当前房地产行业形势分析及未来判断

1、客户拜访道具包客户拜访道具包客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析及未来判断丁祖昱丁祖昱 博士博士易居（中国）控股有限公司 执行总裁上海易居房地产研究院 副院长2014年7月目 录Part .1 市场形势Part .2 行业趋势Part .3 企业表现Part .4 产品研判Part .5 营销变革Part .1 市场形势3n 上半年，一线城市成交表现远低于预期，北京下滑幅度最大，成交量几近腰斩。二线城市分化愈加明显，部分城市因政策

2、推动交易量回升；部分城市楼盘降价也已经刺激需求逐渐释放，推动交易量上升；三四线城市表现总体好于市场预期。从二季度主要城市成交量环比变化看，成交量见底迹象明显。54个典型城市商品住宅成交情况（单位：万平方米） 城市成交量：各城市成交明显回落，但成交量见底迹象明显4数据来源：CRIC Part.1 市场形势能级城市成交量能级城市成交量2014年6月同比环比1-6月同比2014年6月同比环比1-6月同比一线上海71 -36%20%412 -32%二线厦门21 -50%10%171 -44%北京46 -53%-12%328 -49%郑州45 -38%-10%263 -25%广州80 -6%5%441

3、-26%济南38 -34%-5%246 -26%深圳25 -53%-4%162 -40%合计1259 -26%-22%8618 -17%合计223 -37%4%1343 -36%三四线北海13 -52%-24%119 9%二线长春58 0%-2%319 -10%常州43 -14%13%225 -17%长沙82 -26%-19%527 -25%东莞36 -37%-15%211 -29%成都89 -49%-60%1063 -22%佛山77 -1%-21%388 -18%大连37 -21%-19%219 -30%惠州25 -16%27%121 -28%福州14 -48%7%107 -30%江阴14

4、12%5%74 -7%贵阳37 -49%-27%293 -19%晋江9 -25%11%59 -27%海口17 7%-8%108 -22%连云港19 -34%-33%150 -27%杭州45 -32%-20%271 -35%柳州14 13%27%74 -5%合肥71 -14%-5%482 -24%洛阳28 14%7%169 -7%昆明55 -7%10%358 34%南通10 -23%-30%78 -21%兰州16 9%24%91 24%清远19 -12%-6%119 -24%南昌28 -29%-31%220 6%泉州7 -68%-42%74 -37%南京50 -30%-15%385 -21%三亚

5、4 -6%-18%54 -41%南宁33 -23%-36%273 10%泰州9 31%-30%62 -8%宁波25 7%-20%121 -11%文昌2 -29%-53%33 42%青岛64 -15%5%367 -27%无锡47 11%26%206 -18%沈阳75 -26%-12%462 -28%徐州25 -26%7%157 8%苏州62 -3%8%322 -12%烟台20 -19%-30%140 -11%太原47 49%20%200 102%扬州9 -26%82%39 -58%天津60 -30%-58%493 -7%宜兴5 -63%-31%35 -36%武汉122 -2%13%691 3%漳

6、州20 10%21%139 26%西安46 -64%-56%415 -32%中山61 -17%5%298 -25%西宁22 58%74%151 70%合计512 -17%-5%3023 -19%n 2014年6月，中国城市住房价格288指数为1097.2点，较上月下降0.6点，环比下跌0.06%，同比上涨5.33%，同比涨幅下降继续0.47点。一手房价格指数自2012年7月以来，在经历了21个月的持续上升后6月份连续三个月下跌，房价依然有下调空间。 房价288指数： 6月指数三连跌，仍有下调空间数据来源：CRIC，中国房地产测评中心5中国城市住房（一手房）价格同环比涨幅中国城市住房（一手房）价

7、格288指数 Part.1 市场形势时间288指数环比涨幅同比增幅 2013年1月10001.06%4.09%2013年2月1006.30.63%5.91%2013年3月1015.90.96%7.24%2013年4月1027.41.13%8.86%2013年5月1037.81.00%9.65%2013年6月1041.80.39%10.50%2013年7月1050.50.84%11.36%2013年8月1061.81.08%11.16%2013年9月1066.20.42%10.41%2013年10月1075.10.83%10.50%2013年11月1083.30.77%10.11%2013年12

8、月1088.90.51%10.04%2014年1月1093.90.45%9.39%2014年2月1097.70.35%9.08%2014年3月1098.60.08%8.14%2014年4月1098.3-0.03%6.90%2014年5月1097.9-0.03%5.80%2014年6月1097.2-0.06%5.33%981.2933.21098.61097.2-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%70075080085090095010001050110011502010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-0

