第五章贷款业务

1、6/15/2022贷款业务概述贷款业务概述贷款定价贷款定价贷款的风险管理贷款的风险管理几种贷款业务的要点几种贷款业务的要点贷款管理制度贷款管理制度6/15/2022一、贷款业务概述一、贷款业务概述 1、什么是银行贷款？有哪几种分类？、什么是银行贷款？有哪几种分类？2、贷款政策包含哪几方面内容？、贷款政策包含哪几方面内容？3、贷款的一般程序、贷款的一般程序 是指商业银行作为贷款人按照一定的贷款原则和政是指商业银行作为贷款人按照一定的贷款原则和政策，以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提供策，以还本付息为条件，将一定数量的货币资金提供给借款人使用的一种借贷行为。给借款人使用的一种借贷行为。 发放

2、贷款是商业银行的重要资产，也是银行取得收的重要来源，据相关数据显示，2013年商业银行发放贷款和垫款达49.79万亿，比2012年增长5.77万亿.6/15/2022贷款人贷款人商业银行商业银行依据依据贷款原则与政策贷款原则与政策条件条件还本付息还本付息资金使用者资金使用者借款人借款人定义关键词定义关键词6/15/2022按期限划分：活期贷款、定期贷款和透支按期限划分：活期贷款、定期贷款和透支按保障条件：信用贷款、担保贷款和票据贴现按保障条件：信用贷款、担保贷款和票据贴现按用途划分：按部门与具体用途进行划分按用途划分：按部门与具体用途进行划分按偿还方式：一次性偿还和分期偿还按偿还方式：一次性偿

3、还和分期偿还按风险程度：正常、关注、次级、可疑和损失贷款按风险程度：正常、关注、次级、可疑和损失贷款6 正常贷款正常贷款借款人能够履行借款人能够履行合同，有充分把握合同，有充分把握按时足额偿还本息；按时足额偿还本息； 商业银行贷款风险分类的标准：商业银行贷款风险分类的标准： “五级分类法五级分类法”7 尽管借款人目前有尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，能力偿还贷款本息，但是存在一些可能对但是存在一些可能对偿还产生不利影响的偿还产生不利影响的因素；因素；正常贷款正常贷款关注贷款关注贷款 商业银行贷款风险分类的标准：商业银行贷款风险分类的标准：8 商业银行贷款风险分类的标准：商业银行贷款风险分类的

4、标准： 借款人的还款能力借款人的还款能力出现了明显的问题，出现了明显的问题，依靠其正常经营收入依靠其正常经营收入已无法保证足额偿还已无法保证足额偿还本息；本息；正常贷款正常贷款关注贷款关注贷款次级贷款次级贷款9 借款人无法足额偿借款人无法足额偿还本息，即使执行抵还本息，即使执行抵押或担保，也肯定要押或担保，也肯定要造成一部分损失；造成一部分损失；正常贷款正常贷款关注贷款关注贷款次级贷款次级贷款可疑贷款可疑贷款 商业银行贷款风险分类的标准：商业银行贷款风险分类的标准：10 正常贷款正常贷款关注贷款关注贷款次级贷款次级贷款可疑贷款可疑贷款损失贷款损失贷款在采取所有可能的在采取所有可能的措施和一切必

5、要的法措施和一切必要的法律程序之后，本息仍律程序之后，本息仍然无法收回，或只能然无法收回，或只能收回极少部分。收回极少部分。 商业银行贷款风险分类的标准：商业银行贷款风险分类的标准：6/15/2022贷款周期贷款周期 项目年利率（项目年利率（%) 六个月以内六个月以内(含六个月含六个月) 5.60 六个月至一年六个月至一年(含一年含一年) 6.00 一至三年一至三年(含三年含三年) 6.15 三至五年三至五年(含五年含五年) 6.40 五年以上五年以上 6.55 活期存款活期存款 三个月三个月 半年半年 一年一年 二年二年 三年三年 五年五年 工商银行工商银行 0.35 2.85 3.05 3

6、.25 3.75 4.25 4.75 农业银行农业银行 0.35 2.85 3.05 3.25 3.75 4.25 4.75 建设银行建设银行 0.35 2.85 3.05 3.25 3.75 4.25 4.75 中国银行中国银行 0.35 2.85 3.05 3.25 3.75 4.25 4.75 交通银行交通银行 0.35 2.85 3.05 3.25 3.75 4.25 4.75 6/15/2022指导规范贷款业务指导规范贷款业务管理控制贷款风险管理控制贷款风险方针措施和程序方针措施和程序定义关键定义关键词词制定政策考虑的因素制定政策考虑的因素宏观、中观与微观宏观、中观与微观贷款政策的具

