房地产经济测算基本逻辑课件

1、房地产经济测算基本逻辑运营条线培训主讲：集团运营管理部2018年9月房地产静态和动态评价指标静态评价指标：不考虑资金时间价值的经济效益指标（1）投资收益率，例如净利润率。（2）静态投资回收期，例如假定租金不变，用购房成本/年租金=25年。动态评价指标：（1）净现值净现值=未来收益现金流折现初始投资额，就是说，假如投资一个项目花销1000万，投资5年收入1200万，但是5年后的1200万相当于现在的900万（钱贬值），那么900万-1000万=-100万，此项目不适合投资，反之适合。（ 2 ）内部收益率（IRR）说的是累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下

2、，在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目，我们能承受的最大年化利率是多少。税金费用成本-静态测算=利润收入收入收 入 =量 价量：地有多大：600亩，或是10万平方米能盖多少：u 容积率=总建筑面积/用地面积u 建筑密度=建筑基底面积/用地面积u 限高就是允许的最大建筑高度 能卖多少：可售面积和公建配套决定 价：项目定位（高中低）、产品结构（别墅洋房高层）、价格预判（竞品降价、同质产品积存等）成本土地成本序号项次数值备注1土地起拍总价（万元）730001.1起拍楼面价（元/）7500=土地起拍总价/总计容面积2土地拍卖成交价（万元）83000土地出让金2.1成交楼面价（

3、元/）85003契税+印花税（万元）2500契税税率为3%-5%，由所在地的省级确定，印花税率为0.05%，=土地拍卖成交价*（3%+0.05%）4大市政配套费（万元）800指红线的道路水电气有线电信等的接入设施费用，一般按照总建筑面积为基数乘以单价，住宅和非住宅单价不一样，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆迁补偿费（万元）- 6其他费用（万元）- 如车位补偿款等7土地总成本（万元）（7=2+3+4+5+6）86000纳入增值税计算成本建造成本7、工程建设其它费用l勘察测绘及检测费l规划设计费l报批报建费l红线外市政工程费l七通一平费用l临时设施费l基础工程费l结构及粗装修l门窗、栏

4、杆工程l外立面装饰l公共部位装修 l室内精装修l商业建筑相关费用l室内水暖气电l消防系统l通风空调工程l住宅智能化系统l电梯供货及安装l其它设备l商业智能化系统l商业建筑相关设备与安装l室外供水系统l室外电气及高低压供电l室外燃气系统l电视工程费用l电话宽带工程费用l发电机及其安装费l室外智能化工程费l室外采暧系统l室外雨污工程l景观环境工程费l夜景工程费l室外零星设施l游泳池l不可售会所l教育用房l社区、市政用房l物业管理用房l运动场地l设备用房l架空层装修l地上车库公共面积l信报箱、标牌l 工程管理费l 营销设施建造费l 物业完善费l 不可预见费l 自持性物业开办费1、前期工程费2、主体建

5、筑工程费3、主体安装工程费4、景观和社区管网工程5、公共配套设施6、开发间接费费用管理费薪酬福利费工资奖金职工福利费社会保险费住房公积金工会经费职工教育经费非货币型福利辞退福利办公费邮电通讯费办公用品费招聘费会务费保险费办公杂费招待费车辆费用外埠差旅费市内交通费车辆使用费车辆维修费车辆保险费顾问咨询费宣传推广费物业费用物业租赁费物业管理费物业维修费固定资产房屋建筑物运输工具机器设备家具器具电子设备无形资产软件费用营销费营销推广费薪酬福利费销售管理费代理咨询费物业管理费营销设施费客服管理费其他营销费用财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费等；约占含税销售收入1.5-2% 。货值（亿）比例

6、上限金额上限N61.65%8006N91.60%12009N121.55%12N161.50%16N201.45%20N251.40%25N301.35%30N401.30%40N501.25%50N651.20%65N1.10%或开发成本*3%税金税种缴税主体计税依据契税转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）/增值税及附加在我国境内销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行 为)的单位和个人，为增值税纳税人；/附加：城市维护建设税、教育费附加等。土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人（卖方）；以转让所取得的收入包括货币 收入、实物收入和其他收入减除