9、12012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-04指数环比涨幅6n 近期项目优惠，让利幅度开始加大。具体到优惠力度上，部分项目实际开盘价格远低于市场预期售价，甚至低至6折出售，其他项目的优惠力度普遍在8-9折，降价已成项目去化跑量的首选策略。n 从降价效果来看，一些基本面没有根本转变的城市如武汉、广州等城市效果非常显著，部分供应过量、城市库存压力较大的，项目降价之后成交依然没有起色，开始陷入降价也卖不掉的怪圈。降价风潮：降价大有愈演愈烈之势，过半降价项目效果不显7月部分城市降价项目情况数据来源：CRIC Part.1

10、 市场形势城市项目名称物业类型促销手段实际折扣销售情况北京富力飞常haos酒店式公寓清盘6.5折起整体去化良好东亚五环国际酒店式公寓降价9.5折整体去化良好大连龙湖水晶郦湾住宅特价房6.1折良好柏悦国际公寓住宅特价房7.8折一般君海阁住宅特价房7.8折一般亿达天琴山住宅优惠8.75折良好华润置地广场住宅降价9.3折一般远洋荣域住宅降价9.5折一般深圳佳兆业广场住宅降价6.8折一般中信龙盛广场住宅特价房8.5折一般淘金山二期住宅特价房8.5折一般保利上城住宅特价房8.7折一般远洋新干线住宅降价8.8折较好万科广场住宅特价房9折一般恒大国香山住宅特价房9.2折官方备案122套恒大国香山住宅特价房9

11、.2折官方备案92套万科翰邻城住宅团购9.3折一般THE TOWN乐城住宅降价9.3折一般馨领域住宅降价9.3折一般浩海明珠住宅降价9.5折一般海心汇福园住宅特价房9.5折首推出150套，销售9成n随着项目推盘节奏加快，城市新增供应量继续增加，而市场成交持续低迷，使得前6月城市供求关系失衡加剧。n 多数重点城市存量仍在上升，北京和深圳消化周期同比增幅超过100%，二线城市表现明显分化，杭州、南京、厦门等城市消化周期同比增幅继续超过100%，而其他城市同比增幅在50%左右，差别较大。供求及库存：多城市供求失衡加剧，库存处于高位，消化周期显著拉长各城市商品住宅供求比及库存消化周期（单位：万平方米）

12、备注：1、供求比（供求比=当期供应量/当期成交量）：在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供过于求，低于0.8则为供不应求2、库存消化周期（消化周期=存量/前三月月均成交量） ：一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求数据来源：CRIC Part.1 市场形势城市供求比存量6月供求比1-6月供求比2013年供求比6月底存量同比消化周期同比北京1.8 1.70.7 981 24%19.3 124%上海1.4 1.3 0.9 789 14%11.4 63%广州1.1 1.4 1.0 841 31%11.1 39%深圳1.2 0.81.2 512 21%19.0 1

13、07%一线城市1.9 1.3 0.9 312322%14.0 74%长春1.1 0.91.1 1134 24%19.2 34%长沙1.5 1.41.1 1303 42%14.7 35%贵阳1.5 0.81.2 599 -9%12.8 41%杭州2.0 1.81.4 1151 41%22.5 102%合肥1.6 1.10.9 483 1%6.3 33%南京2.4 1.41.1 697 44%11.4 100%南宁1.0 0.9 1.0 578 -6%12.3 -14%宁波4.1 2.11.1 686 73%28.2 65%青岛1.6 1.4 1.2 1680 -9%27.3 28%沈阳2.7 1

14、.41.3 2788 26%33.1 69%苏州1.1 1.31.1 829 43%13.7 58%厦门1.1 0.9 0.9 296 4%15.6 138%福州0.91.31.1 292 36%20.3 233%二线城市1.7 1.31.1 1251620%18.154%n上半年土地成交量明显萎缩。但土地价格仍然持续大幅增长，一方面是因为土地价格易涨难跌，土地起始楼板价不断攀升，另一方面也是因为一二线城市新推优质地块较多。土地市场溢价率持续走低。n随着整体市场进入谨慎观望态势，3月份市场开始降温，一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发

15、低迷，政府推地量也进一步减少。二季度经营性用地成交建筑面积12589万平方米，同比减少41 %，降幅较一季度有明显扩大。100城市经营性用地成交建筑面积及溢价率走势数据来源：CRIC土地市场：成交规模持续萎缩，整体溢价率走低，底价、流拍成常态Part.1 市场形势13.6%17.7%23.8%16.1%14.7%14.3%0%5%10%15%20%25% - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2建筑面积溢价率万平方米城市能级建筑面积(万平米)面积同比楼板