7、体内容贷款政策的具体内容P1216/15/20221、贷款业务发展战略、贷款业务发展战略2、贷款业务堆积及权限划分（贷前、申核、贷、贷款业务堆积及权限划分（贷前、申核、贷后）后）3、贷款的规模和比率控制、贷款的规模和比率控制4、贷款结构及区域分布、贷款结构及区域分布5、贷款的担保、贷款的担保6、贷款定价、贷款定价7、贷款档案管理政策、贷款档案管理政策8、贷款的日常管理和催收制度、贷款的日常管理和催收制度9、不良贷款的管理、不良贷款的管理五大国有行的不良贷款趋势图五大国有行的不良贷款趋势图五大行不良贷款余额合计在五大行不良贷款余额合计在2011年三季度见底年三季度见底3072.61亿亿后，经过两

8、年的时间，后，经过两年的时间，2014年第三季度合计年第三季度合计3997.27亿亿6/15/2022发现新增问题贷款应由经办行于第一时间形成问题发现新增问题贷款应由经办行于第一时间形成问题贷款风险报告上报小企业经营中心，报告内容包括借款贷款风险报告上报小企业经营中心，报告内容包括借款人经营状况分析、主要经营管理人员信用情况、担保和抵人经营状况分析、主要经营管理人员信用情况、担保和抵（质）押现状及风险分析、市场价值和变现价值估算、变（质）押现状及风险分析、市场价值和变现价值估算、变现方案的可行性分析、对影响借款人按时足额偿还贷款本现方案的可行性分析、对影响借款人按时足额偿还贷款本息的主要风险点

9、的分析、风险化解措施的制定、落实及取息的主要风险点的分析、风险化解措施的制定、落实及取得的效果。小企业经营中心贷后管理岗应配合有关部门加得的效果。小企业经营中心贷后管理岗应配合有关部门加强对问题贷款的调查、分析，指导和督促经办行尽快制定强对问题贷款的调查、分析，指导和督促经办行尽快制定风险防范或化解措施，有效的消除和遏制风险。可以采取风险防范或化解措施，有效的消除和遏制风险。可以采取电话催收、上门催收、法律诉讼、处置抵押物、债务重组、电话催收、上门催收、法律诉讼、处置抵押物、债务重组、贷款核销等多种催收、盘活和处置措施，及时消化不良资贷款核销等多种催收、盘活和处置措施，及时消化不良资产，提高信

10、贷资产质量。产，提高信贷资产质量。6/15/2022贷款营销与申请贷款营销与申请贷款调查贷款调查贷款谈判贷款谈判贷款审批贷款审批贷款的执行与监督贷款的执行与监督贷款评估贷款评估6/15/2022贷款营销与申请贷款营销与申请个人贷款始于借款个人的直接请求个人贷款始于借款个人的直接请求企业贷款的申请产生于银行客户经企业贷款的申请产生于银行客户经理与企业代表的相互联系中理与企业代表的相互联系中与客户亲密接触的阶段与客户亲密接触的阶段展示你丰富的专业知识展示你丰富的专业知识把握你得当的社交礼仪把握你得当的社交礼仪运用各种技巧寻找客户运用各种技巧寻找客户6/15/2022贷款准备贷款准备将一个贷款概念或

11、初步设想进一步深化将一个贷款概念或初步设想进一步深化为一个具体且完整的贷款方案的过程为一个具体且完整的贷款方案的过程是客户与银行双方互动的过程是客户与银行双方互动的过程客户准备些什么？银行准备些什么？客户准备些什么？银行准备些什么？6/15/2022贷款谈判贷款谈判谈的是什么？谈的是什么？充分的准备、谈判的技巧、熟悉本行充分的准备、谈判的技巧、熟悉本行产品、准备预测客户需求产品、准备预测客户需求使贷款申请发展为长期伙伴关系使贷款申请发展为长期伙伴关系贷款审批贷款审批分级负责、集体审定、一人审批分级负责、集体审定、一人审批6/15/2022贷款执行与监督贷款执行与监督资金贷出去了，作为银行信贷资