7、法 定扣除项目金额后的增值额，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房地 产的行为企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖 方）/印花税对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征 收的一种税（买卖双方）/税金- 增值税及附加增值税:一般计税法: 增值税=销项税-进项税 销项税=销售额11%销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 进项税凭增值税专用发票或是规定可以进行抵扣的票据简易计税法:应纳税额=销售额5%=全部价款和价位费用（不得抵扣对应的土地价

8、款）（1+5%）5%增值税附加:城市维护建设费=增值税*7%教育费附加=增值税*3% 地方教育发展费=增值税*2%计算示例：某项目5月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地成本为0.8亿元，可抵扣的进项税为0.05亿元。税金- 增值税及附加增值税附加 = 增值税 12%计税方法应缴税额简易计税（全部价款和价外费用）（1+5%）5%=2亿元（1+5%）5%=0.095亿元一般计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）销项税=销售额11%增值税=销售税-进项税销项税=（2-0.8）亿(1+11%)11%=0.12亿元增值税=0.12-0.05=0.07亿元税金- 土

9、地增值税扣除项目包括：土地成本开发成本开发费用（土地及开发成本的10%）加计扣除（土地及开发成本的20%）与转让相关税金（增值税附加）1、增值额=收入-扣除项目2、计算扣除项目金额3、增值率=增值额/扣除项目（确定税率）4、应交土地增值税=增值额适用税率-扣除项 目金额速算扣除率级数增值率适用税率%速算扣除%1不超过50%3002超过50%至100%4053超过100%至200%50154超过200%5035税金- 土地增值税计算示例： 项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预 征，预售阶段的土增税（项目公司）=10*2%=0.2万元，项目的销售收入是10万 元，土地取得价款

10、3万，开发成本4万，增值税附加假设为销售收入的0.6%，请 问清算阶段的土增税是多少？（备注：以上销售收入及成本为不含税价格）第一步：扣除项目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16万元第二步：增值额=10-9.16=0.84万元第三步：增值率=0.84/9.16=9.2%50%适用税率为30% Step4：应纳税额=0.84*30%-9.16*0%=0.25万元 扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为0.25-0.2=0.05万元税金- 契税、印花税、所得税契税 = 转让价格税率（35）印花税 = 计税金额税率（0.03%、0.05%等）计税金额：土地

11、使用权出让或转让合同、产权转移书据所记载的金额。所得税 =（收入-成本-费用-税金）25%税金- 费用营销费用：项目营销人员的劳资薪酬、广告费、宣传推广费；约占含税销售收入2-3%。 财务费用：含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费等；约占含税销售收入1.5-2%。 管理费用：包括项目、区域平台、集团平台费用以及各类奖金；约占销售收入2-3%。计算实例 某项目占地100亩，容积率3.0，项目可售面积20万平方米，土地价格260万/亩，项目预计整盘均价10000元/平方米（含税）,该项目所在区域项目总体单方建造成本参考值为3800元/平方米（含税）。营销费按照货值4%考虑，契税按3%考虑。全部投

12、入自有资金，不考虑内部计息，不考虑土地增值税、增值税的预征情况，经过初步测算，该项目可抵扣进项税比例为含税建造成本的9%。计算此项目的：（1）增值税（2）土增税（3）净利率（含税）计算实例（1）计算增值税 增值税=销项税-进项税销项税=（10000-1300）1.11 0.11 =862.16元/进项税=3800 9%=342元/ 增值税额=（862.16-342）20 = 10403.2 万元增值税附加=增值税额12% = 10403.2 12%=1248.38万元（2）计算土增税 扣除项目=（土地成本+建造成本）1.3 + 增值税附加=（1300/1.1113000.03）+3800（1-

13、9%）1.362.42=6131元/单方增值额=应税收入-扣除项目=10000/1.11-6131=2878元/ 增值率=单方增值额/扣除项目= 2878/ 6131 = 47%单方土增税=单方增值额税率-扣除项目速算扣除系数= 287830%- 61310=863.4元/ 土增税=863.420 = 17268（3）计算净利率单方利润=收入-成本-费用-税金=收入-（土地成本+建造成本）-销管费+贷款利息（无）-(土增税+增值税+增值税附加)=10000-（13001.03+3800）-（100004%）-（ 863.4 + 520 + 520 12%）=3015.2元/单方净利润= 30152（1-25%）=2261.4净利率=2261.410000=22.6%计算实例内部收益率IRR期数期数第第1期期第第2期期第第3期期第第4期期第第5期期第第6期