沈抚总部地块项目商业定位规划报告

1、沈抚新城绿地总部项目商业定位规划报告绿地集团辽宁事业部-商业管理部 沈抚新城位于沈阳、抚顺之间，是沈阳经济区的中心区域，距抚顺市中心15km，据沈阳奥体中心20km。新城总规划面积605.34平方公里，规划成为沈阳经济区新型工业化综合配套设施改革设施改革的先导区的先导区。支柱产业：沈抚新城重点发展重型装备及配件、石化电力装备、煤矿安全、汽车配件等先进装备制造产业。项目四至：东临抚顺新市委；北依沈阳理工大学应用技术学院和沈阳农业大学，西靠规划中的韩资开发住宅小区，南至开发区内道路，西南为自然形态河流。 项目驱车20分钟到达沈阳、15分钟到达抚顺。目前，有沈抚城际铁路、未来将开通沈抚有轨电车（预计

2、开通时间2013年6月）、地铁9号线，项目附近有108路公交。项目周边有沈抚大道、107省道、沈中线等，道路便利、四通八达，但交通系统还未全面开启，区域内交通稍有不便。配套类别具体配套教育机构沈抚新城实验小学、东北育才高级中学、四方高中、沈阳理工大学应用技术学院、沈阳农业大学科学技术学院医疗机构沈抚新城人民医院商业中心暂无政府配套新城管委会区域规划建设成为新的行政中心。目前，教育配套完备，医疗机构仅有一家沈抚新城人民医院。由于政府规划落实力度不足，陷入不良循环，建设中的商业中心（大商新玛特、亿丰中心、乐家购物、豪生酒店等）均未开启运营。抚顺总部基地交房量少、入住率低，配套不完善，区域客群已被掏

3、空，人口导入出现瓶颈，以投资性客群占主导。区域市场不景气，房价上涨缓慢，投资者不愿投入大量资金，因此区域内小面积、低总价产品畅销。区域房地产市场成熟，但缺乏公寓类产品。周边人口以青年为主。产品打造个性化社区，与同类产品区别开来，形成鲜明的对比，提升核心竞争力。 28岁以下，暂无结婚计划的年轻人Ta的购房目的：过渡房针对Ta的设计：年轻时尚化的个性设计。详见景观、标识。 目标客户群为年轻的、不安稳的、有梦想、个性张扬、不要管束、崇尚自由、喜爱交友、个性独特客群特征 产品为低总价、不限购，设计针对年轻人，容易让客群找到归属感。攻克点 大学生及待租房的年轻人Ta的购房目的：结前落脚点，居住用。针对T

4、a的设计：配套食堂、理发店、洗衣店、健身场所、小型商务中心、小型医务所等，类似公寓式酒店。 项目周边有东北育才高级中学、五十二中学，四方高中，沈阳理工大学应用技术学院，沈阳农业大学科学技术学院等学校。项目周边有东北育才高级中学、五十二中学，四方高中，沈阳理工大学应用技术学院，沈阳农业大学科学技术学院等学校。客群来源 找学校尤其是大学，谈团购宿舍或对其学校学生的购买给予一定优惠政策吸引目标客户群购买。攻克点 女性年轻白领Ta的购房目的：过渡房针对Ta的设计：针对女白领添置一些南瓜车、白雪公主等童话、浪漫的主体元素。 喜欢和闺蜜在一起，主要追求童话、浪漫的感觉，喜欢小资生活。未来区域商业发展， 随

5、着周边写字楼入驻企业，该类客群将逐渐增加。客群特征 即是婚前财产也是婚前落脚点。攻克点 投资者 Ta的购房目的：投资针对Ta的设计：小成本、低投入，不限购。 注重产品的回报率及未来升值空间。客群特征 公寓可作酒店，小户型易出手，变现能力强。 可与途家网合作，对外出租，增加项目产品的投资回报率，突出产品卖点。攻克点规划布局 功能布局 注：橘色为商业部分，主要是以底商一、二层门市为主。项目商业发展规划构想l商业整体面积3652平米，主力面积单层为55-88平米，最大单层面积为215ml商业定位：娱乐、时尚、快捷、快捷、终端项目商业发展规划构想l终端蔬果店：l面积：100平米l经营：新鲜、应季、特色

6、的水果、蔬菜。l特点：可以送货上门，达到周边白领、年轻住客的需求。项目商业发展规划构想l终端便利店：l面积：100平米l经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店。l特点：电话订货，10分钟内送货上门。项目商业发展规划构想l食堂：l面积：1000-1500平米l经营理念：优质服务为基础、以品质、环保、便利、营养为主题。l经营模式：采用套餐、简餐形式技术指标具体要求需求面积（）1000-1500平米左右单层面积（）500-7500平米左右经营楼层选择（层）12（最好一层）结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装柱距 6*6米，8*8

7、步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）10-30物业交付装修标准简单装修/毛坯食堂工程技术指标项目商业发展规划构想l银行（1-2家）l面积：l200-300平米l分类：分理处、24时间自助营业厅l特点：提供便捷、综合处理的能力的金融机构项目商业发展规划构想l美容美发、SPA:l面积：100-150平米l服务对象：白领、学生和年轻时尚的青年。l特点：集休闲、美容、减压于一体项目商业发展规划构想l特色餐饮：l面积：100-200平米l适合人群：白领、学生和年轻时尚的青年。l特点：具有一定得东北特色，主要以麻辣、烧烤、东北菜为主的，具有中档的餐厅。项目商业发展规划构想l健身房：l面积：200平米l服务对象：主要是公寓的住客及美格菲的会员。l特点：免费、器械项目商业发展规划构想l自助洗衣店：l面积：50-80平米l分类：投币、刷卡l服务对象：白领、公寓住户。l特点：时尚、自助、快捷项目商业发展规划构想l休闲吧：l面积：200-500平米游戏吧、咖啡吧、茶吧l服务对象：白领、年轻时尚的青年。l特点：时尚、商务