12、金贷出去了，作为银行信贷管理人员的你会做些什么？应该做管理人员的你会做些什么？应该做些什么？些什么？6/15/2022银行银行存款存款贷款贷款贷款更需要营销6/15/2022企业上门求贷企业上门求贷,还需要营销？还需要营销？优质的企业就要去营销优质的企业就要去营销6/15/2022商业银行业务营销之礼仪篇商业银行业务营销之礼仪篇 不断提升个人的销售技能，多向他人学习并善于接受新观点。 真诚而由衷地帮助目标客户，对他的销售只是我们的第二目标。这种态度需要在每一次偶遇中贯穿始终，这将有利于建立长久的关系。 提供多于我们银行负责的产品之外的信息，比如行业最新动态，有创意的点子，以及经营建议等，并把这

13、些作为我们服务中的一部分。 在沟通上，直接进行交流，绕圈子只会打破人们的耐心。回答所有提问，千万不要随其所愿地回答问题或者是含有居高临下的口吻。 由衷感谢为我们推荐目标客户的人。如果这次推荐促动了业务的发生，可以赠送一份与业务相关的小礼物作为感谢。 千万不要说谎；不要抱怨竞争对手；不要说其客户的坏话；不要说闲话。 当遇到一个目标客户时，要拿出时间，用心去倾听，并且能够为客户的问题和意见随时提供服务。6/15/2022仅2003年，该分行的公司客户新开户就达4083户。6/15/2022 2005年1月18日、19日中国农业银行广东省分行在广州星海音乐厅主办了二场宋祖英个人音乐会 ，每场200万

14、元，不对外售票，招待农业银行客户6/15/2022二、贷款定价二、贷款定价 1、贷款定价的原则、贷款定价的原则2、贷款价格的构成、贷款价格的构成3、贷款价格的影响因素、贷款价格的影响因素4、贷款定价的方法、贷款定价的方法6/15/2022收益弥补成本收益弥补成本保持竞争优势保持竞争优势包含风险报酬包含风险报酬遵纪守法利人利已遵纪守法利人利已6/15/2022央行基准利率基础央行基准利率基础上的优惠或浮动上的优惠或浮动借款人为未使用的借款人为未使用的贷款资金负担的成贷款资金负担的成本本借款人保持在贷款借款人保持在贷款银行一定量的存款银行一定量的存款非货币性内容的附非货币性内容的附加条款加条款6/

15、15/2022指银行对已承诺贷给顾客而顾客又没有指银行对已承诺贷给顾客而顾客又没有使用的那部分资金收取的费用。使用的那部分资金收取的费用。6/15/2022应银行的要求，借款人保持在银行的一定数量应银行的要求，借款人保持在银行的一定数量的活期存款和低利率定期存款。的活期存款和低利率定期存款。例：某商业银行按的年利率贷出万例：某商业银行按的年利率贷出万元，协议规定借款人必须将贷款额度的元，协议规定借款人必须将贷款额度的以活期存款（存款利率以活期存款（存款利率1.44%）的方式存在本）的方式存在本行。行。6/15/2022银行为了保证客户能偿还贷款，常常在贷款协银行为了保证客户能偿还贷款，常常在贷

16、款协议中加上一些附加性条款。议中加上一些附加性条款。6/15/2022资金成本资金成本贷款风险程度贷款风险程度贷款费用贷款费用借款人信用及与借款人信用及与银行关系银行关系贷款目标收益贷款目标收益率率贷款供求状况贷款供求状况6/15/202235目标收益率定价法贷款收益贷款收益 = 贷款利息收益贷款利息收益 + 贷款管理手续费贷款管理手续费贷款费用贷款费用 = 借款人使用的非股本资金的成本借款人使用的非股本资金的成本 + 办理贷款的办理贷款的 服务和收贷费用服务和收贷费用应摊产权资本应摊产权资本 = 银行全部产权资本对贷款的比率银行全部产权资本对贷款的比率 X 未清未清 偿贷款余额偿贷款余额应摊

17、产权成本贷款费用贷款收益收益率税前产权资本（目标）6/15/202236 某银行对一公司发放一笔100万元的贷款，资金成本率为10%,贷款管理成本为2000元，银行的产权资本占分配贷款资金的8%。假定借款人使用的贷款资金净额等于未归还的贷款余额(即100万元)，如银行税前预期收益率22.5%，问银行这笔贷款的利率应为多少。 6/15/202237 计算该贷款的税前预期收益率: (RX100万-10%X100万-2000)/(8%X100万)=22.5% 即该笔贷款的税前预期收益率为22.5%。将该收益率与银行目标收益率相比较，若贷款收益率低于目标收益率，该笔贷款就要重新定价。 计算资金成本时要