16、价（元/平）均价同比总金额（亿元）金额同比一线25161.5%1008745.9%253848.2%二线21046-15.1%214815.8%4521-1.7%三四线8243-48.6%147545.9%1216-26.7%合计31805-27.2%260242.6%82753.8%2014上半年100城市经营性用地成交情况n 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。n 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区

17、建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。土地消化周期：一线城市相对平衡，部分二、三线城市去化周期过长各城市土地消化周期（单位：年）数据来源：国家统计局注：土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面积/前三年新建商品住宅成交面积 Part.1 市场形势能级平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期一线1.05北京1.42 上海1.29 广州1.04 深圳0.44 二线2.19宁波5.95 大连3.93 青岛3.49 杭州3.22 天津2.83 长春2.83 哈尔滨2.82 济南2

18、.78 乌鲁木齐2.74 福州2.52 南昌2.44 太原2.30 兰州2.26 昆明2.23 沈阳2.19 呼和浩特2.17 西宁2.11 武汉1.99 苏州1.96 银川1.88 厦门1.76 石家庄1.73 重庆1.56 贵阳1.47 长沙1.45 南京1.45 郑州1.45 南宁1.09 成都1.00 合肥0.93 海口0.88 西安0.67 三四线 2.35鄂尔多斯7.68 武威5.81 鹰潭5.36 保山5.33 萍乡4.98 大同4.98 钦州4.94 盐城4.81 铜陵4.76 营口4.67 榆林4.60 日照4.47 温州4.03 南通3.86 威海3.60 潍坊3.49 固

19、原3.42 常州2.08 无锡2.00 惠州1.92 市场调整判断：市场内在因素导致的中期调整，年内都将是“筑底”期10Part.1 市场形势n 级别：中级调整行业已经触及天花板，市场内在供求关系决定此次调整不同以往n 幅度：成交量已到低点，未来数月房价将调至低点n 时间：如果没有外力干预，一、二线城市调整预计在今年年底、明年一季度结束。如货币放松，信贷支持力 度加大，时间则更短。部分二、三线城市会更长，尤其是供求失衡的问题城市。数据来源：国家统计局-0.4-0.200.20.40.60.811.22004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年201

20、3年2014年从2004年-2014年全国商品房销售面积月度累计同比增速看调整周期Part .2 行业趋势1112 房地产开发：同比增速逐级回落n 2013年全国房地产开发投资达8.6万亿元，同比增长19.8%，房地产开发企业房屋新开工面积2.01亿平方米，同比增长13.5%，双双创下了房地产开发历史的新纪录。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速逐级回落，预示着进入“下降”通道。 n 2014年前6月，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，上半年新开工未能回升至去年水平，下

21、半年房地产行业压力较大。年度全国房地产开发投资及增速走势（万亿元）数据来源：国家统计局Part.2 行业趋势年度全国房地产开发新开工面积及增速走势（亿方）22.8%30.3%29.6%20.9%22.1%30.2%23.4%16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%14.1%0%5%10%15%20%25%30%35%01234567892002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月房地产开发投资额(万亿元)同比增幅线性 (同比增幅)4.285.476.046.817.939.5410.2611

22、.6416.3619.1217.7320.128.01-20%-10%0%10%20%30%40%50%05101520252002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月房地产开发新开工面积(亿平方米)13 房地产开发：GDP保持7.5%左右，开发投资预计增幅至少在14%-15%n 今年GDP增速保持在7.5%左右，在出口、消费都相对稳定的情况下，房地产开发投资的下滑对投资拖累明显，政府通过棚改、基建等“微刺激”措施，保持经济既定增速。n 前六月，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%

23、 ，以2002年至今前6月房地产开发投资额占全年总额比重来推算，今年全年房地产开发投资总额最低为9.73万亿元，中位数为10.54万亿元，同比增速在13.1%-22.5%；以近5年的平均占比推算，2014年预计增速在17.2%。n 从实际看，企业2013年拿地量约3.88亿平方米，在快周转模式下，开工量依然维持一定水平，31个城市2013年的67个“地王”项目已有39%开工建设。因此，今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。数据来源：国家统计局Part.2 行业趋势历年房地产开发投资额走势及前六月开发投资情况（亿元）36.5%37.8%37.4%29.5%39.7%39.1%43.2%3

