服装百货等类9,9,10,11,13,10,家俱电器等类3,3,4,4,5,4,总收入39,42,47,51,57,47,近5年营业收入情况二、营业利润营业利润是商场经营收入扣除本钱后的盈余,由于商品不同,进货渠道不同,盈利水平也不同,故采用种类商品平均利润率和综合利润率的方式统计.1、第一年的营业利润滨海购物中央第一年营业收入亿元,营业利润为4260万元具体如下：工程陈列商品数量万元年营业收入万元利润总额万元食品肉菜等类营业利润1,2

52、6,2,服装百货等类营业利润2,9,1,家俱电器等类营业利润1,3,总利润4,39,4,第一年营业利润情况2、近五年的营业利润滨海购物中央根据商场经营收入情况,结合综合利润率和平均利润率情况,计算出第一年的营业利润为4260万元,第五年的营业利润为6237万元,近五年平均利润为5201万元.具体如下：工程第一年第二年第三年第四年第五年年平均利润食品肉菜等类营业利润2,2,3,3,3,3,服装百货等类营业利润1,1,1,1,1,1,家俱电器等类营业利润总收入4,4,5,5,6,5,近五年营业利润情况三、营业费用营业费用是商场在经营过程中需要支出的销售费用、治理费用、财务费用.销售费用是商场销售过程中支出的员工工资、水电费、维护费等；治理费用是商场治理部门的人员工资、水电费等；财务费用是商场银行贷款利息