18、将债务成本和股权成本分开。计算债务成本时先算新增单项资金的边际成本，再算全部新增债务的加权边际成本。6/15/202238边际成本1新增利息 新增服务费 新增购置成本 新增保险费边际成本新增非盈利资产的资金百分比如果银行确定股权收益率为如果银行确定股权收益率为12%,边际税率为边际税率为33%,求税前收求税前收益率益率,计算如下计算如下:净收益目标值净收益目标值/股权总额股权总额=12%税前收益目标值税前收益目标值X(1-33%) / 股权总额股权总额=12%税前股权收益率税前股权收益率= 税前收益目标值税前收益目标值 / 股权总额股权总额 = 12% / (1-33%) = 17.91%6/

19、15/2022成本导向型定价方法（我国目前使用）成本导向型定价方法（我国目前使用）成本加成定价法成本加成定价法市场导向型定价方法（国际银行业常用）市场导向型定价方法（国际银行业常用）价格领导模型定价法（优惠利率加成和优惠利率价格领导模型定价法（优惠利率加成和优惠利率乘数）乘数）客户导向型定价方法客户导向型定价方法客户盈利分析模型（保留补偿余额定价法与目标收客户盈利分析模型（保留补偿余额定价法与目标收益定价法的结合）益定价法的结合）6/15/2022成本加成定价法成本加成定价法一笔贷款应包括以下四一笔贷款应包括以下四个部分才有利可图：个部分才有利可图：资金成本贷款费用资金成本贷款费用风险补偿费目

20、标收益风险补偿费目标收益简评简评内向型内向型有利于补偿成本有利于补偿成本忽略了外部因素忽略了外部因素价格领导定价法价格领导定价法以市场所普遍接受的优惠利率以市场所普遍接受的优惠利率或主导利率为基础：或主导利率为基础：基准利率风险溢价（点数）基准利率风险溢价（点数）或或基准利率基准利率风险溢价（乘数）风险溢价（乘数）简评简评外向型外向型贴近市场更具竞争性贴近市场更具竞争性加大了风险管理难度加大了风险管理难度基础利率选择（基础利率选择（LIBOR)6/15/2022三、几种贷款业务的要点三、几种贷款业务的要点、信用贷款、信用贷款、担保贷款、担保贷款、票据贴现、票据贴现、消费者贷款、消费者贷款6/1

21、5/2022借款人借款人良好的信用良好的信用无须抵押或保证无须抵押或保证还款保证还款保证借款人的信借款人的信用用广义广义属担保贷款属担保贷款定义关键定义关键词词借款人信用及未来借款人信用及未来现金流现金流风险大、利率高风险大、利率高手续简便手续简便贷款对象选择最关贷款对象选择最关键键6/15/2022对借款人进行信用评估、正确选择借款对象对借款人进行信用评估、正确选择借款对象合理确定贷款额度和期限合理确定贷款额度和期限贷款的发放与监督作用贷款的发放与监督作用贷款到期回收贷款到期回收操作程序操作程序及要点及要点6/15/2022担保方式：担保方式：担保法担保法规定规定保证、质押和抵押保证、质押和

22、抵押贷款种类与之相对应贷款种类与之相对应6/15/2022担保的方式与担保贷款种类担保的方式与担保贷款种类保证与保证贷款：一般保证与连带责任保证的区别保证与保证贷款：一般保证与连带责任保证的区别质押与质押贷款质押与质押贷款抵押与抵押贷款抵押与抵押贷款思考：质押贷款思考：质押贷款与抵押贷款？与抵押贷款？6/15/2022保证贷款保证是指第三人和债权人约定，当债务人不履保证是指第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，该第三人按照约定履行债务或者承担责行债务时，该第三人按照约定履行债务或者承担责任的行为。任的行为。“第三人第三人”被称作保证人，被称作保证人，“债权人债权人”即是主债的债权人，也是保

23、证合同中的债权人。保即是主债的债权人，也是保证合同中的债权人。保证是保证人与债权人之间的合同关系。证是保证人与债权人之间的合同关系。注意：注意：在担保形式中，只有保证一定涉及第三在担保形式中，只有保证一定涉及第三人，债务人自己不能以保证的形式为自己提供担保人，债务人自己不能以保证的形式为自己提供担保 6/15/2022保证贷款操作要点保证贷款操作要点关键在于保证人资格和关键在于保证人资格和承保能力的核定承保能力的核定资格资格法律规定不具法律规定不具备担保资格的保证人备担保资格的保证人承保能力承保能力避免空头避免空头担保造成贷款损失担保造成贷款损失6/15/2022保证人1.1.保证合同当事人为