24、9.5%40.9%42.5%42.6%42.8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%01000020000300004000050000600007000080000900001000002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年全年前六月占比房地产销售：新房市场已触及顶部14n 2013年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米，销售金额达8.14万亿元，分别同比增长17.3%和26.3%，都创下了近4年来的增幅新高点。n 从房地产销售面积和金额的同比增速趋

25、势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，新房市场或已触及顶部，未来将呈现平稳向下趋势。年度全国商品房销售面积走势（亿平方米）数据来源：国家统计局Part.2 行业趋势年度全国商品房销售金额走势（万亿元）0.60.81.01.82.13.02.54.45.35.96.48.13.1-40%-20%0%20%40%60%80%100%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月商品房销售额(万亿元)同比增幅2.73.43.85.56.27.76.69.510

26、.510.911.113.14.8-20%-10%0%10%20%30%40%50%0 2 4 6 8 10 12 14 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月商品房销售面积(亿平方米)同比增幅15 人口及住房：适龄购房人口与人均住房面积增速放缓，需求开始趋于饱和n 根据国家统计局数据及其预测，从2000年到2010年，我国 20-44岁人口增加6.3%，达到顶部的5.5亿人左右，之后开始下降，预测到2020年时20-44岁的购房适龄人口将较2010年减少9%。n 从2002年至今，城镇人口的绝

27、对数量增加了2.3亿人，城镇人均住房面积增加约10平方米，同比增幅双双逐渐回落；另一方面，以此推算，期间新建住房交付使用面积约120亿平方米，城镇存量住房约234亿平方米，需求开始趋于饱和。2000-2020年20-44岁人口数量（单位：亿人）数据来源：国家统计局 Part.2 行业趋势年度全国城镇人均住房建筑面积（平方米）716.222.7932.90%1%2%3%4%5%6%7%8%9%0510152025303519781978年年19951995年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年

28、年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年全国城镇人均住房面积同比增速4.84.95.05.15.25.35.45.55.620002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202016历年商品房销售面积走势及未来趋势（单位：万平方米）数据来源：CRIC Part.2 行业趋势市场容量：顶部预计13亿平米和9万亿元左右，高位运行后将缓步下行 随着数量增长型人口红利结束，老龄化趋势加快，刚需已经达到高点，需求未来几年会稳步增长，

29、但改变过去十年行业一路向上的格局；市场阶段性顶部预计成交面积在13亿平米，2013年已达到，成交金额在9万亿元左右，可能明后年会达到。未来5年预计会进入平稳期，维持波动性均衡，到2020年前后成交量将开始显著回落。024681012141998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年Part .3 企业表现17182014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50单位：亿元数据

30、说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年6月。榜榜单发布单发布排行 企业名称 成交金额 1万科地产1018.0 2绿地集团830.0 3恒大地产714.0 4保利地产627.2 5碧桂园588.0 6中海地产575.0 7万达集团507.0 8世茂房地产320.0 9富力地产258.0 融创中国258.0 11华润置地249.0 12龙湖

31、地产202.0 13华夏幸福200.0 14绿城中国198.3 15雅居乐197.5 16招商地产171.9 17金地集团165.0 18保利置业122.0 19佳兆业112.0 20金科集团111.2 排行 企业名称 成交金额 41电建地产80.7 42华侨城78.0 43融信集团73.9 44升龙集团71.6 45首开股份71.0 46金辉地产70.0 47海航地产65.3 48方兴地产64.0 49文一地产63.5 50路劲基建63.2 排行 企业名称 成交金额 21旭辉集团110.822越秀地产110.323中国铁建11024远洋地产108.725金融街108.426中信地产10627

32、新城控股105.228阳光城104.729荣盛发展104.630融侨集团104.1中国中铁104.132中南建设98.833合景泰富9834九龙仓9635敏捷地产93.536蓝光实业90.537泰禾集团90.138复地集团87.839正荣集团87.540世纪金源86.9192014年上半年中国房地产企业销售面积TOP50单位：万平方米数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其

33、统计时间段均为2014年1月至2014年6月。榜榜单发布单发布排行企业名称成交面积1恒大地产997.0 2碧桂园903.7 3绿地集团836.0 4万科地产808.3 5保利地产492.8 6中海地产417.8 7万达集团391.9 8世茂房地产263.6 9华润置地221.1 10雅居乐187.2 11富力地产181.7 12龙湖地产179.3 13荣盛发展172.0 14华夏幸福160.6 15世纪金源154.2 16金科集团130.7 17金地集团124.6 18招商地产121.3 19中国铁建121.0 20保利置业120.0 排行企业名称成交面积21融创中国113.7 22中国中铁1