24、保证人和债权人。自然人、法人或保证合同当事人为保证人和债权人。自然人、法人或者其他组织均可以为保证人，保证人也可以为两人以上。者其他组织均可以为保证人，保证人也可以为两人以上。2.2.法律对保证人有相应的限制：法律对保证人有相应的限制：（1 1）主债务人不得同时为保证人。）主债务人不得同时为保证人。（2 2）国家机关原则上不得为保证人（经国务院批准除外）国家机关原则上不得为保证人（经国务院批准除外）。）。（3 3）以公益为目的的事业单位、社会团体不得作保证人）以公益为目的的事业单位、社会团体不得作保证人（从事经营活动的除外）。（从事经营活动的除外）。（4 4）企业法人的职能部门不得担任保证人。

25、）企业法人的职能部门不得担任保证人。（5 5）企业法人的分支机构原则上不得担任保证人，但企）企业法人的分支机构原则上不得担任保证人，但企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。供保证。（6 6）保证人必须有代为清偿债务的能力。但不具有完全）保证人必须有代为清偿债务的能力。但不具有完全代偿能力的主体，只要以保证人身份订立保证合同后，就应代偿能力的主体，只要以保证人身份订立保证合同后，就应当承担保证责任。当承担保证责任。6/15/2022保证方式 1.1.一般保证和连带责任保证一般保证和连带责任保证（1 1）一般保证，是指当事

26、人在保证合同中约）一般保证，是指当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的保证。责任的保证。（2 2）连带责任保证，是指当事人在保证合同）连带责任保证，是指当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的保中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的保证。证。如果当事人在保证合同中对保证方式没有约如果当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。证责任。6/15/2022 （3 3）两种保证之间最大的区别在于保证人）两种保证之间最大的区别在于保

27、证人是否享有先诉抗辩权，一般保证的保证人是否享有先诉抗辩权，一般保证的保证人享有先诉抗辩权，连带责任保证的保证人享有先诉抗辩权，连带责任保证的保证人则不享有。则不享有。所谓先诉抗辩权，是指在主合所谓先诉抗辩权，是指在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行用于清偿债务前，对债权人依法强制执行用于清偿债务前，对债权人可拒绝承担保证责任。可拒绝承担保证责任。6/15/2022 【例题单选题】甲企业向某银行申请贷款，请求并得到乙企业、丙企业和丁企业为其提供一般保证责任，如果甲企业到期不还款，银行应当首先要求（）。A.A.甲企业履行债务B B.乙企业履行

28、债务C C.丙企业履行债务D D.丁企业履行债务6/15/2022质押贷款操作要点质押贷款操作要点所谓质押，指债务人或者第三人将其动产所谓质押，指债务人或者第三人将其动产或权利或权利移交债权人占有移交债权人占有，将该财产作为债，将该财产作为债的担保，当债务人不履行债务或者发生当的担保，当债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现质押权的情形时，债权人事人约定的实现质押权的情形时，债权人有权依法以该财产变价所得优先受偿。有权依法以该财产变价所得优先受偿。6/15/2022抵押贷款操作要点抵押贷款操作要点关键在于抵押物关键在于抵押物抵押物选择遵循的四个原则抵押物选择遵循的四个原则（合法性、易售（合法

29、性、易售性、稳定性、易测性）性、稳定性、易测性）6/15/2022 抵押物抵押物抵押物又称为抵押财产，是指抵押人用以设抵押物又称为抵押财产，是指抵押人用以设定抵押权的财产。抵押物是抵押权的标的物。定抵押权的财产。抵押物是抵押权的标的物。 6/15/2022 可以可以作为作为抵押抵押物的物的财产财产（可（可以一以一并抵并抵押）押） 建筑物和其他土建筑物和其他土地附着物地附着物 农作物可以抵押，耕地不能抵押农作物可以抵押，耕地不能抵押 建设用地使用权建设用地使用权 以建筑物抵押的，以建筑物抵押的，“地随房走，房随地走，地随房走，房随地走，房地一体。房地一体。”以建设用地使用权设定抵押的，以建设用地

30、使用权设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押物。乡镇、村土地上新增的房屋不属于抵押物。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。企业的建设用地使用权不得单独抵押。 生产设备、原材料、半成品、产品生产设备、原材料、半成品、产品6/15/2022可以可以作为作为抵押抵押物的物的财产财产（可（可以一以一并抵并抵押）押）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 正在建造的建筑物、正在建造的建筑物、船舶、航空器船舶、航空器 依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物也属于可以抵押的标的物

31、。者其他建筑物也属于可以抵押的标的物。 交通运输工具交通运输工具 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 6/15/2022不能不能作为作为抵押抵押物的物的财产财产 土地所有权土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权的土地使用权 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施和其他社会公益设施 所有权、使用权不明或者有争议的财产所有权、使用权不明或者有争议的财产 依法被查封、扣押、监

32、管的财产依法被查封、扣押、监管的财产 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 注意：注意：对于学校、幼儿园、医院等，只是对于学校、幼儿园、医院等，只是“教育教育设施、医疗卫生设施设施、医疗卫生设施”不能抵押。不能抵押。 6/15/2022 【例题例题多选题多选题】甲公司与乙银行签订借款合同，约定甲公司甲公司与乙银行签订借款合同，约定甲公司以自有的一宗建设用地使用权作为抵押。双方办理抵押手续后以自有的一宗建设用地使用权作为抵押。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在该地块上新建一幢办公大楼。，银行发放了贷款。现甲公司在该地块上新建一幢办公大楼。当甲公司不

33、按期还款时，下列说法正确的有（）。当甲公司不按期还款时，下列说法正确的有（）。A A.银行有权将办公大楼单独拍卖，并由所得价款优先受偿银行有权将办公大楼单独拍卖，并由所得价款优先受偿B.B.甲公司新建的办公大楼不是抵押财产甲公司新建的办公大楼不是抵押财产C.C.甲公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办甲公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，但不能由办公大楼拍卖所得的价款优先受偿公大楼一同拍卖，但不能由办公大楼拍卖所得的价款优先受偿D D.甲公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办甲公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，以拍卖所得的全

34、部价款优先受偿公大楼一同拍卖，以拍卖所得的全部价款优先受偿6/15/2022 正确答案正确答案BCBC答案解析答案解析本题考核点是抵押权的实现。城市房地产抵本题考核点是抵押权的实现。城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。优先受偿。 6/15/2022 2、抵押物是否进行了产权设定与登记（1 1）登记是抵押权的设立条

35、件。根据）登记是抵押权的设立条件。根据物权物权法法的规定，的规定，如果以建筑物和其他土地附着物，如果以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物这四种财产设定抵押的，应当办理抵押物登筑物这四种财产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立记，抵押权自登记之日起设立。对上述财产进行抵押的，必须履行登记手对上述财产进行抵押的，必须履行登记手续，才能设立抵押权。续，才能设立抵押权。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的抵押物登记记载的内容

36、与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。内容不一致的，以登记记载的内容为准。6/15/2022 对上述财产设定抵押，如果当事人未办理对上述财产设定抵押，如果当事人未办理登记，登记，虽然抵押权没有设立，但是抵押合同已经虽然抵押权没有设立，但是抵押合同已经生效生效。（这是。（这是物权法物权法规定与规定与担保法担保法规定规定不同的地方。）不同的地方。）以尚未办理权属证书的财产抵押的，只要以尚未办理权属证书的财产抵押的，只要当事人在一审法庭辩论终结前能够提供权利证书当事人在一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，法院可以认定抵押有效。或者补办登记手续的，法院可以认定抵押有效。

37、（2 2）登记为对抗第三人的效力。当事人以）登记为对抗第三人的效力。当事人以物权法物权法规定的生产设备、原材料、半成品、产规定的生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，或者以定抵押，或者以物权法物权法规定的动产设定抵押规定的动产设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。得对抗善意第三人。6/15/2022 【例题例题多选题多选题】公民甲以自己所有的一套住房作抵押，公民甲以自己所有的一套住房作抵押，向银行贷款向银行贷款1010万元，并到有关部门办理了登

38、记手续。在向万元，并到有关部门办理了登记手续。在向银行贷款之前，公民甲已经向公民乙借款银行贷款之前，公民甲已经向公民乙借款1010万元，并以同万元，并以同一套住房与公民乙签订了抵押借款合同，但是一直没有办一套住房与公民乙签订了抵押借款合同，但是一直没有办理登记手续。如果公民乙及银行的还款期限均到，但甲无理登记手续。如果公民乙及银行的还款期限均到，但甲无能力还款，下列说法正确的有（）。能力还款，下列说法正确的有（）。B B.因为公民甲的住房已经抵押，银行的抵押权无效因为公民甲的住房已经抵押，银行的抵押权无效D D.公民乙的抵押权在先、银行的抵押权在后，故公民公民乙的抵押权在先、银行的抵押权在后，