34、12.8 中南建设112.8 24蓝光实业110.9 25新城控股109.4 26宏立城106.5 27佳兆业97.2 中信地产97.2 29建业地产95.7 30敏捷地产94.0 31海亮地产91.3 32文一地产90.7 33绿城中国88.634越秀地产86.3 35旭辉集团86.0 36远洋地产83.6 37融侨集团82.5 38阳光城78.9 39金辉地产75.0 40复地集团74.3 排行企业名称成交面积41电建地产73.1 42海航地产72.9 43合景泰富72.6 44升龙集团71.7 45中天城投66.5 46正荣集团66.3 47九龙仓66.0 48中骏置业64.8 49首创

35、置业63.1 50路劲基建57.3 202014年上半年中国房地产企业销售均价TOP50单位：元/平方米数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年6月。榜榜单发布单发布排行企业名称销售均价1华侨城33722 2金融街33000 3方兴地产28686 4融信集团23610 5融创中国22687 6绿城中国22371 7泰禾集团17905

36、8九龙仓14545 9富力地产14198 10招商地产14172 11中海地产13764 12合景泰富13499 13阳光城13270 14金地集团13243 15正荣集团13203 16首开股份13026 17远洋地产12999 18万达集团12937 19旭辉集团12884 20越秀地产12780 排行企业名称销售均价21保利地产12727 22融侨集团12614 23万科地产12594 24华夏幸福12456 25世茂房地产12141 26复地集团11817 27佳兆业11527 28龙湖地产11264 29华润置地11263 30电建地产11043 31路劲基建11030 32中信地产

37、10905 33雅居乐10547 34保利置业10167 35升龙集团9994 36敏捷地产9950 37绿地集团9928 38新城控股9616 39金辉地产9333 40中国中铁9229 排行企业名称销售均价41中国铁建9091 42海航地产8952 43中南建设8759 44金科集团8509 45蓝光实业8133 46文一地产7000 47恒大地产7161 48碧桂园6506 49荣盛发展6081 50世纪金源5638 21212014年上半年中国房地产企业销售去化率TOP50数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、数据范围：TOP50房企在21个重点城市2014年

38、1-6月份有新推案的项目；去化率=项目当批次推案在一个月内的成交套数/项目当批次推案套数。3、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从四季度开始，合作项目不做重复计算。4、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年6月。榜榜单发布单发布排行企业名称去化率1金融街92%2方兴地产85%3文一地产71%4中南建设70%5万达集团69%6保利置业68%正荣集团68%8恒大地产65%旭辉集团65%10世纪金源64%11蓝光实业63%12阳光城62%中海地产62%14升龙集团61%15

39、保利地产60%复地集团60%17融侨集团57%18万科地产56%19敏捷地产55%20华侨城53%排行企业名称去化率42金科集团40%融信集团40%44佳兆业39%45荣盛发展38%中信地产38%47泰禾集团35%中国铁建35%49雅居乐31%50首开股份29%排行企业名称去化率 21海航地产 52%22碧桂园 51%龙湖地产 51%24越秀地产 51%25华润置地 49%26绿城中国 48%中国中铁 48%28电建地产 47%绿地集团 47%30金地集团 46%31世茂房地产 45%金辉地产 45%33远洋地产 44%34新城控股 43%富力地产 43%路劲基建 43%37合景泰富 42%融

40、创中国 42%九龙仓 42%40华夏幸福 41%招商地产 41%22n2014年上半年，市场环境的低迷状况持续，降价的范围、幅度进一步扩大。其中，企业在半年报的压力下，自二季度纷纷加大了推盘量和折扣的力度，在市场持续低迷的情况下，仍旧创造出不少佳绩。相对来说，TOP50企业的销售状况强于大市，销售金额门槛相比去年有所提升。n金额门槛方面，TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。n面积门槛方面，TOP10和TOP20企业有较大程度的下滑。TOP10企业的成交面积门槛为1

41、87万平方米，相比去年同期下降了56万平方米，幅度达23%。TOP20企业入榜门槛从132万平方米减少至120万平方米，同比下降9.1%。图： 2014年上半年房地产企业销售入榜门槛单位：亿元、万平方米门门槛槛TOP50企业金额门槛继续提升，面积门槛有所下降2581116323814556Top10Top20Top502014年上半年2013年上半年销售金额入榜门槛销售金额入榜门槛187120 5724313243Top10Top20Top502014年上半年2013年上半年销售面积入销售面积入榜门槛榜门槛n金额集中度方面，2014年上半年，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP

42、10企业从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。n面积集中度方面，2014年上半年，上榜企业面积集中度较去年相比同样稳步提升，其中TOP10和TOP20企业均增长了2.3个百分点；TOP50企业则增长了3.1个百分点。n在低迷市场上，上榜龙头房企的表现强于中小房企，2014年上半年，TOP50企业金额、面积集中度继续提升。从2012年到2014年的上半年，TOP50的金额、面积集中度呈提升趋势，分别增加了5.5%、4.1%。备注：集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积其中，今年6月全国商品房销

43、售面积是根据前五月累计同比增幅推算6月同比增幅所得资料来源：CRIC，中国房地产测评中心表1：2014年上半年上榜企业销售金额集中度表2：2014年上半年上榜企业销售面积集中度集集中度中度龙头房企优势扩大，TOP50企业集中度不断攀升2012年上半年2012年全年2013年上半年2013年全年2014年上半年TOP10企业15.55%12.76%14.64%13.72%18.64%TOP20企业20.62%17.62%20.33%18.88%24.30%TOP50企业27.66%24.56%28.43%26.23%33.17% 2012年上半年 2013年全年 2013年上半年 2013年全年

44、 2014年上半年 TOP10企业 9.10%8.62%9.41%8.62%11.66%TOP20企业 12.02%11.46%12.50%11.46%14.76%TOP50企业 16.04%15.88%17.03%15.88%20.17%n均价分布来看，销售均价大于15000元/平米的上榜企业有7家。华侨城、金融街领衔销售均价榜，均价分别高达33722元/平米和33000元/平米。n均价增幅来看，TOP20房企销售均价较去年普遍上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的达5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%，泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过2成。表：2013年/2014年上半年TOP20企业销售均价对比

45、 单位：元/平方米资料来源：CRIC，中国房地产测评中心价价格格华侨城、金融街领衔销售均价榜，TOP20房企售价普遍上涨24TOP20排名企业简称2014年上半年销售均价2013年销售均价增幅TOP20排名企业简称2014年上半年销售均价2013年销售均价增幅1华侨城33722 21369 58%11中海地产13764 11798 17%2金融街33000 26199 26%12合景泰富13499 13531 0%3方兴地产28686 23148 24%13阳光城13270 11826 12%4融信集团23610 20243 17%14金地集团13243 12552 6%5融创中国22687

46、21540 5%15正荣集团13203 15933 -17%6绿城中国22371 19592 14%16首开股份13026 13613 -4%7泰禾集团17905 14441 24%17远洋地产12999 13696 -5%8九龙仓14545 13496 8%18万达集团12937 12292 5%9富力地产14198 12166 17%19旭辉集团12884 10672 21%10招商地产14172 15369 -8%20越秀地产12780 12893 -1%均值 17825 15818 13%备注：由于金融街、融信及正荣2013年未进入TOP50销售排行榜，所以对比数据为2014年一季度数

47、据。去去化率化率TOP50房企首月去化率基本在40%以上表：2014年上半年去化率60%以上企业情况n去化率在60%以上的房企有14家之多，从类型来看，可分为两种：其一，是高周转类型的企业，如升龙和阳光城，上半年的去化率分别为61%和62%；其二，是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大，前者不惜大手笔营销投入实现项目一炮而红，而后者提出60%去化率才算及格。n总体而言，TOP50房企能实现首月去化率基本在40%以上，这部分企业数量达到43家。在逆势环境中，企业销售可保证40%及以上的去化率实属不易。数据来源：CRIC，中国房地产测评中心25梯队区间房企数量平均去化率第一梯队60%以上146

48、9%第二梯队50%-60%1055%第三梯队40%-50%19 44%第四梯队40%以下7 35%排名简称去化率1 金融街92%2 方兴地产85%3 文一地产71%4 中南建设70%5 万达集团69%6 保利置业68%正荣集团68%8 恒大地产65%旭辉集团65%10 世纪金源64%11 蓝光实业63%12 阳光城62%中海地产62%14 升龙集团61%18万科地产56%表：2014年上半年TOP50企业销售去化率格局26领领军军万科上半年度首破千亿，恒大、中海、万科完成率过半 表：2014年上半年7家领军房企业绩增幅和目标完成率状况（单位：亿元，%）n7家领军房企中，有5家实现业绩快增：最快