39、故公民乙应先于银行受偿乙应先于银行受偿6/15/2022 正确答案正确答案ACAC答案解析答案解析本题考核点为抵押权的设立。以建筑物设定本题考核点为抵押权的设立。以建筑物设定抵押的，未经登记，抵押权不能设立。因此，公民乙的抵抵押的，未经登记，抵押权不能设立。因此，公民乙的抵押权无效，银行的抵押权有效。本题中，公民乙可以依据押权无效，银行的抵押权有效。本题中，公民乙可以依据合同追究公民甲的责任。因为虽然抵押权没有设立，但是合同追究公民甲的责任。因为虽然抵押权没有设立，但是抵押合同已经生效。抵押合同已经生效。 6/15/2022 抵押物的估价 银行一般会通过以下几种方法对抵押物价值进行评估： 1、

40、参照抵押物交易或评估价格确定其价值； 2、银行内部评估确定抵押物价值； 3、经银行认可的专业机构评估确定抵押物价值。6/15/2022 抵押物估价的程序： 1、参照交易或评估价格的操作流程为：借款人提供商品房买卖合同或专业评估机构评估报告贷款调查人和银行评估人员更具交易或评估价格，综合其他情况后在贷款调查报告上对抵押物价值进行内部价值认定，作为最终抵押物价值，一般不高于交易或评估价格。 2、银行内部评估操作流程：经办行个贷调查人员进行初评，取得分行或总行抵押物价值评估资格的人员再复核，并在个人贷款抵押物价值评估认定表中填写评估意见，若初评值与复核调整值不同，则取较低值作为抵押物价值评估值。 3

41、、专业机构评估操作流程：评估机构按照相关规定对抵押物进行评估，并出具评估报告，然后贷款调查人根据专业机构的估价，综合其他情况后在贷款调查报告上对抵押物价值进行直接认定6/15/2022 抵押率的确定：抵押贷款本金利息之和与抵押物估价值之比 基于风险、信誉、品种、期限6/15/2022票据所有权转让为前提的票据所有权转让为前提的约期性资金融通约期性资金融通显著区别：贷款对象、还款保显著区别：贷款对象、还款保证、收息方式、管理办法证、收息方式、管理办法操作要点：关键在于操作要点：关键在于票据的审票据的审核核P140及贴现期限和额度的及贴现期限和额度的核定核定贷款行贷款行承兑行承兑行(付款人开户行付

42、款人开户行)持票人持票人(收款人收款人)付款人付款人(出出票人票人)6/15/2022个人为对象、个人消费为用途个人为对象、个人消费为用途偿还方式分类：偿还方式分类：分期偿还、一次分期偿还、一次性偿还、信用卡贷款等性偿还、信用卡贷款等贷款用途分类：贷款用途分类：个人住房消费贷个人住房消费贷款、汽车消费贷款、个人助学贷款、汽车消费贷款、个人助学贷款等款等操作要点：操作要点：关键在于个人信用分关键在于个人信用分析和调查析和调查6/15/2022 所谓消费信贷，是指银行等金融机构为满足个人特定的消费所谓消费信贷，是指银行等金融机构为满足个人特定的消费目的而发放的贷款。目的而发放的贷款。 广义的消费信

43、贷包含了所有种类的与个人物质生活消费广义的消费信贷包含了所有种类的与个人物质生活消费相关的贷款，例如住房、汽车、信用卡、助学等；相关的贷款，例如住房、汽车、信用卡、助学等； 狭义的消费信贷不包含住房、汽车、助学等期限较长的狭义的消费信贷不包含住房、汽车、助学等期限较长的个人贷款，主要指利用信用卡进行的短期、日常消费贷款；个人贷款，主要指利用信用卡进行的短期、日常消费贷款； 中口径的消费信贷是指不包括住房贷款的各种个人贷款；中口径的消费信贷是指不包括住房贷款的各种个人贷款； 不同国家对消费信贷的概念范围是有差异的，通常西方不同国家对消费信贷的概念范围是有差异的，通常西方国家所说的消费信贷是狭义的

44、，而我国经济生活中所指的消国家所说的消费信贷是狭义的，而我国经济生活中所指的消费信贷则是广义的。费信贷则是广义的。6/15/2022 1. 1.居民住宅抵押贷款居民住宅抵押贷款 2. 2.非住宅贷款非住宅贷款 非住宅贷款是一种有确定用途的个人消费贷款非住宅贷款是一种有确定用途的个人消费贷款，它涵盖的范围比较广，而且以长期贷款为主，主，它涵盖的范围比较广，而且以长期贷款为主，主要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款等。游贷款等。 3. 3.信用卡贷款信用卡贷款6/15/2022 1. 1.个人财务分析内容个人财务分析内容 （1 1）未来的还

45、款来源或抵押品，界定资产的）未来的还款来源或抵押品，界定资产的所有权和确定资产的价值、稳定性和流动性；通所有权和确定资产的价值、稳定性和流动性；通过纳税申报表上的信息来确定客户的收入。过纳税申报表上的信息来确定客户的收入。 （2 2）负债和费用，确定财务报表内容的准确）负债和费用，确定财务报表内容的准确性和完整性，明确客户的还款方式，并估计担保性和完整性，明确客户的还款方式，并估计担保贷款和限制性贷款的影响。贷款和限制性贷款的影响。 （3 3）综合分析，运用财务报表所获得的信息）综合分析，运用财务报表所获得的信息综合评价客户的流动资金状况。综合评价客户的流动资金状况。6/15/20222.2.

46、个人财务分析的目标个人财务分析的目标 确定借款客户各种资产的价值和可靠性确定借款客户各种资产的价值和可靠性 确定一个或几个可能作为抵押品的流动性资产确定一个或几个可能作为抵押品的流动性资产 明确客户的财务状况和战略，估计负债中的流明确客户的财务状况和战略，估计负债中的流动部分及其偿还方式，确定可能的还款来源动部分及其偿还方式，确定可能的还款来源 比较财务报表的各部分信息来确定客户的总体比较财务报表的各部分信息来确定客户的总体负债情况和流动性，同时确定担保人偿还负债或负债情况和流动性，同时确定担保人偿还负债或满足贷款服务要求的能力。满足贷款服务要求的能力。6/15/2022关于住房按揭贷款之关于

47、住房按揭贷款之除现房之外的在建工除现房之外的在建工程或已交付使用但未程或已交付使用但未取得房产证的住房贷取得房产证的住房贷款款竣工验收合格、取得竣工验收合格、取得房屋产权证的住房贷房屋产权证的住房贷款款6/15/2022 为什么在高校贫困生群体日益庞为什么在高校贫困生群体日益庞大的情况下，助学贷款却一直疲软？大的情况下，助学贷款却一直疲软？是是商业银行商业银行还是还是助学贷款助学贷款6/15/2022四、贷款的风险管理四、贷款的风险管理、贷款风险因素的种类和成、贷款风险因素的种类和成因因、贷款风险的识别与防范、贷款风险的识别与防范、贷款风险的控制、贷款风险的控制6/15/2022、信用风险、信

48、用风险、市场风险、市场风险、操作风险、操作风险）产业分析落后导致不恰当贷款支）产业分析落后导致不恰当贷款支持持）对借款人财务状况分析粗糙）对借款人财务状况分析粗糙）对环境、条件判断失误）对环境、条件判断失误）市场竞争的加剧）市场竞争的加剧）忽视道德风险的危害）忽视道德风险的危害）内部管理制度的缺失或不完善）内部管理制度的缺失或不完善）一些不可抗力因素影响）一些不可抗力因素影响）不科学的操作流程或工作程序）不科学的操作流程或工作程序）缺少科学、成文的信贷政策）缺少科学、成文的信贷政策）价格的剧烈波动）价格的剧烈波动6/15/20226/15/2022正常类正常类关注类关注类次级类次级类可疑类可疑类损失类损失类正常还本付息无任何不利因素正常还本付息无任何不利因素正常还本付息有一些不利因素正常还本付息有一些不利因素缺陷很明显不能正常还本付息缺陷很明显不能正常还本付息肯定要发生一定损失肯定要发生一定损失贷款注定损失无保留价值贷款注定损失无保留价值6/15/2022分析对象：借款人分析对象：借款人分析目的：以确定贷与不贷？分析目的：以确定贷与不贷？如何贷？如何贷？分析内容：品格、能力、资本、担保、分析内容：品格、能力、资本、担