49、的是碧桂园，业绩同比增长74%，其次是恒大58%，万达37%，排名第四、五的绿地和万科分别为27%、22%；目标完成率也较好：恒大以64%完成率领衔TOP50榜，中海、万科都过半，碧桂园、保利地产也超过4成。万科地产 销售额1018亿元，领衔金额榜，同比增长22%，目标完成率51%。在龙头中，万科的增长速度处于中下水平，仅高于两家央企。 今年聚焦互联网转型，实践事业合伙人制度、项目跟投、小股操盘，并与百度建立战略合作，开启商业地产运营大数据智能平台。绿地集团 销售830亿元，同比增加27%，完成目标的35%，位居金额榜第二，27%的增速高于万科，紧逼万科榜首位置。 绿地借壳金丰获上海国资委批准

50、，脱胎于职工持股会的上海格林兰合伙公司将成绿地最大单一控股股东，绿地合伙人实现了对集团运营的掌控。恒大地产 完成销售714亿元，同比大增60%，目标完成率高达65%。 上半年，除了房地产主业，恒大冰泉、恒大足球经营也臻入佳境。 未来或与阿里巴巴进一步合作打造智能化社区电商。 销售507亿元，同比增44%，由于年度目标过高，目标仅完成21%。 海外拓展和互联网转型方面动作加大。5月底万达电商携手京东在联合营销、会员打通、积分打通、数据共享领域展开系列合作。 万达集团中海地产 完成销售575亿元，同比下滑10%，但目标完成率达51%，预计能完成全年目标。 在财务稳健、盈利能力、成本控制方面，是行业

51、翘楚，但在多元化方面，力求以最小风险实现业绩稳定增长。 销售额588亿元，同比增74%，目标完成率46%。 业绩快增主要是因为去年同期基数较低。 碧桂园一二季度倒挂，持续增长能力堪忧,下半年能否持续发力仍待检验。碧桂园企业名称13年销售额14年上半年销售额 上半年业绩同比增幅14年销售目标2014年上半年目标完成率万科地产17091018 22%200051%绿地集团1625830 27%240035%恒大地产1004714 60%110065%保利地产1251627 -1%150042%碧桂园1060588 74%128046%中海地产1108575 -10%112051%万达集团13015

52、07 44%240021%保利地产 完成销售627亿元，同比小幅下滑1%，目标完成率42%。 随着二季度推案量的上升，销售额开始回升，完成全年20%的目标增长率指日可待。27中中坚坚第二梯队房企业绩普遍下滑，富力表现可圈可点表： 2014年上半年富力地产、华夏幸福销售业绩（单位：亿元，万平方米）n第二梯队明显分化：大部分房企业绩出现下滑，也有部分房企业绩继续攀升：富力地产同比增长39%，华夏幸福、雅居乐和融创中国同比分别增长26%、22%和10%。富力地产 富力地产今年目标700亿，上半年销售额258亿元，位列金额榜第9位，同比增长39%，目标完成率37%。 富力地产上半年业绩快增，很大程度上

53、受益于广州商办项目的热销。今年企业可售货值高达1410亿元，下半年企业将加大推案和营销力度。 华夏幸福 华夏幸福今年目标500亿，上半年销售额200亿元，位列金额榜第13位，同比增长26%，目标完成率40%。 华夏幸福业绩高增长主要受国家新型城镇化和京津冀一体化双重利好刺激推动，已进入华北固安、大厂等地。企业一级土地储备已高达71000万方，后续发展潜力巨大。 雅居乐企业今年目标480亿，上半年销售额198亿元，位列金额榜第15位，同比增长22%，目标完成率41%。 业绩稳步攀升主要得益于削价促销战略：如3月常州雅居乐星河湾以58折促销，佛山雅居乐曼克顿山贴近楼板价销售，5月广州雅居乐君域公馆

54、6折促销，6月广州雅居乐剑桥郡和雅居乐锦城分别以6折、75折入市 。 融创中国今年目标650亿，上半年销售258亿元，位列金额榜第9位，目标完成率40% ，同比增长10% 。 企业上半年以约为63亿港元的代价收购了绿城24.31%股份，与九龙仓并列成为绿城最大股东。2015年3月1日起，宋卫平将由董事会联席主席改任董事会名誉主席；孙宏斌将担任董事会主席。雅居乐融创中国企业名称13年销售额14年上半年销售额上半年业绩同比增幅 14年销售目标2014年上半年目标完成率富力地产42225839%70037%华夏幸福37420026%50040%雅居乐40319822%48041%融创中国508258

55、10%65040%28潜潜力力“短平快”中型房企维持明星增长，闽企持续发力表：2014年上半年第三梯队潜力房企业绩增速及完成率情况（单位：亿元）n第三梯队中，“高增长、快周转、强扩张”、开发周期“短平快”中型房企，如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团在上半年保持明显增长态势。阳光城 销售额105亿元，排名第28位。 目标完成率35%，项目首月去化率62%。 去年TOP50中增速最快，是明星成长企业。 上半年，厦门阳光城翡丽湾、福州阳光城西海岸分别热销12.6亿元，9.5亿元，有力支撑了增长。旭辉集团融信集团敏捷地产正荣集团泰禾集团企业名称14年上半年销售额14年销售目标2

56、014年上半年目标完成率旭辉集团111 22050%阳光城105 30035%敏捷地产94 泰禾集团90 25036%正荣集团88 融信集团74 销售额111亿元，排名第21位。 目标完成率50%，项目首月去化率65%。 追求均衡发展，即以更低负债率，实现更好盈利，提供更高产品品质和服务。 上市以来，拿地积极，实现了以长三角为核心的全国化布局。 销售额94亿元，排名第35位。 项目首月去化率55%。 一直选择城市核心区和绝对稀缺山水板块进行高品质开发。快周转曾创行业记录。 上半年佳绩得益于高性价比刚需产品，以及顺应市场变化主动调低了售价。 销售额90亿元，排名第37位。 目标完成率36%，项目

57、首月去化率35%。 坚持高品质、高周转驱动高成长，住宅、商业、旅游地产齐头并进。 上半年，泰禾北京院子销售12.1亿元。 销售额88亿元，排名第39位。 项目首月去化率68%。 走高端多业态复合发展路线，福州正荣财富中心，莆田正荣财富中心，5月中旬开盘去化率分别为85%和90%。 销售额74亿元，排名第43位。 项目首月去化率40%。 在高速扩张时始终坚持高品质。 2014年，所布局的上海、杭州、福州、厦门、漳州、平潭6城发力，像平潭融信大卫城1月认筹创3000人抢房记录。29关关注注区域型房企表现亮眼，推盘首月去化率高n上半年，区域型房企表现亮眼，由于区域型房企在大本营及周边城市树立品牌，能

58、够锁住本地客户需求，因此推盘首月去化率都较高。建业地产（河南郑州） 上半年，销售面积95.7万方，位列面积榜29位。 上半年，新推案项目首月去化率达到70%，尤其在缺乏知名房企进驻的县级城市，企业一旦落户即树立标杆效应，开盘当日普遍热销7成以上，去化效果好。 建业地产将区域深耕做到极致。近年来，企业凭借一省之力提升行业排名，且在外界唱空三四线时依然保证省内项目较高的去化率。 河南省内较为旺盛的客户购买力是维系建业区域深耕的关键因素，而且企业在土地方面占据成本优势，项目以平价入市即可保证不错利润。蓝光实业（四川成都） 上半年，销售金额90.5亿元，排名第36位。 作为成都本土龙头，蓝光实业同样注

59、重区域深耕，形成了以成、渝、昆为核心，拓展北、上、广等一线城市的战略。 2014年除了“进驻一座城，深耕一座城”的理念，所开发产品也十分符合刚需、民生定位，在所有住宅项目中，90平米以下的刚需占比超85%，项目在西南市场开盘后均获较好反响，首月去化率达63%。 以大本营为核心，逐步外扩至周边省市，在西南确立了品牌地位，保障了业绩稳健增长。文一地产（安徽合肥） 上半年取得63.5亿元销售业绩，首次进入TOP50榜单。 上半年项目首月去化率高达71%，在TOP50房企中位列第四。 成立于合肥的文一地产，采取深耕合肥战略，项目大多集中于安徽省内。布局包括合肥市内和周围的新站、政务、庐阳、肥东、肥西、

60、滁州、六安等城市和县城，但在安徽省内尤其是肥西，品牌受到购房者认可。企业名称上半年销售金额上半年金额榜排名上半年销售面积上半年面积榜排名蓝光实业90.536110.924文一地产63.54990.732建业地产62.195.729表：2014年上半年建业、蓝光、文一销售及排名情况（单位：亿元，万平米）30项项目目刚需项目贡献率保持高位，中档、中高档项目贡献力度提升资料来源：CRIC，中国房地产测评中心图： 2013上半年、2014上半年TOP50企业各档次项目金额与面积贡献率n中低档、中档项目为主体的刚需项目贡献率仍占据绝对比重。对比2013年较为稳定的楼市行情，2014年上半年楼市行情处于弱